Содержание



Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.



Понятие недвижимости и ее виды.

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).



Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования.

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

· локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

· уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

· низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

· несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

· разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

· рынок земли (земельных участков),

· рынок жилья,

· рынок нежилых помещений,

· рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, 

комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной базы.

4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права 

собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок;

вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.²

сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.¹

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.³

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенности российского рынка недвижимости¹

Особенности

Факторы

Результат

Различия рынков недвижимости по регионам

Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов

Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования

Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

Недостаточная информированность участников

Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры

Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме

Неравномерное развитие сегментов рынка

Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости

Рынок земли практически не развит

Невозможность точных прогнозов тенденций развития

Экономическая и политическая нестабильность

Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита 

система ипотечного кредитования

Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой

Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов



Заключение

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.



Практическая часть.

Задача 1

Необходимо оценить стоимость гостиницы методом капитализации дохода.

Срок использования гостиницы 6 лет, затем планируется продажа этого объекта. Комиссионное вознаграждение 3 % от валовой выручки.

Количество номеров люкс – 40;

Количество стандартных номеров – 130;

Общее количество номеров – 170;

Средний тариф номера люкс за сутки, руб. – 650;

Средний тариф стандартного номера за сутки, руб. – 200;

Доход от ресторана (% дохода от апартаментов) – 13.

Информация по расходам:

Апартаменты (% дохода от апартаментов) – 60;

Ресторан (% дохода от ресторана) – 85;

Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб. – 800;

Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным ростом на 5 %) – 3.

Коэффициенты анализа:

Коэффициент дисконтирования, % - 20;

Коэффициент капитализации, % - 15.



Таблица 1. Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Коэффициенты роста по годам, %	1	2	3	4	5	6
Средний тариф номера за сутки	-	10,0	8,0	6,0	5,0	5,0
Коэффициент заполняемости номера люкс, %	50,0	55,0	60,0	65,0	65,0	65,0
Коэффициент заполняемости стандартного номера, %	80,0	84,0	87,0	90,0	90,0	90,0

Решение:

Таблица 2. Расчет ожидаемых денежных доходов

Расчетные показатели

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

1. Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех номеров люкс, тыс. руб.

26

28,6

30,89

32,74

34,38

36,11

2. Ожидаемая годовая выручка от сдачи всех номеров люкс, тыс. руб.

9490

10439

11274,85

11950,57

12519,5

131276,5

3. Ожидаемая годовая выручка от сдачи номеров люкс, с учетом заполняемости, тыс. руб.

4745

5741,45

6764,91

7767,87

8137,68

8564,73

4. Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех стандартных номеров, тыс. руб.

26

28,6

30,89

32,74

34,38

36,1

5. Ожидаемая годовая выручка от сдачи всех стандартных номеров, тыс. руб.

9490

10439

11274,85

11950,57

12519,5

13176,5

6. Ожидаемая годовая выручка от сдачи стандартных номеров, с учетом заполняемости, тыс. руб.

7592

8768,76

9809,12

10755,51

11267,55

11858,85

7. Ожидаемая годовая выручка от сдачи всех апартаментов, с учетом заполняемости, тыс. руб.

12337

14510,21

16574,03

18523,38

19405,23

20423,58

8. Доход от ресторана, тыс. руб.

1603,81

1886,33

2154,62

2408,04

2522,68

2655,07

9. Всего доходов, тыс. руб.

13940,81

16396,54

18728,65

20931,42

21927,91

23078,65

10. Годовые расходы на апартаменты, тыс. руб.

7402,2

8706,13

9944,42

11114,03

11642,14

12254,15

11. Годовые расходы на ресторан, тыс. руб.

1363,24

1603,38

1831,43

2046,83

2144,28

2256,81

12. Налог на землю, тыс. руб.

800

800

800

800

800

800

13. Годовой резервный фонд, тыс. руб.

510

535,5

562,28

590,39

619,91

650,91



14. Итого расходов, тыс. руб.

10075,44

11645,01

13138,13

14551,25

15207,33

15961,87

15. Чистый операционный доход, тыс. руб.

3865,37

4751,53

5590,52

6380,17

6720,58

7116,78

16. Дисконтированный операционный доход, тыс. руб.

3221,14

3299,67

3235,25

3076,86

2700,85

2383,4


Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех номеров люкс:

1 год = 40 * 650 = 26 тыс. руб.

2 год = 40 * (650 * 1,1) = 28,6 тыс. руб.

3 год = 40 * (715 * 1,08) = 30,89 тыс.руб.

4 год = 40 * (772,2 * 1,06) = 32,74 тыс. руб.

5 год = 40 * (818,53 * 1,05) = 34,38 тыс. руб.

6 год = 40 * (859,46 * 1,05) = 36,1 тыс. руб.

Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех номеров люкс

1 год = 26 * 365 = 9490 тыс. руб.

2 год = 28,6 * 365 = 10439 тыс. руб.

3 год = 30,89 * 365 = 11274,85 тыс. руб.

4 год = 32,74 * 365 = 11950,57 тыс. руб.

5 год = 34,38 * 365 = 12519,5 тыс. руб.

6 год = 36,1 * 365 = 13176,5 тыс. руб.

Ожидаемая годовая выручка от сдачи номеров люкс, с учетом заполняемости

1 год = 9490 * 0,5 = 4745 тыс. руб.

2 год = 10439 * 0,55 = 5741,47 тыс. руб.



3 год = 11274,85 * 0,6 = 676491 тыс. руб.

4 год = 11950,57 * 0,65 = 7767,87 тыс. руб.

5 год = 12519,5 * 0,65 = 8137,68 тыс. руб.

6 год = 13176,5 * 0,65 = 8564,73 тыс. руб.

Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех стандартных номеров

1 год = 130 * 200 = 26 тыс. руб.

2 год = 130 * (200 * 1,1) =28,6 тыс. руб.

3 год = 130 * (220 * 1,08) = 30,89 тыс. руб.

4 год = 130 * (237,6 * 1,06) = 32,74 тыс. руб.

5 год = 130 * (251,86 * 1,05) = 34,38 тыс. руб.

6 год = 130 * (264,45 * 1,05) = 36,1 тыс. руб.

Ожидаемая годовая выручка от сдачи всех стандартных номеров

1 год = 26 * 365 = 9490 тыс. руб.

2 год = 28,6 * 365 = 10439 тыс. руб.

3 год = 30,89 * 365 = 11274,85 тыс. руб.

4 год = 32,74 * 365 = 11950,57 тыс. руб.

5 год = 34,38 * 365 = 12519,5 тыс. руб.

6 год = 36,1 * 365 = 13176,5 тыс. руб.

Ожидаемая годовая выручка от сдачи стандартных номеров, с учетом заполняемости

1 год = 9490 * 0,8 = 7592 тыс. руб.



2 год = 10439 * 0,55 = 5741,45 тыс. руб.

3 год = 11274,85 * 0,6 = 6764,91 тыс. руб.

4 год = 11950,57 * 0,65 = 7767,87 тыс. руб.

5 год = 12519,5 * 0,65 = 8137,68 тыс. руб.

6 год = 13176,5 * 0,65 = 8564,73 тыс. руб.

Ожидаемая годовая выручка от сдачи всех апартаментов, с учетом заполняемости

1 год = 4745 + 7592 = 12337 тыс. руб.

2 год = 10439 * 0,84 = 8768,76 тыс. руб.

3 год = 11274,85 * 0,87 = 9809,12 тыс. руб.

4 год = 11950,57 * 0,9 = 10755,51 тыс. руб.

5 год = 12519,5 * 0,9 = 11267,55 тыс. руб.

6 год = 13176,5 * 0,9 = 11858,85 тыс. руб.

Доход от ресторана

1 год = 12337 * 0,13 = 1603,81 тыс. руб.

2 год = 14510,21 * 0,13 = 1886,33 тыс. руб.

3 год = 16574,03 * 0,13 = 2154,62 тыс. руб.

4 год = 18523,38 * 0,13 = 2408,04 тыс. руб.

5 год = 19405,23 * 0,13 = 2522,68 тыс. руб.

6 год = 20423,58 * 0,13 = 2655,07 тыс. руб.

Всего доходов



1 год = 12337 + 1603,81 = 13940,81 тыс. руб.

2 год = 14510,21 + 1886,33 = 16396,54 тыс. руб.

3 год = 16574,03 + 2154,62 = 18728,65 тыс. руб.

4 год = 18523,38 + 2408,04 = 20931,42 тыс. руб.

5 год = 19405,23 + 2522,68 = 21927,91 тыс. руб.

6 год = 20423,58 + 2655,07 = 23078,65 тыс. руб.

Годовые расходы на апартаменты

1 год = 12337 * 0,6 = 7402,2 тыс. руб.

2 год = 14510,21 * 0,6 = 8706,13 тыс. руб.

3 год = 16574,03 * 0,6 = 9944,42 тыс. руб.

4 год = 18523,38 * 0,6 = 11114,03 тыс. руб.

5 год = 19405,23 * 0,6 = 11643,14 тыс. руб.

6 год = 20423,58 * 0,6 = 12254,15 тыс. руб.

Годовые расходы на ресторан

1 год = 1603,81 * 0,85 = 1363,24 тыс. руб.

2 год = 1886,33 * 0,85 = 1603,38 тыс. руб.

3 год = 2154,62 * 0,85 = 1831,43 тыс. руб.

4 год = 2408,04 * 0,85 = 2046,83 тыс. руб.

5 год = 2522,68 * 0,85 = 2144,28 тыс. руб.

6 год = 2655,07 * 0,85 = 2256,81 тыс. руб.

Налог на землю = 800 тыс. руб.



Годовой резервный фонд

1 год = 3 * 170 = 510 тыс. руб.

2 год = 510 * 1,05 = 535,5 тыс. руб.

3 год = 535,5 * 1,05 = 562,28 тыс. руб.

4 год = 562,28 * 1,05 = 590,39 тыс. руб.

5 год = 590,39 * 1,05 = 619,91 тыс. руб.

6 год = 619,91 * 1,05 = 650,91 тыс. руб.

Итого расходов

1 год = 7402,2 + 1363,24 + 800 + 510 = 10075,44 тыс. руб.

2 год = 8706,13 + 1603,38 + 800 + 535,5 = 11645,01 тыс. руб.

3 год = 9944,42 + 1831,43 + 800 + 562,28 = 13138,13 тыс. руб.

4 год = 11114,03 + 2046,83 + 590,39 + 800 = 1451,25 тыс. руб.

5 год = 11643,14 + 2144,28 + 800 + 619,91 = 15207,33 тыс. руб.

6 год = 12254,15 + 2256,81 + 800 + 650,91 = 15961,87 тыс. руб.

Чистый операционный доход

1 год = 13940,81 – 10075,44 = 3865,37 тыс. руб.

2 год = 16396,54 – 11645,01 = 4751,53 тыс. руб.

3 год = 18728,65 – 13138,13 = 5590,52 тыс. руб.

4 год = 20931,42 – 14551,25 = 6380,17 тыс. руб.

5 год = 21927,91 – 15207,33 = 6720,58 тыс. руб.

6 год = 23078,65 – 15961,87 = 7116,78 тыс. руб.



Дисконтированный операционный доход

1 год = 3765,37 / (1 + 0,2) = 3221,14 тыс. руб.

2 год = 4751,53 / (1 + 0,2) = 3299,67 тыс. руб.

3 год = 5590,52 / (1 + 0,2) = 3235,25 тыс. руб.

4 год = 6380,17 / (1 + 0,2) = 3076,86 тыс. руб.

5 год = 6720,58 / (1 + 0,2) = 2700,85 тыс. руб.

6 год = 7116,78 / (1 + 0,2) = 2383,4 тыс. руб.

Дисконтированный доход за 6 лет = 17917,17 тыс. руб.

ЧС от пр = 23078,65 / 0,15 * 0,97 = 158616,15 тыс. руб.

ДЧС = 158616,15 / (1 + 0,2) = 53048,88 тыс. руб.

Стоимость гостиницы = ДД + ДЧС = 17917,17 + 53048,88 = 70966,05 тыс. руб.

Задача 2

Стоимость имущественного комплекса составляет 750 тыс. руб., из них стоимость земли 190 тыс.руб. К кап земли = 0.15; К кап. зд. = 0.26. Определить общую ставку капитализации методом связных инвестиций.

Решение.

Рассчитываем среднюю арифметически взвешенную величину по двум компонентам имущественного комплекса: по земле и зданию. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле

К кап.общ = Ккап.зд.*СТзд.+Ккап.зем.*СТзем.




Где, Ккап.зд. – коэффициент капитализации здания;

СТ.зд. – стоимость здания,%

Ккап.зем. – коэффициент капитализации земли;

СТ.зем. – стоимость земли,%

Ккап.общ. = 0.26*750+0.15*190=195+28.5= 223.5 %

Общая ставка капитализации = 223.5%

Задача 3

Выручка от основного вида деятельности составляет 1520 тыс. руб. Потери от недоиспользования 8% от полученной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 35% от выручки в том числе амортизация 240 тыс. руб. Внереализационные доходы 94 тыс. руб. , налог на прибыль 24% К кап=13% определить цену объекта недвижимости

СТон.=ЧД/Ккап.

Где СТон - стоимость объекта недвижимости;

ЧД чистый доход;

Ккап. - коэффициент капитализации

Потери: 1520*0,08= 122 тыс. руб.

Расходы на содержание объекта недвижимости в том числе амортизация: 1520*0,35= 532 тыс. руб.

Налогооблагаемая прибыль: 1520-122-532+94=960 тыс. руб.

Налог на прибыль: 960*0,24=230 тыс. руб.

Чистая прибыль: 960-230= 730 тыс. руб.

Чистый доход: 730+240=970 тыс. руб.

Цена объекта недвижимости: 970/0,13=7461,53 тыс. руб