Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специ­фики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определен­ный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности не­движимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается по­тенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.
1.   
Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый коло­рит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредствен­ным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, опреде­лимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыноч­ных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуще­ством, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

         Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования»[1].

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использо­вания.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и уп­равлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы мно­гих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интере­суют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохо­да от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объек­та недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости[2].

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:

*   в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

*   в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

* в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью (табл.1).

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции[3]



За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностей функциониро­вания, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска, характерные для недви­жимости;

• воздействие рынка капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
2.   
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития реги­она (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером ра­бочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической пер­спективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя­нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факто­ров, определяющих социально-экономическое развитие как страны в це­лом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политичес­кую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1).
Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости[4]


Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудо­способного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населе­ния;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие ре­гиона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капита­ла в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в ре­гионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис.1, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.
3.   
Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

o       развития (создания) недвижимости;

o       оборота недвижимости;

o       управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития;

- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;                         

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;       

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

4.   
Особенности функционирования рынка недвижимости

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

•        совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

•        возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

•        наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

•        проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

•        наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

•        получение дохода от объекта инвестирования;

•        необходимость в управлении для получения дохода.

Однакорынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.


Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом,рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Сущность недвижимости как товара триедина:

- физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

- юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

- экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

- текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

- социально-демографические показатели;

- параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

-неотделимостью от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2). Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.



Рис. 2. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками[5]
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.
5.   
Этапы становления рынка недвижимости в России

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в России позволяет выде­лить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приоб­ретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица 2 позволяет про­следить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России[6].



Комментируя данные таблицы, хотелось бы обратить внимание на следующее. Как видно из нее, характерная черта становления рынка — быстрый рост цен в нача­ле периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно $20—50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992 г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге — около $300 за м² общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400—450, т, е. примерно на одну треть. Известным рост на­блюдался м и 1994 г., но если и Москве он был вполне заметным — примерно на 20 %, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5—10 %.

После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практи­чески прекращается — начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». В первых кате­гориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблю­дается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998 г., в числе последствий которого — массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999 г. на 15—20 %, а к марту—апрелю падение соста­вило до 40% по сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении сни­зился в конце 1998 —начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998 г. — это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической поли­тике, начавшихся в конце 1997—начале 1998гг. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Цен­трального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономи­ке. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстег­нуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризи­са на рынке недвижимости. Его глубинные корни — в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. В Петербурге пионерами стали «Дом Плюс», «Золотой медведь», «Петербургский аукцион» и некоторые другие. Затем в 1992—1993 гг. к ним присоединились «Адвекс», «Бекар», «ИнтерОксидентал», «Икстлан», «Овен» и целый ряд других. Но осо­бенно бурный рост числа фирм относится ко второму этапу становления рынка, когда на рынок практически ежемесячно выходили новые фирмы.

Известное представление об интенсивности роста числа риэлтерских фирм мо­гут служить данные о времени регистрации фирм, входивших в состав Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга(сейчас Ассоциация профессионалов рынка недви­жимости Санкт-Петербурга). Из 68 фирм, входивших в Ассоциацию на 1 октября 1996 г., в 1991 г. было создано 5 фирм, в 1992 - 8, в 1993 - 18, в 1994 - 20, в 1995 -10 фирм.

Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале  90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального характера), однако с каждым годом их общее число постоянно увеличивалось. Сейчас на рынке недви­жимости Санкт-Петербурга официально работают (имеют лицензию на право зани­маться риэлтерской деятельностью) около 500 фирм.

При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления рынка, ста­билизации и снижении их уровня — на третьем рост числа фирм становится причи­ной роста конкуренции и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокер­ской) деятельности.

В условиях падения доходности риэлтерского бизнеса ярко обнажились пробле­мы, присущие деятельности риэлтерских фирм на первых этапах становления рын­ка. Как известно, одной из характерных черт первых лет становления рынка недви­жимости было широкое распространение наличных расчетов при совершении сделок и прямое участие фирм в проведении расчетов. В результате в условиях постоянно­го прироста сделок у фирм могли накапливаться значительные суммы временно сво­бодных средств. Ряд руководителей фирм оказался неспособен устоять перед со­блазном их «рационального» использования через выдачу займов (как правило, нелегальных), «прокручивание» в экспортно-импортных операциях, приобретение ценных бумаг и выпуск собственных.

До тех пор пока рынок был на подъеме, такие операции могли оказаться вполне успешными и приносить немалый дополнительный доход. Однако в условиях на­чавшегося в 1997 г. спада у целого ряда фирм начали возникать серьезные проблемы с возможностью выполнения обязательств перед клиентами. Если же на ситуа­цию начинали воздействовать негативные внешние внутренние факторы (на­пример, вмешательство правоохранительных или налоговых органов или конф­ликты внутри фирмы), то вероятность краха фирмы становилась более чем реальной. Непосредственные причины краха фирм были различны, однако, основа одна и та же – использование средств клиентов для рискованных, а подчас и криминальных операций.

В целом параллельно с возникновением и развитием риэлтерских фирм росло их влияние на организацию рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходив­ших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количе­ства, то в конце второго этапа - в 1995г., поданным ГБР Санкт-Петербурга, около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредни­честве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуще­ствлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997 г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

Крах целого ряда крупнейших риэлтерских фирм, естественно, не мог не привес­ти к оттоку клиентов, тем более что именно безопасность расчетов декларировалась практически всеми ими едва ли не как главное преимущество обращения к фирме, а не к «частному маклеру». Реакцией фирм стал поиск действительно безопасных способов расчетов (с помощью использования банковского хранения средств (так называемый «сейфинг»), открытия банковских счетов и аккредитивов). Реально из этих схем наибольшее распространение получила схема банковского хранения как наименее зависимая как от фирмы, так и от положения банка.

Другим ударом, снизившим долю организованного рынка в общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен и размера комиссионного вознаграждения в 1998—1999гг. Высокий уровень общефирменных расходов и комиссионно­го вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми конкурентами по сравнению с теми же маклерами. Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские фир­мы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов но своему развитию, сокращение расходов. Однако этих мер по-видимому, может оказаться недостаточно. Необходимо изменение организаци­онных схем работы агентств, разработка и внедрение новых механизмов взаимоот­ношений между фирмой и агентом.

Завершение становления рынка отнесено автором к 1998г. Конечно, эта дата не­сет в себе известную условность. Экономические процессы - не курьерские поезда, следующие точно по расписанию, тем более что завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Это лишь подтверждение того, что рынок начинает развиваться как сформировавшееся явле­ние. То есть:

o       можно выделить тенденции развития рынка;

o       выявилась структура рынка;

o       сложилась профессиональная среда рынка;

o       сформировались основные элементы инфраструктуры рынка.

Современное состояние рынка может быть охарактеризовано как завершение процесса становления рынка и начало его развития как явления уже сформирован­ного.

Очевидными направлениями этого развития могут быть сле­дующие:

Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребнотей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большо­му счету, переход к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечива­ющие формирование нового качества среды обитания,— кварталы малоэтаж­ной застройки, коттеджные поселки и др.

Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по ка­честву, так и по цене. Очевидно, что на рынке будут появляться и востребо­ваны объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, будет происходить, по-видимому, и сниже­ние цен на типовое жилье и жилье низкого качества. Диапазон цен на рынке жилья будет расширяться и находиться в интервале от $200 до $1.5 тыс.— 3 тыс. за м².


Расширение спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости, появление многофункциональных торгово-развлекательных центров, обеспе­чивающих потребителям необходимую комплексность и качество услуг. Раз­витие сегмента торговой недвижимости связано как с общим недостатком торговых площадей по сравнению с мировыми стандартами (даже с учетом разницы в доходах), так и с практическим отсутствием сегодня возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги.

Появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижи­мости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Первые симптомы этого — появление первых в боль­шей или меньшей мере обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф-клубов и т. п. объектов в обеих столицах России.

Дифференциация фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости. Оче­видно, что будет происходить выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью и отчасти бро­керские услуги, и выделение малых фирм, в основном занятых брокерской деятельностью.

Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера (и его имени) в ведущее лицо на рынке по­среднических услуг при операциях с недвижимостью. Можно предвидеть пре­вращение ведущих агентов в брокеров, привлекающих и руководящих груп­пами агентов и строящих свои отношения с фирмами на основе принципов партнерства и взаимного оказания услуг.

Продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и уп­равляющих процессами развития недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации.

Снижение рисков на рынке, особенно при сделках с недвижимостью, в силу следующих процессов: отказ брокерских фирм от несвойственных им функ­ций, прежде всего связанных с движением средств по сделкам; развитие как отдельного бизнеса оказания эскро-услуг (услуг по проведению расчетов при сделках); появление и развитие государственных и частных организаций, ока­зывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на недвижимость.

Повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инве­стировании в недвижимость как следствие роста дифференциации среди при­обретателей недвижимости и роста конкурентной борьбы между профессио­нальными участниками рынка.

Развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, марке­тинговые услуги на рынке недвижимости.


Итак, мы перечислили основные этапы становления отечественного рынка недвижимости и тенденции его развития в ближайшем будущем при благоприятной экономической ситуации в стране.
Заключение

В данной работе мы постарались отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Так же в последней главе мы рассмотрели вопрос об особенностях этапов становления рынка недвижимости в России. Исходя из вышесказанного, можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на такое развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, на становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:

o       политическая нестабильность;

o       экономическая и социальная нестабильность;

o       неуверенность в будущем у значительной части населения;

o       сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

o       резкая дифференциация в доходах;

o       неразвитость и нестабильность финансовой системы;

o       недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них:

1.    Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

2.    Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;

3.    Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений;

4.    Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

---