Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Ипотека – это залог недвижимости. Общая схема ипотеки следующая - кредитор выдает сумму на приобретение недвижимости. Заемщик приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенная недвижимость оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.

Ипотека регулируется федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Термины «кредит» и «ипотека» различаются принципиально: кредит - это деньги, которые банк выдает Вам в обмен на некий залог, этот залог и есть ипотека.

Ипотечный кредит - кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей.

В выдаче ипотечного кредита принимает значительное количество организаций. Банки проверяют платежеспособность заемщика; страховые компании страхуют риски, возникающие в процессе выдачи кредита; оценочные компании помогают оценить рыночную стоимость квартиры.

Особенности ипотечного кредита:

• Срок выдачи кредита от 6 месяцев до 27 лет.

• Проценты за приобретаемое жилье составляют до 95 %.

• Приобретаемая квартира автоматически становится залогом.

• Первоначальный взнос составляет от 5 до 40 % от стоимости квартиры.

• Платежи по кредиту не должны превышать 30-35 % ежемесячного дохода заемщика.

• Ипотечный кредит погашается ежемесячными равными платежами, включающими в себя проценты по кредиту и часть основного долга.

• При предоставлении кредита учитываются следующие доходы заемщика: заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие за последние 2 года.

Преимущества ипотечного кредита:

·         Ипотека - это возможность получить жилье в собственность, как только банк даст разрешение на получение кредита.

·         Ипотечный кредит погашается в течение достаточно долгого срока – от 5 до 40 лет в зависимости от выбранной программы.

·         Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту по величине сопоставимы с той суммой, которая обычно выплачивается за аренду жилья. Разница состоит в том, что ипотека избавляет Вас от необходимости отдавать деньги за «чужое» жилье и дает Вам возможность вкладывать их в собственную недвижимость.

·         Арендуя жилье, Вы можете оформить только регистрацию по месту жительства. Приобретая жилье по ипотеке, Вы получаете возможность оформить официальную прописку, а также прописать в квартире членов Вашей семьи.

·         Сегодня на рынке отмечается стабильный рост цен на недвижимость (в год от 15 до 30%). Приобретая недвижимость по ипотеке, Вы выгодно распоряжаетесь своими денежными средствами.

·         Ипотека дает возможность на получение солидной налоговой льготы (сумма до одного миллиона рублей выводится из-под налогообложения).
Минусы ипотечного кредитования:

·        Проценты по кредиту составляют иногда до 100 % от стоимости квартиры.

·        при внесении первоначального взноса Вам потребуется дополнительная сумма на сопутствующие расходы.

·        разные банки учитывают разные виды Ваших доходов.

·        иметь официальное место работы просто необходимо. Причем стаж на данном месте должен составлять не менее 6 месяцев.

·        банки могут потребовать поручителей.
КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

ЧАСТЬ I

При выборе кредитора, прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее:

·   возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);

·   доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);

·   действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).
Нужно иметь в виду, что кредитная организация не выдаст сумму, равную стоимости квартиры. Максимум, на который может рассчитывать заемщик – кредит в размере от 70 % до 95 % от стоимости жилья. Сумма зависит не только от банка, но и от стоимости квартиры, Ваших доходов, престижность Вашей компании и должности, которую Вы в ней занимаете и многих других факторов.
Стандартная величина первого взноса – от 0 до 30% от суммы покупки.
Величина процентной ставки зависит от способа подтверждения доходов, выбранного кредитного продукта (квартира, коттедж и т.д.), а также срока кредитования. Минимальная процентная ставка на 10 лет – 9,5%, а на 20 лет – 10%. Ставка по кредиту может быть плавающей (естественно, по вашему желанию). То есть она может меняться в зависимости от ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR).
Банк накладывает ряд ограничений. Чаще всего банки отказываются кредитовать ветхое или аварийное жилье, а также новостройки на этапе котлована. По ипотеке нельзя купить долю квартиры, а также квартиру с сомнительной юридической историей.

Ваша кандидатура будет рассматриваться на получение ипотеки, если вы молоды (от 20 до 40 лет), получаете относительно высокую «белую» зарплату (от $1000) и имеете стаж работы на своем предприятии от полугода.

Вам потребуются следующие документы: копия паспорта, трудовой книжки, справку о доходах с места работы. Все остальные документы желательны, но необязательны.
7. Проходим андеррайтинг.

Андеррайтинг - процедура проверки банком платежеспособности заемщика.

Никаких шансов на кредит нет у безработных и неквалифицированных рабочих, а также мужчин, не служивших в армии, а также у тех, кто получил отвод у страховщиков по причинам медицинского характера, а также у лиц, с судимостью по определенным статьям.
8. Получаем решение кредитного комитета, которое действительно в течение трех месяцев.

9. Ищем квартиру. Согласуем ее с банком.

Проверяем состояние и юридическую чистоту (титул) квартиры.
10. Оформляем страховку. Заполняем предельно честно анкету у страховщика. Знайте, что страхуется сумма кредита, увеличенная на 10%.



Этапы ипотечной сделки

1. Подписываем кредитный договор с банком.

После этого банк переводит деньги на счет клиента (как вариант – закладывает в депозитарную ячейку). На этот же счет клиент может внести и первоначальный взнос.

Потом подписывается договор с продавцом жилья – о приобретении квартиры. В нем должны быть прописаны не только условия покупки квартиры, но и все условия залога, то есть обязательства клиента перед банком.
2. Регистрируем сделку

Понадобится три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением в виде залога.
Данные статистики показывают, что около 80% населения нашей страны и Кузбасса в частности нуждается в улучшении жилищных условий.

В Кемеровской области ипотекой занимаются региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, жилищно-строительные кооперативы, а также работающие с физическими лицами банки.

Также оформить ипотеку можно через агентство недвижимости. К примеру, работающий в Кемерове банк “АГРОПРОМКРЕДИТ” или новокузнецкий “Кузнецкбизнесбанк” работают с желающими получить кредит на покупку недвижимости заемщиками только через риэлтерские агентства. Суть схемы заключается в том, что риэлтеры доводят информацию о возможности приобретения жилья в рассрочку до своих клиентов и тем самым “продвигают” услуги банка, а также информируют потенциальных заемщиков об основных условиях предоставления кредита, что снижает нагрузку на работников банка. Кроме того, риэлтеры берут на себя составление пакета документов, связанных с куплей-продажей жилья.

А в последние время во взаимоотношения выдающего ипотечный кредит банка и заемщика начинает включаться еще один участник – строительная компания. Традиционно ипотечные кредиты выдавались на покупку жилья на вторичном рынке, и залогом служила уже построенная квартира. Но, начиная с конца 2003-начала 2004 года, отдельные банки начинают осуществлять инвестиции в строительство жилья, предназначенного для приобретения через ипотеку, или же готовятся к запуску таких программ. При реализации данной схемы основной риск несет банк, который оплачивает застройщику полную стоимость еще не построенной квартиры, а в случае невыполнения заемщиком долговых обязательств предпринимает меры по взысканию предмета залога. До тех пор, пока жилье находится в процессе строительства, залогом являются как поручительства физических или юридических лиц, так и право выкупа строящейся квартиры. Как только квартира будет сдана в эксплуатацию, заемщик регистрирует право собственности на жилое помещение с обременением ипотекой, и предметом залога становится сама квартира. Иными словами, он не может продать, завещать или отдать в залог приобретенное в рассрочку жилье до тех пор, пока не погасит полную стоимость кредита.

Приведем сравнительный анализ условий предоставления ипотечного кредита банков и финансово-кредитных организаций Кемеровской области.
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой.

2. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования требуют при их решении использовать программный подход

3. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.