План

1. 
   Введение
   
2. 
   Заключение договора на торгах
   
3. 
   Организация и порядок проведения торгов
   
4. 
   Недействительность торгов
   
5. 
   Заключение
   
6. 
   Список литературы
   

Введение


Система заключения договоров на торгах — устоявшийся правовой институт, существующий вот уже многие столетия. В настоящее время торги применяются не только в рамках процедуры банкротства или исполнительного производства (хотя доля таких торгов наиболее значительна в общем числе проводимых в России торгов), но и в процессе обычной хозяйственной деятельности.

Недвижимое имущество, как правило, отличается высокой стоимостью, поэтому в большинстве случаев представляет собой наиболее ценный актив юридического лица. Для введения такого имущества в оборот целесообразно использовать механизмы, помогающие обеспечить максимальную прозрачность при выборе контрагента и формировании условий договоров, в целях снижения рисков и повышения экономической эффективности.

Заключение договоров на торгах в рамках основной деятельности характерно как для государственных и муниципальных предприятий (для них такой способ заключения договоров определен нормативно-правовыми актами, так и для крупных, структурно диверсифицированных организаций, включая естественные монополии). Это в наглядной форме иллюстрируют исследования, проведенные РАО ЕЭС России: согласно данным этих исследований, в последние пять лет, наблюдается стабильный рост не только количества проводимых торгов и, соответственно, заключаемых на торгах договоров, но и стоимостного выражения заключаемых по итогам торгов контрактов.

Такая тенденция объясняется:

— во-первых, растущей монополизацией рынка, когда несколько наиболее крупных организаций вытесняют более мелкие;

— во-вторых, крупные организации, как правило, имеют достаточно разветвленную систему подразделений; поэтому актуальным становится вопрос контроля над действиями руководителей этих структурных подразделений;

— в-третьих, многие организации создаются в форме открытых акционерных обществ, в том числе с целью привлечения дополнительных денежных средств от размещения акций. В результате происходит разделение между так называемыми собственниками бизнеса (акционерами) и менеджментом (единоличным исполнительным органом и советом директоров); уже сам факт такого разделения создает предпосылки к возникновению конфликта интересов.

В такой ситуации заключение договоров на торгах:

— обеспечивает конкуренцию между потенциальными контрагентами и, как следствие, повышение экономической эффективности деятельности крупных организаций;

— позволяет путем создания унифицированного прозрачного механизма выбора контрагентов на основе очевидных критериев обеспечить контроль как головной организации за структурными подразделениями, так и акционеров за действиями исполнительных органов юридического лица. Практика заключения договоров на торгах способствует защите интересов собственников/акционеров крупных предприятий путем минимизации рисков злоупотреблений со стороны менеджмента.

Торги как способ заключения договоров в сфере оборота недвижимого имущества хозяйствующие субъекты все чаще используют при:

— заключении договоров с управляющей организацией на управление и обслуживание, как правило, в отношении зданий или комплексов зданий;

— передаче недвижимого имущества в аренду. В этом случае торги целесообразно проводить при передаче в аренду значительных по размеру/доходности объектов недвижимости; в противном случае организационные расходы на их проведение могут превысить полученную экономическую выгоду от определения контрагента таким способом;

— заключении договоров строительного подряда, в том числе на ремонт/реконструкцию объектов недвижимого имущества;

— продаже недвижимости.

Заключение договора на торгах

На торгах может быть заключен любой договор, если иное не вытекает из его существа (ст. 447 – 449 ГК). Очевидна неразумность, проводить торги, скажем, по продаже хлеба населению, или заключение подобным способом авторского договора. В то же время не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов, какого-либо имущества, включая, например, недвижимость или ценные бумаги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация, например государственный заказчик в лице федерального органа исполнительной власти, а также юридическое лицо, которому государственный заказчик на условиях договора передал часть своих функций по проведению конкурса.

Контрагентом названного договора становится лицо, выигравшее торги. Так, право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежат тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Именно с ним заключается договор купли-продажи государственного или муниципального имущества.

В соответствии с ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а на конкурсе - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. В то же время существует ряд исключений из этого правила. При проведении конкурса при равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

Торги, как в форме аукционов, так и в форме конкурсов, могут быть открытыми и закрытыми. Открытыми признаются те торги, в которых могут участвовать любые субъекты гражданского права. Закрытые торги имеют место тогда, когда в них участвуют только те лица, которые специально приглашены на эти торги. Организатор конкурса по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти вправе проводить закрытые конкурсы в случаях, если:

• предметом государственного контракта являются поставки товаров (работ, услуг) для нужд обороны и безопасности государства в части, составляющей государственную тайну;

• технически сложные товары (работы, услуги) производятся ограниченным числом поставщиков (исполнителей).

Среди торгов, на которых могут заключаться договоры, законодатель выделяет публичные торги. При этом публичность торгов понимается не в смысле их гласности или открытости, т.е. возможности присутствия на аукционе либо конкурсе публики. Она означает направленность торгов на достижение целей, имеющих публичное, а не частноправовое значение.

Гражданский кодекс понимает под публичными торги, проводимые в порядке исполнения решений суда (п. 6 ст. 447 ГК РФ), т.е. публичными являются торги, которые организованы и проведены не только для исполнения решений суда, но и являются способом исполнения иных актов, выносимых судами (например, судебных приказов).

Организация и порядок проведения торгов

Независимо от того, какие торги проводятся, закрытые или открытые, в форме конкурса или аукциона, начинается всё с того, что учредитель торгов публикует извещение о торгах, причем публикация извещения о торгах должна быть произведена не менее чем за 30 дней до проведения торгов. При закрытых торгах производится рассылка приглашений в адрес конкретных претендентов, при этом перечень участников, которым рассылаются приглашения, публикуется в открытой печати. И вот это извещение о торгах по своей юридической природе является односторонней сделкой, которая порождает обязательство учредителя торгов в момент публикации этого извещения. С этого момента те лица, которые желают принять участие в торгах, имеют право требовать, чтобы их допустили до торгов и торги были проведены на тех условиях, которые были опубликованы.

Лицу, направившему заявку и необходимые документы на участие в торгах может быть отказано в участии в торгах только в определенных законом случаях, например, когда: 1. нарушены сроки подачи заявки; лицом не внесен задаток, либо он внесен с нарушением сроков, установленных организатором;

2. заявка на участие в торгах подана лицом, которое в соответствии с законодательством не имеет права приобретать соответствующее имущество, являющееся предметом торга;

3. не предоставлены все необходимые документы для участия в торгах (их перечень может быть отдельно установлен в законе или извещении о проведении торгов), либо предоставлены недостоверные сведения и др.

При этом следует учитывать, что лицо, которому отказано в участии в торгах может обжаловать такой отказ в суде. Организатору торгов тоже предоставлены определенные льготы, в связи тем, что с момента извещения о торгах до момента проведения торгов обстоятельства могут измениться. В этом случае организатор в праве отказаться от проведения торгов. Несмотря на то, что возможность такого отказа формально допустима и не является деликтом, организатор открытого аукциона или конкурса имеет возможность избежать обязанности возмещения ущерба всем лицам, откликнувшимся на извещение о проведении торгов, только в случае заблаговременного отказа от проведения торгов (3 и 30 дней для аукциона и конкурса соответственно), а организатор закрытых торгов обязан возместить реальный ущерб всем участникам независимо от времени отказа от их проведения.

Гораздо более сурово законодатель подходит к установлению ответственности для организатора закрытых торгов. Так, если норма о возмещении убытков в форме реального ущерба при отказе организатора открытых торгов является диспозитивной, т. е. действует, если иное не установлено в законе или извещении о проведении торгов, то норма о его ответственности носит императивный характер и не подлежит изменению независимо от содержания извещения о проведении торгов.

При этом отметим, что ответственность за отказ от проведения торгов несет исключительно их организатор даже в случае, если он не выступал заказчиком торгов, а отказ от них произошел по инициативе или вине заказчика. ГК РФ не вносит ясность в отношения между заказчиком и организатором торгов в данной ситуации; она должна регулироваться либо общими нормами о возмещении убытков, либо договором между организатором и заказчиком.

Для того чтобы отсечь несерьезных участников торгов, действует и следующее правило, что лицо, желающее принять участие в торгах, должно внести задаток. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если от заключения договора отказался организатор торгов, то в этом случае лицо, выигравшее торги, вправе потребовать от организатора торгов возврата задатка в двойном размере и одновременно с этим может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, потому как это лицо выиграло эти торги.

Лицо, выигравшее торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов. Этот протокол имеет силу договора. Договор считается заключенным между организатором торгов и тем, кто выиграл эти торги. Если лицо, выигравшие торги, откажется от подписания протокола о результатах торгов, то он теряет задаток.
Недействительность торгов

С иском в суд о признании недействительными торгов, проведенных с нарушением установленных законом правил, могут обращаться заинтересованные лица по правилам процессуального законодательства (АПК РФ и ГПК РФ).

Законодатель не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил организации и проведения торгов, что конкретно может служить основанием к признанию торгов недействительными и применения соответствующих правовых последствий. Ответ на этот вопрос, но только в порядке судебного разъяснения, конечно же, не для всех ситуаций, дает Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 2 декабря 1993 г. N 32 (п. 17). Так, Пленум разъясняет, что под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии с законодательством о приватизации, а также нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя. К грубым нарушениям относится также незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе).

В п. 13 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. названы лица, которые могут обращаться в суд с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона). К ним судебная практика относит не только участников аукциона или конкурса, но и лиц, которым было отказано в конкурсе (аукционе).

В силу ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными, если они проходили с нарушением установленных правил, если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений. К нарушениям судебная практика относит также проведение торгов ранее или позднее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и т.д.

Однако суды должны принимать во внимание, что не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для их признания недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер. В каждом конкретном случае отступление от установленных правил организации и проведения торгов следует оценивать с точки зрения того, находятся ли они в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Так, протокол торгов по продаже незавершенного строительства Кушвинского щебеночного завода был подписан 20 марта 1999 г., в то время как в извещении датой проведения торгов было 19 марта 1999 г. Сами торги проводились в г. Екатеринбурге в офисе организатора торгов, а протокол подписывался в г. Кушва Свердловской области. Перенос срока и места подписания протокола торгов был вызван необходимостью осмотра на месте предмета торгов. Арбитражный суд Свердловской области признал эти торги недействительными ввиду нарушения установленного порядка организации торгов. Доводы ответчика о том, что это нарушение носит формальный характер и никаким образом не повлияло на права истца (иное дело, если бы торги состоялись не позднее, а ранее даты, указанной в объявлении!) судом не были приняты во внимание.

В другом случае в объявлении о проведении торгов была допущена опечатка - вместо 17 июня 2000 г. ошибочно указано 17 мая 2000 г. Однако арбитражный суд не признал эту опечатку основанием для аннулирования торгов, поскольку из других данных, имевшихся в извещении, было ясно, что торги назначены не на май, а на июнь. Нередко торги оспариваются по тому основанию, что извещение о торгах было помещено в средствах массовой информации, которые издаются не в месте жительства истца. Из приведенных примеров видно, что вопрос о характере тех нарушений, которые являются основанием для подачи исков по ст. 449 ГК РФ, имеет существенное практическое значение.

В силу п. 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Поскольку торги, организованные и проведенные с нарушением

установленных правил, являются оспоримой сделкой, иск о признании их недействительными может быть подан в течение одного года с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве. Моментом, с которого у заинтересованного лица возникает право на иск в порядке ст. 449 ГК РФ, является дата наступления осведомленности об обстоятельствах, влекущих недействительность торгов. По общему правилу, годичный срок исковой давности начинает свое течение на следующий день после проведения торгов, в участии в которых истцу было необоснованно отказано, либо в которых преимущество необоснованно было отдано иному участнику, либо в которых имущество было реализовано с нарушением установленных правил его оценки (для истца, являющегося собственником предмета торгов).

Признание договора, заключенного на торгах, недействительным влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 и другими статьями ГК в зависимости от конкретных нарушений, допущенных при проведении торгов.

Заключение

Рассмотрев отдельные моменты порядка проведения торгов, можно сделать вывод, что это мероприятие — дело непростое. Тем не менее, организационные сложности в полной мере окупаются, когда объектом торгов выступает либо само по себе недвижимое имущество, либо отношения по его эксплуатации, сопряженные, как правило, с весьма значительными расходами. Именно необходимость наиболее эффективного распоряжения недвижимостью способствует развитию в настоящее время института торгов, причем в основном в сфере обращения государственной и муниципальной недвижимости. Однако и юридические лица в сфере частного права имеют все возможности для использования в своей практике такого перспективного механизма, как торги.
Список литературы

1. 
   Конституция РФ
   
2. 
   Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г.
   
3. 
   Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий»
   
4. 
   Постановление Пленума РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
   
5. 
   Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»
   
6. 
   Турсунова Ю. С. «Торги как способ заключения договора». Москва., 2005
   
7. 
   Лаукарт А.Н."Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 1, январь-февраль 2009 г