Содержание
15. Классификация принципов оценки недвижимости. Принципы, основанные на представлениях пользователя...................................................................... 3

35. Рыночный метод оценки недвижимости, его применение. Этапы оценки недвижимости рыночным методом............................................................. 6

Задачи........................................................................................................... 12

Список литературы...................................................................................... 15
15. Классификация принципов оценки недвижимости. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

-         принципы, основанные на представлениях пользователя;

-         принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

-         принципы, связанные с рыночной средой;

-         принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение. [2]

Принципы основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта, должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно, принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), доходный и затратный.

С точки зрения рыночного подхода: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого низшая. Принцип замещения является основным принципом при применении сравнительного рыночного подхода к оценке недвижимости.

С точки зрения доходного подхода: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

С точки зрения затратного подхода: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью. [3]

Принцип замещения является основой для определения термина «рыночная стоимость объекта недвижимости», - рыночная стоимость объекта недвижимости отражает стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющие сходные физические характеристики и местоположение.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того, сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие, отказавшись от альтернативных предложений.

Также важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период времени будет получен ожидаемый доход. [7]
35. Рыночный метод оценки недвижимости, его применение. Этапы оценки недвижимости рыночным методом.
Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

-         принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

-         принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Условия применения сравнительного подхода:

-         Объект не должен быть уникальным.

-         Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

-         Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.[5]

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит произвести их оценку с точки зрения достоверности. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемыми нематериальными активами по своим функциям и параметрам. Кроме того, необходимо убедиться, что экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. [1]

В процессе проверки информации необходимо получить подтверждение ее достоверности от одного из основных участников сделки - покупателя, продавца или риэлторской фирмы. Кроме того, необходимо удостовериться, что продажная цена соответствовала так называемой сделке, совершенной «на расстоянии вытянутой руки». Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально, оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо с осторожностью относиться к результатам сделки между тесно связанными между собой сторонами (дети - родители, близкие родственники, супруги, корпорации и их дочерние компании).

Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Оцениваемая недвижимость всегда в той или иной степени будет отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том случае, когда сопоставляется стоимость двух стандартных домов, приходится учитывать различия в их местоположении, что вызывает различия и в их стоимости.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. [6]

Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость только сопоставимого объекта. Например, если сопоставимый объект (офисное помещение) находится ближе к деловой части города, чем оцениваемая недвижимость, и это на рынке оценивается в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена. При внесении поправок необходимо также исходить из того, как различия в качественных характеристиках будут оценены на рынке покупателем. Так, например, косметический ремонт фасада здания может обойтись его владельцу в 50 тыс. руб. В то же время покупатель может посчитать, что это увеличивает стоимость объекта на 100 тыс. руб. Следовательно, необходимо внести поправку не 50 тыс., а на 100 тыс. руб.

При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

1) определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений;

2) определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектами по отдельным параметрам;

3) расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определения группы аналогичных объектов;

4) расчет стоимости с помощью мультипликатора дохода;

5) расчет стоимости с помощью корреляционных моделей.

Определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т.п.

Определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые нематериальные активы различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания – все эти характеристики можно учесть в стоимости введения соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

Расчет стоимости по удельным показателям – способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемые объекты функционально однородны, но существенно различаются по размеру и мощности. При этом выводятся удельные цены на выбранную единицу. Например, для расчета стоимости земельного участка определяют предварительно рыночную стоимость 1 м2, для расчета стоимости здания – цену 1 м3 постройки, для расчета стоимости оборудования - цену 1 кг массы конструкций и т.д. [2]

Способ расчета стоимости с помощью мультипликатора дохода, представляющего собой отношения цены аналогичного объекта к ежегодному доходу его владельца; применим к тем нематериальным активам, функционирование которых приносит доход. Если оценивают нематериальные активы предприятия в целом, то применяют мультипликатор Р/Е (цена к доходу на акцию), если оценивают нематериальные активы, включающие только недвижимость предприятия, то расчет ведут с помощью мультипликатора валового рентного дохода GRM, который представляет собой отношение цены аналогичного объекта к валовой ренте его владельца. Порядок расчета такой. Для каждого аналогичного объекта рассчитывают мультипликатор дохода, затем выводят усредненное значение мультипликатора для всей группы объектов. Стоимость данного объекта получают умножением усредненного мультипликатора на прогнозируемую величину дохода от данного объекта.

Расчет стоимости нематериальных активов с помощью корреляционной модели возможен в том случае, когда имеется достаточно большое количество аналогичных объектов и можно путем статистической обработки информации построить корреляционную модель, описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2-2 его основных параметров.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. [8]
Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.[4]
Задача 15.1
Рассчитать сумму, которая будет накоплена на депозитном счете через n=8 лет, если в начале каждого года на счет будет вноситься сумма РМТ=820 денежных единиц, при ставке дохода i=23% (по сложному проценту).

Решение:

Используем авансовый фактор накопления единицы за период.

FV=РМТ∙ФНЕПав

ФНЕПав 8лет=ФНЕП 9лет – 1= 23,668950 – 1 =22,668950

FV= 820∙22,668950=18588,54ден.ед.

Ответ: на депозитном счете будет накоплено 18588,54 ден.ед.
Задача 15.2
Платежи по аренде объекта недвижимости в размере РМТ=100 денежных единиц поступают в течении n=20 лет в начале каждого года. В конце периода ожидается перепродажа объекта за FV=6650 денежных единиц. Определите текущую стоимость объекта недвижимости, если ставка дисконтирования составляет i=8%.

Решение:

Текущая стоимость объекта недвижимости будет определяться как сумма дисконтированной стоимости арендных платежей и дисконтированной стоимости предполагаемой цены перепродажи.

PV=PVар.пл.+PVперепрод.

Для определения суммы дисконтированной стоимости арендных платежей используем  авансовый фактор текущей стоимости единичного аннуитета.

PVар.пл.=РМТ∙ФТСЕАав

ФТСЕАав 20лет=ФТСЕА 19лет+1=9,60360+1=10,60360

PVар.пл.=100∙10,60360=1060,36 ден.ед.

PVперепрод.=FV∙ФТСЕ= 6650∙0,214548=1426,74 ден.ед.

PV= 1060,36+1426,74=2487,1 ден.ед.

Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 2487,1 ден.ед.
Задача 15.3
Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере I=120 денежных единиц. Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на n=12 лет. Предполагается, что стоимость объекта изменится за период на Dа=8%. Требуемая ставка дохода на инвестиции i₁=8%. Средняя рыночная ставка доходности i₂=7%. Рассчитать коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости:

1) прямолинейным методом (методом Ринга);

2) методом фонда возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (методом Хоскольда);

3) равномерно-аннуитетным методом (фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции – методом Инвуда).

 Решение:

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

V=I/R,

где I – ежегодный доход (120 ден.ед.);

R – коэффициент капитализации.

R=Ron+Rof,

где Ron – требуемая ставка дохода (8%);

Rof – норма возврата капитала.

Стоимость объекта недвижимости будет изменяться в зависимости от метода определения нормы возврата капитала.

1. Прямолинейный метод (Ринга).

При определении нормы возврата капитала необходимо помнить, что она применяется только к теряющей стоимость части актива.

Rof=1/n=1/12∙(1,08)=0,09

R=0,08+0,09=0,17

V=120/0,17=705,88 ден.ед.

2. Метод фонда возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (Хоскольда).

Rof=ФФВ(безриск.)=0,0559020(12 лет 7%)∙(1,08)=0,06

R=0,08+0,06=0,14

V=120/0,14=857,14 ден.ед.

3. Равномерно-аннуитетным методом (фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции – Инвуда).

Rof=ФФВ(треб.)= 0,0526950(12 лет 8%)∙(1,08)=0,05691

R=0,08+0,05691=0,13691

V=120/0,13691=876,488 ден.ед.

Ответ: коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости по каждому методу составит:

1. Прямолинейный метод (Ринга)  0,17 и 705,88 ден.ед.

2. Метод фонда возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (Хоскольда) 0,14 и 857,14 ден.ед.

3. Равномерно-аннуитетным методом (фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции – Инвуда) 0,13691 и 876,488 ден.ед.
Список литературы

1.     Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107с.

2.     Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.

3.            Масленников П.В., Задорожный А.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Кемеровский технологический институт пищевой промышленности. – Кемерово, 2005. – 84с.

4.            Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.

5.     Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 1998.

6.     Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

7.     Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.

8.     Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.