МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ


Факультет ЭУМС

Кафедра "Финансовый менеджмент"

 

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине "Экономика недвижимости"

Тема:″
Земельная рента городских территорий: закономерности формирования, рентообразующие факторы.″

  
                                   Выполнил: студент
IV
курса

        Проверил: проф., к.э.н. Кулаков Ю.Н.

Москва 2010г.

Содержание:

Введение…………………………………………………………………..стр. 3

Понятие земельной ренты……………………………………………....стр.5

Виды земельной ренты……………………………………………….....стр.8

Формирование земельной ренты для городских территорий……...стр.12

Рентообразующие факторы…………………………………………... ..стр.16

Выводы…………………………………………………………………….стр.18

Список использованной литературы…………………………………..стр.19

Введение.

   Производство, трудовая деятельность людей в любом обществе и в любой стране, так или иначе связаны с землей. Земля может использоваться непосредственно как средство производства для выращивания растений и животных в сельском хозяйстве, как источник полезных ископаемых в добывающей промышленности, либо в качестве пространства для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций.
В отличие от большинства других средств производства земельные ресурсы ограничены и не являются свободно воспроизводимым фактором производства. В связи с этим во всем мире земельные отношения носят возмездный характер. Отдавая предпринимателям землю в аренду на возмездной основе, землевладельцы получают за это определенную плату – земельную ренту. Земельная рента служит объектом отношений между земельными собственниками и предпринимателями, занятыми сельскохозяйственным производством, добычей природных ресурсов, размещением своих предприятий на территории земельного собственника. Знание общих закономерностей землепользования имеет исключительно важное практическое значение в общественной жизни, позволяет грамотно строить программы социально-экономического развития, избегая многих просчетов и потерь.

             Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 1).


                                    рис.1

         

Цель курсовой работы – раскрыть особенности формирования земельной ренты городских территорий.

Для реализации данной цели в курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

1. выявление особенностей городской земли как объекта социально-экономических отношений;
2. определение сущности  земельной ренты городских территорий и ее основных форм;
3. определение места земельной ренты в системе земельных отношений города;

   Объектом исследования является: земельная рента городских территорий.

   Предметом исследования являются
: рентообразующие факторы земельной ренты городских территорий.
Понятие земельной ренты.

 Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительственное место, - лицо, признаваемое в силу своего титула на часть земли собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты. Экономисты по-разному определяют сущность ренты. Одни рассматривают ренту как один из видов доходов на собственность, плата собственников за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как регулярный доход с капитала или земельного участка, получаемый их владельцами без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью.

Анализ образования ренты и позволяет выяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора и юридической формы собственности на механизм возникновения ренты.

Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Очевидно, что она – часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Но природу ее, источники и обстоятельства возникновения покажет теоретический анализ. Прежде всего, он предполагает выяснение двух главных обстоятельств, определяющих ее возникновение: это, во-первых, особенности ценообразования на продукцию сельского хозяйства, в котором природный ресурс имеет определяющее влияние на производительность труда, во-вторых, специфику получения в этой отрасли сверхприбылей и причин устойчивости их воспроизводства. Указанные обстоятельства порождены следующими особенностями, присущими природному фактору производства:

1) земля и многие другие природные ресурсы не являются свободно воспроизводимыми условиями труда, подобно промышленным орудиям труда и материалам;

2) ограниченности земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обуславливает мизерную эластичность предложения земель. 

Рента - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин "рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно фиксированное количество предлагаемой земли - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным, она не создается людьми, ее количество ограничено. В большинстве государств земля находится в частной собственности, и условием для образования ренты является аренда земельных угодий.

Аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой землепользования в слаборазвитых странах. При капитализме получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах.

Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённую плату.

Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и другие средства. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.
Виды земельной ренты.

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента - продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Дифференциальная рента.

Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универ­сальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка – повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы, так как усилиями арендатора земельный участок по своей продуктивности может перейти из разряда худших земель в средние, а то и лучшие. В этой связи арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, с целью присвоения добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования. Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель, и их интерес состоит в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью присвоения дифференциальной ренты II рода. Дифференциальные ренты обоих родов составляют часть издержек сельскохозяйственного предпринимателя. «Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий». Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования
Абсолютная рента.



Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

Однако под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.
Теория ренты

В экономической теории принято различать следующие основные понятия значения понятия «рента»:

1.    
особый вид дохода.

Как известно все доходы подразделяются на три вида:

- предпринимательский доход (имеет форму прибыли).

- трудовой доход (выплачивается в форме заработной  платы).

- рента (доход от собственности).

При этом обязательным свойством любого дохода считается его регулярный характер, т.е. получение дохода в течении длительного времени. Разумеется, сама собственность никакого дохода приносить не может, для этого ее необходимо использовать. Использование собственности в качестве блага доходности в денежной форме не приносит, а наоборот, - потребитель несет издержки, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, текущим ремонтом и т.п., а использование в качестве товара приносит разовый доход. Следовательно, доход от собственности может быть получен только при использовании в качестве источника дохода, но с той принципиальной оговоркой, что использование  собственности осуществляется не самим собственником. Для собственника получение дохода не связано ни с какими затратами труда пли предпринимательской деятельностью, это так называемый нетрудовой доход. Источник его появления – временная переуступка прав владения и использования, имеющая, как правило, организационно-правовую форму аренды. Арендатор получает возможность использования чужой собственности либо в качестве блага (аренда жилья), либо в качестве источника дохода (аренда земли под фермерское хозяйство, аренда офиса для предпринимательской деятельности и т.п.)

2.    
Земельная рента.

Под земельной рентой понимается дополнительный доход, получаемый со всех земельных участков, естественное плодородие (без привлечения дополнительного капитала на удобрения и агротехнические мероприятия) и местоположение которых (степень приближенности к рынкам сбыта) превосходят аналогичные участки на худших землях. Именно уровень затрат на худших землях принимается в качестве ОНТЗ, т.е. в сельскохозяйственном производстве ОНТЗ=З_max. . Естественно, что на всех лучших землях

З_i. < З_max. , что и обуславливает возникновение ренты (R_зем.):

R
_зем.
i.

= З
_max
.
- З
_i
.

Таким образом, суммарная рента делится на две части: первая обусловлена естественным плодородием (R_плод.), а вторая – выгодами местоположения (R_loc.) :

R
_зем.
i.
= R
_плод.

+ R_loc
.

3. Предпринимательская рента.

Она образуется в том случае, когда затраты конкретного i-го производителя (З_i) меньше, чем ОНТЗ. В результате прибыль i-го производителя окажется больше, чем Пр_норм. :

R
_{предпр.}
= ОНТЗ – З
_i


По своему содержанию предпринимательская рента представляет собой такой вид ренты, который подразумевает дополнительную ПР по сравнению с ПР_норм:

                                  ПР_предпр = ПР_норм +
R
_предпр
      4. Ценовая рента.

 Возникает в том случае, когда совокупный спрос

превышает совокупное предложение и повышается уровень цен:

                                    AD >AS
à
+   
Ц_Е
;

                                    R
_цен
=
Ц
(
_{при
AD >AS}
) –
Ц_Е
.


Модель земельной ренты сельскохозяйственных и городских территорий.

<sup>Классическая модель земельной ренты включает в себя две составляющих – абсолютную ренту (прямое следствие права собственности на землю) и дифференциальную ренту (как объективное следствие различий в характеристиках самого участка и режиме его использования). В свою очередь, дифференциальная земельная рента (R
зем.) подразделяется на RI и RII.

RI формируется как результат различий в естественных, природных характеристиках;

RII – как результат различий в характеристиках, связанных с процессом труда по производству товарной сельскохозяйственной продукции.

Из этого следует, что абсолютную ренту можно извлекать только собственник, которым в настоящее время может быть физическое или юридическое лицо, а также муниципальные и государственные органы власти и управления.

Обобщенная модель дифференциальной ренты имеет следующий вид:</sup>

Rзем.	→	RI	→	RI.1  «естественное плодородие»
			→	RI.2 удаленность от места сбыта сельскохозяйственной продукции RI.2 = f (-∆Затр)
	→	RII	→	RII.1  = f(∆∑Тр)
			→	RII.2= f(∆∑К)

^{Никаких принципиальных различий модель земельной ренты городских территорий, то есть, ренты по местоположению ОН(Rloc) по сравнению с классической теорией не содержит:}

Rloc	→	RI	→	RI.1
			→	RI.2
	→	RII	→	RII.1
			→	RII.2

<sup>По своей структуре данная модель идентична классической. Единственным проблемным вопросом является обоснование наличия RI.1. Совершенно очевидно, что ни о каком естественном плодородии применительно к земельным участкам в составе городских территорий речь идти не может. Однако это совершенно не исключает необходимости рассмотрения естественных характеристик, поскольку таковые имеются у любого земельного участка независимо от целей его использования. Для участков, используемых в целях строительства ОН, к таким естественным характеристикам могут быть отнесены естественный уклон, а также значимые неровности рельефа и малые природные объекты. В связи с изложенным включение в модель Rloc следует считать вполне обоснованным.

Аналогичную логическую замену необходимо провести по отношению к RI.2 .Необходимо детализировать содержательную характеристику пространственного фактора. Для ОН эта конкретизация выражается в понятии «местоположение». Необходимо четко разграничивать градации местоположения (уровень точности). Абсолютное местоположение выражается геодезическими координатами ОН, они представляют собой формальный показатель и реально в экономическом анализе не используются. Относительное местоположение имеет 2 подуровня:

1 – адрес, который представляет собой условную и превращенную форму местоположения ОН;

2 – относительное местоположение, выражаемое отдаленностью конкретного ОН от внешних границ центра города.

С учетом изложенного необходимо определить правильный показатель удаленности. Прямая мера расстояния (единицы длины) правильной считаться не может, так как не учитывает обязательного использования средств коммуникации. Перемещение в городе в абсолютном большинстве случаев осуществляется с использованием транспортных средств, поэтому в качестве адекватного показателя используется транспортная доступность – время на перемещение от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города с использованием основной транспортной схемы (t
трансп.). Таким образом, RI
.2 =
f
(
t
трансп.).

Совершенно очевидно, что в модели Rloc должны присутствовать RII.1 и RII.2, но они имеют специфическое по сравнению с R
зем. выражение. В качестве меры RII.1 можно принять количество объектов благоустройства и озеленения, а в качестве меры RII.2 – удельную величину присоединенного к земле капитала (Куд), то есть суммарную стоимость всех ОН в расчете на единицу площади различных фрагментов городской территории.

В реальной практике имеет место тесная зависимость между центральностью расположения земельного участка и интенсивностью его текущего обслуживания. Это позволяет определить в качестве рентного фактора RII.1, излишки труда, выраженные в денежной форме по сравнению с нормативной интенсивностью обслуживания, то есть RII
.1 =+ΔТробсл..

Вся совокупность ОН может быть разделена на 3 различных группы:

наземные (дорожное покрытие, озеленение)

надземные (собственно ОН в виде зданий, сооружений, строений)

подземные (паркинги, метрополитен)

Модель Rloc не имеет никаких отличий по сравнению с классической в той части, которая относится к RII. Точно так же осуществляется приложение капитала и труда, а единственное несущественное различие заключается в результатах этого приложения (вместо готовой сельскохозяйственной продукции результатом являются различные улучшения земельного участка, в виде надземных, подземных и наземных ОН).

В основу определения Rloc положена аддитивная модель, то есть Rloc
=
RI
+
RII
= (
RI
.1 +
RI
.2) + (
RII
.1 +
RII
.2). Нужно учитывать, что в данном случае осуществляется «логическое суммирование», и перестановка слагаемых категорически исключается, так как количественное выражение Rloc формируется под воздействием качественно разнородных и имеющих различную приоритетность рентных факторов.

Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор – состояние экологии (Е) в месте расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК).

По результатам проведенного анализа модель Rloc может быть представлена следующим образом:

Rloc
=
d
1
RI
+
d
2
RII
=
d
1
t
трансп. +
d
2 Куд+
d
3
E


В нормативной модели имеет место соотношение вида d
3 >
d
2 >
d
1, а в реальной практике соотношение имеет противоположный характер (d
1 >> d
2 > d
3).

С учетом крайне сложного и разнообразного распределения различных факторов по территории города со значительным периодом градостроительной эволюции можно констатировать, что ОН с Rloc = 0 могут располагаться в различных точках городского пространства, но при этом общий уровень ренты всегда закономерно повышается по мере приближению к центру:








                        Рис. 2 Динамика ренты по местоположению.





ФункцияRloc =
f
(
L
) может быть:

·          непрерывной линейной (2),

·          непрерывной нелинейной (1, 3)

·          кусочно-нелинейной (4).

·          возможен вариант при котором Rloc
≈ 0 (5).</sup>
Выводы:

   Во-первых, имеет смысл отметить то, что учитывая ведущую роль городов в развитии и обеспечении устойчивости экономики, огромное значение имеет изучение земельной ренты городских территорий.

Во-вторых, необходимо отметить, что ренту получает собственник земли, а получателем предпринимательского дохода (прибыли), является то лицо, которое является предпринимателем. Имеется ввиду то, что рента  в обязательном порядке уплачивается собственнику, независимо от того, была ли получена прибыль или нет, т.е. рента выплачивается за то, что пользуются землей- за право её пользования.

Исходя из выше сказанного, можно дать определение земельной ренты городских территорий, которое определяет отдельные факторы рентообразования, и в тоже время указывает на природу происхождения самих рентообразующих факторов, обусловленных уровнем развития городского пространства и его населения.

Городская земельная рента – это незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик, так и общего прогресса города и общества.




Список использованной литературы:

1) Лекции  проф. к.э.н. Кулакова Юрия Николаевичапо дисциплине «Экономика недвижимости». 2010г.

2) «Экономика и управление недвижимостью» под общей редакцией проф. П.Г.Грабового. Глава 3. Теория ренты. 1999г.

3) Смит А. «Исследования о природе и причинах богатства народов».     Книга 1. Глава 10. Земельная рента. Москва, 1962г.