В Древней Греции словом «ипотека» называли специальную табличку, которую устанавливал кредитор на земле должника. На табличке было написано, что если должник вовремя не возвращает долг, то его земля переходит в собственность кредитора.

В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров. Однако, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, остается минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жильё и практически полностью ушли с рынка новостроек. Ситуация выправляется с общим оздоровлением экономики, надеемся что в ближайшие годы количество предложений на рынке ипотечных кредитов резко возрастет, а их привлекательность для потребителя будет улучшаться.

Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. 

Ипотека, ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Вы передаете деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

Сегодня банковское законодательство защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку отзывом лицензии, стоимостью несколько десятков тысяч долларов. И все же, обращайтесь в проверенные учреждения: сколько лет на рынке существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк? На эти вопросы подробно ответят специалисты «горячей линии» или консультанты. Обратитесь в несколько банков и сравните предлагаемые ипотечные программы – таки образом Вы подберете оптимальный вариант ипотеки. Если у Вас нет времени или достаточных знаний, обратитесь к брокерам, они помогут решить все вопросы.

Аннуитетный платеж – наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях - в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.

На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуются прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Программа ипотечного кредитования для железнодорожников Желдорипотека

Жилищно-ипотечная программа для сотрудников – это часть социальной политики ОАО «РЖД». ЗАО «Желдорипотека» - это ее дочерняя структура. Ипотечную программу совместно с нами реализуют другие структуры ОАО «РЖД», аккредитованные банки и страховые компании.

За время существования программы более 17 тысяч семей сотрудников ОАО «РЖД» сумели приобрести новое жилье на самых льготных условиях


Организация, созданная в феврале 2001 года, в настоящее время занимается реализацией жилищной ипотечной программы по поручению Министерства путей сообщения.

Старт программе был дан в марте 2001 года закладкой первого камня фундамента жилого дома в г. Железнодорожный на улице Пионерской.

В рамках программы, каждая семья имеет право приобрести в ЗАО "Желдорипотека" квартиру на следующих условиях: уплатив первоначальный взнос не менее 15% от стоимости квартиры и получив ипотечный кредит в ТрансКредитБанке в размере не более 85% от стоимости квартиры на срок до 15 лет под 10% годовых в рублях.

C начала марта 2010 года ТрансКредитБанк существенно улучшил условия коммерческого ипотечного кредитования сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Первоначальный взнос по ипотечному кредиту снижен с 20% до 10% . Ставки снижены на величину от 1,5 до 3,5 % годовых в зависимости от вида недвижимости и размера первоначального взноса и составляют теперь 12,5-13,5 % годовых.

Нововведения обусловлены стремлением банка сделать ипотеку максимально доступной для работников железнодорожной отрасли.

ТрансКредитБанк является стратегическим партнером ОАО «Российские железные дороги». Клиентами банка являются 17 железных дорог России, имеющие статус филиалов ОАО «РЖД», и большая часть отечественных предприятий и организаций железнодорожного транспорта.

По объемам основных финансовых показателей ТрансКредитБанк стабильно входит в число двадцати крупнейших российских кредитных организаций.


Условия ипотеки: взносы, сроки, ставки
Размер первоначального взноса – 10%, ставка по кредиту – 14% годовых в рублях, срок предоставления кредита – 15 лет. Но самое главное – предоставляется субсидия в виде компенсации части процентной ставки. Размер этой поддержки – 12% годовых, т.е. сам сотрудник выплачивает только 2%. Для молодых специалистов условия еще благоприятнее – нет первоначального взноса, а субсидия полностью покрывает ставку.

Если в период выплаты ипотечного кредита рождается ребенок, то сотрудник может рассчитывать на безвозмездную субсидию за счет собственных средств ОАО «РЖД» в размере стоимости 10 кв. м общей площади квартиры. При рождении второго ребенка – 14 кв. м, при рождении третьего и каждого последующего ребенка – в размере стоимости 18 кв. м общей площади. Единственное условие – субсидия не может превышать остатка задолженности по оплате жилья.

Согласно «Положению о молодом специалисте ОАО «РЖД»» к данной  категории работников компании относятся выпускники образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования очной формы обучения в возрасте до 30 лет, принятые на работу в ОАО "РЖД" в год окончания учебы в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста или на основании направления, выданного учебным заведением по согласованию с ОАО "РЖД". Статус молодого специалиста сохраняется на протяжении 3 лет.
Что касается домов, то в основном это жилье на первичном рынке в домах, в строительстве которых, наша компания принимает участие. Мы работаем практически во всех регионах страны. По данным на конец прошлого года, количество наших объектов составило около 200 в более чем 100 городах.

По итогам проведенного конкурса ОАО «РЖД» подписало соглашения о сотрудничестве по ипотечному кредитованию работников со следующими банками: ОАО «ТрансКредитБанк», ЧитаПромстройбанк, ОАО «МеТраКомБанк», ООО «Востокбизнесбанк», Банк «Юго-Восток», Банк «Возрождение», КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО), АБ «Газпромбанк» (ЗАО). Ипотечный кредит, полученный в одном из указанных банков по программе ипотечного кредитования ОАО «РЖД», может быть субсидирован при условии, если руководство вашего филиала ОАО «РЖД» подписало и направило в банк необходимые документы не субсидию.

Ставка субсидирования

Ставка субсидирования работников ОАО "РЖД" по выдаваемым ипотечным кредитам равна:

• для работников ОАО "РЖД" – 7,5%;
• для молодых специалистов – 8,5%.

При этом ставка ипотечного кредитования банком ОАО "ТрансКредитБанк" и его аффилированными банками равна:

• для работников ОАО "РЖД" – 12,0%;
• для молодых специалистов – 10,5%.

В связи с этим кредитная нагрузка на работников ОАО "РЖД" составит:

• для работников ОАО "РЖД" - 4,5% годовых;
• для молодых специалистов - 2,0% годовых.

Если железнодорожник уволился
При увольнении сотрудник теряет право на получение корпоративной поддержки и выплачивает кредит на общих условиях.

Если это произошло не по вине сотрудника, например, он тяжело заболел или умер, то тогда в действие вступает страховка. Оформление договора страхования является обязательной составляющей получения ипотечного кредита в любом банке, и жилищно-ипотечная программа ОАО «РЖД» не исключение. Договор страхования компании «ЖАСО», уполномоченной банками-участниками программы, включает следующее:
- страхование жизни заемщика,
- страхование нетрудоспособности заемщика (несчастный случай, заболевание),
- страхование недвижимого имущества (конструктивных элементов квартиры, исключая внутреннюю отделку).
Страховой договор заключается сроком на 1 год, с условием дальнейшего непрерывного продления в течение всего срока действия кредитного договора с банком.

Банк «Санкт-Петербург» г. Санкт-Петербург

Ипотечные программы банка

Ипотечный кредит на первичном рынке (до 15 лет)

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 15 лет	от 20%	250 000 - 15 000 000р.	14%-14,25%
eвро	от 1 до 15 лет	от 20%	от 0€	10,5%-10,75%
доллары	от 1 до 15 лет	от 20%	от 0$	11,5%-11,75%

Кредит на приобретение жилья в рамках городской ипотечной программы

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 3 до 25 лет	от 30%	300 000 - 4 000 000р.	10,8%-12,72%

Ипотечный кредит на первичном рынке

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 20%	250 000 - 10 000 000р.	12,25—13%
eвро	от 1 до 25 лет	от 20%	250 000€	10,5—11%
доллары	от 1 до 25 лет	от 20%	250 000$	11,5—12%

Ипотечный кредит на вторичном рынке

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 20%	250 000 - 10 000 000р.	12,25—13%
eвро	от 1 до 25 лет	от 20%	7 000€	10,5—11%
доллары	от 1 до 25 лет	от 20%	7 000 - 300 000$	11,5—12%

Программа "Молодая семья " в Санкт-Петербурге

Общее описание Программы

Целевая программа Санкт-Петербурга для молодых семей - "Молодежи – доступное жилье" утверждена законом Санкт-Петербурга от 26.04.2001 №315-45 и рассчитана на период с 2001 по 2010 гг. Основная цель Программы - облегчить процедуру строительства (реконструкции) и приобретения благоустроенных квартир молодежью, в том числе на льготных условиях.

Непосредственную реализацию Программы осуществляет специально созданное для этих целей Администрацией города в 2002 году некоммерческое партнерство "Центр по строительству жилья для молодежи" - оператор программы, в состав учредителей которого вошел с правом решающего голоса при принятии управленческих решений Санкт-Петербург.

Согласно Программе, до конца 2010 года предполагается ввести в эксплуатацию более 80 тыс. кв. м жилья. Учитывая, что одним из источников финансирования Программы являются средства бюджета Санкт-Петербурга, стоимость приобретаемого по Программе жилья ниже рыночной приблизительно на 15 - 20%. С 2007 по 2010 год Программа должна перейти на самофинансирование за счет текущих выплат ее участников, реинвестируемых в строительство (реконструкцию) жилья – денежные средства молодых граждан (участников программы) аккумулируются на специальном счете и в течение пяти лет вместе со средствами, поступающими из бюджета Санкт-Петербурга на реализацию Программы, направляются исключительно на строительство (реконструкцию) жилья для молодежи, что позволит к 2007 году выйти на полное самофинансирование программы.

На сегодняшний день Центром принято около 1500 заявлений от одиноких молодых людей, полных и неполных молодых семей, желающих принять участие в программе.

Данные по количеству квартир, приобретенных по Программе, и по количеству участников Программы к настоящему моменту отсутствуют.

Подробное описание программы

Согласно Целевой программе Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье" квартиры участникам Программы предоставляются на следующих условиях:

                   участники программы вносят первоначальный взнос – 30% стоимости будущей квартиры;

                   остальные средства предоставляет городской бюджет в рассрочку в виде целевых субсидий сроком на пять лет. Эти средства должны быть возвращены в бюджет;

                   предоставляемая в рамках программы рассрочка оплаты стоимости приобретаемого жилья, предоставляется на беспроцентной основе.

Кроме того, молодые семьи, имеющие детей, родившихся (усыновленных) после 27.08.2002, и признанные участниками Программы, имеют право на получение субсидии за счет средств федерального бюджета в соответствии с правилами предоставления субсидий Федеральной программы "Обеспечение жильем молодых семей" . Размер субсидии, предоставляемой в этом случае участнику Программы, не превышает стоимости 18 квадратных метров строящегося или приобретенного жилья (эта стоимость определяется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге) на каждого ребенка.

В случае если площадь приобретаемого жилого помещения превышает социальную норму жилья, граждане оплачивают разницу в площади исходя из действующих городских нормативов и стоимостных характеристик на рынке жилья.

Кто может стать участником Программы

Принять участие в Программе могут граждане Российской Федерации, проживающие в Санкт-Петербурге, отвечающие всем следующим требованиям:

1.                  одинокие граждане в возрасте до 30 лет; молодые семьи, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста; неполные семьи с детьми, в которых отец или мать не достигли 30-летнего возраста;

2.                  состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в случае если это молодая семья, то на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий должен состоять хотя бы один из супругов);

3.                  имеющие финансовую возможность:
- единовременной оплаты до начала строительства не менее 30 % стоимости приобретаемой квартиры;
- осуществления равномерных ежемесячных платежей по погашению остатка ее стоимости в течение 5 лет.

Необходимо отметить, что для участия в Программе молодой семьи состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий должен хотя бы один из супругов. Однако в таком случае, в отношении супруга, не состоящего на указанном учете нуждающихся, льготы, предусмотренные Программой, не предоставляются (стоимость квадратного метра приобретаемого жилья определяется, исходя из текущего состояния рынка жилья, уменьшается срок рассрочки оплаты жилья, которая в свою очередь предоставляется не на беспроцентной основе).

Кроме того, в отношении молодых семей, в составе которых один из супругов не соответствует возрастному критерию Программы, а второй удовлетворяет всем ее условиям, в настоящее время рассматривается возможность участия таких семей в мероприятиях Программы в исключительном порядке, но при выделении соответствующих квот. В этом случае в отношении супруга, не удовлетворяющего возрастному критерию Программы, вышеназванные льготы Программы также не предоставляются.

При прочих равных условиях Комиссия принимает решение о предоставлении жилья гражданам в рамках реализации мероприятий Программы в следующем приоритетном порядке:

                   гражданам, проживающим в аварийных жилых помещениях, что должно быть подтверждено в установленном порядке территориальным исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга;

                   инвалидам, а также семьям (молодые и неполные), имеющим в своем составе инвалидов, что документально подтверждается в установленном порядке;

                   гражданам, проживающим совместно с больными, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых по заключению ВКК медицинского учреждения проживание с ними в одной квартире невозможно;

                   матерям-одиночкам;

                   многодетным семьям (наличие в молодой семье троих и более детей);

                   семьям (молодые и неполные) при рождении близнецов;

                   гражданам, имеющим наиболее раннюю дату постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

                   гражданам, имеющим наихудшие жилищные условия, в том числе проживающим в коммунальных квартирах и общежитиях.