Реферат Роль недвижимости в оценке предприятия
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Министерство сельского хозяйства РФ
Кемеровский государственный сельскохозяйственный институт
Кафедра: Финансы и кредит
КУРСОВАЯ РАБОТА
по финансовому менеджменту
На тему: Роль недвижимости в оценке предприятия
Выполнила: студентка гр. Э.Ф. 06-3
Специальность: «Финансы и кредит»
Правосудова Ю. В.
Проверил: к.э.н., доцент
Сартакова О. А.
Кемерово 2010
Содержание
Введение…………………………………………………………….……………..3
1. Недвижимость, принципы, методы оценки недвижимости и факторы,
влияющие на ее стоимость……………………………………………….……....4
1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости……4
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости…………………………11
1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости…………….……16
1.4. Виды оценки недвижимости………………………………………….17
1.5. Управление недвижимостью…………………………………………48
2. Оценка основных финансово-экономических показателей деятельности
предприятия ООО «АН «Центральное»………………………………………..52
2.1. Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной
деятельности предприятия………………………………………………………52
2.2. Детерминированный факторный анализ стоимости
недвижимости………………………………………………………...………….61
3. Проблемы реализации услуг и пути их решения……………………..65
Выводы и предложения…………………………………………...…………….67
Список использованной литературы………………………...…………………69
Приложения…………………………………………………………………..….72
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
В России термин "недвижимое и движимое имущество" впервые появился в законодательстве во времена правления Петра i в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах".
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
1.
Недвижимость, принципы, методы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
1.1
Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
Виды недвижимого имущества Таблица 1.
| № п/п | Отдельные объекты | Сложные объекты |
| 1 | Земельные участки | Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права |
| 2 | Участки недр | |
| 3 | Обособленные водные объекты | |
| 4 | Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения | |
| 5 | Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону |
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. [11., с213-214.]
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением. Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.
Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.
В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1).
Рис. 1.Основные типы недвижимости
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 2). [11,с. 95]
Рис. 2. Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования
ü Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
ü Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
ü Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
ü Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
ü Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения
ü Для ведения бизнеса;
ü Для проживания владельца;
ü В качестве инвестиций;
ü В качестве товарных запасов и НЗП;
ü Для освоения и развития;
ü Для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
ü специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
ü неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
ü введенные в эксплуатацию;
ü требующие реконструкции или капитального ремонта;
ü незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
ü не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
ü воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:
1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в четыре группы:
ü принципы, основанные на представлениях пользователя;
ü принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
ü принципы, связанные с рыночной средой;
ü принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
Принципы оценки недвижимости. Табл. 2.
| Группа | Принцип | Характеристика |
| Принципы пользователя недвижимого имущества | Полезности | Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу |
| Замещения | Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью | |
| | Ожидания | Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью |
| Принципы, связанные с объектом недвижимости | Остаточной продуктивности | В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала |
| Предельной продуктивности | В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек | |
| Вклад | Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов | |
| Возрастающей и убывающей доходности | Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений | |
| Сбалансированности (пропорциональности) | Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой | |
| Оптимальных величин | Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости | |
| Оптимального разделения имущественных прав | Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости | |
| Наиболее эффективного использования | Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования | |
| Принципы внешней рыночной среды | Соответствие | Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка |
| Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования | Зависимость | Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. |
| Спрос и предложение | Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка | |
| Конкуренция | Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций | |
| Изменение | Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия | |
| Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки | |
В оценочной деятельности существуют особенности применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:
1) от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
2) возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
3) правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
·4) технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
5) финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;
6) физических, грунтовых и ландшафтных характеристик. [31, с.107-113.]
1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.
1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.
2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром. [31, с124-129]
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
1.4. Подходы к оценке недвижимости
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.3):
ü сравнительный;
ü доходный;
ü затратный.
Рис. 3. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой
Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
ü замещения;
ü сбалансированности;
ü спроса и предложения.
Этапы сравнительного (рыночного) подхода:
1 этап
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
ü сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
ü независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
ü инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.4).
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Рис.4. Виды корректировок
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
| Цоб | - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
| ПВДо | - валовой доход от оцениваемого объекта; |
| ВРМа | - усредненный валовой рентный мультипликатор; |
| Цia | - цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
| ПВДia | - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; |
| m | - количество отобранных аналогов. |
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
| Ккап | -общий коэффициент капитализации; |
| ЧОДо | - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; |
| Цia | - цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
| ЧОДia | - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; |
| m | - количество отобранных аналогов. [32, с. 18-23] |
Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
ü уровень заработной платы;
ü величина накладных расходов;
ü затраты на оборудование;
ü нормы прибыли строителей в данном регионе;
ü рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
2. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
3. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
ü технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
ü обоснование необходимости обновления действующего объекта;
ü оценка зданий специального назначения;
ü при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
ü анализ эффективности использования земли;
ü решение задач страхования объекта;
ü решение задач налогообложения;
ü при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода (см. рис. 5):
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.[32, с. 35-47]
Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)
Если в качестве сравнительной
Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс ,где
Со - стоимость оцениваемого объекта;
См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;
Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).
Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик;
- сопоставимый хронологический возраст объектов;
- другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам
Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:
Сзд – стоимость строительства здания в целом;
Vj – объем j-го компонента;
Сj – стоимость единицы объема;
n – количество выделенных компонентов здания;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.
Метод количественного обследования
Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Расчет стоимости строительства
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.
На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
строительные работы;
работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
прочие затраты.
Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Рис. 5. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.
Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (рис.6.):
С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
Рис. 6. Модель капитализации дохода
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
ü возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);
ü тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
ü способность учитывать конкурентные колебания;
ü способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
ü потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
ü потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
ü нестабильность потоков доходов;
ü если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
См - арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
ü с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
ü метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
ü метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:
Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;
Kurs – темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:
ü надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
ü надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
ü надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
ü прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
ü возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
ü возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Уб - безрисковая ставка процента.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
ü применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
ü метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
ü предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
ü имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
ü потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
ü оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
ü объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
ü длительность прогнозного периода;
ü прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ü ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
ü ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
ü чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
ü облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
ü денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
ü понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
ü показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
ü денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
ü моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
ü расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
ü полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Определение итоговой стоимости объекта оценки
Согласование результатов оценки
Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.
1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.
2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.
Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.
Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.
Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.
Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемен
А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.
Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
В-способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).
Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.
Матрица согласования критериев Таблица 3.
| | А | Б | В | Г | Расчет | Вес критерия |
| А | | | | | | |
| Б | | | | | | |
| В | | | | | | |
| Г | | | | | | |
| Сумма | | | ||||
Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.
Оценка результатов по критерию А Таблица 4.
| | Доходный метод | Затратный метод | Сравнительный метод | Расчет | Вес критерия |
| Доходный метод | | | | | |
| Затратный метод | | | | | |
| Сравнительный метод | | | | | |
| Сумма | | | |||
После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.
Матрица согласования результатов Таблица 5.
| | А | Б | В | Г | Расчет | Вес критерия |
| Доходный метод | | | | | | Хд |
| Затратный метод | | | | | | ХЗ |
| Сравнительный метод | | | | | | ХС |
| Сумма | | | ||||
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:
С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где
ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС - стоимость объекта недвижимости, полученная
методом сравнительного подхода;
Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3).
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.
1.5. Управление недвижимостью
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.
Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
- управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;
- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.
а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:
- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:
- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
- реализация государственных целевых программ (прил. 7);
- установление амортизационных норм;
- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
3. Управление определенными объектами недвижимости:
- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
- инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- управление системами жилой недвижимости;
- управление системами нежилой недвижимости.
Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).
Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.
Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.
2.
Оценка основных финансово-экономических
показателей деятельности предприятия ООО «АН «Центральное»
2.1. Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной деятельности предприятия
Предприятие, рассматриваемое мной в данной курсовой работе занимается операциями с недвижимостью, а именно посредничеством между покупателями и продавцами (арендодателями и арендаторами). Организационно правовая форма – общество с ограниченной ответственностью, кстати необходимо учесть, что любое ООО может заниматься операциями с недвижимостью для этого необходимо всего лишь встать на учет в МРУ Росфинмониторинге по СФО. ООО «Агентство недвижимости «Центральное» встало на учет 16 сентября 2006 года и имеет № 214006683.
ООО «АН «Центральное» располагается по адресу: пр. Кирова, д. 53, кв. 2, г. Ленинск-Кузнецкий, индекс 652500, ИНН 4212027234.
Организация применяет упрощенную систему налогообложения, налоговая база: доходы, уменьшенные на величину расходов.
Анализ обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами.
Основные задачи анализа:
− изучение и оценка обеспеченности предприятия и его структурных
подразделений трудовыми ресурсами в целом, а также по категориям и профессиям;
− определение и изучение показателей текучести кадров;
− анализ фонда рабочего времени;
− анализ эффективности использования трудовых ресурсов;
− анализ фонда заработной платы;
− выявление резервов трудовых ресурсов, более полного и эффективного их использования.
Источники информации для анализа: план экономического и социального развития предприятия, статистическая отчетность по труду ф. № 1-т "Отчет по труду", приложение к ф. № 1-т "Отчет о движении рабочей силы, рабочих мест", ф. № 2-т "Отчет о количестве работников в аппарате управления и оплата их труда", данные табельного учета и отдела кадров.
Анализ обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами.
Табл. 6.
| показатель | 2007 год | 2008 год | 2009год |
| Число принятых на работу в течение отчетного периода | 3 | 2 | - |
| Среднесписочная численность работников | 3,58 | 3,75 | 4 |
| Число выбывших за отчетный период | 2 | 1 | - |
| Кол-во уволившихся по собственному желанию, за нарушения, прогулы | 2 | 1 | - |
| Кол-во работников, состоящих в списочном составе весь отчетный год | 2 | 3 | 4 |
Для характеристики движения рабочей силы рассчитывают и анализируют динамику следующих показателей:
− коэффициент оборота по приему рабочих (Kпр) определяется от-
ношением общего числа принятых на работу в течение отчетного периода к
среднесписочной численности работников за этот период;
Кпр2007= 2/3,58=0,589; Кпр2008=2/3,75=0,533; Кпр2009=0
− коэффициент оборота по выбытию (Kв) рассчитывается отношением общего числа выбывших в течение периода к среднесписочной численности работников за этот период;
Кв2007=2/3,58=0,589; Кв2008=1/3,75=0,267; Кв2009=0
− коэффициент текучести кадров (Kтек) определяется как отношение количества уволившихся по собственному желанию, за нарушения
дисциплины и прогулы (кроме ушедших в армию и на пенсию) к среднесписочной численности работников за период;
Kтек2007=2/3,58=0,589; Ктек2008=1/3,75=0,267; Ктек2009=0
− коэффициент постоянства персонала предприятия (Kпост) рассчитывается отношением количества работников, состоящих в списочном составе весь отчетный год к среднесписочной численности работников за отчетный год.
Kпост2007=2/3,58=0,589; Кпост2008=3/3,75=0,8; Кпост2009=4/4=1
На основе этих данных можно сделать вывод, что в 2009 году состав персонала является стабильным и не претерпевает никаких изменений, а в 2006 году по сравнению с другими наиболее существенное движение рабочей силы, это может быть следствием того, что организация начала свое существование в 2006 году и к 2009 приобрела постоянный состав, если смотреть по служащим (штат сотрудников: директор, юрист, 2 риелтора), то движение рабочей силы наблюдается только в должности риелторов.
Анализ фонда рабочего времени.
Показатели баланса использования рабочего времени Табл. 7.
| Состав баланса рабочего времени | 2007г. Дни, ч | 2008г. | 2009г. |
| Нерабочих дней, в том числе: праздничных выходных | 116 15 101 | 116 15 101 | 116 15 |
| Количество календарных рабочих дней | 249 | 250 | 249 |
| Неявки на работу в том числе: отпуска очередные отпуска по учебе болезни прочие, разрешенные законом с разрешения администрации прогулы | 60 50 10 | 95 75 20 | 92 60 32 |
| Число рабочих дней в году | 249 | 250 | 249 |
| Потери времени в связи с сокращением длительности рабочего дня | - | - | - |
| Из-за внутрисменных простоев | - | - | - |
| Полезный фонд времени | 1494 | 1500 | 1494 |
| | | | |
Фонд рабочего времени (ФРВ) зависит от численности рабочих (Чр),
количества отработанных дней одним рабочим в среднем за год (Д) и средней продолжительности рабочею дня (П):
ФРВ = Ч
р
*
Д*П
ФРВ2007=4*234*6=5616 ч.; ФРВ2008=4*226,25*6=5430; ФРВ2009=4*226*6=5424ч
Можно сделать вывод, что наиболее эффективное использование рабочего времени было в 07 году, а в 2008 и 09 примерно одинаковым, на это оказало влияние количества отпусков и больничных, которых в 2007 было меньше чем в 08 и 09, однако в 09 их так жен было меньше, чем в 08, но ФРВ в 2008 больше на 6 часов, это следствие того, что 08 год – високосный.
Анализ производительности труда я не могу провести, т.к. предприятие занимается оказанием услуг и количество этих услуг в данной отрасли не обуславливается выработкой рабочих, а обуславливается в основном потребностью клиентов, которая может носить спонтанный, сезонный или разовый характер.
Анализ фонда заработной платы.
Основным показателем, характеризующим уровень оплаты труда работников, является их средняя заработная плата. Средняя заработная плата
определяется, исходя из фонда оплаты труда работников списочного состава (включая фонд оплаты труда совместителей) и суммы материального поощрения.
Различают среднегодовую, среднемесячную, среднедневную и среднечасовую заработную плату. Приведем их расчет:
− среднегодовая заработная плата (ЗПг) определяется отношением
годового фонда оплаты труда к численности персонала за год;
− среднемесячная заработная плата (ЗПм) рассчитывается как отношение среднегодовой заработной платы к количеству месяцев;
− среднедневная заработная плата (ЗПд) определяется отношением
годового фонда оплаты труда к общему количеству отработанных за год
человеко-дней;
− среднечасовая заработная плата (ЗПч) рассчитывается как отношение годового фонда оплаты труда к общему количеству отработанных за
год человеко-часов.
Приступая к анализу использования фонда заработной платы, в первую очередь необходимо рассчитать абсолютное и относительное отклонение фактической его величины от плановой.
Табл. 8.
| Показатель | 2007 | 2008 | 2009 | Абсолютное отклонение | Относительное отклонение | |||||||
| План | Факт | План | Факт | План | Факт | 07 | 08 | 09 | 07 | 08 | 07 | |
| Численность персонала | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | - | - | - | - | - | - |
| Годовой фонд оплаты труда (руб) | 1622408 | 1703528,4 | 965608 | 893187,4 | 807200 | 1008981 | 81120,4 | -72420,6 | 201781 | 105 | 92,5 | 124,99 |
| Среднегодовая з/п (руб) | 405602 | 425882,1 | 241402 | 223296,85 | 201800 | 252245,25 | 3853219 | -18105,15 | 50445,25 | 105 | 92,5 | 124,99 |
| Общее кол-во отработанных человеко-дней | 915 | 936 | 925 | 905 | 950 | 904 | 21 | -20 | -46 | 102,29 | 97,84 | 95,16 |
| Кол-во отработанных человеко-часов | 5490 | 5616 | 5550 | 5430 | 5700 | 5424 | 126 | -120 | -276 | 102,29 | 97,84 | 95,16 |
| Среднемесячная з/п | 33800,166 | 35490,175 | 20116,833 | 18608,07 | 16816,666 | 21020,437 | 1690,009 | -1508,763 | 4203,771 | 105 | 92,49 | 124,99 |
| Среднедневная з/п | 1628,924 | 1710,369 | 965,608 | 893,187 | 810,442 | 1013,033 | 81,445 | -72,421 | 202,591 | 104,99 | 92,49 | 124,99 |
| Среднечасовая з/п | 73,88 | 75,834 | 43,496 | 41,123 | 35,404 | 46,505 | 1,954 | -2,373 | 11,101 | 104,99 | 92,49 | 124,99 |
Анализируя фонд заработной платы, можно сделать вывод о том, что наибольшая среднегодовая заработная плата была в 2007 году и фактически составляла 425882,1 рублей, что на 5% больше запланируемой на этот период, а наименьшая – в 2008 году - 223296,85 руб., в 2009 году фактические показатели заработной платы больше прогнозируемых (планируемых), причиной для этих колебаний на мой взгляд является кризис 2008года, который значительно затронул рынок недвижимости, но так же следует отметить что в 2009 году наблюдается оживление на рынке недвижимости, который характеризуется увеличением стоимости недвижимости, а так же спроса и предложения как на первичном, так и на вторичном рынках.
Анализ себестоимости продукции (услуг)
В себестоимости находят выражение все затраты предприятия, связанные с оказанием услуги. Ее показатели отражают степень использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов, качество работы отдельных работников и руководства в целом.
Основными задачами анализа себестоимости продукции являются:
− выявление резервов снижения затрат на производство и реализацию продукции;
− объективная оценка выполнения плана по себестоимости и ее изменения относительно прошлых отчетных периодов, а также соблюдения
действующего законодательства, договорной и финансовой дисциплин;
− обеспечение центров ответственности по затратам необходимой
аналитической информацией для оперативного управления формированием
себестоимости продукции;
− содействие выработке оптимальной величины плановых затрат,
плановых и нормативных калькуляций на отдельные изделия и виды продукции.
Анализ затрат на рубль продукции.
Наиболее обобщающим показателем себестоимости продукции, выражающим ее прямую связь с прибылью, является уровень затрат на рубль
товарной продукции (УЗ). Он исчисляется путем деления общей суммы
затрат на производство товарной продукции (З) на ее объем (ТП):
Уз= З/ТП= ∑(Ик*Зи)/∑(Ик*Ци); где
Ик – количество изделий в натуральных показателях;
Зи – затраты или себестоимость одного изделия (единицы продукции);
Ци – цена одного изделия.
На этот показатель оказывает влияние множество факторов, связанных с формированием как числителя, так и знаменателя. Непосредственное
влияние на изменение уровня затрат на рубль товарной продукции оказывают четыре фактора, которые находятся с ним в прямой функциональной связи, или факторы первого порядка связи с этим результативным показателем:
− изменение структуры выпущенной продукции;
− изменение уровня затрат на производство отдельных изделий;
− изменение цен и тарифов на потребленные материальные ресурсы;
− изменение цен на товарную продукцию.
Первый фактор влияет на общую сумму затрат через изменение средней себестоимости обезличенной единицы продукции в связи с увеличением или уменьшением удельного веса конкретного вида продукции (изделия, работы, услуги), которые имеют свою, отличную от других, индивидуальную себестоимость.
Второй фактор, непосредственно влияющий на изменение затрат на
рубль товарной продукции – изменение уровня затрат на производство отдельных изделий, видов работ или услуг. Он включает все затраты материальных, трудовых и финансовых ресурсов на производство и реализацию единицы продукции и выражается в калькуляции в виде статей расхода.
Остальные два фактора отражают изменение цен (и тарифов) на потребленные материальные ресурсы и выпущенную продукцию.
Табл. 9.
| Показатель | 2007 год | 2008 год | 2009 год |
| Годовое количество оказанных услуг (договоров) (шт) | 300 | 198 | 257 |
| Годовые затраты на з/п, рекламу, канцелярские, транспортные расходы, расходы на услуги связи, аренду | 2028010 | 1009000 | 1207010 |
| Уровень затрат на рубль продукции | 6760,03 | 5095,96 | 4696,54 |
Так как предприятие занимается оказанием услуг, то в себестоимость продукции включаются расходы на заработную плату, на аренду офисного помещения, на расходы, связанные с рекламой, и на канцелярию, транспорт, связь.
И именно поэтому я не имею возможности рассчитать другие показатели себестоимости как в обычных предприятиях, выпускающих товары.
Из проведенного анализа следует вывод, что уровень затрат на рубль товарной продукции в 2007 году наибольший по сравнению с 2008 и 2009 годами и составляет 6760,03; в 2008 году этот показатель ниже на 1664,07; в 2009 году – ниже на 2063,49.
Оценив финансово-хозяйственную деятельность ООО «АН «Центральное» можно сказать о том, что в целом это состояние можно считать удовлетворительным, так же следует отметить, что доходы абсолютно равны расходам, т.е прибыль равна нулю, если бы эта организация занималась производством товаров, то можно было бы судить о неправильной стратегии и тактике фирмы, а так же о невыполнении должным образом своей работы финансового отдела и менеджеров производства и реализации. Но так как эта организация занимается оказанием услуг, то в принципе такой ситуации и следовало ожидать, т.к. в принципе нет сильной потребности в приращении капитала, хотя можно было прибыль расходовать на приобретение ОПФ, расширение компании и более массовой рекламы.
2.2.
Детерминированный факторный анализ стоимости недвижимости.
Одним из важнейших методологических вопросов экономического
анализа является определение величины влияния отдельных факторов на
прирост результативных показателей. В детерминированном анализе для
этого используются следующие способы: цепной подстановки, абсолютных разниц, относительных разниц, индексный, пропорционального деления
и интегральный метод.
Первые четыре способа основываются на методе элиминирования.
Элиминировать – это значит устранить, отклонить, исключить воздействие
всех факторов на величину результативного показателя, кроме одного.
Этот метод исходит из того, что все факторы изменяются независимо друг
от друга: сначала изменяется один, а все другие остаются без изменения,
потом изменяются два, затем три и т.д., при неизменности остальных. Это
позволяет определить влияние каждого фактора на величину исследуемого
показателя в отдельности.
Для проведения данного анализа я собираюсь взять стоимость недвижимости г. Ленинск-Кузнецкий за 2008-2009 гг. Объект недвижимости – квартира, находящаяся в центре, этаж средний, совмещенный санузел, телефон, железная дверь, новый стеклопакет, общая площадь 45 м^2 Стоимость оценивалась доходным подходом по рыночной стоимости, данный подход наиболее приемлем для продажи данного вида недвижимости.
Таблица 10.
| Показатель | Базовый (2008г) | Текущий (2009г) | Абсолютное отклонение | Относительное отклонение, % |
| стоимость недвижимости, С (руб), С=ЧОД/Кк | 1700002 | 1780000 | 79998 | 104,7 |
| Чистый операционный доход (ЧОД), ЧОД = ДВД – ОР | 32400 | 39360 | 6930 | 121,9 |
| норма дохода или прибыли (коэффициент капитализации), Кк | 0,0190588 | 0,0221124 | 0,0030536 | 116,02 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД) в год, ПДВ=S*Ставка за м^2 | 60000 | 69360 | 9360 | 115,6 |
| Ставка за 1 м^2 в месяц, руб. | 111,11 | 128,44 | 13,33 | 115,59 |
| Действительный валовой доход (ДВД), ДВД=ПДВ-потери+прочие расходы | 60000 | 69360 | 9360 | 115,6 |
С=ЧОД/Кк
Способ цепной подстановки.
Способ цепной подставки используется для расчета влияния факторов
во всех типах детерминированных факторных моделей: аддитивных, мультипликативных, кратных и смешанных (комбинированных). Этот способ
позволяет определить влияние отдельных факторов на изменение величины
результативного показателя путем постепенной замены базисной величины
каждого факторного показателя в объеме результативного показателя на
фактическую в отчетном периоде. С этой целью определяют ряд условных
величин результативного показателя, которые учитывают изменение одно-
го, затем двух, трех и т.д. факторов, допуская, что остальные не меняются.
Сравнение величины результативного показателя до и после изменения
уровня того или другого фактора позволяет элиминироваться от влияния
всех факторов, кроме одного, и определить воздействие последнего на при-
рост результативного показателя.
Сб=ЧОДб/Ккб=32400/0,0190588=1700002
Сусл1=ЧОДтек/ Ккб=39360/0,0190588=2065187,7
Сусл2=ЧОДтек/Кктек=39360/0,0221124=1780000
∆Счод= Сусл1 - Сб =2065187,7-1700002=365185,7
∆СКк= Сусл2 - Сусл1=1780000 - 2065187,7= - 285187,7
∆Собщ= С б – Стек = ∆Счод + ∆СКк = 365185,7 - 285187,7= 79998
Интегральный способ.
Элиминирование как способ детерминированного факторного анализа
имеет существенный недостаток. При его использовании исходят из того, что факторы изменяются независимо друг от друга. На самом же деле они изменяются совместно, взаимосвязано и от этого взаимодействия получается дополнительный прирост результативного показателя, который при факторов, как правило к последнему. В связи с этим величина влияния факторов на изменение результативного показателя меняется в зависимости от места, на которое поставлен тот или иной фактор в детерминированной модели.
Чтобы избавиться от этого недостатка, в детерминированном факторном анализе используется интегральный метод, который применяется для измерения влияния факторов в мультипликативных, кратных и смешанных моделях типа Y = А / (Σ X
i). Последняя представляет собой сочетание кратной и аддитивной моделей. Использование этого способа позволяет получать более точные результаты расчета влияния факторов по сравнению со способами цепной подстановки, абсолютных и относительных разниц и избежать неоднозначной оценки влияния факторов, потому что в данном случае результаты не зависят от местоположения факторов в модели, а дополнительный прирост результативного показателя, который образовался
от взаимодействия факторов, раскладывается между ними пропорционально изолированному их воздействию на результативный показатель.
∆Счод=∆ЧОД/∆Кк * ln[Кктек/ Ккб] [15, с. 34]
∆Счод=∆6930/0,0030536 * ln[0,0221124/0,0190588]=2269452,45 * ln1,16022=337263,33
∆ СКк=∆Собщ - ∆Счод [15, с. 34]
∆ СКк = 79998 - 337263,33= - 257265,33
Проведя детерминированный факторный анализ можно сделать вывод, что на стоимость недвижимости из перечисленных факторов наибольшее влияние оказывает коэффициент капитализации, причем чем он ниже, тем недвижимость дороже. Коэффициент капитализации в свою очередь зависит от годового денежного потока и величины собственного капитала и чем больше величина собственного капитала, тем меньше коэффициент капитализации и соответственно стоимость недвижимости больше.
3.
Проблемы реализации услуг и пути их решения.
Из проведенного анализа деятельности агентства недвижимости «Центральное» вытекает то, что деятельность в принципе имеет проблемы, но они в большинстве случаев являются внешними факторами.
Проанализировав налоговую декларацию за три года видим, что 2007 год был наиболее прибыльным. Какие же факторы на это повлияли? В первую очередь нужно учесть, что 2008 год это начало кризиса, в этот период резко упали цены на недвижимость в среднем в 1,5 раза, стоимость аренды примерно в 2 раза, что естественным образом влияет на величину прибыли риэлторского предприятия. Так же снизилась общая покупательная способность населения, одной из главных причин этого – «боязнь» кредитных организаций выдавать кредиты. В свою очередь «продавцы» недвижимости не желают продавать имущество по низкой цене, что ведет и к снижению предложения на рынке недвижимости. Итог этого – «застой» рынка.
Доход 2008 года больше дохода 2009 года на 198010 рублей, это следствие нестабильности рынка 2008 года, в начале года рынок был стабильным и интенсивным, а после краха ипотечных компаний в США (а кризис стал следствием этого события) цены начали резко падать. Если анализировать средние цены на недвижимость, то следует отметить, что рынок недвижимости стабилизируется и цены постепенно начинают подниматься.
Так же следует учесть что такого рода организации являются всего лишь посредниками между покупателями и продавцами, арендодателями и арендаторами, поэтому они не могут влиять на увеличение или снижение предложения недвижимости. Единственное на что такие организации могут влиять это на увеличение заинтересованности в их посредничестве. Для этого необходимо:
1. качественная и быстрая работа сотрудников агентства;
2. умеренные цены на услуги;
3. хорошая деловая репутация;
4. широкая реклама в СМИ.
Так же я предлагаю чтобы фирма брала на себя решение вопросов связанных с регистрацией, оформлением имущества, и другими юридическими услугами при необходимости и по желанию клиента.
Управление недвижимостью это сложный и динамичный процесс. Для того, чтобы эффективно управлять недвижимостью и получать от нее максимальный доход необходимо быть мобильным (быстро перестраиваться совместно с изменениями рынка недвижимости), просчитывать возможные изменения в среднесрочной перспективе, анализировать все возможные варианты и выбирать наиболее эффективный и т.д.
Выводы и предложения
В России термин "недвижимое и движимое имущество" впервые появился в законодательстве во времена правления Петра i в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах".
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
Я рассматривала рынок недвижимости и соответственно роль стоимости имущества на основе деятельности ООО «АН «Центральное», и пришла к выводу что:
Во-первых, данная тема не очень хорошо раскрыта в теоретических изданиях и имеет большие противоречия среди российских практиков, это можно отнести на то, что рынок недвижимости в России только развивается и естественно практику зарубежных стран мы не можем в полной мере использовать (в силу экономических, ментальных, географических, финансовых и исторических различий).
Во-вторых, любое ООО может заниматься риэлтерскими услугами, для этого необходимо только встать на учет в МРУ Росфинмониторинге по СФО, а для ИП необходимо, чтобы этот вид деятельности был основным.
В-третьих, кризис 2008 года значительно снизил подвижность рынка недвижимости, следовательно данная нестабильность повлияла на падение доходов риэлтерских фирм, многие из которых не выдержали конкуренции за малое число клиентов и ушли с рынка (речь идет о 2008 году).
В 2009 году рынок недвижимости имеет относительную стабильность и даже тенденции к росту, что в свою очередь влияет на постепенный рост цен на недвижимость и соответственно на доходы.
Из всего вышеперечисленного следует, что риэлтерские организации быстрее адаптировались, чем строительные, страховые и кредитные организации после кризиса.
Для того, чтобы повысить доходы и снизить расходы предприятия (а в данном случае они равны, т.е. предприятие не имеет как таковой прибыли), я хочу предложить следующее:
Предприятие может перейти из ранга агентства недвижимости в ранг консалтингового агентства, что позволяет Федеральный закон от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризма», а так же постановлением Правительства РФ от 8 января 2003 года №6 «О порядке утверждения правил внутреннего контроля в организациях, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом». Снизить операционные расходы. Для снижения рекламных расходов можно создать свой веб-сайт.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2.
2. Федеральный закон от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризма».
3. постановлением Правительства РФ от 8 января 2003 года №6 «О порядке утверждения правил внутреннего контроля в организациях, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом».
4. Баканов М. И., Шеремет А. Д. Теория экономического анализа. – М.: Финансы и статистика, 2006 – 345 с.
5. Белых П.П.,Формирование портфеля недвижимости / Финансовая акад. При правительстве РФ. Институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика,2008. - 263 с.
6. Буланова. Н.В., Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2006. - 147 с.
7. Быкадоров В.Л., Алексеев П.Д. Финансово-экономическое состояние предприятия. – М.: ПРИОР-СТРИКС, 2007 – 382 с.
8. Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2006. -375с.
9. Горемыкин В.А, Экономика недвижимости: Учеб. . - 3-е изд. перераб. и дополнено - М.: Проспект. 2007. - 635 с.
10. Грибовский С.В., Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.: Питер, 2006. - 336 с.
11. Гриненко С.В., Экономика недвижимости, Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.-324с.
12. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Оценка недвижимости– М.: Финансы и статистика, 2007. -317с.
13. Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007.-531с.
14. Ковалев К. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - М.: Зеркало, 2006 – 529 с.
15. Коновалова Т.М., Спиридонов С.П., Экономический анализ., электронный учебник –ТГТУ, 2007.-64с.
16. Коростелев С.П., Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие.М., "Русская деловая литература", 2006.-168с.
17. Коссов В.В., Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций. – М.: «Экономистъ», 2006.-347с.
18. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов. Ю.М.,Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов - СПб.: Лань, 2006. - 480 с.
19. Новиков Б.Д.,Рынок и оценка недвижимости в России,учеб.– М.: Экзамен, 2006.-243с.
20. Павлова Л.Н. Финансы предприятий: Учебник. – М.: Финансы, «ЮНИТИ», 2006 – 437 с.
21. Решецкий В.И. Экономический анализ и расчет инвестиционных проектов. -М.: «Янтарный сказ», 2006.-477с.
22. Сотникова Л.В. Бухгалтерская отчетность организации. – М.: Институт профессиональных бухгалтеров России: Информационное агентство «ИПБР – БИНФА», 2007. – 363 с.
23. Станиславчик Е.Н. Бизнес-план. Финансовый анализ инвестиционного проекта. –М.: «Ось-89», 2007. – 96с.
24. Уткин Э.А. Финансовый менеджмент: Учебник для ВУЗов. – М.: Зеркало, 2006 – 437 с.
25. Финансы: Учебное пособие / Под ред. Ковалевой А.М. – М.: Финансы и статистика, 2006 – 581 с.
26. Финансы: Учебник для ВУЗов/ Под ред. Романовского М.В., Врублевской О.В., Сабанти Б.М. – М.: Юрайт, 2006 – 361 с.
27. Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 2006.-275с.
28. Чуев И.Н., Чуева Л.Н. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. Учебник для вузов – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К»,2006-368 с.
29. Шабалин В.Г., Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: информационно-издательский дом "филинъ", 2007.-179с.
30. Шеремет А. Д., Сейфулин Р. С. Методика финансового анализа. –М.: Финансы и статистика, 2006 – 396 с.
31. Щербакова Ю.В., Экономика недвижимости., Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2006.- 237с.
32. Хамидулова С.Н., Рынок и оценка жилой недвижимости., часть2. Методическое пособие. Школа политики и бизнеса, 2006.-65с.
33. http: // www. restko. ru/market/695
34. http: // pgr. ru.
35. http: // www. irn. ru/forecast/
36. www. rosinvest. com/news/174665/
37. www. fcpdom. ru/sub. php
38. www. ahml. ru/law/fl. shtml? path=fl031126-1. html
39. www. ohome. ru/
40. www.mrsa.ru
Приложения
