1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Задание 1

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением затратного подхода (С_затр), используя следующую информацию:

Местоположение объекта

Объект оценки расположен по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность – удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.

Описание объекта оценки

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольное помещение примерно одинаковой площадью.

Таблица 1

Основные конструктивные элементы здания.

Конструктивный элемент	Описание
Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Кровля Полы Дверные проемы Оконные проемы Электротехнические устройства Внутренняя отделка	Кирпичные ленточные Силикатные блоки Силикатные блоки Железобетонные Совмещенная Бетонные Металлические ворота Отсутствуют Электроснабжение есть отсутствует

Техническое состояние объекта оценки

Фундамент – трещины в цоколе, следы увлажнения стен.

Стены – местное отслоение и отпадение штукатурки, разрушение отдельных кирпичей.

Перегородки – трещины в местах сопряжения с перекрытиями, многочисленные сколы.

Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

Количественные данные:  

1.     Стоимость земельного участка (С_зем.уч.) – 10000 руб.

2.     НДС – 18%.

3.     Физические параметры здания приведены а таблице 2.

Таблица 2

Физические параметры здания.

Показатель	Параметры
Площадь застройки, м2	155
Площадь помещений, м2	133,3
Высота здания, м	2,58
Строительный объем, м3	399,9

Строительный объем = Площадь застройки * Высота здания

155 * 2,58 = 399,9 м³

Решение

1.    
Произвести расчет полной восстановительной стоимости объекта

Таблица 3

Восстановительная стоимость объекта

V м3	Сед.	Ккл	К1	К1терр	К2	Полная восстановительная стоимость на дату оценки
399,9	21	0,95	1,16	1,04	22,61	217613,68

ПВС = V* С_ед.* К_кл * К¹* К¹_терр * К²

1)     399,9*21*0,95*1,16*1,04*22,61=217613,68 руб.

Где: V – строительный объем, м³;

С_ед. – стоимость строительства 1м³ здания в ценах 1969 года (по сборнику УПВС);

К_кл – поправочный коэффициент для данного климатического района;

К¹ – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984г.;

К¹_терр – поправочный территориальный коэффициент к коэфф. К¹;

К² – индекс удорожания строительно-монтажных работ по сравнению с уровнем цен 1984г., разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве, по состоянию на дату оценки.

2.     Произвести расчет физического износа здания.

Таблица 4

Физический износ здания.

Здание склада	Доля в общей стоимости, коэффициент	Фактический физический износ элемента, %	Удельный вес физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	0,15	30	4,5
Стены и перегородки	0,38	35	13,3
Перекрытия	0,13	30	3,9
Кровля	0,06	50	3
			Продолжение табл. 4
Здание склада	Доля в общей стоимости, коэффициент	Фактический физический износ элемента, %	Удельный вес физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Полы	0,08	35	2,8
Окна и двери	0,07	30	2,1
Отделка внутренняя	0,03	50	1,5
Прочие элементы	0,08	50	4
Санитарно-технические и электротехнические устройства.	0,02	100	2
Итого	1,0	Х	37,1

Расчет физического износа объекта недвижимости производится по формуле:Из_ki*d_i 

где: Из_ki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы,  %;

d_i – доля отдельной конструкции или элемента в общей стоимости (коэффициент);

n – количество отдельных конструкций, элементов или систем объекта.

Остальные виды износа устанавливаются экспертным путем: функциональный – в зависимости от неудачного месторасположения, плохой внутренней планировки и т.п. (30%), внешний – от воздействия общеэкономических и отраслевых изменений (40%).

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле:

С_зд.= ПВС**

1)     217613,68* = 57489,18 руб.

Прибыль инвестора обычно устанавливается в размере 20% от стоимости, определенной затратным способом.

П_инв.= (С_{зем. уч.}+ ПВС)*20%

         (10000+217613,68)*20% = 45522,74 руб.

НДС = (С_{зем. уч.}+ ПВС + П_инв.)*18%

(10000 + 217613,68 + 45522,74)*18% = 49164,56 руб.

3.     Определить рыночную стоимость с применением затратного подхода. Сделать письменное заключение о полученной стоимости.

Затратный подход рассчитывается по формуле :

С_затр.= С_{зем. уч} + ПВС – Из + П_инв. + НДС

1)     10000 + 57489,18 + 45522,74 + 49164,56 = 162176,48 руб.

где:  С_{зем. уч} – стоимость земельного участка;

ПВС – стоимость нового строительства (прямые и косвенные расходы, связанные со строительством);

Из – сумма износа;

П_инв – прибыль инвестора.

Заключение: Затратный подход может быть полезен для оценки объектов уникальных по своему виду, и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство очень велика доля экспертных мнений, на которые не стоит слишком полагаться.
2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Задание 2

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением доходного подхода ( С_дох.). Имеется в виду, что здание может сдаваться в аренду под склад или автостоянку.

Исходные данные:

1.     Площадь помещения и размер арендной платы приведены в таблице 5.

Таблица 5

Показатель	Данные
Площадь помещений, м2	133,3
Арендная плата за 1м2 в месяц	60

2.     Расчетный период – 5 лет;

3.     Прогноз увеличения арендной платы – 5% ежегодно;

4.     Ставка дисконтирования определяется кумулятивным методом по данным таблицы 6;

5.     Текущая стоимость реверсии – 17000 руб.

6.     Операционные расходы по годам приведены в таблице 7.
Решение.
1. Определить ставку дисконтирования.

Таблица 6

Расчет ставки дисконтирования.

Составляющий элемент	%
Безрисковая ставка.	21,0
Риск, связанный с недостатками управления.	1,5
Риск, связанный с не ликвидностью проектов.	1,0
Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране.	1,5
Продолжение табл. 6
Составляющий элемент	%
Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы.	1,5
Итого	26,5

2. Рассчитать чистый операционный доход и стоимость объекта, заполнить недостающие показатели в таблице 7. Формулы и метод расчета привести под таблицей.

Таблица 7

Поток денежных платежей.

Показатели	Год
	0	1	2	3	4
Реальный доход от аренды в месяц.	7998	Х	Х	Х	Х
Индекс роста арендной платы в год.	1,0	1,05	1,05	1,05	1,05
Номинальный доход от аренды в месяц.	7998	8397,9	8817,8	9258,7	9721,6
Число месяцев.	12	12	12	12	12
Потенциальный валовой доход за год.	95976	100774,8	105813,6	111104,4	116659,2
Коэффициент загрузки.	0,75	0,75	0,75	0,75	0,75
Действительный валовой доход.	71982	75581,1	79360,2	83328,3	87494,4
Операционные расходы, руб. в год.	3000	3000	3000	3000	3000
Капитальные затраты на ремонт, руб. в год.	5000	5000	5000	5000	5000
Продолжение табл. 7
Показатели	Год
	0	1	2	3	4
Чистый операционный доход.	63982	67581,1	71360,2	75328,3	79494,4
Ставка дисконтирования, %	Х	26,5	26,5	26,5	26,5
Коэффициент дисконтирования.	1,0	0,8	0,6	0,63	0,61
Текущая стоимость денежного потока.	63982	54064,88	42816,12	47456,83	48491,58
Текущая стоимость реверсии	Х	Х	Х	Х	17000
Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом.	Х	Х	Х	Х	273811,41

1) Реальный доход = Аренда * Площадь помещения.

60 * 133,3 = 7998 руб.

2) Номинальный доход = Реальный доход * Индекс роста.

7998 * 1,0 = 7998 руб.                      8817,8 * 1,05 = 9258,7 руб.

7998 * 1,05 = 8397,9 руб.                 9258,7 * 1,05 = 9721,6 руб.

8397 * 1,05 = 8817,8 руб.

3) Потенциальный валовой доход (ПВД) = Номинальный доход * число месяцев.

7998 * 12 = 95976 руб.                    9258,7 * 12 = 111104,4 руб.

8397,9 * 12 = 100774,8 руб.            9721,6 * 12 = 116659,2 руб.

8817,8 * 12 = 105813,6 руб.

4) Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери от незанятости помещений и недоимок арендной платы.

95976 * 0,75 = 71982 руб.                  111104,4 * 0,75 = 83328,3 руб.

100774,8 * 0,75 = 75581,1 руб.          116659,2 * 0,75 = 87494,4 руб.

105813,6 * 0,75 = 79360,2 руб.

5) Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – (Операционные расходы + капитальные затраты на ремонт).

71982 – (3000 + 5000) = 63982 руб.

75581,1 – (3000 +5000) = 67581,1 руб.

79360,2 – (3000 + 5000) = 71360,2 руб.

83328,3 – (3000 + 5000) = 75328,3 руб.

87494,4 – (3000 + 5000) = 79494,4 руб.

6) Текущая стоимость денежного потока= ЧОД *Ставка дисконтирования

63982 * 1,0 = 63982 руб.                          75328,3 * 0,63 = 47456,83 руб.

67581,1 * 0,8 = 54064,88 руб.                  79494,4 * 0,61 = 48491,58 руб.

71360,2 * 0,6 = 42816,12 руб.

7) Стоимость объекта С_дох. = Сумма текущей  стоимости + Текущая стоимость реверсии.

63982+54064,88+42816,12+47456,83+48491,58+17000=273811,41 руб.

Заключение: Доходный подход отражает предельную стоимость объекта, больше которой не будет платить инвестор, рассчитывающий на использование объекта и на принятие ставки доходности.  Из этого, следует, что решение инвестора для данного типа объекта будет опираться в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.
3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Решение

1. Цена за единицу общей площади:

100 000 / 758,3 = 132 (руб./м²)

24 800 / 258,1 = 96 (руб./м²)

256 000 / 1 102,7 = 232 (руб./м²)

2. Цена за единицу полезной площади:

100 000 / 687,8 = 145 (руб./м²)

24 800 / 231,3 = 107 (руб./м²)

256 000 / 916,2 = 279 (руб./м²)

3. Цена за единицу объема сооружения:

100 000 / 4 664 = 21 (руб./м³)

24 800 / 929 = 27 (руб./м³)

256 000 / 7 498 = 34 (руб./м³)

3. Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительных продаж.

Таблица 11

Внесение поправок и корректировка цен объектов аналогов относительно объекта оценки

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Сравниваемые аналоги
		Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена за единицу полезной площади, руб./м2	Х	145	107	279
1. Время продаж (условия рынка)	Май	Апрель	Февраль	Март
Поправка, %	Х	1	3	2
Коэффициент поправки (а)	Х	1,01	1,03	1,02
Скорректированная цена (а)	Х	147	110	285
2. Местоположение	ул. Пионерская, 50	ул. Коржевского, 15	ул. Черняховского, 15	ул. Геологическая 5
Поправка, %	Х	30	-10	-20
Коэффициент поправки (б)	Х	1,3	0,9	0,8
Скорректированная цена (б)	Х	191	99	228
3. Подъездной автопуть	Есть	Есть	Есть	Есть
Поправка, %	Х	0	0	0
Коэффициент поправки (в)	Х	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена (в)	Х	191	99	228
4. Удаленность от центра	Частично удален	Частично удален	Удален	Удален
Поправка, %	Х	0	-5	-10
Коэффициент поправки (г)	Х	1,0	0,95	0,9
Скорректированная цена (г)	Х	191	94	205
5. Возможность использования	Склад гараж	Склад	Склад	Склад гараж
Поправка, %	Х	-10	-10	0
Коэффициент поправки (д)	Х	0,9	0,9	1,0
Продолжение табл. 11
Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Сравниваемые аналоги
		Объект №1	Объект №2	Объект №3
Скорректированная цена (д)	Х	172	85	205
6. Физические характеристики
6.1 Размер (общая площадь), м2		758,3	258,1	1102,7
Поправка, %	Х	-10	0	-15
Коэффициент поправки (е)	Х	0,9	1,0	0,85
Скорректированная цена (е)	Х	155	85	174
6.2 Техническое состояние	Удов.	Плохое	Неудов.	Удов.
Поправка, %	Х	25	15	0
Коэффициент поправки (ж)	Х	1,25	1,15	1,0
Итого скорректированная цена единицы сравнения (Сi)	Х	194	98	174
Общая корректировка от цены продаж, %	Х	36	-7	-43
Весовой коэффициент (Кi)	Х	0,4	0,35	0,25

Решение

1. Цена за единицу полезной площади *  Коэффициент поправки (а)

а) 145 * 1,01 = 147       б) 107 * 1,03 = 110       в) 279 * 1,02 = 285

2. Скорректированная цена (а) * Коэффициент поправки (б)

а) 147 * 1,3 = 191         б) 110 * 0,9 = 99           в) 285 * 0,8 = 228

3. Скорректированная цена (б) * Коэффициент поправки (в)

а) 191 * 1,0 = 191         б) 99 * 1,0 = 99             в) 228 * 1,0 = 228

4. Скорректированная цена (в) * Коэффициент поправки (г)

а) 191 * 1,0 = 191          б) 99 * 0,95 = 94          в) 228 * 0,9 = 205

5. Скорректированная цена (г) * Коэффициент поправки (д)

а) 191 * 0,9 = 172          б) 94 * 0,9 = 85            в) 205 * 1,0 = 205

6. Скорректированная цена (д) * Коэффициент поправки (е)

а) 172 * 0,9 = 155          б) 85 * 1,0 = 85            в) 205 * 0,85 = 174

7.  Скорректированная цена (е) * Коэффициент поправки (ж)

а) 155 * 1,25 = 194         б) 85 * 1,15 = 98         в) 174 * 1,0 = 174

4. Согласование скорректированных стоимостей аналогов.

Согласование скорректированных цен аналогов производится с помощью весовых коэффициентов по формуле С^ед_ср = Сi * Кi  где:

С^ед_ср – средняя стоимость единицы сравнения объектов аналогов;

Сi – скорректированная индивидуальная стоимость единицы сравнения каждого объекта – аналога;

Кi – индивидуальный коэффициент поправки аналога, зависящий от достоверности и полноты информации, установленный экспертным путем.

1. 194 * 0,4 =78

2. 98 * 0,35 = 34

3. 174 * 0,25 = 44

5. Определение рыночной стоимости объекта.
C
_ср.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется произведением С^ед_ср на объем (V) или площадь (S) здания, в зависимости от выбранной единицы сравнения.  С_ср = С^ед_ср * S

1. 78 * 145 = 11 310

2. 34 * 107 = 3 638

3. 44 * 279 = 9 486

Заключение : Сравнительный подход отражает цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций и предпочтений покупателей.
4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (Кi):

Затратный подход (К_затр.)              0,26

Доходный подход (К_дох.)               0,37

Сравнительный подход (К_сравн.)   0,37

Итого                                                1,0

Решение

1. Окончательная стоимость склада, предназначенного для сдачи в аренду, определяется по формуле:

С_рын.=С_затр.*К_затр+С_дох.*К_дох.+С_сравн.*К_сравн.

162 176,48 * 0,26 + 273 811,41 * 0,37 + 24 434 * 0,37 = 152 517 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50 составляет 152 517 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, страхования, сдачи в аренду, и т.п.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2004. – 512с. (Серия «Учебник для вузов»).

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2000.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

5. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменко И.Л. Оценка недвижимости. Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.