Тема 1. Природа та історичні передумови виникнення іпотечного ринку

1.Економічна і правова природа іпотеки

2.Сутність і структура іпотечного ринку

3.Істориний розвиток іпотечного ринку
1.Економічна і правова природа іпотеки

Іпотека як варіант забезпечення зобов’язань є найбільш розвинутою формою застави нерухомості та виникла внаслідок розвитку інститутів фідуції і пі гнусу.

Історично першим способом забезпечення зобов’язань вважається Фідуція, вона передбачає відчуження з основного майна на користь кредитора з передачею права власності на нього та відповідне повернення права і майна в т.ч. після виконання зобов’язань.

З часом виник інститут Пі гнусу, який передбачає передачу кредиторові права володіння, користування без передачі права власності.

Іпотека передбачає виділення власником майна окремого заставного права та передачу його кредиторові при цьому сам об’єкт лишається в розпорядженні і користування позичальника.

Охарактеризовані три системи забезпечують зобов’язання, передбачають різний баланс врахування інтересів кредитора і позичальника через перерозподіл складових права власності: володіння, користування і розпорядження.

Практичні аспекти відносин іпотеки в світі відрізняються залежно від типу правової системи країни.

Історично сформувалося дві історично-правові системи:

- Континентальна

- Англо-саксонська (англо-американська)
Континентальна правова система тяжіє до концентрації права власності в руках однієї особи ,тобто право володіння користування і розпорядження залишаються за заставодавцем; заставодержатель отримує похідне заставне право.
Англо-американська розглядає право власності як набір правомочностей, тобто право право володіння ,користування і розпорядження може існувати відокремлено і бути в руках різних осіб.

В умовах охарактеризованих систем виникають правові особливості іпотеки, що стосується :

1. Особливості надання і оформлення

2. Особливості реалізації заставного права.
У країнах континентальної правової системи оформлення відносин іпотеки пов’язане з веденням реєстрів право-власності на об’єкти нерухомості (кадастр, поземельні книги,реєстри будівель).Таким чином вирішення питання забезпечення інтересів кредитора покладене на державу яка обслуговує процес обліку прав власності.
В англо-саксонській правовій системі забезпечення інтересів кредитора відбувається шляхом титульного страхування ( операції за об’єктом реєструється)

Залежно від правової системи існують відмінності і в процесі реалізації заставного права:

-За континентальної правової системи – судова процедура реалізації застави ,яка передбачає такі варіанти дій:

1.Примусова іпотека (юр. процедура підтвердження заставного права і черговості його виконання)

2. Примусовий опціон

3. Примусове Управління (передбачає експлуатацію заставного майна заставодержателем)

-В англо-американській використовують адміністративну процедуру реалізації застави, коли рішення про продаж майна і організацію аукціону приймається виключно органом на основі договірних документів.

Економічний аспект іпотеки проявляється через наступні основні функції:

1. 
   Дозволяє включити нерухомість у ринкові відносини
   
2. 
   Опосередковує формування довгострокових інвестиційних ресурсів
   
3. 
   створює фінансовий капітал що відображає реальні цінності.
   

2.Сутність і структура іпотечного ринку.

Відносини іпотеки передбачають комбінування відносин ринку нерухомості і фінансового ринку, частині розподілу і перерозподілу права власності на об’єкт іпотеки. Іпотечний ринок слід сприймати як сегмент ринку нерухомості.

Проте більш важливим з т. з. Джерела виникнення самої іпотеки є фінансовий ринок. Саме на ньому відбувається акумулювання фінансових ресурсів та виникнення тих зобов’язань які покриваються іпотекою.

Особливий характер нерухомості як заставного майна обумовлює довго строковість іпотеки та великі обсяги фінансових ресурсів, що перерозподіляється за відповідними договорами. Тобто функціонування іпотечного ринку просто як ринку кредиту під заставу нерухомості значно знижує мобільність кредитора. В таких умовах виникає потреба у рефінансуванні угоди, тобто у розвитку вторинного іпотечного ринку.

Круг фінансових потоків на іпотечному ринку



Суб’єктів іпотечного ринку можна умовно розділити на: основних та тих, що забезпечують його функціонування.

Основні:

–Кредитори,

• 
  позичальники ,
  
• 
  інвестори.
  

Суб’єкти ,що забезпечують функціонування іпотечного ринку:

• 
  продавці нерухомості
  
• 
  органи державної реєстрації майнових прав на нерухомість
  
• 
  ріелтори
  
• 
  оцінювачі
  
• 
  страхові компанії
  
• 
  оператори вторинного ринку іпотеки ЦП.
  

Функціонально іпотечний ринок поділяють на:

• 
  первинний
  
• 
  вторинний
  

Первинний іпотечний ринок пов’язаний із самим моментом виникнення зобов’язання ,тобто надання кредиту під нерухомість

На вторинному іпотечному ринку відбувається рефінансування угод первинного іпотечний ринок при чому використання для даних цілей емісії ЦП дозволяє досягнути таких переваг:

• 
  стандартизувати іпотечні активи
  
• 
  забезпечити доступ дрібних інвесторів
  
• 
  забезпечити ліквідність іпотечних активів
  

Важливим аспектом класифікації іпотечних зобов’язань є призначення об’єкта нерухомості.

За призначенням об’єктів іпотечного ринку можна поділити на 2 сегменти:

1. 
   ринок споживчої іпотеки (іпотека на житло)
   
2. 
   ринок виробничої іпотеки (промислової, комерційної, земельної-с/г призначення)
   

3.Історичний розвиток іпотечного ринку

Вважається, що термін „іпотека” (з грец. Підставка) виник в 4ст.до н.е. в Греції і пов’язаний з забезпеченням зобов’язань боржника земельною ділянкою.

Іпотека – це стовп розміщений на земельній ділянці на якій відображені всі борги по ній.В подальшому реєстри велися в спеціальних книгах при чому доступ до них був у всіх.

Перші іпотечні кредитні установи виникли в І ст. н. е. в Римській імперії:

розвивається відповідне законодавство;

Розвивається субординована іпотека.

Проте падіння Римської імперії і занепад економічних відносин спричиняють занепад іпотеки аж до XIV ст.. ,коли у Німеччині було вперше її законодавчо відображено.
Перші спеціалізовані іпотечні установи після відновлення іпотеки були у Прусії в 1769р. (державні)- створені Фрідріхом великим.
В Росії перші кредитні іпотечні установи виникли в XVІІІ ст..

На території України в 1871р.

Після Жовтневої революції розвиток іпотечних відносин на території СРСР припинився.

Щодо західного досвіду розвитку іпотеки окремої уваги заслуговує США.

Не зважаючи на те, що законодавче оформлення і значних темпів розвитку іпотечних відносин в США набули досить пізно 1916-1917 рр.
Тема 2. Моделі іпотечного ринку

1.Інституційні особливості як передумови формування моделей іпотечного ринку

2.Етапи історичного розвитку моделей іпотечного ринку

3.Основні моделі іпотечного ринку

3.1. Депозитна модель

3.2. Цільова модель

3.3. Однорівнева інвестиційна модель

3.4. Дворівнева інвестиційна модель
1.Інституційні особливості як передумови формування моделей іпотечного ринку

Інституційне середовище як основний визначник людської поведінки є сферою у якій формуються причини відмінностей в економічних відносинах різних народів.
Інституційна структура іпотечного ринку – упорядкований набір інститутів який створюють моделі економічної поведінки господарюючих суб’єктів ,визначають і обслуговують сукупність варіантів вибору і взаємодії, впливають на розподіл активів ,доходів і витрат ,ефективність ринкових трансакцій.
Інституційна структура іпотечного ринку –– це система взаємопов’язаних формальних і неформальних відносин державних і ринкових організацій, яка визначає умови руху іпотечного капіталу і доходів.

Особливості інституційного середовища по суті визначають склад учасників іпотечного ринку, механізм руху іпотечного капіталу і роль держави в даному процесі.

Науковці виділяють різну кількість іпотечного ринку за різними критеріями.

Світова практика свідчить що основною особливістю, яка відрізняю моделі іпотечного ринку є механізм формування фінансових ресурсів для іпотечного кредитування.

За даним критерієм виділяють 4 моделі.

Моделі іпотечного ринку за механізмом формування іпотечного капіталу:

1. Ощадно-позичкові моделі:

1.1. Цільова модель

1.2. Депозитна модель

2. Інвестиційна модель вторинного ринку:

2.1. Однорівнева модель

2.2. Дворівнева модель
Коротка характеристика моделей:

1.Цілова модель – база формування фінансових ресурсів для іпотечного кредитування є цільові ощадні внески людей позичальників. Лише після накопичення деякої частини вартості нерухомості –надається іпотечний кредит.

2.Депозитна модель –– базою формування грошових коштів для іпотечних кредитів є банківські депозити.

3 Інвестиційна –– основою забезпечення потреби в грошових коштах є фінансування через емісію та розміщення на на відкритому ринку іпотечних ЦП.

Відмінності одно і дворівневої моделі пов’язані із розподілом функцій кредитора та емітента ЦП.
2.Етапи історичного розвитку моделі іпотечного ринку
Депозитна модель – найбільш примітивна форма іпотечного ринку, вона полягає у наданні іпотечних кредитів універсальними банками за рахунок залучених депозитних ресурсів.

Іпотечне кредитування - як вид банківської діяльності та не пов’язується з іншими більш складними формами фінансування

Виділити етапи розвитку даної моделі не вбачається можливим. ЇЇ слід розцінювати ,як базовий варіант іпотечного кредитування, який не потребує певних особливих параметрів розвитку інституційного і економічного середовища.

Цільова модель. Можна виділити 3 етапи розвитку іпотечного ринку:

1. 
   К.XVIII- c.XIX ст. Англія. Пов’язаний із утворенням ощадних позичкових інституцій вигляді спілки невеликої групи людей які соціально пов’язані між собою. Вони об’єднували свої заощадження з метою будівництва житла. Позики розподілялися шляхом жеребкування. Як правило дана модель ліквідувалась після забезпечення житлом всіх учасників. Специфіка існування таких інститутів забезпечувала зниження кредитних ризиків за рахунок тісної пов’язаності учасників.
   
2. 
   1840-1845 рр. Англія. Ощадно-кредитні установи починають працювати зі змінним складом учасників. Учасники приймаються і виключаються групами.
   
3. 
   3 1845р. Англія. Перехід ощадно-кредитних установ до ринкових основ розподілу капіталу та економічних механізмів управління резервами.
   

Інвестиційна модель. Етапи

1. 
   К.XVIII- c.XIX ст. Німеччина. Даний етап пов’язаний із примусовим утворенням іпотечних банків як об’єднань землевласників. Іпотечні банки емітували заставні ,які розміщували самостійно позичальник серед інвесторів. Тобто по суті перші іпотечні банки були колективними гарантами та при цьому не надавали кредитів як таких. Проблеми управління кредитними ризиками вирішувались так як і на 1 етапі становлення цільової моделі.
   
2. 
   1852 -1970р. Франція . Становлення однорівневої інвестиційної моделі. Іпотечні банки перетворюються з об’єднань позичальників на об’єднання кредиторів. Вони залучають ГК, шляхом емісії ЦП (іпотечних облігацій) забезпечених заставними. Іпотечний банк поєднує функції емітента ,кредитора і гаранта. Відбувається перехід до економічних методів управління ризиками.
   
3. 
   з 1970р. США Становлення дворівневої інвестиційної моделі. Розпочинається сек’юритизація іпотечних активів, що пов’язана із відокремленням функцій емітента від кредитора і передачею їх окремій особі.
   

Помилково було б вважати, що розвиток іпотечного ринку та настання чергового етапу в розвитку певної моделі призводило до зникнення відносин, які були характерні для попереднього етапу .

Помилково також було б вважати що та чи інша модель іпотечного ринку є однозначно домінуючою в певній країні.

На сучасному етапі розвитку іпотечного ринку в рамках економіки однієї країни формується певна комбінація іпотечних відносин характерних для різних моделей іпотечного іпотечного ринку та різних етапів їх становлення.
3.Основні моделі іпотечного рину

3.1.Депозитна модель

1. 
   вклад депозитів
   
2. 
   % за депозит
   
3. 
   повернення суми
   
4. 
   надання кредиту
   
5. 
   відсотки за кредит
   
6. 
   повернення суми кредиту
   
7. 
   застава нерухомості
   

Учасники та їх функції:

1. 
   Первинні інвестори (населення і підприємства, банк не є первинним інвестором) ––формування заощаджень
   
2. 
   Посередник (універсальний банк) : розподіл котів ,обслуговування кредитних угод і інвесторів, акумулювання коштів
   
3. 
   Позичальник
   

Основні інституції:- універсальний банк
3.2. Цільова модель

Дана модель як і попередня є достатньо простою по суті, але більш спеціалізованою



1. вклад депозитів

2. % за депозит

3. надання кредиту

4. відсотки за кредит

5. повернення суми кредиту

6. застава нерухомості
Учасники і їх функції:

1. Первинні інвестори (вони ж позичальники): формують заощадження ,користуються кредитом , забезпечують зростання вартості капіталу (сплачуючи %)

2. Ощадно-позичкова установа : розподіл грошових коштів, обслуговування вкладників і позичальників.
Основні інституції:- Ощадно-позичкова установа

3.3. Однорівнева інвестиційна модель

1. вклад депозитів

2. % за депозит

3.повернення суми

4.іпотечні облігації

5.капітал

6.% за облігації

7. сума облігацій

8. надання кредиту

9.відсотки за кредит

10.повернення суми кредиту

11.застава нерухомості
Учасники

1. 
   Первинні інвестори (населення і підприємства, банк не є первинним інвестором) ––формування заощаджень
   
2. 
   Вторинні інвестори: акумулюють заощадження, визначають напрямки, управляють відносинами з первинними інвесторами ,управляють портфелем своїх активів
   
3. 
   Іпотечний банк: емітує ЦП, визначає їх характеристики , розподіляє ГК, управляє відносинами з позичальниками.
   
4. 
   Позичальники:користуються кредитом , забезпечують зростання вартості капіталу (сплачуючи %)
   

Інституції:

1.Іпотечні банки

2. Інвестиційні посередники
Ефективне функціонування даної моделі пов’язане з необхідністю в розвинутому фондовому ринку
3.3. Дворівнева інвестиційна модель



1. вклад депозитів

2. % за депозит

3.повернення суми

4.ЦП

5.кошти

6.% ЦП

7. сума коштів

8.пул іпотечних договорів

9.заставні

10надаються кошти

11. надання кредиту

12.застава нерухомості

13.1 -13.2. відсотки за кредит

14.1-14.2. .повернення суми кредиту

15. продовження ланцюжка 14.1 повернення коштів
Учасники

1. 
   Первинні інвестори (населення і підприємства, банк не є первинним інвестором) ––формування заощаджень
   
2. 
   Вторинні інвестори: акумулюють заощадження, визначають напрямки, управляють відносинами з первинними інвесторами ,управляють портфелем своїх активів
   
3. 
   управляюча компанія: емітує ЦП, визначає їх характеристики , розподіляє ГК, управляє відносинами з позичальниками.
   
4. 
   Іпотечна кредитна інституція : створює управляючу компанію, розподіляє кошти між позичальниками, управляє відносинами з позичальниками
   
5. 
   Позичальники: користуються кредитом , забезпечують зростання вартості капіталу (сплачуючи %)
   

Інституції

Іпотечна кредитна інституція,

управляюча компанія

інвестиційні посередники

Становлення і функціонування дворівневої інвестиційної моделі потребує:

1. 
   розвинутого фондового ринку з високим рівнем активності (без даної умови сек’юритизація неможлива в принципі)
   
2. 
   активність іпотечного кредитування та його значні обсяги (без даної умови сек’юритизація є недоцільною)
   
3. 
   
   

Тема 3. Роль і значення іпотечного ринку в економічному розвитку

1.Функції іпотечного ринку

2.Роль іпотечного ринку в стимулюванні економіки в короткостроковому періоді

3.Роль іпотечного ринку в стимулюванні економіки в довгостроковому періоді

1. 
   Функції іпотечного ринку
   

Дослідники виділяють різні переліки функцій іпотечного ринку, проте найбільш вдалим можна вважати підхід згідно якого функції іпотечного ринку поділяються на загальні і специфічні.

Загальні функції –це ті, які характерні для іпотечного ринку як частини фінансового ринку.

Специфічні функції пов’язані із особливостями функціонування саме іпотечного ринку.
Загальні функції іпотечного ринку:

1. 
   Інтегруюча функція полягає у пошуку і зведенні контрагентів, зниженні трансакційних витрат, встановлення рівноважної ціни, обсягу.
   
2. 
   Регулююча – встановлюючи ціну (відсоток на іпотечний капітал) іпотечного ринку, регулює основні параметри макроекономічного середовища (інфляція, безробіття)
   
3. 
   Стимулююча . Ринковий характер іпотечних відносин вимагає від суб’єктів підвищення ефективності діяльності
   
4. 
   Інформаційна. Інформація про поточну кон’юктуру іпотечного ринку дозволяє суб’єктам господарювання корегувати власну поведінку.
   

Специфічні функції іпотечного ринку:

1. 
   Акумулююча – функція іпотечного ринку, дозволяє з-акомулювати фінансові ресурси і перетворити їх на капітал.
   
2. 
   Операційна –– надання послуг щодо видачі кредитів і їх обслуговування
   
3. 
   Функція перерозподілу –– іпотечного ринку забезпечує встановлення та використання ринкових механізмів у перерозподілі та зворотному перерозподілі значної частини інвестиційного капіталу.
   
4. 
   Інвестиційна –– цільовий характер іпотечних кредитів забезпечує їх переважну інвестиційну спроможність.
   

Іпотечний ринок впливає на такі сфери економічного і соціального життя :

1. 
   Фінансовий ринок. Як додатковий напрямок вкладання капіталу активізує діяльність фінансових посередників і підвищує конкуренцію на фінансовому ринку. В разі встановлення інвестиційного типу іпотечного ринку (1 або2 рівневі ),сприяє активізації ринку ЦП.
   
2. 
   Соціальна сфера –– вплив іпотечного ринку сприяє зростанню добробуту населення за рахунок забезпечення доступності житла, сприяє формуванню середнього класу.
   
3. 
   Виробнича сфера. За рахунок за діяння дорогих та слабо ліквідних ресурсів забезпечується зростання доступного обсягу капіталу що дозволяє фінансувати інвестиційні потреби і розвивати економіку.
   
4. 
   Бюджетна сфера. За рахунок активізації економічних відносин іпотечного ринку сприяє зростанню надходжень до бюджету. Забезпечення ефективності використання капіталу за рахунок встановлення ринкових механізмів і його перерозподілу на користь більш ефективних суб’єктів.
   

2. 
   Роль іпотечного ринку в стимулюванні економіки в короткостроковому періоді.
   

Іпотечний ринок ,як об’єднуюча ланка між ринком капіталу і ринком нерухомості підвищує доступність її для домогосподарств і суб’єктів господарювання тим самим забезпечується зростання економічної активності перш за все у сфері будівництва ,але також забезпечується більша доступність нерухомості для інших виробничих сфер.

Тобто за умов не повного використання ресурсів в економіці розвиток іпотечного ринку сприяє залученню в економіку зростання ВВП, крім того досягається позитивний соціальний ефект у вигляді покращення житлових умов для домогосподарств.

За умов повного використання ресурсів в економіці розвиток іпотечного ринку призводить до перерозподілу їх та як правило не викликає суттєвого зростання ВВП.

3. 
   Роль іпотечного ринку в стимулюванні економіки в короткостроковому періоді.
   

Для того щоб пояснити вплив іпотечного ринку на економіку в довгостроковому періоді, важливо розділяти ринок нерухомості на :

• 
  ринок жила
  
• 
  ринок виробничої нерухомості.
  

Стимулювання ринку виробничої нерухомості в довгостроковому періоді розширює ресурси економіки.

Якщо ж іпотека направлено в основному у сферу житлову то у довгостроковому періоді слід очікувати уповільнення темпів економічного росту , тобто кожна наступна гривня вкладена в житло приноситиме дедалі менше зростання ВВП.

Мультиплікативний ефект інвестиційних витрат буде відсутній.