ВВЕДЕНИЕ

Одна из главных проблем в нынешних условиях – обеспечение стабильного функционирования денежной системы, составной частью которой является денежно-кредитная политика. В настоящее время ситуация в кредитной сфере определяется двумя факторами. Во-первых, кризисными процессами в экономике, во-вторых, недостаточной обработанностью самих кредитных отношений.

К началу экономических реформ в России свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ, начиная 2003 годом, в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности.

Как правило, долгосрочное кредитование предоставляется для осуществления капитальных вложений компаний, их технического переоборудования или расширения производства, для ведения строительства или реконструкции зданий и сооружений, создания интеллектуальных ценностей или научно-технической продукции.


1 ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Классификация заемщиков и объектов долгосрочного кредитования

В условиях перехода к рыночным отношениям возрастает роль долгосрочного кредита как источника денежных средств в формировании и совершенствовании основных фондов народного хозяйства. Он используется на капитальные вложения производственного и непроизводственного назначения.

Перечень объектов долгосрочного кредитования очень разнообразный. Так, у предприятий и хозяйственных организаций, независимо от форм собственности, это затраты на техническое перевооружение, реконструкцию и расширение производства, на строительство объектов непроизводственного назначения и на приобретение оборудования, не входящего в сметы строек. Долгосрочный кредит используется также при строительстве новых предприятий и сооружений, имеющих важное народно-хозяйственное значение.

Важным элементом выдачи кредита является определение объекта кредитования. В мировой практике основным объектом долгосрочного кредитования выступает ипотека. Ипотечный кредит выдается под залог недвижимости - земли и строений, производственного и жилого назначения. Из всего многообразия объектов кредитования можно выделить две основные группы:

-       производственные ссуды;

-       ссуды на потребительские цели.
1.2   Особенности оформления долгосрочных кредитных сделок

Оформление кредитной сделки происходит путем заключения кредитного договора между кредитором и заемщиком. В кредитном договоре определяются основные условия выдачи ссуды: цель, сроки, размер и цена кредита; режим использования ссудного счета, порядок погашения суммы основного долга и процентов по нему (с учетом пробега документов, если заемщик не имеет расчетного счета в данном банке); виды (если кредит не является бланковым) и формы проверки обеспечения; объем информации, предоставляемой заемщиком; обязанности и ответственность сторон, а также прочие условия.

В зависимости от условий банка на заемщика могут возлагаться различные дополнительные платежи: за рассмотрение его заявки на оформление кредита, за обслуживание кредита, единовременная комиссия банку и др.
1.3 Экспертиза и оценка экономической эффективности инвестиционных проектов

Экспертиза инвестиционного проекта проводится для того, чтобы рассчитать эффективность инвестиционных проектов и их рискованность.

Анализ инвестиций происходит в несколько этапов:

-       составление перечня альтернативных инвестиций;

-       прогноз денежных потоков для каждого варианта;

-       прогноз данных для расчетов барьерных ставок и уровня реинвестирования и проведение необходимых расчетов;

-       расчет параметров инвестиционного проекта;

-       анализ чувствительности инвестиционных проектов;

-       окончательное сравнение альтернативных инвестиций;

-       при необходимости - анализ изменения платежеспособности предприятия;

-       послеинвестиционный анализ.

Статические методы оценки инвестиционных проектов.

Если в качестве альтернативного варианта рассматривать вложение планируемых инвестиционных денежных средств в банк, то общая формула расчета будущего значения депозита (формула сложного процента) примет вид:

,                                                   (1)

где FV (Future Value)- будущая величина депозита;

PV (Present Value) - текущая, или современная, величина вложений;

К - прибыльность на инвестиции(%);

n- число стандартных периодов.

Формула связи между номинальной и реальной банковскими ставками имеет вид:

N= (1+I)*(1+R)-1 - зависимость номинальной ставки от реальной

R= (N-I)/ (1+I) - зависимость реальной ставки от номинальной

где I - уровень инфляции

Если рентабельность инвестиций (она описана ниже) выше процентной ставки банка, то это свидетельствует о целесообразности осуществления данного проекта, в противном случае деньги лучше положить в банк и ожидать дивиденды.

В случае получения денежных средств в кредит, полученная расчетная экономическая прибыль должна быть уменьшена на величину уплачиваемых процентов, определяемых по формуле:

                                               (2)

где  - сумма погашенного долга и уплачиваемых процентов в году t,

t =1, 2… Т;

К-сумма кредита

T-срок, на который предоставлен кредит

Е - процент кредита.

Правая часть формулы с точки зрения кредитора не должна быть меньше, чем левая, иначе ему не выгодно отдавать свой капитал в кредит, а с точки зрения заемщика (в данном случае предприятия) - правая часть не должна быть больше левой, поскольку в противном случае ему придется отдавать больше денежных средств, чем он их получил. Их интересы удовлетворяются, если выполняется равенство и обеспечивается обмен суммы кредита на эквивалентные этой сумме платежи.

Динамические методы оценки инвестиционных проектов.

Одним из показателей эффективности инвестиций является динамичность инвестиционного процесса и связанная с ней неравномерность разновременных затрат и результатов. Динамичность процессов, связанных с реализацией инвестиционного проекта, означает, что характеристики входящих в него объектов, затрат и результатов не остаются постоянными, а варьируются во времени. Процесс выражения «будущих рублей» в виде эквивалентных им «сегодняшних рублей», т.е. приведение будущей стоимости инвестиций к началу расчетного периода называется дисконтированием. Альтернативный метод называется компаундингом (вычисление будущей стоимости - приведение к концу расчетного периода). Задача дисконтирования сводится к тому, чтобы определить, сколько реально стоят будущие поступления в «сегодняшних деньгах» с учетом рисков, инфляции, альтернатив.

Коэффициент дисконтирования определяется:

.                                                               (3)

Коэффициент приведения для компаундинга:

,                                                               (4)

где Е-ставка дисконтирования (желаемая норма прибыли)

t - периоды реализации проекта.

Метод дисконтирования является базой всех современных методов инвестиционного анализа.

Метод оценки капитальных активов (бета-модель), который применяется для денежного потока собственных источников (капитала) и использует следующие формулы для нахождения ставки дисконтирования:

,                                                       (6)

где R — требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;

Rf — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент бета, отражающий относительную рискованность

конкретного инвестиционного проекта по сравнению с инвестированием в

 среднерыночный пакет акций (обычно 0 < /3 < 2);

Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

1.4 Виды обеспечения долгосрочных кредитов

Одним из способов обеспечения по долгосрочным кредитам может выступать залог. Кредитор в данном случае имеет право при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог сохраняет силу и при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу. К основным видам долгосрочных кредитов под залог относятся:

-       кредит под залог движимых имуществ;

-       кредит под залог недвижимостей.
1.5 Расчет процентов по сделкам долгосрочного кредитования

Ссудный процент - это цена кредита. Ставка процента определяется как отношение суммы годового дохода, полученного за кредит к его сумме. Например, сумма предоставленного кредита равна 100 тыс. руб., а годовой доход 16 тыс. руб., то процентная ставка по кредиту составит 16% (16 000: 100 000 х 100%). Процентная ставка отражает соотношение спроса и предложения на рынке кредитных ресурсов и зависит от целого ряда факторов.

Процент за кредит, существующий в различных видах, можно классифицировать по:

1)     типам банков - Центробанка, банков и небанковских организаций;

2)     формам и видам кредита - процент по кредитам Центробанка и межбанковским кредитам, процент по банковскому и коммерческому кредиту, процент по государственному и межгосударственному кредиту, процент по ипотечному и лизинговому кредиту, процент по прямым и портфельным инвестициям;

3)     срокам кредита - процент по краткосрочным, среднесрочным и долгосрочным кредитам.

Различают также простые и сложные проценты.

Простые проценты определяются по следующей формуле:

                                               (7)
где Оп - объем платежей заемщика по кредиту;

Д - долг;

Ск - срок кредита в годах или отношение периода пользования кредитом в днях к 360 или 365 дням;

Пс - процентная ставка.

Для определения сложных процентов применяется следующая формула:

При фиксированной ставке –

                                              (8)

При плавающей ставке -

                           (9)
Коммерческие банки при установлении платы за кредит учитывают:

-       базовую ставку процента по ссудам, предоставляемым коммерческим банкам ЦБ (ставку рефинансирования);

-       среднюю процентную ставку по межбанковскому проценту (МИБОР);

-       среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим вкладчикам;

-       структуру кредитных ресурсов банка (чем выше доля привлеченных средств, тем дороже должен быть кредит);

-       процентные ставки за рубежом;

-       конкуренцию на рынке кредитных услуг.

Оценив кредитоспособность заемщика, банку необходимо устанавливать процентную ставку по кредиту на уровне, немного превышающем свою базовую ставку.
1.6 Порядок погашения кредита и процентов.

Погашение кредита производится ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора. Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором.

Погашение задолженности по кредиту и уплата процентов и неустоек производится:

-       - в рублях — наличными деньгами через кассы учреждений СберЦБ РФ; переводами через предприятия связи; перечислением со счетов по вкладам; посредством удержания из заработной платы, пенсии и т.д.;

-       - в иностранной валюте — перечислением со счетов по валютным вкладам.

Суммы, вносимые (перечисленные) заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

-       на уплату срочных процентов;

-       на погашение просроченной задолженности по ссуде;

-       на погашение срочной задолженности по ссуде.

При не поступлении от заемщика платежей до окончания календарного месяца суммы не внесенных в срок платежей в последний день месяца относятся на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.
1.7 Условия финансирования и их отражение в договоре

Учреждения финансирующих банков заключают с инвесторами кредитные соглашения, где предусматривают цель предоставления государственного кредита, его объем и сроки возврата. Общий срок пользования государственным кредитом не должен превышать семи лет, в том числе:

-       срок выборки ссуды - не более 3-х лет (в отдельных случаях 5 лет),

-       льготный срок до начала погашения кредита - 1 год и срок погашения - не должен превышать 3-х лет;

Для открытия финансирования в банк предоставляются следующие документы:

-       Копии сводных смет – расчетов стоимости строительства;

-       Планы капитального строительства;

-       Договоры подряда при подрядовом способе выполнения работ.

Контроль над целевым использованием инвесторами государственного кредита, а также за своевременным его возвратом в государственный бюджет осуществляют финансирующие банки и Министерство финансов.


2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ ПО ОРГАНИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Задание 1

ООО «Мега-опт» занимается оптово-розничной торговлей товаров народного потребления. В течение пяти лет ее возглавляют два директора, которым принадлежат 50% акционерного капитала.

Около двух лет тому назад ООО начало испытывать трудности и по состоянию на 31 декабря отчетного года имело убытки, несмотря на то, что директора уменьшили свое жалование.

ООО «Мега-опт» просит долгосрочный кредит на покупку однопрофильного филиала конкурента в размере 1000 тыс. руб. под 10% годовых на 10 лет. Конкурент выходит на пенсию. Наследников у него нет, поэтому он продает дело.

Требуется:

1.     Оценить финансовое положение компании.

2.     Принять решение о выдаче венчурного кредита на покупку филиала.

3.     Оценить перспективы развития фирмы.

Решение

1)                На основании бухгалтерского баланса, предложенного в Приложении 1, и отчета о прибылях и убытках, представленного в Приложении 2, проведена оценка финансового положения ООО «Мега-опт».

Показатели	На начало отчетного периода	На конец отчетного периода	Изменения, (+, -)	Нормативное значение
Показатели ликвидности
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,18	0,15	-0,03	0,2-0,25
Коэффициент быстрой ликвидности	0,79	1,02	0,23	0,7-1,0
Коэффициент текущей ликвидности	0,92	1	0,08	2 и выше
Показатели финансовой устойчивости
Коэффициент автономии (независимости)	-0,08	0,02	0,1	≥0,5
Коэффициент финансовой зависимости	1,08	0,98	-0,1	≤0,5
Коэффициент соотношения собственных и заёмных средств	-	-	-	≤1
Показатели деловой активности
Фондоотдача	-	-	-	-
Коэффициент оборачиваемости оборотных средств	7,15	7,2	0,05	-
Продолжительность одного оборота	50,35	44,44	-5,91	-
Показатели финансовых результатов
Рентабельность активов	58,78	83,36	24,58	-
Рентабельность продукции	8,96	13,09	4,13	-
Рентабельность продаж	8,22	11,58	3,36	-

Показатель	начало года		конец года
	факт.	баллы	факт.	баллы
Рентабельность активов	58,78	35	83,36	35
Коэффициент текущей ликвидности	0,92	0	1	0
Коэффициент автономии	-0,08	0	0,02	0
Баллы		35		35

SUM = X * % * n                                                 (10)

SUM = X * (1 + %)ⁿ                                            (11)