Реферат Общие сведения о найме жилья в гражданском праве
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Во все времена коммерческий найм был одним из способов решения жилищной проблемы гражданами. Сейчас же когда способ «получить» уходит в прошлое вслед за прочими рудиментами славной советской эпохи, а способ «купить» неосуществим для подавляющей части населения РФ, особенно сейчас во время спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, способ «снять» становится весьма актуальным. До начала спекулятивной истерии 2006 года, коммерческому найму была неплохая альтернатива в виде покупки квартиры с привлечением ипотечного кредита. Сейчас же, когда спекулятивный пузырь надулся и трещит по швам, решиться на ипотеку могут только невменяемые граждане, ставшие жертвами спекулятивного психоза. Безусловно, обмен с относительно небольшой доплатой в виде ипотечного кредита, вполне возможен и при нынешних условиях, но подобные граждане – «менялы», кроме разве что иногородних, не являются участниками рынка коммерческого найма.
Знайте и понимайте свои права. С наймом у наших граждан, в массе своей отягощенными советским прошлым и правовым нигилизмом связаны определенные страхи и предубеждения.
Пожалуй главный из них – опасение проживать в съемной квартире на «птичьих правах» и якобы правовая незащищенность от произвола и своеволия рантье. Безусловно, рынок коммерческого найма в России дикий и далек от цивилизованного. Но эта дикость порождена в первую очередь правовой безграмотностью граждан и особенностями нашего мышления. Основная масса сдаваемых в наем квартир – доставшиеся по наследству от умерших родственников, купленные «впрок» и ждущие, пока дети подрастут и т.п. Редко сдается квартира , которую специально приобрели для сдачи в найм и находятся они, как правило, в высшей ценовой категории, претендуя на «элиту» или же чаще, «бизнес-класс». Соответственно лишь немногие рантье являются настоящими предпринимателями и занимаются рентным бизнесом в полном значении этого слова. Доморощенные рантье как черт ладана боятся выхода в правовое поле и их опасения связаны, прежде всего, с обязанностью платить налоги с полученного дохода и глупым заблуждением, что в результате оформленного договора найма они могут потерять право собственности на квартиру.
К сожалению, вопросы коммерческого найма не выделены особо в Жилищном кодексе, в отличии от социального найма. Вопросы коммерческого найма являются гражданско-правовыми отношениями и регулируются Гражданским кодексом , а именно главой 35. «Наем жилого помещения (ст.ст. 671 – 688)» )
Положения этих статей приведены здесь .
Зная и соблюдая положения этого Закона, можно чувствовать себя вполне защищенным. Иными словами, для того чтобы быть защищенным с правовой точки зрения, необходимо самому находиться в правовом поле с самого начала договорных отношений с собственником жилого помещения.
Следует понимать, что Право собственности является только предпосылкой для права пользования. Право собственности (владения) подразумевает обеспеченную правом возможность доступа к вещи и возможность ограничивать другим доступ к вещи. В то же время право пользования подразумевает обеспеченную правом возможность эксплуатировать вещь.
Сдает, например, собственник квартиру по договору найма. Вроде и собственник, а зайти когда угодно, «выгнать» нанимателей которые добросовестно соблюдают договор найма или заселиться не может, поскольку квартира передана в пользование по договору.
Согласно статье 25 Конституции России и части 1 статьи 3 ЖК РФ, жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан; это возможно лишь в целях, предусмотренных Жилищным кодексом, в случаях и порядке, установленных другими федеральными законом, и в порядке или на основании судебного решения. Право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным правом и составляющей права на неприкосновенность частной жизни (ст. 151 ГК РФ). Оно одно из важнейших в международном праве и закреплено во многих международных правовых актах. Согласно статье 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 г., «никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища». Конвенция Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека от 26 мая 1995 г. предусматривает, что не должно быть никакого вмешательства со стороны государственных органов в пользование этим правом, за исключением случаев, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах государственной и общественной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц. Согласно статье 17 Международного пакта о гражданских и политических правах, никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища.
Дополнительно по теме
Также ответственность за нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена ст. 139 Уголовного кодекса РФ.
Положения договора найма о возможности расторжения договора в одностороннем порядке ничтожны, поскольку законодательство предусматривает только судебный порядок расторжения договора по требованию наймодателя (ст. 687 ГК РФ).
Многие граждане не знают, что согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Интересно, не правда ли? (только следует помнить, что для этого срок договора найма должен превышать 1 год и соответственно быть зарегистрирован в ФРС).
Посредники. Возникает также вопрос, обязательно ли участие агентства или агента при найме жилья? Нет, вовсе необязательно. Я бы сказал, совсем необязательно. Сторонами договора найма являются исключительно наниматель и собственник жилого помещения – рантье. Агентство же при найме фактически не несет никакую ответственность и ни за что не отвечает.
Если Вы не имеете время или желания искать квартиру внаем самостоятельно, то имейте ввиду следующее:
Существует практика заманивания и «развода» человека, собирающегося снять жилье. Заманивают клиента, а потом заявляют что хата «ушла», да и вообще всё «уходит», так что спешите, хотя вот есть еще вариантики, похуже и подороже, но если поспешите, то можете УСПЕТЬ её снять Предлагаются вначале самые плохие варианты, откровенные хламовники по заряженным ценам, чтобы вы придя в ужОс и смятение схватили то что более-менее подходит, хотя и дорого. Да, еще на Ваш телефон потом будут перезванивать совершенно различные агентессы, интересоваться не сняли ли Вы еще и предлагать квартиры черт знает где….
Отдельным вопросом является процедура оплата услуг посредника. В соответствии с Федеральным законом от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт», а также КоАП РФ, агент-посредник должен приезжать для получения денег с ККМ, как ездят курьеры по доставке товаров на дом. В ст. 2 ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» прямо прописано, в каких случаях разрешается принимать деньги без кассы. Это торговля на рынках овощами, керосином, живой рыбой и т.д. и т.п. Посреднических (в данном случае риэлтерских) услуг в этом списке нет, а посему агенты обязаны использовать контрольно-кассовую технику при осуществлении наличных денежных расчетов.
Если у агента (что скорее всего) не оказалось с собой ККТ, то обязательно требуйте от него расписку в получении денег за конкретную оказанную услугу, где должна быть указана именно фактическая сумма.
Федерального закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт», а также КоАП РФ.
В Вашем случае агент должен приезжать для получения денег с ККМ, как ездят курьеры по доставке товаров на дом.
Составление договора найма. Отнеситесь к составлению договора очень ответственно и внимательно, тщательно обсудите с собственником жилого помещения каждую мелочь, обсудите и зафиксируйте в договоре все условия найма. Не обращайте внимание на агента, который Вас при этом будет всячески торопить и подгонять. Не ему жить в этой квартире, его интерес только один – скорее урвать свои комиссионные, а уж как там Вы будете проживать его абсолютно не волнует. Не стесняйтесь внимательно читать подсунутую агентом «рыбу» договора и вносить свои дополнения и исправления, о всем о чем договоритесь с собственником жилья.
Зафиксируйте в договоре найма стоимость одного месяца съема квартиры, а также период времени, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять, условия оплаты и иные платежи: оплата электроэнергии, счетов за пользование городским телефоном и т.д. Отдельно нужно оговорить вопросы, связанные с износом квартиры и порчей имущества. Также необходимо отразить количество и порядок посещений квартиры хозяином (с предварительным уведомлением нанимателя и при присутствии нанимателя !). В текст договора , само собою разумеющееся, необходимо вписать паспортные данные двух сторон, и обязательно документы, на основании которых наймодатель распоряжается данным жилым помещением или нотариально заверенная доверенность. ПРОВЕРЯЙТЕ эти документы внимательно, чтобы избежать мошенничества!
Помимо договора, обязательно нужно составить акт передачи квартиры (образец можно взять здесь) и имущества в ней, если квартира сдается с мебелью. Подписание данного документа поможет избежать необоснованных претензий, как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить опись передаваемого имущества.
Нередки случаи, когда собственник настаивает на возмещении стоимости давно поврежденного предмета интерьера. Причем заявляемая стоимость этого предмета превышает все разумные предметы. Доказать , что дверца уже была отломана (бачок унитаза треснут, гарнитур поцарапан и т.п. у нанимателя не получится если на руках нет описи имущества. В составлении описи имущества по уму заинтересованы обе стороны. Для нанимателя это страховка от необоснованных претензий, а для собственника жилого помещения – уверенность в том, что стоимость испорченного интерьера будет возмещена.
Если Вам нужен образец договора найма, то сможете найти здесь или скачать по ссылкам представленным ниже.
Риски нанимателя. Основной риск нанимателя (особенно при найме недорогого жилья) – остаться без денег и без обещанной квартиры. На рынке действует немало мошенников, практикующих самые разные схемы обмана.
Самый распространенный пример мошенничества на рынке найма, это когда аферист заключает с нанимателем договор найма, сразу вручает ему ключи, а перед заселением меняет замки в квартире и исчезает. Еще вариант: после заключения договора могут появиться реальные или мнимые хозяина, якобы без ведома которых он сдал квартиру, и предъявить права на жилплощадь и свои претензии на право проживать в квартире.
Обязательно обсудите с владельцем квартиры порядок действия в случае того или иного ЧП, его контактные телефоны, местаспособы отключения подачи воды, газа и отключения электричества. Следует также узнать номера телефонов различных коммунальных служб.
Обязательно проверьте и попросите наймодателя отключить «восьмерку» для выхода на междугородние и международные телефонные линии. Это поможет избежать возможных недоразумений, а звонить в другие города и страны Вы сможете по карточкам IP-телефонии.
Почему то наниматели, скажем так, стесняются участковых уполномоченных милиции. Не бойтесь участкового. Во-первых, гражданско-правовые отношения не входят в компетенцию милиции, а во-вторых необходимость обращаться за регистрацией наступает лишь при определенных условиях.
В идеале, конечно, сам наймодатель должен знакомить нанимателя и с соседями и с участковым уполномоченным милиции. Это в идеале, в реальности же наймодатели стараются избежать и самого договора найма.
Какой бы непростой ни оказалась ситуация между собственником и нанимателем, последний должен помнить, что, имея на руках договор найма, он смело может отстаивать свои права в суде.
В странах без социалистического прошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому сегодня там все сделки происходят строго в рамках законодательства. В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жильё. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договорённостями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь. Наниматели тоже нередко охотятся за вариантами "без посредников".
О законах, работающих и неработающих при найме жилья, о правах и обязанностях участников сделок, о неприятностях подстерегающих неопытных собственников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты риэлторских фирм столицы.
Аренда и найм
Специалисты разъяснили, как действующий закон регулирует отношения между нанимателем и наймодателем. "Сначала нужно определиться с юридической терминологией, - говорит руководитель юридического департамента "МИАН-агентство недвижимости" Хая Плещицкая. - По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жильё предоставляется по договору найма.
В соответствии со статьёй 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учётом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом). Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (статья 671 ГК РФ).
Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма".
"В соответствии со ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), - разъясняет юрисконсульт корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Ольга Запевалина. - В действующем законодательстве существует понятие аренды квартир только в случае, если одной из сторон в договоре аренды является юридическое лицо. Физические лица (граждане) при сдаче квартиры заключают договор найма.
Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключён договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма".
"В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, - добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора".
Права и обязанности
Хая Плещицкая обратила внимание на некоторые конкретные пункты закона (Гражданского Кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сторон в сделке:
Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаём жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт).
Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; осуществлять текущий ремонт (если договором не установлено иное);своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммунальные платежи; указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу, (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Наниматель вправе: с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норма не учитывается;по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, сдать всё или часть занимаемого жилого помещения в поднаём, с согласия наймодателя.
Наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Неприятности по найму
В западных странах аренда жилья подробно регламентирована, и, кроме того, данный сегмент рынка имеет более долгую историю и сложившуюся практику, говорит Мария Жукова. Мы попросили специалистов отметить особенности российского опыта и законодательства в этой области, и рассказать о возможных неприятных сюрпризах, с которыми можно столкнуться во время сделки, если она проводится не профессионалами.
"Законодательная база, регламентирующая отношения нанимателя и наймодателя квартир невелика, - считает Ольга Запевалина. - Основной законодательный акт, который регламентирует эти отношения - это Гражданский Кодекс РФ. В нём даются общие положения о найме. Если вы заключаете договор найма, то в нём должны быть прописаны все существенные условия. В силу юридической неграмотности сторон договора, они могут не предусмотреть в его тексте все необходимые существенные условия, в результате чего, в случае возникновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить свои права.
В настоящее время, как правило, заключаются договоры найма в устной форме, что противоречит статье 674 ГК РФ или, если договор найма заключается в письменной форме, то часто в нём не описываются все условия найма".
О.Запевалина отметила, что при передаче квартиры в найм, законодательством не предусмотрен акт приёма передачи жилого помещения. "Практика показала, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписания этого акта в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смогут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сдачей её в найм, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные для сторон условия", - рассказала О.Запевалина.
"Жизненные обстоятельства всегда предлагают определённые корректировки даже для самых совершённых законов, - говорит Хая Плещицкая. - Это нужно учитывать в современной ситуации, как собственнику, так и нанимателю.
Например, собственнику квартиры, сдающему её в наём, лучше брать часть денежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%) в депозит - в счёт возможной порчи нанимателем имущества, получением в будущем космических счетов за межгород и других проблем.
В случае неуплаты собственниками квартир подоходного налога за сдаваемое в наём жильё, и возникновения проблем с освобождением квартиры нанимателями, собственник, обратившись в суд за защитой своего права, рискует быть оштрафованным за неуплату налогов. Этот факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недостатком законодательства, его назвать нельзя.
Ещё одним неприятным сюрпризом для собственника может являться сам факт необходимости и единственной законной возможности защиты своего права только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры нанимателями. Даже собственникам, платящим налоги, не найти защиты у участкового. Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законодательно закреплённым принципом защиты жилищных прав граждан, когда любой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке.
Не является законным решением и смена замков в квартире с последующим "вынесением" вещей нанимателя на лестничную клетку. В данной ситуации виноватым может оказаться поступивший так хозяин". "Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально прорабатывать договор найма и фиксировать все договорённости между сторонами в письменной форме, - советует М.Жукова. - В этом случае риск неприятностей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить".
Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" сошлись во мнении, что безопасность сделки во многом зависит и от грамотного выбора посредника - опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски при заключении договора найма.
Остатки былой привлекательности
Директор агентства недвижимости "Открытая Компания" Максим Каталов по нашей просьбе рассказал о современных тенденциях на рынке аренды жилья в Москве. По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекательность сделок падает.
"Последний десяток лет квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих жителей крупных городов стабильным, а зачастую и единственным источником доходов, - сказал М.Каталов. - К тому же, привлекательный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодняшних офисных клерков.
Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в лучшую сторону. Со всех сторон привлекательность подобных инвестиций падает. Наступление идёт по всем фронтам. Растёт "коммуналка", необходимость платить налоги становится всё ощутимей, падает спрос - всё больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются куда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохранения и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже. Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду.
Впрочем, когда-нибудь весы могут опять качнуться в другую сторону"...
Тонкости договора найма жилого помещения, которое находится в частной собственности
Передача в пользование недвижимого имущества — актуальная тема практически для каждого собственника, особенно после вступления в силу Гражданского кодекса Украины (ГК). Сегодня заключение договоров найма жилого помещения регулируется как нормами главы 6 Жилищного кодекса УССР, так и нормами главы 59 ГК.
Предмет договора найма жилья
Предметом договора найма жилья могут быть принадлежащие на праве собственности наймодателю квартира, жилой дом, их части любых размеров. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения непригодные для проживания подсобные помещения, которые сдаются в наем только вместе с жильем.
Форма договора найма жилья
Статья 811 ГК предусматривает простую письменную форму договора найма жилого помещения. В заблуждение вводит норма статьи 793 ГК. Статьей 203 ГК предусмотрено, что сделка должна быть осуществлена в форме, которая определена законом.
Пунктом 1 статьи 209 ГК определено, что сделка, которая осуществлена в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, указанных законом или договоренностью сторон. Системный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что положения главы 59 ГК относительно договора найма (аренды) жилья являются специальными по отношению к положениям главы 58 ГК (наем (аренда)). Указанную позицию также поддерживает ГНА в Киевской области. Так, в письме № 2273/n/31-045/127 от 4 марта 2005 года она указывает, что юридические аспекты аренды нежилых помещений регламентируются положениями главы 58 ГК, правовые отношения по найму (аренде) жилья регулирует глава 59 ГК.
Из вышеизложенного следует, что нотариальное удостоверение договора найма (аренды) жилого помещения необязательно, хотя имеет ряд преимуществ, а именно:
1) для наймодателя (арендодателя):
— избежание судебного производства относительно исполнения условий договора нанимателем. Исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства;
2) для нанимателя (арендатора):
— при нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое в пользование имущество на наличие каких-либо запретов;
3) для обеих сторон:
— расчет между сторонами в полном объеме или первоначальный платеж может быть произведен в присутствии нотариуса без оформления дополнительных расписок или осуществления переводов.
Естественно, придется оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину и таким образом «засветить» договор перед налоговой инспекцией, так как при нотариальном удостоверении подобного договора нотариус обязан уведомить налоговый орган по месту жительства арендодателя, если арендатор не является участником хозяйственных отношений. Договоры аренды удостоверяются нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с пунктом 107 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 3 марта 2004 года, необходимо будет получить справку-характеристику органов технической инвентаризации, а это, как известно, процедура хлопотная, особенно если в квартире есть изменения планировки.
«Специальная» регистрация
В соответствии со статьей 158 ЖК УССР данный договор подлежит регистрации в исполкоме местного совета (уполномоченная организация на осуществление регистрации — обслуживающий жэк). Однако за отсутствие регистрации договора найма ответственность прямо не предусмотрена. Данная регистрация сегодня используется в целях переоформления счетов по коммунальным и эксплуатационным услугам на имя нанимателя. Регистрация договора найма жилого помещения не урегулирована подзаконными нормативными актами, поэтому осуществляется в произвольном порядке. На практике жэки требуют два экземпляра договора найма (аренды) — один оставляют у себя, другой отправляют в налоговую. Регистрация договора не ограничена сроками. Поскольку порядок проведения данной регистрации не урегулирован, существует возможность уклонения от ее проведения.
Для подтверждения законного пребывания нанимателя достаточно осуществить регистрацию места пребывания (в течение 7 дней с момента прибытия) или места проживания (в течение 10 дней в порядке, предусмотренном Законом Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине»). Такая регистрация может быть осуществлена и без регистрации договора найма и относится только к гражданам Украины или иностранцам, пребывающим на территории Украины на законных основаниях более 90 дней. Иностранцы, которые временно (не более 90 дней) находятся на территории Украины, проходят регистрацию при въезде на территорию Украины. Она действует по всей территории Украины без каких-либо дополнительных регистраций места пребывания.
Плата за использование жилья, оплата услуг по содержанию, коммунальные услуги
Следует помнить о том, что при регистрации в одной квартире нескольких человек размер платы за использование жилья и размер коммунальных услуг будут изменены. Статьи 66—68 ЖК УССР предусматривают плату за использование жилья в домах государственного и общественного фондов. Исчисляется она, исходя из общей площади квартиры. Норма общей площади квартиры на одного жителя устанавливается в размере 21 кв. м. Размер платы устанавливает Кабинет Министров Украины (КМУ). Наниматель оплачивает в однократном размере ту площадь, которая не превышает установленной нормы (статья 66 ЖК Украины — 1,5 нормы) из расчета на нанимателя и членов его семьи. Плата за использование площади более установленной нормы взимается в повышенном размере, который определяется КМУ.
В соответствии с постановлением КМУ № 560 от 12 июня 2005 года об утверждении Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий и типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, квартплата относительно квартир, находящихся в частной собственности, называется услугами по содержанию. Размер платы за услуги по содержанию не зависит от количества проживающих (зарегистрировавших свое местонахождение) лиц. Единицей калькуляции в данном случае является 1 квадратный метр общей площади квартир дома.
Таким образом, при регистрации в квартире, принадлежащей на праве частной собственности, более чем одного человека будет изменен только размер коммунальных услуг. Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24 июня 2004 года под коммунальными услугами подразумевает «результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребностей физического или юридического лица в холодной и горячей воде, водоотводе, газо- и электроснабжении, отоплении, а также вывозе бытовых отходов в порядке, определенном законодательством». Постановление КМУ «Об утверждении Правил предоставления услуг по централизованному отоплению, обеспечению холодной и горячей водой, водоотводу и типового договора о предоставлении услуг по централизованному отоплению, обеспечению холодной и горячей водой и водоотводу» № 630 от 21 июля 2005 года предусматривает, что оплата указанных услуг производится на основании показаний квартирных средств учета, нормативов (норм) потребления, домовых средств учета. В случае отсутствия квартирных или домовых средств учета оплата производится на основании нормативов (норм) потребления, которые рассчитываются следующим образом:
— за централизованное обеспечение холодной и горячей водой и водоотвод — из расчета на одно лицо;
— за централизованное отопление — из расчета за 1 кв. м (куб. метр) отопительной площади (объема) квартиры и дополнительно за превышение расчетного напряжения оборудования отопления (радиаторов) в соответствии с законодательством.
В соответствии с постановлением КМУ «Об утверждении норм потребления природного газа населением в случае отсутствия газовых счетчиков» № 619 от 8 июня 1996 года нормы потребления рассчитываются, исходя из количества зарегистрированных в данной квартире людей.
Таким образом, при регистрации в одной квартире нескольких человек размер коммунальных услуг будет увеличен в связи с увеличением платы за водо- и газообеспечение, так как единицей калькуляции в данном случае является количество людей.
Стороны договора найма жилья
Как было указано выше, наймодателем (арендодателем) может быть только собственник жилого помещения. На данный момент право собственности на жилые помещения подтверждают следующие правоустанавливающие документы:
1) нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, мена, дарение, рента, пожертвование, пожизненное содержание, управление имуществом);
2) наследственный договор;
3) свидетельство о праве собственности;
4) свидетельство о праве на наследство;
5) свидетельство о приобретении арестованного имущества с публичных торгов;
6) свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе;
7) свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов;
8) договор о разделе наследства;
9) договор о прекращении права на содержание при условии получения права на недвижимое имущество;
10) договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права на недвижимое имущество;
11) договор о выделении (разделении) части в натуре;
12) ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
13) решение суда;
14) договор купли-продажи, заключенный на бирже, с отметкой о регистрации соответствующих прав.
Следует также помнить, что подпункт 9.1.3 пункта 9.1 Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц» предусматривает, что предоставление в аренду недвижимости, принадлежащей нерезиденту (юридическому или физическому лицу), может осуществляться только через постоянное представительство или уполномоченного агента, которые и будут выступать налоговыми агентами такого нерезидента.
Общая совместная собственность
Хотелось бы остановиться на особенностях права общей совместной собственности супругов, так как существуют различные мнения правоведов относительно ограничения права собственности супругов при передаче в наем жилого помещения. В соответствии со статьей 63 Семейного кодекса Украины (СК) и частью 3 статьи 368 ГК муж и жена имеют равные права владения, использования и распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено соглашением.
Исходя из логики данных норм, каждый из супругов должен согласовывать свои действия относительно владения, использования и распоряжения имуществом. Законодатель (часть 3 статьи 65 СК) определил порядок согласования действий супругов в случае распоряжения имуществом, принадлежащим супругам на праве общей совместной собственности. Таким образом, при заключении сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, один из супругов обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие другого. Распоряжение имуществом как составляющая триады права собственности предполагает возможность собственников определить судьбу имущества, то есть уничтожить, отказаться от права собственности или передать право собственности третьему лицу.
Учитывая предусмотренное статьей 63 СК и частью 3 статьи 368 ГК равенство прав супругов в праве общей совместной собственности, при передаче имущества в наем одним из супругов согласие второго супруга все-таки должно быть предоставлено. Но возникает вопрос, в какой форме может быть выражено такое согласие?
Исходя из норм части 1 статьи 202 ГК, согласие одного из супругов является односторонней сделкой. Сделки могут быть заключены в письменной или устной форме. Часть 1 статьи 205 ГК предусматривает, что стороны имеют право выбора формы сделки, если иное не установлено законом.
Форма договора найма жилого помещения предусмотрена нормами статьи 811 ГК, поэтому независимо от суммы, участников, срока действия данный договор должен быть заключен в письменной форме. Часть 3 статьи 206 предусматривает, что сделка во исполнение письменного договора может быть выражена в устной форме, если это не противоречит положениям договора или закона.
Таким образом, в рассматриваемом случае заключения одним из супругов договора найма жилого помещения согласие может быть оформлено отдельно в простой письменной форме, путем выдачи доверенности на заключение договора найма жилого помещения, подписания данного договора обоими супругами или подписания одним из супругов с письменным согласием другого супруга непосредственно на экземпляре договора.
Цена договора найма жилья и порядок расчетов
Животрепещущим остается вопрос определения цены договора найма. В данном виде договоров устанавливается договорная цена. Но КМУ постановлением № 1787 от 20 ноября 2003 года утвердил Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц.
Данная методика содержит формулу расчета арендного платежа и указывает на то, что местные органы власти имеют право ежегодно устанавливать минимальную стоимость аренды. Не стоит пренебрегать требованиями данной методики при аренде жилого помещения у физического лица, даже если местными органами власти не установлена минимальная стоимость аренды. Исходя из условий этого документа, плату за наем (аренду) следует устанавливать в размере, не меньшем уплачиваемой наймодателем (арендодателем) суммы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг.
Обращаю ваше внимание на то, что Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» не позволяет учитывать понесенные наймодателем расходы (например, в виде платы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг) для уменьшения объекта налогообложения. Также данный Закон не позволяет учитывать указанные платежи и в составе налогового кредита физического лица при предоставлении годовой декларации, так как доходы от аренды подлежат конечному налогообложению при их выплате.
Как правило, стороны уклоняются от переоформления договоров о предоставлении телекоммуникационных услуг с поставщиками указанных услуг. В данном случае существует ряд рисков для наймодателя. Например, наймодатель не имеет права передавать третьим лицам право на использование телефонного номера (пункт 212 Правил предоставления и получения телекоммуникационных услуг, постановление КМУ от 9 августа 2005 года). При сдаче в наем помещения необходимо оформлять временный договор с оператором связи и нанимателем. Если такой договор отсутствует, ответственность по оплате услуг телефонной связи лежит на наймодателе. Риски в случае выявления факта использования телефона нанимателем несет наймодатель. Расчеты между гражданами — физическими лицами могут быть осуществлены в наличной форме или путем осуществления банковского/почтового перевода.
Осуществление наличных расчетов, на мой взгляд, должно быть подтверждено нотариально удостоверенной распиской. Часть 5 статьи 762 ГК предусматривает, что внесение платы за наем осуществляется ежемесячно, если стороны не определят иной порядок.
Особое внимание хотелось бы обратить на условие определения цены договора, эквивалентной иностранной валюте. Часть 2 статьи 533 ГК содержит следующее условие: «Если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, которая подлежит оплате, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если другой порядок ее определения не установлен договором, законом или другим нормативно-правовым актом».
Данная статья предоставляет сторонам право определения денежного обязательства в иностранной валюте. Нормы части 2 статьи 533 ГК относятся к гражданам — физическим лицам, не являющимся участниками хозяйственных отношений, поскольку специальными нормами части 2 статьи 198 Хозяйственного кодекса Украины ограничено такое право для участников хозяйственных отношений: «Денежные обязательства участников хозяйственных отношений должны быть выражены и подлежат оплате в гривнах…».
Участниками хозяйственных отношений являются юридические лица, их филиалы, представительства, другие обособленные подразделения, а также, физические лица — предприниматели.
Итак, исходя из вышеизложенного, при заключении договора найма между участниками хозяйственных отношений или при условии участия в договоре одного из участников хозяйственных отношений запрещено выражать сумму договора в иностранной валюте. Денежные обязательства могут быть выражены в иностранной валюте в случаях, когда участники хозяйственных отношений имеют право осуществлять расчеты в иностранной валюте. Право на осуществление расчетов между резидентами в иностранной валюте дает индивидуальная лицензия Национального банка Украины.
Для определения суммы договора найма (аренды) между участниками хозяйственных отношений лучше использовать следующую формулировку:
«Размер платы за наем помещения составляет _____ гривен за один месяц использования и подлежит изменению пропорционально коэффициенту инфляции, который ежемесячно определяется Государственным комитетом статистики Украины».
Коэффициент инфляции отражает колебания курса гривны, который устанавливает Национальный банк Украины.
Предприниматели как сторона договора найма жилья
Возможность минимизации налогов при сдаче в наем недвижимого имущества путем регистрации собственника имущества как физического лица — предпринимателя с использованием упрощенной системы налогообложения широко применяется в настоящее время. На практике использование такой минимизации вызывает целый ряд вопросов. В том случае, если физическое лицо — предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность, предоставляет в наем имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности, он должен включить данный вид деятельности в свидетельство об уплате единого налога. Если данный вид деятельности не будет включен на момент осуществления первого платежа, наниматель (если он является участником хозяйственных отношений) обязан будет уплатить налог на доход в размере 13 % (с нового 2007 года — 15 %). При условии, что наниматель не является участником хозяйственных отношений, наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в течение 40 дней по окончании отчетного налогового квартала.
Срок действия
В случае если стороны не определили срок действия договора, он считается заключенным на 5 лет (статья 821 ГК). К договору найма жилья, которое находится в частной собственности, сроком на один год не применяются положения относительно:
— определения в договоре найма лиц, проживающих с нанимателем, временных жильцов;
— преимущественных прав нанимателя на заключение нового договора, на приобретение жилья в случае его продажи;
— изменения нанимателя в договоре найма.
Квартира для размещения офиса
На практике очень часто заключают договоры найма квартиры, то есть жилого помещения с целью размещения офиса. В настоящий момент правомерность использования жилого помещения по иному назначению, нежели для проживания, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, ЖК содержит запрет относительно использования жилого помещения «для нужд промышленного характера». Поскольку определения «нужд промышленного характера» нет, можно только предполагать, что под этим подразумевается. Но если обратиться к нормам статьи 813 ГК, можно сделать вывод, что юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания физических лиц (например, своих работников).
Исходя из вышеизложенного, аренда жилых помещений для хозяйственной деятельности не допускается. Это заключение подтверждается также пунктом 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ № 572 от 8 октября 1992 года. Его нормами установлено, что использовать жилые помещения для проведения хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Следовательно, жилое помещение необходимо перевести в нежилое. НО!!! На данный момент в законодательстве Украины не закреплен механизм перевода жилых помещений, находящихся в частной собственности, в нежилые.
В заключение хотелось бы добавить, что при составлении и оформлении договоров найма желательно все-таки воспользоваться услугами специалистов в данной отрасли, так как нормы законодательства Украины неоднозначны и для принятия правильного решения необходимы профессиональный подход и практические знания.
1 этап. Осмотр арендуемого жилья.
После отбора вариантов арендуемого жилья, потенциальный наниматель осуществляет осмотр квартиры вместе с сотрудником агентства. Проводящий сделку агент, обязательно должен предъявить потенциальному нанимателю следующие документы: паспорт и заверенную доверенность от имени агентства на получение комиссионных и на право заключения сделки. (если доверенности нет то в …. такого агента)
2 этап. Проверка документов наймодателя на право владения жильем.
В случае если жилье полностью устраивает потенциального нанимателя, следует перейти ко второму этапу сделки. Этот этап включает в себя тщательную проверку всех документов на право владения данным объектом недвижимости наймодателем. Проверка документов осуществляется в присутствии сотрудника агентства. Необходимо проверить следующие документы:
- Паспорт. Необходимо обратить внимание на регистрацию. Паспорт должен быть зарегистрирован по адресу арендуемого жилья если это муниципальное жилье.
- Свидетельство о праве собственности на жилье – это может быть: договор купли-продажи, договор приватизации, договор дарения и т.д. (в нем Вы можете увидеть сколько собственников жилья)
- Справка по форме №9. В справке указаны все граждане, которые прописаны на данной жилплощади.
- Письменное согласие на сдачу жилья в наем всех прописанных на этой жилплощади совершеннолетних граждан. А также письменное согласие всех соседей в случае, если квартира является коммунальной. Если письменного согласия нет, то необходимо включить в Договор найма пункт гласящий, что наймодатель гарантирует согласие всех вышеперечисленных граждан на сдачу жилья в аренду.
В случае если жилье полностью устраивает потенциального нанимателя, следует перейти ко второму этапу сделки. Этот этап включает в себя тщательную проверку всех документов на право владения данным объектом недвижимости наймодателем. Проверка документов осуществляется в присутствии сотрудника агентства. Необходимо проверить следующие документы:
- Паспорт. Необходимо обратить внимание на регистрацию. Паспорт должен быть зарегистрирован по адресу арендуемого жилья если это муниципальное жилье.
- Свидетельство о праве собственности на жилье – это может быть: договор купли-продажи, договор приватизации, договор дарения и т.д. (в нем Вы можете увидеть сколько собственников жилья)
- Справка по форме №9. В справке указаны все граждане, которые прописаны на данной жилплощади.
- Письменное согласие на сдачу жилья в наем всех прописанных на этой жилплощади совершеннолетних граждан. А также письменное согласие всех соседей в случае, если квартира является коммунальной. Если письменного согласия нет, то необходимо включить в Договор найма пункт гласящий, что наймодатель гарантирует согласие всех вышеперечисленных граждан на сдачу жилья в аренду.
3 этап. Акт подписания Договора.
Данный этап включает в себя непосредственно сам акт подписания Договора о найме.
При подписании двустороннего Договора между нанимателем и наймодателем обязательно присутствие представителя агентства. Он подтверждает факт заключения сделки.
В Договоре о найме обязательно должны быть следующие пункты:
- дата заключения Договора о найме;
- срок действия данного Договора;
- паспортные данные наймодателя, нанимателя и представителя агентства (представиттеля агентства не обязательно). В определенных случаях реквизиты юридических лиц.
- стоимость найма;
- оговоренный порядок оплаты. В данном пункте прописываются сроки оплаты, сумма пени в случае просрочки оплаты и т.д.;
- условия, при которых возможно досрочное расторжение Договора, а также штрафные санкции, налагаемые на обе стороны, в случае нарушения условий договора;
- сумма залогового депозита и возможные способы его использования;
- согласие всех проживающих граждан на территории данного жилья, то есть всех прописанных в квартире совершеннолетних граждан или всех жильцов коммунальной квартиры.
Договор должен быть составлен в двух экземплярах. Стороны подписывают оба экземпляра Договора. В агентство передается копия Договора о найме.
К Договору о найме прилагаются следующие документы:
- акт приемки-передачи жилья нанимателю;
- опись всего имущества, находящегося на момент заключения Договора в квартире, комнате и т.д.;
- расписка о произведенных расчетах между нанимателем, наймодателем, представителем агентства;
- протокол, в котором подтверждается присутствие свидетеля при заключении сделки;
- письменное согласие всех проживающих граждан на территории арендуемого жилья.
После подписания Договора обеими сторонами производится оплата аренды за определенный срок и производится расчет с представителем агентства за предоставленные услуги. Агент выдает расписку в получении заранее оговоренных комиссионных и при необходимости кассовый чек (обычно в этот же день в кассе агентства (помниете что многие агенты не знают даже что такое кассовый чек так что пользуйтесь – если агент убеждает Вас что кассовый чек не нужен то зачем Вам такой агент!
После подписания Договора сделка вступает в силу.
§17. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА)
По
договору найма жилого помещения
одна сторона — собственник
жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) —
обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое поме-
щение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Разновидностью договора найма является наем жилого помеще-
ния в государственном и муниципальном фонде социального поль-
зования (социальный наем).
Жилое помещение может быть предоставлено юридическому
лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан ис-
пользовать это помещение по прямому назначению — для прожи-
вания граждан.
Условия данного договора.
Субъектами
договора являются:
наймодатель — собственник или управомоченное им лицо;
наниматель — могут быть только граждане.
Объектом
договора является изолированное жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть
квартиры и т.д.). Оно должно быть благоустроенным применитель-
но к условиям данного населенного пункта, отвечать установлен-
ным санитарным и техническим требованиям.
В мноквартирных домах наниматели наряду с жилым помеще-
нием имеют право пользования общими помещениями дома (подъ-
езды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техни-
ческим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты,
мусоропровод).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной
форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействитель-
Вторая часть. Договорное право
205
ность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские по-
казания в случае спора.
Существенным условием договора найма является размер платы
за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглаше-
нию сторон. Максимальный размер платы может быть предусмот-
рен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором, не
должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не преду-
смотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изме-
нение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено
законом или договором.
Договор найма имеет срочный характер: может быть заключен
на срокне более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он счита-
ется заключенным на 5 лет.
В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1 года,
наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может по-
селить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не име-
ет преимущественного права на заключение договора найма на но-
вый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заме-
нить себя в договоре другим нанимателем.
Права и обязанности сторон:
наймодатель:
обязан передать жилое помещение свободным (фактически и
юридически), в состоянии, пригодном для проживания;
обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого поме-
щения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведе-
ние ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств
для оказания коммунальных услуг;
обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения,
если иное не предусмотрено законом;
вправе давать согласие:
на переустройство и реконструкцию жилого помещения нани-
мателем;
на переоборудование жилого дома, влекущее существенное из-
менение условий пользования им;
на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нани-
мателем;
на вселение временных жильцов;
§17. Договор найма жилого помещения (коммерческого найма)
206
на заключение нанимателем договора поднайма;
на замену нанимателя по договору найма жилого помещения.
При переходе права собственности на жилое помещение новый
собственник становится наймодателем по договору найма на тех же
условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается
и не изменяется.
Наниматель:
обязан использовать жилое помещение только для прожива-
ния, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем
состоянии;
обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, вно-
сить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не
установлено договором;
обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если
иное не установлено договором;
может переоборудовать и реконструировать жилое помещение
только с согласия наймодателя.
может переоборудовать жилой дом, что приведет к существен-
ным изменениям условий пользования этим помещением, только с
согласия наймодателя;
вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жи-
лое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершен-
нолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно
проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним пра-
ва по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за
действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. До-
пускается заключение договора между нанимателем и гражданами,
постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной от-
ветственности перед наймодателем (сонаниматели). По требованию
нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих с согласия
наймодателя, наниматель может быть заменен одним из проживаю-
щих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нани-
мателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нани-
мателем становится один из граждан, проживавших вместе с преж-
ним нанимателем;
вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с
предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмезд-
Вторая часть. Договорное право
207
ное проживание временным жильцам (пользователям). Срок прожива-
ния пользователей — не более 6 месяцев. Пользователи не приобрета-
ют прав на жилое помещение и не несут ответственность. Они обязаны
освободить его по истечении срока проживания или не позднее 7 дней
после такого требования нанимателя (если срок не установлен);
имеет право на преимущественное заключение договора на новый
срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока договора должен
предложить заключить договор на тех же или иных условиях; отка-
заться от продления в связи с решением не сдавать помещение в те-
чение не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обя-
занности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же
условиях. Если наниматель отказался от продления договора с реше-
нием не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил дого-
вор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания тако-
го договора недействительным и возмещения убытков, а также во-
зобновления с ним договора;
вправе с согласия наймодателя передать часть или всепомеще-
ние в пользование поднанимателю. Последний не приобретает са-
мостоятельного права пользования помещением, а ответственность
перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма заключа-
ется на срок не более срока договора найма, является возмездным
и может быть заключен только с соблюдением требования о норме
жилой площади на одного человека. На данный договор не распро-
страняется правило о преимущественном праве на заключение до-
говора на новый срок.
Расторжение договора найма жилого помещения.
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время,
письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.
Такой договор может быть расторгнут в судебном порядке по
требованию:
1) наймодателя, в случаях если наниматель:
не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, а при кратко-
срочном найме в случае невнесения платы более двух раз;
разрушает или портит жилое помещение;
продолжает использовать жилое помещение не по назначению,
систематически нарушать права и интересы соседей после преду-
преждения наймодателя об устранении данных нарушений. Суд мо-
§17. Договор найма жилого помещения (коммерческого найма)
208
жет предоставить нанимателю срок для устранения данных наруше-
ний, но не более 1 года. По истечении срока при повторном обра-
щении наймодателя суд расторгает договор;
2) по требованию любой из сторон в договоре, если:
помещение перестает быть пригодным для постоянного прожи-
вания, а также в случае его аварийного состояния;
наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое
помещение не по назначению;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодатель-
ством.
При расторжении договора найма наниматель и граждане, по-
стоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого по-
мещения только на основании решения суда
§ 3. Обязательства из договора социального найма
жилого помещения
1. Публично-правовые предпосылки заключения договора
социального найма жилого помещения
В условиях сохраняющегося и при рыночной организации хозяйства недостатка государственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести расходы по его содержанию, а с другой стороны - появления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим действующее законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обусловлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.
К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся, во-первых, признание его нуждаемости в жилом помещении (ч. ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 1 ст. 52 ЖК). Новое жилищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а нередко - еще и длительное) проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более в условиях замены прежних требований прописки правилами о регистрации своего пребывания, необходимой для реального функционирования предусмотренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства) <1>.
--------------------------------
<1> Исключение в этом отношении составляют иностранцы (в том числе граждане стран ближнего зарубежья) и лица без гражданства, которые в соответствии с ч. 5 ст. 49 ЖК по общему правилу лишены возможности получить жилые помещения на основании договора социального найма.
Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством. При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.
К числу таковых, во-первых, могут быть отнесены некоторые малоимущие граждане, признанные в этом качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости находящегося в их собственности недвижимого и наиболее ценного движимого имущества (подлежащего налогообложению) (ч. 2 ст. 49 ЖК). Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК признаются:
- граждане, не имеющие своего жилья, т.е. не пользующиеся жильем по договорам социального найма (в том числе в качестве члена семьи нанимателя) и не имеющие жилья в собственности (или не являющиеся членами семьи собственника жилья);
- граждане, имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или собственниками жилья либо членами их семей, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы <1>;
--------------------------------
<1> Учетная норма составляет минимальный размер обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения (которая согласно ч. 5 ст. 15 ЖК включает в себя площадь не только жилых, но и всех вспомогательных помещений, за исключением балконов и т.п.), установленный соответствующим органом местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся (ч. ч. 4 и 5 ст. 50 ЖК). Иначе говоря, условием принятия гражданина на учет является обеспеченность общей (а не жилой) площадью каждого члена его семьи в размере менее установленного минимума.
- граждане, которые проживают в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений;
- граждане, хотя формально и обеспеченные жильем, но проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза), при отсутствии у них иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или на праве собственности.
Во-вторых, к числу нуждающихся в жилых помещениях закон относит иные категории граждан, специально признанных таковыми федеральным законом или законом субъекта РФ (например, не являющихся малоимущими военнослужащих или иных служащих, переведенных к новому месту службы). В этом случае они могут претендовать на получение по договору социального найма жилья, по общему правилу находящегося в жилищном фонде РФ или ее субъектов, а жилье из муниципального жилищного фонда может предоставляться им только при наличии дополнительно предусмотренных законом условий (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).
При наличии перечисленных условий и их документальном подтверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему выбору вправе требовать принятия его на учет по одному или по нескольким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одновременно относящегося к одной из определенных законом иных категорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.
Последний по результатам рассмотрения заявления должен принять соответствующее решение (ч. ч. 3 - 6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении согласно ч. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необходимых документов (если они не предоставлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышленном ухудшении своих жилищных условий путем совершения продажи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного вселения в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указанных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано гражданином в суде как необоснованное.
С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете (ч. 2 ст. 52 ЖК), составляющее элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотношение является административно-правовым, но входит в сферу действия комплексного жилищного законодательства. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.
Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за гражданином до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 56 ЖК. При необоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.
2. Предоставление жилого помещения по договору
социального найма
При наличии охарактеризованных выше предпосылок жилые помещения предоставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности, исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений. Лишь трем категориям граждан в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в качестве нуждающихся):
1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия) <1>;
--------------------------------
<1> Это правило должно, очевидно, распространяться и на случаи, когда жилье вообще перестало существовать.
2) детям-сиротам и оставшимся без попечения родителей, а также взрослым лицам из их числа по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, при прекращении установленной над ними опеки и попечительства, окончании службы в Вооруженных Силах РФ и т.п.;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для заключения в установленный им срок договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилье. В этом качестве больше не выступает "ордер на занятие жилого помещения" - административно-правовой документ, ранее оформлявшийся на основании решения о предоставлении государственного или муниципального жилья и традиционно считавшийся единственным основанием для его занятия (вселения) и заключения договора жилищного найма <1>.
--------------------------------
<1> Вместе с упразднением ордера отпали и особые жилищные права на получение ордера и на вселение гражданина-ордеродержателя в указанное в ордере жилое помещение, составлявшие важнейшие элементы соответствующих видов жилищных правоотношений, что существенно упростило структуру последних. Соответственно, и место судебных споров о признании ордера недействительным заняли споры о недействительности заключенного договора жилищного (социального) найма, рассматриваемые по общим нормам гражданского права о недействительности сделок.
Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, должно быть, во-первых, изолированным и, во-вторых, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).
Это прежде всего означает, что предмет данного договора составляют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход. В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или "запроходная" комната) (ч. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предметом одного договора найма.
Более того, даже отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах ("части квартир") могут быть самостоятельным предметом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотренных законом случаях:
а) при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59 ЖК);
б) при превышении установленной нормы предоставления жилья по данному договору (ч. 2 ст. 58 ЖК).
В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах комнаты предоставляются по договору социального найма прежде всего другим жильцам этих же квартир. Сначала они предоставляются тем жильцам (нанимателям или даже собственникам своих комнат), которые исходя из названных выше критериев признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по данному договору тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жильцам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).
Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражданину с превышением нормы предоставления (например, жилье предоставляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (ч. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдельная квартира, а лишь изолированная комната.
Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (ч. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая малолетнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнатной квартиры независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.
Норма предоставления жилья по договору социального найма представляет собой минимальный размер общей площади жилого помещения, установленный органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (ч. ч. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору социального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гражданско-правовое) значение <1>. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемости при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на основании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве малоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нормы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (ч. 3 ст. 50 ЖК).
--------------------------------
<1> Но этим оно и исчерпывается, ибо закон не предусматривает более предоставления отдельным категориям граждан по договору социального найма дополнительного жилья (сверх установленных норм) либо повышенной оплаты его излишков (при их наличии ст. 81 ЖК предоставляет нанимателям право просить наймодателя о предоставлении жилья меньшего размера).
При этом жилье предоставляется гражданам по месту их жительства (согласно ч. 5 ст. 57 ЖК - в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК), которое исходит из соответствия жилья установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства, в том числе относящимся к его благоустройству. Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его параметров: капитальный характер постройки, предназначенной для проживания граждан во все сезоны года; наличие централизованного отопления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности "применительно к условиям соответствующего населенного пункта" (ср. ч. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную характеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к категории непригодных для проживания, во всяком случае, относятся помещения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; помещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.
3. Заключение договора социального найма жилого помещения
и возникновение права на жилую площадь
Договор социального найма заключается на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК). Он может быть заключен только на помещение, указанное в решении о его предоставлении и соответствующее названным ранее правилам жилищного законодательства. Поэтому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья. При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в решении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключение договора, связан административно-правовым решением в смысле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.
Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательному письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой не только его обязательную проформу, а в соответствии с ч. 2 ст. 63 ЖК утверждается федеральным правительством в качестве нормативного акта <1>, который в нормативном порядке и предопределяет содержание существенных условий данного договора.
--------------------------------
<1> См.: Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября
Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма конкретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со своим субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами) <1>. Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с момента заключения договора.
--------------------------------
<1> Ранее этот вопрос из-за наличия ордера и связанных с ним особых жилищных правоотношений вызывал разнообразные дискуссии в литературе. Изложенный подход к его решению впервые был предложен учеником С.М. Корнеева Ю.А. Мехтиевым (см.: Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 1986. N 6).
Предоставляемое по договору социального найма из государственного или муниципального жилого фонда помещение переходит в целевое владение и пользование его нанимателя (ч. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей гражданином-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. (ср. ч. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.
По своей сущности это право представляет собой возникшее из договора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежащую другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и договором. Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмотря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотношений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации данного права, соответствующей характерному для вещных прав "принципу публичности", и др.).
Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное законом право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представляет собой правовой способ бесплатного распределения среди малоимущих и других граждан дефицитного государственного и муниципального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества <1>. Поэтому с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе административно-правовых предпосылок обязательственное право пользования публичным имуществом, содержание которого императивно определено законом.
--------------------------------
<1> Подробнее о гражданско-правовом оформлении вещных прав на недвижимость см. § 2 гл. 11 т. I, § 1 гл. 18, § 1 и 2 гл. 23 т. II настоящего учебника.
Изложенным вполне объясняется и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав. Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (ч. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально предусмотренных законом условий (ст. ст. 22 - 24 ЖК). Не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (ч. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).
4. Понятие и содержание договора социального найма
жилого помещения
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).
По своей юридической природе этот договор является консенсуальным и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается) <1>.
--------------------------------
<1> Вместе с тем путем установления срока этих договоров и их периодического (например, раз в пять лет) перезаключения можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, в частности обязанностей жилищных организаций в отношении капитального ремонта, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге могло бы произойти повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.
Наймодателем при социальном найме выступает публичный собственник жилого помещения либо действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления (публичной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы) и т.п.), которые наделяет правом заключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также выступать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.
Изменение собственника (или соответственно субъекта права хозяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социального найма. В данном случае традиционное для наемных отношений "право следования" нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.
Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жилья (заключение договора социального найма). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).
Наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).
Согласно ч. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному договору входит также осуществление капитального ремонта жилого помещения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснабжению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение <1>. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.
--------------------------------
<1> Эта последняя "обязанность" наймодателя, по сути, является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с целью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помещения или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору: потребовать уменьшения платы за пользование соответствующим имуществом, либо устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные убытки (ч. 2 ст. 66 ЖК).
Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством.
Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральными законами или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя.
Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого помещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.).
В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживающих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом помещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от причин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Вооруженные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказания в местах лишения свободы).
Ранее жилищное законодательство предусматривало предельные сроки такого отсутствия, по истечении которых граждане могли быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение, а также перечень уважительных причин, при наличии которых отсутствие граждан в их жилье допускалось сверх определенных законом сроков. Установление предельного срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 1930-х гг.) обусловлено прежде всего крайним недостатком жилищ. Учитывалось также, что длительное неиспользование жилища для проживания могло повлечь его разрушение <1>. Законодательную отмену данного срока следует рассматривать как один из случаев усиления гарантий жилищных прав граждан. В связи с этим отпала также целесообразность получения гражданами в некоторых случаях их временного отсутствия специального свидетельства на занимаемое жилое помещение - брони, оформление которой влекло возникновение особых жилищных правоотношений по бронированию жилого помещения (в силу которых у наймодателя возникала административно-правовая обязанность не заселять забронированное помещение и тем самым обеспечивать его сохранность).
--------------------------------
<1> В
Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо предусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав на:
- вселение других лиц;
- сдачу помещения в поднаем;
- разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
- обмен или замену занимаемого помещения.
Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.
5. Правовое положение членов семьи нанимателя
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по данному договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательственных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, попадая в категорию "временных жильцов". В связи с этим понятие "член семьи нанимателя" приобретает особую значимость <1>.
--------------------------------
<1> Единого понятия "член семьи", которое могло бы использоваться в разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т.д.) существует приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя, безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения понятия "член семьи". Закон ограничивается указанием лиц, которых можно считать членами семьи, в том числе применительно к договору социального найма жилого помещения. Анализ высказанных в литературе взглядов по данному вопросу см.: Мананкова Р.П. Правовой статус семьи по советскому законодательству. Томск, 1991.
В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социального найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое помещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК в ч. 1 ст. 69 выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случаях - на основании судебного решения.
К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанимателя, его детей и родителей. В сравнении с прежним жилищным законодательством их круг сужен: членами семьи нанимателя в силу закона теперь не являются дети и родители его супруга. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствующих обязательственных отношений не требуется.
Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся:
- другие родственники нанимателя (в том числе родственники его супруга) независимо от степени родства;
- нетрудоспособные иждивенцы;
- в исключительных случаях - и иные лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).
Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.
Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоятельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обязательствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д.) (ч. 4 ст. 69 ЖК).
Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ч. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с письменного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсутствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согласия наймодателя - также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.
Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (с тем чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоящих на таком учете - ср. ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета <1>.
--------------------------------
<1> См.: Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17 июля
При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивным нормам ч. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК) <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<1> См.: Гонгало Б.М. Структура жилищного обязательства // Проблемы обязательственного права. Свердловск, 1989. С. 131; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 701 - 702.
Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.
