ВВЕДЕНИЕ

Российская экономика в первой половине 2009 г. демонстрировала значительный экономический спад. Падение экспорта, недостаток поступающей валютной выручки, отток капитала и приостановка банковского кредита привели к значительному сокращению инвестиционной активности. По данным Министерства экономического развития РФ инвестиции в основной капитал в 2009 году сократились на 17,0 процентов. Одной из наиболее пострадавших от кризиса отраслей стало строительство. В 2009 году снижение объема работ по виду деятельности «Строительство» составило 16,0 процентов. Обвал существовавшей системы инвестирования в строительную отрасль привел к нехватке финансирования и замораживанию новых проектов.

Сокращение уровня потребления привело к изменению внутренней политики компаний, приоритетными направлениями которых стало сокращение издержек. Повсеместная оптимизация структуры затрат привела к сокращению головными компаниями количества представительств, филиалов и дополнительных офисов, арендуемых площадей и сдаче площадей в субаренду. Наиболее востребованными стали небольшие офисные блоки.

Уровень качества офисных центров в последние годы значительно повысился за счет ввода в эксплуатацию новых и реконструированных бизнес-центров класса «А», «В» и «С». Появилось понятие «качественные офисные площади». Классу «С» характерно наличие коридорной системы, неудовлетворительное техническое состояние здания, неэффективной системы планировки с большой долей вспомогательных помещений и мест общего пользования. Также таким зданиям свойственно: наличие спорных вопросов по оформлению собственности; отсутствие эффективной работы с существующими арендаторами, отлаженной системы брокериджа, быстро реагирующей на новые условия рынка аренды и оптимально обрабатывающей запросы потенциальных арендаторов. Такой набор качеств постепенно сужает круг потенциальных арендаторов на офисные здания класса «С».

Однако, кризис продлил время конкурентоспособности помещений класса «С», а их владельцам предоставил дополнительное время и ресурсы для осмысления стратегии по переходу на уровень специализированных современных бизнес-центров.

Кризис также показал важность организации профессионального управления арендным бизнесом. Бизнес-центры, которые сделали ставку на качественное управление, с минимальными потерями прошли кризисный 2009 год, активно анализируя потребности существующих и потенциальных арендаторов.

Таким образом, вопросы финансового учета арендных отношений и повышения эффективности деятельности арендодателей являются острыми и актуальными.
1. ФИНАНСОВЫЙ УЧЕТ ОПЕРАЦИЙ СДАЧИ В АРЕНДУ СОБСТВЕННОГО НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие сдачи в аренду собственного нежилого помещения

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Понятие "аренда" содержится в ГК РФ. Согласно ГК РФ аренда определяется как имущественный наем, договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение – арендную плату. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Согласно ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие материальные ценности (закон их называет непотребляемыми вещами), не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования.¹

В зависимости от ее длительности аренда называется лизингом (leastng- долгосрочная аренда), хайрингом (hiring - среднесрочная аренда) и рентингом (renting - краткосрочная аренда).

Длительность каждого вида аренды зависит от характера предметов аренды и под влиянием научно-технического прогресса имеет тенденцию к сокращению. Так, для современного наукоемкого оборудования аренда на срок более года считается лизингом, от нескольких месяцев до года - хайрингом, на срок от нескольких дней до нескольких месяцев - рентингом. В последние десятилетия резко увеличился объем операций по лизингу недвижимости в виде комплексов технологического оборудования и целых промышленных предприятий, когда перемещается не предмет аренды, а арендатора.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник; он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., т.е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. ²

Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).

В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается. Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.
Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон.³

1.2 Учет затрат, связанных со сданным в аренду имуществом

1.2.1 Учет коммунальных платежей

При эксплуатации арендованного помещения у арендатора неизбежно возникают расходы на отопление, освещение, водоснабжение и канализацию, газоснабжение и другие коммунальные услуги.

В рамках договора аренды существует несколько вариантов расчетов за коммунальные услуги:

- коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю,

- коммунальные платежи компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы,

- арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.⁴

Коммунальные платежи в составе арендной платы. Организация-арендодатель, на основании заключенных договоров с организациями- поставщиками коммунальных услуг, оплачивает выставленные ими счета-фактуры.

А арендатор, перечисляя арендную плату, автоматически компенсирует арендодателю оплаченные им коммунальные расходы.

Для арендодателя коммунальные расходы, потребляемые арендаторами, являются расходами по содержанию переданного в аренду имущества и учитываются в составе затрат арендодателя.

В том случае, когда стоимость коммунальных платежей включается в сумму арендной платы, сама сумма арендной платы может быть установлена договором как фиксированная величина или же может изменяться, в зависимости от размера фактически потребленных арендатором коммунальных и иных аналогичных услуг. При этом арендный платеж будет складываться из двух составляющих:

- постоянная составляющая, или собственно арендная плата,

- переменная составляющая, или коммунальные платежи.⁵

В том случае, когда арендная плата фиксированная, организация-арендодатель освобождается от необходимости распределять коммунальные услуги между арендаторами.

В случае установления арендной платы как слагаемой из двух составляющих, арендодатель вынужден вести обособленный учет расходов на коммунальные платежи. Это связано с тем, что переменная составляющая арендной платы прямо зависит от величины фактически произведенных расходов на содержание конкретного имущества, переданного в аренду.

При таком варианте арендной платы, стоимость коммунальных услуг лучше не выделять отдельной строкой, а указывать в счете-фактуре общую сумму арендной платы.

В зависимости от того, к какому виду деятельности арендодателя относится предоставление им в аренду своих активов, арендодатель в бухгалтерском учете отражает коммунальные услуги либо как расходы по обычным видам деятельности, либо как операционные расходы.

Если предоставление имущества в аренду - основной вид деятельности организации, арендная плата с учетом коммунальных платежей, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99, отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка». А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности.

Если передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, арендная плата будет отражаться у арендодателя в составе прочих доходов, на основании положений пункта 7 ПБУ 9/99, и учитываться на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы». Оплату коммунальных услуг, согласно выставленным счетам-фактурам коммунальных служб, арендодатель учитывает для целей бухгалтерского учета как операционные расходы, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, и отражает на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-2 «Прочие расходы».

В налоговом учете у арендодателя порядок отражения арендной платы также зависит от того, является ли сдача имущества в аренду основным видом деятельности или нет.

Если аренда – это основной вид деятельности, то арендная плата в соответствии Налоговым кодексом Российской Федерации, признается доходом от реализации. При этом, оплата коммунальных услуг на основании выставленных счетов-фактур коммунальными службами, на основании НК РФ включается в состав материальных расходов.

В случае, если аренда не является основным видом деятельности, то, согласно НК РФ, доходы от сдачи имущества в аренду являются внереализационными доходами. Коммунальные платежи в этом случае арендодатель может учитывать либо в составе прочих расходов на основании НК РФ, либо в составе внереализационных расходов, в соответствии НК РФ.

Расходы на коммунальные платежи в налоговом учете, согласно НК РФ, относятся к косвенным расходам. Они в полном объеме списываются на расходы текущего отчетного периода.⁶

Коммунальные платежи не включены в арендную плату. Договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор сверх суммы арендной платы. При таком варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, перечисленных им за арендатора, основываясь на указанную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую.

В соответствии с пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации» доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

Суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное в соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99не признаются доходами организации. Таким образом, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не будет являться доходом арендодателя. Данные суммы нужно учитывать как отдельные хозяйственные операции.

В целях налогообложения прибыли согласно подпункту НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.⁷

Арендатор заключает договоры с коммунальными службами. В этом случае арендатор самостоятельно заключает договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, и сам несет расходы, связанные с этими услугами. Применение этого варианта имеет смысл тогда, когда в аренду передается все здание одному арендатору. В такой ситуации преимущества данного способа бесспорны - арендатор может учитывать коммунальные платежи в составе расходов при налогообложении прибыли и применять вычет НДС по ним без всяких проблем.

Арендатор в бухгалтерском учете оплату коммунальных услуг согласно выставленным счетам-фактурам учитывает как операционные расходы на основании пункта 11 ПБУ 10/99 и отражает на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы».

В налоговом учете указанные затраты учитываются арендатором в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.

НДС, уплаченный поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету на основании НК РФ, в общеустановленном порядке.⁸

1.2.2 Учет амортизационных отчислений

По общему правилу имущество, переданное в аренду, продолжает числиться на балансе арендодателя, поэтому и амортизационные отчисления начисляет арендодатель.

Пунктом 18 ПБУ 6/01 установлено четыре способа начисления амортизации:

·   линейный способ;

·   способ уменьшаемого остатка;

·   способ списания стоимости по сумме чисел лет полезного использования ;

·   способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Применение одного из способов начисления амортизации по группе однородных объектов основных средств производится в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

Кроме списания стоимости основных средств посредством начисления амортизации, пунктом 18 ПБУ 6/01 предусмотрено, что объекты основных средств стоимостью не более 10 000 рублей за единицу или иного лимита, установленного в учетной политике исходя из технологических особенностей, а также приобретенные книги, брошюры и тому подобные издания разрешается списывать на затраты на производство (расходы на продажу) по мере отпуска их в производство или эксплуатацию. В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации необходимо организовать контроль их движения.

Независимо от того, какой метод начисления амортизационных отчислений выберет организация, она должна определять годовую и месячную нормы амортизационных отчислений.

Установлены следующие правила начисления амортизационных отчислений:

·  начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету (принятие к учету основных средств подлежащих государственной регистрации и сдаче в аренду не может произойти ранее момента государственной регистрации, так как сдать в аренду незарегистрированное основное средство нельзя), и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета;

·  начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета;

·  в течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизационных отчислений не приостанавливается. Исключение составляют случаи перевода его по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев;

·  начисление амортизационных отчислений по объектам основных средств производится независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому оно относится;  суммы начисленной амортизации по объектам основных средств отражаются в бухгалтерском учете путем накопления соответствующих сумм на отдельном счете.⁹

Порядок отражения сумм начисленной амортизации так же зависит от того, является ли предоставление активов в аренду предметом деятельности организации.

Если арендодатель учет поступившей арендной платы ведет на счете 90 «Продажи», то есть учитывает арендную плату в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг), то суммы амортизации отражаются по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств».

Если арендодатель суммы поступившей арендной платы учитывает на счете 91 «Прочие доходы и расходы», то есть арендная плата отражается в составе прочих доходов, суммы начисленной амортизации отражаются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие расходы».

В соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению организация-арендодатель отражает начисленную сумму амортизации по основным средствам, сданным в аренду, по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» и дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы (если арендная плата формирует операционные доходы).

Аналитический учет по счету 02 следует вести по отдельным инвентарным объектам основных средств, при этом построение аналитического учета должно обеспечивать возможность получения данных об амортизации основных средств, необходимых для управления организацией и составления бухгалтерской отчетности.

Расходы на содержание имущества, переданного в аренду, на основании Налогового кодекса Российской Федерации включаются в состав прочих расходов, если аренда не является предметом деятельности. Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование свое имущество, расходы, связанные с содержанием этого имущества, будут считаться расходами, связанными с этой деятельностью, то есть расходами, связанными с производством продукции, работ, услуг.

Линейный способ начисления амортизации. При линейном способе годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

Срок полезного использования объектов определяется организацией самостоятельно при принятии объекта к бухгалтерскому учету.

Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:

-   ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

-   ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

-   нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

В случаях улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств в результате проведенной реконструкции или модернизации организацией пересматривается срок полезного использования по этому объекту.

Способ уменьшаемого остатка. Способ уменьшаемого остатка для определения срока полезного использования устанавливают в том случае, когда эффективность использования объекта основных средств с каждым последующим годом уменьшается.

Годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости объекта основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта и коэффициента ускорения, установленного в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Способ списания стоимости по сумме чисел лет полезного использования. При данном способе годовая норма амортизации определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств и годового соотношения, где в числителе – число лет, остающихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока полезного использования объекта.

Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ, услуг). При способе списания стоимости основного средства пропорционально объему продукции (работ, услуг) начисление амортизационных отчислений производится исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта основных средств и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок полезного использования объекта основных средств.¹⁰

1.2.3 Учет ремонта арендованного имущества

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ. Обязанность проведения за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Данное распределение может быть изменено, если иной порядок установлен законом или договором аренды. 

капитальный ремонт арендодатель должен производить в срок, установленный договором. Если такой срок не определен в договоре или же ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен осуществить его в разумный срок. В случае же нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• 
  произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  
• 
  потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  
• 
  потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  

Исходя из вышеизложенного, стороны вправе в договоре аренды установить порядок проведения всех видов ремонта. При этом возможны следующие варианты проведения ремонта:

• 
  как текущий, так и капитальный ремонты производит арендодатель за свой счет;
  
• 
  ремонт производит арендодатель за счет арендатора;
  
• 
  ремонт производит арендатор за свой счет;
  
• 
  ремонт производит арендатор, но арендодатель компенсирует ему расходы.
  

В учете каждый из вариантов будет отражаться по разному.

Ремонт за счет арендодателя. Арендодатель, ремонтируя сданные в аренду помещения, осуществляет затраты, связанные с поддержанием их в состоянии, пригодном к использованию. Если предоставление активов в аренду является предметом деятельности организации, то в бухгалтерском учете эти затраты отражаются как расходы по обычным видам деятельности. Причем учитываются они в том отчетном периоде, когда был завершен ремонт.

Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то расходы, связанные с их предоставлением, признаются прочими расходами.

В налоговом учете в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль, включаются и расходы на ремонт основных средств. Относятся они к прочим расходам. При этом их фактическая величина учитывается в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены. Начисление арендной платы производится в обычном порядке.

Ремонт за счет арендатора. При условии возложения обязанности по проведению текущего ремонта на арендатора, арендодатель при выполнении ремонтных работ помимо предоставления помещения в аренду оказывает арендатору дополнительную услугу.

Расходы по ремонту арендованных основных средств учитываются у арендатора при исчислении налога на прибыль в прочих расходах. Причем они учитываются в том отчетном периоде, когда они были осуществлены

Если обязанность текущего ремонта возлагается на арендатора, то понесенные затраты могут быть учтены им в расходах по обычным видам деятельности. Произойдет это, если:

• 
  арендованное имущество используется при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг);
  
• 
  возмещение понесенных расходов арендодателем не предусматривается.
  

В зависимости от принятого метода списания общехозяйственных расходов, они в дальнейшем учитываются в себестоимости продукции (работ, услуг) или напрямую списываются в дебет счета 90-2.

В налоговом учете при условии не возмещения арендодателем расходов по ремонту арендованных амортизируемых основных средств, такие затраты учитываются арендатором как прочие. При этом они уменьшают доходы того отчетного периоде, в котором были осуществлены.

В бухгалтерском учете арендодателя затраты по ремонту основных средств не отражаются так как ремонт арендованного помещения проводится арендатором за свой счет.¹¹

Ремонт в счет арендной платы. Если арендодатель не выполнил капитальный ремонт имущества в срок, то арендатор может сам его произвести и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Улучшения арендованного имущества. Кроме текущего ремонта иногда арендатор производит дооборудование и модернизацию арендованного имущества. Напомним, что при модернизации основного средства происходит улучшение нормативных показателей функционирования объекта. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. По своему усмотрению он может оставить их у себя, либо реализовать, в том числе и арендодателю.

По неотделимым улучшениям вопрос решается несколько иным образом. В случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В бухгалтерском учете арендатор также, как и в случае с отделимыми улучшениями, учитывает капитальные затраты как отдельный объект основных средств. Однако порядок их амортизации устанавливается исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленных арендодателем по объекту, на который произведены указанные затраты

Если же арендатор, не согласовав вопрос с арендодателем, производит неотделимые улучшения, то их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В бухгалтерском учете у арендатора и в этом случае произведенные капитальные вложения формируются как объект основных средств. В момент постановки объекта на учет, как и по любому объекту, устанавливается способ начисления амортизации и срок полезного использования. При этом в нормативных актах по бухгалтерскому учету по срокам нет ограничений.

По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Исходя из этого арендодатель может принять имущество с такими улучшениями, не возместив понесенные затраты, или же потребовать арендатора привести в первоначальное состояние переданное имущество.

Если арендодатель принимает имущество с неотделимыми улучшениями, не возмещая затраты арендатору, то в бухгалтерском учете последнего их выбытие соответствует безвозмездной передаче.¹²

1.3 Учет доходов по операциям аренды

Арендная плата, определяемая исходя из балансовой стоимости арендованного имущества, его состояния, предельного уровня рентабельности при использовании, длительности аренды, финансовых возможностей арендатора и других факторов, включает следующие элементы:

амортизацию арендованного имущества;

плату за дополнительные услуги арендодателя, предусмотренные договором;

вознаграждение арендодателю;

налог на добавленную стоимость.

Синтетический учет расчетов с арендатором по арендной плате арендодатель ведет на активно-пассивном счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», предварительно открыв к нему специальный субсчет, - «Расчеты с арендаторами». По его дебету формируется информация об увеличении дебиторской задолженности арендатора в связи с начислением арендной платы, по кредиту - об уменьшении долга при его погашении. Сальдо показывает величину начисленной, но не погашенной на начало и конец отчетного периода задолженности. Аналитический учет у счету 62, субсчет «Расчеты с арендаторами», ведется по видам арендаторов, договоров аренды и видов арендных платежей.

Согласно ГК РФ расчеты по арендной плате могут вестись в виде:

денежных платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

передачи арендатором установленной доли продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

предоставления арендатором определенных услуг;

Наиболее распространенной формой оплаты услуг арендодателя являются денежные расчеты, когда арендные платежи вносятся путем безналичного перевода средств на банковский счет арендодателя либо внесения наличных денег в кассу.

Договоры аренды нередко возлагают на арендатора обязанность по единовременному внесению арендной платы в счет предстоящих отчетных периодов. Эти платежи обуславливают увеличение финансовых источников арендодателя, но принимаются к бухгалтерскому учету по-разному.

Если сдача имущества во временное владение и пользование (временное пользование) является видом или предметом деятельности арендодателя, то поступающие средства включаются в состав его кредиторской задолженности как денежные авансы. Их синтетический учет организуется на счете 62, субсчет 2 «Авансы полученные», а аналитический ведется в разрезе арендаторов и конкретных авансов. Периодически сумма авансовых платежей, относящаяся к оказанным в течение месяца арендным услугам, присоединяется арендодателем к доходам от обычных видов деятельности, о чем делается запись по дебету счета 62, субсчет 2, и кредиту счета 90, субсчет 1 «Выручка».

В тех случаях, когда аренда выступает отдельной хозяйственной операцией, единовременные арендные платежи необходимо квалифицировать в качестве доходов будущих периодов, поэтому для ведения синтетического учета используется пассивный счет 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов».¹³

В ряде случаев доходы от реализации могут быть отнесены налогоплательщиком как в состав доходов от реализации, так и в состав внереализационных доходов. В частности, это касается доходов от сдачи имущества в аренду.

Аналогичная норма содержится и в законодательстве по бухгалтерскому учету. Согласно п.5 ПБУ 9/99 доходы от сдачи имущества в аренду и от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности могут быть отнесены как в состав доходов от обычных видов деятельности, так и в состав операционных доходов. При этом порядок отнесения указанных доходов в состав доходов от обычных видов деятельности или в состав операционных доходов зависит от того, являются ли такие операции предметом деятельности организации.

Иная ситуация складывается в налоговом учете доходов от сдачи имущества в аренду и от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации. Согласно НК РФ указанные выше доходы подлежат включению в состав внереализационных доходов, если они не признаются доходами от реализации. Поскольку законодатель не определяет никакого критерия, позволяющего отнести доходы от сдачи имущества в аренду и от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности к доходам от реализации или к внереализационным доходам (как это сделано законодателем для целей бухгалтерского учета), налогоплательщики могут самостоятельно выбирать, каким образом учитывать указанные доходы.

При этом следует иметь в виду, что порядок группировки доходов может повлиять на исчисление налогоплательщиком суммы налога на прибыль, поскольку доход в виде выручки от реализации в ряде случаев используется в качестве показателя при определении нормируемых расходов (например, при определении нормативов для некоторых видов рекламы). Кроме того, такой же показатель используется при применении некоторых иных норм, например, при определении возможности уплаты авансовых платежей по итогам отчетного (налогового) периода (без уплаты ежемесячных авансовых платежей), при переходе на кассовый метод и т.п.¹⁴

1.4 Учет аренды в соответствии с МСФО

На дату начала аренды арендодатель классифицирует аренду в соответствии с общими правилами. Если он устанавливает, что аренда не может быть признана финансовой, то она признается операционной. Аренда может признаваться финансовой в случае, если приведенная стоимость минимальных арендных платежей практически равна справедливой стоимости объекта аренды, определенной на дату начала аренды. Поэтому при рассмотрении вопроса об отнесении арендной операции к одному из двух указанных видов необходимо проверить, не является ли справедливая стоимость практически равной приведенной стоимости арендных платежей.
     Для расчета приведенной стоимости арендных платежей в качестве ставки дисконтирования используется процентная ставка по аренде. Такая ставка определяется на дату начала аренды. Процентной ставкой по аренде признается ставка дисконта, которая приводит к равенству следующих двух величин:
     общей приведенной стоимости минимальных арендных платежей
     справедливой стоимости объекта аренды, увеличенной на сумму первоначальных затрат арендодателя.

Если аренда признается финансовой, то арендуемый актив не учитывается на балансе арендодателя. Операция по передаче актива в финансовую аренду отражается почти так же, как и операция по продаже актива.
     Прежде чем отражать операцию аренды в учете, необходимо определиться, является ли арендодатель производителем или дилером арендуемого актива. Если арендодатель является производителем или дилером, то передача актива в аренду отражается точно так же, как и его продажа. На дату начала срока аренды арендодатель признает прибыль от продажи актива и начисляет дебиторскую задолженность, подлежащую получению от арендатора. Дебиторская задолженность отражается в сумме чистых инвестиций в аренду. При этом арендодатель уменьшает прибыль от продажи на величину первоначальных прямых затрат, непосредственно связанных с арендой актива. Необходимо принимать во внимание, что передача актива в финансовую аренду приводит к отражению в отчетности арендодателя прибылей двух типов:
     финансового результата, эквивалентного тому, который отражается в отчетности при обычной продаже аналогичного актива на аналогичных условиях;
     финансового дохода, начисляемого в течение срока аренды.
     Выручка от продажи признается на дату начала срока аренды в размере справедливой стоимости актива или приведенной стоимости минимальных арендных платежей, если последняя меньше. При этом указанная приведенная стоимость рассчитывается с использованием рыночной ставки процента. Себестоимость переданного в финансовую аренду актива определяется как текущая стоимость объекта аренды за вычетом приведенной величины негарантированной остаточной стоимости.
     Разница между выручкой и себестоимостью объекта аренды представляет собой финансовый результат от продажи, который отражается в отчетности арендодателя так же, как и финансовые результаты от продаж подобных активов.

В случае если арендодатель не является производителем или дилером передаваемого в аренду актива, то он также списывает арендуемый актив с баланса и признает дебиторскую задолженность в размере чистых инвестиций в аренду. Однако он не имеет права признать прибыль сразу, в момент передачи актива. Признанная дебиторская задолженность увеличивается на сумму первоначальных прямых затрат, понесенных арендодателем.
     В дальнейшем арендодатель признает в учете процентный доход от финансовой аренды. Такой доход признается на протяжении срока аренды. Для определения суммы дохода используется постоянная ставка процента. Доход за период определяется путем умножения ставки процента на величину непогашенной дебиторской задолженности. При этом сумма дохода уменьшается на соответствующую часть первоначальных затрат по аренде. Первоначальные затраты по аренде списываются на расходы пропорционально величине дохода, признанного в отчетном периоде.

примечаниях к финансовой отчетности арендодатель раскрывает следующую информацию:
     расшифровку взаимосвязи между величиной валовой инвестиции в аренду на отчетную дату и приведенной стоимостью минимальных арендных платежей, подлежащих получению по состоянию на отчетную дату;
     величину валовой инвестиции в аренду и величину приведенной стоимости минимальных арендных платежей, подлежащих получению на отчетную дату, для каждого из следующих периодов: до одного года; от одного года до пяти лет; от пяти лет и далее;
     величину неполученного финансового дохода; величину негарантированной остаточной стоимости, начисленной в пользу арендодателя; резерв, начисленный под сомнительную дебиторскую задолженность по минимальным арендным платежам;
     величину условных арендных платежей, признанных в качестве дохода отчетного периода; общее описание существенных арендных соглашений, заключенных арендодателем;величину валовой инвестиции (за вычетом неполученного дохода) в новый бизнес, произведенной в течение периода, после вычета соответствующих сумм по расторгнутым договорам аренды.

В случае если аренда классифицируется как операционная, то объект аренды учитывается на балансе арендодателя на общих основаниях.

Доход по операционной аренде (за исключением дохода от оказания услуг, в частности услуг по содержанию арендованного объекта) признается равномерно в течение срока аренды, за исключением случаев, когда другой график признания дохода более соответствует графику получения экономических выгод от арендованного актива. Начисление дохода по аренде производится независимо от графика поступления платежей по договорам аренды.
     В общем случае первоначальные прямые затраты арендодателя, связанные с подготовкой и проведением операции по аренде, прибавляются к стоимости объекта аренды. В дальнейшем такие затраты включаются в состав расходов в течение срока аренды по тому же принципу, по которому производится начисление дохода по аренде. Поскольку при передаче объекта в операционную аренду к арендатору не переходят практически все риски и выгоды, присущие праву собственности на объект аренды, такая операция не имеет признаков продажи. Следовательно, в отчетности арендодателя, являющегося производителем или дилером объекта аренды, передача объекта в операционную аренду не сопровождается начислением какого-либо финансового результата.

На практике арендодатель может быть очень заинтересован в заключении договора аренды. В таких случаях арендодатель может сдавать объект в аренду на льготных условиях. Например, он может освободить арендатора от обязанности уплачивать арендные платежи в течение определенного периода. Кроме того, он может взять на себя часть расходов арендатора, связанных с арендной операцией. Подобные льготы для целей учета следует рассматривать как составляющую общей суммы вознаграждения по аренде. При этом арендодатель уменьшает сумму начисляемого дохода от аренды на величину затрат, связанных с предоставлением льгот.

В примечаниях к финансовой отчетности арендодатель раскрывает следующую информацию: общую сумму будущих минимальных арендных платежей по неаннулируемой операционной аренде, а также сумму минимальных арендных платежей с разбивкой по следующим периодам:до одного года; от одного года до пяти лет;  от пяти лет и более; общую сумму условных арендных платежей, признанную в качестве дохода в отчетном периоде;  общее описание заключенных договоров аренды.

По договорам комплексной поставки продуктов и услуг, в соответствии с которыми объект предоставляется в аренду, в случаях, когда платежи по аренде практически невозможно выделить, представляется следующая информация:
     величина минимальных арендных платежей по указанным договорам (данная величина раскрывается отдельно от суммы минимальных арендных платежей, не содержащих составляющих, не имеющих отношения к аренде);
     указание на то, что указанная сумма минимальных арендных платежей содержит составляющие, не имеющие отношения к аренде.¹⁵
2. КОЭФФИЦИЕНТНЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1. Финансовый анализ

Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности предприятия:

• 
  совокупные активы (пассивы) — баланс (валюта баланса) активов (пассивов);
  
• 
  скорректированные внеоборотные активы — сумма стоимости нематериальных активов (без деловой репутации и организа­ционных расходов), основных средств (без капитальных затрат на арендуемые основные средства), незавершенных капитальных вложений (без незавершенных капитальных затрат на арендуемые основные средства), доходных вложений в материальные ценности, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных акти­вов;
  
• 
  оборотные активы — сумма стоимости запасов (без стоимости отгруженных товаров), долгосрочной дебиторской задолженности, ликвидных активов, налога на добавленную стоимость по приобре­тенным ценностям, задолженности участников (учредителей) по взно­сам в уставный капитал, собственных акций, выкупленных у акцио­неров;
  
• 
  долгосрочная дебиторская задолженность — дебиторская за­долженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 ме­сяцев после отчетной даты;
  
• 
  ликвидные активы — сумма стоимости наиболее ликвидных обо­ротных активов, краткосрочной дебиторской задолженности, прочих оборотных активов;
  
• 
  наиболее ликвидные оборотные активы — денежные средства, краткосрочные финансовые вложения (без стоимости собственных ак­ций, выкупленных у акционеров);
  
• 
  краткосрочная дебиторская задолженность — сумма стоимос­ти отгруженных товаров, дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты (без задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный ка­питал);
  
• 
  потенциальные оборотные активы к возврату — списанная в убы­ток сумма дебиторской задолженности и сумма выданных гарантий и поручительств; собственные средства — сумма капитала и резервов, доходов бу­дущих периодов, резервов предстоящих расходов за вычетом ка­питальных затрат по арендованному имуществу, задолженности акционеров (участников) по взносам в уставный капитал и стоимости соб­ственных акций, выкупленных у акционеров;
  
• 
  обязательства предприятия — сумма текущих обязательств и дол­госрочных обязательств предприятия;
  
• 
  долгосрочные обязательства предприятия — сумма займом и кре­дитов, подлежащих погашению более чем через 12 месяцев после отчетной даты, и прочих долгосрочных обязательств;
  
• 
  текущие обязательства предприятия — сумма займов и кредитов, подлежащих погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты, кредиторской задолженности, задолженности участникам (учредителям)по выплате доходов и прочих краткосрочных обязательств;
  
• 
  выручка нетто — выручка от реализации товаров, выполнения ра­бот, оказания услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и других аналогичных обязательных платежей;
  
• 
  валовая выручка — выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг без вычетов;
  
• 
  среднемесячная выручка - отношение величины валовой выручки, полученной за определенный период, как в денежной форме, так и в форме взаимозачетов, к количеству месяцев в периоде;
  
• 
  чистая прибыль (убыток) — чистая нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода, оставшаяся после уплаты налога на прибыль и других аналогичных обязательных платежей.
  

2. Коэффициенты, характеризующие платежеспособность предприятия:

• 
  коэффициент абсолютной ликвидности — показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно, и рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных ак­тивов к текущим обязательствам предприятия;
  
• 
  коэффициент текущей ликвидности — характеризует обеспеченность организации оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременности погашения обязательств и определяется как отношение ликвидных активов к текущим обя­зательствам предприятия;
  
• 
  показатель обеспеченности обязательств предприятия его активами — характеризует величину активов предприятия, приходящихся на единицу долга, и определяется как отношение суммы ликвидных и скорректированных внеоборотных активов к обязательствам предприятия
  
• 
  степень платежеспособности по текущим обязательствам — оп­ределяет текущую платежеспособность организации, объемы ее краткосрочных заемных средств и период возможного погашения организацией текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки и рассчитывается как отношение текущих обязательств должники к величине среднемесячной выручки.
  

3. Коэффициент, характеризующие финансовую устойчивость предприятия

• 
  коэффициент автономии (финансовой независимости) — по­казывает долю активов предприятия, которые обеспечиваются собственными средствами, и определяется как отношение собственных средств к совокупным активам;
  
• 
  коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных актинах) - определяет степень обеспеченности организации собственными обо­ротными средствами, необходимыми для ее финансовой устойчивости, и рассчитывается как отношение разницы собственных средств и скорректированных внеоборотных активов к величине оборотных активов;
  
• 
  доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах —характеризует наличие просроченной кредиторской задолженности и ее удельный вес в совокупных пассивах организации и определяется в процентах как отношение просроченной кредиторской задолженности к совокупным пассивам;
  
• 
  показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам — определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности, краткосрочной дебиторской задолженности и потенциальных оборотных активов, подлежащих возврату, к совокупным активам организации.
  

4. Коэффициенты, характеризующие деловую активность предприятия

• 
  рентабельность активов — показывает степень эффективности использования имущества организации, профессиональную ква­лификацию менеджмента предприятия и определяется в процентах как отношение чистой прибыли (убытка) к совокупным активам организации;
  
• 
  норма чистой прибыли - характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности организации и определяется в процентах как отношение чистой прибыли к выручке (нетто).¹⁶
  

Показатель	Предыдущий год	Отчетный год	Динамика изменения
1. Показатели финансово-хозяйственной деятельности
совокупные активы (пассивы)	4998	6229	124,63
скорректированные внеоборотные активы	2832	3512	124,01
оборотные активы	2166	2717	125,44
долгосрочная дебиторская задолженность	-	-	-
ликвидные активы	2072	3332	160,81
наиболее ликв. оборотные активы	1732	2046	118,13
краткосрочная дебиторская задолженность	340	615	180,88
потенциальные оборотные активы к возврату	4176	5429	130
обязательства предприятия	822	800	97,32
долгосрочные обязательства предприятия	2	2	100
текущие обязательства предприятия	820	798	97,32
выручка нетто	7051	10014	142,02
валовая выручка	8320	11816	142,02
среднемесячная выручка	693	985	142,14
чистая прибыль (убыток)	1898	2232	117,60
2. Коэфф -ты платежеспособности
коэф-т абсолютной ликвидности	2,1	2,6	123,80
коэф-т текущей ликвидности;	2,5	4,2	168
показатель обеспеченности обязательств предприятия его активами;	5,9	8,5	144,07
степень платежеспособности по текущим обязательствам	1,2	0,8	0,6
3. Коэфф -ты финанс. устойчивости
коэффициент автономии (финансовой независимости)	0,84	0,87	103,57
коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных актинах);	0,62	0,71	114,52
доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах	-	-	-
показатель отношения дебиторской задолж-ти к совокупным активам	0,07	0,1	142,86
4. Коэфф -ты деловой активности
рентабельность активов;	0,38	0,36	94,74
норма чистой прибыли	0,27	0,22	81,48

Совокупные активы (пассивы) организации увеличились в отчетном году по сравнению с предыдущим на 24,63%, что свидетельствует о тенденции к увеличению стоимости имущества. Стоимость оборотных активов предприятия демонстрирует более высокие темпы роста по сравнению с внеоборотными, что указывает на повышение мобильности ресурсов предприятия. Стоимость ликвидных и наиболее ликвидных активов на предприятии возросла, что при одновременном уменьшении обязательств предприятия указывает на его стабильное финансовое положение.

Коэффициент абсолютной ликвидности увеличился в отчетном году по сравнению с предыдущим на 23,8%, что свидетельствует об увеличении той части краткосрочных обязательств, которая может быть погашена немедленно, т.е. у предприятия не возникает трудностей с погашением долгов. Коэффициент текущей ликвидности увеличился на 68%, что указывает на достаточную обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности. Доля собственных оборотных средств в оборотных активах возросла на 14,52%, следовательно предприятие способно расплатиться со своими долгами. Период возможного погашения текущей задолженности за счет выручки уменьшился на 40%, что указывает на эффективную деятельность предприятия.

Коэффициент финансовой независимости увеличился на 3,57%, следовательно увеличилась доля активов, которые обеспечиваются за счет собственных средств, что указывает на снижение зависимости предприятия от заемных средств. Это подтверждает и увеличение коэффициента обеспеченности собственными оборотными средствами на 14,52%.

Однако, за отчетный период снизились коэффициенты деловой активности предприятия. Уменьшилась рентабельность активов предприятия и норма чистой прибыли, что свидетельствует о недостаточной степени эффективности использования имущества и снижении доходности хозяйственной деятельности предприятия.

В целом, финансовое положение предприятия стабильно, оно способно расплатиться по своим обязательствам, имеет достаточно оборотных средств для ведения хозяйственной деятельности, однако, недостаточно эффективно использует имеющиеся в его распоряжении средства и внутренние резервы.

2.2. Показатели эффективности использования оборотных и внеоборотных средств

Основной целью проведения анализа финансового состояния организаций является получение объективной оценки их плате­жеспособности, финансовой устойчивости, деловой и инвестици­онной активности, эффективности деятельности.

Анализ данных показателей позволяет получить более детальные данные и текущем положении организаций.¹⁷

Наименование	Предыдущий период	Отчетный год	Динамика изменения
Показатели платежеспособности и финансовой устойчивости
Степень платежеспособности общая	1,19	0,81	68,07
Коэффициент задолженности по кредитам банков и займам	-	-	-
Коэффициент задолженности другим организациям	1,19	0,81	68,07
Коэффициент задолженности фискальной системе	0,37	0,25	67,57
Коэффициент внутреннего долга	-	-	-
Степень платежеспособности по текущим обязательствам	1,18	0,81	0,68
Коэффициент покрытия текущих обязательств оборотными активами	2,64	3,4	128,79
Собственный капитал в обороте	1344	1917	142,63
Доля собственного капитала в оборотных средствах (коэффициент обеспеченности собственными средствами)	0,62	0,71	114,52
Коэффициент автономии (финансовой независимости)	0,84	0,87	103,57
Показатели эффективности использования оборотного капитала (деловой активн ости), доходности и финансового результата (рентабельности)
Коэффициент обеспеченности оборотными средствами	3,13	2,76	88
Коэффициент оборотных средств в производстве	0,14	0,06	42,86
Коэффициент оборотных средств в расчетах	2,99	2,77	90,3
Рентабельность оборотного капитала	1,3	1,06	81,54
Рентабельность продаж	0,4	0,29	72,5
Показатели эффективности использования внеоборотного капитала и инвестиц ионной активности организации
Эффективность внеоборотного капитала	0,24	0,28	116,67
Коэффициент инвестиционной активности	0,15	0,18	120

В процессе анализа финансового состояния ОАО «НИЦ Юга» были рассчитаны различные показатели. Время погашения обязательств сократилось с 1,19 до 0,81, что свидетельствует об устойчивом финансовом положении организации. Коэффициенты задолженности другим организациям, фискальной системе и степень платежеспособности по текущим обязательствам за рассматриваемый период времени сократились, т.е предприятие способно расплатиться со своими долгами за счет выручки. Коэффициент покрытия текущих обязательств оборотными активами возрос на 28,79% и составил 3,4, следовательно, текущие обязательства предприятия полностью покрываются его оборотными активами. Доля собственного капитала в оборотных средствах увеличилась и составила 71%, что указывает на финансирование основной части оборотных средств за счет собственного капитала. Коэффициент финансовой независимости растет, т.е предприятие сохраняет высокую долю независимости от заемных средств.

Однако, показатели эффективности использования оборотного капитала за отчетный период снизились, что привело к снижению рентабельности оборотного капитала на 18,46%. В результате неэффективного использования оборотных средств возросла себестоимость продаж, что привело к снижению рентабельности продаж в отчетном периоде на 27.5%. При этом показатели эффективности использования внеоборотного капитала возросли, что свидетельствует о высокой инвестиционной активности организации.

В целом, предприятие сохраняет стабильное финансовое положение и высокие показатели платежеспособности, однако, имеется ряд проблем, связанных с неэффективным использованием оборотного капитала, что приводит к снижению рентабельности предприятия.

2.4. Показатели эффективности использования капитала организации

При анализе финансового состояния предприятия важен расчет следующих показателей.

1.Отношение объема реализации к чистым текущим активам:



К_кон =

К_нач

Данный коэффициент показывает эффективность использования оборотных активов. На данном предприятии он достигает высокого уровня, что благоприятно характеризует кредитоспособность предприятия. Однако, темп прироста показателя невысок (2%), что указывает на возможность использования оборотных активов предприятия более эффективно.

2. Отношение объема реализации к собственному капиталу:



К_кон

К_нач

Показатель характеризует оборачиваемость собственных источников средств. Расчет данного показателя на начало и на конец периода показал, что оборачиваемость собственного капитала увеличилась на 8,86% что указывает на эффективное использование собственных средств в процессе хозяйственной деятельности предприятия.

3. Отношение краткосрочной задолженности к собственному капиталу:



К_кон

К_нач

На начало отчетного периода краткосрочная задолженность составляла 19% от собственного капитала, на конец- 15%, т.е предприятие может расплатиться со всеми своими кредиторами и постепенно снижает долю кредиторской задолженности.

4. Коэффициент концентрации заемного капитала



К_кон

К_нач

Концентрация заемного капитала в общем объеме реализации снизилась с 11% до 8%, что указывает на повышение финансовой независимости предприятия от заемных источников средств.

5. Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала:



К_кон

К_нач

Этот показатель характеризует величину заемных средств, приходящихся на каждый рубль собственных средств, вложенных в активы организации. Его снижение в отчетном периоде с 20% до 15% означает увеличение доли операций, финансируемых за счет собственного капитала и его эффективное использование.

6. Коэффициент маневренности собственных средств:



К_кон

К_нач

Часть собственного капитала, которая используется предприятием для финансирования текущей деятельности, возросла, что указывает на увеличение маневренности собственных средств и эффективности их использования.

7. Коэффициент структуры долгосрочных вложений:



К_кон

К_нач

Коэффициент показывает, какая часть основных средств и других внеоборотных активов профинансирована за счет долгосрочных заемных источников. Стабильно низкое значение данного показателя в отчетном и предыдущем годах указывает на преимущественное финансирование внеоборотных активов за счет собственных средств и независимость от заемного капитала.

8. Коэффициент устойчивого финансирования:



К_кон

К_нач

Это отношение показывает, какая часть активов финансируется за счет устойчивых источников, и отражает степень независимости организации от краткосрочных заемных источников покрытия. Коэффициент в отчетном и предыдущем периодах достигает высоких значений, однако, в отчетном периоде по сравнению с предыдущим он снизился на 34%, что характеризует повышение зависимости организации от краткосрочных заемных средств.

9. Коэффициент реальной стоимости имущества:



К_кон

К_нач

Значение данного коэффициента указывает на достаточную обеспеченность предприятия средствами производства и на стабильный, несокращающийся во времени производственный потенциал организации.

В целом, показатели эффективности использования капитала организации и финансирования ее деятельности, указывают на стабильное положение предприятия и независимость его от внешних источников финансирования. Однако, у предприятия еще имеются резервы повышения эффективности использования как собственного, так и заемного капитала.¹⁸

2.5. Оценка ликвидности баланса организации

Оценка ликвидности баланса организации возникает в связи с необ­ходимостью определения степени платежеспособности, т. е. способнос­ти полностью и своевременно выполнять свои денежные обязательства.

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обя­зательств организации ее активами, срок превращения которых в де­нежные средства соответствует сроку погашения денежных обя­зательств. От срока превращения актива организации в денежные сред­ства зависит его ликвидность. Чем меньше времени требуется для превращения конкретного вида актива в денежные средства, тем выше его ликвидность при условии, что не будет существенной потери его стоимости.

Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении статей акти­вов баланса, сгруппированных по степени их ликвидности и располо­женных в порядке убывания ликвидности, со статьями пассива, сгруп­пированными по срокам их погашения (кроме собственных финансо­вых средств) и расположенными в порядке возрастания сроков. То есть по активам от более ликвидных к менее ликвидным, а по пассивам со­ответственно от краткосрочных обязательств к долгосрочным.

В зависимости от скорости (быстроты) превращения активов в де­нежные средства они подразделяются на следующие 4 группы.

1. Наиболее ликвидные активы (A1) включают в себя денежные средства (из формы № 1) и краткосрочные финансовые вложения в ценные бумаги на фондовой бирже, депозитные вклады (из формы № 5 по разделу «Финансовые вложения»).

A1_нач

A1_кон

2. Быстро реализуемые активы (А2) определяются по формуле:

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев (форма № I) + Товары отгруженные (форма № 1 раздел «Запасы») +Займы, предоставленные другим предприятиям (форма № 5)

А2_нач

А2_кон

3. Медленно реализуемые активы (A3) определяются по формуле:

Запасы (форма № 1) — Товары отгруженные (форма № 1) + (Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев (форма №1) + Прочие оборотные активы (форма №1) + Долгосрочные финансовые вложения (форма № 1).

A3_нач

A3_кон

4. Трудно реализуемые активы (А4) определяются по формуле:

Итого по разделу внеоборотные активы (форма № 1) - Долгосрочные финансовые вложения (форма № 1) + Налог на добав­ленную стоимость по приобретенным ценностям (форма № 1).

А4_нач

А4_кон

Обязательства организации по срокам их исполнения делятся на четыре группы.

1. Наиболее срочные обязательства (П1) = кредиторская задол­женность (форма № 1)

П1_нач

П1_кон


2. Краткосрочные обязательства (П2) включают в себя:

• 
  краткосрочные займы и кредиты (форма № I);
  
• 
  доходы будущих периодов (форма № 1);
  
• 
  резервы предстоящих расходов и платежей (форма № 1);
  
• 
  прочие краткосрочные обязательства (форма № 1).
  

П2_нач=0

П2_кон=0

3. Долгосрочные обязательства (ПЗ) включают в себя:

• 
  итог раздела «Долгосрочные обязательства» (форма № 1);
  
• 
  задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов (форма № 1).
  

ПЗ_нач=2

ПЗ_кон=2

4. Постоянные (устойчивые) пассивы — собственный капитал (П4) — итог по разделу «Капитал и резервы» (форма № 1).

П4_нач=4176

П4_кон=5429¹⁹

Оценка ликвидности и платежеспособности организации

Активы	На начало периода	На конец периода	Пассивы	На начало периода	На конец периода	Платежный излишек или недостаток (+), (-)
						7 = 2-5	8 = 3-6
1	2	3	4	5	6	7	8
А 1	1732	2046	П 1	820	798	912	1248
А 2	340	615	П 2	0	0	340	615
A 3	93	51	П З	2	2	91	49
А 4	2833	3517	П 4	4176	5429	-1343	-1912

А1 > П1; А2>П2; АЗ> ПЗ; А4 < П4, организация является платежеспособной и финансово-устойчивой. И в отчетном и в предыдущем периоде у предприятия имеется достаточное количество наиболее ликвидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств, за отчетный год величина наиболее ликвидных активов увеличилась, а обязательств снизилась, что указывает на стабильное финансовое положение организации. Также у предприятия достаточно ликвидных активов для покрытия краткосрочных обязательств и медленно-реализуемых активов для покрытия долгосрочных обязательств.

Стоимость внеоборотных активов и в отчетном и в предыдущих годах ниже величины собственного капитала, что указывает на преимущественное финансирование внеоборотных активов за счет собственных средств без привлечения заемного капитала, что увеличивает финансовую независимость организации.

2.6 Оценка экономической эффективности деятельности

В условиях рыночной экономики от предприятий требуется повышения эффективности производства, выпуска конкурентоспособной продукции на основе внедрения новейших технологий, эффективных форм хозяйствования, преодоления бесхозяйственности, активизации предпринимательской деятельности и инициативы, достижения устойчивого финансового положения.

Анализ эффективности деятельности предприятия проводится путем определения темпов изменения прибыли, объемов реализации, активов предприятия.²⁰

Расчет темпов изменения основных показателей

№ п/п	Наименование показателя	Значение показателя (тыс. руб.)		Темпы измене­ния, %
		Предшеству­ющий период	Отчетный период
1	Прибыль	2532	2827	11,65
2	Объем реализации продукции	7051	10014	42,02
3	Стоимость активов	4998	6229	24,63

Значения темпов изменения прибыли, объемов реализации продукции и активов организации положительные, т.е. организация является платежеспособной и финансово-устойчивой. Однако, темпы роста объема реализации продукции значительно превышают темпы роста прибыли, что указывает на уменьшение цен на продукцию и увеличение издержек производства. Это в будущем может негативно сказаться на результатах хозяйственной деятельности.

Объем реализации продукции растет более высокими темпами по сравнению со стоимостью активов, что указывает на достаточную обеспеченность деятельности предприятия оборотными активами.

В целом, финансовое положение предприятия является устойчивым и стабильным, растут прибыль, объемы реализации продукции и стоимость активов, однако, имеются проблемы, связанные с повышением издержек производства и эффективностью использования средств предприятия.
3. ПОСТРОЕНИЕ НУЛЕВОГО ПРОИЗВОДНОГО БАЛАНСОВОГО ОТЧЕТА

3.1 Определение нулевого производного балансового отчета

Информация, полученная на основе бухгалтерского баланса, не всегда отражает реальное положение компании. Для оценки фактического состояния организации нужны достоверные сведения. Наиболее эффективной схемой контроля является нулевой баланс, формирующийся на основе бухгалтерского баланса.

Нулевой балансовый отчет представляет собой балансовый отчет, все статьи которого обнулены, то есть превращены в деньги в результате гипотетической реализации активов, получении требований и удовлетворении обязательств в самых разнообразных оценках и с учетом многих факторов оперативного, тактического и стратегического характера.

Использование нулевых балансовых отчетов вызывается следующими факторами:

1) необходимостью управления денежными потоками, активами и пассивами в их текущей оценке с учетом реальной стоимости всех ресурсов;

2) широким распространением показателей «отрицательного капитала» и «отрицательного гудвилла»;

3) прогнозированием денежных потоков и состояния расчетов на любую дату;

4. 
   оценкой финансовой информации с качественных позиций.
   

По данным нулевых производных балансовых отчетов можно получить реальную картину финансового положения.

Использование нулевых производных балансовых отчетов направлено на решение следующих управленческих задач:

1) организация внутреннего и внешнего аудита и контроля за недопущением несанкционированного выбытия активов и ресурсов;

2) прогнозирование изменения собственности финансовых результатов и рентабельности;

3) управление результатами деятельности в многоярусном и многосегментном деятельности;

4) управление денежными потоками;

5) управление собственностью;

3.2 Определение рыночной стоимости имущества, находящегося в собственности ОАО «НИЦ»

Реальная стоимость имущества, находящегося в собственности ОАО «НИЦ Юга» отличается от балансовой. Для построения нулевого производного балансового отчета необходимо выяснить рыночную стоимость данного имущества

Так как на предприятии не предусмотрена переоценка внеоборотных активов, их стоимость значительно отличается от рыночной. Так, рыночная стоимость зданий на сегодняшний день больше балансовой на 50%, а стоимость сооружений, транспортных средств и иных активов снизилась на 1%. Рыночная стоимость объектов незавершенного строительства увеличилась на 5%. Величина же отложенных налоговых активов при реализации данных активов является убытком организации.

Таким образом, рыночная стоимость внеоборотных активов предприятия составляет 1903*1,5+968*0,99 +636 *1,05 = 4480 тыс. руб.

Рыночная стоимость расходов будущих периодов, в которые организация включает в основном расходы на программное обеспечение, меньше балансовой на 1%, а стоимость материалов меньше на 6%. Среди арендаторов имеется часть ненадежных клиентов, что увеличивает риски недополучения прибыли и снижает реальную стоимость дебиторской задолженности на 5%. Реальная стоимость краткосрочных финансовых вложений увеличится при реализации на 6%.

Таким образом, рыночная стоимость реализуемых оборотных активов организации составит 15*0,94+36*0,99+499 +116*0,95+1000*1,06 +5=1723 тыс. руб.

Долгосрочные и краткосрочные обязательства в процессе хозяйственной деятельности погашаются предприятием в срок, поэтому пеней и штрафов за просрочку платежей начислено не будет.

2.3 Построение нулевого производного балансового отчета

ОАО «НИЦ »

В процессе гипотетической реализации активов и удовлетворения обязательств ОАО «НИЦ» по разделам баланса необходимо провести следующие операции:

1) Гипотетическая реализация внеоборотных активов

Дебет второго раздела 4480 тыс. руб. (по рыночной стоимости)

Кредит первого раздела баланса 3512 тыс. руб. (по балансовой стоимости)

Кредит пятого раздела баланса 683 тыс. руб. (на сумму НДС)

Кредит третьего раздела 285 тыс. руб. (прибыль от реализации внеоборотных активов)

2) Гипотетическая реализация оборотных активов

Дебет второго раздела 1723 тыс. руб. (по рыночной стоимости)

Кредит второго раздела 1671 тыс. руб. (по балансовой стоимости)

Кредит пятого раздела 263 тыс. руб. ( на сумму НДС)

Дебет третьего раздела 211 тыс. руб. (убыток от реализации оборотных активов)

3) Погашение долгосрочных обязательств

Дебет четвертого раздела 2 тыс. руб. (по балансовой стоимости)

Кредит второго раздела 2 тыс. руб. (по балансовой стоимости)

4) Погашение краткосрочных обязательств

Дебет пятого раздела 1744 тыс. руб. (балансовая оценка + начисленный НДС)

Кредит второго раздела 1744 тыс. руб. (балансовая оценка + начисленный НДС)

5) Составление нулевого производного балансового отчета.

Начальный баланс	Сумма	Нулевые проводки		Нулевой производный балансовый отчет
		Дебет	Кредит	Актив	Пассив
Внеоборотные активы	3512		1) 3512
Оборотные активы	2717	1) 4480 2) 1723	2) 1671 3) 2 4) 1744	5503
Капитал и резервы	5429	2) 211	1) 285		5503
Долгосрочные обязательства	2	3) 2
Краткосрочные обязательства	798	4) 1744	1) 683 2) 263
Баланс	6229			5503	5503
Чистые активы	5429	-	-	-	-
Чистые пассивы	-	-	-	-	5503

Вследствие гипотетической реализации активов и удовлетворения обязательств предприятия получена положительная чистая стоимость предприятия. Это указывает на то, что после реализации всего имущества и удовлетворения всех обязательств предприятия у него еще остаются свободные денежные средства в активе и чистые пассивы в виде уставного, добавочного, резервного капитала, нераспределенной прибыли прошлых лет и наращенной стоимости предприятия 74 тыс. руб.

Это указывает на положительную тенденцию в деятельности предприятия, характеризует его как финансово устойчивое и эффективно работающее. Однако, при гипотетической реализации оборотных активов был получен убыток, что свидетельствует о необходимости введения системы эффективного управления оборотными активами.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основным видом деятельности ОАО «НИЦ» является сдача в аренду и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности Общества.

Совокупные активы (пассивы) организации увеличились в отчетном году по сравнению с предыдущим на 24,63%, что свидетельствует о тенденции к увеличению стоимости имущества. Стоимость оборотных активов предприятия демонстрирует более высокие темпы роста по сравнению с внеоборотными, что указывает на повышение мобильности ресурсов предприятия. Стоимость ликвидных и наиболее ликвидных активов на предприятии возросла, что при одновременном уменьшении обязательств предприятия указывает на его стабильное финансовое положение.

Коэффициент абсолютной ликвидности увеличился в отчетном году по сравнению с предыдущим на 23,8%, что свидетельствует об увеличении той части краткосрочных обязательств, которая может быть погашена немедленно, т.е. у предприятия не возникает трудностей с погашением долгов. Коэффициент текущей ликвидности увеличился на 68%, что указывает на достаточную обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности. Доля собственных оборотных средств в оборотных активах возросла на 14,52%, следовательно предприятие способно расплатиться со своими долгами. Период возможного погашения текущей задолженности за счет выручки уменьшился на 40%, что указывает на эффективную деятельность предприятия.

Коэффициент финансовой независимости увеличился на 3,57%, следовательно увеличилась доля активов, которые обеспечиваются за счет собственных средств, что указывает на снижение зависимости предприятия от заемных средств. Это подтверждает и увеличение коэффициента обеспеченности собственными оборотными средствами на 14,52%.

Однако, за отчетный период снизились коэффициенты деловой активности предприятия. Уменьшилась рентабельность активов предприятия и норма чистой прибыли, что свидетельствует о недостаточной степени эффективности использования имущества и снижении доходности хозяйственной деятельности предприятия.

В целом, финансовое положение предприятия стабильно, оно способно расплатиться по своим обязательствам, имеет достаточно оборотных средств для ведения хозяйственной деятельности, однако, недостаточно эффективно использует имеющиеся в его распоряжении средства и внутренние резервы.

Построение нулевого производного балансового отчета показало, что в результате гипотетической реализации всех активов и удовлетворения обязательств у предприятия появилась наращенная стоимость, что указывает на его стабильное финансовое положение и эффективное функционирование. Однако, снижается рыночная стоимость его оборотных активов, что сигнализирует о необходимости введения системы эффективного управления оборотным капиталом предприятия.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации части первая, вторая и третья

2. Федеральный закон от 29.10.98 г. N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”

3. Кондраков Н.П. Бухгалтерский учет: Учебное пособие. - Москва: ИНФРА-М, 2001

4. Арендные отношения. Правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение / Ж.А.Морозова. - 2006г. 208с.

5. Сахон А.П., Софронова Э.Ф., Невольникова Г.И. "Бухгалтерский учет", 2002г

6. Пастушкова В.В. Бухгалтерский учет основных средств: Учебное пособие. - Москва: Маркетинг, 2004.

7. Галиева Ю.Р. «Учет и анализ банкротства» Учебное пособие Ростов-на-Дону 2010

8. Аренда: бухгалтерский учет и налогообложение. Р.И. Рябова, “Налоговый вестник”, № 2, февраль 2007 г.

9. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и нежилых помещений. О.А. Болдова, Г.Н. Присягина, “Гражданин и право”, № 3 май-июнь 2008 г.

10. Аренда недвижимого имущества. О.А. Лосицкий, “Российский налоговый курьер”, № 21, ноябрь 2009 г.

11. Учет аренды у арендодателя в соответствии с МСФО А.Низков // Финансовая газета №40 октябрь 2009 г.