Реферат Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению и
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
Челябинский институт (филиал)
Кафедра государственного
и муниципального управления
Допустить к защите
Зав.кафедрой________________________
«_____» ____________________201_г.
ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СДАЧИ В АРЕНДУ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ И ЗЕМЕЛЬНЫМ ОТНОШЕНИЯМ ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА
Выпускная квалификационная работа
Грамастикова Александра Станиславовича
Студента курса ГМУ-55, группы ГМУ-55
Специальность: 080501.65 «Государственное
и муниципальное управление»
Руководитель:
Слепышев А.Л.,
к.и.н.
Челябинск
2010
Оглавление
С.
Введение................................................................................................................. 3
Глава 1. Роль и место аренды муниципальных нежилых помещений в пополнении бюджета.................................................................................................................. 7
1.1.Аренда муниципальных нежилых помещений.................................................. 7
1.2.Нормативно-правовые основы аренды нежилых помещений......................... 12
Глава 2. Деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям. Проблемы и пути совершенствования аренды нежилых помещений................................................................................................................................ 27
2.1. Состояние и роль аренды в формировании городского бюджета................ 27
2.2. Практика деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений и ее совершенствование................................................................................................ 38
Заключение.......................................................................................................... 60
Список использованных источников и литературы...................................... 63
Введение
Муниципальная собственность играет важную роль в решении социально-экономических проблем территорий. Эффективное распоряжение такой собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти, поскольку от этого зависит успешность финансирования социально-экономических программ и развитие территории.
Вместе с тем современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного и характеризуется большим набором отрицательных черт. Муниципальные предприятия в значительной части убыточны, муниципальные организации и учреждения высокозатратны, местные бюджеты, как правило, дефицитны.
Аренда муниципальной недвижимости в настоящее время является одним из важных источников дохода местного бюджета. Ее значение определяется не только величиной арендной платы, но и тем обстоятельством, что органы местного самоуправления могут самостоятельно регулировать этот источник и самостоятельно распоряжаться полученными за его счет доходами. Для дотационных районов аренда является определенной гарантией их самостоятельности. Однако вопрос сдачи в наем государственной и муниципальной недвижимости с точки зрения государственного и муниципального управления разработан еще недостаточно.
Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования политики арендных отношений на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция арендных отношений недвижимости, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования арендных отношений.
Далека от совершенства и инфраструктура рынка аренды недвижимости, в силу чего представляется необходимым введение построенных на научной основе и с учетом практики принципов и методов регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере аренды недвижимости, оценки, риэлторской, страховой и иной деятельности.
До сих пор открытым остается вопрос о нежилых помещениях, которые хотя и являются частью здания в физическом, конструктивном смысле, все же выступают отдельным от здания самостоятельным объектом арендных отношений.
Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а также граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.
На местном уровне вопросами заключения, оформления договоров аренды нежилого помещения занимаются специальные органы-комитеты по управлению имуществом.
Кроме того, для создания предприятия, организации необходим юридический адрес, а регистрационная палата не принимает документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ[1].
Объект исследования: комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска.
Предмет исследования: сдача в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям.
Цель
исследования: раскрыть особенности сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Челябинского городского округа и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию путей сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений.
Задачи исследования:
1. Раскрыть содержание понятий «аренда», «нежилое помещение», «договор аренды», «договор аренды нежилого помещения», «муниципальное имущество» и др.
2. Провести анализ теоретических, правовых основ сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений.
3. Выявить основные проблемы и противоречия в процессе реализации, сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом и выработать рекомендации по совершенствованию этой работы.
В работе были использованы методы анализа, синтеза, статистического анализа, наблюдения, сопоставления.
В качестве источников при написании работы использовались: государственное и муниципальное законодательство, подзаконные и ведомственные нормативно - правовые акты; локальные нормативные акты, учебная и научная литература, а также материалы периодической печати и судебной практики, а особое внимание было уделено новому Постановлению Администрации города Челябинска от 13 января 2010г. №4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год».
Исследуемая в дипломной работе тема, является не только практически значимой и актуальной, но и вызывает научный интерес. Среди авторов, которые внесли наиболее существенный вклад в сфере заключения договоров аренды именно недвижимого имущества, содержится в трудах Брагинского М.И[2]., Витрянского В.В[3]., Ерш А.В[4]., Мозолина В.П[5]., Масляева А.И., Киндеевой Е.А., Пискуновой М. Г. и др.
Научная новизна и практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных выводов о деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в совершенствовании путей сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений в других муниципальных образованиях.
Структура работы: работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников и литературы.
Глава 1. Роль и место аренды нежилого помещения в пополнении бюджета
1.1. Аренда муниципальных нежилых помещений
Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другие государственные средства производства трудовым коллективам и отдельным работникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.
Возникновение аренды – естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.
Демократизация экономических отношений в современной России началась в 1989 году с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере.
По своей «популярности» в настоящее время договор аренды занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы.
Развитие социально-экономической инфраструктуры муниципальных образований, которое зависит, в основном, только от действий органов местного самоуправления, сказывается на размере этих муниципальных доходов. В этом плане муниципальная собственность является самым перспективным ресурсом для реализации муниципального интереса и другого, более эффективного ресурса у местного самоуправления пока не существует. Арендные платежи за пользование муниципальной собственностью, в том числе нежилыми помещениями, наряду с другими статьями дохода являются одним из источников пополнения бюджета. Арендная плата, перечисляется арендаторами в муниципальный бюджет и исчисляется на основании Постановления Администрации города Челябинск от 13 января 2010г. №4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год».
В 2008 году поступления в федеральный бюджет по статье бюджетной классификации "Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений (за исключением имущества федеральных автономных учреждений)" составили почти 3 миллиарда рублей. Таким образом, утвержденное на 2008 год бюджетное задание по доходам от сдачи федерального имущества в аренду выполнено на 107,3 процента[6]. В бюджете же Челябинска за 2009 год доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности составили 5,5% всех доходов, т.е. 965 млн.899 тыс. руб[7]. Также следует отметить, что за последние два-три года увеличилось количество заключенных договоров аренды муниципальных нежилых помещений.
Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них - это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.
Понять причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.
Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес.
Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу, при этом здание должно относиться к муниципальной собственности.
Передача нежилого муниципального помещения в аренду осуществляется после оформления свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (балансодержатель и арендатор) оформляется акт приемки-передачи имущества и утверждается Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям.
Практика показывает, что попытки решать главный вопрос самоуправления – межбюджетные отношения с федеральным центром и субъектами Федерации – политическими методами, хотя и приносят результаты, но весьма ограниченные. Ситуация с формированием регулирующих доходов муниципалитетов – распределением трансфертов, субвенций и других перечислений, которые способны компенсировать муниципальным образованиям затраты по выполнению возложенных на них функций, – остается весьма тяжелой практически везде. Органы местного самоуправления вынуждены решать эти задачи, не ожидая нормальной финансовой компенсации, и годами мирятся с дефицитом муниципальных бюджетов.
В ситуации нестабильности регулирующих доходов (отчислений от федеральных налогов, дотаций и субвенций т.д.) муниципалитетам остается пока рассчитывать на источники собственных доходов. Сегодня только эти доходные источники и позволяют муниципалитетам более или менее приемлемо планировать бюджет текущих расходов, не говоря уже о бюджете развития – на капитальное строительство, капитальный ремонт, инновации.
Собственные доходы могут стать основой экономического развития муниципалитетов, хотя их не так уж много. Во-первых, это местные налоги (они, как правило, ничтожно малы), доли федеральных и региональных налогов, закрепленные за муниципалитетом на постоянной основе, сборы, штрафы, платежи за пользование природными ресурсами. Во-вторых, это доходы от использования муниципальной собственности. В характере этих двух видов доходов имеется кардинальное различие.
Размер первых точно непредсказуем, имеет характер статистических ожиданий (налоговые поступления нестабильны, а налогооблагаемая база соответствует отчетности лишь в первом приближении). Размер же доходов от использования муниципальной собственности, в первую очередь недвижимости, просматривается гораздо лучше – эти доходы закреплены договорными отношениями (аренда, пользование) практически со всеми контрагентами муниципалитетов, имеют четко обусловленную рынком величину в процессе приватизации объектов муниципальной недвижимости, почти не меняется спрос на услуги муниципальных.
1.2. Нормативно-правовые основы аренды нежилых помещений
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, в целом жизнедеятельности.
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади). В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г[8]., в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1)[9] и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994г.
Одним из наиболее компактных определений недвижимости является следующее: недвижимость – это земля и все, что неразрывно связано с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком. Последующие детализации и расширения этого определения позволяют раскрыть и уточнить такие важные аспекты, как распространенная привязка местоположения, функциональное назначение, правовая принадлежность, стоимостная оценка, строительное состояние и т.д.[10]
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и др. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие. Рассмотрим поподробнее сдачу в аренду муниципальных нежилых помещений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое аренда, нежилое помещение, договор аренды, и муниципальное имущество.
В переводе с латинского «arrendare» означает «найм» или «договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях». Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату[11]. Основная форма выражения таких взаимоотношений – договор. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).
Содержание договора аренды образуют права и обязанности арендатора и арендодателя[12].
Существенные условия гражданско-правового договора, перечислены в абзаце 2 п. 1 ст. 432 ГК. Рассмотрим те, которые имеют отношения к нежилым помещениям:
1) условие о предмете договора, которое является существенным условием и для договоров аренды нежилых помещений.
Предметом договора является объект передачи, т.е. нежилое помещение. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности[13].
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
К таким условиям для договоров аренды нежилого помещения относится предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которому договор аренды нежилого помещения, должен предусматривать размер арендной платы. А при аренде нежилых помещений, принадлежащих государству или муниципальным предприятиям, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.
При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. В тоже время в ст. 614 ГК РФ установлены определенные формы арендной платы в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения доходов, возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий или капитальный ремонт), а также порядок и срок внесения арендных платежей. Следовательно, общие положения об аренде все же сохраняют свое действие на договор аренды нежилого помещения.
При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.
Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, так как Гражданский Кодекс (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное, и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию, если таковая имеется. Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план - схему земельного участка. Право пользования земельным участком, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, является ли арендодатель помещения собственником данного земельного участка или он пользуется им на иных основаниях.
В первом случае земельный участок в целом или его соответствующая часть также предоставляются арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды помещения. При этом определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды. Если в договоре аренды этот вопрос остался неурегулированным, к арендатору нежилого помещения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течение всего срока аренды в соответствии с назначением помещения (п. 2 ст. 652 ГК).
Во втором случае к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником.
Гражданский кодекс (ст. 653) установил еще одно правило относительно пользования земельным участком, на котором находится арендуемое помещение: за арендатором помещения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для пользования помещением, и после продажи земельного участка его собственником другому лицу. При этом право пользования земельным участком сохраняется на тех же условиях, что и до продажи земельного участка.
В данном случае законодатель указал лишь на один из способов отчуждения земельного участка - его продажу, оставив без внимания иные способы отчуждения, например, дарение, мена, наследование. Однако представляется, что относительно последствий в правовом плане в последних случаях следовало бы руководствоваться правилом ст. 653 ГК в части сохранения права пользования земельным участком за арендатором земельного участка.
Понятие «нежилое помещение» для законодательства не является новым. Оно использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст.277,278,279), ЖК РСФСР 1983 года (ст.4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.1), Федеральном законе от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст.42).
Однако несмотря на частое употребление в законодательстве данного понятия, на федеральном уровне до настоящего времени нормативно не сформулировано его определение. Судебная практика также не восполняет этот пробел.
На необходимость закрепления в законодательном порядке определения понятия «нежилое помещение» указывала Т. Комарова[14].
П. Макеев (главный специалист Самарской Губернской Думы) предложил сформулировать определение нежилого помещения таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)[15].
Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско - правовых отношений. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.
Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон, они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.
Например, при заключении договора аренды нежилого помещения стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник – арендодатель.
Если стороны не желают заключить договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.
Стороны договора аренды нежилого помещения могут договориться о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.
Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора.
Если при согласовании условий договора аренды нежилого помещения стороны не решили вопрос о случаях увеличения арендной платы, договор считается заключенным и без этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным.
Договор аренды – это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью[16].
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.
П. В. Крашениников утверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания и сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды [17], такого же мнения придерживается А.А. Глинкин, относительно аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к таким отношениям в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3. ст. 433 ГК РФ).[18]
Если придерживаться данной точки зрения и рассматривать нежилое помещение не как часть здания, сооружения, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то, как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации. [19]
Существуют противники данной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной.
О.Ю. Скворцов, на семинаре отвечая на вопросы, придерживается мнения, что в отношении договоров аренды нежилых помещений, являющихся составными частями здания, должны действовать правила об их обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок не менее одного года.
Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что, как и в случае определения понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.
Правоотношения аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды нежилого помещения переходят к его правопреемнику согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц[20] и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон[21]. При ликвидации же юридических лиц правоотношения аренды нежилых помещений по общему правилу[22] прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды нежилого помещения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступавшего одной из сторон, если он был заключен в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с оговоренными в договоре аренды условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении причиненных ему этим убытков.
В отличие от общего правила аренды имущества для аренды недвижимого имущества, в частности, для нежилых помещений, определение в договоре аренды размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок[23]. При отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких случаях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.
Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование нежилым помещением включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), необходимый для пользования помещением, когда нежилое помещение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Если в договоре аренды нежилого помещения арендная плата установлена за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду нежилого помещения.
В договоре аренды нежилого помещения следует определить также срок действия договора. Поскольку теперь законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, договоры аренды могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Согласно ФЗ от 17.07.2009г. №173-ФЗ «О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 ФЗ «О защите конкуренции» определен особый порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. Так в п.1 ст.17.1 настоящего закона говорится, что заключение договоров аренды, договоров доверительного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров[24]. Существует и ряд исключений, обозначенных в данном законе. Кроме того, предприниматели, берущие в аренду муниципальные нежилые помещения имеют право через два года выкупить данное помещение, что, конечно же, стимулирует развитие арендных отношений.
При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой Гражданского Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. «В нежилых зданиях… вещное право на часть здания… по-прежнему выражено идеально (арифметически) — 1/2, 1/3, ¼ и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права». При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается. Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании. Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной. Еще до принятия Гражданского Кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права.
При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.
С 31 января
Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу Гражданского Кодекса, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем[25].
С практической точки зрения представляется важным вопрос о том, какие органы муниципального управления распоряжаются имуществом путем сдачи его в аренду. В городе Челябинске таким органом является комитет по управлению имуществом и земельным отношениям.
С 1992 года арендодателями нежилых помещений государственной и муниципальной собственности выступают только соответствующие комитеты по управлению имуществом. Несмотря на то, что стороной в договоре является соответствующий комитет, обязанности арендодателя фактически вменены балансодержателю нежилого помещения. Однако балансодержатель по законодательству стороной договора не является. Такое положение ущемляет интересы балансодержателя и, поэтому было бы справедливо предоставить ему возможность выступать стороной в договоре аренды нежилого помещения, либо обязать комитеты фактически выполнять все обязанности арендодателя по договорам.
Нередко комитеты по управлению имуществом разных уровней необоснованно расширяют круг своих правомочий. Так, Комитет по управлению государственным имуществом Республики Дагестан в своем разъяснении об аренде нежилых помещений от 10 ноября 1995 года счел необходимым определить, что «заключение договоров аренды в качестве единого арендодателя является исключительной прерогативой комитета с 27 декабря 1991 года». Это противоречит как положениям Указа (до 14 октября 1992 года), так и положениям Гражданского кодекса (после 1 января 1995 года), поскольку в первом случае согласия комитета не требовалось вообще, а во втором нужно только согласие комитета на заключение договора аренды самими предприятиями[26].
В ходе исследования был выявлен ряд проблем, а именно:
1. нет четко закрепленного в законодательстве понятия «нежилое помещение», что создает путаницу при определении, что же относится к нежилым помещениям;
2. проблемы, связанные с передачей объектов в муниципальную собственность;
3. поиск балансов интересов между желанием увеличить доход бюджета от аренды и опасностью свертывания социально значимых видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату;
4. определение целесообразности приватизации объектов в сравнении с арендой;
5. проблемы, связанные с незнанием отдельными предпринимателями нормативной базы в области аренды нежилых помещений;
6. отсутствие полного реестра, а точнее кадастра муниципального имущества (есть объекты, не включенные в него).
В связи с выше названными проблемами предлагаю внести следующие рекомендации по их решению:
1. в законодательном порядке определить значение термина «нежилое помещение». Благодаря этому станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае;
2. после четкого определения термина «нежилое помещение» внести изменения в существующие нормативно-правовые акты, затрагивающие названную проблематику;
3. установить четкие формы платы, порядок и срок их внесения в зависимости от специфики деятельности лиц, арендующих нежилое помещение;
4. решить вопрос о дополнительных доходах в бюджет, для преодоления проблемы финансирования при передаче объектов в муниципальную собственность возможно за счет повышения арендной платы определенным категориям арендонанимателей;
5. разработать систему льгот и привилегий и провести дифференциацию ставок арендной платы в зависимости от расположения и вида деятельности организации;
6. при выборе между приватизацией и сдачей в аренду следует придерживаться следующей политики:
· доходные объекты сдавать в аренду, так как арендная плата будет постоянно пополнять бюджет, и в связи с инфляцией со временем возможно будет расти;
· убыточные объекты выгоднее включать в план приватизации, дабы избежать их простоя.
7. обязать уполномоченных лиц провести полный реестр муниципальной собственности.
Решив данные проблемы, местное самоуправление сможет максимально решить свои экономические задачи: увеличивать доходы бюджета на основе эффективного управления недвижимым имуществом и использовать муниципальные активы для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики. Ведь до сих пор большую роль в установлении единообразного порядка применения арендного законодательства играют разъяснения Высшего арбитражного суда РФ. Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы Гражданского Кодекса позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.
Глава 2. Деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям. Проблемы и пути совершенствования аренды нежилых помещений
2.1. Состояние и роль аренды в формировании городского бюджета
Местное самоуправление – обязательный компонент демократического общественного строя. Оно осуществляется самим населением через свободно избранные им представительные и исполнительные органы власти. Для выполнения функций, возложенных на местные представительные и исполнительные органы, они наделяются определенными имущественными и финансово-бюджетными правами и ресурсами.
Финансовой базой местных органов власти являются их бюджеты. Бюджетные и имущественные права, предоставленные этим органам, дают им возможность составлять, рассматривать, утверждать и исполнять свои бюджеты. Местный бюджет – это централизованный фонд финансовых ресурсов отдельного муниципального образования. Один из главных каналов доведения до населения конечных результатов производства. Через них общественные фонды потребления распределяются между отдельными группами населения. Из этих бюджетов финансируется развитие отраслей производственной сферы, в первую очередь местной пищевой промышленности, коммунального хозяйства, объем продукции и услуги которых является важным компонентом обеспечения жизнедеятельности населения.
Понятие «бюджет» употребляется как экономическая и правовая категории. Как правовая категория, бюджет - закрепленная законом форма образования и расходования денежных средств для обеспечения функций органов государственной власти (статья 1 Закона РСФСР «Об основах бюджетного устройства и бюджетного процесса в РСФСР»).
Местный бюджет можно рассматривать как самостоятельную экономическую категорию. Он имеет свои особенности:
· местный бюджет является особой экономической формой перераспределительных отношений, связанной с обособлением части национального дохода в руках органов местного самоуправления и ее использованием с целью удовлетворения потребностей общества;
· с помощью местного бюджета происходит перераспределение национального дохода между отраслями народного хозяйства, территориями, сферами общественной деятельности;
· пропорции местного бюджетного перераспределения стоимости определяются потребностями воспроизводства, задачами, стоящими перед обществом на каждом историческом этапе.
Статья 215 Гражданского кодекса определяет статус муниципальной собственности, устанавливая, что к ней относится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», определено, что в собственности муниципальных образований может находиться:
· имущество, предназначенное для решения вопросов местного значения;
· имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
· имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования[27].
В случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений либо не относящееся к видам имущества, перечисленным в частях 2 и 3 статьи 50 Федерального закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.
Особенности возникновения, осуществления и прекращения права муниципальной собственности, а также порядок учета муниципального имущества устанавливаются федеральным законом[28].
Таким образом, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131 конкретизирует, что именно может находиться в собственности муниципальных образований, в данном случае в собственности муниципальных районов, тогда как Федеральный Закон № 154 лишь указывает, что входит в состав муниципальной собственности.
В статье 61 Федерального закона № 154 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» говорится о формировании муниципальной собственности. О том, что это является задачей не только муниципального образования. Федеральный закон обязывает органы государственной власти субъектов Российской Федерации передавать в собственность муниципальных образований определенные объекты, закрепленные в собственности субъектов Российской Федерации. Критерием для определения круга данных объектов является их функциональное назначение. Если они необходимы для решения вопросов местного значения, соответствующий орган местного самоуправления вправе поднять вопрос об их передаче в собственность муниципального образования.
Федеральный закон устанавливает, что наличие муниципальной собственности не является обязательным признаком муниципального образования. Муниципальная собственность формируется в соответствии с интересами населения муниципального образования, и поэтому ее объем, отсутствие или наличие конкретных ее объектов определяются развитием самого муниципального образования. На определенный момент в собственности муниципального образования может находиться незначительное количество объектов муниципальной собственности, но это не означает, что данное муниципальное образование перестало существовать.
Анализ муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления города Челябинска по участию в управлении муниципальной собственностью; выявить схожесть в подходах к организации местной системы управления собственностью с федеральной (к примеру, наличие местной администрации – по закону – необязательно), а также общие подходы к определению целей и способов использования муниципальной собственности (например, для обеспечения доходной части городского бюджета).
Проведение муниципальной экономической политики невозможно без наличия закрепленной за органами местного самоуправления собственности. За определенный период в муниципальную собственность были полностью или частично переданы: а) жилищный и нежилой фонд, жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие этот фонд; б) объекты инженерной инфраструктуры; в) предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, оптово-складские мощности; г) объекты образования, здравоохранения, культуры и спорта. Процесс передачи в муниципальную собственность жизненно важных дня населения объектов не завершен до настоящего времени. Вторым крупным источником формирования муниципальной собственности явилась передача в муниципальную собственность ведомственного жилого фонда, объектов социального назначения и городской инфраструктуры при приватизации государственных предприятий.
В общем случае целью муниципальной политики в области управления собственностью является получение максимального эффекта от ее использования. Причем эффект может быть получен как в денежной форме (например, за счет арендной платы), так и путем извлечения прямой пользы (оказание услуг населению). Поэтому Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям в договорах и соглашениях с физическими и юридическими лицами определяет еще и условия использования передаваемых в пользование и приватизируемых объектов. Например, в процессе приватизации муниципальной собственности, в частности предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, государственная программа приватизации устанавливала жесткие сроки ее проведения и количество предприятий (в процентах от общего числа), подлежащих приватизации в эти сроки. Такой подход, с одной стороны, нанес серьезный ущерб муниципальному хозяйству — были упущены некоторые источники дохода в муниципальный бюджет. Но, с другой стороны, приватизация этой сферы привела к значительным инвестициям частного капитала в городскую инфраструктуру, развитие которой за счет средств городского бюджета было бы просто невозможным[29].
Аренда муниципальной недвижимости в настоящее время является одним из источников дохода местного бюджета. Ее значение определяется не столько величиной арендной платы, сколько тем обстоятельством, что органы местного самоуправления могут самостоятельно регулировать этот источник и самостоятельно распоряжаться полученными за его счет доходами. Для дотационных районов аренда является дополнительной гарантией их самостоятельности.
В последнее время принят ряд законов, которые значительно изменяют условия сдачи в аренду муниципального имущества. К числу указанных выше законов можно отнести Земельный кодекс[30], федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»[31] и федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[32].
Аренда нежилого помещения и предпринимательская деятельность на его площади является существенным источником для пополнения доходной части бюджета города. Логично, что увеличение доходов от использования недвижимого имущества путем повышения ставок арендной платы город Челябинск не может себе позволить по той причине, что многим арендаторам такая плата будет просто не под силу.
2.2. Практика деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений и ее совершенствование
До недавнего времени управление земельными ресурсами и управление недвижимым имуществом в Челябинской области рассматривались как две различные задачи, решение которых возлагалось на разные органы: земельный комитет и комитет по управлению имуществом. Но в этом были свои недостатки. Раздельное управление землей и остальным недвижимым имуществом исключало создание единой системы объективной оценки и взимания платежей за использование недвижимости, приводило к занижению стоимости земли (особенно в условиях инфляции) и к сокращению поступлений в бюджет. Анализ и контроль за реальными денежными потоками в сфере недвижимости, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет в этих условиях был невозможен. Это, в конечном итоге, снижало экономическую значимость муниципального имущества для бюджета.
Сейчас становится все более очевидным, что максимальный эффект от использования земли и находящегося на ней недвижимого имущества может быть достигнут при комплексном управлении ими. В целях перехода на единое управление недвижимостью в нашем городе и было произведено расширение полномочий органа по управлению имуществом (Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (КУиЗО) вместо Комитета по управлению имуществом). Это позволяет создать условия для работы по созданию цивилизованного рынка недвижимости, по обеспечению гарантий имущественных прав на недвижимость, создать ситуацию, благоприятную для привлечения инвестиций в недвижимость и, как следствие, увеличение доходов бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы (в этом же направлении большую роль сыграло введение регистрации прав собственности на недвижимость, включая земельные участки в Регистрационной палате).
Этот способствовало вовлечению недвижимости в хозяйственный оборот: использованию недвижимости в качестве инвестиционного ресурса, а также в качестве стимула для привлечения средств инвесторов в экономику муниципального образования, повышению доходности ее использования, обеспечению информационного обеспечения всех элементов системы управления недвижимостью. Важным элементом комплексного управления недвижимостью в муниципальном образовании является установление оптимальных размеров и обеспечение поступления налогов, иных платежей и сборов от владения, использования и сделок с недвижимостью. Эти вопросы подведомственны Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям (КУиЗО).
Чем же занимается Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям? Каков круг его основных полномочий?
Управление муниципальным нежилым фондом города Челябинска является основным звеном в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития - повышение качества жизни населения. Полномочия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям четко определены:
1. Управление и распоряжение муниципальным недвижимым имуществом;
2. Осуществление управления в сфере земельных отношений, ведение кадастра недвижимости.
Целью деятельности является повышение эффективности использования муниципального имущества (нежилые помещения), пополнение бюджета города финансовыми средствами, а так же защита имущественных интересов муниципального образования города Челябинска.
Администрацией города Челябинска, в целях пополнения бюджета города Челябинска, было принято Постановление от 13 января 2010г. № 4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год». (В соответствии с Гражданским кодексом, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Основные положения документа применимо к исследованию:
1. установление на 2010 год базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, в размере 217 (двести семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость за один квадратный метр арендуемой площади;
2. утверждение методики расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности города Челябинска;
3. утверждение порядка предоставления в субаренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Челябинска;
4. утверждение методики расчета арендной платы при передаче в аренду сооружений (инженерных сетей, коммуникаций, трубопроводов, иных аналогичных объектов), находящихся в собственности города Челябинска.
Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска Постановлением предписано «предусмотреть в договорах аренды обязанность арендатора в течение месяца со дня заключения соответствующего договора аренды самостоятельно застраховать в пользу арендодателя риск гибели, повреждения переданного в аренду имущества на весь срок действия договора аренды».
При многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата рассчитывается для каждого способа использования пропорционально фактически занимаемым площадям в соответствии с договором аренды.
При определении размера арендной платы за пользование офисным помещением учитываются различные факторы, в том числе: местоположение, этаж, вид строительного материала, износ здания, коэффициент социальной значимости и др.
Функциями Комитета являются:
1. Ежедневный прием граждан по вопросам оформления договоров аренды, прием документов для оформления договоров аренды.
2. Работа по заключению договоров аренды на муниципальные нежилые помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства:
2.1. подготовка проектов приказа по:
· передаче нежилых помещений в аренду;
· расторжению договоров аренды;
· переоформлению договоров аренды и пр.
2.2. осуществление расчетов арендной платы в связи с:
· изменением площадей;
· предоставлением площадей в субаренду.
3. Проверка помещений по вопросам проведения капитального ремонта в счет арендной платы.
4. Работу с арендаторами-должниками и многое другое.
Кроме того, Комитет работает с арендаторами на предмет сбора пакета документов для заключения договоров аренды на нежилые помещения. Подбирает нежилые помещения согласно заявкам.
Работа Комитета осуществляется на основании Конституции РФ, ГК РФ, Жилищного кодекса, ФЗ от 26.07.2006 г. №135-фз (с дополнениями
КУиЗО в своей работе взаимодействует со множеством отделов и управлений:
1 С отделом муниципальных предприятий и учреждений (совместная работа при расторжении договоров аренды нежилых помещений в связи с передачей помещений в безвозмездное пользование);
2 С отделом муниципальной собственности (уточнение информации о наличии нежилых помещений в реестре муниципальной собственности);
3 С управлением финансов (подготовка и передача документов для проведения начислений арендной платы, работа по выявлению задолжников);
4 С юридическим отделом (работа по подготовке проектов приказов и расторжения договоров аренды в связи с решением Арбитражного суда);
5 С информационно-аналитическим отделом (подготовка и передача документов для регистрации, обработка по запросам официальных органов) и с другими.
Исходя из поставленных задач, Комитет обязан качественно и в срок выполнять поставленные задачи, принимать во исполнение постановления главы города, осуществлять контроль и координацию за использованием помещений по назначению, вести учет свободных помещений и многое другое.
Необходимо обратить внимание на то, что Комитет имеет право:
· направлять запросы в государственные, муниципальные, частные предприятия и предприятия иных форм собственности;
· направлять предложения по улучшению деятельности Комитета.
Общая площадь нежилого фонда Челябинска, сдаваемого в аренду в 2008, составляет 258758,51 м2. На 1 января 2009 года количество объектов нежилого фонда, находящихся в аренде, - 1771 единиц, при этом структура рынка аренды нежилого фонда по назначению помещения представлена так:
- 20,9% объектов (около 54,0 тыс.м2) составляют объекты административного назначения, офисы;
- 19,7% (более 50,9 тыс. м2) - торговые;
- 24,5% (около 63,3 тыс. м2) – жилищно-коммунальные, бытовые;
- 11,7% (около 30,3 тыс. м2) – учреждения здравоохранения;
- 3,7% (около 9,5 тыс. м2) – производственно-складские помещения;
- 2,7% (около 7,1 тыс. м2) – культура, образование, спорт;
- 2,9% (около 7,6 тыс. м2) – общественное питание;
- 0,5% (около 1,2 тыс. м2) – общественные объединения;
- 13,4% (около 34,8 тыс. м2) – прочие.
Из всего объема нежилых помещений, сдаваемого в аренду, большая часть помещений передана под предприятия жилищно-коммунального и бытового обслуживания, торговые цели, объекты административного назначения, офисы.
В 2008 году было сдано в аренду на 13,4% площадей меньше, чем в 2007 году. Данное явление связано с вступлением в силу Жилищного кодекса, так как пришлось отказаться от возможности сдавать в аренду подвальные помещения. Кроме того из договоров аренды были исключены площади мест общего пользования в связи с невозможностью выделения их в натуре из общей площади муниципальных нежилых помещений, сдаваемых в аренду. Так же продолжается приватизация нежилых помещений, так в 2008 году проданы с аукционов нежилые помещения общей площадью 2380,10 м2.
В связи с тем, что сдаваемые в аренду помещения невысокого качества, Комитетом проводятся мероприятия по сохранению, улучшению технического состояния муниципального нежилого фонда на основании действующего положения о порядке проведения капитального ремонта муниципальных нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду. Так, в 2008 году отремонтировано 16 помещений общей площадью 3151,19 м2. на сумму 3892 тыс.руб., выдано 16 разрешений на проведение капитального ремонта нежилых помещений в счет арендной платы.
Вопросы предоставления особых условий аренды нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования город Челябинск, рассматриваются на заседаниях Городской комиссии по предоставлению особых условий аренды (согласно решению Челябинской городской думы №6/19 от 27.09.2005 г. с изменениями от 26.12.2006 №18/29), это является социально-значимым видом деятельности для города.
Причем список категорий арендаторов, пользующихся особыми условиями аренды за нежилые помещения, утвержден Главой города, к которым в частности относятся общественные организации, оказывающие материальную и юридическую помощь инвалидам боевых действий и членам их семей.
Здесь стоит заметить, что в 2008 году было принято решение о целесообразности предоставления особых условий аренды 20 арендаторам в связи с оказанием социальной поддержки, поэтому бюджет города не дополучил 5755,7 тыс. руб.
Распределение объектов муниципального нежилого фонда в 2008 году по площадям в зависимости от субъектов, которые арендуют помещения, распределились следующим образом:
- менее 100 м2 - 17,6%;
- от 100 до 500 м2 - 41,8%;
- от 500 до 1000 м2 - 25,7%;
- более 1000 м2 - 14,9%.
Площади более 1000 м2 занимают главным образом, хозяйствующие субъекты, обслуживающие жилищный фонд города, от 500 м2 до 1000 м2 - бюджетные организации разных уровней, от 100 до 500 м2 -юридические лица (ООО и ОАО), менее 100 м2 - индивидуальные предприниматели и граждане Российской Федерации. Из приведенного анализа видно, что администрация Челябинска, предоставляя большую часть нежилого фонда в аренду хозяйствующим субъектам, также оказывает существенную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства.
В настоящее время на территории Челябинской области есть Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Муниципального образования «город Челябинск». По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На территории города Челябинск государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит Челябинская торгово-промышленная палата. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
· акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов момент их издания;
· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местах расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей нрав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право его аренды соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружений право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В аренду может быть передано любое имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию «город Челябинск». Основанием для заключения договора аренды является заявка арендатора. Заявка подается на имя Председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям в форме заявления.
Заявка, поданная без приложения полностью или частично указанных документов, регистрируется, но рассматривается только после предоставления полного комплекта документов. Срок рассмотрения заявки не более одного месяца со дня принятия полного комплекта документов. По результатам рассмотрения документов принимается, одно из следующих решений:
· об организации торгов;
· о предоставлении объекта в аренду;
· об отказе в предоставлении объекта в аренду[33].
Динамика поступлений арендной платы в городской бюджет определяется размером площадей нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду, а также величиной арендной платы, которая определяется существующей методикой их расчета. Общее изменение объема арендной платы, полученной за использование муниципальных зданий и помещений.
Ежегодно количество договоров аренды сокращается в среднем на 500 штук. Основными причинами этого является выкуп нежилых помещений, расторжение договоров из-за невозможности использования объектов, передача помещений в безвозмездное пользование, участие в создании акционерных обществ открытого типа путем внесения муниципалитетом в уставный капитал ОАО нежилых помещений. Резкое сокращение количества договоров произошло в
В то же время из данных следует, что, несмотря на постоянный рост поступления арендной платы от использования муниципального нежилого фонда, его темпы повышались лишь до 1999 года, а, начиная с 2000 года, происходит их снижение. Причиной отмеченных тенденций является принятый установленной методикой порядок расчета арендной платы. Методика многократно корректировалась с учетом набираемого органами местного самоуправления практического опыта. Однако, в течение всего рассматриваемого периода (1995-2003 гг.) неизменным оставался основной подход к расчету величины арендной платы: устанавливалась базовая ставка, которая затем умножалась на целый ряд корректирующих коэффициентов.
До 01 мая 1995 года расчет арендной платы за нежилые помещения производился по базовой ставке, равной минимальному размеру оплаты труда, или 20 500 неденоминированных рублей за квадратный метр в год. С 01.05.1995 г. базовая ставка арендной платы была установлена в размере 70% от минимального размера заработной платы согласно действующему на тот момент законодательству.[35]
На 1996 год базовая ставка определена в размере 84000 неденоминированных рублей и введен единый льготный корректировочный коэффициент к базовой ставке равный 0,3.[36] В 1997 году единый льготный корректировочный коэффициент стал равным 0,5.[37] С 15.09.1999 г. базовая ставка была увеличена до 100 рублей в год за 1 квадратный метр.[38] На 2001 год единый льготный корректировочный коэффициент был установлен равным 0,9,[39] а на 2002 год – 1,1. [40] Постановлением «Об арендной плате за нежилые помещения в 2003 году» устанавливается базовая ставка за пользование муниципальными нежилыми помещениями за один квадратный метр в год в размере 130 рублей, а корректировочный коэффициент - 1,0.[41]
Очевидно, что введение в качестве базовой ставки минимального размера оплаты труда имело своей целью учесть инфляционные тенденции в экономике и не допустить снижения реальных поступлений в городской бюджет. Однако и данная конструкция оказалась недостаточно гибкой.
Соотношение темпов повышения арендной платы, базовой ставки с учетом корректирующего коэффициента и роста цен являлось крайне нестабильным. Прирост арендной платы в 1996, 2002 и, особенно, в
Имеет смысл рассмотреть возможность введения в качестве базовой ставки условно рыночной величины арендной платы, которая бы определялась не путем персональной оценки объекта, а как средневзвешенная для определенной территории на основе сравнительного подхода. Очевидно, что базовая ставка должна быть достаточно стабильной, по крайней мере, на период не менее года. Это предопределяется и трудоемкостью ее определения, и периодичностью пересмотра арендной платы частными арендодателями, которая установлена Гражданским кодексом РФ. В результате возникает необходимость обеспечить учет инфляционных тенденций в промежутках между пересмотрами базовой ставки.
Интерес представляет решение данной проблемы в методике, утвержденной Губернатором Челябинской области[42]. В данной методике введен специальный коэффициент в условных единицах, эквивалентный курсу доллара США по отношению к рублю. До последнего времени подобный подход, в целом, себя оправдывал. Однако, произошедшее в текущем году значительное снижение курса доллара при стабильных темпах инфляции свидетельствует, что и данный подход является не надежным. Видимо, учесть инфляционные тенденции можно только путем введения коэффициента инфляционного роста, который непосредственно отражает темпы инфляции. В этом качестве целесообразно использовать прогноз Министерства экономики РФ по темпам инфляции на очередной год с последующей корректировкой арендной платы по фактическим значениям инфляции, полученным на основе статистической отчетности.
При всех многократных изменениях методики расчета арендной платы органами местного самоуправления г. Челябинска в ней неизменно присутствовал коэффициент территориального расположения. Введение данного коэффициента было направлено на учет удобства коммерческого использования арендуемого объекта, что выгодно отличает челябинскую методику от ранее рассмотренных; придает ей статус более тщательно проработанной в сравнении с остальными.
До 1995 года включительно коэффициент территориального расположения определялся путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на среднюю ставку земельного налога (5,98) на территории города. Например, арендуемое помещение находится в Центральном районе (площадь Революции). Для этой зоны ставка земельного налога составляет 23,35 и делится на среднюю ставку 5,98. В результате получается значение К=23,35 / 5,98 = 3,9.
На 1996 год коэффициент территориального расположения был установлен вне зависимости от ставки земельного налога в фиксированном значении для определенных территорий города, повышаясь по мере приближения к центрам деловой активности. В последующем значения данного коэффициента изменялись, как и границы территорий, для которых применялось его конкретное значение.[43] Причем, при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные на прилегающих улицах с разными территориальными коэффициентами, использовался более высокий коэффициент. Кроме того, значения коэффициента территориального расположения все более дифференцировались. Так, в методике на 2003 год предусмотрено снижение территориального коэффициента на 1,0 для угловых зданий (помещений), и зданий (помещений), расположенных внутри квартала, и не имеющих выхода на главную улицу[44].
Действующая в городе методика расчета арендной платы предусматривает наличие ряда льготных категорий арендаторов, для которых установлен особый порядок расчета арендной платы.
Настоящая методика определяет порядок расчета арендной платы за арендуемое недвижимое имущество (нежилые помещения, здания), находящиеся в собственности города Челябинска (далее - объект аренды).
Годовая арендная плата устанавливается индивидуально для каждого объекта аренды и рассчитывается по формуле:
АП = Пл x Бс x К1 x К2 x К3 x К4 x К5, где
АП – годовая арендная плата, руб./год;
Пл – площадь арендуемого помещения, кв. м;
Бс – базовая ставка арендной платы, руб./кв. м в год;
К1, К2, К3, К4, К5, К6 - корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы, размер которых определяется в соответствии с приложением к настоящей методике.
Расчет арендной платы производится по настоящей формуле при условии, что совокупное время использования арендатором объекта аренды не превышает 70 часов в месяц.
При передаче части кровли (крыши) зданий, закрепленных за муниципальными учреждениями г. Челябинска на праве оперативного управления, для установки третьими лицами точечных объектов (антенны, иные аналогичные объекты) годовая арендная плата за каждый размещаемый объект устанавливается в размере 1800 (одна тысяча восемьсот) законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда.
При передаче части конструктивных элементов недвижимого имущества, закрепленного за муниципальными учреждениями г.Челябинска на праве оперативного управления, для размещения торговых автоматов, блоков питания, терминалов приема платежей, выдачи денежных средств, иных подобных объектов годовая арендная плата за каждый размещаемый объект устанавливается в размере:
1) шестьдесят законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения торговых автоматов на площади до 2 м2;
2) семьдесят законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения терминалов приема платежей, выдачи денежных средств, иных подобных объектов на площади до 2 м2;
3) семьдесят пять законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения торговых автоматов на площади более 2 м2;
4) восемьдесят законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения терминалов приема платежей, выдачи денежных средств, иных подобных объектов на площади более 2 м2.
Предоставление особых условий аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Челябинска, осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.
Подобный подход представляется не вполне оправданным. Трудно понять почему, например, для школьной столовой, расположенной на окраине, арендная плата должна быть почти такой же, как для остальных арендаторов, а в центре города - уменьшенной минимум в 5 раз. Анализ проводившихся изменений в методиках расчета арендной платы свидетельствует о постоянном уменьшении льгот и льготных категорий арендаторов.
Таким образом, часть арендаторов имеют льготные условия по разовым постановлениям Главы города или приказам председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям. Лучше было бы предусмотреть в методике специальный коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на арендуемой площади, если ему так или иначе ежегодно предоставляются льготы.
Значительные потери бюджета за счет предоставления льгот по величине арендной платы, особенно в центре города, требуют определенной корректировки подходов к льготированию. Представляется, что исчерпывающий перечень категорий льготников должен устанавливаться нормативным актом города. Это позволит исключить предоставление льгот отдельными постановлениями и приказами. Следует отметить, что вид деятельности арендатора действующей методикой учитывается только с целью предоставления льгот. Данное обстоятельство, как представляется, противоречит требованиям определения оптимального размера арендной платы, который бы обеспечивал достижение баланса интересов арендатора и арендодателя.
Проведенное исследование выявило довольно значительную сменяемость арендаторов. Кроме того, по удобству коммерческого использования перечисленные объекты могут быть отнесены к числу наилучших в городе. Здания и помещения муниципальной формы собственности с подобным уровнем комфортности в центре города отсутствуют. Следовательно, имеются все основания полагать, что среднее значение величины арендной платы по рассмотренным объектам является предельным и существенно превышает оптимальный размер оплаты за использование муниципального имущества.
Обследование размеров арендной платы для всех основных территориальных зон города с целью выявления оптимальной величины оплаты за аренду муниципального имущества имеет смысл проводить на регулярной основе. В тоже время, даже самые подробные обследования и коэффициенты не обеспечат решение проблемы определения оптимальной величины арендной платы для каждого конкретного арендатора и каждого объекта. Представляется, что более точное определение баланса интересов арендодателя и арендатора возможно лишь на основе широкого развития конкурсных начал при определении арендаторов муниципального имущества.
С 2003 года, когда выкуп, как способ приватизации нежилых помещений был заменен другими способами приватизации, количество конкурсов на право сдачи в аренду нежилых помещений значительно сократилось. До настоящего времени практика проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду муниципального имущества не получила широкого распространения. Одним из препятствий для развития конкурсных начал является отсутствие необходимой гласности при сдаче в аренду муниципальных объектов. Как показывает практика, потенциальные арендаторы обычно не осведомлены ни об условиях аренды, ни о наличии свободных, либо высвобождающихся помещений.
В апреле 2010 года Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Челябинска проводил 5 земельных аукционов, по результатам которых 108 земельных участков приобрели себе новых хозяев[45].
Я согласен с точкой зрения Юрия Александровича Петрова (руководителя ФАУГИ), который считает, что Администрация города, в частности комитет по имуществу, должен разработать новое положение о сдаче в аренду нежилых помещений, более оперативное и прозрачное для участников этого процесса. Тем более, что успешные модели управления муниципальным имуществом функционируют в других городах, например в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. Почему бы не перенять положительный опыт?
В частности, в Нижнем Новгороде вопросами сдачи муниципальной собственности в аренду занимается специальная городская комиссия по использованию помещений муниципального нежилого фонда. Она выполняет функции конкурсной комиссии по рассмотрению заявок претендентов на заключение договоров аренды. Срок рассмотрения заявления составляет 10 дней. В случае положительного решения комиссии комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода принимает решение о предоставлении помещения в аренду и заключает договор с арендатором.
Такая схема способствует контролю за использованием и сохранностью муниципального имущества и формированию устойчивого источника пополнения средств городского бюджета[46].
Заключение
В данной работе на основе материалов федерального, регионального законодательства и договорной практики, были рассмотрены и определены: понятие, роль и место аренды в пополнении бюджета и стимулировании развития экономики; деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по сдаче внаем муниципальной недвижимости.
Как показало проведенное исследование в сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений имеются определенные проблемы:
а) финансовая проблема. Приемка объектов в муниципальную собственность не сопровождается передачей доходов в бюджет для их содержания;
б) проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. Реально же, имущество передается в ветхом состоянии, требующее капитального ремонта или даже сноса;
в) передача «доходных» объектов. При передаче из собственности субъекта РФ в муниципальную собственность отдельных «доходных» объектов, жизненно важных для территории (гостиницы, рестораны, аптеки и т.п.), региональные власти по понятным причинам часто препятствуют этому. Поскольку закон здесь на стороне местного самоуправления, то самым надежным способом решения вопроса является обращение в суд. Но эти тяжбы занимают много времени, в течение которого эффективность эксплуатации объектов снижается.
2.Нет четкого определение условий сдачи в аренду и обоснованное установление и дифференциация ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества.
3. Проблемы приватизации жилья. Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы все жители стали собственниками своих жилых домов и квартир. Но население, несмотря на бесплатность, приватизировало лишь чуть более половины жилищного фонда. Основной причиной этого являются опасения снятия частного жилья с бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения данной проблемы является создание одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья путем согласования платы за жилье и налога на имущество, а так же содействием созданию товариществ собственников жилья.
В ходе рассмотрения сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений на примере Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям, было выявлены следующие недочеты:
1. Нет четко закрепленного в законодательстве понятия «нежилое помещение», что создает путаницу при определении, что же относится к нежилым помещениям. Поэтому необходимо в законодательном порядке определить значение термина «нежилое помещение» и внести изменения в существующие нормативно-правовые акты, затрагивающие названную проблематику.
2. Не установлены конкретные формы платы, а также порядок и сроки предоставления арендных платежей.
3. Проблемы, связанные с передачей объектов в муниципальную собственность. Надо решить вопрос о дополнительных доходах в бюджет, для преодоления проблемы финансирования при передачи объектов в муниципальную собственность возможно за счет повышения арендной платы определенным категориям арендонанимателей.
4. Поиск балансов интересов между желанием увеличить доход бюджета от аренды и опасностью свертывания социально значимых видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Следует разработать систему льгот и привилегий и как говорилось выше провести дифференциацию ставок арендной платы в зависимости от района расположения и вида деятельности.
5. Определение целесообразности приватизации объектов в сравнении с арендой. Считаю рациональным доходные объекты сдавать в аренду, так как арендная плата будет постоянно пополнять бюджет, и в связи с инфляцией со временем возможно будет расти, а убыточные -включать в план приватизации, дабы избежать их простоя.
6. Отсутствие полного реестра, а точнее кадастра муниципального имущества (есть объекты, не включенные туда).
7. Нет реестра нежилых помещений, которые не подлежат приватизации.
8. Мало информации по аренде помещений. На сайте http://www.cheladmin.ru не найти вкладку недвижимость.
9. Кроме того считаю целесообразным предоставлять отсрочку по аренде пока ведется ремонт помещений т.к. они зачастую находятся в убогом состоянии)
Всё вышесказанное приводит к выводу, что сдача в аренду нежилых помещений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений, а также большое отношение в пополнении бюджета и стимулировании экономике. Поэтому его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.
Список использованных источников и литературы:
1. Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г.№14-ФЗ // Российская газета. 1996. 6 февраля.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС КонсультантПлюс. 2007.
4. Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области: Закон Челябинской области от 28 октября 2004 № 300-ЗО // Южноуральская панорама. 2004. 13 ноября.
5. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 № 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
6. Комментарий Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. № 4. С. 19 – 35.
7. Комментарий к Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (постатейный). Афонина А.В. // СПС КонсультантПлюс. 2008.
2. Литература
8. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504с.
9. Борисов А.Б. Большой экономический словарь.-М.: Книжный мир,2002.-895с.
10. Гражданское право:учеб.: в 3 т. Т.2. – 4-е изд.,перераб. и доп. / Е.Ю.Валявина, И.В.Елисеев [и др.]; отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.-М.: ТК Велби,Изд-во Проспект,2005.-848с.
11. Гражданское право:учеб. / С.С.Алексеев, Б.М.Гонгало, Д.В.Мурзин [и др.]; под общ.ред.чл.-корр.РАН С.С.Алексеева.-2-е изд.,перераб. и доп.-М.: Проспект; Екатеринбург:Институт частного права,2009.-528с.
12. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. № 1. С. 45 – 50.
13. Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001.
14. Емелькина И.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2003. - № 1. - С.24-29.
15. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. № 2. С. 14-16.
16. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С. 96-102.
17. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. №10. С.121-127
18. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. № 12. С. 34.
19. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48-54.
20. Макеев П.В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. №2. С. 364-369
21. Макеев П. В. Об определении понятия нежилого помещения // Хозяйство и право. 2009. №6. С.99-104.
22. Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. № 4. С. 35-37.
23. Пиджаков А.Ю., Нечуйкина Е.В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право. 2004. № 2. С. 47-48.
24. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 83-87.
25. Талапина Э.В. Управление государственной собственностью.-СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс»,2002.-455с.
26. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н.В.И.Кошкина.-Издание расшир. и доп.-М.:ЭКМОС,2002.-664с.
27. Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2006.
28. Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2006.
29. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3. С. 41.
30. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336с.
3. Интернет-источники
31. Постановление от 13 января 2010г. № 4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год». URL: Официальный сайт Администрации г.Челябинска http://www.cheladmin.ru (дата обращения: 17.05.2010).
32. Челябинцам продадут 108 земельных участков под коттеджи. Ершова М. URL: Официальный сайт «Комсомольской Правды» Челябинской области http://chel.kp.ru/ (дата обращения: 19.05.2010).
33. Интервью с руководителем Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ю.А. Петровым // URL: Официальный сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом http://www.rosim.ru/ (дата обращения: 18.05.2010).
34. Пономарева А. В 2009 году доходы бюджета Челябинска снизились на 13% // URL: Официальный сайт Агентства новостей «Доступ» http://dostup1.ru/ (дата обращения: 19.05.2010).
