1.3 Проблемы функционирования и развития рынка жилья: международный опыт
Наличие у человека жилья со всеми основными удобствами – есть неотъемлемое человеческое право, закрепленное во Всеобщей декларации прав человека и международных пактах об экономических, социальных и культурных правах, но, тем не менее, изучение мирового опыта показывает, что проблема жилья существует в каждой стране, несмотря на различия между этими странами. Также общей тенденцией среди всех рассматриваемых стран является постоянный (ежегодный) рост цен на жилье.

Термин жилищная проблема имеет разное содержание, толкование и критерии в разные периоды истории и в разных странах, серьезно трансформируется и не является однозначным.

Современная западная социология оперирует четырьмя основными показателями, которые свидетельствуют о наличии жилищной проблемы. Это проблемы национального уровня, которые требуют разработки национальной жилищной политики.

К таким критериям относятся:

• 
  проживание населения в жилище, не соответствующем минимальному стандарту качества;
  
• 
  наличие бездомных;
  
• 
  перенаселенность жилищ;
  
• 
  вынужденное проживание в жилище, обременительном по стоимости.
  

В современной теории жилищная проблема также привязана к стандартам и толкуется как несоответствие условий жизни населения жилищному стандарту.

Сам по себе высокий стандарт, достигнутый в странах Западной Европы, и разработанный механизм его достижения, все равно не гарантируют от жилищных проблем. Когда говорят или думают о жилищной сфере на Западе, то просто забывают или отметают круг проблем, с которыми повседневно сталкиваются многие жители этих стран.

Исходя из уровня решаемых жилищных проблем и социально-экономического развития, существуют страны, которые можно рассматривать как модельные, со схожими характеристиками и факторами:

• 
  политическими факторами являются общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, возможность национализации;
  
• 
  правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества;
  
• 
  к экономическим факторам относятся общее развитие финансового, страхового и фондового рынков в стране, стабильность курса национальной валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости;
  
• 
  исторические условия и факторы также оказывают определенное влияние на развитие рынка недвижимости в странах. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения, особенности истории формирования земельного строя и так далее.
  

В связи с этим условным делением выделяют следующие группы стран:

В первую группу, где преобладает самое большое количество разнообразных и общепринятых программ, вошли страны, в которых проблемы обеспечения жильем населения решаются наиболее успешно (США, Канада, Япония). После Второй мировой войны американцы в массовом порядке устремились в пригороды, чтобы приобрести дом или участок для строительства, и сегодня 68% американцев живут в собственных домах. Но, несмотря на это, в крупных городах для многих жилье продолжает оставаться слишком дорогим. В настоящее время система финансирования жилья в США – это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений: ипотечные, коммерческие, сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и другие.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования – проблему кредитных ресурсов. Однако на сегодняшний день США пережили кризис ипотечного кредитования. Это связано с тем, что крупнейшая в мире экономика столкнулась с трудностями системного порядка. Дело в том, что Правительство США наращивает бюджетный дефицит и госдолг, а жители страны все глубже влезают в пучину ипотечных и потребительских ссуд. Банки стали выдавать ипотечные кредиты буквально всем, ориентируясь лишь на «самооценку» заемщика. В итоге все чаще стали выдаваться очень рискованные кредиты subprime (для лиц с низкой кредитоспособностью или плохой «кредитной историей»), что в конечном итоге привело к последствиям не только в США, но и на мировом рынке.

Вторую группу составляют такие страны, как: Германия, Финляндия, Швеция, Бельгия (страны Европы). Преимущественно именно в этих странах основной жилищный фонд пострадал во время войн XX века. Власти были вынуждены направить колоссальные усилия на восстановление разрушенных и строительство новых домов. Лидерами в этом деле стали Германия и Великобритания. Пик строительства пришелся на начало 1970-х годов. В результате, более половины всего нынешнего жилищного фонда Ирландии, 47% - греческого и 44% - испанского возведены после 1971 года. Новый всплеск строительства жилья пришелся на конец 1980-х – начало 1990-х годов. В тот период потребность в жилье резко возросла «благодаря» мощному притоку иммигрантов из стран Центральной и Восточной Европы в связи с развалом социалистического лагеря.

Меньше всего строят нового жилья в Дании и Швеции. Это происходит потому, что квартирный вопрос у «скандинавов» уже не считается первостепенным, хотя общий объем инвестиций в жилищную сферу не уменьшается. Происходит переориентация в сфере воспроизводства жилищного фонда с нового строительства на перестройку старого жилья, его модернизацию и реконструкцию.

Опыт европейских стран в обеспечении своего населения жильем показывает, что решение этой проблемы является одним из приоритетов экономической политики правительств. Власти справедливо считают жилищный фонд, независимо от формы его собственности, одним из главных национальных достояний, который следует оберегать и приумножать.

В третью группу вошли страны, где бедствующее положение людей и демографический взрыв приводят к дефициту жилья. Согласно Программе Хабитат Организации Объединенных Наций (Совет управляющих Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам), в мире насчитывается около 1 миллиарда человек, живущих в трущобах. Если верить демографическому прогнозу, то число таких людей к 2020 году может достичь 2 миллиардов. Некоторые поселения в Чаде, Эфиопии можно назвать городами – трущобами. Плачевная ситуация наблюдается и в Индии, где жители малых городов и деревень также живут в трущобах. Бедствующее положение жителей этих стран усугубляет еще и частые стихийные бедствия. Но, несмотря на всеобщую мрачную картину, в некоторых странах из этой группы можно наблюдать определенный прогресс. Так политика модернизации трущоб с успехом была реализована в Кении, Уганде. В ЮАР массовое предоставление дешевого жилья помогло уменьшить количество живущих в трущобах на 170 000 человек.

Рассматривая данное деление стран на три группы, возникает вопрос: К какой из них можно отнести Казахстан и другие страны СНГ? По мнению участников одной из дискуссионных площадок, организованной СКФ «Зубр», мы сейчас находимся на переходном этапе, продвигаемся из третьей группы во вторую. И даже по всем показателям, скорее всего, больше подходим для второй группы. Мировые войны не повлияли, по большому счету, на состояние жилищного фонда в Казахстане, в отличие от России и других стран, пострадавших во время Второй мировой войны. Наоборот, во время войны в Казахстане был сосредоточен весь важный стратегический потенциал, эвакуированные заводы, фабрики, вся научная и техническая элита находилась и работала именно в Казахстане. А во времена хрущевской «оттепели» началось серьезное жилищное строительство. Недоумение вызывает тот факт, что хотя тогда, как и сейчас количество сдаваемого жилья было катастрофически малым по сравнению с объемом нуждающегося в нем населения, именно в послевоенные времена строительство велось капитально, с хорошей отделкой, надежной коммуникацией, которая работает и по сегодняшний день. Сейчас же строят с «претензией» на качество и элитность, которые, на самом деле, далеко не всегда соответствуют заявленным показателям.

Далее будут более подробно рассмотрены лишь несколько вариантов решения жилищных проблем, которые применяются в других странах.

Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» (Россия)

Данная программа направлена на решение проблемы обеспечения жильем молодых граждан и заслуживает рассмотрения на местном и республиканском уровнях.

Описание программы

Согласно условиям программы, принять в ней участие могут молодые граждане в возрасте от 18 до 30 лет (одинокие молодые граждане до 30 лет; молодые семьи, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста; неполные семьи с детьми, в которых отец или мать не достигли 30-летнего возраста), постоянно проживающие в Санкт-Петербурге, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие финансовую возможность.

Условия:

• 
  единовременная оплата до начала строительства не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры;
  
• 
  осуществление равномерных ежемесячных платежей по погашению остатка ее стоимости в течение 5 лет;
  
• 
  рассрочка оплаты полной стоимости приобретаемого гражданами жилья будет предоставляться на беспроцентной основе.
  

Учитывая, что одним из источников финансирования Программы являются средства бюджета Санкт-Петербурга, предполагается, что стоимость жилья будет ниже рыночной приблизительно на 15-20%.

После сдачи отреконструированного (построенного) жилья в эксплуатацию гражданин – участник Программы будет проживать в квартире как пользователь, а по завершении всех оставшихся выплат – получит жилье в собственность.

Согласно регламента Комиссии, утвержденного приказом Комитета по жилищной политике от 27.02.2003 № 14, Комиссия принимает решение о предоставлении жилья гражданам в рамках реализации мероприятий Программы в следующем приоритетном порядке:

• 
  гражданам, проживающим в аварийных жилых помещениях, что должно быть подтверждено в установленном порядке территориальным исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга;
  
• 
  инвалидам, а также семьям (молодым и неполным), имеющим в своем составе инвалидов, что документально подтверждается в установленном порядке;
  
• 
  гражданам, проживающим совместно с больными, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых по заключении ВВК медицинским учреждением проживание с ними в одной квартире невозможно;
  
• 
  матерям-одиночкам;
  
• 
  многодетным семьям (наличие в молодой семье троих и более детей);
  
• 
  семьям (молодым и неполным) при рождении близнецов;
  
• 
  молодым семьям, имеющим право на получение субсидий в соответствии с условиями подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.2002 № 638, в пределах федеральных бюджетных обязательств перед Санкт-Петербургом на соответствующий финансовый год;
  
• 
  семьям (молодым и неполным), имеющим в своем составе наибольшее количество членов семьи, состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий;
  
• 
  гражданам, имеющим наиболее раннюю дату постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;
  
• 
  гражданам, имеющим наихудшие жилищные условия, в том числе, проживающим в коммунальных квартирах и общежитиях.
  

Таким образом, данный пример молодежной программы во многом схож с условиями Государственной программы развития жилищного строительства в Казахстане (глава 2 дипломной работы), что еще раз подтверждает, насколько остро стоит демографический вопрос в наших странах. Большим плюсом российской программы, в отличие от казахстанской, является беспроцентный (некоммерческий) характер кредитования, что облегчает погашение такого кредита молодой семьей.

Программа обеспечения социальным жильем малоимущих студентов (Израиль)

В Израиле по инициативе министра строительства Ицхака Херцога начата реализация экспериментальной программы по обеспечению социальным жильем малоимущих студентов в обмен на работу на благо общества. Новая программа предполагает расселение студентов в квартирах общественного сектора за почти символическую ежемесячную квартплату – около 30 долларов в месяц. Кроме того, студенты, отобранные специальной комиссией для участия в проекте, получат стипендию в размере примерно половины годичной оплаты за обучение – около 1000 долларов. По условиям проекта студенты обязаны отработать в социальной сфере не менее 6 часов в неделю в тех районах, где им будет предоставлено жилье. Речь идет о работе с молодежью из малообеспеченных и неблагополучных семей или с пожилыми людьми.

Проект, в случае его успеха, обещает решить проблему жилья для студентов – выходцев из малообеспеченных семей.

Таким образом, данный проект может помочь решить, во-первых, проблему обеспечения жильем студентов (прежде всего из отдаленных районов); во-вторых, стать реальной помощью в оплате за обучение (в виде стипендии).

Программа обеспечения студенчества и молодых семей доступным жильем (Германия)

Германия – социальное государство, реально обеспечивающее все социально-незащищенные слои общества такие, как: студенчество, матерей-одиночек, пенсионеров, доступным съемным жильем.

Механизм этого – Mietspiegel – зеркало размера оплаты стоимости съемного жилья. Ниже приводится порядок установления размера квартплаты сдаваемой в аренду квартиры, определенный Федеральным законом Германии.

Любой город можно условно поделить на 3-4 зоны:

1. 
   Центр города, в котором жить, как правило, престижно. Размер оплаты стоимости съемного жилья здесь в два-три раза выше средней.
   
2. 
   Зона средней удаленности от центра города.
   
3. 
   Зеленые зоны.
   
4. 
   Спальные районы.
   

Размер коэффициента удорожания регулируется соответствующим федеральным законом.

Таким образом, первичное ценообразование складывается из средней стоимости квадратного метра жилья и коэффициента удорожания в зависимости от месторасположения квартиры.

Федеральным законом также регулируются такие моменты, как состояние квартиры (владелец недвижимости, будь то дом или отдельная квартира, обязан следить за его состоянием). Квартира, приготовленная к сдаче в наем, на момент подписания договора о сдаче жилья в аренду должна иметь исправную сантехнику и водоснабжение, электрику, а также отремонтированные стены, пол и потолок. За этим следит арендодатель.

При расторжении договора об аренде жилья квартиросъемщик обязан привести состояние квартиры в первоначальное, отремонтировать и обеспечить дальнейшее проживание другого квартиросъемщика без затрат арендодателя на дополнительный ремонт. Это продлевает срок жилья без дополнительных затрат арендодателя.

Вторичное образование цен и коэффициента удешевления стоимости аренды жилья складывается из факторов, характеризующих квартиру, ее оборудованность, возраст дома, шумность улицы, на которой расположен дом.

Таким образом, большим плюсом данной модели является возможность удержать выпускников ВУЗов (потенциальных избирателей) в своем городе, что приводит к концентрации высококвалифицированной рабочей силы, непосредственно влияющей на технологический подъем региона. Появление доступного съемного жилья в регионе дает толчок в образовании молодых семей и, как следствие этого, в повышении рождаемости.

Также в Германии есть программа по решению проблемы жилья для людей предпенсионного возраста. Этот инструмент решения жилищной проблемы заложен в пенсионной реформе. Так, например, реформа предусматривает доплаты и налоговые льготы гражданам, которые будут участвовать в негосударственном пенсионном обеспечении, и предоставляет им возможность решения жилищных проблем с помощью пенсионных средств. Гражданин Германии в соответствии с законом (Einkommensteuer-gesetz § 94) имеет право изъять со своего пенсионного счета 10-15 тысяч евро на строительство или приобретение жилья без потери субсидирования со стороны государства. До 65 лет он обязан вернуть эти средства равными долями.

Сумма, снятая с пенсионного счета гражданина, выступает кредитными средствами и подлежит возврату на беспроцентной основе. Однако в период использования данных средств на изъятую сумму не начисляется инвестиционный доход, начисляемый на пенсионные накопления. Закон также предусматривает очень жесткие наказания за нарушение правил: при малейшем отступлении гражданин обязан вернуть и субсидии, и налоговые льготы. Все это поднимает привлекательность негосударственного пенсионного обеспечения для граждан.

Таким образом, данная модель свидетельствует о том, какое интересное инвестиционное решение в применении своих пенсионных накоплений предлагают страны с развитой рыночной экономикой своим гражданам.

Роль самоуправления в решении жилищных вопросов (Финляндия)

В Финляндии популярны два вида администрирования жилых домов. Они предусматривают ответственность либо со стороны государства, либо со стороны самоуправления. Общую стратегию жилищной политики разрабатывает государство. Оно же занимается тем, что совершенствует законы, правила и нормативные акты. Государство также поддерживает фонд государственного займа, отвечает за исследовательские работы и сбор статистических данных.

Свои жилищные программы разрабатывают и самоуправления, хотя закон от них этого не требует. Самоуправления в основном отвечают за выделение земельных участков под строительство, планировку и собственно строительство. Случаи, когда самоуправление само строит многоквартирный жилой дом, крайне редки. Строительством, как правило, занимаются строительные фирмы, которые получают заказ от самоуправления.

Помимо этого, самоуправления ответственны за инфраструктуру, благоустройство. Для того, чтобы получить средства на эти цели, они имеют право взыскивать с населения дополнительные налоги.

В каждом самоуправлении работает жилищная комиссия, она активно занимается вопросами обеспечения жильем различных слоев населения, в том числе инвалидов, малообеспеченных и бомжей, выдает гарантии займа под строительство жилых помещений.

Самоуправления строят социальные дома, квартиры, предназначенные для сдачи в аренду, заботятся о поддержании в порядке различных видов арендных квартир. К примеру, Хельсинскому самоуправлению принадлежит примерно 53% городских квартир. Около 1500 из них – социальные квартиры.

Таким образом, опыт зарубежных стран показывает, что создание рынка жилья необходимо для нормального функционирования рыночных отношений и каждая из стран решает жилищные проблемы, учитывая свой опыт, возможности и потребности. Что приводит к тому, что и Казахстанская модель рынка жилья должна строиться с учетом своих национальных особенностей. Однако опыт других стран может и должен использоваться в качестве ориентира для определения собственного направления развития жилищного сектора. И именно в качестве такого ориентира для нашей страны может выступить опыт Республики Татарстан, ценность которого отмечается и казахстанскими парламентариями. В этой стране схема ипотечного кредитования построена с учетом интересов как клиентов, так и банковских структур. Программа социального ипотечного кредитования реализуется в республике в рамках закона «О государственной поддержке жилищного строительства в РТ», при непосредственном контроле некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ». Жилье, реализуемое по данной программе, отвечает всем современным требованиям. Оно в обязательном порядке проходит тщательную экспертизу в государственных учреждениях. Ипотечный кредит предоставляется под 7% годовых на 27 лет. Возможность участвовать в программе получают граждане, имеющие менее 18 кв. м. жилищной площади на человека, и сельские жители, располагающие менее 21,2 кв. м. на человека. Рождение ребенка освобождает семьи от уплаты первоначального взноса, при этом данное условие распространяется не только на молодые семьи, но и на всех граждан. Размер субсидируемой площади в городах составляет 18 кв. м., в сельской местности – 22,1 кв. м., а совокупный доход семьи должен составлять не менее 8-10 тысяч рублей.

Таким образом, описав некоторые примеры решения жилищных проблем из мировой практики, мне бы хотелось, чтобы данные опыты натолкнули на новые мысли и свежие решения людей, от которых зависит улучшение жилищной ситуации у нас в Казахстане. Ведь жить хорошо – в достойных жилищных условиях – каждому казахстанцу хочется на завтра, а уже сейчас.