Здания и сооружения как объект собственности

Автор: стас

Распечатать

 
Характеристика зданий и сооружений как объектов государственной и частной собственности. Проблематика гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений.
Введение
Переход России к рыночным отношениям с неизбежностью привел к революционным изменениям в отечественном законодательстве. Возрождение в гражданском законодательстве института недвижимого имущества произошло на историческом пороге возникновения класса частных собственников зданий, сооружений и земельных участков, принадлежавших ранее государству.
Цель данной работы: охарактеризовать особенности зданий и сооружений как объекты собственности.
Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.
Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» -- к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.
Правовое обеспечение развития рынка недвижимости в России реализуется за счет норм гражданского законодательства РФ. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение.

1. Характеристика зданий и сооружений как объектов собственности
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ)11 Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004. С.124..
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
Понятие недвижимого имущества дается в ст. 130 ГК РФ, а анализируя современное законодательство, можно составить перечень объектов недвижимости, права на которые, в соответствии с вышеуказанным законом, подлежат регистрации:
земельные участки,
здания, части зданий,
нежилые помещения, части помещений,
предприятия как имущественный комплекс,
жилые дома,
квартиры,
комнаты,
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения,
кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества,
объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора подряда и т.д.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.
Здания -- строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.
Сооружения -- инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).
Здания и сооружения относятся к числу предметов, обладающих особо высокой социальной и экономической ценностью. Длительность существования класса построек предопределена тем, что, наравне с водой и продуктами питания, постройки необходимы для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Здания и сооружения требуются также для осуществления большинства видов производственной деятельности11 Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости. - М., 2003. С.145..
Особая экономическая ценность зданий и сооружений обусловлена целым рядом факторов, к числу которых относятся: естественная ограниченность земной поверхности, пригодной для их возведения, высокая затратность процесса строительства, длительность сроков их эксплуатации, физическая невозможность скрыть постройку от «общественной власти», и т.д. Несмотря на то, что здания и сооружения как недвижимые объекты изучались наукой гражданского права в течение длительного времени, в настоящее время сохраняется и требует решения ряд важных проблем, связанных с их гражданско-правовым режимом.

2. Проблематика гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений
Монополия государственной собственности на землю, исключившая использование в гражданском законодательстве советского периода категории недвижимости, а также обусловленная социально-экономическими и политическими причинами невозможность осуществления приватизации земельных участков одновременно с приватизацией расположенных на них построек, сделали всеобщей картину, когда в результате приватизации здания и сооружения оказывались объектами частной собственности, расположенными на чужих (государственных) земельных участках. Таким образом, если развитые правопорядки решали проблемы правового режима зданий и сооружений, используя в качестве отправной точки отсчета теорию сложной вещи (единого объекта), и только в результате длительной социальной эволюции подошли к необходимости решать вопрос о гражданско-правовой природе зданий и сооружений на чужих земельных участках, то современный отечественный правопорядок, зарождавшийся в период перехода к рынку, изначально столкнулся с необходимостью урегулировать вопрос о юридической судьбе земельных участков, расположенных под частными зданиями и сооружениями, принадлежащими на праве собственности не собственникам этих земельных участков, а иным лицам.
С учетом реальной социально-экономической и политической ситуации начала и середины 90-х годов прошлого века в российском гражданском законодательстве появились нормы, которые весьма своеобразно, без исторических аналогов в прошлом, решали проблему гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений, а также земельных участков, на которых они находятся. Эти правовые предписания разительно отличаются от традиционных норм, содержащихся в законодательствах стран с развитым оборотом недвижимости.
Главная идея новейшего российского законодательства в области оборота зданий и сооружений состояла в предоставлении собственнику возможности распоряжаться ими независимо от воли собственника земельного участка. Закреплявшие эту идею нормы адекватно отражали возможности законодателя в организации оборота зданий и сооружений на этапе, когда практически отсутствовали иные, помимо государства, собственники земельных участков.
Одной из первых попыток организовать оборот недвижимости на началах, отличных от прежних предписаний гражданского законодательства, являются нормы Земельного кодекса РФ 2001 г., устанавливающие новые правила о юридической судьбе земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.
Возникшее в связи с этим противоречие между гражданским и земельным кодексами является очевидным. При более внимательном анализе действующего законодательства можно обнаружить многочисленные скрытые противоречия в определении гражданско-правового режима зданий и сооружений, порою вызванные неправильным применением устоявшихся гражданско-правовых категорий и конструкций к регулируемым отношениям (в частности, к определению правовой связи зданий и сооружений и земельных участков, на которых они расположены)11 Гражданский Кодекс Российской Федерации //Российская газета. - М., 2004..
В связи с этим возникла насущная потребность установить и обосновать возможность (или невозможность) применения таких общеизвестных цивилистических категорий, как сложная вещь, совокупность вещей, главная вещь и принадлежность, делимость вещей, к определению гражданско-правового режима зданий и сооружений. Помимо этого, настоятельно требуется определить само понятие недвижимого имущества как правовой и экономической категории, проследить влияние норм публичного права (в частности, норм о регистрации прав на здание и сооружение) на формирование гражданско-правового режима недвижимого имущества. С учетом последнего фактора необходимо теоретическое решение вопроса об основаниях возникновения права собственности на здания и сооружени:
1) действующее законодательство в области регулирования оборота зданий и сооружений и тенденций его развития,
2) признаки зданий и сооружений как вещей, закрепленные действующим законодательством и выработанные в цивилистической доктрине,
3) правовой механизм возникновения прав на здания и сооружения.
Идеальной теоретически обоснованной моделью (правовым идеалом) юридической связи между земельным участком и возведенными на нем постройками является конструкция единой сложной вещи (единого объекта права собственности), составными частями которой являются земельный участок и постройка, находящаяся с ним в прочной физической связи. Последовательная реализация этой идеальной модели в отечественном законодательстве невозможна в силу ряда социально-экономических, политических и исторических причин.
Наиболее близким по своим правовым последствиям к признанию участка и расположенных на нем зданий и сооружений единой вещью является правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, закрепляющее принцип единой судьбы участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Правило о единой судьбе земельных участков и расположенных на нем зданий и сооружений может действовать только в том случае, когда земельный участок и расположенные на них здания и сооружения принадлежат на праве собственности одному лицу.

3. Здания и сооружения как правовые категории в гражданском праве
Признание строений самостоятельными вещами представляет собой юридическую фикцию, использование которой в отношении ряда построек на чужих земельных участках обусловлено значимыми социально-экономическими, политическими и историческими факторами, а потому является целесообразным. Во всех других случаях использование такой фикции является неоправданным, в свете чего вполне обоснованны предпринятые в законодательстве меры по планомерному прекращению использования такой фикции. Юридическая связь между правом на чужой участок и правом собственности на здание, закрепленная правилом о том, что право на участок следует за зданием (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), выражается в праве следования особого характера, но не должна рассматриваться в качестве связи главной вещи и принадлежности.
Правовой категории зданий и сооружений как недвижимых вещей соответствует ряд материальных объектов, являющихся недвижимостями в силу их естественных (физических) свойств. В силу этого особенности правового режима недвижимого имущества, распространяемого на здания и сооружения, исторически обусловлены естественными и связанными с ними экономическими свойствами самих зданий и сооружений, а именно их особой экономической ценностью и наличием прочной связи с земельными участками. В частности, именно этими свойствами зданий и сооружений обусловлена необходимость государственной регистрации прав на здания и сооружения как на объекты недвижимости, являющаяся основной чертой правового режима недвижимого имущества. В связи с этим значение акта государственной регистрации прав на вновь создаваемые здания и сооружения состоит в том, что этот акт необходим для введения строения в гражданский оборот.
Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим фактом, которым, по общему правилу, завершается накопление юридических фактов в юридическом составе, влекущем возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество. Дефектность любого из юридических фактов, входящего в данный состав, неминуемо влечет дефектность всего состава в целом, в том числе и акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Гражданско-правовой режим зданий и сооружений как недвижимостей принципиально исключает возможность признания конкретных зданий и сооружений принадлежностями каких-либо вещей, а также главными вещами по отношению к другим недвижимым вещам.
Здания и сооружения могут быть объединены единой хозяйственной целью, но они не могут рассматриваться в качестве совокупности вещей с распространением на них правового режима. Если здания и сооружения объединены общей хозяйственной целью и составляют единое множество, то они отчуждаются по специальным правилам гражданского- законодательства, требующим индивидуализации в сделке каждого объекта недвижимого имущества. Распоряжение совокупностью зданий и сооружений, входящих в состав имущественных комплексов (предприятий, кондоминиумов), возможно только по правилам, регулирующим распоряжение такими имущественными комплексами.
В силу своей природы здание может признаваться делимым только «по вертикали» и только в том случае, когда в отношении каждой из его частей возможно осуществление в полном мере правомочий, входящих в состав права собственности. Понятие части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой объемно-пространственное образование в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями. В силу природы здания и помещений лицо, признаваемое законом собственником помещений, на деле является сособственником здания, а право на помещение, именуемое действующим законодательством правом собственности, предоставляет его обладателю не правомочия собственника, а правомочия пользователя помещения, которые являются конкретизированным проявлением его прав сособственника здания, в котором расположено это помещение.
Разграничение понятий зданий и сооружений как юридических категорий имеет объективную основу. Здания могут располагаться только на одном земельном участке, в то время как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках.
Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение», под которым понимались постройки, прочно юридически связанные с земельным участком. Отечественное законодательство не содержит легальных определений зданий и сооружений. Толковые словари русского языка рассматривают здание как разновидность сооружений. Иногда высказывается мнение о том, что между зданиями и сооружениями нет различий, имеющих гражданско-правовое значение.
В то же время в литературе отмечается, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.
Установление предмета идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик11 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002. С.125..
При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).
Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д11 Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права.// ЭКО, 2002, №5. С.12..
Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Заключение
Здания и сооружения являются пространственно ограниченными объектами материального мира, в связи, с чем на них распространяются правила о вещах, а их правовой режим предопределяется их юридическими свойствами как вещей (или их элементов).
Наряду с вышеуказанными существуют и другие значимые правовые свойства зданий и сооружений: их индивидуальная определенность, непотребляемость, оборотоспособность и т.д. В науке гражданского права и на практике сложились вполне устоявшиеся взгляды на эти свойства зданий и сооружений. Поэтому эти свойства не составляют самостоятельного предмета исследования, а анализируются лишь постольку, поскольку это необходимо для решения спорных и актуальных проблем гражданско-правового режима этих объектов.
Юридическая связь зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками является одним из основополагающих элементов их правового режима. Под «юридической связью» зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками понимается связанность (взаимозависимость) их юридических судеб, обусловленная неразрывной физической связью зданий и сооружений с земельными участками. Вопрос о должном содержании этой связи на протяжение долгой истории своего существования неоднократно возбуждал горячие споры. От ответа, который давали на него законодатели, судебная практика и ученые разных эпох и правопорядков, прямо зависела оценка правовой природы зданий и сооружений. Он оказывает также значительное влияние на решение других проблем: делимости здания, системы построения поземельной книги и т.д.
Содержание
Введение........................................................................................................... 3

1. Характеристика зданий и сооружений как объектов собственности......... 4

2. Проблематика гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений     7

3. Здания и сооружения как правовые категории в гражданском праве...... 10

Заключение..................................................................................................... 14

Список используемой литературы................................................................ 15

Заключение

Здания и сооружения являются пространственно ограниченными объектами материального мира, в связи, с чем на них распространяются правила о вещах, а их правовой режим предопределяется их юридическими свойствами как вещей (или их элементов).

Наряду с вышеуказанными существуют и другие значимые правовые свойства зданий и сооружений: их индивидуальная определенность, непотребляемость, оборотоспособность и т.д. В науке гражданского права и на практике сложились вполне устоявшиеся взгляды на эти свойства зданий и сооружений. Поэтому эти свойства не составляют самостоятельного предмета исследования, а анализируются лишь постольку, поскольку это необходимо для решения спорных и актуальных проблем гражданско-правового режима этих объектов.

Юридическая связь зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками является одним из основополагающих элементов их правового режима. Под «юридической связью» зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками понимается связанность (взаимозависимость) их юридических судеб, обусловленная неразрывной физической связью зданий и сооружений с земельными участками. Вопрос о должном содержании этой связи на протяжение долгой истории своего существования неоднократно возбуждал горячие споры. От ответа, который давали на него законодатели, судебная практика и ученые разных эпох и правопорядков, прямо зависела оценка правовой природы зданий и сооружений. Он оказывает также значительное влияние на решение других проблем: делимости здания, системы построения поземельной книги и т.д.

 Список используемой литературы

1.                Гражданский Кодекс Российской Федерации //Российская газета. – М., 2004.

2.                Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" //Российская газета. – 2001. – 10 июля.

3.                Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости. - М., 2003.

4.                Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004.

5.                Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

6.                Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002.

7.                Мазуров А.В. Земельное право: - М.: Юрайт – Издат, 2003.

8.                Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. - М., 2002.

9.                Трутнева Э.К.  Недвижимость: парадоксы закона и логика права.//  ЭКО, 2002, №5.
пределение износа объекта недвижимости
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Выделяют два способа расчета износа:
•      метод срока жизни;
•      метод разбиения на виды износа.
6.3.1. Расчет износа методом срока жизни
Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).
 
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,        (6.4)
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

 
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу
И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ • (И : 100), (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Пример.
Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.
Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.
 
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.

Занятия Форекс - это замечательная для Тебя подготовиться к успешной работе на рынке Forex!
6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
 
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

 
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
•      экспертный;
•      нормативный (или бухгалтерский);
•      стоимостной;
•      метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный . Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения.
Пример.
В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.
 
 
 
 
 
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.
 
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.
Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.
К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
•       • недостатки, требующие добавления элементов;
•       • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
•       • сверхулучшения .
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.
 
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
•       капитализацией потерь в арендной плате;
•       капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).
 
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.
 
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
•       метод капитализации потерь в арендной плате;
•       метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
•       метод парных продаж;
•       метод срока жизни.
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.
 
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
•       необходимость перепланировки;
•       расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели:
1)  эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
2)  оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:
И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И= (30 / 35) • 100 = 86%.
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.
После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (т абл. 6.9).
Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.
 
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показате лей.
Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т. п.
Экономический износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т. п.
Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.
Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между восстановительной стоимостью без учёта износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Накопленный износ также может определяться в целом, исходя из срока жизни объекта.
3 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.
При проведении всех расчётов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.
Достоинствами метода выделения являются:
1. Это единственный метод (кроме метода распределения) расчёта рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершённых сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.
2. Метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
При ликвидации предприятий, аресте их имущества, а также в ряде других случаев оценка земельного участка может проводиться исходя из нормативной цены земли с учётом затрат на воспроизводство инфраструктуры.
Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Она ежегодно определяется по постановлению Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям.
Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счёте, нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
При оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведённых улучшений, т. е. дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и т. п., то их величина вычитается из стоимости земли.Второй этап. Оценка зданий и сооружений
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

методом сравнительной единицы;

методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

индексным способом оценки.
Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м., на 1 куб. м. здания). В качестве «Типичного» сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известная контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровне цен.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.Стоимость строительства базовой единицы            х требуемую площадь   = стоимость строительства по базовой единице         ± поправки на особенности оцениваемого объекта              = всего х мультипликатор с учетом местных условий              = оценка полной стоимости
Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты).
Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:
1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.)
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
Пример. Единичная стоимость 1 кв. м. кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и т. д. Умножая стоимость единицы на площадь получаем суммарные затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.
3. Суммирование поэлементных затрат.
Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.Третий этап. Определение износа зданий и сооружений
После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками и понятие «износ», используемое бухгалтерами отличаются друг от друга.
Термин «Износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
В практике оценки применяются несколько методов определения износа зданий и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения.
Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

устранимый физический износ;

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний износ.
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включались в отчет об оценке.
Определение (оценка) физического износа.

Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического износа, как устранимого, так и неустранимого.
Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом Наименование работ             Стоимость, долл.

Ремонт участка              2200

Ремонт водопроводной сети 1300

Внутренняя покраска и отделка           900

Устранимое физическое ухудшение — всего               7900
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизниКомпоненты      полная стоимость

воспроизводства           фактический или эффектив. возраст   ожидаемый срок жизни            износ,

%            износ,

долл.

Вентиляция      12000    5             15           33           3960

Канализация    10000    5             30           17           1700

Отопление       12000    5             25           20           2400
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементовРасчетные данные               Ед. измерения, долл.

Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.       70000

Устранимые физические ухудшения, долл.   7900

Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.             24000

Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.   38100

Эффективный возраст сооружения, лет           19

Экономический срок жизни сооружения, лет              100

Износ компонентов с долгим сроком жизни , %          19

Обесценение компонентов с долгим сроком жизни , долл.                7239
При использовании другого метода расчета физического износа — экспертного метода: эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.
Определение физического износаЭлемент здания  Восстановительная

стоимость (долл.)         х             Износ %              =             Накопленный

износ (долл.)

Фундамент        

Энергосистема                

...            ...                           ...                           ...
Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания.Наименование конструктивного элемента   Удельный вес конструктивного элемента здания      х                Процент

износа                 =             Удельный вес износа в стоимости здания
Определение (оценка) функционального износа
Функциональный износ, также как и физический делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому, такой же как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта.
Устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, как если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки.
Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:Потери в арендной плате (за месяц)                х             Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости.
Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов относится к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.
Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости, так как ее владельцы, приспосабливая ее под себя, вносят существенные изменения.Определение (оценка) экономического износа
Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением и т. д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкций или модернизаций здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:

методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ.

методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой — нет.
Таким образом, Экономический износ = Потери в арендной плате x Валовый рентный мультипликатор.Определение износа объекта методом расчета срока жизни (см. рис. ниже)
При определении износа методом расчета срока жизни применяются следующие понятия:
1. Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2. Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценки внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст который соответствует его физическому состоянию.
4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой.
, где
И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.
Эта формула может быть записана следующим образом:
ЭВ / ЭЖ = Процент износа от восстановительной стоимости
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

               
наверх

---