Реферат

Реферат Международные стандарты оценки объектов недвижимости

Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28

Поможем написать учебную работу

Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.

Предоплата всего

от 25%

Подписываем

договор

Выберите тип работы:

Скидка 25% при заказе до 21.3.2025



1.ФУНКЦИИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА
По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная ценапродажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Так­же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что ко­личество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности  предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма важные выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стои­мостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предприниматель­ской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути,способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верх­него слоя, —разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др.—являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.  В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1.Земли сельскохозяйственного назначения.

2.Земли населенных пунктов (городов, поселков городского ти­па и сельских населенных пунктов).

3.Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

4.Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.
2. МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руковод­ствоваться определенными правилами и ис­пользовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профес­сиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов яв­ляется обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имуще­ства.     С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры[1]. Четыре ныне действующих стандарта оценки имуще­ства определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости сле­дует применять оценщикам при оценке различ­ных имущественных активов. Устанавливае­мые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая оп­ределяется в первую очередь структурой пост­роения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной после­довательности, начиная с указания назначе­ния стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную пос­ледовательность проведения оценки, и мето­дология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам со­ставления отчета о проведенной оценке. Ука­занная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Меж­дународные стандарты оценки единым сбалан­сированным и полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработ­чики МСО при конструировании правил, входя­щих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных ви­дов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В ре­зультате включенные в МСО правила носят на­столько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отме­чается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полез­ность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и ко­личественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» иму­щественного актива является экономичес­кой категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее час­то используется понятие рыночной стоимости.

Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их раз­работчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в каче­стве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оцен­ки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представля­ют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.

Имеется в виду следующее. Если нацио­нальный стандарт оценки есть «лучшая» нацио­нальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки раз­ных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащие­ся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Между­народного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на меж­дународном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных умень­шить или устранить путаницу при использова­нии отчетов об оценке и способствовать лучше­му их пониманию».

Следует отметить, что каждый член коми­тета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, про­исходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) офи­циально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оцен­ки — привнести национальные и общеевропей­ские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представи­тель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейс­ких оценщиков, что в дальнейшем позволит ра­ботать по известным им методам.

Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведе­ния оценки имущества, то они рассматрива­лись выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое за­явление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазипра­вовые» регуляторы в своей основе представля­ют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.

Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к станов­лению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкнове­ний, что является основанием для их приме­нения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого ле­жит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что ис­точником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки — «лучшая практика», которая не обязательно будет яв­ляться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настояще­го стандарта — дать общепринятое определе­ние рыночной стоимости, общие критерии, свя­занные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых професси­ональными организациями оценщиков либо го­сударством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в нацио­нальных стандартах оценки, также не являют­ся обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются професси­ональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, са­мостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.

В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого имущества в России. С от­меной крепостного права в 1861г. в России воз­никла необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с 1870г. началось постепенное статисти­ческое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости. Как отмеча­ет Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губер­ниях России опыт позволил ввести соответству­ющую правовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893г. Правительство России издало За­кон «О переоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом были ут­верждены и Правила оценки недвижимых имуществ », а несколько позже — инструкция по при­менению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. фор­мирования определенных методов оценки.

Поскольку происходило накопление прак­тики проведения оценки, то можно предполо­жить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обыч­ная практика может рассматриваться в каче­стве обычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться на практике в подавля­ющем большинстве случаев, приобрело едино­образный характер. Но именно единообра­зия практики в то время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством России Закона «О пе­реоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития оценочной дея­тельности в России. Таким образом, еще не ус­пев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое ме­сто государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку при форми­ровании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года практика.

В истории развития оценочной деятельно­сти других стран при появлении первых наци­ональных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки со­здавались для регулирования оценочной прак­тики путем создания правил, регламентирую­щих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной дея­тельности не вырабатывались правила, кото­рые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.

Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образу­ет не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение пра­вил, устанавливаемых национальными стан­дартами оценки имущества членов МКСО.






1. Курсовая на тему Обвиняемый как учасник уголовного процесса
2. Реферат на тему Machines
3. Кодекс и Законы Психологическая личность преступника
4. Статья Божественное пари контроверсия морализма и легизма
5. Реферат на тему Queen Hatshepsut Essay Research Paper Hatshepsut was
6. Реферат Экономическая сущность цены и ценности товара
7. Реферат на тему The Lake Isle By Ezra Pound Essay
8. Реферат на тему Экстракорпоральная детоксикация
9. Реферат Franco Essay Research Paper El rgimen de
10. Биография Кребийон, Клод