АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА САМАРА

САМАРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО

И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
ФАКУЛЬТЕТ ВТОРОГО ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

 И УСКОРЕННОГО ОБУЧЕНИЯ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
ПО КУРСУ: «Экономика недвижимости»

НА ТЕМУ: «Структура и принципы доходного подхода к оценке недвижимости»
ВАРИАНТ- 25
                  

Работу выполнила

студентка группы №471

специальности

«Городской кадастр»

Николаева Н.А.
Работу проверил:

Семенова Е.В.
                            
САМАРА

2010

Содержание

Введение. 3
1. Структура доходного подхода. 4

1.2. Метод капитализации доходов. 4

1.2.1. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления) 7

1.2.2. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала. 8

1.2.3. Метод связанных инвестиций: земля и здания. 9

1.2.4. Кумулятивный (суммарный) метод. 10

1.2.5. Метод Эллвуда. 10

1.3. Метод дисконтированных денежных потоков. 12

Заключение. 17

Список использованной литературы.. 18

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

  Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.





1. Структура доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

o                   качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;

o                   риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
      Доходный подход используется при определении:

·                    инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

·                    рыночной стоимости.  

   Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам:

1)                 для собственного использования (например, жилья);

2)                 для получения доходов от данного объекта;

3)                 для повышения престижа.

Доходный подход включает 2 метода:

1)                 метод капитализации доходов;

2)                 метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
1.2. Метод капитализации доходов


Данный метод используется, если:

1)           потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

2)           потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

                                                                       (1), где

С- стоимость объекта недвижимости (ден.ед),

ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед),

К – коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Чистого операционного дохода - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год:

                                                            (2), где

Действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Таким образом, ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы,                    где

ПВД = С_а*S,    

С_а – арендная ставка за 1 м²;

S – площадь, сдаваемая в аренду м².

Операционные расходы -  это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Операционные расходы состоят из:

1)           постоянных расходов;

2)           переменных расходов;

3)           расходы на замещение или резервы.

           Постоянные операционные расходы – не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

·                    налог на имущество;

·                    страховые взносы;

·                    заработная плата обслуживающего персонала + налоги на нее.

           Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

·                          коммунальные;

·                          на текущие ремонтные работы;

·                          заработная плата обслуживающего персонала;

·                          налоги на заработную плату;

·                          расходы на обеспечение безопасности; и т.д.        

           К расходам на  замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно- техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен.

            Коэффициента капитализации  - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

            Коэффициент капитализации состоит из  2 частей:

1)     ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);

2)     нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

       В определенных условиях и для конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.

       Взаимосвязь между  ставкой капитализации и нормой прибыли:

1 случай.           Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход  не изменяются с течением времени.  Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит  в момент  реверсии (т.е.  продажи объекта в конце периода владения).

2 случай.          Ставка капитализации превышает норму прибыли  – стоимость объекта и/или доход   уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом,  определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.

3 случай.          Норма прибыли превышает ставку капитализации  – стоимость объекта и/или доход   уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по  цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может  обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

         Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости  актива) возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1)           Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

2)           Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3)           Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала,  помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

                                                                                       (3), где

 - ставка доходности инвестиций;

N – оставшийся срок экономической жизни.

                     

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

                                                                           (5), где

Y_б – безрисковая ставка процента.
1.2.1. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)


         Определение коэффициента капитализации с использовани­ем метода прямой капитализации основывается на анализе ры­ночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэф­фициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом :

                                                  (6)

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называ­ется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объ­ектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Главная за­дача эксперта-оценщика при реализации данного метода—подоб­рать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом слу­чае нет необходимости в существенной корректировке данных от­четов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка ка­питализации.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функ­циональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предпола­гаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

• размеру дохода;

• соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами;

• физическому сходству;

• месторасположению;

• ожидаемым изменениям стоимости.

Прямая капитализация может также использоваться для оценки имущест­венных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижи­мого имущества (земли и улучшений).

В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохо­да, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рас­считанной на его основе табл. 3

                                                                                                  Таблица 3

Название ставки капитализации в зависимости от используемого показателя дохода

Используемый показатель дохода	Соответствующая ставка капитализации
1. Чистый эксплуатационный доход	Общая ставка капитализации
2. Доход инвестора	Ставка капитализации для собственных средств
3. Доход банка	Ставка капитализации для заемных средств
4. Доход на земельные участки	Ставка капитализации для земли
5. Доход на улучшения	Ставка капитализации для улучшений

Метод прямой капитализации — наиболее простой способ рас­чета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая досто­верная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.
1.2.2. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала


Этот метод применяется, когда для покупки объекта использо­вался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по об­служиванию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды.

Ипотечная составляющая состоит из:

o                   ставки процента по креди­ту

o                   коэффициента фонда погашения.

Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные и годовые), по которым, зная ус­ловия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

Ставка капитализации собственного капи­тала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуа­тации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

 Ставка капитализации собственного капи­тала состоит также из двух частей:

o                   нормы прибыли

o                   нормы возвра­та собственного капитала.

Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капи­тала заключается в определении общей ставки капитализации пу­тем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций:

                                                                      (7), где

M
– доля заемных средств в структуре капитала - отноше­ние величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

 -  ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;

 - ставка капитализации на собственный капитал.

Данный метод определения общей ставки капитализации при­меним в основном в случаях, когда имеется достаточное число ры­ночных данных о ставках капитализации для собственного капита­ла, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, ана­логичным оцениваемому.

Основными недостатками метода связан­ных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемы­ми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

        

1.2.3. Метод связанных инвестиций: земля и здания


Данный метод определения общего коэффициента капитализа­ции применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитали­зации по каждому компоненту имущественного комплекса: строе­нию и земельному участку.

Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — заемного и собственного капитала. Суть данного метода заклю­чается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней.

Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляю­щих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строе­ние):

                                                                             (8), где

L - стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

В - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

 - коэффициент капитализации соответственно для земли, здания.
1.2.4. Кумулятивный (суммарный) метод


Особенность данного метода расчета общего коэффициента ка­питализации заключается в том, что одна из двух составляющих ко­эффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвести­ционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.

К безрисковой ставке дохода  прибавляются:

1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы по­будить инвестора к риску.

2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффектив­ным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвести­ции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграж­дениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокер­ские услуги, так как эти затраты включаются в состав операцион­ных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в со­ответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активно­сти, как в настоящее время.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность. 

 Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Что касается второй составляющей общего коэффициента ка­питализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывает­ся как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вло­женного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу оп­ределяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем ес­ли стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «ми­нус» (-).
1.2.5. Метод Эллвуда


Основными недостатками метода связан­ных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемы­ми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959г. предложил модифицированную формулу метода свя­занных инвестиций — заемного и собственного капитала, включаю­щую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

При этом он разработал специальные таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулы основывающейся на учете данных:

·        Величина ипотечного кредита;

·                                              Общая ставка капитализации чистого операцион­ного дохода в текущую стоимость;

·                                              Ставка дохода на собственный капитал, включаю­щая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная от­дача на собственный капитал);

·                                              Стоимость объекта имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита.

Общий коэффициент капитализации:

                                                                 (9), где

 - ставка дохода на собственный капитал;

M – отношение величины кредита к стоимости объекта;

Р – процент выплачиваемого кредита;

 -  фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал (колонка №3);

-  коэффициент капитализации заемного капитала (или ипотечная постоянная);

 -  изменение общей стоимости объекта;

 -  общая норма изменения дохода;

  j -    коэффициент стабилизации дохода.

В этом   случае, если доход и стоимость недвижимости не меняется, то общий коэффициент капитализации будет равен базовому коэффициенту капитализации:

                                        (10)

Корректировка на  изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

.                                                                                 

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитали­зации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожи­дается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

        

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном измене­нии дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель обшей формулы будет равен 1.
1.3. Метод дисконтированных денежных потоков


Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.


Алгоритм расчета метода ДДП.


1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование доходов, расходов и остаточной стоимости (реверсии) требует:

·        тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

·        изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

·        прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)   потенциальный валовой доход (ПВД);

2)   действительный валовой доход (ДВД);

3)   чистый операционный доход (ЧОД);

4)   денежный поток до уплаты налогов;

5)   денежный поток после уплаты налогов.

ПВД, ДВД, ЧОД – смотреть выше

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода:

•      Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

•      Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

•      Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

•      Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

•      Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток до уплаты налогов  равен:

1.    = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы;

2.    = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью;

3.    = ЧОД до налогообложения – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Расчет стоимости реверсии


Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

3. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2)   метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)   метод выделения;

4)   метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

o       требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

o       ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

•      моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

•      расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

•      полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

4. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

                                                       (11), где

PV – текущая стоимость;

С_i – денежный поток периода t;

i –  ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

N – число периодов.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Заключение

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.


Список использованной литературы

1.       Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.

2.     Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2005.- 303с.

3.     Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

4.     www.5ballov.ru/referats/preview/39023/4  Федотова В.А. Уткин С.Н.Оценка недвижимости –М «Тандем» 2000г.