Курсова робота
ЗВІТ ПРО ОЦІНКУ

(навчальний)

нежитлового приміщення, розташованого на цокольному поверсі будинку за адресою:

 м. Дніпропетровськ, вул. Чкалова, 11


                                                                 
Дніпропетровськ 2010

Содержание

	Вступление	3
1.	Методика и обоснование примененных подходов оценки	5
2.	Описание объекта оценки и расчет износа	7
	2.1. Исходные данные	7
	2.2. Описание объекта оценки и его технические характеристики	8
	2.3. Расчет износа объекта оценки	10
3.	Определение стоимости объекта  оценки	11
	3.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки	12
	3.2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом	13
	3.3. Определение стоимости объекта доходным подходом	17
4.	Согласование результатов оценки	21
	Паспорт-сертификат объекта оценки	22
	Литература	28
	Приложение	29

Вступление

Работа проведена Государственным высшим учебным заведением «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры» соответственно Сертификату №111/08 субъекта оценочной деяльности, выданным Фондом государственного имущества Украины от 06 февраля 2008 г., на проведение оценки имущества, и на основании договора № 11 от 11.12.2009 г. между ГВУЗ «ПГАСА» и ЧП «Кварц».

Наименование и адрес объекта оценки: встроенное помещение общей площадью 1585 м², расположенное в четырехэтажном жилом здании по адресу г.Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45.

Арендатор: ЧП «Кварц».

Балансодержатель: КПЖРЭП Кировского района.

Цель оценки – определение рыночной стоимости объекта для приватизации путем выкупа.

Согласно ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости. Национальный стандарт №2 дает следующее определение. Восстановительная стоимость для целей аренды - это остаточная стоимость воссоздания или замещения или рыночная стоимость земельных улучшений, которые устанавливаются в порядке, установленном Национальным стандартом № 1 «Общие положения оценки» и № 2 «Оценка недвижимого имущества».

Как вид стоимости с учетом цели оценки принята рыночная стоимость имущества. Рыночная стоимость - стоимость, при которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по согласию, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и  без принуждения.

Дата обследования объекта оценки – 10 марта 2009 г.

Составление отчета проводилось в период с 10 по 20 марта 2009 г, регистрационный номер НО № 11/11 - 08- 09 от 10.03.2009 г.

Оценка проведена по состоянию на 28 февраля 2010 г. Курс НБУ на официальном сайте (http://www.bank.gov.ua) за 1 $ США на дату оценки составлял 7,99 грн.

Сведения про оценщика, который выполнял оценку стоимости имущества (перечень документов, которые подтверждают квалификацию):

Самойленко Юлия Евгеньевна.

-                Сертификат № 11. Выданный 1 марта 2007 г. Фондом государственного имущества Украины и Украинским Обществом Оценщиков.

-                Свидетельство про повышение квалификации оценщика МФ №- 11-ПК от 11.07.09.

-                Свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков № 11 от 01.11.2004 г.

-                Диплом  Б-1 № 111111 по специальности землеустройство и кадастр, выданный 11 июня 2006 г. Приднепровскойгосударственной академией строительства и архитектуры.

Следующий отчет достоверен только в полном объеме и только в отмеченных в нем целях. Результаты отчета действительны в течении шести месяцев из даты оценки.

Право оцениваемой собственности считается достоверным, оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме обсужденных в отчете.

При оценке выходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Оценщик допускает отсутствие каких-либо спрятанных фактов, которые влияют на оценку, на состояние собственности, конструкций почв. Сведения, полученные оценщиком и удерживаются в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации для сведений с указанием источника информации.

Ни заказчик, ни исполнитель не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Вывод оценщика относительно стоимости объектов действительно только на дату оценки.

Оценщик не несет ответственности за изменение экономических, юридических и других условий, которые могут возникнуть после этой дать и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Не допускается публикация отчета в целом или отдельных его частях, а также любые ссылки на него, или показатели, которые удерживаются в нем, или на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с целью оценки или из письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации.

При проведении оценки стоимости объекта оценщик имел в своем распоряжении план на объект оценки, справкой к договору аренды и результатами визуального инженерно-технического обследования.

Перечень нормативно-правовых актов, согласно которым проводилась оценка:

-         Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деяльности в Украине" от 12.07.2001г. №2658-III.

-         Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", 1992г., с изменениями и дополнениями.

-         Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав». Затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.

-         Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 г. № 1442.

-           Национальные стандарты бухгалтерского учета Украины.

-           Международные стандарты оценки.

-          "Методика оценки стоимостиі имущества", утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.03г. № 1891.

-           Нормы профессиональной деяльности оцінщика, утвержденные Советом Украинского общества оценщиков Протокол №7 от 11.04.95г. с изменениями и дополнениями, внесенными Советом Украинского общества оценщиков Протокол №1от 24.12.97г.

Оценочные процедуры включают следующие этапы:

-         ознакомление с объектом оценки;

-         определение базы оценки;

-         идентификация объекта и связанных с ним прав;

-         анализ возможных ограничений;

-         выбор методических подходов;

-         исследование рынка;

-         сбор объектов сравнения и предложений;

-         исполнение расчетов и согласование полученных результатов;

-         оформление оотчета про оценку.

1.    
Методика и обоснование примененных подходов оценки
Методическую основу проведения оценки рассмотренного объекта составляли действующие нормативные документы, положения и методики. Основными подходами, которые используются для  оценки, в соответствии с Национальным стандартом № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» (утвержденным Кабинетом Министров Украины от 10.09.2003 г. № 1440) и Национальным стандартом № 2 «Оценка недвижимого имущества» (утвержденным Кабинетом Министров Украины от 28.10.2004 г. № 1442) есть: затратный, доходный и сравнительный подходы.

Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости с ограниченным рынком покупки - продажи или аренды. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки расходный подход применяется в том случае, если замещение или воссоздание их физически возможно и экономически обосновано. Применение затратного подхода базируется на рыночных данных о затратах на создание оцениваемого недвижимого имущества или подобное ему в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

Доходный подход базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как нынешняя стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доходы от его возможной перепродажи.

Основными методами доходного подхода является:

- прямая капитализация дохода;

- непрямая капитализация дохода (дисконтирование денежного потока).

Выбор методов оценки при этом зависит от информации об ожидаемых (прогнозируемых) доходах использовании объекта оценки, стабильности их получения, цели оценки, а также вида стоимости. Информационными источниками для применения доходного подхода является ведомости о фактических и (или) ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Прогноз и обоснование доходов и расходов осуществляется на основании данных о фактическом использовании объекта оценки в том случае, если оно является наиболее эффективным или от наиболее эффективного использования, если оно отличается от фактического.

Метод прямой капитализации дохода применяется при постоянном прогнозируемом доходе, неограниченном во времени.

Метод непрямой капитализации дохода (дисконтирование денежных потоков) применяется в случае, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки неодинаковы по величине, непостоянные на протяжении периода прогнозирования или, если получение их ограничивается во времени.

Ставка капитализации и ставка дисконтирования определяются путем анализа информации о доходах от использования подобного имущества и его цены или путем сравнительного анализа прибыльности инвестирования в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество и т.д.).

Сравнительный подход базируется на учете принципов замещения и спроса - предложений. Сравнительный подход допускает анализ цен продажи или предложений подобного имущества с соответствующими корректировками отличий между объектами сравнения и объектом оценки.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки в материальной форме с применением сравнительного подхода информация должна отвечать следующим критериям:

- условия договоров покупки-продажи или условия предложения к выводу таких договоров не отличаются от условий, которые отвечают условиям, которые выдвигаются к определению рыночной стоимости;

- продажа подобного имущества состоялась в соответствии с типичными условиями оплаты;

- условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продажи или предложений, на дату оценки существенно не изменились или изменения, которые состоялись, могут быть учтены.

Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическими и функциональными признаками, условиями продажи и т.д. Корректировка стоимости подобного имущества осуществляется на соответствующую величину денежной суммы или применением коэффициента к цене продажи (предложения) обозначенного имущества или путем их комбинирования.

Оценка технического состояния конструкций и объекта в целом выполнена по материалам визуального инженерно-технического обследования отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей. Наличие повреждений в конструкциях, особенно в несучих, существенно влияет на степень физического износа всего объекта, и как следствие, на величину предполагаемых эксплуатационных расходов по поддержке его в нормальном эксплуатационном состоянии и на стоимость при его отчуждении. Потому при обследовании конструкций особенное внимание уделялось состоянию опорных участков, закладок, соединений, устанавливалось наличие в элементах ослабления, разрывов, видколив, коррозийных и деструктивных повреждений материалов, которые снижают несущую способность и влияют на работоспособность конструкций. Оценивалось наличие осадок, деформация и взаимный сдвиг элементов.

По результатам візуально-экспериментальных обследований в зависимости от степени повреждения конструкций оценивалось их техническое состояние по следующим категориям:

I категория - исправное, что допускает нормальную последующую эксплуатацию при проведении текущих и плановых ремонтов;

II категория - работоспособное, что характеризуется наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и нуждающиеся в проведении внеплановых ремонтных работ, но не снижают несущую способность конструктивных основных элементов;

III категория - ограниченно работоспособное состояние, при котором по конструкциям есть повреждения, которые требуют немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабления пересечений коррозийными повреждениями и др.);

IV категория - недопустимое состояние, при котором существует угроза нарушения функциональной пригодности дома, и нужны срочные страховочные мероприятия и ремонтные работы;

V категория - аварийное состояние, при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушения функциональной пригодности дома, который требует срочного усиления конструкций и устранения причин, которые вызывают их повреждение (прогрессирующее развитие осадок, недостаточная несущая способность, нарушение норм по 1 и 2 группам предельных состояний, значительное ослабление пересечений с угрозой разрушения и др.)

Для определения физического износа объекта и категории состояния строительных конструкций проведено их обследование. Категория состояния строительных конструкций является основным критерием при оценке физического износа объекта и определения расходов восстановительных работ, а также при проведении оценки стоимости объекта.

Физический износ объекта оценки в целом определен по зависимости:

,

где: Ф - фактический износ объекта оценки, %;

Ф_ei – физический износ отдельных конструкций, элементов или систем;

e_i – коэффициент, который соответствует части восстановительной стоимости отдельных конструкций или элемента в общей восстановительной стоимости объекта;

n - число конструкций, элементов или систем в объекте оценки.
2. Описание объекта оценки и расчет износа
2.1. Исходные данные
Правовой статус объекта оценки: коммунальная собственность.

Объект оценки: встроенное помещение общей площадью  107 м², расположенное в жилом доме по адресу г. Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45.

Информация про состояние рынка имущества: основную часть сделок купли-продажи в г.Днепропетровске составляет жилая недвижимость. На продажу предлагаются разные по уровню обустройства, площади, обработки, конструктивам квартиры. Стоимости квартир принимались на основании данных агентства недвижимости «Союз» г. Днепропетровска, данных сети Интернет «Об'єднана база даних об'єктів нерухомості» и агентства недвижимости «Лідер» г.Днепропетровска про предложения продажи жилой недвижимости по состоянию на листопад 2009 р. Цены рыночных предложений квартир колебаются в зависимости  от места расположения, объемно-планировочных решений, технического состояния помещений и т.д.

           Цена дол. США за 1 кв.м. /$ общей площади квартир со всеми коммунальными удобствами в городе Днепропетровске для разних типов зданий в зависимости от их места расположения.

                                                   Таблица 2.1                                                                                                                                                                                            

Зона	Центральная		Приближенная		Середина		Переферийная		Отдаленная
	Міn	Мах	Міn	Мах	Міn	Мах	Міn	Мах	Міn	Мах
Высотка	800	3000	700	2800	600	2500	500	1800	400	1400
Екатерининка	700	2200	600	2000	500	1400	-	-	-	-
Сталинка	700	2100	600	2000	500	1700	450	1500	-	-
Хрущевка	600	2000	600	1800	550	1600	500	1500	400	1100
Частный дом	800	3000	700	2700	600	2000	500	1700	400	1300

Также наряду с жилым рынком недвижимости активно развивается рынок купли-продажи коммерческой недвижимости.

            Цена дол. США за 1 кв.м. общей площади недвижимости в городе Днепропетровске для разного их функционального назначения в зависимости от их места расположения.

Таблица 2.2

Зона	Центральная		Приближенная		Середина		Переферийная		Отдаленная
	Мin	Мах	Min	Мах	Min	Мах	Min	Мах	Мin	Мах
Офис	800	2500	700	2200	600	2000	500	1500	400	1400
Кафе	1300	3000	1200	2700	1000	2500	900	2400	800	2100
Магазин	1100	3500	900	3000	900	2500	800	2400	600	2100
Производство	450	1750	400	1700	350	1500	300	1000	300	900
Склад	450	1700	400	1500	300	1100	200	900	200	800

            Арендная плата в гривнах  за 1 кв.м. недвижимости коммерческого назначения в городе Днепропетровске в зависимости от места расположения.

Таблица 2.3

Зона расположения	Назначение недвижимости
	Офисные помещения		Торговые помещения
	Min	Max	Min	Max
Центр	70	220	120	350
Приближенные к центру	60	200	100	300
Нагорный рынок, Гагарина	60	200	100	300
Победа	60	150	70	300
Тополь, Сокол	45	120	70	300
Кирова, Рабочая, Героев Сталинграда	45	130	70	250
Правда	45	130	80	300
Левобережные массивы	35	110	60	200
Р-н Петровского	35	110	55	150

Правовые
ограничения по  использованию объекта оценки: мы не проводили юридическую експертизу прав собственности на объект, ведомости, полученные от заказника, считаются достоверными, а объект оценки рассматривается свободным от обязанностей.

Состояние объекта оценки (существующее назначение объекта оценки): встроенное помещение общей площадью 107 м² на дату оценки не эксплуатируется.
                2.2. Описание объекта оценки и его технических характеристик
Объектом оценки является встроенное помещение общей площадью  107 м², расположенное на цокольном этаже в здании по адресу г. Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45.

Объект оценки расположен в  жилом четырехэтажном доме, вход в оцениваемое помещение отдельный, осуществляется со двора. Внешняя инфраструктура развита. В зоне пешеходной доступности находится стадион «Металлург», магазин, школы, детские сады, остаовка маршрутных такси.




                                Рис. 2.1. Расположение объекта в инфраструктуре района

Объект оценки имеет следующие объемно-планировочные характеристики: 

-        общая площадь здания                                 -  1585 м²;

-        строительный объем здания                                   -  18452 м³;

-        общая площадь оцениваемого помещения     - 107 м²;

-                строительный объем оцениваемого помещения  - 388 м³;

-                высота помещения                                                   - 3,0 м;

-                этажность здания                                                      - 4

-                этаж, на котором рас положено помещение          - цоколь

-                группа капитальности                                              - I.

Здание расположено на территории Кировского района г. Днепропетровска в квартале, ограниченном улицами Серова, Комсомольской, Серова и Ленина. Месторасположение здания в структуре населенного пункта можно отнести к среднему уровню коммерческой привлекательности. В зоне пешеходной доступности находится стадион «Металлург», магазины, школы, детские сады, остановка маршрутних такси. Внешняя инфраструктура развита.

Фундамент под зданием – кирпичный. Наблюдается искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения деформации оседания.

Стены - кирпичные. Наблюдается отслоение и отпадание штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание раствора из швов; следы влаги на поверхности стен.

Перегородки - кирпичные. Наблюдаются трещины в местах примыкания перегородок к потолку, одиночные отколы.

Перекрытия – железобетонные плиты. Незначительное смещение плит одна относительно другой по высоте.

Кровля – асбестоцементные листы. Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли.

Полы в оцениваемом помещении бетонные.

Окна и двери в оцениваемом помещении металлопластиковые.

Отделка в оцениваемом  помещении: отсутствует.

Здание оборудовано системами центрального отопления, водопровода, канализации, электроосвещения, вентиляции и телефонным кабелем.

Отмостка вокруг здания асфальтовая. Наблюдается повреждение отмостки, трещины, отколы.
2.3 Расчет износа объекта оценки
Износ конструкций и элементов объекта оценки

Таблица 2.4

№ п/п	Наименование элементов здания	Признаки износа и количественная оценка (ссылка на пункт “Правила оценки физического износа жилых зданий СОУ ЖКГ 75.11-35077234”)	Уд. вес уч-ка к общему объему элемента, %	Физ. износ уч-ков элемента, %	Доля физ. износа участков в общем физ. износе, %
1	2	3	4	5	6
1	Фундаменты	Незначительные повреждения  цокольной части: трещины, отдельные , выбоины 6.1.2,   п.1	100	15	15,0
2	Стены и перегородки	Отслоение и отпадание штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание раствора из швов; следы влаги на поверхности стен, 6.2.5, п.2 Трещины в местах примыкания перегородок к потолку, одиночные отколы, 6.4.2, п.1	80 20	22 20	17,6 4,0
		Всего:	100		21,6
3	Перекрытие	Незначительное смещение плит одна относительно другой по высоте,  6.5.5, п. 2.	100	18	18,0
4	Кровля	Частичное искривление металлических желобов, послабления крепления отдельных асбестоцементных писем, к обрешетке, 6.9.4, п. 1.	100	15	15,0
5	Полы	Отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительное повреждение плинтусов, 6.10.1, п.1	100	15	15,0
6	Проемы	Плотнящие прокладки изношенные или отсутствующие, трещины в стекле или отсутствие стекла местами, незначительные трещины в местах примыкания коробок к стенам, 6.11.2, п.1. Повреждение дверных полотен, наличников, повреждение и перекосы обвязок, импостов, коробок, частично потерянные или неисправные дверные наборы, 6.11.4, п.2.	65 35	10 25	6,5 8,75
		Всего:	100		15,25
7	Отделка	Одиночные повреждения слоя краски, волосяные трещины в рустах, в местах примыкания потолка и стен, 6.12.1, п.1 Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоения покровного слоя местами, 6.12.5, п.2	70 30	20 15	14,0 4,5
		Всего:	100		18,5
8	Внутренние сантехнические и электрические устройства	Система центрального отопления. Потеки в местах врезки запорной арматуры, нарушение теплоизоляции магистрале ,7.2, п.2 Система водоснабжения. Потеки в местах врезки кранов и запорной арматуры; повреждение коррозией отдельных участков трубопроводов, 7.3, п.2. Система канализации. Течь в местах присоединения приборов; повреждение трубопроводов, 7.4, п.2. Система электроснабжения. Потеря эластичности изоляции проводов, открытая проводка, покрыта значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, 7.5, п.1.	25 25 25 25	35 35 35 30	8,75 8,75 8,75 7,5
		Всего:	100		33,75
9	Прочие работы	Повреждение отмостки. Т.5.1, п.2	100	30	30,0

Физический износ оцениваемого объекта

Таблица 2.5

№ п/п	Элементы здания	Удельн. Вес элемента, еi , % Сб. №28, т.25А(в)	Физич. износ, Феi, %	Феi ´   еi/100
1	2	3	4	5
1	Фундаменты	11	15,0	1,7
2	Стены и перегородки	27	21,6	5,8
3	Перекрытия	11	18,0	2,0
4	Кровля	1	15,0	0,2
5	Полы	6	15,0	0,9
6	Проемы	11	15,25	1,7
7	Отделочные работы	15	18,5	2,8
8	Внутренние сантехнические и электрические  устройства	11	33,75	3,7
9	Прочие работы	7	30,0	2,1
	Итого	100		20,9

Округляя до 1 %, принимаем физический износ оцениваемого помещения  21%.

              На основании анализа рынка недвижимости и технического состояния объекта оценки следует заключить, что экономическое обесценение и функциональный износ отсутствуют.
3. Определение стоимости объекта оценки
С учетом наличия достоверной информации, цели оценки и вида обусловленной стоимости применены сравнительный и доходный подходы.


              3.1. Анализ наиболее эффетивного использования объекта оценки
Концепция рыночной стоимости допускает оценку объекта из позиции наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование активов определяется как их наиболее вероятное использование, которое является физически возможным,  определенным способом оправданным, юридически разрешенным и экономически целесообразным, в результате чего оцениваемые активы достигают наибольшей стоимости.

Выводы о наиболее эффективном использовании объекта оценки осуществляются на основании следующих фактов.                                                                                                                                                                                                                                                       

Технические возможности: встроенное помещение общей площадью 107 м² расположено в жилом четырехэтажном доме. Вход в оцениваемое помещение отдельный, осуществляется со двора. Територия вокруг дома обустроенная, рядом находится стадион «Металлург», тротуары и подъездные дороги имеют твердое покрытие.  Объект оценки представляет собой торгівле помещение, которое состоит из одной комнаты.

  На дату оценки встроенное помещение общей площадью 107 м² не эксплуатируется. Физические параметры, конструктивные особенности оцениваемого объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант использования оцениваемого объекта с точки зрения технических возможностей - как торговое помещение.

Юридическая обоснованность: на основе проведенного анализа рассмотренного объекта и представленных документов, определено, что оцениваемый объект не имеет ограничений функционального использования.

Экономическая целесообразность: оцениваемый объект расположен в Кировском районе г. Днепропетровска. Месторасположение здания в структуре населенного пункта можно отнести к среднему уровню коммерческой привлекательности. В зоне пешеходной доступности находится стадион «Металлург», магазин, школы, детские сады, остаовка маршрутных такси.

 Район расположения объекта хорошо обеспечен транспортной инфраструктурой. Уровень спроса на разные виды коммерческой недвижимости и общая концепция развития коммерческой недвижимости данного района позволяют сделать вывод об использовании объекта как торговое помещение.

Факторы, которые влияют на наиболее эффективное использование объекта оценки сведены в таблицу 3.1, где каждый фактор оценен по 5-ти бальной системе оценки.

Факторы, которые  влияют на наиболее эффективное использование оцениваемого объекта.

Таблица 3.1

№ п/п	Факторы	Назначение
		Торговое назначение	Офисное назначение	Производственное, складское назначение
1	Економические	5	3	2
2	Юридические	5	5	5
3	Технические (размеры)	5	4	3
4	Место расположения	5	4	4
	Всего	20	16	14

Вывод: на основании приведенного сравнения достоинств и недостатков разных вариантов использования наиболее эффетивным признано использование объекта оценки  как торговое помещение.


3.2. Определение стоимости объекта оценки

сравнительным подходом

            Определение рыночной стоимости объекта выполнено на основании данных  о предложениях коммерческой недвижимости г. Днепропетровска сравнительным подходом на дату оценки. При выборе объектов особенное внимание уделялось конструктивно техническим характеристикам соответствующему объекту оценки, месту расположения и потребительских качеств. Цены для объектов сравнения приняты по данным сайта NERS.RU «Национальная единая риэлторская сеть» г.Днепропетровска.

Отличия оцениваемого объекта и объектов сравнения оценивались количественно с помощью коэффициента отличия К_вi, введение которого позволяет идентифицировать отличия и свойства, которые важны для данного рынка. Величина коэффициента отличия i -го фактора определяется по формуле:

,

где Х_а - количественный или балльный показатель объекта; Х_о - соответствующий показатель оцениваемого объекта.

Скорректированная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

З = К х С_а,

 где З – скорректированная стоимость единицы сравнения; ДО – расчетный корректировочный коэффициент; С_а – рыночная стоимость за единицу сравнения объекта сравнения.

В условиях финансового кризиса по данным агентства недвижимости http://www.realnest.com.ua/ резко снизился спрос на объекты недвижимости. Предложения превышают спрос в 4-20 раз для объектов разного функционального назначения. В итоге минимальные скидки для ликвидных объектов составляют 15% и достигают 60%.

Для оценки сравнительным подходом были проведены исследование и анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Днепропетровске. В данном отчете были избраны как объекты сравнения 5 объектов. Источники информации отмечены в ниже приведенной таблице 3.2.

Данные про объекты сравнения

    Таблица 3.2