Содержание
  
Введение……………………………………………………………………2

1. Подходы и методы в оценке стоимости предприятия (бизнеса)……3

1.1.  Методы доходного подхода………………………………………..5

1.2.  Методы затратного подхода……………………….……………….8

1.3. Методы сравнительного подхода………………………………….10

Заключение………………………………………………………………..12

Список литературы………………………………………………………13
                     
                                                 Введение
         Продавая предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собственнику. Т.е. необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия – наиболее вероятную цену предприятия, по которой оно будет продано.

         Расчет рыночной стоимости предприятия можно проводить тремя принципиально различными подходами: доходным подходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным) подходом.

         В данной работе используется доходный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в 1-ую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

        Отсутствие необходимых условий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограничено отсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не дает возможность использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничивает возможность применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.

         Отсутствие необходимой и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтирования доходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (метода капитализации и метода дисконтирования денежных потоков)

        Основная цель данной работы – оценить предприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

Изучить теоретические аспекты оценки бизнеса доходным, имущественным и рыночным подходами.

        Определить положительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса.

Выявить особенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях, и на предприятии.

        Объектом исследования в данной работе является применение доходного подхода к оценке бизнеса.
    1.    Подходы и методы в оценке стоимости предприятия (бизнеса)

 

Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщи­ки применяют специальные приемы и способы расчета, которые по­лучили название методов оценки. Каждый метод оценки предпола­гает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъ­юнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопря­женные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

 «Оцениваемая стоимость» — понятие мно­гократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного рас­четного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за посто­янную величину, в то время как другие — за переменную. Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влия­ния не только нескольких основных факторов. Методы оценки раз­личаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, дру­гие — на перспективную, третьи — на текущую информацию фондо­вого рынка.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на ме­тоды доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый под­ход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше вели­чина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения воз­можного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую ры­ночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму те­кущей стоимости.

 Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут ис­пользование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходя­щей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях за­тратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, получен­ной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, усло­вия продажи и условия финансирования. Действенность такого под­хода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их со­вершения и момент оценки разделяет продолжительный период вре­мени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замеще­ния. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, по­этому необходимо провести соответствующую корректировку дан­ных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов спе­циального назначения, а также нового строительства, для определе­ния варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обыч­но включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на обо­рудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оце­ниваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эсте­тическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансиро­ванности, экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получае­мой на рынке. Например, основными для затратного подхода явля­ются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет ис­пользование при оценке внутренне присущих ему методов.
1.1. Методы доходного подхода

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два ме­тода:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтированных денежных потоков.

Капитализация дохода представляет собой совокупность методов и приемов, позволяющая оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной возможности приносить доход. Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимос­ти, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью мо­гут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сда­чи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Он представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредитованию, если таковое имеет место, и учета амортизационных отчислений. Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации,

Где С – текущая стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

СК – ставка капитализации.

Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы. И других доходов последнего до даты оценки года. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

 Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД =П * Са, где

П - площадь, сдаваемая в аренду,

Са - арендная ставка за 1 квадратный метр.

То есть ПВД оцениваетсяна основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различия между ними. Если объекты сходны за исключением одного или нескольких существенных компонентов, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда же величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Однако, полученный расчетным путем  ПВД может быть изменен из-за вакансий (недозагруженности) объекта собственности, недосбора арендной платы. То есть оцениваются предполагаемые потери от недоиспользова­ния объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери.

Для получения ЧОД проводится анализ расходов.  Расходы владельца представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называ­ются операционными (эксплуатационные) расходы.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставля­емых услуг (например, страховые платежи, арендная плата за землю, налог на имущество).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ляемых услуг. Условно-переменными расходами являются:

ком­мунальные расходы (электричество, газ,  телефон, вода, канализация, водопровод);

вывоз мусора;

расходы на содержание территории;

расходы на управ­ление, зарплату обслуживающему персоналу, а также связанные с ними налоги;

договорные услуги: противопожарная система, лифт, охрана) и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся компонентов (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру, замена мебели, телефонной системы). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действи­тельности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашиваю­щихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления не­обходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматривае­мым методом.

Определяется прогнозируемый чистый операционный доходпосредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы

(за исключением амортизацион­ных отчислений).

Рассчитывается коэффициент (ставка) капитализации. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от эксплуатации. Существует несколько методов определения последнего:

• метод кумулятивного построения;        

• метод определения коэффициента капитализации с учетом возмеще­ния капитальных затрат;

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

В данной курсовой работе используется метод кумулятивного построения:

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является ком­пенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретны­ми инвестициями;

• нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала по­нимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот эле­мент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

• безрисковой ставки дохода;

• премии за риск;

• премии за низкую ликвидность недвижимости;

• премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейски­ми показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называ­емый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечислен­ных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для его компенсации.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижи­мость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в стра­нах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Ин­вестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижи­мостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

На последнем этапе метода капитализации доходов сто­имость недвижимого имущества определяется посредством деления вели­чины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициент капитализации:

Стоимость имущества = ЧОД/Коэффициент капитализации.
                                    1.2.  Методы затратного подхода

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматри­вает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вслед­ствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых ме­тодов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректиров­ки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая сто­имость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стои­мости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = активы — обязательства

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе являет­ся: Собственный капитал = Активы — Обязательства.

Данный поход представлен двумя основными методами:

·        методом стоимости чистых активов;

·        методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обосно­ванной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и обо­рудования.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стои­мость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала, путем вычита­ния из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Применяется метод стоимости чистых активов в случае, если:

·        Компания обладает значительными материальными активами;

·        Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности органи­заций. Чистые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов осно­вывается на анализе финансовой отчетности. Она является индика­тором финансового состояния предприятия на дату оценки, дейст­вительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыноч­ной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

·        бухгалтерский баланс;

·        отчет о финансовых результатах;

·        отчет о движении денежных средств;

·        приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприя­тия.

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректи­ровку, цель которой — приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ста­вок дисконта.

Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например, американского доллара.

Отличительной особенностью затратного подхода при оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученные стоимости.

Алгоритм данного подхода следующий:

      На первом этапе производят анализ активов предприятия и вы­деляют составные части, оценка стоимости которых будет произво­диться. Например, при оценке стоимости предприятия могут быть выделены следующие составные части: земля, здания, коммуника­ции, нематериальные активы, финансовые активы, сырье, матери­алы, машины и оборудование и т.п. В каждой группе активов можно выделить подгруппы.

      На втором этапе оценщик выбирает наиболее приемлемый ме­тод оценки для каждой группы (подгруппы) активов, выполняет не­обходимые расчеты.

  Определяется итоговая величина стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой раз­ность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и за­тратами на его ликвидацию.

 
                  1.3. Методы сравнительного подхода
 Сравнительный (рыночный) подход представлен:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на­личии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезнос­тью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный ме­тод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финан­сового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сде­лок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.
                                                   Заключение
По итогам проведенных исследований можно сделать следующие выводы: доходный подход к оценке стоимости бизнеса основывается на анализе баланса предприятия, что дает возможность сформировать объективную оценку, а также является наиболее достоверным в условиях нестабильной российской экономики по сравнению с затратным и сравнительным подходами к оценке, что  обусловлено наличием достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

Оценка зданий проводилась тремя подходами: затратным ,сравнительным и доходным (методом капитализации дохода). При оценке зданий затратным подходом не учитывалась рыночная стоимость земельного участка, так как права на собственность в отношении земли не были оформлены.


                                    Список литературы
Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА – М,1997.

Ковалев А.Г. Как оценить имущество предприятия. – М.: Финстатинформ, 1996.

Ковалев В.В. Финансовый анализ – М.: Финансы и статистика, 1998.

Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией Грязновой А.Г. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512с.