Реферат Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
Введение…………………………………………………………………………..3
1. Технико-экономическая характеристика Калининградского филиала Банка Жилищного Финансирования…………………………………………………..5
1.1 Общие сведения и характеристика деятельности…………………………5
1.2 Организационная структура……………………………………………… .7
1.3 Анализ финансово-экономической деятельности банка………………....14
1.4 Анализ финансовых результатов деятельности банка…………………..18
1.5 SWOT- анализ………………………………………………………………..24
2. Экономическая основа ипотечного кредитования, проблемы и перспективы его развития………………………………………………………………………28
2.1. Понятие и назначение ипотечного кредитования, его цели и участники.28
2.2. Организация процесса кредитования в коммерческом банке………......31
2.3. Сущность и основные методы оценки кредитоспособности заемщика..34
2.4. Анализ кредитоспособности заёмщика…………………………………..37
2.5. Оценка кредитного риска и основные направления по его снижению…42
Заключение……………………………………………………………………….53
Введение
В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.
В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.
Цель работы заключается в рассмотрении технико-экономической характеристики Калининградского филиала банка Жилищного Финансирования и экономической основы ипотечного кредитования, проблем и перспектив его развития. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
v Проанализировать финансово-экономическую деятельность банка и его финансовые результаты ;
v Составить SWOT-анализ;
v исследовать процесс кредитования в банке;
v проанализировать кредитоспособность заемщика;
В ходе исследований в рамках отчета по преддипломной практике применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, табличный метод и другие.
Информационной основой данной работы послужили материалы Банка России и, Министерства финансов РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, зарубежных ипотечных ассоциаций; информация научных и научно-практических конференций и семинаров, сайтов сети Internet, а также материалы по проблематике исследования, опубликованные в монографиях и средствах массовой информации ("Коммерсантъ", "Деньги и кредит", "Бизнес и банки", "Рынок ценных бумаг", "Аналитический банковский журнал", "Экономика и жизнь", "Ипотека и недвижимость" и др.).
Цель и задачи работы предопределили ее структуру. Работа состоит из введения, двух теоретико-методологических и практических глав, заключения и списка использованной литературы.
1. Технико-экономическая характеристика Калининградского филиала Банка Жилищного Финансирования
1.1 Общие сведения и характеристика деятельности
Закрытое Акционерное Общество «Банк Жилищного Финансирования» (ЗАО «Банк ЖилФинанс») основано в 1994 году.
Сегодня Банк Жилищного Финансирования предлагает своим клиентам качественные кредитные продукты в 15 городах России, гарантируя высокий уровень обслуживания и индивидуальный подход к каждому клиенту.
Специалисты Банка постоянно ведут работу по созданию новых банковских продуктов, адаптированных к ситуации на финансовом рынке, потребностям населения и изменениям в законодательстве.
Индивидуальный рейтинг кредитоспособности на уровне «А-» (высокая кредитоспособность, третий уровень) был присвоен ЗАО «Банк ЖилФинанс» 12.03.2009 года и повышен до уровня «А» (высокая кредитоспособность, второй уровень) 30.12.2010 года.
ЗАО «Банк ЖилФинанс», до 2005 года – ЗАО «Объединенный Промышленно-Торговый Банк», зарегистрирован Банком России 20 октября 1994 года, участников системы обязательного страхования вкладов – 11 июля 2005 года под номером 834. осуществляет операции на основании Генеральной лицензии № 3138 и является профессиональным участником рынка ценных бумаг. ЗАО «Банк ЖилФинанс» включен в реестр банков -
В момент создания учредителями Банка выступили предприятия Группы Компаний ПИК, Банк специализировался на оказании услуг корпоративным клиентам инвестиционно-строительным и риэлтерским компаниям столицы. С 1999 года приоритетным направлением деятельности Банка является жилищное финансирование и ипотечное кредитование, которое Банк развивает и в настоящее время. У Банка 8 акционеров – юридических лиц (на долю ООО «ТЕХМАШСТРОЙ-СЕРВИС», ООО «Строймонтажконцепция» и ООО «Финжилстрой» приходится более 80% акций). Конечные бенефициары – основатели Группы Компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков - входят в состав Совета директоров Банка. Головной офис кредитной организации расположен в Москве, Банк имеет филиалы в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре и Калининграде. ОАО «Группа компаний «ПИК» в настоящее время не является стратегическим партнером Банка и не присутствует в его активах и пассивах.
Ключевые партнеры Банка - государственные структуры – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с которым Банк взаимодействует в части рефинансирования ипотечных кредитов и развития программ жилищного кредитования, а также Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), с которым заключен агентский договор на реструктуризацию кредитов заемщиков во всех регионах присутствия Банка. АРИЖК осуществляет выкуп пула реструктурированных ипотечных кредитов у Банка, что дает Банку возможность реализовать потенциально проблемные активы, высвободить резервы и дополнительные средства на выдачу новых ипотечных кредитов и получить на баланс высоколиквидные бумаги с низким риском и гарантированной доходностью, в т.ч. с возможностью рефинансирования в ЦБ РФ под залог этих бумаг. АИЖК аккредитовало Банк в качестве Сервисного агента для участия в программе Агентства по долгосрочному ипотечному жилищному кредитованию; в сотрудничестве с АИЖК запущены проекты «Военная ипотека» и «Кредит с плавающей ставкой». Планируется выпуск ипотечных ценных бумаг – облигаций с ипотечным покрытием под гарантии АИЖК. В рамках программы по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанк (ВЭБ) одобрил заявку ЗАО «Банк ЖилФинанс» по выкупу ипотечных облигаций, обеспеченных кредитами на покупку вновь построенного жилья в объеме 2,5 млрд.руб. Банк имеет возможность осуществить секьюритизацию до конца 2011 года. ЗАО «Банк ЖилФинанс» ставит цель увеличить свою долю рынка банковских услуг для малого и среднего бизнеса и является партнером Российского Банка Развития в реализации государственной Программы финансовой поддержки малого и среднего предпринимательства.
По размеру активов и капитала ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» входит в топ-200 российских банков. Величина уставного капитала Банка составляет 350 млн.руб., размер собственных средств 3 773 млн.руб. (с учетом полученных субординированных займов в сумме 2 039 млн.руб.). Показатель достаточности регулятивного капитала на 01.08.2010 года был очень высоким, на уровне 42%.
Основной класс активов (~80%) – кредитный портфель. Банк диверсифицирует кредитный портфель, оптимизируя продуктовый ряд в соответствии с рынком, развивая кредитование юридических лиц, субъектов МСБ, снижая долю ипотечных займов. С учетом уровня принятого в залог обеспечения, подходов к резервированию, объема просроченной задолженности (не превышает 2% портфеля), качество кредитного портфеля оценивается как удовлетворительное.
ЗАО «Банк ЖилФинанс» является участником национальных и международных общественных и финансовых организаций и ассоциаций, входит в состав рабочей группы Международной Финансовой Корпорации (IFC) по развитию первичного рынка ипотечного кредитования. Банк располагает отчётностью по МСФО, аудированной Deloitte & Touche.
1.2 Организационная структура
Рис. 1. Организационная структура Филиала ЗАО «Банк ЖилФинанс» в г.Калининград
|
|
|
На рисунке 1 представлена организационная структура Филиала ЗАО «Банк ЖилФинанс» в г.Калининград. На основе данного рисунка отметим, что Управляющий Филиалом осуществляет прямое руководство всеми существующими в банке отделами. Обособленно стоят: Главный бухгалтер, Служба внутреннего контроля, Служба безопасности банка и Заместитель Управляющего. Они тоже находятся под прямым руководством Управляющего Филиала, при этом Главный бухгалтер курирует организацию учёта во всех операционных подразделениях.
Управляющий банком осуществляет общее руководство и обеспечивает устойчивую, эффективную работу отделения банка и его структурных подразделений в соответствии с Уставом банка, внутриведомственными нормативными документами и инструкциями в рамках действующего законодательства.
Главный бухгалтер и его заместитель осуществляют ведение бухгалтерского учета внутрихозяйственных операций, учет доходов, расходов, финансового результата, основных фондов, имущества, дебиторской и кредиторской задолженности, подготовку отчетностей.
Управление кредитования проводит экспертизу кредитных сделок, анализ рисков и анализ кредитоспособности заемщика, кроме того, оценивает целесообразность принятия имущества в залог, осуществляет мониторинг кредитных сделок, заложенного имущества и кредитных рисков.
Отдел продаж банковских продуктов и услуг - внедряет современные виды банковских услуг по кредитованию физических лиц, формирует качественный и доходный кредитный портфель Филиала, проводит кредитную политику, осуществляет маркетинг потребностей населения региона в различных услугах кредитования, противодействует легализации доходов, полученных преступным путем.
Операционный отдел - делится на обслуживание физических и юридических лиц. Организует работу по расчетно-кассовому обслуживанию клиентов, включая ведение бухгалтерского учета, реализует клиентам типовые банковские продукты, выстраивает эффективную схему операционного обслуживания клиентов, противодействует легализации доходов, полученных преступным путем.
Отдел кассовых операций - осуществляет операции с денежной наличностью, чековыми книжками, драгоценными металлами и монетами, проведение валютно-обменных операций, обслуживание клиентов депозитария, обеспечение сохранности денежных средств, управление остатками наличности, противодействует легализации доходов, полученных преступным путем.
Отдел заключения ипотечных сделок- организация и контроль проведения ипотечных кредитных сделок любой сложности с клиентами Банка, разработка предложений по повышению эффективности и оптимизации выполняемых операций на этапе заключения и сопровождения заключения ипотечных сделок и работы Отдела в целом, осуществление взаимодействия с основными контрагентами Банка в ходе реализации программ ипотечного кредитования.
Отдел рефинансирования- проверка документов кредитного дела (договора купли-продажи, кредитного договора, закладной, актов, договора страхования) после подписания и после регистрации, взаимодействие с экспертными организациями по вопросам устранения замечаний, постановке/снятии закладных с кастодиального учета, составление актов приема-передачи закладных при продаже в АИЖК .
Отдел автоматизации и информационных технологий- осуществляется программно-техническое сопровождение деятельности библиотек, сайта ЦБС, обеспечивают хранение, безопасность баз данных.
Отдел сопровождения осуществляет полное сопровождение кредитов ЮЛ, ФЛ, овердрафтов в программном обеспечении ЦФТ (ibso, МДР) – заведение договоров, привязка обеспечения, выдача кредитов, начисление процентов, комиссий, пеней, штрафов, списание комиссий, гашение кредитов, вынос на просрочку, отмена начисленных пеней, досрочные погашения, формирование резервов, закрытие договоров.
Служба внутреннего контроля обеспечивает соблюдение всеми сотрудниками банка при выполнении своих служебных обязанностей требований федерального законодательства и нормативных актов, включая постановления Правительства РФ, указания Банка России, иные регулятивные требования, а также стандартов деятельности и норм профессиональной этики, внутренних документов, определяющих политику и регулирующих деятельность банка.
Отдел экономической безопасности -проверка финансовой благонадежности физических и юридических лиц, предотвращение и минимизация ущерба, наносимого Банку третьими лицами, получение оперативной информации о мошеннических действиях, направленных в отношении Банка. Работа с физическими и юридическими лицами – неплательщиками, возмещение ущерба, возврат задолженности, как лично, так и при взаимодействии со службой судебных приставов и правоохранительными органами.
Организационная структура ЗАО «Банк Жил Финанс» представлена на рисунке 2.
Внутренняя структура подразделений Банка ориентирована на быстрое и качественное обслуживание клиентов в зависимости от потребностей в проведении операций.
В банке выделяются три вида управленческих функций:
- линейное управление,
- коллегиальное управление,
- проектное управление.
К линейному менеджменту относится организация управления посредством функционально-административного закрепления конкретных подразделений за определенными менеджерами в рамках иерархии подчиненности.
К коллегиальному управлению относится технология принятия решений в отношении вопросов, обладающих повышенным риском, посредством формирования в банке коллегиальных органов, как временного, так и постоянного характера.
Проектный менеджмент используется банком в отношении крупных комплексных задач, требующих отвлечения больших финансовых, временных и кадровых ресурсов.
Рис.2 Организационная структура ЗАО «Банк Жил Финанс»
Принципы распределения полномочий между должностными лицами ЗАО «Банк Жил Финанс» направлены на реализацию системы административного и финансового контроля в рамках системы внутреннего контроля банка и повышение эффективности системы управления рисками за счет оптимального распределения полномочий между должностными лицами, способствующего быстрому и качественному принятию решений, и обеспечения контроля исполнения принятых управленческих решений, повышения самостоятельности должностных лиц, их инициативы и ответственности.
Характерными особенностями системы принятия решений в ЗАО «Банк Жил Финанс» как важной составляющей системы управления банка являются:
- прозрачность и публичность системы распределения полномочий,
- приказ/распоряжение – основной документ представления полномочий должностным лицам банка,
- распределение полномочий на лимитируемые и нелимитируемые.
С точки зрения целей и задач, решаемых в процессе разработки и реализации управленческих решений в ЗАО «Банк Жил Финанс», выделяются следующие уровни управления:
- Высший орган управления – Общее собрание акционеров, Совет директоров.
- Стратегический уровень управления – Правление, Председатель Правления, заместители Председателя Правления.
- Исполнительный уровень управления – начальники управлений, отделов, их заместители, руководители дополнительных офисов.
Руководство текущей деятельностью банка осуществляют Правление Банка и Председатель Правления банка, компетенция которых определена Уставом банка. Правление Банка осуществляет следующие функции:
- принятие решений по общим вопросам, связанным с финансово-хозяйственной деятельностью банка;
- обеспечение подготовки и организации проведения Общих собраний акционеров;
- определение порядка работы с информацией, отнесенной к конфиденциальной информации банка, и ответственности за нарушение порядка работы с ней;
- подготовка необходимых материалов о заключении крупных сделок для их внесения на рассмотрение Совета директоров;
- рассмотрение результатов работы отдельных служб и подразделений банка и предоставление рекомендаций Председателю Правления по совершенствованию их работы;
- разработка и предоставление Совету директоров программ развития банка, годовых отчетов и годовой бухгалтерской отчетности банка;
- утверждение внутренних положений, инструкций, правил и регламентов, регулирующих правила и процедуры деятельности банка;
- принятие решений о классификации ссуд в более низкие группы риска, чем это предусмотрено формализованными критериями Банка России.
Председатель правления вправе отдельными приказами или выдаваемыми доверенностями делегировать любые из своих полномочий иными должностным лицам банка. Заместители председателя правления осуществляют руководство оперативной работой непосредственно подчиненных им подразделений и деятельностью всех подразделений банка по профильным направлениям.
Неотъемлемой частью управления ЗАО «Банк Жил Финанс» являются комитеты – постоянно действующие, коллегиальные совещательные органы:
- Кредитный комитет осуществляет рассмотрение, в соответствии с основными принципами утвержденной Правлением банка Кредитной политики банка, вопросов, связанных с задачей и исполнением кредитов, установлением лимитов и других вопросов кредитования клиентов. Кредитный комитет осуществляет свою деятельность в соответствии с установленными для него лимитами по размерам выдаваемых им кредитов.
- Комитет по управлению активами и пассивами осуществляет формирование политики управления активами и пассивами, управление структурой активов и пассивов банка, утверждение ставок привлечения и размещения ресурсов, утверждение принципов и порядка фондирования операций, утверждение размера резервов на возможные потери по рыночным рискам и риску ликвидности.
- Комитет по работе с проблемными активами осуществляет координацию деятельности по работе с проблемными активами и контроль по взысканию проблемных активов.
Формирование прозрачной, четкой функционально упорядоченной организационной структуры банка ведет к оптимизации и упрощению процедуры принятия решений в банке, упорядочению системы управления в подразделениях банка. Организационная структура ЗАО «Банк Жил Финанс» построена по линейно-функциональному принципу, относится к иерархическому типу с регламентацией выполняемых подразделениями функций, существующих прав, ответственности.
Организационная структура строится на следующих принципах:
- единоначалия, как организация управленческой деятельности, при которой во главе органа управления стоит лицо, правомочное принимать решения;
- соответствия целям банка, как способности подразделения выполнять заданные функции при заданных условиях;
- эффективности, как показателе способности банка производить максимальный объем конкурентноспособных банковских услуг заданного качества с минимальными затратами;
- соответствия нормам управляемости;
- адаптивности, как адекватного реагирования на изменения внешних и внутренних факторов.
1.3 Анализ финансово-экономической деятельности банка
Баланс коммерческого банка – это бухгалтерский баланс, в котором отражается состояние собственных и привлеченных средств банка и их размещение в кредитные и другие активные операции. По данным баланса осуществляется контроль за формированием и размещением денежных ресурсов, состоянием кредитных, расчетных, кассовых и других банковских операций, включая операции с ценными бумагами. Балансы коммерческих банков являются главной частью их отчетности. Их анализ позволяет контролировать ликвидность банков, совершенствовать управление банковской деятельностью. Банковский баланс является основным источником информации для экономического анализа. Он комплексно характеризует деятельность банка.
Ниже приводится горизонтальный и вертикальный анализы бухгалтерского баланса за два года и горизонтальный анализ отчета о прибылях и убытках за 3 года на основании приложений 1, 2.
Горизонтальный анализ – предполагает изучение динамики изменения статей во времени, выявлении темпов роста и темпов прироста показателей.
Вертикальный анализ – это анализ структуры активов и пассивов в валюте баланса.
В ходе анализа выявляются основные направления деятельности коммерческого банка, определяющие его специализацию. Удельный вес той или иной операции, проводимой банком, в общей сумме баланса характеризует ее значимость для банка. В результате функционального анализа выявляются возможности повышения прибыльности банковских операций путем исключения неэффективных и поиска более прогрессивных способов выполнения необходимых операций.
Итак, проведем горизонтально-вертикальный анализ баланса. См.приложение 1.Средства в кредитных организациях, в 2008 году было выявлено их уменьшение на (17041)тыс. руб. или на 75,021 % по сравнению с 2007 г, это говорит об уменьшении открытия новых корреспондентских счетов в банках или об уменьшении сумм денежных средств на уже открытых счетах. Но в 2009 году статья увеличилась и средства в кредитных организациях составили 233901, что на 457,007 % больше предыдущего года. В 2009 году банк направлял денежные средства на межбанковский рынок, затем чтобы снижать банковские риски.
Произошло увеличение по такой статье как Чистая ссудная задолженность на 433278 тыс. руб. в 2008 году и уменьшение на (-577418) тыс. руб. в 2009 году. Это означает, что банк в 2008 году расширил свою деятельность в отношении кредитования. Это было вызвано увеличением объема предлагаемых услуг, введением новых кредитных предложений, были изменены условия предоставления кредитных продуктов и подходы к их реализации, проведены процедуры по реструктуризации кредитов, изменению и реструктуризации оценки состояния клиента. В 2009 году ситуация изменилась. Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи – увеличение их доли в валюте баланса с 0 % в 2007 г. до 0,110 % в 2008 году, в 2009 году до 0,266 %. Это связано с приобретением долговых инструментов(облигаций) в больших объемах. Обязательные резервы, их уменьшение составляет -153477 тыс. руб. в 2008 году, но в 2009 году они увеличились на 78854 тыс.руб. В современных условиях обязательные резервы выполняют не столько функцию страхования вкладов (эту функцию выполняют специализированные финансовые институты, которым банки отчисляют определенный процент от вкладов), сколько служат для осуществления контрольных и регулирующих функций Центрального Банка, а также для межбанковских расчетов. Увеличение обязательных резервов говорит о том, что у банка возросла вероятность непредвиденных случаев увеличения потребности в ликвидных средствах. Однако это лишает банк суммы дохода, который он мог бы получить, пуская эти деньги в оборот. Наблюдается увеличение Основных средств, нематериальных активов и материальных запасов (увеличение составило 11035 тыс. руб. в 2008 году и 121 тыс. руб. в 2009 году).Что касается Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации, то в 2008 году объем уменьшился на -215220 тыс. руб., а в 2009 году увеличился на 1114600 тыс. руб. Снижение данной статьи говорит о следующем: банк увеличил резервы и это не позволило ему мобилизовать денежные средства из ЦБ для извлечения как можно большей прибыли.
По ряду статей I раздела баланса наблюдается также и уменьшение их в валюте баланса и их удельных весов. Это такие статьи как: Уменьшение по статье Денежные средства на (-101030)тыс. руб. в 2008 году, а также уменьшение их доли в валюте баланса с 2,23% до 1,261 %.В 2009 году наблюдалась аналогичная тенденция к уменьшению: объем денежных средств составил 120979 тыс. руб., что меньше предыдущего года на -2402 тыс. руб.Это следует считать положительной тенденцией, так как у банка это связано с регулированием обязательных резервов в банке.
Также оказалась в « минусе» следующая статья: Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток (упадок на (-204489) тыс. руб. в 2008 году и снижение до нуля тыс. в 2009 году). Чистые вложения в ценные бумаги, удерживаемые до погашения, их величина в 2008 году снизилась на (-59510) тыс. руб. по сравнению с 2007 годом, а в 2009 году данная статья равнялась 0.Это свидетельствует о том, что банк не мог выгодно приобрести ценные бумаги.
Подведя итог по I разделу баланса, можно отметить: в структуре баланса на конец 2007 года активы составили 10073295 тыс. руб., на конец 2008 года-9788162 тыс.руб., на конец 2009 года- 10578209 тыс. руб. Валюта баланса банка за период 2007 г.-2008 г. уменьшилась на 97,169%, что свидетельствует об уменьшении хозяйственного оборота, чего нельзя сказать о периоде 2008 г.-2009 г.,где прирост составил 108,071тыс. руб.
Во II разделе видно увеличение средств также по ряду статей. Это такие статьи как: Кредиты, депозиты и прочие средства ЦБ РФ. Данная статья в 2008 году стала равна 300000тыс. руб. и ее удельный вес к итогу по группе стал 3,065%.В 2009 году тенденция к увеличению сохранилась, данная статья увеличилась на 665000 тыс.руб. Банк зависим от средств ЦБ.Это произошло за счет уменьшения средств клиентов.
В отличии от предыдущей статьи Средства кредитных организаций в 2008 и 2009 годах уменьшились. Можно говорить о том, что кредитная организация не оправилась после кризиса. Уменьшение составило в 2008 году (-1098146)тыс. руб. а в 2009 году (-164349) тыс. руб.
По статье Выпущенные долговые обязательства наблюдается та же ситуация. В 2007 году статья была равна 1190475 тыс.руб., а в 2008 и 2009 годах стала равна 0.Это произошло в связи прекращением выпуска облигации.
Что касается Прочих обязательств, то по этой статье можно наблюдать увеличение в 2008 году по сравнению с 2007 годом и уменьшение в 2009 году по сравнению с 2008 годом. В 2008 году Прочие обязательства увеличились на 359563 тыс. руб., а в 2009 году уменьшились на (-74189)тыс. руб.По статье Всего обязательств прямо противоположная ситуация:сначала уменьшение, затем увеличение.По сравнению с 2007 годом в 2008 году удельный вес уменьшился с 83,506% до 82,797%.Уменьшение составило (-307507) тыс. руб.В 2009 году удельный вес немного увеличился и составил 83,819 %,увеличение равнялось
762 232 тыс. руб.
Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями –увеличение в 2008 году на 1314715 тыс. руб. и в 2009 году также было увеличение на 362121 тыс. руб.
По Вкладам физических лиц мы наблюдаем сначала снижение на протяжении 2-х лет. Удельный вес уменьшился с 57,657% в 2007 году до 22,706% в 2008 году. В 2009 он составил 5,647 %.Это говорит о том, что банк не становится год от года популярнее, не привлекается все большее количество людей.
В статье Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами оффшорных зон наблюдается неоднозначная ситуацию: сначала увеличение, затем снижение. В сравнении с 2007 годом в 2008 году данная статья увеличилась на 6836 тыс. руб, удельный вес увеличился с 0,215% до 0,291%.В 2009 году данная статья уменьшился на 6 836 тыс. руб. Необходимость формирования резерва снизилась,но наличие страннового риска осталось тогда.
В III разделе баланса произошло увеличение средств лишь по одной статье, а именно Фонды и неиспользованная прибыль прошлых лет в распоряжении кредитной организации (непогашенные убытки прошлых лет), увеличение в 2008 году на 130748 тыс. руб., а в 2009 году на 69286 тыс. руб..
Уменьшение за 2 года произошло по статье Прибыль (убыток) за отчетный период. Прибыль (убыток )за отчетный период в 2008 году уменьшилась на (-61462) тыс. руб, а в 2009 году на (-57438) тыс. руб.Удельный вес также сократился сначала с 1,298% до 0,708 %, в 2009 году составил 0,112 %.В Статья Всего источников абсолютное отклонение в 2008 году составило 22374 тыс. руб., а в 2009 году—27815 тыс. руб.
Произошло уменьшение по статье Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, имеющихся в наличии для продажи с 0 до ( -46912) тыс. руб., удельный вес к 2008 году составил -0,479 %.В 2009 году статья увеличилась и оставила (-30945) тыс. руб, увеличение составило 15967 тыс. руб.
Статья Переоценка основных средств без изменений. За три года не была проведена ни разу.
Объем статьи Средства акционеров (участников) а 3 года оставался неименным - 350 000 тыс. руб.Менялся лишь удельный вес:в 2008 году он увеличился и составил 3,57% ( в 2007 году он был равен 3,475 %),в 2009 году он уменьшился до отметки 3,309%.
Статья Эмиссионный доход на протяжении 2007, 2008, 2009 годов оставалась неизменной, была равна 750 000 тыс. руб.Удельный вес в 2008 году увеличился с 7,445 % до 7,662 %.А затем снизился до 7,090 %.
Далее рассмотрим Внебалансовые обязательства. Безотзывные обязательства кредитной организации уменьшились в 2008 году на (-99279)тыс. руб., а в 2009 году увеличились на 98315 ;Статья Выданные кредитной организацией гарантии и поручительства – увеличилась на 68278 тыс. руб. в 2008 году и возросла еще на 215136 тыс.руб. в 2009 году
Итак, наибольший удельный вес в I разделе баланса составила статья Чистая ссудная задолженность – 83,02% в 2007 году, 89,863% в 2008 г., 77,693% в 2009 году. И такая статья как Средства кредитных организаций в ЦБ РФ – 4,74% в 2007 г., и 2,682% в 2008 г., 13,019% в 2009 году.
Во II разделе баланса наибольший удельный вес принадлежит статье Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями – 57,657% в 2007 г., и 72,768% в 2008 г., 70,757% в 2009 году.
В III разделе баланса наибольший удельный вес принадлежит статьям: Эмиссионный доход 7,445% в 2007 г., 7,662 % в 2008 году, 7,090% в 2009 г.; также статье Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет : 3,159 % в 2007 г., 4,587% в 2008 г.,4,899% в 2009 г.
1.4 Анализ финансовых результатов деятельности банка
Горизонтально-вертикальный анализ отчета о прибылях и убытках (Табл.3) проводится с целью выявления изменений в доходах и расходах банка, количества прибыли и начисляемых налогов. Чтобы определить динамику данных изменений, целесообразно анализировать отчетность минимум за 3 года.
Таблица 2. Горизонтально-вертикальный анализ отчета о прибылях и убытках
| Номер п/п | Наименование статьи | Данные на 1 янв. 2008г., тыс. руб. | Данные на 1 янв. 2009г., тыс. руб. | Данные на 1 янв. 2010г., тыс. руб. | Абсолютное отклонение, 2008-2009г. тыс. руб. | Темп роста, 2008-2009г. | Абсолютное отклонение, тыс. руб.2009-2010 г. | Темп роста, % 2009-2010 г. |
| 1 | Процентные доходы, всего, в том числе: | 904872 | 1251194 | 1174742 | 346322 | 138,273 | -76452 | 93,890 |
| 1.1 | От размещения средств в кредитных организациях | 100600 | 29899 | 12744 | -70701 | 29,721 | -17155 | 42,623 |
| 1.2 | От ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям) | 777946 | 1214086 | 1161993 | 436140 | 156,063 | -52093 | 95,709 |
| 1.3 | От оказания услуг по финансовой аренде (лизингу) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1.4 | От вложений в ценные бумаги | 26326 | 7209 | 5 | -19117 | 27,384 | -7204 | 0,069 |
| 2 | Процентные расходы, всего, в том числе: | 421547 | 709429 | 790926 | 287882 | 168,292 | 81497 | 111,488 |
| 2.1 | По привлеченным средствам кредитных организаций | 143020 | 111379 | 37384 | -31641 | 77,877 | -73995 | 33,565 |
| 2.2 | По привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций) | 167041 | 532853 | 749284 | 365812 | 318,995 | 216431 | 140,617 |
| 2.3 | По выпущенным долговым обязательствам | 111486 | 65197 | 4258 | -46289 | 58,480 | -60939 | 6,531 |
| 3 | Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа) | 483325 | 541765 | 383816 | 58440 | 112,091 | -157949 | 70,845 |
| 4 | Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, а также средствам, размещенным на корреспондентских счетах, всего, в том числе: | 154496 | -69198 | -25594 | -223694 | -44,790 | 43604 | 36,987 |
| 4.1 | Изменение резерва на возможные потери по начисленным процентным доходам | 0 | -5157 | -1174 | -5157 | 0 | 3983 | 22,765 |
| 5 | Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами | 637821 | 472567 | 358222 | -165254 | 74,091 | -114345 | 75,803 |
| 6 | Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа) после создания резерва на возможные потери | 2315 | -4362 | 0 | -6677 | -188,423 | 4362 | 0 |
| 7 | Чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи | 0 | 0 | 24976 | 0 | 0 | 24976 | 0 |
| 8 | Чистые доходы от операций с ценными бумагами, удерживаемыми до погашения | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 9 | Чистые доходы от операций с иностранной валютой | 15290 | 13693 | 20558 | -1597 | 89,555 | 6865 | 150,135 |
| 10 | Чистые доходы от переоценки иностранной валюты | -1007 | -8508 | -20600 | -7501 | 844,886 | -12092 | 242,125 |
| 11 | Доходы от участия в капитале других юридических лиц | 0 | 482 | 198 | 482 | 0 | -284 | 41,079 |
| 12 | Комиссионные доходы | 53588 | 53886 | 38202 | 298 | 100,556 | -15684 | 70,894 |
| 13 | Комиссионные расходы | 11772 | 16265 | 12285 | 4493 | 138,167 | -3980 | 75,530 |
| 14 | Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, имеющимся в наличии для продажи | 0 | 0 | 4410 | 0 | 0 | 4410 | 0 |
| 15 | Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, удерживаемым до погашения | 0 | 0 | -206 | 0 | 0 | -206 | 0 |
| 16 | Изменение резерва по прочим потерям | 0 | -17732 | 30149 | -17732 | 0 | 47881 | -170,026 |
| 17 | Прочие операционные доходы | 34733 | 285549 | 20727 | 250816 | 822,126 | -264822 | 7,259 |
| 18 | Чистые доходы (расходы) | 730968 | 779310 | 464351 | 48342 | 106,613 | -314959 | 59,585 |
| 19 | Операционные расходы | 521665 | 638664 | 428516 | 116999 | 122,428 | -210148 | 67,096 |
| 20 | Прибыль до налогообложения | 209303 | 140646 | 35835 | -68657 | 67,197 | -104811 | 25,479 |
| 21 | Начисленные (уплаченные) налоги | 78555 | 71360 | 23987 | -7195 | 90,841 | -47373 | 33,614 |
| 22 | Прибыль (убыток) за отчетный период | 130748 | 69286 | 11848 | -61462 | 52,992 | -57438 | 17,100 |
| 23 | Выплаты из прибыли после налогообложения, всего, в том числе: | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 23.1 | Распределение между акционерами (участниками)в виде дивидендов | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 23.2 | Отчисления на формирование и пополнение резервного фонда | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 24 | Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период | 130748 | 69286 | 11 848 | -61462 | 52,992 | -57438 | 17,100 |
Проведем горизонтальный анализ отчета о прибылях и убытках за 2007 г.,2008 г.,2009 г. с целью получения сведений об изменениях в доходах и расходах банка, количества прибыли и начисляемых налогов.
Итак, по первой статье отчета Процентные доходы происходит увеличение показателя в 2008 году на 346322тыс. руб. или на 138,273 % , а в 2009 году происходит уменьшение на 76452.Изменения происходят главным образом за счет увеличения или уменьшения каждой подстатьи данной статьи: ссуд, предоставленных клиентам, от размещения средств в кредитных организациях), от вложений в ценные бумаги.
Что касается процентных расходов, то здесь происходит увеличение в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 287882 тыс. руб. (168,292%).Статья продолжает свой рост и в 2009 году. Она увеличилась на 81497 Тыс. руб.(или на 111,488%) за счет увеличения подстатей расходов данной статьи: По привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций), По выпущенным долговым обязательствам. Чистые процентные доходы в 2008 году также увеличились и составили 541765 тыс. руб. В 2009 г. наблюдается уменьшение этой статьи на 157949 тыс. руб. или на 70,845 %.Что касается такой статьи как Изменение резерва на возможные потери по ссудам и приравненной к ней задолженности средствам, размещенным на корреспондентских счетах, а также начисленным процентным доходам, то здесь наблюдается следующая ситуация: в 2008 году данный резерв оказался "в минусе" – составлял (-69198тыс. руб.), а в 2009 году данная сумма уменьшилась и стала равна (-25594 тыс. руб.). Чистый процентный доход в 2008 году уменьшился по сравнению с 2007 годом на 165254 тыс. руб. или на 74,09 %, а в 2009 г. уменьшился еще на 114345 тыс.руб.
Чистые доходы от операций с ценными бумагами, оцениваемыми по справедливой стоимости через прибыль или убыток в 2008 году уменьшились на 6677 тыс. руб. а в 2009 г. еще на 188,423 тыс.руб. Появились и чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для перепродажи – с 0 до 24976тыс. руб.
Что касаемо Чистых доходов от операций с иностранной валютой, то здесь наблюдаем отрицательные выводы: произошло уменьшение в 2008 году на 1597 тыс. руб. (на 89,555%) по сравнению с 2007 годом и увеличение данной статьи в 2009 г. на 6865 тыс.руб.( 150,135). Это произошло из-за изменения котировок валют, изменения конъюнктуры рынка. Чистые доходы от переоценки иностранной валюты оказались "в минусе" – уменьшение на 7501тыс. руб. в 2008 году по сравнению с 2007 г., а также уменьшение в 2009 г. по сравнению с 2008 г. на 12092 тыс руб или на 242,125 %.
Доходы от участия в капитале других юридических лиц в 2008 году увеличились на 482 тыс. руб., а в 2009 году уменьшились на 284 тыс. руб.
Что же касается комиссионных доходов, то они в 2008 году возросли на 298 тыс. руб., или на 100,556 %, в 2009 году они снились на 15684 тыс.руб. или на 70,894 %.
Комиссионные расходы, в свою очередь, также возросли в 2008 году на 4493 тыс. руб, а затем в 2009 году снизились на 3980 тыс. руб. или на 75,530 %.
Рост коммисионных доходов связан со значительным ростом комиссий от инвестиционно-банковских услуг, такими как управление активами, предоставление финансовых консультаций, предоставление рассчетно-кассовых услуг.
По такой статье как Изменение резерва по прочим потерям мы наблюдаем уменьшение на 17732 тыс. р. в 2008 году, а в 2009 году произошло увеличение данной статьи на 47881 тыс. руб.В статье Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, удерживаемым до погашения в 2009 году произошло уменьшение на -206 тыс. руб.Что касается статьи Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, имеющимся в наличии для продажи, то можно сказать об ее увеличении в 2009 году на 4410 тыс. руб.
Прочие операционные доходы в 2008 году имеют положительную тенденцию – возросли на 285549 тыс. руб. или на 822,126 %, а в 2009 году снились на 264822 тыс.руб., что составило порядка 7,259 %. В статье Чистые доходы мы также видим положительные тенденции – в 2008 году они увеличились на 48342 тыс. руб. или на 106,613%, а в 2009 году уменьшились на 314959 тыс. руб, что составило 59,588 %.
Операционные расходы в 2008 году также возросли на 48342 тыс. руб. по сравнению с 2007г. (или на 106,613%).Это связано с увеличением расходов на персонал. Но в 2009 году наблюдалось снижение по этой статье:операционные расходы снизились на 210148 тыс.руб,что составило 67,096 %.
Таким образом, Прибыль (убыток) до налогообложения в 2008 году уменьшилась на 68657 тыс. руб. или на 67,197 % по сравнению с 2007 г.И в 2009 году продолжилась тенденция к уменьшению: в абсолютном выражении она составила 104811 тыс.руб. или 25,479 %.
Начисленные (уплаченные) налоги в 2008 г. по сравнению с 2007 г. также уменьшились на 90,841% или на 7195 тыс. руб.Это же произошло в 2009 г.,тогда начисленные(уплаченные) налоги уменьшились на 47373 тыс.руб. или на 33,614 %.
Последняя статья отчета Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период уменьшилась в 2008 году по сравнению с 2007 г. на 61462 тыс. руб. (52,992% ), в 2009 г. также произошло уменьшение на 57438 тыс. руб. или на 17,100 %.
1.4 SWOT-анализ
В 1963 году в Гарварде на конференции по проблемам бизнес политики профрофессор K. Андрюс (Andrews) впервые публично озвучил акроним SWOT. С тех пор понятие SWOT-анализа стало известно в академических кругах и среди практиков.
С 60-х годов прошлого века и по сей день SWOT-анализ широко применяется в процессе стратегического планирования. В каждом бизнес-плане, в каждом плане маркетинга должен быть раздел «SWOT-анализ».
Первоначально SWOT-анализ был основан на озвучивании и структурировании знаний о текущей ситуации и тенденциях. Позднее SWOT-анализ стал использоваться в более широком приложении - для конструирования стратегий.
С появлением SWOT-модели аналитики получили инструмент для своей интеллектуальной работы. Известные, но разрозненные и бессистемные представления о фирме и конкурентном окружении SWOT-анализ позволил сформулировать аналитикам в виде логически согласованной схемы взаимодействия сил, слабостей, возможностей и угроз.
В результате выполнения классического SWOT-анализа создается структурированная информация в рамках единой SWOT-модели.
В 1965 году было предложена разработка технология использования SWOT-модели для разработки стратегии поведения фирмы. Была предложена схема LCAG (по начальным буквам фамилий авторов), которая основана на последовательности шагов приводящих к выбору стратегии.
В ряде подходов структурированная информация по каждому из направлений -силы, слабости, возможности, угрозы -- оценивается количественными мерами, на основе которых с помощью функций полезности вычисляется потенциал изучаемого объекта по каждому направлению (подход, развиваемый в рамках Conjoint-анализа).
В 1982 году профессор Хайнц Вайхрих (Heinz Weihrich) опубликовал работу, в которой предложил новый вид SWOT-модели. Свою SWOT-модель он назвал как TOWS-матрицу и рассматривал ее как концептуальную основу систематического анализа, который облегчает сопоставление внешних угроз и возможностей с внутренними слабостями и силами организации. Ученый предложил строить стратегии поведения фирмы на основе систематического сопоставления заранее созданных списков внешних факторов с внутренними силами и слабостями. Он также указал на необходимость построения SWOT матриц с определенной периодичностью. Это должно было позволить отслеживать изменения конкурентной среды при построении стратегий.
В последующем, в работах других исследователей эта модель называется как расширенная SWOT-модель, или как интегрированная SWOT-модель. Однако в большинстве работ по стратегическому планирования по-прежнему можно встретить термин «SWOT-анализ», хотя они используют модель Вайхриха.
SWOT-анализ во всех своих модификациях является наиболее удобным и надежным инструментом стратегического планирования. В стратегическом маркетинге SWOT-анализу уделяется самое пристальное внимание. Хотя после создания SWOT-анализа появилось много других подходов к изучению стратегического поведения фирм и их конкурентного окружения, тем не менее SWOT-анализ продолжает активно и продуктивно использоваться и совершенствоваться.
| Сильные стороны | Возможности |
| 1. Наличие генеральной лицениии 2. Более 10 лет на рынке 3. Высокий уровень обслуживания и индивидуальный подход к клиенту 4. Высокая организация управления 5. Рейтинг кредитоспособности уровня «А»(высокая кредитоспособность, второй уровень) 6. Заинтересованность сотрудников в увеличении продаж, расширении клиентской базы 7. Система обучения новых сотрудников | 1. Качественное совершенствование банка 2. Стабилизация экономики, рост доходов населения 3. Перспектива расширения филиальной сети 4. Увеличение государственной поддержки 5. Снижение банковских рисков 6. Получение притока новых клиентов физических и юридических лиц, как следствие финансовых проблем у банков конкурентов; |
| Слабые стороны | Угрозы |
| 1. Слабый охват территориальными офисами и другими коммуникациями российских банков территории страны, особенно отдаленных уголков 2. Менее привлекательный бренд по сравнению с брендами банков,входящих в первую федеральную или московскую сотню; 3. Никий уровень достаточности собственного капитала банка 4. Недоверие со стороны населения к ипотечному кредитованию | 1. Высокая подверженность влиянию изменения законодательства и регулятивных мер 2. Снижение клиентского спроса 3. Увеличение налогового пресса 4. Конкуренция в регионах присутствия банка 5. Дальнейшее наращивание проблемных активов в рамках кредитного портфеля банка; 6.Банкротство |
В современных условиях развития рынка банкам, как занимающим нишу в банковском секторе, так и только выходящим на рынок, приходится всё сложнее. И это связано не только с высоким уровнем жёсткой конкуренции, обилием товаров и услуг аналогичного типа, перенасыщением рекламных и информационных потоков, возрастающими требованиями потребителей ко всем качественным параметрам, включая эргономичность, эстетичность и других аспектов, количественно замерить которые довольно сложно. Проблемы также связаны и с постоянными изменениями конъюнктуры и ёмкости рынка, а также инновациями, стремящимися завоевать всё большие доли.
Для наиболее успешного развития банка необходимо чётко определять маркетинговые стратегию и тактику, а чтобы этого достичь требуется точно представлять окружающую среду и внутренний потенциал фирмы. Для этого важно время от времени проводить исследование внешней среды, т.е. конкурентов, поставщиков и потребителей; кроме того, необходим анализ существующей позиции и возможностей самого банка, его технических, технологических, финансовых,и прочих ресурсов.
2. Экономическая основа ипотечного кредитования, проблемы и перспективы его развития
2.1. Понятие и назначение ипотечного кредитования, его цели и участники
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
· недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
· недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
· стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
· высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-15 лет.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
- земельные участки, находящиеся в частной собственности;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
1) Заемщики — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками или договоры займа с юридическими лицами, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по кредиту служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
2) Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
3) Кредиторы — банки и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
4) Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов — специальные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
• рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования.
5) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
• регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
• регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки.
6) Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
7) Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
8) Риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
9) Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.
10) Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с иными помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению для улучшения жилищных условий.
Цели ипотеки:
1. Приобретение квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья,
2. Приобретение квартиры в многоквартивном доме:
2.1 приобретение квартиры на этапе строительства по договору/соглашению уступки прав требования от юридического лица физическому лицу/ лицам либо договору долевого участия в строительстве
2.2 приобретение квартиры у юридического лица по окончанию строительства на основании договора купли-продажи
3.Приобретение дома (с земельным участком)на вторичном рынке жилья
4. Кредит на приобретение жилой недвижимости или рефинансирование ранее выданного ипотечного кредита в банке или ином банке
5.На ремонт и благоустройство (потребительские цели)
6.Кредит на приобретение жилой недвижимости, находящейся на балансе банка, переданного банком в ЗПИФ, либо жилой недвижимости в отношении которой банком начата процедура взыскания
2.2. Организация процесса кредитования в коммерческом банке.
При обращении заемщика в банк сотрудник кредитного подразделения принимает и собирает все необходимые документы.
После приема документов от заемщика кредитный инспектор тщательно изучает кредитную заявку и рассматривает остальной пакет документов для предварительного определения основных условий кредитования, суммы и срока кредита, обеспечения по кредиту. Одной из важнейших целей создания кредитной заявки является более наглядное представление информации о заемщике для членов Кредитного комитета.
Привлекательность кредитной заявки для банка состоит в способности заемщика выполнять в будущем условия кредитного договора.
А для кредитного работника банка важно количественно оценить эту привлекательность, чтобы классифицировать все множество поступающих кредитных заявок.
Показатели, характеризующие рейтинг кредитной заявки, должны соответствовать следующим условиям:
простота интерпретации значений показателей кредитной заявки;
возможность присвоения показателям количественных значений по разработанной балльной системе; объективность оценки показателей вне зависимости от субъективного мнения лица, анализирующего заявку; достоверность получаемой при анализе информации; отсутствие какого-либо дублирования данных, содержащихся в заявке; достаточный уровень ценности и информативности для пользователей полученного интегрального значения.
В кредитной заявке содержатся две группы показателей: внешние и внутренние. Внешние описывают зависимость будущего проекта от влияния извне, а внутренние — от факторов, действующих внутри организации. Среди внешних показателей, характеризующих успех реализации проекта, выделяют те, на которые влияют такие факторы, как налоговые реформы, денежно-кредитная политика, реформирование таможенного законодательства и валютные риски. К внутренним показателям, характеризующим проект, относятся: конкурентоспособность продукции, кредитная история и деловая репутация заемщика, его организационно-правовая форма, прогнозные показатели объемов производства и продаж, обеспечение кредита, период окупаемости проекта, финансовое состояние заемщика, источники погашения кредита и процентов по нему и т.д. Учет всех перечисленных факторов позволяет банку сформировать надежный кредитный портфель.
При анализе учредительных документов инспектор устанавливает круг лиц, имеющих полномочия подписывать кредитный договор, изучает договор обеспечения и представленную финансовую отчетность. Представленные организацией-заемщиком налоговые декларации должны содержать отметки налоговых органов о сдаче этих деклараций в предусмотренные законодательством сроки. Кроме того, кредитный инспектор должен проверить комплектность документов, необходимых для выдачи кредита, и в случае необходимости затребовать недостающие или дополнительные документы.
Для предварительной оценки кредитоспособности потенциального заемщика кредитный инспектор лично беседует с ним с целью более детального выяснения важных сторон кредитной сделки, на которых нужно сконцентрировать внимание (цель кредита, планируемые источники его погашения, методика расчета запрашиваемой суммы кредита), а также для составления психологического портрета заемщика, формирования видения и оценки положения организации и перспектив ее развития.
Рассмотрим процедуру получения ипотечного кредита. Стандартная процедура получения ипотечного кредита определена в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" и состоит из следующих основных этапов (на каждом из них остановимся подробнее далее):
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Он должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Тогда кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;
6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью контролировал его;
7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
2.3. Сущность и основные методы оценки кредитоспособности заемщика
Кредитоспособность заемщика – это комплексная правовая и финансовая характеристика, представленная финансовыми и нефинансовыми показателями, позволяющая оценить его возможность в будущем полностью и в срок, предусмотренный в кредитном договоре, рассчитаться по своим долговым обязательствам перед кредитором, а также определяющая степень риска банка при кредитовании конкретного заемщика.
Существует множество методик помогающих банку оценить целесообразность выдачи кредита тому или иному заемщику. При этом стоит подчеркнуть, что не существует методик, дающих стопроцентную гарантию оплаты кредита, так же нельзя выделить никакой из методов как самый надежный. На практике каждый банк использует свою методику оценки кредитоспособности своих вкладчиков исходя из собственных представлений о целесообразности применения тех или иных методов.
Рассмотрим следующую классификацию методов оценки кредитоспособности заемщиков коммерческих банков, представленная на рисунке 2.
Рис. 2 - Классификация методов оценки кредитоспособности
Скоринговый метод оценки кредитоспособности чаще всего используется банками при кредитовании физических лиц. Этот метод позволяет оценить не только экономические факторы, но и человеческие качества заемщика. Метод оценки имеет форму теста, состоящего из ряда вопросов позволяющих составить характеристику заемщика. Сущность кредитного скоринга состоит в том, что каждый параметр оценки кредитоспособности заемщика имеет реальную оценку. Итоговая сумма баллов - это оценка кредитоспособности заемщика. Каждый вопрос имеет максимально возможный балл, который выше для таких важных вопросов, как профессия, и ниже, как возраст. Оценка кредитоспособности по методу скоринга является обезличенной и может быть автоматизированной. Самое важное при использовании метода это список вопросов и весовые коэффициенты ответов, тщательно подобранные с учетом таких специфических факторов как регион использования, менталитет населения и другие.
Деревья решений это метод автоматического анализа данных. Получаемая модель – это способ представления правил в иерархической, последовательной структуре, где каждому объекту соответствует единственный узел, дающий решение. Пример дерева представлен на следующем рисунке 3.
Рис. 3 - Пример дерева решений
Достоинства данного метода заключаются в возможности широкого применения, доступности для понимания и легкости вычислений. Но для построения самого дерева, как и в скоринговом методе, требуются глубокие статистические исследования для наиболее точного подбора вопросов ключевых ветвей.
Анализ финансовых коэффициентов заключается в вычислении пропорций между отдельными позициями бухгалтерского баланса, форм отчетности, которые охватывают один и тот же период времени. Метод эффективен для отражения положения дел компании в течение отрезка времени, так как позволяет анализировать безразмерные величины, отражающие тенденцию развития экономического состояния заемщика, а не абсолютных показателей в стоимостном выражении, и позволяет выявлять взаимосвязи этих коэффициентов. На основании сравнения полученных коэффициентов с опорными величинами делается вывод о целесообразности предоставления кредита данному заемщику.
Анализ денежного потока — способ оценки кредитоспособности клиента коммерческого банка, в основе которого лежит использование фактических показателей, характеризующих оборот средств у клиента в отчетном периоде. Этим метод анализа денежного потока принципиально отличается от метода оценки кредитоспособности клиента на основе системы финансовых коэффициентов, расчет которых строится на сальдовых отчетных показателях. Анализ денежного потока заключается в сопоставлении оттока и притока средств у заемщика за период, соответствующий обычно сроку пользования испрашиваемой ссуды. На основе соотношения величины общего денежного потока и размера долговых обязательств клиента определяют его класс кредитоспособности.
Прогнозные модели получают с помощью статистических методов и используются для оценки качества потенциальных заемщиков. При реализации данного метода используется функция, дающая оценку надежности заемщика. Данная функция рассчитывается путем умножения финансовых коэффициентов результатов деятельности заемщика на коэффициенты, рассчитанные в результате статистической обработки данных по выборке фирм, которые либо обанкротились, либо выжили в течение определенного времени. Если оценка фирмы находится ближе к показателю средней фирмы-банкрота, то при условии продолжающегося ухудшения ее положения она обанкротится. Если менеджеры фирмы и банк предпримут усилия для устранения финансовых трудностей, то банкротство, возможно, не произойдет. Таким образом, эта оценка является сигналом для предупреждения банкротства фирмы. Применение данной модели требует обширной репрезентативной выборки фирм по разным отраслям и масштабам деятельности. Сложность заключается в том, что не всегда можно найти достаточное число обанкротившихся фирм внутри отрасли для расчета аналитических коэффициентов.
Основываясь на данных базовых методах оценки кредитоспособности клиента можно создать методику для оценки кредитоспособности практически любого типа клиентов. Для оценки частных займов небольших сумм может подойти метод деревьев решений, оценить кредитоспособность можно прямо в офисе банка за несколько минут, с этой задачей может справиться любой офисный работник. При выдаче кредита на крупную сумму или ипотечного кредита подойдет скоринговый метод, так как он может более тонко учитывать индивидуальные особенности клиента, а, следовательно, может дать более точный прогноз о будущей кредитоспособности заемщика. При оценке кредитоспособности фирмы не обойтись без анализа финансовых коэффициентов результатов деятельности, чтобы составить представление о перспективах ее развития. Не лишним будет проверить сделанные выводы, проанализировав денежные потоки, порождаемые деятельностью компании. А если речь идет о долгосрочном инвестиционном проекте, то обязательно следует проверить, насколько велика будет склонность потенциального заемщика к банкротству в течение ближайших нескольких лет, опираясь на данные статистики деятельности компаний занятых в этом же секторе экономики.
Используя любой метод оценки кредитоспособности, отдельное внимание всегда следует уделять кредитной истории заемщика
2.4 Анализ кредитоспособности заемщика
При анализе кредитоспособности заемщика банку обратить внимание на порядок и степень участия собственных средств заемщика в кредитуемой операции, при этом величина собственных средств в хозяйственном обороте предприятия влияет на величину подлежащего выдаче кредита опосредованно, а именно через установление по целому комплексу показателей классности клиента при определении его кредитоспособности.
Цели и задачи анализа кредитоспособности заключаются в определении и прогнозировании:
· способности заемщика рассчитаться со своими долговыми обязательствами на ближайшую перспективу;
· степени риска, который банк готов взять на себя;
· размера кредита, который может быть предоставлен в данных обстоятельствах;
· условий предоставления ссуды.
Близким по смыслу является термин "платежеспособность клиента". Он характеризует наличие или отсутствие неплатежей на определенную дату, поэтому платежеспособность является менее емким термином, чем кредитоспособность, одним из факторов, характеризующих кредитоспособность клиента.
Выявление уровня кредитоспособности (степени кредитоспособности) является процессом определения индивидуального или частного кредитного риска для банка, т.е. риска, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выдаваемой клиенту.
В практике американских банков применяется система, носящая название "правило пяти си", где критерии отбора клиентов обозначены словами, начинающимися на букву "си":
· сharacter (характер заемщика);
· сapacity (финансовые возможности);
· сapital (капитал, имущество);
· сollateral (обеспечение);
· сonditions (общие экономические условия).
Рассмотри критерии Российской банковской практики:
1) Характер клиента - это репутация клиента как юридического лица, она складывается из длительности функционирования клиента в данной сфере бизнеса, отклонении его экономических показателей от среднеотраслевых (коэффициент "бэта"), его кредитная история; репутация его партнеров в деловом мире, репутация ведущих менеджеров с учетом профессиональной длительности работы в качестве руководителей, их моральные качества (здесь может использоваться бальная оценка) при формализации этого процесса оценки.
Важно понимать степень ответственности клиента за непогашение долга, четкость представления клиента о целях ссуды. Для банка следует обратить внимание на соответствие характеристик клиента кредитной политике банка, т.е. банковские сегменты рынка должны соответствовать сегментам рынка клиента.
2) Способность заимствовать средства - это наличие у клиента права на подачу заявки на кредит, право ведения от клиента переговоров, право подписи кредитных документов.
Если клиентом является физическое лицо, кредитным работникам следует убедиться в дееспособности клиента (возрастные ограничения, наличие судимостей, социальное положение и т.д.)
3) Способность клиента заработать средства в ходе текущей производственной деятельности.
4) При оценке капитала клиента следует обратить внимание на 2 основных момента:
· достаточность капитала, который оценивается на основе коэффициентов финансового левереджа;
· степень вложения капитала клиента в кредитуемую операцию.
5) Под обеспеченностью кредита понимается стоимость активов заемщика и конкретной величиной источника погашения долга (залог, банковская гарантия, поручительство третьих лиц, страхование риска невыплаты процентов и невозврат кредита).
Соотношение стоимости активов и размер долговых обязательств имеет принципиальное значение, если заемщик будет объявлен банкротом, при обычной ситуации, а также при недостаточности денежного потока у клиента, - более важно качество и размер вторичных источников погашения долга.
6) При рассмотрении условий, в которых совершается кредитная операция следует обратить внимание:
· на прогноз экономической ситуации в стране, регионе деятельности заемщика, отрасли кредитуемой операции;
· на учет политических факторов.
Все это составляет основу для определения внешних рисков кредитуемой операции и учитывается при выборе банком стратегии кредитной работы. Нельзя забывать об изменении критериев оценки внешних рисков в зависимости от развития ситуации в околобанковском пространстве: внешние условия ухудшаются - банковские критерии должны становиться более жесткими. Составить формализованную систему оценки внешних рисков нельзя, и здесь должны работать интуиция банковских служащих, их прошлый опыт, анализ и работа со статистикой.
7) Осуществление контроля.
Под контролем здесь понимается наличие законодательных основ деятельности клиента, наличие нормативных основ для осуществления клиентом кредитуемых мероприятий, учет влияния изменений в налоговой политике на кредитуемое мероприятие, соответствие кредитуемого мероприятия нормативам и правилам, регулирующим кредитную деятельность коммерческого банка.
Исходя из этих критериев существуют определенные способы определения кредитоспособности (в практической деятельности целесообразнее использовать в анализе одновременно несколько способов).
Если построить последовательность работы при оценке кредитоспособности, то можно обозначить следующий порядок проведения анализа:
1) оценка делового риска кредитуемого мероприятия;
2) оценка менеджмента ссудополучателя;
3) оценка финансовой устойчивости клиента (например, на основе системы коэффициентов);
4) анализ денежного потока заемщика ;
5) сбор информации о клиенте, получение психологического портрета заемщика, используя для этого личное интервью с ним и прочую доступную информацию;
6) составление заключения о работе клиента путем выезда на предприятие-ссудополучателя.
Хотелось бы отметить, что в современной российской банковской практике следует сразу же при рассмотрении заявки классифицировать клиента (крупный, средний, мелкий). Руководителю кредитного подразделения это требуется для того, чтобы понять, стоит ли основное внимание сосредоточить на анализе представленной клиентом и заверенной аудиторской фирмой документации, или, в случае мелкого клиента, сконцентрировать свои усилия на сборе информации из других источников, обязательно совершить выезд на предприятие, провести осмотр обеспечения (как правило, предоставляемого в форме твердого залога).
Крупные клиенты отличаются наличием в штате высокопрофессиональных финансовых сотрудников, которые могут представить подготовленную на хорошем уровне и заверенную аудиторской фирмой документацию, при анализе которой можно использовать следующие способы финансово-математического расчета:
а) статистические методы оценки кредитного риска (модель "Зета" и уравнение Альтмана, модель Чессера, техника кредитного скоринга Д. Дюрана и т.д.) получили распространение в зарубежной банковской практике;
б) система финансовых коэффициентов (разработка Мирового банка) используется во всем мире, в т.ч. и в работе российских банков. Рассматривая подробнее эту систему можно выделить 5 основных групп финансовых коэффициентов (согласно методике Мирового банка):
1) Коэффициент ликвидности. Здесь могут рассчитываться коэффициенты текущей ликвидности (его иногда называют коэффициентом покрытия), быстрой (оперативной) ликвидности (его иногда называют "кислотным тестом" или коэффициент "лакмусовой бумажки").
Общая формула: К ликвидности = активы/пассивы
где активы и пассивы могут быть сгруппированы в разном составе в зависимости от направления анализа.
2) Коэффициенты эффективности или оборачиваемости запасов (дебиторской задолженности, основного капитала, активов и т.д.) позволяют оценить эффективность использования руководством компании ее активов. Оборачиваемость основного капитала и активов учитывается при получении клиентом ссуд на капитальные вложения и при долгосрочном кредитовании. При оценке кредитоспособности оценивается не значение коэффициентов, а их динамика (замедляется или ускоряется оборачиваемость).
3) Коэффициент финансового левереджа (его еще называют коэффициент финансового рычага, показатель задолженности) показывает, как распределяется риск между собственным капиталом и привлеченными средствами, между акционерами (пайщиками) компании и ее кредиторами. Чем выше отношение заемных средств к собственности владельцев фирмы, тем выше риск кредиторов и тем осторожнее банк должен относиться к выдаче новых кредитов.
В случае банкротства с высокой задолженностью шансы на возврат кредитором вложенных ими средств будут весьма низки. Для оценки задолженности рассчитывается прежде всего коэффициент покрытия основных средств
К покрытия = основные средства / собственный капитал
Он показывает, какая часть основных средств профинансирована за счет собственного капитала. В принципе здания, оборудование и другие долгосрочные активы должны покрываться либо за счет средств акционеров (пайщиков), либо с помощью долгосрочных займов.
4) Коэффициент прибыльности (рентабельности) свидетельствует об общей эффективности работы компании, об успешной политике ее руководства и отдельных служб. При расчете показателей рентабельности чистая прибыль сравнивается с такими параметрами, как сумма продаж, активы и акционерный (паевой) капитал компании. Большой интерес для банковского работника представляет изменения этих коэффициентов за ряд лет.
5) Коэффициент погашения долга позволяет оценить способность компании оплатить текущую задолженность путем генерирования денежных средств в процессе операционной деятельности. Главный показатель финансовой устойчивости предприятия - его способность выплатить проценты и основной долг по полученным кредитам. Для детального анализа составляется таблица денежных потоков. Но более простым и оперативным является метод расчета коэффициентов погашения долга. Это прежде всего коэффициент денежного потока
К денежного потока за период =(чистая прибыль + амортизация - дивиденды)/(займы со сроком погашения в пределах периода)
Этот коэффициент за выбранный период показывает, какая часть денежных поступлений компании от операций будет необходима для покрытия основного долга и процентов по займам со сроком погашения в течение этого периода. Чем ниже этот коэффициент, тем меньше "маржа безопасности" при погашении долгов. Теоретически коэффициент, равный единице, обеспечивает компании финансовую стабильность.
Оценка кредитоспособности заемщика может быть сведена к единому показателю - рейтинг заемщика. Рейтинг определяется в баллах. Сумма баллов рассчитывается путем умножения классности (1,2,3) любого коэффициента и его доли соответственно в процентах. Так, например, к первому классу могут быть отнесены заемщики, набирающие от 100 до 150 баллов, ко второму - от 151- 250 баллов, третьему - от 251 до 300 баллов.
С предприятиями каждого класса кредитоспособности банки по разному строят свои кредитные отношения. Так, первоклассным по кредитоспособности заемщикам коммерческие банки могут открывать кредитную линию, кредитовать по контокоррентному счету, выдавать в разовом порядке бланковые (без обеспечения) ссуды с установление во всех случаях более низкой процентной ставки, чем для всех остальных заемщиков. Кредитование второклассных ссудозаемщиков осуществляется банками в обычном порядке, то есть при наличие соответствующих форм обеспечительных обязательств. Процентная ставка соответственно зависит от вида обеспечения.
Предоставление кредитов клиентам третьего класса связано для банка с серьезным риском. В большинстве случаев таким клиентам банки стараются кредитов не выдавать. Если кредит все же выдается, то процентная ставка за кредит устанавливается на высоком уровне.
В том случае если кредит был выдан клиенту ранее до ухудшения его финансового положения, банк должен проанализировать причины и последствия сложившейся ситуации с целью уберечь предприятие от банкротства, а при невозможности этого - прекратить его дальнейшее кредитование.
2.5. Оценка кредитного риска и основные направления по его снижению
Риск представляет собой вероятность потерь, которая может отразиться на деятельности того или иного хозяйствующего субъекта или на проведении какой-либо экономической операции. Банк не может работать без риска, как и не может быть полностью преодолен ни один из видов риска. А поскольку целью деятельности банка является получение максимальной прибыли, он должен уделять огромное внимание осуществлению своих операций при минимально возможных рисках. Во избежание банкротства, для достижения и сохранения устойчивого положения на рынке банковских услуг банкам необходимо искать и применять эффективные методы и инструменты управления этими рисками. Конкретные риски, с которыми чаще всего сталкиваются банки, будут определять результаты их деятельности. Следовательно, пока существуют банки и банковские операции, всегда будут актуальными и значимыми управление рисками банков и проблемы, связанные с ними.
Кредитные операции – самая доходная статья банковского бизнеса. За счет этого источника формируется основная часть чистой прибыли, отчисляемой в резервные фонды и идущей на выплату дивидендов акционерам. Поэтому основным банковским риском, управление которым во многом определяет эффективность деятельности банка, является кредитный риск.
Кредитный риск определяется, в первую очередь, как риск экономический, связанный с управлением финансовыми ресурсами . Однако в отличие от других видов экономических рисков от обладает специфическими чертами, важнейшей из которых является то, что он связан с движением кредита, принимающим вид ссуды или займа.
Однако кредитные операции банки осуществляют не только при размещении имеющихся у них в распоряжении денежных средств, но и при формировании источников этих средств. То есть банки совершают активные операции – предоставляют кредиты, и получают кредиты от кредиторов, таким образом, осуществляя пассивные операции.
Поскольку основным банковским риском является кредитный, то коммерческим банкам необходимо разрабатывают качественную систему управления риском (риск-менеджмент) (рисунок 5).
Риск-менеджмент представляет собой управление рисками во всех процессах и продуктах, на всех уровнях банковской структуры и выступает как стратегический компонент оптимизации использования капитала с учетом риска [2]. Иными словами, управление рисками – это совокупность методов, инструментов и целенаправленных действий банка, призванных идентифицировать риски, в определенной мере прогнозировать их наступление и исключать или минимизировать последствия их реализации.
Оценка кредитного риска рассматривается с позиции анализа риска юридических лиц, частных лиц и кредитного портфеля банка.
Рисунок 5 – Система управления банковским кредитным риском
При этом могут использоваться финансовые показатели (коэффициенты) и различные модели. К методикам для количественной оценки кредитных рисков предъявляется особое требование по прозрачности, точности и стабильности .
Финансовых показателей в настоящее время насчитывается несколько десятков. Но наиболее распространенными выступают следующие финансовые коэффициенты :
1. Коэффициенты ликвидности – показывают способен ли заемщик рассчитаться по своим краткосрочным обязательствам, а также, какая часть задолженности может быть возвращена в срок. При этом выделяют коэффициент текущей ликвидности, промежуточной ликвидности и абсолютной ликвидности.
2. Коэффициенты финансовой устойчивости и платежеспособности – характеризуют соотношение собственных и заемных средств клиента. При этом выделяют: коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами, автономии, финансирования, маневренности средств и мобильности средств.
3. Коэффициенты деловой активности. Позволяют определить эффективность использования отдельных статей активов и совокупных активов предприятия. В практике используют коэффициенты общей оборачиваемости средств, текущих активов, основного капитала, дебиторской задолженности.
4. Коэффициенты прибыльности или рентабельности показывают эффективность использования активов и собственных средств предприятия и конкретный финансовый результат. Для того, чтобы принять окончательное решение о выдаче кредита или отказе в выдаче используются модели, прогнозирующие ухудшение финансового состояния.
Каждый банк разрабатывает свою модель риска для количественной оценки и анализа риска с учетом общих рекомендаций Базельского комитета по банковскому надзору. От точности оценки кредитного риска зависит величина потерь банка, процентов за кредит и конкурентоспособность банка.
Однако не все банки обладают эффективными методиками. В российских банках используются адаптированные зарубежные методики оценки кредитоспособности, в частности Модели Альтмана [1]. Она представляет собой статистическую модель на основе оценки показателей финансового положения и платежеспособности компании и позволяет оценить уровень риска банкротства.
Оригинальная модель Альтмана имеет вид:
Z2 = 1,2х1 + 1,4х2 + 3,3х3 + 0,6х4 + 0,999х5 , (1)
где х1 – чистые оборотные активы (текущие активы (раздел 2 бухгалтерского баланса фирмы)) – текущие обязательства (раздел 4+раздел 5))/ всего активов;
х2 – нераспределенная прибыль (балансовая прибыль – (балансовая прибыль*0,24))/ всего активов;
х3 – прибыль до выплаты процентов и налогов (балансовая)/ всего активов;
х4 – рыночная стоимость капитала (акций)/ стоимость обязательств;
х5 – выручка от реализации/ всего активов.
В зависимости от значений показателя вероятности банкротства Z дается оценка вероятности банкротства предприятия: если Z ≤ 1,8 – вероятность банкротства очень высокая; 1,81
2,71
В качестве модели, позволяющей определить вероятность невыполнения условий кредитного договора заемщиком, используется модель надзора за ссудами Р. Чессера , имеющая вид:
У= - 2,04 + (-5,24Х1) + 0,005Х2 - 6,65Х3 + 4,4Х4 - 0,07Х5 - 0,1Х6, (2)
где Х1 – наиболее ликвидные активы / общие активы;
Х2 – выручка от реализации / ликвидные активы;
Х3 – совокупный доход / общие активы;
Х4 – общая задолженность / общие активы;
Х5 – основной капитал / общие активы;
Х6 – оборотные активы / выручка от реализации;
У – интегральный показатель.
Несмотря на высокую значимость прогнозных моделей, применяемых для определения будущего финансового положения клиента, существует проблема обеспечения соответствия и непротиворечивости различных показателей.
Поэтому следует применять методики по определению кредитного рейтинга в качестве итогового показателя кредитоспособности заемщика и индивидуального кредитного риска коммерческого банка.
Оценку риска кредитования необходимо проводить по направлениям, представленным в рисунке 2.
Экспертами кредитных подразделений коммерческого банка должны определяться весовые коэффициенты по каждому направлению оценки. Баллы находятся в диапазоне от 0 до 100. Чем ниже присвоенный балл, тем ниже кредитный риск. Однако значение 0 свидетельствует о неудовлетворительной кредитоспособности заемщика. Также по каждому направлению оценки устанавливаются весовые коэффициенты.
Кредитный рейтинг определяется путем умножения баллов по каждому из направлений анализа на соответствующий весовой коэффициент. При этом риск оценивается от минимального до неприемлемого.
Среди методик оценки качества заемщиков – физических лиц наибольшее распространение приобрела методика кредитного скоринга . Эта методика основана на анализе различных характеристик клиентов: возраст, доход, семейное положение, профессия и многое другое. В результате анализа данных критериев получают итоговый показатель, по величине которого можно судить о хорошей или плохой кредитоспособности. В соответствии с этим делаются выводы о возможности кредитования клиента и размере лимитов.
Рисунок 6– Схема оценки кредитного риска на основе кредитного рейтинга
Скоринговую модель можно представить в виде абсолютной суммы баллов по скоринговой карте или взвешенной сумме факторов риска кредитного качества заемщика. В первом случае модель выглядит
следующим образом:
S = A1 + A2 +…Ak ,
где S – значение скоринга;
A1 + A2 +…Ak – баллы, которые характеризуют значимость параметров клиента.
Во втором случае:
S = A1 · X1 + A2 · X2 +…Ak · Xk ,
где S – значение скоринга;
X1, X2…Xk – параметры клиента;
A1 + A2 +…Ak – баллы, которые характеризуют значимость параметров клиента.
Своя скоринговая система есть в каждом банке. Она зашифрована в предоставленной анкете. Скоринговый метод позволяет провести экспресс-анализ в присутствии потенциального заемщика, а также дать ответ о возможности кредитования клиента в течение 15 – 20 мин. Оценка качества кредитного портфеля коммерческого банка строится на основе качественных и количественных показателей. Данные показатели можно разделить на четыре группы:
- показатели доходности кредитных вложений;
- показатели качества управления кредитным портфелем;
- показатель достаточности резервов на покрытие возможных убытков;
- интегрированные показатели совокупного кредитного риска банка.
Последняя группа показателей относится к основным, характеризующим доходность кредитных вложений, качества управления кредитным портфелем и достаточность создания резервов на возможные убытки по кредитам.
Таким образом, не смотря на многообразие методик расчета кредитного риска заемщиков, проблема риска кредитного продукта остается открытой и требующей принципиально новых подходов к ее решению.
Основными элементами управления кредитным риском являются: анализ финансового состояния заемщиков и контрагентов, обеспечение кредита, установка лимитов на операции, резервирование.
Традиционный способ минимизации этого риска при кредитовании юридических или физических лиц – принятие залога (обеспечения кредита) в виде ликвидных активов или ценного имущества. Один из способов минимизации кредитного риска в расчетных операциях – проведение предоплаты.
Принципиальным отличием современного порядка кредитования является то, что банк, прежде всего, интересуется субъектом кредитования, с которым и заключается кредитный договор после изучения его способности возвратить ссуду. Все вопросы, связанные с кредитованием, решаются банком и заемщиком на договорной основе.
Кредитный договор определяет взаимные обязательства и ответственность сторон. В нем предусматривается: цель и объекты кредитования, размер кредита, сроки и другие условия выдачи и погашения ссуд; виды обеспечения кредита; процентная ставка за кредит; перечень документов, представляемых заемщиком для контроля за движением кредита и финансовым положением клиента; периодичность представления банку, а также контрольные функции банка в процессе кредитования.
От того насколько четко и грамотно будет составлен Кредитный договор будет зависеть своевременность возврата займа.
В ходе исполнения кредитного договора могут возникнуть непредвиденные проблемы, вследствие которых необходимо изменить условия договора. Изменения условий кредитования и переоформление ссуд может происходить по инициативе, как заемщика, так и банка. Под изменением условий договора по переоформленным ссудам понимается одно из следующих изменений:
- уменьшение в дополнительном соглашении процентной ставки при условии, что первоначальным договором предусмотрена фиксированная ставка; при плавающей процентной ставке – изменения, не соответствующие условиям, содержащимся в первоначальном соглашении сторон;
- продление в дополнительном соглашении срока предоставления кредита, указанного в первоначальном кредитном договоре;
- увеличение суммы предоставленного кредита по сравнению с первоначальной;
- переоформление дополнительного соглашения, в связи, с чем реально улучшается качество обеспечения ссудной задолженности по сравнению с первоначальными условиями. Переоформление ссуды свидетельствует, прежде всего, о понижении ее качества и повышении банковского риска.
Одним из условий кредитного договора должно быть право банка расторгнуть кредитный договор досрочно в случае нарушения клиентом-заемщиком предусмотренных договором обязательств.
Обычно банк требует досрочного погашения ссуды или взыскивает ее в бесспорном порядке при:
- несвоевременном представлении в банк балансов и других форм отчетности или при полном отказе от их представления;
- выявлении случаев реализации заложенного имущества без согласия банка;
- выявлении случаев неудовлетворительного хранения заложенного имущества;
- несвоевременной уплате основного долга и процентов. Клиенту-заемщику договор может предоставлять право в силу обоснованных причин не использовать кредит (кредитную линию) полностью или частично. Первоначально согласованная величина кредита (кредитной линии) в последующем может быть также скорректирована сторонами. При досрочном погашении кредита или неполном его использовании заемщиком банк теряет часть своего процентного дохода.
Банки должны постоянно проводить политику рассредоточения риска и не допускать концентрации кредитов у нескольких крупных заемщиков, так как это может иметь серьезные последствия в случае непогашения ссуды одним из них. Банк не должен рисковать средствами вкладчиков, финансируя спекулятивные (хотя и высоко прибыльные) проекты.
Следует отметить, что количественная оценка активов не играет особой роли в анализе деятельности банка, в соответствии с международной практикой главным критерием является оценка качества активов.
Как известно, отечественные банки привыкли проводить в основном краткосрочное кредитование, и неохотно идут на расширение долгосрочного в связи с высокой степенью риска, обусловленного наличием отраслевых особенностей и длительным периодом окупаемости вложенных средств. Выдача долгосрочного кредита не позволяет достоверно судить о том, сможет ли данный заемщик через несколько лет полностью выполнить свои обязательства перед банком, в то время как краткосрочный кредит выдается на сравнительно короткий срок, за который финансовая устойчивость предприятия существенно не меняется.
Кредитный риск в отношении банка возникает при невыполнении контрагентами банков своих обязательств, что, как правило, проявляется в невозврате (полностью или частично) основной суммы долга и процентов по нему в установленные в кредитном соглашении сроки.
В целях ограничения риска и увеличения притока кредитных ресурсов в промышленность необходимо совершенствование менеджмента кредитных портфелей отечественных коммерческих банков, характеризующихся следующими особенностями:
- склонностью к краткосрочному кредитованию;
- недостаточным качеством ресурсной базы банков;
- отсутствием мощного информационного центра;
- недостатком высокоспециализированных кадров.
В этой связи основными задачами кредитного менеджмента, направленного на снижение кредитного риска, являются:
- определение факторов, влияющих на уровень кредитного риска;
- оптимизация кредитного портфеля с точки зрения кредитных рисков, состава клиентов и структуры ссуд;
- определение уровня кредитоспособности заемщика и выявление возможности изменения его финансового положения;
- выявление проблемных ссуд на ранней стадии их появления;
- оценка достаточности ресурсной базы и ее своевременная корректировка;
- обеспечение диверсификации кредитных вложений, их ликвидности и доходности;
- разработка кредитной политики банка с учетом проведенного анализа качества кредитного портфеля.
Высокая степень риска кредитования промышленных предприятий требует от коммерческого банка тщательно продуманной политики управления риском в рамках кредитной политики, которая включает стратегию, методы оценки, а также формы управления риском.
Кредитный менеджмент в области управления кредитным риском предполагает диверсификацию риска, определение системы делегирования полномочий, формирование качественного кредитного досье, систему мониторинга за выданным кредитом, наличие и качество информационной базы данных, а также наличие службы, осуществляющей возврат проблемных кредитов.
Диверсификация рисков предполагает, что кредитный портфель любого банка должен быть диверсифицирован для того, чтобы несостоятельность одного клиента, группы клиентов, отрасли не подвергала опасности существование банка.
Банковский менеджмент в области управления кредитом является сложным и многоаспектным процессом. Качество управления процессом кредитования зависит, прежде всего, от успеха реализации каждого этапа в отдельности, что в свою очередь напрямую связано с опытом и
Заключение
В заключении следует отметить, что ипотечное кредитование в России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика.
Для абсолютного большинства рядовых граждан России ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.
Проанализировав в своей преддипломной работе становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.
1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3 процента размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома.
В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшала положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:
постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
сохранить и расширить рабочие места;
повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.
3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
отсутствие вторичного рынка закладных.
4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.
Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях
Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.
Изучение и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитования в России:
1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
4) налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г.№51- ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32.-Ст.3301.
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. - 1998. - 22 июля.
3. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2010. - №4. - С.42-46.
4. Всероссийский научный журнал «Регион: экономика и социология» / Под. ред. Селиверстова В.Е. - ИЭОПП СО РАН, №3 - 2009 - 196с.
5. Журакина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2009. - №6. - С.17.
6. Зубарев В. Жилье для среднего класса // Красноярский рабочий. - 2008. - №4. - С.14-15.
7. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности // Банковская деятельность - 2008- N1. - С.10-13
8. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. - 2009. - №3. - С. 34-36.
9. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под. ред. Рогожиной Н.Н. - М.: Фонд Институт экономики города, 2010. - 128с.
10. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит - 2009.- № 3 - С.57-63.
11. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. - М.: БУКВИЦА, 2009. - 190 с.
12.www.ipoteka-tut.ru
