Сущность и общая классификация недвижимости.

Понятие и признаки недвижимости.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трёх необходимых элементов:

1. 
   наименование – знак (термин), закреплённый за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;
   
2. 
   содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность;
   
3. 
   объем – множество (класс) предметов. отображаемых в данной категории – здания, сооружения и т.д.
   

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятий – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл.1):



Таблица 1

Состав объектов недвижимого имущества

№п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права.
2	Участки недр и фонды недр
3	Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; объекты незавершенного строительства
4	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.
5	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. В состав которых пока не включены все виды дорог страны.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса 

экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1, Приложене 1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• 
  в виде физического объекта с определенными параметрами;
  
• 
  определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
  
• 
  вещного права на недвижимое имущество.
  

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат. Плодородие почв, улучшения, окружающую среду и др. параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и др. процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности; способности удовлетворить различные потребности и интересы 

людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все то, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде 5 составляющих, 4 из которых отражают физический состав, а 5 – юридическое содержание:

1. 
   земельный участок
   
2. 
   объекты над поверхностью участка
   
3. 
   имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые
   
4. 
   воздушное пространство
   
5. 
   
   
6. 
   комплекс прав на объекты недвижимости
   

Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 2).

Таблица 2

Основные признаки недвижимости

№ п/п		Признаки	Содержание (состояние)
1		Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2		Связь с землёй	Прочная физическая и юридическая связь
3		Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная формы
4		Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5		Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечное при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств		Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение		Защита государством интересов граждан и др. собственников при пользовании объектами
8	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.)		Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.



Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяют термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность – движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и т.п.).

В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс – это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

ЧЭТЛ – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения.

Различие между недвижимостью и движимыми имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, так как некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев 

на корню – недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

• 
  характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и ущерба недвижимому имуществу;
  
• 
  намерение сторон, определяющий тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;
  
• 
  срок использования – при использовании больше года имущество относят к основным фондам, которые не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до одного года), не могут считаться компонентом объекта недвижимости.
  

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (схема 2)



Схема 2

Понятие о классификации недвижимого имущества (вещей)

Классификация (общая, частная)
Объекты:	Признаки:	Методы:
здания и сооружения земельные участки леса и многолетние насаждения участки недр водные объекты предприятия приравненные предметы имущественные права иные вещи	функциональные назначения капитальность строительный материал срок службы особенности конструкции этажность кол-во комнат удобства местоположение тип почвы иные признаки	и е р а р х и ч е с к и е	ф а с е т н ы е

Классификацию проводят, используя 4 правила деления объема понятий:

1. 
   в одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание;
   
2. 
   соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса;
   
3. 
   члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться;
   
4. 
   непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды.
   

Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. 

При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно- , двух - и многоэтажные (первая ступень). Последние по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень).

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

- наличие только одной ступени классификации;

- разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

- высокая информационная насыщенность (схема 3,4,5).

Схема 3

Пример общей классификации зданий фасетным методом по одному признаку

Здания
Целевое назначение

Жилые:

Для коммерческой деятельности:

Специальные (общественные):

• 
  сельские дома
  
• 
  коттеджи
  
• 
  многоквартирные дома
  
• 
  инфраструктура жилого дома
  
• 
  другие строения
  
• 
  офисы
  
• 
  рестораны
  
• 
  магазины
  
• 
  заводские
  
• 
  склады
  
• 
  энергетические
  
• 
  стоянки
  
• 
  гаражи для аренды
  
• 
  
  
• 
  другие строения
  
• 
  
  
• 
  школы, институты
  
• 
  церкви
  
• 
  театры, дома культуры
  
• 
  больницы и поликлиники
  
• 
  административные
  
• 
  спортивные
  
• 
  
  
• 
  другие строения и сооружения
  

Схема 4

Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

Объекты недвижимости
Признаки		Виды недвижимости одной ступени
Функциональное назначение		Производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара
		Непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
Происхождение (воспроизводимость) в натуральной форме		Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы, водные объекты
		Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения
Степень готовности к эксплуатации		Введенные в эксплуатацию Не завершенные строительством
Форма собственности		Частные Государственные Коллективные совместные Коллективно-долевые Общественных организаций
Отраслевая принадлежность		Промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.
Возможность приватизации		Запрещенные По разрешению правительства Свободно приватизируемые



При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимости объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на 3 группы.

1. 
   Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
   

А) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

Б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость.

В США выделяют 5 типов недвижимости:

- жилая – для личного использования (потребления);

- коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;

- производственная;

- инвестиционная – для вложения капитала;

- специального назначения.

Общая классификация и распределение земель по потребительским свойствам (назначению)

1. 
   Сельскохозяйственные земли (23,8%):
   

- пашня

- сенокосы и пастбища

- многолетние насаждения



- целина

2. Земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения (1,0%)

3. Земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (1,9%)

4. Земли лесного фонда (64,1%):

- покрытые лесами

- выделенные для лесного хозяйства и лесной промышленности

5. Земли водного фонда (1,6%), занятые:

- водоемами

- ледниками

-болотами

-гидротехническими сооружениями

- полосами отвода

6. Земли запаса (6,5%)

7. Земли населенных пунктов (1,1%):

- городов

- рабочих, курортных и дачных поселков

- сельских населенных пунктов

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Признаки классификации недвижимости по уровням управления:
Форма собственности	Отраслевая принадлежность	Потребление свойств (удобств) предмета
Целевое назначение	Территориальное размещение	Товар
Воспроизводимость в натуральной форме	Функциональное назначение	Источник дохода



Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

• 
  Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
  
• 
  Личная жилая собственность;
  
• 
  Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
  
• 
  Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.
  

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.




Экономические и правовые основы залога недвижимости.

Залог недвижимого имущества – важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора.

Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе.

Исторически залог возник и развивался одновременно с появлением элементов частной собственности. Общинная, семейная и другие формы коллективной собственности существенно ограничивали право залога. Законодательное регулирование залоговых отношений встречалось уже в законах Ману (Древняя Индия) во II веке до н.э.. а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.

В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т.е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание.

Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем моет быть как сам должник, так и третье лицо.



Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, займодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ и владельцы ипотечных сертификатов участия. Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества.

Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений) для получения ссуды.

Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Аннуитет – это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода.

Сервитуты – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом. Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда, пользование и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором)



Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Необходимо отметить, что основные положения о залоге, как таковом, определяются, во-первых, Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. (ред. от 30.12.2008) № 2872 – 1 "О залоге". Однако при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.

Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом залога.

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.

Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент 

заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

- публичность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;

- конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массе залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

- доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законодательством установлено, что в конкурсную массу не включается имущество являющееся предметом залога.

Существует большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу.

По первому признаку – по отношению сторон к заложенному имуществу – выделяют 3 вида залога:

- классический залог – имущество остается у залогодателя;

- заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

- твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Второй критерий – объект залога – позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными 

постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Третий критерий – условия погашения полученной под залог имущества ссуды – предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.



3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

- при исполнении обязательств по обеспечению залога;

- при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;

- при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;

- при невозможности реализации залога.

Особенности залога земельных участков.

Земля – это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании и ее стоимость возрастает.

Поскольку земля – пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет 

центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов (садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства), но как принадлежности главной вещи – передаваемых в залог зданий и сооружений. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность – земельный участок.

Земля – основное средство производства (фактор) – выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отдельными плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая – продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они не могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые.

Особенности залога земли:

1. 
   Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.
   
2. 
   Городские земли не могут быть сданы в залог (скверы, коммуникации, площади и т.д.).
   
3. 
   Изменение целевого назначения земель возможна только по решению органов власти субъекта Федерации, а не районного уровня.
   
4. 
   Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом РФ об оценочной деятельности.