Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

Экономический факультет

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине: Оценка недвижимости .

Вариант №4
Выполнено: студентом

экономического факультета

5 курса, фк-56 группы,

вечерней формы обучения

Ф.И.О. студента: Архипов В.М.

Ф.И.О. преподавателя: Любименко А.И.
Санкт- Петербург

2010 г.

Содержание.

1.Введение……………………………………………………………………….3

2.Определение недвижимости………………………………………………….4

3.Классификация объектов недвижимости……………………………………6

4.Факторы определяющие стоимость объектов недвижимости……………..9

5.Факторы определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости..15

6.Список используемой литературы………………………………………….17
Введение.

    Методы и процедуры оценки рыночной стоимости недвижимости образуют область современной экономики недвижимости. Такая широта подхода к трактовке данной категории объясняется тем, что теория и практика экономики недвижимости развивается уже на протяжении большого периода времени. И за этот период экономика недвижимости действительно приобрела исключительную универсальность, оказала большое влияние на теоретические подходы к экономике недвижимости в условиях рынка, способствовала активизации прикладных исследований, созданию на стыках различных научных дисциплин особой отрасли научных знаний о факторах и закономерностях рыночной динамики, принципах и методах оценки недвижимости.

         

       За время своего существования оценка недвижимости превратилась в специфическую область практического управления, в методический инструментарий перехода от дикого рынка к цивилизованным формам и даже в самостоятельную отрасль в сфере услуг, в рамках которой функционируют специализированные фирмы по оценке недвижимости.

Одним из основных направлений экономики недвижимости является выделение экономических и социальных факторов, характеризующих стоимость реального объекта недвижимости. В результате подобных исследований оценщик должен принять во внимание риск и период, связанные с оценкой недвижимости. Следовательно, рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурсном и открытом рынке при соблюдении условий равновесия, то есть продавец и покупатель действуют рационально.
1.   
Определение недвижимости.

Под понятием “недвижимость” традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

         В России термин “недвижимое и движимое имущество” впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. “О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах”. Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

        Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

         С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения”. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, “предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью”. Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
2.   
Классификация объектов недвижимости.

    Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):


а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения  .

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.    Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

       В настоящее время в Санкт-Петербурге действует порядок  подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства представляющий собой единый документ на территории Санкт-Петербурга, содержащий описание объекта незавершенного строительства и включающий в себя исчерпывающий объект информации.

      Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

3. Факторы определяющие стоимость объектов недвижимости.


1 группа факторов - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке

платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

     Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

2 группа факторов - Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1.      Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

-  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

-  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

-  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность района;

-  экологическая обстановка в районе;

-  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота» объекта.

   Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену.

  Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги».

   Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

3 группа факторов – симбиоз 2 и 3 группы. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

Социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

Экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

Физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

Политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

Местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

Условия продажи:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

Физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

Архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

Финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.
4.Факторы определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

       Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

        На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в таблице.

       Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости.

Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
	1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост    сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост   сокращение	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост   сокращение	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Стоимость строительства: рост  сокращение	Уменьшение  Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
	2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения Рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
	3.АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Уровень налога на имущество	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Уровень земельного налога	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Зональные ограничения	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Условия совершения сделок	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Условия получения прав на застройку	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
	4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры	Увеличение  Уменьшение	Увеличение Уменьшение

     Таблица  (Система факторов, влияющих на спрос и предложение)
Список используемой литературы:

1. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2.
2. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х.
3. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. — 303 с. — ISBN 5-901-810-04-Х.
4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с. — ISBN 5-7749-0045-2.

5. Долгова О.В. Оценка недвижимости. Воронеж: ВГУ, 2004.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.
 7. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: ТРТУ, 2004.
8.  Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
9.  Оценка недвижимости: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.