Реферат Договор купли-продажи 8
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
СОДЕРЖАНИЕ
| 1. Понятие договора купли-продажи…………………………………………... | 3 |
| 1.1. Понятие договора…………………………………………………………. | 3 |
| 1.2. Отличительные черты договора купли-продажи от других гражданско-правовых договоров………………………………………………………... | 5 |
| 1.3. Стороны договора купли-продажи………………………………………. | 6 |
| 1.4. Содержание договора купли-продажи…………………………………... | 6 |
| 2. Виды договора купли-продажи……………………………………………… | 8 |
| 3. Права и обязанности сторон…………………………………………………. | 13 |
| 4 Условия расторжения договора купли-продажи……………………………. | 17 |
| 5. Пример из судебной практики………………………………………………. | 19 |
| Библиографический список…………………………………………………….. | 22 |
1. Понятие договора купли-продажи
1.1. Понятие договора.
Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК.)
Из определения содержания договора купли-продажи вытекает, что этот договор является:
конценсуальным, т.к. считается заключённым с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, не зависимо от того, что часто заключение и исполнение договора совпадает по времени;
возмездным, т.к. основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены и наоборот;
взаимным (синаллагматическим), т.к. обе стороны имеют права и несут обязанности;
бессрочным;
двусторонним - это вытекает из существа договора, поскольку права и обязанности равномерно распределяются между сторонами договора: на продавце лежит обязанность передать товар (вещь) в собственность покупателю, но одновременно продавец обладает правом требовать у покупателя уплаты определенной денежной суммы (цены).
Если для отдельных видов договора купли-продажи предусмотрена определенная форма, права и обязанности сторон возникают с момента соответствующего оформления договора. Так, в простой письменной форме подлежат заключению договоры юридических лиц между собой и с гражданами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (п.1 ст. 161 ГК), в отдельных случаях требуется нотариальное удостоверение сделки (договора) (ст. 163 ГК).
Предметом договора купли-продажи служит товар (вещь, имущество), относительно которого стороны достигли соглашения. Предмет договора является единственным существенным условием договора купли-продажи, поскольку договор считается заключенным и условие о товаре согласованным, если стороны достигли соглашения о наименовании и количестве товара (п. 3. ст.455 ГК). По общему правилу цена товара, срок его передачи, качество не являются существенными условиями договора. Лишь для отдельных видов договора купли-продажи закон устанавливает дополнительные существенные условия - договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК), договор поставки - срок поставки (ст.506 ГК). Цена может стать существенным условием договора купли-продажи, если она не может быть определена ни по одному из критериев, перечисленных в ст.424 ГК. Введение дополнительных существенных условии в договор купли-продажи допускает выделять отдельные виды этого договора (розничная купля-продажа, поставка, продажа недвижимости и т.д.).
Предметом договора купли-продажи могут быть:
любые товары, вещи - недвижимые и движимые, определяемые родовыми признаками и индивидуально-определенные, вещи отдельные и совокупность вещей – имущество;
ценные бумаги, валютные ценности и имущественные права (п.п.2 и 4 ст.454), к которым относятся как права, основанные на обязательствах (права требования), так и исключительные права, основанные на интеллектуальной собственности;
как товар, имеющийся в наличии у продавца, так и отсутствующий, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п.2 ст.455 ГК). Проводимое законом разграничение на товары (вещи) наличные и будущие, указывает на то, что, во-первых, сторонами в договоре выступают как изготовители, так и оптовые и розничные продавцы, во-вторых, закон прямо допускает совершение особого рода биржевых сделок, получивших название фьючерских, а также всех иных договоров продажи будущих вещей.
Не могут служить предметом договора купли-продажи вещи, изъятые из оборота или ограниченно оборотоспособные, продажа которых допускается по специальному разрешению или в специальном порядке, установленном в законе (лицензирование и сертификация). Имеется в виду, что запрещена продажа ограниченно оборотоспособных товаров, если на продажу отсутствует лицензия или не проведена сертификация. К таким товарам относятся драгоценные и редкоземельные металлы, и изделия из них, стратегические материалы, вооружение, уран, другие делящиеся материалы, яды и наркотические вещества и др.
1.2. Отличительные черты договора купли-продажи от других гражданско-правовых договоров.
От договора дарения (ст. 572 ГК) куплю-продажу отличает безвозмездный характер дарения, т.е. отсутствие эквивалентно возмездных отношений между сторонами договора.
От договора аренды (ст. 606 ГК и след.). По договору аренды имущество передаётся не в собственность, а во временное владение и (или) пользование.
От договора ренты (ст. 583 ГК). Основным содержанием рентного договора является обязанность должника осуществлять периодические выплаты получателю ренты, передавшему должнику в собственность определённое имущество. Общий размер этих выплат, в отличие от цены в договоре купли-продажи, обычно не поддаётся определению и не находится в жёсткой зависимости от стоимости переданного имущества, а сами выплаты могут производиться как в денежной, так и в натуральной форме.
От договора мены. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары (вещи)
От договора подряда. Предметом договора подряда являются не вещи сами по себе, а процесс выполнения работ и овеществленный результат деятельности подрядчика.
1.3. Стороны договора купли-продажи.
Стороны договора купли-продажи – продавец и покупатель. Сторонами могут выступать любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, а так же государство (например при заключении договора купли-продажи для государственных нужд).
По общему правилу, продавцом в договоре может выступать только лицо, обладающее правом собственности на имущество (исключение составляют, например, комиссионер, судебный исполнитель).
Нормы о правосубъектности участников гражданско-правового (коммерческого) оборота закреплены в ч.1 ГК РФ (гл. 3-5, ст. 17-127 ГК)
1.4. Содержание договора купли-продажи.
Содержание договора купли-продажи составляют те условия, на которых достигнуто соглашение сторон. По своему юридическому значению все условия делятся на существенные, обычные и случайные.
Существенными условиями признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора (ст. 432 ГК РФ).
К ним относятся:
условия о предмете договора;
условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;
условия, которые необходимы для договоров данного вида;
все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Обычные условия, в отличие от существенных, не нуждаются в согласовании сторонами. Они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора.
К числу обычных условий, в частности, относятся:
в возмездных договорах – цена, если иное не указано в законе и иных правовых актах;
примерные условия, разработанные для договоров соответствующего вида, если в договоре имеется отсылка к этим примерным условиям;
обычаи делового оборота, применимые к отношениям сторон, которые вступают в действие, если условие договора не продлено сторонами или диспозитивной нормой.
Случайные условия – это те условия, которые изменяют или дополняют обычные условия.
2. Виды договора купли-продажи
Договор розничной купли-продажи.
Стороны договора:
Продавец – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу.
Покупатель – лицо, приобретающее товары для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Форма договора.
Как правило, договор считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара.
Разновидности договора:
продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок;
продажа товара по образцам (каталог, Интернет – магазин и т.д.);
продажа товара с использованием автоматов;
продажа товара с условием доставки покупателю;
договор найма – продажи (до перехода права собственности на товар покупатель является нанимателем, т. е. арендатором переданного ему товара).
договор о продаже товаров в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.489 ГК). В отличие от общих правил заключения договора купли-продажи данный договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями (наименование и количество товара) указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Следовательно, для данной разновидности договора купли-продажи, предусмотрены указанные дополнительные существенные условия.
Договор поставки товаров.
Стороны договора:
Поставщик (продавец) – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, передающее в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю.
Покупатель – любая организация или гражданин-предприниматель, приобретающие товары для использования в предпринимательской деятельности.
Форма договора.
Договор поставки должен заключаться как сделка с участием юридического лица в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ).
По договору поставки поставщик — продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность — обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Договор поставки товаров опосредует оптовый оборот товаров и широко применяется в предпринимательской деятельности. Качество, ассортимент, комплектность, цена товара, тара, упаковка, порядок оплаты регулируются общими положениями о договоре купли-продажи (ст.465, 467, 469, 478, 481, 485, 486 ГК).
Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
Стороны договора:
Поставщик (продавец) – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.
Покупатель – государственный или муниципальный заказчик, утвержденный Правительством РФ (государственные органы, государственные внебюджетные фонды, органы местного самоуправления, а также бюджетные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета и уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления на размещение заказов бюджетные учреждения, иные получатели средств бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования).
Форма договора.
Договор поставки для государственных или муниципальных нужд заключается в форме государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд.
К поставке товаров для государственных и муниципальных нужд применяются правила о договоре поставки, а при отсутствии таких правил - общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Договор контрактации.
Стороны договора:
Продавец – производитель сельскохозяйственной продукции.
Покупатель – заготовитель, осуществляющий закупки сельскохозяйственной продукции для переработки или продажи (т.е. для использования в предпринимательской деятельности).
Форма договора.
Договор контрактации должен заключаться как сделка с участием юридического лица в простой письменной форме.
К отношениям по договору контрактации не урегулированным правилами настоящего параграфа, применяются правила о договоре поставки (статьи 506—524 ГК), а в соответствующих случаях — о поставке товаров для государственных нужд (статьи 525—534 ГК).
Государство и граждане, не имеющие статуса предпринимателя, не могут участвовать в договоре контрактации. В случае закупок сельскохозяйственной продукции для государственных нужд интересы государства представляют специальные лица — государственные заказчики.
Договор энергоснабжения.
Стороны договора:
Продавец – энергоснабжающая организация.
Покупатель – абонент (потребитель) энергии.
Форма договора.
С физическим лицом договор может быть заключен путем совершения конклюдентных действий по подключению к присоединенной сети или путем заключения письменного договора и подключения к сети.
С юридическим лицом – абонентом, договор должен быть заключен в письменной форме.
По договору энергоснабжения организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Специфика предмета договора - энергия, которая объективно не может накапливаться в больших объемах, тесным образом связывает стороны, взаимно заинтересованные в бесперебойной подаче и приеме энергии и в технической исправности энергопередающего и энергопринимающего оборудования. Эти обстоятельства делают договор энергоснабжения отличным как от договора поставки, так и договора купли-продажи. С учетом специфики договора (п. 3 ст.539 ГК) установлено, что к отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК (общими положениями о договоре), применяются законы и иные правовые акты (указы Президента, постановления Правительства), а также обязательные правила пользования электроэнергией.
Договор продажи недвижимости.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор продажи недвижимости отличается от обычного договора купли-продажи рядом специфических черт:
Предметом договора служит недвижимое имущество.
Предмет договора как существенное условие договора должен быть обозначен таким образом, чтобы можно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких детальных сведений о предмете договора, договор считается незаключенным (ст. 544 ГК).
Цена. Отсутствие согласованного в письменной форме условия о цене приводит к тому, что договор считается незаключенным (ст. 555 ГК).
Подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК).
Договор продажи предприятия.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащее ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
3. Права и обязанности сторон
Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п.2 ст.307, ст.454 ГК РФ).
Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств:
передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами (как мы уже подчеркнули, продавец не обязан доказывать свое право собственности на продаваемый товар);
передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами (по видам, моделям, размерам, цвету);
передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срока (договорная гарантия);
передать товар, пригодный в пределах разумного срока для целей, в которых такие товары обычно используются (законная гарантия);
передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности.
Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю (ст.457 ГК РФ) определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.
Моментом исполнения обязанности продавца передать товар, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, является время (ст.458 ГК РФ):
вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Наряду с обязанностью передать покупателю товар, продавец в силу закона или существа договора может нести и иные обязанности. Так, в соответствии с п.2. ст.456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Среди дополнительных обязанностей продавца, имеющих место в случае нарушения прав покупателя, можно выделить обязанность:
в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии товара третьим лицом.
Основная обязанность покупателя – оплатить покупаемый товар и принять его. При этом порядок и способ оплаты (предварительная оплата, оплата в рассрочку, оплата в кредит), валюта сделки оговариваются в соглашении.
Итак, во-первых, покупатель обязан принять переданный ему товар. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (принять товар со склада продавца, перевозчика и т.д.).
Однако законодатель делает оговорку. Принятие товара обязательно, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (п.1 ст.484 ГК РФ).
По общему правилу ст.486 ГК РФ оплата товара должна быть произведена непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Что касается цены товара, то по общему правилу, она не является существенным условием (за исключением продажи предприятия). В соответствии со ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В зависимости от порядка оплаты (предварительная оплата, оплата в рассрочку, оплата в кредит) строятся и обязанности покупателя по оплате.
Договором могут быть предусмотрены и иные обязанности покупателя, например, страхование товара (на период перевозки).
Покупатель вправе:
требовать передачи проданной ему вещи;
требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора, если товар не свободен от прав третьих лиц;
требовать при недопоставке передачи недостающего товара либо отказаться от товара и его оплаты;
отказаться от принятия или оплаты товара при передаче товара в ассортименте, не соответствующем договору;
требовать при передаче некачественного товара по своему выбору:
соразмерного уменьшения цены;
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков;
возврата уплаченной за товар денежной суммы, отказываясь от исполнения договора;
замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
предъявить требования, связанные с недостатками товаров: при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором; в течение гарантийного срока.
Обязанности одной стороны корреспондирует правам другой стороны договора. То есть, например, если покупатель обязан оплатить товар, то продавец вправе требовать своевременной оплаты товара; принятия товара.
4 Условия расторжения договора купли-продажи
Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении договора. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договорных обязательств не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством.
Расторжение договора купли продажи - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора. Расторжение договора купли продажи происходит в следующих случаях:
расторжение по соглашению сторон;
расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);
при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
в случаях, предусмотренных самим договором;
в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.
расторжение договора купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов (так, ст. 12 Закона РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" в редакции Федерального закона от 23 мая 1995 г. предоставляет федеральному антимонопольному органу право давать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания в частности о расторжении договоров, противоречащих антимонопольному законодательству).
Расторжение договора купли продажи по инициативе продавца
Продавец может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:
в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ);
в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ);
в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ);
непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ);
невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).
Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя
Покупатель может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:
если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ);
если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ);
при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ);
при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ);
в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ);
в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ);
при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ).
5. Пример из судебной практики
Проблемы для покупателя объекта недвижимости в регулировании законом правоотношений сторон договора купли-продажи подтверждаются и судебной практикой. В частности, двумя судебными делами.
В первом деле 2 стороны договора купли-продажи после его заключения и исполнения (завершения расчетов и составления акта приемки-передачи объекта) более четырех лет не обращались в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями. Следовательно, регистрация перехода права на объект недвижимости от продавца к покупателю не была произведена, и право собственности продавца, зарегистрированное в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок, сохранялось за ним.
По прошествии четырех лет с момента заключения договора финансовое положение продавца объекта недвижимости ухудшилось, и на все его имущество (включая проданный объект недвижимости) был наложен арест. После того, как покупателю стало известно о наложении ареста, он (как законный владелец) на основании статьи 442 ГПК РФ предъявил продавцу и его кредиторам иск об освобождения имущества от ареста. Суд принял решение об отказе в иске, руководствуясь статьями 130, 131 и 551 ГК РФ. Суд указал, что при отсутствии регистрации у покупателя право собственности на приобретенный объект недвижимости не возникло. Следовательно, до этого момента у покупателя нет возможности защитить свои права на приобретенную им вещь избранным способом.
Во втором случае между продавцом и покупателем был заключен и исполнен договор купли-продажи здания. На момент заключения договора земельный участок, на котором расположено здание, находился в муниципальной собственности и был арендован продавцом на срок 15 лет. В соответствии со статьями 22, 35 Земельного кодекса РФ и статьей 552 ГК РФ стороны уведомили собственника о передаче покупателю прав и обязанностей на земельный участок по договору аренды, заключенному с продавцом. Переход права собственности на здание и переход арендных прав и обязанностей арендатора на земельный участок (изменение стороны арендатора) были зарегистрированы в установленном порядке.
После этого покупатель и орган местного самоуправления расторгли договор аренды земельного участка, заключили договор купли-продажи в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ и обратились с соответствующими заявлениями для регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Вместе с тем задолго до заключения договора купли-продажи здания на части земельного участка, прилегающей к зданию, продавец возвел самовольное строение. Согласно статье 222 ГК РФ, право собственности у продавца на такую постройку не возникло, поэтому при заключении договора купли-продажи здания покупатель предполагал, что продавец намерен ее снести.
Однако вместо этого продавец предъявил в суд два иска. Первый иск — к регистрирующему органу — о признании недействительными действий по государственной регистрации перехода арендных прав на земельный участок, на котором располагалась самовольная постройка. При рассмотрении иска суд по ходатайству продавца в качестве обеспечения иска, не приведя каких-либо аргументов, кроме ссылки на постановление Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», запретил регистрирующему органу регистрировать право собственности покупателя на приобретенный им земельный участок. Покупатель был привлечен в дело в качестве третьей стороны. В удовлетворении иска впоследствии было отказано, обеспечительные меры сняты (решение Арбитражного суда Пермского края от 01.10.2008 по делу № А50-10738/2008-Г-27).
Второй иск был предъявлен продавцом к органу местного самоуправления о признании за ним права собственности на самовольно возведенное строение. Покупатель, защищая свои права законного владельца и покупателя земельного участка (не являясь еще его собственником), обратился с встречным иском о сносе самовольно возведенного продавцом строения. Однако первоначальный истец (продавец) заявил в ходе предварительного судебного заседания в качестве возражения на встречный иск, что у ответчика отсутствует право на предъявление встречного иска. Мотивировал свою позицию продавец тем, что покупатель не является собственником земельного участка (в тот период право собственности покупателя на земельный участок еще не было зарегистрировано). Поэтому (по аналогии со ст. 301, 304 ГК РФ) у лица, не являющегося собственником, нет прав на предъявление виндикационного или негаторного иска, следовательно, и иска о сносе самовольно возведенного строения (ст. 222 ГК РФ). Данный аргумент с учетом сложившейся судебной практики показался покупателю весомым, и, чтобы не получить отрицательное решение по делу, покупатель заявил ходатайство о приостановлении рассмотрения данного дела до вступления в силу решения суда по первому делу.
После вступления в законную силу решения суда по первому делу право собственности покупателя на земельный участок было зарегистрировано.
Библиографический список
Конституция Российской Федерации: с коментариями Конституционного Суда РФ.
Закон РФ “ О защите прав потребителей ” 1992г. с изменениями
Закон РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" в редакции Федерального закона от 23 мая 1995 г.
Закон РФ “ О поставках продукции для федеральных государственных нужд ” 1994г.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2 и 3. Официальный текст с изменениями и дополнениями.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Общие положения» М., 1997г.
Сидорова В.Н. «Договор купли-продажи».– Спб.: Питер, 2004г.
Под ред. А.Г.Каплина, А.И.Масляева «Гражданское право» Часть вторая: учебник/ - М: Юристъ, 2003г.
Под ред. М.С.Шекарян «Гражданское процесуальное право России»: учебник/. - М: Юрист, 2002г.
http://dogovor-inform.ru/kuplya_prodazha/
http://ru.wikipedia.org/
http://www.petrograd.biz/Dogovor/
