1. Оценка земли на основе затратного подхода
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;



2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод (по трендам изменения цен)

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение 

полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.
3 Современное состояние рынка жилья в РФ

Антикризисными решениями удалось стабилизировать объемы жилищного строительства, сохранить базовую инфраструктуру  рынка  и обеспечить задел в строительстве  жилья  на 2010 и  2011  годы в размере более 80 млн. м2.

За 10 месяцев в России введено 37,7 млн. м2  жилья , на 4,9% меньше чем год назад, но учитывая, что это  жилье  начинало строиться в кризисные 2008-2009 годы, это неплохой результат.

При этом есть целый ряд сигналов, свидетельствующих о нарастающем оживлении  рынка .

Отмечается рост инвестиционной активности в строительстве на 10% по сравнению с прошлым годом, увеличение объемов строительных работ и рост производства основных строительных материалов:

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил:

• 
  в январе-октябре 2010 года – 3147,5 млрд. рублей, или 100,1% к уровню соответствующего периода прошлого года;
  
• 
  в октябре 2010 года – 421,4 млрд. рублей или 106,3% к октябрю 2009 года.
  

За январь-октябрь 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось производство основных строительных материалов:

• 
  цемента – на 14,3%;
  
• 
  стекла листового и термополированного – на 14,7%;
  
• 
  материалов строительных нерудных – на 12,7%;
  
• 
  линолеума – на 13,5 %;
  
• 
  ваты минеральной и изделий из нее – 12,4%;
  
• 
  
  
• 
  изделий санитарных керамических – на 9,1%; 
  
• 
  сборного железобетона – на 14,3%;
  
• 
  стеновых материалов – на 5,3%; 
  
• 
  труб и муфт асбестоцементных – на 0,8%.
  

В то же время, произошло падение производства:

• 
  листов асбоцементных (шифер) – на 5,0 %.
  

Чувствуется спрос на конкурентоспособные строительные материалы, изделия и конструкции. В этом году введено в эксплуатацию более 100 производств с использованием новых технологий и оборудования. Их можно считать по-настоящему инновационными.

Но, что хотел бы отметить особо – увеличение в 2,6 раза по сравнению с прошлым годом объема выданных ипотечного кредитов. За три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд. рублей. При этом АИЖК рефинансировало почти 20% от числа выданных в этот период кредитов. Ипотечный портфель АИЖК растет втрое более высокими темпами (на 18,5%.) чем в среднем по России (на 5,8%).

Ставка по рублевым ипотечным кредитам в среднем по стране снизились до 13,4% годовых, хотя снижение идет медленнее чем хотелось бы. На этом фоне ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам в 10,85% выглядит более привлекательно.

Во многом достигнутый результат обеспечен действиями государства на рынке. Общий объем государственных средств, направленных на жилищный  рынок , составил в 2009 году 585 млрд. рублей, в 2010-м – почти 700 млрд. Присутствие государства поддержало строительную отрасль и спрос на  рынке . Но не привело к адекватному увеличению предложения.

Достигнуть увеличения предложения на  рынке   жилья  возможно, только создав условия для привлечения инвестиций. Это особенно актуально с учетом того, что в условиях кризиса с участием госсредств строился каждый третий метр  жилья , но со следующего года государство уменьшит свое 

влияние на отрасль:  в   2011  году до 446 млрд. руб., в 2012 – до 386, в 2013 – до, примерно, 189 млрд. руб.

Подготовлен комплекс мер, который должен позволить за 3 года запустить механизм замещения федеральных средств частными инвестициями, полноценно раскрыть весь потенциал государственно-частного партнерства, который имеет инвестиционно-строительный процесс, обеспечив при этом выход к 2020 году на уровень ввода 1 м2 на человека или 142 млн. м2 в год.

В рамках программы «Жилище» планируется ввести около 370 млн. кв. м  жилья  в период с  2011  по 2015 года. Погодовые объемы ввода  жилья  составят:  в   2011   г . – 64 млн. кв. м; в 2012  г . – 67 млн. кв. м; в 2013  г . – 70 млн. кв. м; в 2014  г . – 79 млн. кв. м; в 2015 г . – 90 млн. кв. м.

Комплекс мер включает в себя:

Первое: усиление скоординированной поддержки жилищного строительства со стороны федеральных министерств и ведомств, осуществляющих реализацию программ строительства и закупки  жилья  (особенно таких масштабных, как программы Министерства обороны), регионов и институтов развития, которые уже стали самостоятельными игроками со своими Стратегиями и, зачастую, исключительными возможностями. В июле текущего года нами создан механизм координации действий федеральных органов исполнительной власти и институтов развития – Экспертный совет. В рамках его работы мы определили, что основной акцент нужно сделать на содействие субъектам Федерации в разработке и реализации программ развития жилищного строительства, предусматривающих выполнение контрольных заданий по вводу  жилья , в первую очередь эконом-класса, которые Минрегион довел до каждого субъекта. Эти показатели установлены, исходя из перспектив социально-экономического развития каждого региона, существующей обеспеченности населения жильем , прогноза спроса на  жилье .



Если региону установлен плановый показатель ввести в 2014 году 1 млн. м2  жилья , то в 2013 году стройка уже должна быть развернута. Для этого в 2012 году должен быть проведен конкурс по подбору застройщиков на подготовленные земельные участки. Понимая, что на 1 га строится не более 10 тыс. м2  жилья  площадь данных участков должна составить не менее 100 га. Соответственно, уже к 4 кварталу  2011  году должен быть выполнен весь объем граддокументации. АИЖК и банки должны на 2013 год запланировать адекватный объем кредитных ресурсов для застройщика-победителя конкурса, а на 2014-й – для кредитования покупателей квартир.

То есть под региональными программами мы понимаем прозрачный сетевой график выполнения работ, необходимых для строительства запланированных объемов  жилья  и поддержания спроса в конкретном месте и в конкретное время.

Только такой подход позволит застройщику получить полностью подготовленный участок «под ключ», ресурсоснабжающим организациям – потребителей в необходимом объеме, гражданам – жилье в достаточном количестве и по справедливым ценам.

Второе: С целью снижения себестоимости жилья в составе комплекса мер разработан механизм, позволяющий выделить обеспечение инженерной инфраструктурой застраиваемых участков в отдельный бизнес и тем самым изъять ее из себестоимости строительства, причем не только жилищного. Гражданин не должен платить дважды, эти затраты уже включены в тариф как инвестиционная и амортизационная составляющие.

Считаем, что эту работу руководство субъектов Федерации должно организовать в каждом муниципалитете. Утверждение инвестиционных программ локальных монополий и тарифное регулирование находятся в руках субъектов. И только скоординировав действия программ жилищного строительства с программами естественных монополий, можно добиться нужного результата.



Также Минрегион совместно с Минэкономразвития и Фондом РЖС подготовил предложения по корректировке законодательства для изменения аукционного механизма определения застройщика, при котором главным условием будет максимальное снижение цены реализации жилья.

Тем самым мы создадим условия для обнуления стоимости земли и инфраструктуры в себестоимости строительства.

Надо отметить, что в России доля многоквартирных жилых домов составляет приблизительно 70% от общего количества  жилья , при этом доля арендуемого  жилья  – менее 25 – 30 %.

Доля коммерческой аренды  жилья  колеблется, по разным данным, от 3%. При этом официально сдается менее 10% арендуемых у частных лиц жилых помещений. Государство же осуществляет лишь программы социального (некоммерческого) найма  жилья .

Создание доступного и прозрачного  рынка  арендного  жилья , по мнению Минрегиона России, является перспективным направлением жилищной политики.

В настоящее время Минергионом России совместно с субъектами Российской Федерации осуществляется разработка основных принципов организации и функционирования  рынка арендного  жилья , с целью обеспечения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не способных приобрести  жилье , благоустроенным арендным  жильем , полностью готовым к проживанию.

В данный момент определяется правовая и нормативная база для стимулирования развития строительства  жилья  экономического класса для коммерческого найма, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

Совместно с ОАО «АИЖК» и коммерческими банками разрабатываются финансовые модели для финансирования строительства арендного  жилья .

Роль государства в стимулировании развития  рынка  арендного  жилья  экономического класса, заключается в 

формировании четких, прозрачных правил взаимодействия рыночных субъектов в отрасли и обеспечить их соблюдение.

Разработан проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса». Основная идея законопроекта – закрепление новых механизмов предоставления застройщикам земельных участков для их комплексного освоения или развития уже застроенных территорий с условием строительства на таких участках жилья экономического класса и реализация такого жилья по фиксированной стоимости, определенной по итогам аукциона. Данный проект разработан Минрегионом России совместно с фондом РЖС.

В настоящий момент, Минрегионом России совместно с Внешэкономбанком и институтами развития, разрабатывается программа финансирования Внешэкономбанком проектов строительства жилья экономического класса, которая позволит максимально полно привлечь к финансированию проектов коммерческие банки с принятием ими на себя части кредитного риска, и в тоже время обеспечивается (поддерживается) гарантией со стороны Внешэкономбанка по надежности финансирования проекта в полном объеме. Данная программа сформирует предпосылки для качественного увеличения объемов строящегося и вновь начинаемого строительства и ввода в эксплуатацию  жилья  экономического класса, в том числе и для коммерческого найма.

Таким образом, создание фонда арендного  жилья  экономического класса, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности позволит решить следующие социальные и экономические задачи:

• 
  Обеспечить граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не способных приобрести жилье , благоустроенным арендным  жильем , полностью готовым к проживанию по доступным ценам.
  
• 
  
  
• 
  Предоставить полный пакет социальных услуг гражданам, арендующим  жилье  экономического класса по месту нахождения арендного  жилья .
  
• 
  Легализовать (ввести в правовое поле)  рынок   жилья  для коммерческого найма.
  
• 
  Увеличить наполняемость бюджетов различных уровней за счет налоговых платежей от коммерческого найма.
  
• 
  Уменьшить стоимость арендных платежей в сегменте арендного  жилья , предлагаемого физическими лицами и как следствие уменьшить стоимость квартир на первичном и вторичном  рынке   жилья .
  

Надо не забывать, что строить мы должны комфортное и энергоэффективное  жилье . Оно должно быть комфортным и энергоэффективным. Его могут создать только  современные предприятия промышленности стройматериалов и строительной индустрии. Поэтому обязательным разделом региональных программ должна стать поддержка их развития в части выпуска и использования недорогих материалов и технологий, соответствующих современным  требованиям нашего XXI века.

Минрегион занял принципиальную позицию по ликвидации неэффективного лицензирования в строительной сфере и переводу отрасли на саморегулирование. Новый институт саморегулирования должен привести к самоочищению отрасли, установлению транспарентности, понятных правил на строительном  рынке .

Заработал в полном объеме институт СРО, обеспечивший адекватную обратную связь с отраслью. Для нас СРО и их национальные объединения стали платформой, на которой мы совместно отрабатываем внедрение новых нормативных и технических решений, разрабатываем меры стимулирования снижения себестоимости строительства.

Строительное сообщество уже с первых шагов должно обеспечить самоконтроль на должном уровне, пресекающий попытки отдельных 

недобросовестных СРО превратить свои саморегулируемые организации в «лицензионные центры», штампующие фиктивные организации с допусками.

Из 265 тыс. лицензиатов допуск на рынок строительства получили порядка 70 тыс. организаций, т.е. 195 тыс. организаций вероятно реальными строительными организациями не являлись. Это хороший знак. При появлении признаков недобросовестности необходимо принимать быстрые решения по лишению статуса СРО. Нельзя допустить порочного коррупционного механизма допуска на рынок.

1 апреля 2010  г . подписано соглашение о сотрудничестве между Минрегионом России и национальными объединениями.

Заключенное соглашение о сотрудничестве определяет основные принципы и направления взаимодействия, направленные на:

• 
  развитие системы саморегулирования в строительной отрасли;
  
• 
  совершенствование технического регулирования в инженерных изысканиях, проектировании и строительстве;
  
• 
  совершенствование законодательства о градостроительной деятельности.
  

Мы понимаем, что на данный момент отсутствуют актуализированные строительные нормы и правила. Без этого невозможно широкое внедрение новых технологий в строительстве, оптимизация стоимости строительства, сокращение сроков инвестиционно-строительного процесса, сокращение административных барьеров.

Минрегион России ведет совершенствование нормативной базы отрасли с целью приведения ее в соответствие с современными требованиями.

Также Минрегионом России реализуется план разработки национальных стандартов Российской Федерации в области строительства на 2010-2012 годы, в соответствии с которым будет разработано 163 стандарта.

Мы вплотную подошли к унификации законодательства Российской Федерации в сфере техрегулирования и обязательных требований в области строительства в рамках ЕврАзЭС. Минрегион завершает разработку 

технического регламента «О безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий», который заменит аналогичные национальные стандарты и станет единым документом для России, Белоруссии, Казахстана и других стран ЕврАзЭС. Утвердили данный технический регламент уже в I полугодии  2011  года. Его проект соответствует основным принципам европейского технического регулирования.

Мы принимаем системные меры чтобы снизить финансовые и временные затраты строителей при вводе  жилья .

В июне принят План работ по снижению административных барьеров в отрасли сейчас он активно реализуется. Мы понимаем, как это, в конечном счете, позволит снизить себестоимость строительства и сроки выхода на площадки.

Усилен контроль Министерства за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности в субъектах Федерации. Завершена разработка административных регламентов, до конца года будут разработаны региональные каталоги рекомендуемых проектов социальных объектов (школы, детские сады, больницы), которые позволят сократить комплекс разрешительных процедур до 100 дней. Это также поможет сэкономить средства муниципальных образований, обеспечив строительство с минимальной себестоимостью и хорошими эксплуатационными показателями.

Также в конце 2010-го года завершено создание новой системы ценообразования в строительстве, что повысило эффективность использования бюджетных средств и создало реальный механизм управления стоимостью строительных проектов.

Новой системой в соответствии с принятым Правительством постановлением о порядке проверки достоверности сметной стоимости предусмотрена разработка двух новых видов сметных нормативов – 

укрупненных нормативов цены строительства и показателей стоимости конструктивных решений.

Применение нового комплекса сборников по объектам социальной сферы и транспортного строительства позволило более точно планировать бюджетные расходы, снизить затраты времени на подготовку госзаказчиками предложений по объемам финансирования, позволит достовернее оценивать эффективность инвестиций в капитальные вложения, установит предельные цены проектируемых объектов.

В итоге сформировалось предельная цена строительства объектов, которая также указывает в задании на проектирование.

Минрегионом организована разработка нормативов цены конструктивных решений. Их разработку планируется завершить в 4 квартале 2011 года.

Применение указанных нормативов позволит повысить точность сметных расчетов. Ориентировочная погрешность расчетов, по оценке Минрегиона не превысит 10%.

Министерством проведена работа по корректировке государственных норм и федеральных единичных расценок. Были исключены или откорректированы недостоверные нормативы. Все нормы и расценки, утверждены приказами Минрегиона и внесены в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении стоимости строительства, финансируемого с привлечением федеральных средств. Утверждена методика расчета индексов изменения сметной стоимости, разрабатывается единая методика применения индексов пересчета.

Отмечу, что система индексации была принята еще в 1994 году как механизм определения стоимости строительства в условиях высокой инфляции. Учитывая стабилизацию экономики, Минрегион России предлагает отказать от системы индексации в строительстве, начиная с 2011 года.

Особо хочу отметить, что накопившиеся проблемы в сфере ценообразования в строительстве вызваны тем, что до 2008 года в составе 

федеральных органов государственной власти не существовало уполномоченного органа, к компетенции которого было бы отнесено принятие нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве, что в свою очередь привело к отсутствию государственной политики в этой сфере.

С момента придания этой функции Минрегиону России подготовлены проекты постановлений Правительства по вопросу оценки достоверности сметной стоимости объектов капитального строительства, а также по вопросу регламента процедуры строительного контроля и определения его стоимости. Утверждены:

• 
  порядок формирования и ведения федерального реестра сметных нормативов,а также
  
• 
  порядок ведения реестра заключений о достоверности определения сметной стоимости;
  
• 
  форма заключения о проверке достоверности определения сметной стоимости;
  
• 
  классификации сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов, строящихся с привлечением средств федерального бюджета.
  

Издан приказ, определяющий систему документов в области сметного нормирования и ценообразования, а также регламентирована процедура утверждения сметных нормативов.
Всего за 2009-2010 год Минрегионом России издано более 40 правоприменительных актов по вопросам совершенствования системы ценообразования.

По нашим расчетам результатом внедрения новой системы ценообразования в строительстве станет:

• 
  упрощение процедуры проверки достоверности сметной документации;
  
• 
  создание механизма ежегодного уточнения новых нормативов по итогам исполнения бюджета, при этом система индексации будет отменена;
  
• 
  
  
• 
  повышение точности планирования стоимости и сроков реализации инвестиционных проектов;
  
• 
  экономия бюджетных средств в размере до 20% от объема инвестиционных расходов за счет создания механизма достоверной оценки стоимости строительства;
  
• 
  разграничение функций и полномочий участников инвестиционно-строительного процесса;
  
• 
  создание механизма заинтересованности проектных организаций в применении экономически обоснованных проектных решений, позволяющие уложиться в бюджет стройки.
  
• 
  противодействие коррупции, снижение возможности злоупотреблений за счет механизма контроля стоимости выполняемых работ.
  

Особо отмечу, что комплекс применяемых мер способен дать эффект уже по объектам, строительство которых началось в 2011 году.

 Этапы   становления   рынка земли и   недвижимости  в РФ

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы

Для него характерна стадия первоначального накопления капитала. Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата. Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на 

ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы

Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда

либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

Начинает развиваться новая законодательная база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных — преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую  недвижимость , это они. Их предпочтения — все самое дорогое.  Рынок  недвижимости  существует скорее всего за их счет.

Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово

панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в  развитии  потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.



В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта — необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих  рынков  — и  недвижимости , и рекламного — назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту.

3.
 
Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы

Этот период в  развитии   рынка  в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном  развитии  и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к  рынку  и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все  рынки , в том числе и  недвижимости , находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

4. Этап профессионального
  развития   рынков  
(рекламного и
 недвижимости 
): 1998–2002 годы

Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000

х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов 

населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но  рынок  уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным  развитием   рынка   недвижимости  и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и  развитие  (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.  Рынок  уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Для маркетинговых служб, рекламных агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого

нибудь рекламного агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и 

при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно.

5. Этап профессионального
  развития   рынков  
(
 недвижимости  
и рекламного): с 2002 года по настоящее время

Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его 

интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на  рынок  товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается  рынка  предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу.  Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.

 Развитие   рынка   недвижимости  в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных  рынков  на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный  рынок   недвижимости  с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности  рынка   недвижимости . Это важно учитывать при анализе российского  рынка  и оценке того или иного этапа его  развития , а также при формировании потребительских предпочтений

 Таким образом,  рынок   недвижимости  – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов  недвижимости , экономических субъектов, оперирующих на  рынке , процессов функционирования рынка , т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов  недвижимости  и управления  рынком , и механизмов, обеспечивающих функционирование  рынка  ( инфраструктуры   рынка ).

Несомненно,  рынок   недвижимости  как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:

                    Высокая доля  недвижимости  валовом национальном продукте;



                    Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости , из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

                    Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной  недвижимости  в ряде регионов и городов;

                    Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития   рынка   недвижимости ;

                    Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.           Виноградов Д.В. Структура рынка недвижимости. – М, 2006.

2.           Дмитрий Паранюшкин  Структура рынка недвижимости в России, 2008.

3.           Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости – М, 2007.