Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Петрозаводский государственный университет»

Кольский филиал

Экономический факультет

Кафедра менеджмента
Дисциплина «Управление муниципальной

собственностью»
УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕЖИЛЫМ ФОНДОМ


Курсовая работа

студентки 5 курса

очной формы обучения

специальность «Государственное и муниципальное управление»
Корнейчук Ольги Валерьевны
Научный руководитель –

Куршева В.С.


Апатиты

2010

ВВЕДЕНИЕ

Такое понятие как «муниципальная собственность» возникло в нашей стране сравнительно недавно – всего около двадцати лет назад, после распада СССР. В результате местные сообщества, а точнее органы местной власти в их лице, наделялись правом и, в какой-то мере, обязанностью управлять ею.

Понятие «муниципальная собственность» довольно обширное и включает в себя местные финансы и имущество муниципалитета, которое, в свою очередь, состоит из жилого и нежилого фонда, земли, движимого имущества, коммунальных сетей.

Важным моментом является то, что посредством управления муниципальной собственностью, в целом, и нежилым фондом, в частности, органы местного самоуправления могут оказывать влияние на развитие муниципального образования, его экономику и, как следствие, на решение многообразных задач, связанных с улучшением качества жизни населения, образующего местное сообщество. Поэтому тема управления муниципальным нежилым фондом актуальна для современной России.

Объектом данного исследования является нежилой фонд муниципальных образований, составляющий немалую долю от всего имущества, находящегося в собственности муниципалитета.

Целью курсовой работы является изучение особенностей управления муниципальным нежилым фондом. Поставленные в соответствии с целью задачи это:

1. 
   рассмотреть понятие «нежилое помещение» и выявить его основные признаки;
   
2. 
   изучить основные формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения;
   
3. 
   изучить организацию и порядок передачи прав на нежилые помещения;
   
4. 
   рассмотреть управление муниципальным нежилым фондом на примере муниципального образования – городское поселение Кандалакша;
   
5. 
   выявить проблемы в области управления муниципальным нежилым фондом и предложить варианты их решения.
   

Объектом изучения является деятельность органов местного самоуправления по управлению муниципальным нежилым фондом. Отсюда определяется и предмет исследования: предметом выступают нормы законодательства, касающиеся организации управления муниципальным нежилым фондом.

Информационной базой для данного исследования послужили нормативно-правовые акты различных уровней: федеральные законы, законы субъектов РФ и муниципальные правовые акты.

1. НЕЖИЛОЙ ФОНД. ЗНАЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

1.1. Понятие, признаки нежилого помещения

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом указанное понятие для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в Гражданском Кодексе РСФСР 1964 года, Жилищном Кодексе РСФСР 1983 года, Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулировано его содержание, толкование. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.

В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер.¹ Тем не менее, этого явно не достаточно.

Федеральный закон от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" включал в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения.² В данном контексте подчёркивается что, объединяющим признаком для нежилых помещений и жилищного фонда является то, что они входят в состав муниципальной собственности. Однако этой же нормой законодателем отмечается и функциональное различие жилищного фонда и нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних).

Закон "Об основах федеральной жилищной политики" рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям.³ Здесь нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

С этой же позиции подходит к вопросу и ЖК РСФСР, в части второй ст. 4 которого к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.⁴

Указанное противопоставление поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.⁵ Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (часть вторая п.3 ст. 288). Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В данном Законе термины "жилые и нежилые помещения" продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами "здания, сооружения".⁶ Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (часть вторая п.6 ст. 12).

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении  Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.⁷

Из всего вышеизложенного можно выделить основные признаки объектов нежилого фонда:

1. 
   недвижимый характер;
   
2. 
   изолированность;
   
3. 
   назначение (с одной стороны, не для постоянного проживания граждан и, с другой стороны, для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей);
   
4. 
   пригодность (соответствие техническим, строительным и пожарным нормам).
   

Таким образом, установив, что нежилдое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие и выявив его основные признаки, можно сформулировать следующее определение.

Итак, нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Разнообразие нежилых помещений составляет нежилой фонд муниципалитетов.

1.2. Значение управления муниципальным нежилым фондом

Органы местного самоуправления от имени муниципального образования управляют муниципальным нежилым фондом, а именно владеют, пользуются и распоряжаются указанным имуществом.

В условиях быстрого увеличения количества организаций резко встаёт вопрос о наделении их нежилыми помещениями, необходимыми для осуществления определённой деятельности. Любая организация нуждается в офисе. Отсюда обоснованно возросший спрос на нежилые помещения.
Поскольку муниципальное образование, а точнее местные органы от его имени, является крупнейшим собственником такого рода имущества, то перед вышеназванными органами стоит задача по передаче прав на муниципальные нежилые помещения.

Кроме того, в результате передачи прав на указанные помещения гарантируется поступление денежных средств в местный бюджет.

Общеизвестно, что для большинства муниципальных образований в РФ характерно обветшание как жилого фонда, так и нежилых зданий и сооружений. Данная проблема решаема: при постоянно растущем спросе на нежилые помещения есть возможность заключения договоров (аренды) с обязательным условием реконструкции либо модернизации имеющегося объекта.

Помимо осуществления сделок с объектами нежилого фонда, на органах местного самоуправления лежит ответственность по ведению учёта данных объектов. Ведение учёта муниципальной собственности, в целом, и нежилых зданий, сооружений, в частности, объясняется необходимостью наличия точных сведений о тех или иных объектах.

Учет объектов муниципального нежилого фонда основан на данных технической инвентаризации объектов, на данных бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества, на данных статистического учета.

В соответствии с этим выделяются следующие виды учета муниципального имущества.

1. Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это количественное и качественное описание объекта недвижимого имущества, в результате чего происходит его индивидуализация.

В ходе инвентаризации устанавливаются границы назначение строения, его размер, используемые материалы и техническое состояние. Единицей технической инвентаризации является отдельно стоящее здание. Учет объекта недвижимости предполагает присвоение ему кадастрового номера. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при этом приоритет отдается бумажным носителям). Документация на здание группируется в инвентарное дело, в которое включаются следующие группы документов:

а) технические материалы (технический паспорт здания, план земельного участка, поэтажный план здания, экспликация к поэтажному плану).

б) все правоустанавливающие документы, сгруппированные в хронологическом порядке.

Материалы технической инвентаризации объекта недвижимости включаются в архив организации технической инвентаризации. Поступающие в архив материалы регистрируются в инвентарных книгах.

2. Бухгалтерский учет ведется муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление, учитывается на балансе муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями должны учитываться на балансе муниципальной казны. Муниципальные унитарные предприятия и учреждения формируют бухгалтерскую отчетность, которая утверждается уполномоченным органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления могут принять решение о проведении аудиторской проверки деятельности муниципальных предприятий и учреждений (в том числе независимыми аудиторами).

3. Статистический учет - осуществляется отделом по статистике. Единый статистический учет представлен в России тремя уровнями: федеральным, субъектным и местным. Статистика ведется по различным аспектам функционирования муниципальных образований, в том числе и в отношении муниципального имущества (объем жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, число муниципальных унитарных предприятий и учреждений, в том числе и в отраслевом разрезе, объем произведенной ими продукции или оказанных услуг и т.д.).

2. ФОРМЫ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ НА МУНИЦИПАЛЬНЫЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Современная российская экономика характеризуется обширным вовлечением в оборот нежилых помещений. Относясь к категории "недвижимость", они сегодня требуют к себе повышенного внимания со стороны законодателя в силу целого ряда обстоятельств. Во-первых, нежилые помещения обладают высокой потребительной стоимостью и часто возможностью использования по многоцелевому назначению (в качестве торговых, складских, промышленно-производственных, административных помещений). Во-вторых, формирование многочисленных субъектов хозяйствования делает острой проблему обеспечения их именно такого рода недвижимостью, которая быстро не создается. В-третьих, данные объекты до перехода на рыночные отношения служили во многом материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.

Изданное в 1991 году постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определил разделение прав на различные объекты собственности между тремя уровнями органов власти – федеральным, субъектным и муниципальным.⁸ Согласно этому документу органы местного самоуправления были наделены правом собственника: они владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом как субъекты гражданского права.

Рассмотрим формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения.

2.1. Передача объектов муниципального нежилого фонда в аренду

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.

ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35).⁹ Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

Аренда – представляет собой передачу имущества за плату во временное владение и / или пользование. Из данного определения следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендные отношения позволяют покупателю получать стабильный доход от собственности. В арендных отношениях арендатору предаются 2 правомочия такие, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются. Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды.

Субъектами арендных правоотношений выступают арендодатель и арендатор. При сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда арендодателем являются органы местного самоуправления. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица. В арендных отношениях арендатору передаются такие правомочия, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются.

Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды. Договору аренды присущи две характерные черты:

1. 
   консенсуальность (для заключения договора аренды достаточно достижения согласия обеих сторон);
   
2. 
   возмездность (означает, что арендодатель преследует цель получения прибыли от предаваемого в аренду имущества).
   

Порядок, условия, сроки и размер арендной платы определяются договором аренды. Арендные платежи могут осуществляться в следующих формах:

1.арендная плата вносится в фиксированной сумме периодически или единовременно;

2. арендная плата устанавливается в виде определенной доли от полученного в результате арендованного имущества дохода (продукции);

3. арендная плата предусматривает предоставление определенных услуг арендодателю;

4. арендная плата определяется в виде передачи арендатором определённого имущества арендодателю;

5. арендная плата определяется в виде возложения на арендатора затрат связанных с улучшением объекта аренды.

Размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата за пользование муниципальным имуществом утверждается решением представительного органа местного самоуправления, при этом арендная плата должна обеспечивать покрытие всех издержек, связанных с содержанием земельных участков. Она представляет собой произведение базовой ставки арендной платы на 1м² на площадь соответствующего здания (сооружеия). При определения арендной платы также могут учитываться коэффициенты, характеризующие:

1. 
   месторасположение объекта;
   
2. 
   вид деятельности арендатора (критерии: доходность и приоритетность для города);
   
3. 
   этажи;
   
4. 
   характеристику входа;
   
5. 
   степень износа здания, его техническое состояние;
   
6. 
   место регистрации;
   
7. 
   степень благоустройства;
   
8. 
   материалы постройки задания;
   
9. 
   степень доступности.
   

Основными способами передачи имущества в аренду являются:

1. путем проведения торгов в форме конкурсов и аукционов

2. внеконкурсная передача, без проведения торгов

Конкурсом является способ передачи объекта в аренду, при котором победителем признается претендент, условия которого в наибольшей степени соответствуют условиям конкурса.

Аукционом является способ передачи имущества, при котором признается победителем претендент, предложивший наибольшую цену на право аренды.

Конкурсы и аукционы организуются в случае наличия двух или более претендентов на аренду муниципального имущества. Передача возможна при наличии одной заявки на объект, либо в соответствии с целевым назначением объекта.

Для организации передачи объектов в аренду создается специальная комиссия. Исполнительный орган местного самоуправления определяет состав комиссии. Комиссия определяет способ передачи объекта в аренду и размещает информационное сообщение в СМИ о передаче объекта в аренду. Претенденты подают заявки о желании получения имущества в аренду. В случае проведения конкурса комиссия в определенный день собирается для обсуждения заявок и условий претендентов. В случае проведения аукциона проводятся открытые торги.

По результатам проведения конкурса или аукциона с победителем заключается договор аренды.

После окончания срока действия договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норм износа или состоянии, обозначенном договором. Если арендатор несвоевременно возвратил имущество, то комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки. Если арендатор возвращает имущество в неудовлетворенном состоянии, то КУМИ вправе потребовать компенсации затрат на улучшение имущества. Улучшение имущества за счет арендатора может быть предусмотрено договором аренды, в этом случае размер арендной платы уменьшается, либо арендная плата не производится. Отделимые улучшения муниципального имущества производятся арендатором по общему правилу, являясь его собственностью. Если арендатор производил за счет собственных средств и с согласия КУМИ неотделимые улучшения, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. В случае если арендатор производил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.

2.2. Продажа объектов муниципального нежилого фонда

Органы местного самоуправления вправе принимать решение о продаже объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».¹⁰

Под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

Муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится муниципальное имущество).

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно. Планирование приватизации муниципального имущества определяется соответственно органами местного самоуправления.

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное к объектам, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое может находиться только в муниципальной собственности.

Приватизация муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей муниципального имущества и открытости деятельности органов местного самоуправления. Покупателями муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случая внесения муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

2) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

3) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

4) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

5) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

Независимо от способа приватизации органы местного самоуправления должны не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи здания (сооружения) опубликовать в СМИ информационное сообщение о продаже указанного имущества. Данное сообщение, согласно ФЗ «О приватизации государственной и муниципальной собственности», должно содержать следующую информацию:

1) наименование органа местного самоуправления, принявшего решение об условиях приватизации имущества, реквизиты указанного решения;

2) наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества);

3) способ приватизации;

4) начальная цена;

5) форма подачи предложений о цене;

6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

7) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);

8) исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению;

9) срок заключения договора купли-продажи;

10) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи;

11) ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в приватизации имущества.

При продаже муниципального имущества на аукционе или конкурсе также указываются:

1) порядок определения победителей;

2) размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты счетов;

3) место и срок подведения итогов;

4) условия конкурса (при продаже государственного или муниципального имущества на конкурсе).¹¹

Рассмотрим более подробно каждый из способов приватизации объектов муниципального нежилого фонда.

2.2.1 Продажа муниципального имущества на аукционе. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Аукцион является открытым по составу участников.

Предложения о цене муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене).

Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.

При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества на аукционе, закрытом по форме подачи предложения о цене, победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

Задаток для участия в аукционе устанавливается в размере 20 % начальной цены, указанной в информационном сообщении о приватизации муниципального имущества, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение 5дней с даты подведения итогов аукциона.

В течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.

2.2.2 Продажа муниципального имущества на конкурсе. На конкурсе могут продаваться предприятие как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50 % уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.

Конкурс является открытым по составу участников. Предложения о цене муниципального имущества подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах.

Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.

При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

Задаток для участия в конкурсе устанавливается в размере 20 % начальной цены, указанной в информационном сообщении о проведении указанного конкурса, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

При уклонении или отказе победителя конкурса от заключения договора купли-продажи муниципального имущества задаток ему не возвращается. Суммы задатков, внесенные участниками конкурса, за исключением победителя, возвращаются участникам конкурса в течение 5 дней с даты подведения итогов конкурса. В течение 10 дней с даты подведения итогов конкурса с победителем конкурса заключается договор купли-продажи, который включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса.

Условия конкурса могут предусматривать:

1. 
   сохранение определенного числа рабочих мест;
   
2. 
   переподготовку и (или) повышение квалификации работников;
   
3. 
   ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;
   
4. 
   проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
   

Этот перечень исчерпывающий. Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки исполнения, порядок подтверждения исполнения, они не подлежат изменению.

В случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, договор купли-продажи имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой. Имущество остается в муниципальной собственности.

2.2.3 Продажа муниципального имущества посредством публичного предложения (осуществляется в случае, если аукцион по продаже имущества был признан несостоявшимся): в информационном сообщении указываются величина снижения начальной цены (цены первоначального предложения); период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения; минимальная цена предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество (цена отсечения). При этом цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже указанного имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся. При продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения нормативная цена составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит заявителю, который первым подал в установленный срок заявку по цене первоначального предложения.

2.2.4 Продажа муниципального имущества без объявления цены (осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась). Нормативная цена в данном случае не определяется, а покупателем признается лицо, предложившее за имущество наибольшую цену. В случае поступления нескольких одинаковых предложений о цене муниципального имущества покупателем признается лицо, подавшее заявку ранее других лиц.

2.2.5 Внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. При этом доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности муниципального образования в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

За несвоевременное перечисление денежных средств, полученных от продажи муниципального имущества, в местные бюджеты уплачиваются пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Оплата приобретаемого муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Нормативная цена подлежащего приватизации муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке муниципального имущества.

2.3. Передача объектов нежилого фонда в безвозмездное пользование

Данная форма передачи прав на объекты муниципального нежилого фонда, также как и аренда, урегулирована нормами ГК РФ (глава 36).

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает нежилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудодатель обязан предоставить нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель обязан поддерживать нежилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Договор безвозмездного пользования прекращает своё действие по истечении срока, указанного в нём, либо при ликвидации юридического лица-ссудополучателя.

2.4. Иные формы передачи прав на нежилые помещения

Объекты муниципального нежилого фонда могут быть переданы в доверительное управление или хозяйственное управление путём закрепления указанных объектов за муниципальными унитарными, казёнными предприятиями или муниципальными учреждениями. В этом случае муниципальное предприятие или учреждение направляет заявку в органы местного самоуправления. В заявке должен содержаться перечень объектов, необходимых для осуществления деятельности муниципального предприятия или учреждения, обоснование выбора конкретных объектов нежилого фонда, а также причины наделения новыми объектами нежилого фонда.

Заявка рассматривается органами местного самоуправления; в случае принятия положительного решения издаётся распорядительный документ о передаче указанных объектов.

Также возможна передача объектов нежилого фонда по концессионному соглашению. Отношения концессии регулируются федеральным законом ФЗ № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005. При возникновении отношений концессии заключается концессионное соглашение, которое определяет права, обязанности и ответственность сторон.

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с эксплуатацией передаваемого имущества, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования этим имуществом для осуществления определенной деятельности. Выбор концессионера осуществляется путём проведения конкурса.

3. УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕЖИЛЫМ ФОНДОМ ГОРОДА КАНДАЛАКША

Согласно ст.51 Устава города Кандалакша органы местного самоуправления муниципального района самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации и федеральными законами и законами Мурманской области. Органы местного самоуправления муниципального района вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Мурманской области и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Порядок владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом муниципального района устанавливается муниципальным правовым актом, принимаемым Советом депутатов. ¹²

Также Уставом определено, что порядок и условия передачи прав на муниципальное имущество определяются соответствующими постановлениями совета депутатов.

3.1. Приватизация муниципальных нежилых помещений в г.Кандалакша

В 2003 году Советом депутатов городского поселения Кандалакша был разработан порядок осуществления приватизации муниципального имущества, устанавливает организационные и правовые основы процесса приватизации муниципального имущества города Кандалакши.¹³ Данный порядок полностью соответствует нормам ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Приватизацию муниципального имущества организует Комитет по управлению имуществом администрации г. Кандалакши, который является продавцом муниципального имущества, организует и проводит торги в установленном порядке.

Администрация города образует комиссию по проведению торгов (конкурсов, аукционов) в количестве 11 представителей. Персональный состав комиссии по приватизации утверждается главой муниципального образования. В состав комиссии входят с правом решающего голоса пять представителей администрации города, пять представителей Кандалакшского городского Совета, один представитель от трудового коллектива или профсоюзной организации, если ее членами являются 50 и более процентов членов трудового коллектива, и, в случае необходимости, иные представители с правом совещательного голоса. Председателем комиссии назначается член комиссии от Комитета. При равенстве голосов голос председателя комиссии является решающим.

Комиссия рассматривает заявки, поступившие на приватизацию объектов муниципального нежилого фонда, с прилагаемыми к ним документами, определяет их соответствие требованиям законодательства и условиям торгов, принимает решения о допуске или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, определяет победителя торгов, осуществляет иные действия в соответствии с законодательством.

Решение комиссии об определении победителя торгов оформляется протоколом об итогах торгов. Протокол утверждается Комитетом в день подведения итогов торгов.

Подписанный и утвержденный протокол об итогах торгов является документом, удостоверяющим право победителя торгов на заключение договора купли-продажи муниципального имущества. Приватизацию муниципального имущества осуществляет Комитет.

Ежегодно комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кандалакша разрабатывается прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на очередной финансовый год в соответствии с основными направлениями развития города.

Программа содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, их характеристику, акций открытых акционерных обществ, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем году.

Также КУМИ ежегодно представляет отчёты об исполнении плана приватизации за предыдущий год. Отчет содержит перечень приватизированного муниципального имущества в отчетном периоде с указанием способа, срока и цены сделки приватизации.

Денежные средства, полученные от продажи муниципального имущества, поступают в местный бюджет в полном объеме.

Согласно разработанным планам приватизации в 2006-2010 годы планировалось передать в частные руки:

2006 год – 10 объектов, в том числе 3 муниципальных унитарных предприятия («Силуэт», «Фармация», «Расчётный информационно-вычислительный центр»);

2007 год – 32 объекта – встроенные нежилые помещения, из которых 11 объектов убыточные;

2009 год – 24 объекта, при этом право преимущественного выкупа принадлежит субъектам малого и среднего бизнеса, арендующих муниципальные нежилые помещения не менее трёх лет и не имеющие задолженности по арендной плате на момент проведения конкурса по продаже нежилых помещений; субъектам, приобретающим муниципальные нежилые помещения предоставляется право рассрочки выплаты суммы покупки на пять лет;

2010 год – 20 объектов (преимущества также у арендаторов).

3.2. Аренда муниципальных нежилых помещений города Кандалакша

Аренда муниципальных нежилых помещений города Кандалакша регулируется Положением о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности муниципального образования городское поселение Кандалакша, принятым решением Совета депутатов от 28.04.2009.

Это положение даёт ответ на вопрос, что следует понимать под объектами нежилого фонда - нежилые здания, строения, помещения в них, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные.

Согласно п.2.1 ст.2 Положения в аренду могут быть предоставлены следующие объекты муниципального нежилого фонда:

- незанятые;

- высвобождаемые арендаторами в связи с окончанием срока аренды или прекращением договора аренды;

- вновь построенные, капитально отремонтированные, переведенные из жилого фонда в нежилой, переданные муниципальному образованию или поступившие в его ведение иным способом.¹⁴

Для передачи нежилого помещения в аренду создаётся Комиссия из состава совета депутатов. Она определяет способ проведения торгов, при этом она руководствуется федеральными законами.

После проведения торгов в выбранной форме, либо при передаче объекта без проведения торгов, с победителем заключается договор аренды. Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственную регистрацию договора аренды обеспечивает арендатор.

Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный на срок менее года, считается заключенным с момента подписания его сторонами.

После заключения договора аренды осуществляется фактическая передача объекта нежилого фонда арендодателем и принятие его арендатором. При этом оформляется и подписывается сторонами акт приема-передачи являющийся обязательным приложением к договору аренды.

Передача объекта нежилого фонда в порядке, установленном договором аренды, является основанием для взимания арендной платы.

Размер арендной платы рассчитывается администрацией поселения в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее - Методика расчета арендной платы).

Основой исчисления арендной платы является рыночная величина годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, установленная на основании заключения независимого оценщика.

Контроль за использованием по назначению и сохранностью переданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляет администрация поселения с привлечением организации - балансодержателя.

О выявленных нарушениях условий договора аренды в процессе эксплуатации объектов нежилого фонда балансодержатель немедленно сообщает в администрацию поселения, составив соответствующий акт. При этом балансодержатель несет ответственность за точность и своевременность представления необходимой информации.

В случае несоблюдения арендатором условий договора аренды, требований
настоящего Положения и действующего законодательства, администрация поселения принимает меры воздействия на недобросовестного арендатора, включая обращение в суд.

За нарушение условий договора с арендатора может быть взыскан штраф в размере, определенном договором.

Советом депутатов устанавливается величина средней балансовой стоимости 1 м² муниципального нежилого фонда города Кандалакша для расчёта арендной платы.

По данным на 2010 год балансовая стоимость составляет:

№ пп	Виды объектов муниципального нежилого фонда города Кандалакша	Средняя балансовая стоимость 1 кв.м. (руб.)
1.	Нежилые здания (помещения), за исключением гаражей	10346
2.	Гаражи	9416

3.3 Проблемы в области управления муниципальным нежилым фондом. Совершенствование управления муниципальным нежилым фондом.

Главной проблемой в управлении нежилыми помещениями, находящимися в собственности муниципального образования, является не всегда эффективная деятельность органов местного самоуправления в этой области. Рассмотрим на примере города Кандалакша.

Чтобы оценить эффективность работы местных органов, необходимо рассмотреть доходы бюджета в части неналоговых поступлений. Эта статья бюджета города предусматривает доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и от продажи нежилых помещений. Сравним данные за 2008-2010 гг.

тыс.руб.

Неналоговые поступления в виде:	2008		2009		2010 (9 мес.)
	план	отчёт	план	отчёт	план	отчёт
1. доходы от сдачи в аренду нежилых помещений	8072	6993	18020,3	18113,5	19088	14083,1
2. доходы от продажи нежилых помещений	12720	13087	1180	1103	3037	2962,7

Как видно из таблицы, есть тенденция роста доходов от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений за 2008-2010гг. (0,4%, 1,1% и 1,4% от общей суммы доходов бюджета соответственно). Это безусловно плюс и нельзя сказать, что в этой области управление органов местного самоуправления неэффективно. Но при этом остаются, очень большие задолженности по арендной плате от арендаторов, и местные органы не должны снимать с себя ответственность, списывая это на пробелы в нашем законодательстве.

Что касается приватизации нежилых помещений, то ситуация противоположная предыдущей. Доходы от продажи имущества сокращаются (0,7%, 0,6% и 0,3% за 2008,2009 и 9 месяцев 2010 года соответственно), причём не выполняются даже запланированные доходы. Вероятно, это объясняется достаточно высокими ценами на недвижимость, а также тем, что большая часть объектов нежилого фонда требует капитального ремонта.

Возможно, проблема неэффективного использования объектов нежилого фонда характерна не для всех муниципальных образований Российской Федерации, но отрицать существование таковой всё же не целесообразно.

Кроме аренды и продажи нежилых помещений, Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.

Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Но в связи с тем, что в КУМИ г.Кандалакша, как и в большинстве других небольших городов РФ, отсутствует такой вид имущественного комплекса, который можно было бы передать в доверительное управление или по договору концессии, данные способы управления пока не применяются.

Следующей немаловажной проблемой, препятствующей на современном этапе результативному использованию объектов муниципальной собственности, является также ветхость жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети, которые "отвлекают" на ремонт значительные денежные средства.

Серьёзной проблемой в управлении нежилым фондом муниципальных образований являются пробелы в законодательстве.

Во-первых, на уровне федеральных законов нет чёткого и конкретного определения, что следует понимать под нежилым помещением. Как уже говорилось выше, некоторые законы содержат определённые черты такого объекта, как нежилое помещение, но ни один из них не даёт исчерпывающей характеристики данного понятия. На муниципалитеты возлагается обязанность самостоятельно определять, какие объекты муниципальной собственности следует отнести к нежилому фонду. На местном уровне принимаются нормативно-правовые акты, которые не определяют дефиницию «нежилого помещения», а лишь приводят перечень объектов, составляющих нежилой фонд.

Во-вторых, минусом законодательства РФ является отсутствие специальных правил оборота нежилых помещений. Распространенность такого объекта гражданского права, как нежилое помещение, и отсутствие законодательного регулирования в данной области влекут возникновение конфликтов по вопросам содержания таких помещений и управления ими.

И, в-третьих, важным является отсутствие методических указаний и рекомендаций по использованию Гражданского кодекса РФ для органов местного самоуправления. Они выступают в качестве собственника муниципального имущества, но при этом являются особым субъектом гражданско-правовых отношений.

Таким образом, с целью недопущения неоднозначности понимания следует принять федеральный правовой акт, содержащий все характерные черты понятия «нежилое помещение», особенности его гражданского оборота и устанавливающий правила в области оборота нежилых помещений для органов местного самоуправления.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При поэтапном изучении вопроса, в соответствии с поставленными задачами, были сделаны следующие выводы.

Нежилое помещение это изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Совокупность нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, составляет муниципальный нежилой фонд.

Органы местного самоуправления вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности. Они принимают решения о передаче прав на указанные объекты путём предоставления их в аренду, продажи на торгах, передачи в оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование или по концессионному соглашению.

При изучении вопроса управления муниципальным нежилым фондом проанализировано федеральное законодательство, нормативные правовые акты МО городское поселение Кандалакша. Конституция наделяет муниципальные образования правом самостоятельно управлять своей собственностью для обеспечения самостоятельности самоуправления в целом. Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет использование муниципальной собственности через передачу прав на объекты физическим и юридическим лицам.. Регулирование отношений муниципальной собственности осуществляется также в соответствии с Федеральными законами («Об общих принципах МСУ», «О приватизации государственной и муниципальной собственности»). Они устанавливают общие принципы организации управления муниципальной собственностью, в том числе нежилым фондом, а также принципы и способы его использования.

Анализ муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления МО городское поселение Кандалакша по участию в управлении муниципальным нежилым фондом; выявить общие подходы к определению целей и способов использования нежилых помещений (например, для обеспечения доходной части местного бюджета).

Как показывает российская практика, не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. К их числу относится и г.Кандалакша. Для решения этой важной проблемы комитету управления муниципальным имуществом г.Кандалакша в области управления нежилым фондом следует принять следующие меры:

1. 
   выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;
   
2. 
   работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило бы уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость продажи и аренды таких объектов;
   
3. 
   совершенствование методики расчета арендной платы;
   
4. 
   привлечение инвестиций в нежилые объекты, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты нежилого фонда;
   
5. 
   сохранность и контроль за использованием нежилых помещений путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества.
   

Такой подход к управлению нежилым фондом позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. 
   Нормативно-правовые акты и другие официальные документы
   
   1. 
      Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». – 1994. - №32.
      
   2. 
      Жилищный кодекс РСФСР 1993 года // «Ведомости ВС РСФР». – 1983. - №26. (утратил силу)
      
   3. 
      Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». – 1997. - №30.
      
   4. 
      Федеральный закон от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // «Собрание законодательства РФ». – 1995. - №35. (утратил силу)
      
   5. 
      Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // «Ведомости СНД И ВС РФ». – 1993. – №3. (утратил силу)
      
   6. 
      Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред.от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета». – 2002. - №19.
      
   7. 
      Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (в ред.от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // «Российская газета». – 1992. - №8.
      
   8. 
      Устав муниципального образования Кандалакшский район от 23.06.2005 №56 (в ред.от 25.11.2009) // «Нива». – 2005.
      
   9. 
      Порядок осуществления приватизации муниципального имущества города Кандалакши от 16.07.2003 №111 // «Нива». – 2003. - №31.
      
   10. 
       Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда города Кандалакши от 28.04.2009 №36 // «Нива». – 2009.
       

2. Специальная литература

2.1. П.В. Макеев «Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция» // Режим доступа: http://www.advocate-realty.ru