Реферат Оценка стоимости недвижимости 3
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
РЕГИОНАЛЬНЫЙ БАНКОВСКИЙ УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
по дисциплине
«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ,
В ТОМ ЧИСЛЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»
I
вариант
Выполнила:
Проверил: Д.И. Попов
Воронеж
2011
Содержание:
1. Определение рыночной стоимости 3
2. Принципы оценки недвижимости 3
3. Виды объектов недвижимости 3
4. Определение сервитута. Влияние сервитута на стоимость недвижимости 4
5. Требования, обеспечиваемые ипотекой 4
6. Задача №1 6
7. Задача №2 6
8. Задача №3 7
9. Задача №4 7
10. Задача №5 7
Список литературы 8
1.
Определение рыночной стоимости
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены сделки не оказывают влияния никакие чрезвычайные обстоятельства.
2.
Принципы оценки недвижимости
Оценка недвижимости - это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями.
Основные принципы оценки недвижимости:
Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.
Принцип изменения - предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.
Принцип замещения - предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.
Принцип конкуренции - означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).
Принцип наилучшего и наиболееэффективного использования - означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.
3.
Виды объектов недвижимости
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий сооружений, а так же расположенный на земельном участке обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения.
Здание – объемная надземная строительная система, состоящая из несущих и ограждающих конструкций с обеспечением санитарно-технического климата для проживания или пребывания людей, а так же для выполнения производственных процессов.
Сооружения –объемная плоскостная или линейная, наземная, надземная или подземная строительная система состоящая из несущих, иногда и ограждающих конструкций без обеспечения санитарно-технического климата, предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида.
4.
Определение сервитута. Влияние сервитута на стоимость недвижимости
Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.
Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.
Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
5.
Требования, обеспечиваемые ипотекой
1.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Возникновение ипотеки как обременения
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Задача №1
Норма физического износа здания определяется по формуле:
Низ.физ=ΣНф.i*di, где
Низ.физ – норма физического износа
Нф.i – норма физического износа итого конструктивного элемента здания
di – удельный вес в восстановительной стоимости здания
Низ.физ=0,04*0,1+0,12*0,2+0,13*0,15+0,23*0,3+0,09*0,2+0,06*0,2+0,04*0,25+0,23*
*0,25+0,06*0,1=0,22*100=22%
Задача №2
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:
Снед=Сулуч+Сземуч
Сулуч=ПВС-Инакоп
ПВС=СС+ПП
Снед – стоимость объекта недвижимости
Сулуч – стоимость улучшения
Сзем уч – стоимость земельного участка
ПВС – полная восстановительная стоимость
СС- стоимость строительства
ПП – прибыль предпринимателя
И накоп – накопительный износ
Стоимость строительства определяем по методу сравнительной единицы
СС=Сед*N*K*I
УПВС по сборнику №28 таб.№108 берем Сед=25.1 руб/м3
Iсмр69-84=1,19 Iтер69-84=1,02 Iсмр84-91=1,63 Iтер84-91=0,99,
Iсмр91-09=76,19
СС=25,1*2000*1,19*1,02*1,63*0,99*76,19=7490566 руб.
| решение | Результ, руб. |
| СС | 7 490 566 |
| Сзем. Уч | 900 000 |
| ПП=СС*40% | 29 962 626 |
| ПВС=СС+ПП | 10 486 792 |
| Инак=ПВС*60% | 6 292 075 |
| Снед | 5 094 717 |
Расчетная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу составила 5 094 717 руб.
Задача №3
Индекс изменения стоимости СМР определяется по формуле:
I=П Iцi
I=1.012^9=1.11*100=111%
Задача
№4
Рассчитать стоимость объекта недвижимости по доходному подходу.
| решение | Результат |
| Площадь, м2 | 120 |
| Арендная ставка руб/м2 | 1500 |
| ПВД=S*А*12, руб | 2 160 000 |
| ПНД 8% от ПВД, руб. | 172800 |
| ПНП 2% от ПВД, руб. | 43200 |
| ДВД, руб | 1 944 000 |
| ОР 8% от ДВД, руб | 155520 |
| ЧОД=ДВД-ОР, руб | 1 788 480 |
| r (ставка дисконтирования), % | 25 |
| Соо=ЧОД/ r , руб | 7 153 920 |
Стоимость объекта недвижимости по доходному подходу составила 7 153 920 руб.
Задача №5
Стоимость объекта оценки определяем методом парных продаж.
Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объекта А и В. Объекты Б и Г не могут быть использованы, так как их назначение на позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.
К=Со-Са/Со=(47000-45000)/45000=0,044*100=4,4%
Соо=(Соа-4,4%)*S=(46000-4.4%)*200=8 795 200 руб.
Список литературы
1.Федеральные стандарты оценки 1,2,3
2. ГК РФ
3. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова «Оценка недвижимости» М., 2005г
4. И.В. Гранова «Оценка недвижимости» Санкт-Петербург, 2002
5. С. Грибовский «Оценка доходной недвижимости» Санкт-Петербург,2000
6. В.А. Швандар «Оценка недвижимости», Москва, 2005
