Реферат Деятельность брокерских фирм
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.. 2
1.Понятие, функции брокерской деятельности. 4
1.1. Функции брокерских фирм. 5
1.2.Регистрация брокерской фирмы.. 5
1.3. Организационная структура фирмы.. 6
1.4.Доходы и система оплаты в брокерских фирмах. 8
2. Структура и формы брокерской деятельности на рынке недвижимости. Этапы развития деятельности. 10
3. Реклама в брокерской деятельности. 17
4. Страхование брокерской деятельности. 18
5. Брокерская деятельность на рынке недвижимости в г.Тюмени. 22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 28
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 31
ВВЕДЕНИЕ
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке жилья.
В этих условиях особая значимость придается экономически эффективной и юридически обоснованной брокерской деятельности на рынке недвижимости.
Фактически предпринимательство в сфере недвижимости началось с 1992-1993г.г. На рынке уже действовали одиночные брокеры, в обществе объективно сложилась потребность в посредничестве профессионала при осуществлении поиска подходящего варианта покупки, размена. Особенно остро такая потребность проявлялась у людей, недавно переехавших в город на постоянное проживание; у имеющих необходимую сумму денег и приехавших в город на несколько дней специально с целью приобретения жилья.
Таким образом, спрос на такой вид услуг обусловил появление нового вида деятельности. Чем шире становился круг собственников недвижимости (в частности - жилой), тем больше была востребована брокерская деятельность.
Целью курсовой является анализ структуры и форм брокерской деятельности на формирующемся российском рынке недвижимости, а также показать его место и значение в современной рыночной экономике, определить пути совершенствования брокерской деятельности.
В процессе реализации цели были поставлены следующие задачи:
- проследить этапы развития брокерской деятельности с момента ее формирования, обусловленного оформлением рынка недвижимости и современное состояние, определить причины и предпосылки перехода от одного этапа к другому, выявить особенности каждого из этапов развития, через постановку задач и методов их решения;
- определить формы брокерской деятельности на жилищном рынке России, проанализировать сложившуюся структуру брокерской деятельности, проследив закономерности процесса образования, обозначить положительные стороны и недостатки сложившейся схемы, разработать методы усовершенствования и пути их внедрения;
- отразить значение рекламы в брокерской деятельности, виды рекламы, присущие этой сфере деятельности и специфичность ее задач в отличие от других видов деятельности;
- проанализировать отдельные направления брокерской деятельности на рынке недвижимости в зависимости от различных объектов, определить особенности деятельности по каждому из направлений: условия совершения сделок, нормативную базу регулирования осуществляемых сделок, методы работы с клиентом при проведении сделок;
- выделить управление недвижимостью, как особый вид брокерской деятельности на современном этапе развития рыночных отношений;
- рассмотреть брокерскую деятельность на примере работы конкретного агентства недвижимости, проанализировать ее с учетом теоретической базы;
- оценить перспективы развития на основе анализа рынка недвижимости и определить пути совершенствования брокерской деятельности.
1.Понятие, функции брокерской деятельности
На основании Закона РФ «О товарных биржах и биржевой торговле» брокерская деятельность отнесена к биржевому посредничеству и заключается в совершении биржевых сделок:
• от имени и за счет клиента;
• от имени биржевого посредника и за счет клиента;
• от имени клиента и за счет биржевого посредника. Брокерские фирмы открываются членами биржи. Каждый член биржи независимо от величины внесенного им пая в уставный фонд имеет право открыть одну брокерскую фирму на бирже или сдать в аренду другой организации свое право на участие в биржевых торгах и получать арендную плату. Если членом биржи является посредническая организация, то она просто регистрируется на бирже в качестве брокерской фирмы.
Брокерская фирма может обладать правами юридического лица с соответствующей регистрацией в органах власти (например, индивидуальное частное предприятие, одна из форм товарищества, акционерное общество), либо может действовать как структурное подразделение организации - члена биржи.
Органы управления биржей не имеют права вмешиваться в деятельность брокерских фирм и брокеров. Однако учредители и служащие брокерской фирмы должны знать и выполнять законодательные нормы, права и обязанности конкретной биржи, в деятельности которой они предполагают участвовать (устав, положение о деятельности брокерских фирм, решения биржевого совета, правила биржевой торговли и другие законодательные документы РФ).
1.1. Функции брокерских фирм
Брокерская фирма выполняет следующие функции:
• биржевое посредничество при заключении сделок путем принятия поручений (приказов) клиентов биржи (купля-продажа товара, контрактов, ценных бумаг);
• внебиржевое посредничество, т. е. организация сделок вне биржи;
• представительство интересов клиентов путем совершения биржевых операций;
• консультирование клиентов по вопросам, связанным с заключением биржевых сделок;
• сбор коммерческой информации;
• документальное оформление сделок и представление их к регистрации в расчетной палате;
• участие в качестве экспертов в проведении экспертиз биржевых товаров;
• другие функции, не противоречащие действующему законодательству и нормативным документам биржи.
Брокерская фирма несет ответственность за правильность и своевременность исполнения поручений своих клиентов и достоверность информации, передаваемой клиентам и в расчетную палату.
1.2.Регистрация брокерской фирмы
До начала работы брокерской фирме необходимо зарегистрироваться на бирже, где ей присваивают номер и коммерческий код для связи.
Для регистрации брокерской фирмы в реестре брокерских фирм необходимо представить:
• заявление члена биржи, учредившего брокерскую фирму;
• нотариально заверенные копии учредительных документов;
• заверенную копию решения соответствующих органов власти о регистрации брокерской фирмы в качестве юридического лица;
• копию лицензии на совершение сделок с реальным товаром, фьючерсных и опционных сделок в биржевой торговле;
• информационный лист.
После регистрации брокерская фирма получает право аккредитовать брокеров. Каждый брокер может быть аккредитован только одной брокерской фирмой. Кроме того, руководитель и брокеры до получения аккредитации должны выдержать квалификационный экзамен, организуемый один раз в год биржевым советом. Для того чтобы быть допущенным к квалификационному экзамену, необходимо представить две рекомендации членов биржи, которые письменно должны засвидетельствовать высокую компетентность претендента в избранной специальности, его знание рынка и незапятнанную коммерческую репутацию.
Брокер после аккредитации получает индивидуальный код, который он может выбрать по своему усмотрению, но не повторяющий коды других брокеров. Код брокера наносится на нагрудный знак (бедж), который служит для опознавания брокера во время биржевых торгов.
1.3. Организационная структура фирмы
Организационная структура, штат брокерской фирмы и оплата занятых в ней лиц определяются директором.
В связи с ограничением количества брокеров, допускаемых на биржу, брокерские фирмы обходятся небольшим штатом сотрудников. В него входят:
• директор, который осуществляет общее руководство фирмой, занимается поиском и налаживанием связей с постоянными клиентами, определяет стратегии деятельности фирмы;
• менеджер, в обязанности которого входят подготовка, оформление и контроль за выполнением договоров, проверка клиентов и другие обязанности;
• бухгалтер для ведения бухгалтерского учета и работы с налоговой инспекцией;
• старший брокер и брокер для работы с клиентами по приему, передаче и исполнению приказов на биржевые операции, для ведения счетов и отчетности, консультирования клиентов.
Количество брокеров в брокерской фирме определяется открывшим ее членом по согласованию с биржевым советом исходя из размеров биржевого оборота и величины пая, внесенного членом биржи в уставный фонд.
По трудовому соглашению на фирме могут работать и другие лица: помощники брокеров, юристы, специалисты по маркетингу и рекламе, хозяйственные и технические работники и др.
Клиенты - юридические или физические лица, совершающие сделки купли-продажи через брокерскую фирму. Клиент не может находиться на обслуживании более чем у одного брокера. В качестве клиента не могут быть зарегистрированы:
а) сотрудники биржи ранее, чем до истечения 6 мес. после их увольнения из биржи;
б) брокеры (помощники брокеров) брокерских фирм, зарегистрированных на бирже;
в) сотрудники расчетной палаты ранее, чем до истечения 6 мес. после их увольнения из расчетной палаты.
Одной из актуальных задач брокерской фирмы является поиск надежных клиентов, которые должны быть не только разовыми, но и постоянными. Сочетание таких клиентов позволяет брокерской фирме более устойчиво работать на бирже. Найти надежных клиентов можно благодаря личным связям, рекламе, общению среди коллег, через биржу и т. д.
В свою очередь клиенты также вправе выбирать ту или иную брокерскую фирму. Безусловно, такие решения всякий раз являются индивидуальными. При выборе брокерской фирмы для клиента важно:
1) на каких биржах работает данная брокерская фирма (одной или нескольких; центральных, межрегиональных или локальных; универсальных или специализированных);
2) размер комиссионного сбора за услуги;
3) оперативно ли выполняются взятые обязательства;
4) гарантируется или нет выполнение заключенных сделок.
1.4.Доходы и система оплаты в брокерских фирмах
Брокерские фирмы получают доходы из следующих источников:
• брокерское вознаграждение (от 3 до 10% стоимости сделки, иногда больше 10%); при установлении процента брокерского вознаграждения большую роль играет специфика товара (качество и количество, разовая или регулярная поставка и другие факторы), особенности клиента (постоянный или разовый; владелец товара или посредник и т.д.); размер комиссионных является предметом переговоров между клиентами и брокерскими фирмами;
• информационное обслуживание клиентов (предоставление биржевой информации, анализ экономического состояния интересующего клиента рынка);
• поручительство за платежеспособность покупателя, которое берет на себя брокер (делькреде);
• проценты с сумм наличных средств на счетах клиентов;
• другие источники.
Система оплаты труда брокеров в каждой брокерской фирме может быть различной: фиксирванный оклад; оклад плюс премии; оклад плюс процент от дохода фирмы по сделкам; только процент от комиссионных, получаемых фирмой.
Фиксированный оклад без дополнительных премий применяется достаточно редко. Он может применяться для оплаты труда брокеров, работающих по испытательному сроку.
Оклад плюс премия применяется чаще, но при этом размер премии связан с доходами брокерской фирмы и в большой степени зависит от желания руководителя.
Рассмотренные системы являются невыгодными для брокера и не стимулируют его увеличивать количество заключаемых сделок.
При оплате труда по третьей системе брокер, кроме оклада, получает процент от дохода фирмы по сделкам, заключенным данным брокером. Процент может зависеть от статуса брокера в фирме, стажа работы, объема сделок и т.д.
Наконец, брокеры могут работать только на проценте от комиссионных, получаемых фирмой.
Ниже приведены примеры нескольких систем оплаты брокеров.
1. Учредитель фирмы получает 50% дохода от каждой сдел¬ки, брокер - 25% (10% - за клиента, 10% - за оформление и отслеживание сделки; 5% - за контрагента или связь с ним).
2. Брокер получает: 0,5% - за оформление сделки на бирже; 1% - за потенциального клиента; 3-4% - за «готового» клиента; 14% - за полную сделку.
3. Брокер получает: 1-3% - за оформление сделки на бирже; 5-9% - за клиента; 10% - если п. 1 совпадает с п. 2.
Как уже отмечалось, после заключения биржевых сделок брокерские фирмы получают доход в виде комиссионных, большая часть которых (около 90-95%) идет на покрытие расходов, связанных с издержками биржевых сделок и операционными расходами. К расходным статьям, связанным со сделкой, относятся комиссионные, выплачиваемые исполнителям счетов клиентов, брокерское вознаграждение, биржевой и клиринговый сборы. Кроме указанных расходов, связанных со сделками, брокерские фирмы имеют другие операционные расходы. Крупнейшими статьями расходов являются расходы на персонал, расходы на связь и аренду. Чуть меньше расходы у брокерской фирмы на рекламу, расходы по офису, юридические и бухгалтерские услуги и др
2. Структура и формы брокерской деятельности на рынке недвижимости. Этапы развития деятельности
По мере своего развития структура брокерской деятельности постоянно усложнялась и совершенствовалась. В начале, в период возникновения и оформления деятельности, как таковой, действовали одиночные маклеры, в последствии называемые "черными маклерами". Их работа заключалась в формировании посредством средств связи своего банка данных (банка предложения) и сведении покупателя с продавцом. На начальном этапе формирования рынка недвижимости, когда отсутствовало какое-либо законодательное регулирование подобной деятельности, для такой работы не требовалось крупных расходов и приложения серьезных усилий. Результат не заставлял себя ждать, так как на рынке присутствовали в избытке и спрос и предложение. Недостатками такой деятельности были узкая база предложения, в силу ограниченных возможностей одного человека; отсутствие четкой методики работы с клиентами; невозможность и не заинтересованность в юридически верном оформлении посреднической деятельности, отсутствие необходимой квалификации для оформления сделок в полном соответствии с законом; и, наконец, по своей сути на этом этапе рынок недвижимости является теневым, нерегулируемым со стороны компетентных органов государства, со всеми вытекающими негативными последствиями для клиентов.
Вторым этапом в развитии брокерской деятельности стало создание групп брокеров и кампаний. Объединение стало выгодно, в первую очередь, в силу создания более широкой базы данных, сокращения расходов по сбору необходимой информации по предложению недвижимости и расширения возможностей по такому получению информации за счет увеличения рекламы при меньших затратах за счет объединения капитала. Этот этап характеризуется также разработкой имиджа компании, в силу увеличения конкуренции, (то, что можно назвать обретением "своего лица"), детальной разработкой методов привлечения и работы с клиентами. Названные меры, в частности, влекут увеличение расходов на рекламу, на разработку целостной рекламной кампании. Одновременно происходит повышение роли нормативного регулирования брокерской деятельности на рынке недвижимости на федеральном и местном уровне, появляется необходимость договорного регулирования взаимоотношений с клиентами, проводится соответствующая работа внутри кампаний. В связи с введением лицензирования деятельности по осуществлению операций с недвижимостью, повышается квалификационный уровень брокеров, в следствие чего уменьшается риск недействительности совершенных сделок; рынок приобретает цивилизованный характер.
Фирмы, как показывает практика, подразделяются на три группы: крупные, средние и мелкие.
"Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц)."[1] Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительств, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов.
Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных объектах.
Группа мелких фирм постоянно уменьшаются, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм - это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных брокеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников.
Большинство фирм действуют на рынке жилья, который представляет собой наиболее развитый сегмент рынка недвижимости. Количество фирм, реально работающих на рынке нежилых помещений, невелико, еще меньше фирм занято операциями с земельными участками. Так, по информации Московской ассоциации риэлторов, в конце 2005г. из 74 ее членов 73 фирмы занимались покупкой и продажей квартир, 26 фирм - расселением коммунальных квартир, 16 фирм - сдачей квартир в аренду, 18 фирм - обменом квартир, 11 фирм - продажей квартир в рассрочку, 15 фирм - продажей нежилых помещений, 15 фирм- сдачей нежилых помещений в аренду, 7 фирм - строительством жилья, 5 фирм - строительством офисов, 5 фирм - реконструкцией особняков, 5 фирм - строительством коттеджей, 1 фирма - продажей земельных участков, 4 фирмы - продажей недвижимости за рубежом.
Уровень компетентности профессиональных участников рынка определяется их специальной подготовкой и использованием современных компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ работы на рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения.
В дальнейшем, на третьем этапе развития брокерской деятельности появляются общие проблемы у различных кампаний, общие интересы в регулировании деятельности на рынке недвижимости, потребность в участии в работе компетентных органов государства по упорядочению предпринимательства в сфере недвижимости, осознание необходимости влиять на эту работу. Названные факторы повлекли объединение различных фирм, одиночных брокеров и создание общественных организаций.
Основными задачами таких общественных объединений являются:
-формирование цивилизованного рынка недвижимости, расширение сферы его функционирования, переход на профессиональную основу в брокерской деятельности на рынке недвижимости;
- разработка и внедрения новых форм и технологий в осуществлении операций с недвижимостью, расширение их масштабов;
- выработка общей идеологии в развитии рынка недвижимости;
- создание информационной базы и единой сети коммерческой информации;
- защита интересов членов общественного объединения в их отношениях с органами государственной власти в решении сложных вопросов с деловыми партнерами;
- координация работы предпринимателей и помощь государственным структурам в правовом, методическом, организационном, информационно-техническом обеспечении и расширении информационного пространства;
- защита жилищных прав граждан путем оказания им информационной и консультационной помощи в выборе методов и средств решения ими своих проблем в жилищной сфере.
В результате деятельности общественных объединений выделяются отдельные направления[2]:
- разработка и распространение принципов развития рынка недвижимости;
- проведение анализа коньюктуры рынка недвижимости и подготовка его обзора; прогнозирование рынка недвижимости;
- разработка и представление членам общественного объединения рекомендаций по вопросам торгово-инвестиционной политики, ипотечному кредитованию, приватизации, налогообложению и страхованию;
- участие в выработке решений органов законодательной государственной власти по вопросам развития предпринимательства и конкуренции в жилищной сфере;
- методическая помощь по внедрению новых форм организации инвестиционного процесса, внебюджетных форм и ипотечных систем инвестирования жилищной сферы, оценки недвижимости;
- создание единой сети коммерческой информационной базы в области торговли недвижимостью, с целью активизации операций с недвижимостью на областном и межрегиональном уровне;
- создание информационной базы инвестиционных проектов;
- разработка и содействие утверждению в установленном порядке правовых документов, регламентирующие на практике вопросы торговли недвижимостью и регулирования этой деятельностью со стороны областной и городской администрацией;
- создание и внедрение документов, правил делопроизводства и процедур взаиморасчетов между предпринимателями и их клиентами по операциям с недвижимостью;
- содействие обмену коммерческими предложениями между членами общественного объединения;
- представительство членов "Гильдии" в отношениях с деловыми партнерами Российской Федерации;
- содействие созданию в регионе новых специализированных коммерческих структур по торговле недвижимостью, инвестиционной деятельности, ипотечному кредитованию;
- содействовать развитию деловых связей членов общественного объединения с иностранными партнерами: проведение пропагандистской, рекламной, разъяснительной и консультационной деятельности в интересах членов "Гильдии" и обеспечения повышения квалификации сотрудников кампаний, входящих в общественное объединение.;
- осуществление издательской деятельности, выпуск журналов, брошюр, буклетов, каталогов, плакатов, справочников и т.п. по основным направлениям деятельности.
"Профессиональные общественные организации риэлторов, самой крупной и авторитетной из которых является Российская гильдия риэлторов взяли на себя задачу профессиональной подготовки. На начало 1996г. в Российской гильдии риэлторов было представлено 720 компаний и банков работающих по таким направлениям, как брокерская деятельность, девелопмент, оценка недвижимости, страховая деятельность, управление недвижимостью и ипотечное кредитование в 65 регионах Российской Федерации.
В состав Гильдии входят 20 региональных и профессиональных объединений, среди которых выделяются Ассоциация ипотечных банков России и Российской общество оценщиков."[3]
Российская гильдия риэлторов уделяет большое внимание внедрению международных стандартов на российском рынке недвижимости, что позволяет быстрыми темпами продвигаться к мировому уровню профессионализма в риэлторской деятельности. За короткий срок были налажены плодотворные контакты с Национальной Ассоциацией риэлторов США, с Голландской ассоциацией брокеров, с ассоциациями риэторов Японии и другими профессиональными организациями. В 1994г. Гильдия стала членом FIABCI -Международной федерации недвижимости, имеющей отделения более чем в 50 странах мира. Это открыло доступ членам Гильдии к информации о западных рынках. В частности, FIABCI издает справочник риэлторских фирм 50 стран в котором указаны их телефоны, адреса и направления деятельности, что позволяет наводить справки о зарубежных партнерах и развивать контакты с надежными фирмами.
Для российских риэлторов чрезвычайно важны консультации, обучение специалистов и содействие в разработке профессиональных стандартов со стороны FIABCI по таким практически не освоенным направлениям деятельности, как рынок промышленной недвижимости, операции с недвижимостью в индустрии отдыха, управление недвижимостью.
Члены Гильдии получают гарантии страхового фонда, а также рекомендации для получения лицензии, что является существенным подспорьем для любой фирмы.
3. Реклама в брокерской деятельности
"В концепции успеха брокерской деятельности весьма важную, а иногда основополагающую роль играет необходимая в данный момент коммерческая информация (информация о предложении объектов недвижимости). Такая информация может быть точной или неточной, полной или неполной. Чем полнее и эффективнее информация, тем эффективнее принимаемое решение, тем выше прибыльность деятельности. В сфере предпринимательства на рынке недвижимости."[4]
В сфере недвижимости значение объема информационной базы невозможно переоценить - от него напрямую зависит количество совершаемых в фирме сделок, и в конечном итоге - прибыль. Поэтому в риэлтерском бизнесе реклама является не только средством продвижения товара- услуг брокера на рынке недвижимости и непосредственно самих объектов недвижимости, но средством получения информации, средством наполнения базы данных. На рис1.2 представлены виды рекламы в зависимости от используемых средств распространения информации Виды рекламы
Под рекламой в новых средствах информации понимается реклама через телефакс, видеотекст, кабельное и спутниковое телевидение, кабельное радио, компьютерные сети.
4. Страхование брокерской деятельности
Объектом страхования выступает ответственность брокера, по закону (обязательное страхование) или в силу договорного обязательства перед третьими лицами за причинение им вреда (добровольное страхование).При этом имеется в виду вред, причиненный личности или имуществу данных третьих лиц. Принято различать страхование гражданской ответственности, страхование профессиональной ответственности и др.
Гражданская ответственность носит имущественный характер: лицо, причинившее ущерб, обязано полностью возместить убытки потерпевшему. Через заключение договора страхования гражданской ответственности данная обязанность перекладывается на страховщика. За причиненный ущерб страхователь может нести уголовную, административную ответственность. Однако возмещение имущественного вреда, причиненного третьему лицу, перекладывается на страховщика.
Страхование профессиональной ответственности связано с возможностью предъявления имущественных претензий к физическим или юридическим лицам, которые заняты выполнением своих профессиональных обязанностей или оказанием соответствующих услуг. Имущественные претензии, предъявляемые к физическим или юридическим лицам, обусловлены небрежностью, халатностью, ошибками и упущениями в профессиональной деятельности или услугах.
Безусловно, профессия брокера по недвижимости относится к той категории, где страхование профессиональной ответственности станет со временем обязательной. Поскольку в настоящее время профессиональная ответственность брокера по недвижимости по закону не установлена, то в результате причинения вреда брокер несет лишь ответственность, предусмотренную договором с клиентом. Таким образом, страхование - один из важнейших аспектов деятельности маклера в сфере недвижимости.
Риски гражданской ответственности брокера по недвижимости связаны с законными претензиями клиентов в связи с причинением вреда, вызванным например, некомпетентными действиями брокера при совершении сделки. Последствиями таких некомпетентных действий может стать недействительность сделки по купле-продаже объекта недвижимости в силу ее оспоримости или ничтожности по закону. В дальнейшем заинтересованным лицом может быть предъявлен иск к брокеру о возмещении ущерба, возникшего в результате недействительности сделки. Брокер может застраховать свою гражданскую ответственность перед клиентами, то есть переложить обязанность возмещения вреда на страховщика.
Пока брокер поставлен перед фактом неизвестности страхового случая во времени и пространстве, страховщик интересуется вероятностью наступления страхового случая по отношению ко всей страховой совокупности. Несбывшиеся предвидения страховщика относительно вероятности возможного ущерба и расходов по его возмещению будут заранее оплачены предвидением возможного риска со стороны брокера. Наличие риска маклера побуждает его активно участвовать в предупредительных мероприятиях с целью снижения его степени.
Существует и иной аспект, в силу которого брокерская деятельность и страхование - тесно взаимосвязанные категории рыночной экономики. Страхование предпринимательства в сфере недвижимости должно быть направлено как на защиту его конечных результатов, так и различных факторов, обеспечивающих достижение поставленных целей. В рыночных условиях страхование все больше становится средством защиты фирмы от неблагоприятного изменения экономической конъюнктуры.
Целью любой деятельности является получение прибыли, увеличение вложенного в дело капитала. Поэтому важное значение приобретает страхование на случай возможной потери ожидаемой прибыли или недополучения намечаемого дохода.
Потери (недополучение) прибыли обуславливаются двумя группами факторов:
1. нарушением процесса деятельности при наступлении стихийных бедствий, аварий и других аналогичных событий;
2. изменением рыночной конъюнктуры, нарушением контрактов со стороны контрагентов или потребителей услуг и т.п.
Сфера страхования должна охватывать обе группы факторов.
Эффективная предпринимательская деятельность немыслима без стремления к освоению новой техники и технологии, без разумного риска в поисках дополнительных резервов интенсификации производства. Страхование от таких технических и технологических рисков может стать важной поддержкой научно-технического прогресса.
Объектом страхования выступает и коммерческая деятельность брокера по недвижимости, предусматривающая инвестирование денежных и других ресурсов в какой-либо объект недвижимости и получение от этих вложений через определенный срок дохода.
Ответственность страховой организации заключается в возмещении страхователю потерь, возникших вследствие неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка и ухудшения других условий коммерческой деятельности.
Страховое возмещение определяется в виде разницы между страховой суммой и фактическими финансовыми результатами от застрахованной коммерческой деятельности.
При определении срока действия договора интересы страховщика и страхователя проявляются различно. Брокер объективно заинтересован в сокращении срока страхования. Для страховой организации короткий срок действия договора повышает риск неоправданной выплаты возмещения. Увеличение срока делает окупаемость более реальной, снижает вероятность возникновения подлежащих возмещению убытков, хотя могут действовать и иные факторы.
Выплата возмещения производится в основном по окончании срока страхования, когда выявляются окончательные результаты застрахованных коммерческих операций.
Тарифы по страхованию коммерческих рисков зависят от срока страхования, степени стабильности рыночных отношений и других факторов.
5. Брокерская деятельность на рынке недвижимости в г.Тюмени
В качестве примера, иллюстрирующего анализируемую тему, рассмотрим оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени.
До принятия Закона о приватизации жилищного фонда и введения его в действие, собственниками жилья были очень немногие, вернее было бы сказать - меньшинство. В основной массе это были владельцы частного домовладения, и те, кто мог позволить себе кооперативную квартиру. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Собственников жилья становится все больше и больше активизируется жилищное строительство. Это естественный процесс, поскольку жилье представляет собой такую же собственность как и иные виды имущества.
Формирование брокерской деятельности в г.Тюмени прошло все рассмотренные выше этапы развития от "черного маклерства" до создания крупных фирм и общественных объединений.
1992-93гг. стали в г.Тюмени периодом расцвета деятельности посредников, промышляющих на неуправляемом "базаре" вместо рынка недвижимости, но этот период закончился, на смену ему пришел период создания брокерских компаний оказывающих профессиональные услуги в сфере недвижимости. Эти фирмы постепенно развивались, совершенствовались методы работы. Именно на этой стадии брокерской деятельности результат стал напрямую зависеть от рекламы, ее качественного уровня: приоритетными стали задачи создания имиджа фирмы и, параллельно - создание крупной информационной базы данных. В дальнейшем развитии деятельности реклама не теряет актуальности: меняются, развиваются направления работы, задачи деятельности, и как следствие - совершенствуется рекламный механизм.
На этапе создания фирмы необходимо заявить о себе рынку, создать положительный образ фирмы в глазах клиентов, разработать логотип фирм. Необходимо информировать потенциальных клиентов об оказываемых услугах, разъяснять их суть и условия предоставления. Для агентства недвижимости особенность важно в кратчайшие сроки сформировать банк данных, поскольку реклама самой фирмы без предложения конкретных квартир для покупки, не имеет смысла.
На этапе роста, когда перед фирмой встает задача формирования избирательного спроса, формирование предпочтения именно к своей фирме нужна увещевательная реклама. Необходимо кратко, броско сформулировать схему работы, призыв к клиентам, причем особенно важно, чтобы предлагаемые фирмой услуги, выделялись на фоне услуг предлагаемых другими агентствами недвижимости. На этом этапе также встает задача убедить потребителя воздержаться от самостоятельной покупки, раскрыть "минусы" самостоятельных действий, и, одновременно "плюсы" сотрудничества с агентством, в общем, убедить клиента в необходимости проводить операции пол распоряжению с недвижимостью при помощи посредника-профессионала.
Цели рекламы на этапе зрелости меняются: фирма должна напоминать о себе, напоминать о том, что ее услуги могут понадобиться в любо время. Основными целями является поддержание рекламы на определенном уровне: (без снижения объема, желательно), а также поддержания осведомленности о деятельности фирмы на рынке недвижимости, развивать тему рискованности, самостоятельных операций с недвижимостью, приводить соответствующие примеры.
Определив задачи своей рекламы, фирма может приступать к разработке рекламного бюджета. В данном случае будет использоваться метод определения расхода из расчета на одну единицу продукции: основная часть бюджета рассчитывается как произведение подаваемых в рекламу квартир на стоимость одного рекламного объявления. С ростом бюджета появляется возможность применения более эффективных средств рекламы. Особенностью бизнеса в сфере предоставления риэлторских услуг является тот факт, что без рекламы не достижим даже минимальный уровень сбыта.
Следующим решением после определения рекламного бюджета должно стать формирование рекламного обращения. Идея обращения состоит в следующем: для продавцов - продажа квартир на наиболее выгодных условиях, отсутствие дополнительных затрат, гарантии платежеспособности потенциальных покупателей отсутствие риска стать жертвой мошенничества; для покупателей - широкий выбор вариантов недвижимости, организация покупки без личного участия и лишних затрат времени, обеспечение чистоты сделки, многоуровневое проверка достоверности, подлинности документа.
Исполнение обращения можно поручить специалистам рекламного агентства либо разрабатывать собственными силами. Наиболее популярным и приемлемым средством распространения рекламы для агентства недвижимости являются газеты. Газеты распространяются в конкретном регионе, интересующем фирму: 70% - непосредственно в г.Тюмени, 30% - в районах севера. Для риэлторского бизнеса это имеет первостепенное значение, поскольку недвижимость прочно связана с регионом, районом и от сферы распространения во многом зависит успех рекламы. Другое преимущество газеты как носителя рекламы - это возможность самостоятельно выбрать место размещения рекламного объявления, его формат.
В этом смысле всегда можно рассчитывать на помощь специалиста, работающих в газете - они подскажут, как лучше оформить объявление, могут оперативно внести какие-то поправки, откорректировать, поскольку сотрудники газеты также заинтересованы в высоком качестве оформления своего издания. И, наконец, стоимость размещения объявления в газете достаточно невысокая по сравнению с его стоимостью в других средствах массовой информации. При относительно дешевом размещении степень достижения целевой группы довольно высока: размещая объявление в специализированном издании ("Квартирный вопрос", раздел продажи квартир "Блиц" и др.) можно с уверенностью сказать, что объявление будет прочитано и использовано потребителем целевой группы.
Размещение объявления в газете имеет свои недостатки: газеты читают потребители, не обязательно входящие в целевую группу; качество печати многих изданий, особенно, распространяемых бесплатно, оставляет желать лучшего. Один из недостатков газет, как носителя рекламы - короткий срок их существования (газеты не хранят долго) - для агентства недвижимости превращается в достоинства: банк данных предлагаемых к продаже квартир постоянно обновляется, поэтому и рекламная информация должна обновляться.
В настоящее время выходит достаточно большое количество популярных журналов, предназначенных для широкой читательской аудитории. Для риэлторской компании наибольший интерес представляют отраслевые и специальные журналы, рассчитанные на определенную аудиторию Преимущество этого носителя рекламы состоит в том, что журналы хранятся долго, передаются из рук в руки, перечитываются, поэтому есть смысл давать подробную объемную информацию и качество печати рекламной информации журналов обычно очень высокое. Единственным существенным недостатком журналов является то, что размещение рекламной информации в них обходится недешево.
Наиболее выгодным средством вложения в рекламу фирмы является наружная реклама - она представляет массу возможностей для распространения информации. Такую рекламу нельзя не заметить и при относительно невысоких затратах это достаточно эффективный способ воздействия на целевую группу. Выносные указатели, вывески, могут привлечь большое количество потенциальных клиентов, особенно если фирма расположена выгодном районе. Одним из недостатков такого вида рекламы является, то что для установки щита требуется разрешение администрации и согласование места установки.
В качестве дополнительных средств рекламы могут быть использованы рекламные листовки (в нотариальных конторах, возле киосков союзпечати, в подъездах домов), рекламные письма в строительные компании, реклама на транспорте.
О действенности проводимой рекламной можно судить спустя короткое время после выхода рекламы. Как правило, это реклама срочного действия, поэтому легко сориентироваться, какое именно рекламное обращение наиболее удачно и привлекает большую часть клиентов.
Таким образом, в целях усовершенствования организации брокерской деятельности необходимо использовать сочетание увещевательной и напоминающей работы; согласовывать размер рекламного бюджета с уровнем сбыта на рынке недвижимости; усилить индивидуализацию образа фирмы при формировании рекламного обращения с целью достижения максимального эффекта. Необходимо соотносить выбор носителя рекламы с целями и задачами конкретного рекламного обращения: пропаганда, сбор информации, реклама конкретного вида услуг.
Одновременно с формированием имиджа вырабатываются оптимальные методы работы с клиентами и организации работы внутри фирмы соответствующие рекламируемому имиджу. Говоря о таких методах работы, в первую очередь, следует выделить определенную систему подготовки персонала.
В фирме идет непрерывный процесс обучения. "Новичков" обучают опытные брокеры практики, одновременно повышая и свой уровень квалификации. Приветствуется инициатива - все предложения, замечания, новации, диктуемые практикой, рассматриваются, обсуждаются на еженедельных "планерках", так как во всем находится рациональное зерно, которое стараются максимально использовать. Грамотные, инициативные и предприимчивые сотрудники - залог успешной деятельности фирмы. Очень многое зависит от умения работать с клиентом, умения найти к каждому индивидуальный подход. Нередко бывает, что на заключенной сделке отношения с клиентами не прекращаются. Люди приходят уже и после переезда в новую квартиру, приходят со словами благодарности. Главное для брокера - ценить отношения клиента.
В процессе организации брокерской деятельности необходимо уделять больше внимания процессу обучения кадров, можно предложить метод стажировки, использовать испытательный срок с целью оптимальной организации работы, когда обучение "новичков" не становиться коммерчески невыгодно фирме, а нацелено на быструю отдачу.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, брокерская деятельность заключается в установлении контакта между продавцом и покупателем объекта недвижимости, "сведении" их. Брокер может выступать в сделке в качестве посредника или представителя одной из сторон (при подборе для покупателя требуемого варианта объекта недвижимости, либо активная реклама, иное продвижение объекта недвижимости, в отношении которого дано поручение о продаже). В зависимости от договоренности с клиентом брокер может действовать самостоятельно в пределах данного поручения. К брокерской деятельности относится также обработка и сбор информации, предоставление консультаций по поводу совершения сделки, определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Основной проблемой в настоящее время является неполное законодательное урегулирование данной деятельности, существуют лишь общие нормы об ответственности предпринимателя. Мы предлагаем в качестве разрешения данной проблемы - введение договорного регулирования отношений между брокером и клиентом на уровне фирм. В агентстве проводится масштабная работа по юридически грамотному оформлению деятельности. Разработаны договора на предоставление услуг по покупке/продаже объекта недвижимости, договора поручения, агентский договор, соглашения о задатке, принятии аванса, акты принятия правоустанавливающих документов на хранение, акты просмотра квартиры.
Брокерская деятельность может быть различной по степени организации: одиночные брокеры; группы брокеров, фирма; объединения фирм. Для каждого этапа развития характерны свои задачи, направления деятельности и структура. Нами разработана структура построения брокерской организации, действующей на рынке недвижимости, которая максимально учитывает специфику деятельности и ее задачи. Согласно данной схеме линейное управление между руководящим звеном и функциональными отделами подкрепляется специальными вспомогательными службами. Данная схема помогает обнаруживать "слабые места", накладки полномочий, недостаточно управляемые звенья трудового процесса и, таким образом, вносить необходимые коррективы. Эта схема также позволяет выделить линии взаимосвязи и отношений внутри организации и является основным материалом для разработки должностных инструкций.
В результате проведенных исследований нами выработан определенный стандарт деятельности с клиентом фирмы. Этот стандарт состоит, во-первых, из четкой договорной регламентации отношений (что проанализировано выше) и проведение сделки в интересах клиента по заранее разработанному плану. Этот план брокер разрабатывается для каждой сделки индивидуально, пользуясь общей схемой, утвержденной руководством фирмы.
В курсовой работе были рассмотрены формирование и развитие рынка недвижимости, а также проанализировано современное состояние рынка на примере г.Тюмени в условиях общеэкономического кризиса. В этом направлении нами был рассмотрен процесс приватизации жилого фонда, как процесс образования рынка недвижимости и класса собственников, послужившего толчком к возникновению брокерской деятельности. Отдельно рассмотрены объекты рынка недвижимости, состоящие из коммерческой недвижимости, жилой недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения и земли, а также субъекты рынка недвижимости (население, посредники - и брокеры, другие профессиональные участники). В частности, рассмотрены направления сбора и обработки информации о населении как о субъекте рынка недвижимости (определение общей численности населения, коэффициента естественного прироста, данные о миграции и обеспеченности населения жильем).
Нами были проанализированы определенные направления в брокерской деятельности на рынке недвижимости такие как совершение сделок по распоряжению земельными участками, сделок по распоряжению жильем и нежилыми помещениями и общие условия их совершения, сделок объектами недвижимости, являющимися долевой собственностью, сделок по мене и обмену жилой недвижимости, совершение сделок по продаже долевого участия, а также управление недвижимостью. Разработана схема кредитования под залог недвижимого имущества и совершения операций по размену и обмену жилой площади с привлечением банковского капитала, проработаны функциональные связи в данной схеме.
Были выделены особенности функций рекламы, как метода сбора информации, пополнения базы данных предложения в брокерской деятельности на рынке недвижимости. Разработаны конкретные предложения по проведению рекламы в брокерском бизнесе.
Таким образом, подводя итог всему вышесказанному, считаю, что в современных условиях, когда на рынке недвижимости объективно сложился большой спрос на услуги брокера, данная работа может послужить базой для дальнейшей разработки методов работы внутри агентства недвижимости и работы с клиентом, методов взаимодействия между фирмами, а также для усовершенствования структуры организации брокерской деятельности на рынке недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Гражданский кодес. - М.: Международный центр финансово-экономического развития,1996
2.Майкл Мескон, М.Альберт, Ф.Хедоури, Основы менеджмента Пер. с англ - .М.:Дело, 1998.
3.Котлер Ф. Основы маркетинга Пер. с англ. - С-Пб: АО. Коруна, АО Либера плюс., 1994
4.Пилдин К. Путь к покупателю.- М.: Дело, 1991.
6.Татенси К. Вечный дух предпринимательства. - М., Бизнес-информ, 1990
7.Хоскинг А. Курс предпринимательства Пер. с англ. - М., Бизнес-информ, 1993.
8.Н.В.Зиньковская, Н.Н.Волкова, П.П.Колеева.
Стратегическое планирование на предприятии. - М., Экономика,1993
9.Эклунд К. Эффективная экономика. Шведская модель: Пер.со шведского - М.: Экономика, 1991
10.Роджерс Э. Агарвана, Роджерс Р. Коммуникации в организациях. - М., Свет, 1980
11.Холт Роберт Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело.1993
12.Оценивание и инвестиции в развитии недвижимости./ Под ред. Р.Гровера и М.Соловьева. О.- М. Свет, 1994.
13.Лужков Ю. Рынок недвижимости в Москве: Состояние и перспектива //.Экономика и жизнь № 3 ноябрь 1993
14. О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве. Постановление Правительства Москвы №868 от 16.09.1993.// Коммерсанть №44 1993.
15.Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации //. Российская газета 4.01.1994.
16.Петро М. Международные экономические, валютные и финансовые отношения - М.: Университет.1994.
17. В.Перепелица. Как сделать рекламу эффективной или как стать известным. - М.: Зевс.1997
18.Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998.
19.Каталог Рос.Гильдии риэлторов. Москва. 1998.
20. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости. // Риэлтор № 3 май, июнь. 1998.
20.Данченков А. Новые технологии риэлторского бизнеса. // Мир и дом № 3 апрель 1998.
21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости М.: Инфра - М, 1996.
22. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями.- М.Бизнес-Информ. 1996
23. Т.Стюарт. Как сделать Вашу команду самой лучшей. Пер. с англ. - М., Амалфея, 1997.
[1] Татенси К. Вечный дух предпринимательства. - М., Бизнес-информ, 1990 С.67.
[2] Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.6.
[3] Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.8.
[4] Хоскинг А. Курс предпринимательства Пер. с англ. - М., Бизнес-информ, 1993. С.15.
