СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

ГЛАВА 1.  УПРАЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ ГОРОДА……………...…5

1.1. СУЩНОСТЬ, СОСТАВ И СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ……………………………………………………………………………5

1.2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ ГОРОДА…………………………………………..…14

ГЛАВА 2: ПРОБЛЕМА УПРАВЛЕНИЯ  И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТЮМЕНИ……………………………..24

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….35

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………36


ВВЕДЕНИЕ
Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижении качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.

Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление к тому же и определяет необходимость реформирования жилищной сферы путем ее демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение качества работы и предоставляемых услуг потребителям.

Первостепенное значение имеет  изменение сложившейся ситуации в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая отсталость и как результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жилищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения.

Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований жилищной системы. Достижение этих целей требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий проводимой реформы, обоснование экономико-организационного и нормативно-правового механизмов ее практической реализации.

Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищной сферы объясняется недостатком учебных научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер.

Цель работы – выявить проблемы  управления и обозначить их причины в жилищной сфере на примере города Тюмени.

Достижение указанной цели потребовало постановки и решения следующих задач:

- раскрыть сущность понятия, состав и структуру  жилищной сферы;

- обозначить организационно-правовые аспекты управления жилищной сферой города,

- проанализировать современную ситуацию в жилищной сфере и обозначить основные ее основные проблемы относительно города Тюмени.

Предметом исследования выступает процесс становления и развития форм управления жилищно-коммунальным хозяйством.
ГЛАВА 1.  УПРАЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ ГОРОДА
1.1. СУЩНОСТЬ, СОСТАВ И СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ
Жилищная сфера – одна из важнейших составных частей экономики России. Это область народного хозяйства включает в себя строительство и реконструкцию жилищ, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дом-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения, пригороды для жилья.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

·                   частный – фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

·                   государственный – фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

·                   муниципальный – фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

·                   общественный – фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

·                   коллективный – фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

В Государственной целевой программе «Жилище» [8;9], отмечается, что жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества страны, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках и иных объектов – около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет около четверти их общего объема.

В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.

Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже ХIХ – ХХ вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушенными, а население бежало за границу, на юг или влачило жалкое существование и просто вымирало. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающем стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы.

В начале 20-х годов в советском государстве был осуществлен переход к новой экономической политике (нэпу), суть которого заключалась в частичном возврате к рыночным механизмам, допущении различных хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца)[13, 18].

Определенное экономическое оживление и некоторое упорядочение общественной жизни создали условия для возрождения крупных городов и восстановления жилищного фонда, коммунальных систем. Для решения хозяйственных вопросов в составе НКВД, пришедшего на смену ВЧК, было создано управление коммунального хозяйства, которое и взяло на себя функции координатора восстановления жилья и коммунальных объектов в городах. Допускались различные формы собственности на жилье и коммунальные объекты, восстановлена квартплата за пользование жилищно-коммунальными услугами.

В 1926 – 1928 гг. были приняты важные решения по введению обоснованной системы оплаты, а жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной для того времени, так как учитывала не только количество жилья и потребляемых услуг, но и качественный параметры жилых помещений, а также уровень дохода жителей. Развивались децентрализованные системы коммунального управления и жилищные товарищества, что было вполне целесообразным в рамках существующего государственного строя. Но уже в конце 20-х годов началось административное сворачивание новой экономической политики по всем направлениям, включая и жилищную сферу[13, 20].

На данном этапе наиболее характерным было становление жесткой командно-административной системы, в рамках которой не допускались альтернативные формы собственности и хозяйственные уклады. Формальное существование колхозно-кооперативной формы собственности на селе ничего не решало, так как служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной сути государства. Административные методы управления стали преобладать и в жилищной сфере.

Система управления в жилищном хозяйстве строилась на принципе двойного подчинения: центральным органам власти и местным Советам в лице соответствующих исполкомов городов и районов. Важнейшие ресурсы и реальные рычаги власти находились у государства, которое распоряжалось ими через систему ведомств под контролем и руководством Коммунистической партии. Схема управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) города областного подчинения приведена на рис.1. В данной схеме четко прослеживается строгая подчиненность предприятий и организаций ЖКХ вышестоящим управленческим звеньям с выделением их ведомственного звена.

Совет Министров СССР

Союзные и республиканские ведомства

Совет Министров республики

Министерство ЖКХ республики

Управление ЖКХ города

Управление ЖКХ ведомства (союзного, республиканского)

Исполком области (края)

Исполком города

Предприятия ЖКХ местных советов

Управление ЖКХ региона (области, края)

Ведомственные предприятия ЖКХ

Рис. 1. Схема управления ЖКХ в советский период
Дееспособность данной системы основывалась на праве директивного централизованного распределения ресурсов и неэкономического принуждения. Все сколько-нибудь значимые вопросы развития и содержания систем жилищной сферы решались в Москве или столицах союзных республик. Это касалось как вопросов выделения средств на строительство зданий или системы очистных вооружений, так и вопросов проведения капитального ремонта жилого дома или асфальтирования участка городской улицы. Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг имели чисто символическое значение и не отражали сути экономических процессов в данной сфере. Финансирование организаций жилищного хозяйства осуществлялось преимущественно в виде бюджетных дотаций.

В то же время советская система остро нуждалась в крупных промышленных центрах городского типа, и потому уже в 30-е годы города получают определенное развитие и тенденция урбанизации, ослабевшая в послереволюционный период, опять стала набирать силу. К 1940 г. удельный вес городского населения составил уже 33% от общей численности населения страны. Получило определенное развитие и жилищно-коммунальное хозяйство, но это развитие касалось, прежде всего, крупных столичных городов.

Период 40-х годов характеризовался громадными разрушениями во время Отечественной войны 1941-1945 гг. и восстановлением разрушенного хозяйства, в том числе жилищного фонда и коммунальных объектов, в 1946-1950 гг. Уровень жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения оставался низким, а обеспеченность жильем составила в 1950 г. всего лишь 7 кв.м. общей площади на душу населения, что соответствовало уровню жилищной обеспеченности в 1917г. и явно не отвечало потребностям горожан[13,20].

В 50-е годы начался самый длительный и достаточно последовательный этап развития жилищной сферы и коммунальных систем в советское время, который по неумолимой логике истории оказался завершающим этапом функционирования советского государства.

Наиболее характерной чертой в данной области была тенденция урбанизации, которая с некоторыми естественными колебаниями сохранилась вплоть до начала 90-х годов, когда бурные процессы перестройки затормозили урбанистические процессы. Так, если в 1859 г. удельный вес численности городского населения в общей численности страны составил 5,7%, в 1897 г. – 13, в 1940 г. – 33, то в 1990 г. – 66%, т.е. две трети населения страны стало проживать в городах, а городской образ жизни стал преобладающим[13,20]. Уже в первой половине 50-х годов было начато строительство добротных зданий, которые возводились в первую очередь в Москве, Ленинграде и столищах союзных республик. Но в целом по стране объемы вводимого жилья были незначительны и не решали жилищную проблему, которая заметно обострилась в середине 50-х годов, когда жители сельской местности, получив право выбирать себе место жительства, ринулись в крупные города.

После принятия в 1957 г. известного Постановления ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству в стране начался строительный бум. Возникали новые города, расширялись действующие, активно сооружались объекты городского хозяйства. Именно на этом этапе возникла новая технология индустриального домостроения, предусматривающая производство строительных деталей и конструкций в заводских условиях и достаточно быстрый монтаж зданий на строительной площадке. Указанная технология и громадный объем привлеченных ресурсов позволили существенно нарастить объемы строительного производства и довести среднюю обеспеченность жильем в городах страны до 10 кв.м. в 1966г. и до 15,5 кв.м. в 1980 г.

Постоянный дефицит ресурсов и их крайне неэффективное использование, отсутствие реальных экономических взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, крайне неэффективное управление, бесхозяйственность, неоправданные потери ресурсов и другие аспекты свидетельствовали о неблагополучном положении в жилищной сфере. Осознавая такую ситуацию, руководство страны предпринимало попытки улучшить положение дел в строительстве и эксплуатации жилья и коммунальных систем. Но все они оказались неудачными, так как затрагивали лишь отдельные элементы хозяйственного механизма в данной сфере, не меняя его по существу.

В самом начале 90-х годов наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты:

·                   разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;

·                   существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;

·                   частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья;

·                   усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;

·                   изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Но проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.

Таким образом, положение к концу ХХ в. в жилищной сфере можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает по причине их неэффективного использования[11,42].

Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обострения в последние годы XX века, отметим, что целесообразно все причины разбить на две группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести остаточное ресурсообеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы.

Жилищная реформа имеет ключевое значение для общего успеха экономической реформы, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения за счет аккумуляции частных средств на специальных счетах и увеличения собственного жилья, улучшения территориального распределения трудовых ресурсов.

Главными задачами нового этапа решения жилищной проблемы являются:

·                        обеспечение возможности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставление субсидий на строительство и приобретение жилья, оказание помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

·                        увеличение объемов и повышение качества жилищного строительства, перестройка производственной базы жилищного строительства на современном техническом уровне; совершенствование системы эксплуатации, ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства;

·                        расширение прав органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и проведении жилищной реформы.

В то же время сегодня очевидно, что главная цель жилищно-коммунальной реформы – повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг осталась не достигнутой. Для большинства населения реформа ассоциируется только с повышением размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги. В сегодняшних условиях жилищно-коммунальный комплекс является, по сути, продолжением административного аппарата, а не сферой бизнеса.

1.2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ

 ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ ГОРОДА

Управление жилищной сферой относится к ведению субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а участие государства заключается в нормативном регулировании, координации, контроле и обеспечении прав и законных интересов субъектов управления, определении приоритетов в структурной политике, лицензировании, регистрации и пр.

Являясь объектом управления и регулирования, ЖКХ состоит из комплекса отраслей и видов деятельности, осуществляющих удовлетворение жизненно необходимых потребностей населения. Каждую его отрасль образуют предприятия, реализующие однородный вид продукции. Отрасли различаются технологией производства или видом деятельности, а для жилищно-коммунальных услуг характерна принадлежность к группе жизнеобеспечения. Особенностью объектов управления является незаменимость подотраслей, местный характер производства и потребления услуг, оказывающий непосредственное влияние на производственную структуру и организацию управления, а особенностью управления является координация пропорционального развития подотраслей, оказывающих услуги, и подотраслей, обеспечивающих их ремонт и содержание. Таким образом, специфика сферы ЖКХ заключается в его многоотраслевой структуре, требующей соответствующей организационно-правовой основы.

Проведенное исследование позволило сделать вывод, что под жилищно-коммунальным хозяйством следует понимать комплекс взаимосвязанных подотраслей, обеспечивающий содержание, эксплуатацию, ремонт жилищного фонда и инженерной инфраструктуры населенных пунктов, услуги которого имеют местный характер производства и потребления, отличаются незаменимостью, совпадением процесса производства и потребления и предоставляются промышленным предприятиям и населению.

Очевидно, что ЖКХ находится в состоянии реформирования. Вместе с тем рост правонарушений, выявленных Государственной жилищной инспекцией Российской Федерации, свидетельствует о том, что жилищный фонд остро нуждается в ремонте и все более ветшает, что говорит о быстро нарастающем кризисе в ЖКХ.

Современная стратегия реформы ЖКХ установлена в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг., подпрограммах «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса в РФ» и «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»[8;9]. Намеченные задачи по реформе ЖКХ требуют скоординированных и последовательных действий всех уровней власти по обязательному выполнению мероприятий, предусмотренных каждым этапом подпрограммы.

Суммируя вышеизложенное, можно сказать, что, проводя реформу ЖКХ, государство должно играть активную роль в социальной защите населения, модернизации коммунальной инфраструктуры, капитальном ремонте и строительстве жилищного фонда, улучшении качества коммунальных услуг, снижении их себестоимости.

Цели и задачи управления ЖКХ находят отражение в нормативных актах, федеральных целевых программах, Концепции реформы ЖКХ, а также в положениях об органах исполнительной власти на федеральном и региональном уровнях.

Специфической особенностью программных документов, осуществляющих реформу ЖКХ, является то, что цели их деятельности не получили четкого и последовательного определения и закрепления. Поэтому процесс реформ идет крайне медленными темпами. В силу этого негативные явления не только не ликвидируются, но и продолжают нарастать. Это говорит о том, что цели Концепции реформы ЖКХ были сформулированы недостаточно четко и также не были достигнуты. Именно поэтому они нуждаются в дополнительном теоретическом обосновании. Своего развития в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг. цели также не получили. Новым целям, указанным в этой программе, свойственны все ранее имевшиеся проблемы и недостатки.

Анализ положений о структурных подразделениях администраций субъектов Федерации, выполняющих функции ЖКХ, показал, что, так же как и на федеральном уровне, практически у всех субъектов Федерации в компетенционных актах отсутствуют цели, недостаточно полно и четко определены задачи и функции органов управления, наблюдается подмена этих терминов, имеют место значительные расхождения в формулировках как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Федерации.

Также можно отметить, что действующие положения о региональных органах исполнительной власти содержат функции далеко не однозначные по масштабу и значимости работы. В связи с этим актуален поиск критериев, позволяющих разграничить элементы предмета деятельности, из которых складывается функция. Обычно эти критерии связаны с масштабом деятельности и ее значимостью для объекта. В научной литературе некоторые авторы считают критерием отличия одной функции от другой возможность формулирования понятной цели, имеющей хотя и подчиненное, но сравнительно самостоятельное значение для управленческого объекта.

В связи с проводящейся административной реформой отмечается, что проблема поиска организационно-правовых форм органов исполнительной власти субъектов Федерации не нашла пока адекватного разрешения ни в законодательстве (как федеральном, так и на уровне субъектов Федерации), ни в научной литературе. Поскольку система органов исполнительной власти субъектов Федерации должна формироваться в соответствии с общими принципами организации органов исполнительной власти, остается актуальной проблема обеспечения единообразного подхода к нормативному регулированию и деятельности региональных органов исполнительной власти.

Делается вывод о том, что в структуре и функциях органов управления жилищной сферой  на региональном уровне необходима определенная общая система, отражающаяся в общих подходах к построению положений об органах исполнительной власти и четком разграничении их функций.

Исследование генезиса организационно-правовых форм органов государственного управления жилищной сферы позволяет сделать вывод, что объект управления прошел путь постепенного обособления, что позволило сформироваться отраслевой системе.

Система управления сферой ЖКХ, сложившаяся в 90-х гг. XX в., в корне отличалась от существовавшей ранее. Управление ЖКХ осуществлялось по принципу разделения управленческих и хозяйственных функций. Жилищный фонд находился в государственной, муниципальной и частной собственности. Управление ЖКХ стало осуществляться органами местного самоуправления. Предприятия сферы ЖКХ стали самостоятельными субъектами рынка. Обслуживание жилого фонда на низовом уровне осуществлялось жилищно-эксплуатационными управлениями, управлениями ЖКХ, жилищно-строительных кооперативов, муниципальными унитарными предприятиями, дирекциями единого заказчика и др. Лучшей организационно-правовой формой управляющих организаций признавалось муниципальное унитарное предприятие.

Первый этап реформы (1991-1996 гг.) коснулся только управления и приватизации жилищного фонда. Остались нерешенными проблемы обслуживания жилищного фонда, вопросы формирования рынка жилищно-коммунальных услуг, их оплаты.

Второй этап реформы ЖКХ (1997-2004 гг.) начался с принятием Концепции реформы ЖКХ, целью которой было создание конкуренции в ЖКХ, снижение затрат на услуги, повышение качества жилищно-коммунальных услуг, постепенное введение 100 %-й оплаты жилищно-коммунальных услуг населением. Для граждан, чей доход был ниже прожиточного минимума, предусматривалось получение субсидий, компенсирующих их расходы на оплату услуг ЖКХ. В связи с тем, что в результате приватизации доля частного жилищного фонда достигла 70 %, преобладающей формой управления многоквартирными домами становятся товарищества собственников жилья и управляющие компании.

Третий этап реформы начался после вступления в силу с 1 марта 2005 г. ЖК РФ, который унифицировал форму управления многоквартирными домами. Управление ЖКХ осуществляется на договорной основе между домовладельцем, управляющей компанией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры. Функцию государственного контроля за качеством жилищно-коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности исполняют органы жилищной инспекции субъекта Федерации. Одной из главных проблем, стоящих перед органами управления в настоящее время, является совершенствование договорных отношений между вышеуказанными субъектами отношений в сфере ЖКХ.

На федеральном уровне к органам исполнительной власти, осуществляющим управление ЖКХ, относятся Правительство РФ, Минрегион России, Росстрой и Ростехнадзор. Функции государственного контроля за деятельностью органов, занятых эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилья и предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг, возложены на Государственную жилищную инспекцию Российской Федерации. Она состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов Федерации.

Учитывая особую значимость стабильности функционирования ЖКХ как системы жизнеобеспечения, дальнейшего повышения качества коммунальных услуг, а также постоянный рост правонарушений в сфере ЖКХ, утверждается, что функции государственного контроля, осуществляемого в ЖКХ, требуют усиления их правовой регламентации и совершенствования юрисдикционной деятельности государственных органов.

На региональном уровне реализацию функций публичной власти в жилищной сфере осуществляет администрация субъекта Российской Федерации. Как орган исполнительной власти общей компетенции администрация обеспечивает организацию исполнения единой государственной жилищной политики, осуществление связи органов государственной власти с органами местного самоуправления, регулирование, информационно-правовое обеспечение, финансирование, контроль и надзор. Органами отраслевой компетенции в сфере ЖКХ являются ее структурные подразделения (департаменты, комитеты), находящиеся в подчинении заместителей главы администрации.

Формирование органов отраслевой компетенции администраций субъектов Российской Федерации происходило в два этапа. На первом этапе (1996-1998 гг.) все субъекты Российской Федерации использовали разнообразные организационно-правовые формы: министерство, главное управление, департамент, управление, комитет. Такой подход вряд ли можно назвать позитивным. Большое разнообразие организационно-правовых форм не давало возможности говорить о надлежащем уровне правовой регламентации. Это было одной из причин того, что перестройка органов управления ЖКХ оказалась недостаточно эффективной.

На втором этапе (2001-2005 гг.) правовые формы органов отраслевой компетенции субъектами Федерации были вновь изменены. В настоящее время преобладает правовая форма «департамент», но в отдельных случаях сохранились «комитет», «министерство».

Вместе с тем остается актуальной проблема выбора модели органа жилищной сферы отраслевой компетенции - самостоятельный орган управления или «орган в органе». В настоящее время единообразного решения на региональном уровне эта проблема тоже пока не нашла. В ряде субъектов Федерации отраслевое управление жилищной сферой осуществляет отдел в структуре комитета, главного управления, управления, департамента, что является аналогией управления ЖКХ на федеральном уровне. Практика показывает, что реформы ЖКХ проходят заметно успешнее в тех регионах, где в администрации субъектов Федерации работают самостоятельные департаменты (комитеты), координирующие политику управления в жилищной сфере[16,67].

Современная система региональных органов исполнительной власти в сфере ЖКХ общей и отраслевой компетенции отличается значительным разнообразием как в количестве, так и в формах составляющих их органов, что делает их классификацию весьма затрудни тельной. Их компетенционные акты не позволяют определить главное назначение органа управления.

Собственные полномочия местного самоуправления для решения вопросов местного значения в жилищной сфере устанавливаются Законом об организации местного самоуправления. Вместе с тем правовым закреплением полномочий местного самоуправления в жилищной сфере служат иные федеральные и региональные законы, отраслевые законодательные акты, в том числе и кодифицированного характера (ЖК РФ), уставы муниципальных образований.

Анализ текущего законодательства позволяет сделать вывод о том, что полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными и региональными законами, отраслевыми нормативными актами, уставами муниципальных образований, в реальной действительности значительно шире, чем это предусмотрено в ст. 17 Закона об организации местного самоуправления. В то же время перечень вопросов местного значения не может быть расширен путем принятия нормативных актов, возлагающих на органы местного самоуправления дополнительные полномочия в какой-либо сфере, поскольку это противоречит п. 1 ст. 18 данного закона[3].

Очевидно, что общий объем полномочий исполнительно-распорядительных органов местного самоуправления должен обеспечивать их нормальное функционирование и поэтому нуждается в расширении. В целях обеспечения реального объема полномочий органов местного самоуправления необходима законодательная инициатива в решении проблемы расширения перечня вопросов местного значения и полномочий по собственной инициативе субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления с соблюдением определенных условий.

К числу главных направлений деятельности относится принятие органами исполнительной власти нормативных актов, регулирующих публичные отношения в сфере управления. Их нормативные акты имеют те же признаки, которые присущи всем актам органов управления. Особенностью реализации актов управления ЖКХ субъектов Федерации является то, что нормативные акты адресуются непосредственно органам местного самоуправления. Среди форм государственного управления ЖКХ важное место занимают программы, с помощью которых осуществляется целевое управление в отрасли. Через федеральные целевые программы реализуются основные положения единой государственной политики, а государство непосредственно участвует в регулировании развития регионов. В развитие федеральных целевых программ субъекты Федерации разработали региональные программы реформы ЖКХ с учетом национальных, финансовых, географических, климатических и других особенностей территорий. Программы наметили цели и задачи реформы, пути снижения себестоимости и повышения качества услуг ЖКХ, определили основные источники финансирования жилищно-коммунальных услуг, усиление социальной политики в сфере ЖКХ, обеспечение государственного контроля за состоянием жилищного фонда, нормативно-правовое обеспечение реализации программ.

Формами государственного регулирования в решении социальных проблем и контроля за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг являются также лицензирование деятельности по эксплуатации инженерных систем городов и населенных пунктов, стандартизация качества услуг и их сертификация. Практика показывает, что лицензирование способствует повышению эффективности функционирования объектов ЖКХ. Применение стандартизации и сертификации услуг и персонала обеспечивает гарантии надежности подрядных организаций по эксплуатации инженерных систем, привлекаемых по конкурсу муниципальными образованиями.

Обратим внимание на то, что методы регулятивного воздействия на всех субъектов, осуществляющих деятельность в жилищной сфере, взаимосвязаны и образуют единый комплекс. Они нуждаются в постоянном совершенствовании содержания и способов применения, основанном на научном подходе. Так, рост нарушений правил в области жизнеобеспечения населения на региональном уровне требует усиления метода принуждения. В то же время права граждан на получение качественных жилищно-коммунальных услуг, улучшения условий проживания нуждаются в защите.

Сравнительный анализ законов субъектов Российской Федерации «Об административных правонарушениях» показывает, что правовое регулирование отношений в  жилищной сфере, устанавливаемых этими законами, осуществляется с разной степенью полноты. Законы значительно отличаются друг от друга по объему правонарушений, имеют разную структуру. В целом обзор регионального законодательства позволяет заметить явно недостаточное количество статей, посвященных сфере ЖКХ, что влечет рост числа административных правонарушений.

В связи с тем что в отдельных законах Российской Федерации нормы об административной ответственности в жилищной сфере охватывают только часть подобных правонарушений, обосновывается необходимость включения в законы Российской Федерации «Об административных правонарушениях» дополнительных составов правонарушений. Приняв за основу позитивные положения сложившейся практики, следует предусмотреть административную ответственность органов местного самоуправления за самовольное повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг, за необоснованное включение в тарифы на жилищно-коммунальные услуги различных непроизводственных расходов, за отсутствие программ ресурсосбережения, за несвоевременную подготовку к зимнему отопительному сезону, за отказ органов местного самоуправления от предоставления потребителям информации о полном составе затрат, заложенных в тарифы на коммунальные услуги и результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг, предусмотренной ранее законодательством; увеличить размер штрафа за вырубку деревьев в муниципальных образованиях и т.д.

Качество нормативно-правовой основы, ее полнота и степень соответствия особенностям регулируемого объекта обусловливает эффективность управления ЖКХ. Но практика показывает, что как на федеральном, так и на региональном уровнях отсутствуют последовательные и скоординированные меры по реализации новой модели экономических взаимоотношений, структурных изменений в ЖКХ на региональном уровне в свете административной реформы. Обращает на себя внимание отсутствие ряда необходимых норм в новом законодательстве, в том числе регулирующих порядок организации управления в жилищной сфере, обеспечивающих нормативно-правовое сопровождение реформы, механизм ее реализации.

В итоге реформа осуществляется с различными нарушениями в виде несоблюдения федеральных стандартов, превышения роста стоимости жилищно-коммунальных услуг, неустойчивого функционирования системы ЖКХ и т.д. В этой связи реформа ЖКХ нуждается в координации деятельности субъектов Российской Федерации по ее проведению и комплексном подходе к построению правовой базы, регулирующей отношения в сфере ЖКХ, а законодательное сопровождение реформ требует постоянной нормотворческой деятельности.

Таким образом, очевидно, что низкое качество правовой основы, регулирующей публично-правовые отношения в жилищной сфере, является одной из основных причин кризиса ЖКХ.
ГЛАВА 2: ПРОБЛЕМА УПРАВЛЕНИЯ  И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТЮМЕНИ
С внедрением рыночных отношений произошли существенный изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:

·                   дефицит жилья – количественный аспект;

·                   несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;

·                   несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;

·                   несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.

Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах [20]. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.

Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно)[20]. В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

Рассматривая вопрос о совершенствовании системы управления ЖКХ, необходимо изучить субъекты, объекты управления в жилищно-коммунальной сфере и возникающие между ними отношения.

Управление ЖКХ будем рассматривать как систему управленческих воздействий на экономические отношения между субъектами управления. Основная задача органов местного самоуправления – формирование механизма управления в жилищной сфере, позволяющего эффективно функционировать в постоянно меняющихся условиях. При этом управление как способ организации деятельности общества должно обеспечивать достижение целей (удовлетворение потребностей, в нашем случае – предоставление качественных жилищных и коммунальных услуг) при рациональном использовании имеющихся ресурсов.

Основными субъектами ЖКХ  являются собственники жилья (заказчики услуг по управлению), профессиональные управленческие структуры (управляющие компании), подрядчики по ремонту и обслуживанию жилья, коммунальные предприятия - поставщики коммунальных услуг, потребители услуг (жильцы и арендаторы). Взаимоотношения участвующих в процессе управления субъектов должны строиться на принципе баланса их интересов путем заключения договоров, которые бы обеспечивали сочетание прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений, защиту прав владельцев и нанимателей жилья.

Создание эффективных рыночных механизмов управления жилой недвижимостью должно достигаться путем рационального распределения функций между всеми субъектами – участниками процесса управления, выделения функций собственника и делегирования им на конкурсной основе функций управления специализированным профессиональным организациям. В свою очередь, управляющие организации обеспечивают надлежащее использование и функционирование объектов ЖКХ собственными силами и силами сторонних организаций – подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг.

В настоящее время на местном уровне реализуются различные элементы стратегического управления, тем не менее, в этой области по-прежнему востребованы новые инструменты и методики, позволяющие, не нарушая выстроенной логики преобразований, органично дополнить и улучшить существующую систему муниципального управления.

Администрации городов должны прийти к пониманию необходимости разработки таких стратегий, ориентированных на решение проблем жилищно-коммунальной сферы.

В стратегии повышения эффективности управления ЖКХ городов должны быть зафиксированы четкие цели, задачи, определены общие условия развития этой сферы, сформулирован стратегический план действий. Неотъемлемой частью разработанной стратегии должен являться механизм мониторинга реализации стратегии на основе системы показателей. Важно, чтобы процесс планирования, установления целей и анализа был организован так, чтобы привлечь максимально широкий круг лиц – общественные организации, бизнес, население – для этого необходима активная позиция администрации города как лидера и координатора.

Стратегия повышения эффективности управления ЖКХ должна быть согласованной с общей стратегией развития города и базироваться на принципе партнерства.

Эффективно решить проблемы ЖКХ можно только реализуя политику, объединяющую различные уровни власти, предполагающую региональное и межмуниципальное партнерство, учитывающую интересы частного бизнеса и населения.

В настоящее время подобных стратегий развития ЖКХ городов разработано очень мало, в то время как такие стратегии должны являться основой для последующей разработки концепции развития ЖКХ и планов конкретных мероприятий.

Важным шагом на пути реализации стратегии развития ЖКХ города должно стать формирование взаимоувязанного пакета документов, отражающего различные этапы проработки стратегии развития, а также соответствующей многоуровневой системы показателей результативности управления, удовлетворяющей требованию системности реализации целей по уровням исполнения.

В связи с тем, что развитие коммунальной инфраструктуры является одним из важнейших факторов развития других секторов городского хозяйства, разработка стратегий повышения эффективности управления ЖКХ приобретает большое значение. Пространственное развитие города, развитие социальной сферы и транспорта должно быть увязано с развитием ЖКХ, а в целом, стратегия повышения эффективности управления ЖКХ должна быть увязана со стратегией комплексного развития города, а также региональной стратегией развития ЖКХ.

Сущность стратегии повышения эффективности управления ЖКХ города можно рассматривать в трех уровнях.

1. Стратегия повышения эффективности управления ЖКХ (в узком смысле) – выраженное документально представление о желаемом будущем состоянии ЖКХ города и о системе мер и ресурсов, используемых органами местного самоуправления для приближения этого будущего.

2. Стратегический план повышения эффективности управления ЖКХ – комплект документов, включающий собственно стратегию и блок документов по ее реализации – набор целевых программ и план мероприятий органов местного самоуправления по реализации стратегии, выражающие концепцию политики в сфере ЖКХ.

3. Механизм стратегического управления (стратегия как процесс) – система документов по стратегическому управлению, рассматриваемая в совокупности с организационными структурами и процедурами, задающими определенные, постоянно воспроизводимые схемы разработки, обсуждения стратегии и обеспечивающие реализацию стратегических целей и задач. Такой механизм предполагает, что в наличии имеются:

·                   система рабочих групп, семинаров, советов, постоянно работающих над переосмыслением стратегии, ее пропагандой, контролем реализации стратегического плана;

·                   база стратегической и точной информации, регулярно пополняемая и обновляемая за счет официальной статистики и периодических обследований, проводимых по единой методике.

Таким образом, стратегия повышения эффективности управления ЖКХ – многозначное понятие, охватывающее описание собственно стратегии, стратегического плана и механизма стратегического управления.

В настоящее время стратегический подход к развитию ЖКХ практически не применяется, существующие во многих регионах и муниципальных образованиях

Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда города Тюмени  находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей [17;18]. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.

Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью. Разработанная правительством Российской Федерации реформа жилищно-коммунального хозяйства предлагает кардинально поменять представление квартиросъемщика, будущего собственника, собственника который бы относился к своему имуществу как настоящий хозяин.

Попытаемся рассмотреть проблему жилищной сферы нашего города в зависимости от формы управления  на примере Муниципального унитарного предприятия «Запад»  -  это старейшее предприятие нашего города. На предприятии имеются 4 ЖЭУ, собственная автобаза, профессиональный коллектив. Руководитель предприятия Макаренко Сергей Иванович. Последние два года успешной деятельность предприятия назвать сложно, процент собирания денежных средств за жилищно-коммунальные услуги не дотягивает и 65%. Соответственно,  своевременно не проводится текущий ремонт жилья, что на фоне изношенности инженерных систем является «бомбой  замедленного действия». Речь уже не идет о таких излишках как капитальный ремонт жилого фонда за счет квартиросъемщиков. К концу 2009 года предприятие закончило процедуру банкротства.

Но так как имелась производственная база, профессиональный коллектив, Сергей Иванович Макаренко принял решение о создании управляющей компании «Запад». Куда на правах хозяев вошли более 300 многоквартирных домов таких районов как Дом обороны, Червишевский тракт, Московский тракт, ряд домов центра нашего города. Инициатива перехода в управляющую компанию лежала на «Старших по дому», «Старших по подъезду», « Управдомах» и т.д.

На сегодняшний день более 40 процентов жилого фонда предприятия прошли капитальный ремонт, процент платежей населения за услуги ЖКХ достиг 98%.

Опыт начала  двадцать первого века показал, что жилой фонд находящийся в управляющих компаниях, ТСЖ, кондоминиумах стал приобретать совершенно другой вид. И это не только из-за совершенно другого качества оказываемых услуг населению, но и начала понимания населения, осмысливания происходящего. В подъездах жилых домов стали появляться цветы.

По государственной программе ветхий жилой фонд надлежало отремонтировать к концу 2012 года. Об этом сообщал Экс-президент Российской Федерации В.В. Путин в своем обращении к Федеральному собранию в 2003 г. Программа реконструкции ветхого жилого фонда начала выполнять свою функцию и в городе Тюмени, где была создана специальная «Служба заказчика» осуществляющая контроль за проведением работ подрядными организациями и  вплоть до конца 2008 года превратила многие жилые кварталы бывших «хрущевок» в одну большую стройку [21].

Начало больших ремонтов пошло от центральной части города и уже подходило к окраинам, но мировой финансовый кризис, приостановивший финансовый поток федеральных денег, практически заморозил эти начинания. За 2009 год было отремонтировано не более 20-26 жилых домов, детских садов и школ, в большинстве своем это были незаконченные ремонты, где за 2008 год было уже сделано более 50-60 % объемов работ [18].

К середине 2010 года мы наблюдаем некоторое улучшение обстановки в строительной сфере, растет обьем работ в капитальных ремонтах жилого фонда, находящегося в плачевном состоянии. Как фактор улучшения остановки в сфере ЖКХ можно отметить рост заработной платы специалистов, так средний заработок сантехника в вышеупомянутой Управляющей компании «Запад» составляет 12 -17 тыс. рублей в месяц, что в 1,5 раза больше от оплаты труды  в Муниципальном унитарном предприятии существовавшем ранее.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

·                   поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);

·                   повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

·                   совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

·                   совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

·                   повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:

·                   большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%) [18];

·                   заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;

·                   собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

·                   оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);

·                   ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;

·                   субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

·                   работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

·                   приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;

·                   уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

·                   строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:

·                   наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;

·                   достаточно высокий уровень жизни большинства населения;

·                   устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;

·                   развитая правовая основа рыночных механизмов;

·                   политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия в нашей стране пока не сложились.

Уровень жизни населения далек от средней планки. Механизмы кредитования населения буксуют, пугая обывателей высокими процентными ставками. На рынке подрядных работ процветает система откатов.

 Поэтому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Жилищная сфера города – это самостоятельная сфера в системе народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы. Эта отрасль, с одной стороны, испытывает влияние развивающихся рыночных отношений, а с другой является важным звеном системы социальной защиты населения. Это порождает серьезные проблемы и противоречия, как негативные социальные процессы и явления, ухудшение состояния жилья, качества коммунальных услуг и т.д.

 В процессе написания работы выделены основные проблемы управления жилищной сферой города и предложены возможные пути решения сложившихся проблем на примере г.Тюмень. Проведен сравнительный анализ работы предприятия города в зависимости от форм управления.

На протяжении десятилетий в жилищно-коммунальной сфере господствовали экстенсивные подходы и административные методы хозяйствования, вытекающие из жестко централизованного управления и патерналистской политики государства. Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями,  техническая и технологическая отсталость.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Нормативные акты:




1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 14.10.2005) // Российская газета. - 1993. - №237; СЗ РФ. - 2005. - №42. – 421 с.

2. Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" от 30.12.2004 N 210-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) 

3. Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации" (Закон о МСУ) От 06.10.2003 N131-ФЗ

4. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 04.05.2010)

5. Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541 – 1 (в ред. от 29.11.2004г.)

6. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1 от 30.11.1994 г. (в ред. от 21.07.2005)

7. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 2 от 26.01.1996 г. (в ред. 18.07.2005)

8. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770;

9. Постановление Правительства РФ от 19.06.2006 № 581 «О внесении изменений в Федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. 2006. № 39. Ст. 4089

9. Закон Тюменской области  «О регулировании жилищных отношений в Тюменской области» Принят постановлением Тюменской областной Думы от 16.06.2000г. №1111 (в ред. от 06.10.2005г.)

10. Правила и нормы технической эксплуатации жилтщного фонда. – Москва: Омега-Л, 2007. – 136 с.

Научная литература
11. Додатко, Т. Реформа жилищно- коммунального комплекса/ Т.Додатко, В.Пчелкин, Л.Арцишевский //Экономист. - 2005. - № 8 – С. 55 – 68.

12. Иванов, В.В. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие/ В.В.Иванов, А.Н.Коробова. -  М.: Инфра-М, 2002. – 308 с.

13. Крылов, В.А. Формирование и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг / В.А. Крылов,  А.Г. Мокроносов. – Екатеринбург.: Издательство Екатеринбург, 2000. - 307 с.

14. Овсянко, Д.М. Административное право: Учебное пособие / Д.М.Овсянко; под ред. проф. Г.А. Туманова. –  М.: Юристъ, 2006. – 448 с.

15. Чернышов, Л.Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы, перспективы / Л.Н.Чернышов. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996г. - 256 с.

16. Ягодина, Л.П. Некоторые проблемы установления административной ответственности в сфере жилищно-коммунального хозяйства / Л.П. Ягодина // Административное право и процесс. - 2007. - № 3. С. 65-70.
Электронные ресурсы:


17. http://www.tyumen-city.ru/

18. http://www.tyumen.ru/

19. http://www.admtyumen.ru/

20. http://www.gkh-reforma.ru/

21. http://www.newsprom.ru/