Подрядные торги в строительстве - весьма интересное явление. Проводятся они в целях поиска наиболее оптимальной реализации инвестиционного проекта. Подрядные торги обычно проводятся Заказчиком - инвестором или Заказчиком - застройщиком после заключения ими контракта на строительство объекта. Организатор может поручить на договорной основе проведение торгов организациям - исполнителям, имеющим соответствующие сертификат или лицензию.

Круг обязанностей

Исполнителя определяется в договорах, заключаемых с ним Организатором. Обычно в подрядных торгах участвуют следующие стороны:

Организатор

Претенденты

Участники подрядных торгов

Конкурсная комиссия Организатор торгов обычно осуществляет следующие функции:

организует, принимает участие и контролирует деятельность Конкурсной комиссии, привлекает в комиссию независимых экспертов, специалистов, организации;

принимает решение о проведении торгов с выпуском официальных распорядительных актов (приказов, распоряжений);

определяет вид торгов (открытые или закрытые) и необходимость проведения предварительного квалификационного отбора;

совместно с Конкурсной комиссией определяет условия торгов (стартовую цену подряда, сроки строительства и проектирования объекта, критерии оценки предложений претендентов, место и сроки проведения торгов, экологи-ческие требования и пр. в соответствии с условиями контракта, заключенного с Заказчиком - застройщиком);

поручает подготовку тендерной документации Исполнителю или назначает специалиста для подготовки конкурсной документации;

в случае открытых торгов поручает Исполнителю публикацию объявлений о торгах в средствах массовой информации или рассылает приглашение по почте либо другими средствами связи в адрес конкретных потенциальных участников - при закрытых торгах;

определяет сумму задатка в зависимости от стартовой цены подряда (контрактной стоимости материалов);

ведет журнал учета, регистрации претендентов и участников торгов;

определяет цену тендерной документации, которая предоставляется претендентам за определенную плату;

в случае необходимости продлевает сроки представления заявок и предложений от претендентов по их письменным просьбам и своевременно информирует об этом всех остальных претендентов и членов Конкурсной комиссии;

передает для утверждения в Конкурсную комиссию разработанную тендерную документацию по предмету торга;

осуществляет сбор, регистрацию и хранение заявок и предложений претендентов торгов;

регистрирует отзыв заявок и предложений;

направляет приглашения претендентам на участие в торгах;

при необходимости совместно с Конкурсной комиссией назначает повторный торг, если по результатам предыдущего торга не был определен победитель (либо победитель вовремя не подписал контракт и (или) годовой договор) либо по другим причинам;

передает на рассмотрение руководителю комплекса перспективного развития апелляции на решения Конкурсной комиссии;

вносит предложения и готовит проекты решения о ликвидации или реорганизации Конкурсных комиссий;

организует учет поступлений от претендентов задатка и тендерной документации;

осуществляет оплату услуг специальных организаций, членов Конкурсной комиссии, консультантов и экспертов, участвующих в проведении подрядного торга;

направляет претендентам тендерную документацию (после ее предварительной оплаты);

направляет претендентам уведомления о прохождении ими в необходи-мых случаях предварительной квалификации или об отказе в этом;

направляет участникам торгов уведомления о результатах подрядных торгов;

финансирует все расходы по подготовке и проведению подрядного торга;

совместно с Заказчиком - застройщиком уточняет окончательные условия контракта и годового договора с Генподрядчиком (Генпроектировщиком) - победителем торгов по результатам торга;

совместно с Заказчиком - застройщиком подписывает контракт и годовой договор с Генподрядчиком (Генпроектировщиком) - победителем торгов. Претенденты осуществляют следующие функции:

предварительно знакомятся с предметом торга, изучают требования, предъявляемые к разработке и оформлению тендерной документации;

направляют и регистрируют у Исполнителя торгов заявки, анкеты, гарантийные письма и другие документы;

после квалификационного отбора и получения от Организатора торга приглашения на участие в торге направляют и регистрируют свои предложения и другие документы;

оплачивают задаток;

в случае победы подписывают в установленные сроки контракт и годовой договор на выполнение функций Генподрядчика (или Проектировщика, субподрядчика).

Претенденты имеют право:

обращаться к Организатору торгов с просьбой о продлении приема заявок и предложений;

получать от Организатора торгов соответствующую информацию по условиям и порядку проведения торгов; отозвать свою заявку до установленного срока окончания приема предложений (отзыв заявки должен быть зарегистрирован);

наряду с предложениями, составленными в соответствии с условиями тендерной документации, представлять альтернативные предложения, если они эффективней условий, предусмотренных Организатором торгов;

осматривать местоположение объекта торга;

отказаться в письменном виде от участия в торге после окончательной даты представления предложений (в этом случае задаток участнику не возвращается);

отказаться от подписания контракта или годового договора, если участник стал победителем торгов (его задаток в этом случае ему также не возвращается).

Функции, права, обязанности и ответственность членов Конкурсной комиссии

Члены Конкурсной комиссии по проведению подрядного торга выполняют следующие функции:

разработка и утверждение регламента Конкурсной комиссии;

совместно с Организатором торга определяют вид торга, сроки, место и необходимость проведения предварительной квалификации претендентов;

обсуждение и утверждение тендерной документации;

формирование и назначение квалификационной комиссии для проведения отбора претендентов;

вскрытие конвертов и оглашение предложений в присутствии претендента, проверка соответствия оформления предложений и другой документации требованиям и условиям, предусмотренным тендерной документацией;

установление сроков рассмотрения и оценки предложений претендентов в день их оглашения в зависимости от сложности предмета торга и объявление этого срока на заседании, когда происходит оглашение;

оформление протокола о вскрытии конвертов и оглашении предложений претендентов;

оценка предложений и определение победителя или принятие иных решений по результатам торгов;

оформление и подписание протокола о результатах торгов;

утверждение протокола о результатах торгов председателем Конкурсной комиссии.

Члены Конкурсной комиссии имеют право:

совместно с Организатором торгов продлить срок приема заявок и предложений участников торгов, а также срок оценки предложений претендентов;

в случае, если самая низкая цена, предложенная претендентами, значительно превышает стартовую цену подряда, отклонить все предложения и назначить повторный торг;

в случае несогласия с результатами торгов письменно изложить свое особое мнение, которое прилагается к протоколу о результатах торга, о чем в протоколе делается пометка. Члены Конкурсной комиссии имеют следующие обязанности:

присутствовать и решать вопросы на заседаниях Конкурсной комиссии;

участвовать в работе квалификационной комиссии;

объективно рассматривать и оценивать предложения претендентов и принимать решение о победителе торгов (либо о проведении повторного торга);

не допускать распространения конфиденциальных сведений по предмету торга.

Члены Конкурсной комиссии несут ответственность:

за нарушение равных конкурсных условий для всех претендентов;

за нарушение положений, правил и процедур проведения торга,

за нарушение объективности оценки предложений претендентов.

Мы рассмотрели права, обязанности и типичные функции участников торгов. Теперь приступим к рассмотрению предложений претендентов. Претенденты должны представить в составе тендерных предложений:

обоснование предлагаемой цены подряда;

обоснование сроков строительства;

данные по организации материально - технического снабжения;

технические свидетельства на применение новых материалов, изделий и конструкций, сертификатов соответствия;

другие документы, обосновывающие предложения участника торгов.

Разработка и оформление тендерной документации должны отвечать следующим требованиям:

тендерная документация должна быть разработана таким образом, чтобы все претенденты трактовали положения, изложенные в ней, одинаково;

при описании условий и предложений должны приниматься общепринятые обозначения и наименования в соответствии с требованиями действующих нормативных документов;

сведения, которые содержатся в предложениях претендентов, не должны допускать двусмысленных толкований;

все документы, представленные претендентами и входящие в состав тендерной документации, должны быть подписаны руководителями и скреплены соответствующей печатью;

подчистки и исправления, имеющиеся в тендерной документации, должны быть завизированы подписями руководителей и скреплены печатью предприятия;

все экземпляры тендерной документации должны иметь четкую печать текстов;

тендерная документация, представляемая претендентами, должна быть заполнена по всем пунктам, иначе предложения претендента считаются недействительными;

предложения направляются претендентом Организатору торгов в запечатанных двойных конвертах по одному экземпляру. На внутреннем конверте указывается наименование объекта конкурса и дата, установленная при приеме предложений. На внешнем конверте - дополнительно установленный адрес для приема предложений (внешний конверт регистрируется);

тендерная документация должна быть представлена лично претендентом либо направлена заказным письмом с уведомлением. Предложения претендентов должны учитывать:

требования и условия, сформулированные в тендерной документации;

наличие реальных финансовых, технических и организационных возможностей реализации функций Генподрядчика, предусмотренных контрактом, годовым договором и другими нормативными документами;

наличие инфляционных процессов в экономике, что вызывает удорожание затрат и требует прогнозирования роста цен;

возможности в привлечении субподрядных организаций для строительства объекта торгов;

обеспеченность машинами, механизмами и оборудованием, материалами, конструкциями, деталями, а также возможность их реальных поставок в необходимые сроки;

наличие и готовность строительной площадки к производству работ;

стесненность производства строительно - монтажных работ;

возможности по обеспечению производства работ электроэнергией, водой, теплом, средствами связи;

наличие нормативной, технической, разрешительной и прочей документации для ведения работ;

необходимость проведения дополнительных работ и услуг, кроме основных, предусмотренных предметом торгов;

наличие нерешенных проблем, требующих решения до проведения работ по контракту;

определение сроков строительно - монтажных работ исходя из реальных условий и обеспечения всем необходимым.

Тендерные предложения претендента должны представлять собой технико - экономическое обоснование, состоящее из технической и экономической частей. В технической части содержатся сведения и документы (в том числе чертежи, спецификации, планы, графики работ и пр.), характеризующие способы исполнения претендентом технических условий контракта.

В экономической части указывается цена подряда, по которой претендент готов взяться за подряд, и обоснование этой цены (т.е. за счет каких мероприятий участник снизит цену подряда, по сравнению со стартовой ценой). В предложениях претендента могут быть указаны субподрядные организации, которые он намерен привлечь к выполнению специальных работ, графики организации строительства, если они отличны от проектов организации строительства, представленных в проектно - сметной документации. Эти графики могут впоследствии стать приложениями к контракту.

При обосновании возможности претендента в поставках строительных материалов и конструкций можно представить копии долгосрочных договоров с поставщиками. То же касается и возможности обеспечения претендента строительными машинами и механизмами. Конкретный состав и содержание предложений зависит от особенностей предмета торгов. Прием предложений от претендентов заканчивается за 10 дней до начала торга (для оглашения предложений претендентов). Предложения, поступившие после установленного срока, не рассматриваются. Дата поступления предложений определяется датой его регистрации Организатором торга.

С разрешения Конкурсной комиссии несколько претендентов могут представить совместные предложения. Сотрудничество претендентов в этом случае регулируется договором о совместной деятельности в рам-ках консорциума (без создания юридического лица).

Претендент, принимая в целом условия договора ( контракта, содержащиеся в тендерной документации, вправе предлагать отдельные из-менения и выдвигать свои предложения относительно условий, не сфор-мулированных в проекте контракта.

Претендент имеет право отозвать свое предложение за 10 дней до начала подрядного торга (без удержания задатка). В этом случае претендент должен письменно уведомить Организатора торгов об отзыве предложения. Отзыв предложения официально регистрируется Организатором торгов.

Если претендент отозвал свое предложение позже указанного срока, задаток ему не возвращается. Суммы этих задатков идут в распоряжение Организатора торгов.

Предложения, представленные претендентами, хранятся вместе с книгой регистрации в специальном сейфе под ответственность лица, осуществляющего прием предложений.

Оценка результатов торга

Члены Конкурсной комиссии в определенный условиями торгов день собираются на заседание. В установленный час конверты с поступившими предложениями вскрываются и оглашаются в присутствии претендента. Соблюдаются все необходимые формальности. Проверяется наличие требуемых сведений и документов. По результатам работы этого дня составляется соответствующий протокол, который подписывается всеми присутствующими членами комиссии.

Основными критериями, учитываемыми комиссией при оценке предложений претендентов, как правило, являются:

снижение цены заказа, ее составляющих относительно показателей, установленных в конкурсной документации;

величина понижающего коэффициента к ценам, действующим в течение выполнения заказа;

сокращение сроков выполнения заказа относительно установленных;

более выгодные для инвестора условия и порядок платежей за выполнение заказа;

технические параметры, характеризующие энергосбережение, экономное расходование материалов, организацию строительного производства, чистоту и порядок на строительной площадке;

отдельные экономические характеристики;

показатели качества;

безопасность производства работ;

охрана окружающей среды;

комплекс услуг, выполняемых при проектировании, строительстве, эксплуатации объекта;

условия финансирования и кредитования строительства;

влияние на развитие прилегающей территории;

технические и имущественные гарантии, а также другие критерии, обеспечивающие, по мнению комиссии, сопоставимость оценок конкурсных предложений претендентов.

Претендентами торгов могут предлагаться условия, отличные от условий торга, если они являются более выгодными для организатора торгов, что должно подтверждаться соответствующими пояснениями и расчетами. Для оценки предложений Конкурсная комиссия может привлекать экспертов, которые дают официальные заключения по поступившим предложениям. При наличии ошибок, выявленных при проверке тендерной документации, комиссия может отклонить предложения целиком, либо представить возможность внести поправки в документацию, либо определить условие дальнейшего участия претендента в торгах, известив его об этом. Комиссия вправе толковать самостоятельно неясные формулировки участников.

В ходе оценки Конкурсная комиссия имеет право вызвать претендентов на заседание для пояснений, запрашивать у них дополнительные сведения и подтверждения. Наилучшим предложением торгов считается предложение, которое наиболее полно удовлетворяет требованиям и условиям торга, содержащимся в тендерной документации и других нормативных документах.

Члены Конкурсной комиссии и привлеченные специалисты несут ответственность за разглашение конфиденциальной информации. В результате оценки Конкурсная комиссия ранжирует претендентов, чьи предложения соответствуют критериям, содержащимся в тендерной документации и других нормативных документах, и определяет победителя торгов, предложения которого, по мнению Конкурсной комиссии, являются наиболее выгодными для торгов.

Конкурсная комиссия не обязана мотивировать свой выбор перед участниками торгов, чьи предложения были отклонены. Конкурсная комиссия в срок не позднее 10 дней с даты утверждения результатов торгов направляет уведомление в адрес победителя торгов и других претендентов.

В случае, когда предложения нескольких претендентов окажутся для Конкурсной комиссии привлекательными, она может предложить этим претендентам создать консорциум (либо акционерное общество) для совместного использования условий контракта. В этом случае Организатор торгов подписывает контракт с консорциумом.

В случае отказа победителя торга от подписания контракта и (или) годового договора в течение 10 дней с даты его объявления Конкурсная комиссия может назначить нового победителя и передать ему право заклю-чения контракта либо назначить повторный торг на данный объект. Объявление победителя торга осуществляется путем письменного информирования претендентов. Информация может быть передана заказным письмом с уведомлением, факсом или телефонограммой. Форма уведомления избирается Организатором торга.

Торги считаются завершенными после утверждения Организатором торга протокола заседания Конкурсной комиссии о результатах торга.

Порядок заключения контрактов на выполнение функций Генподрядчика (ПИР, СМР)

Контракт между Подрядчиком (Проектировщиком) - победителем торга и Организатором торга (Заказчиком - застройщиком) заключается в течение 10-30 дней после объявления результатов торга (в течение 10 дней после объявления результатов торга принимаются апелляции), и все конкретные условия оговариваются непосредственно в нем. Формы контракта или договора на выполнение функций Подрядчика рассматриваются индивидуально по каждому объекту и предлагается победителю после его объявления таковым .

Цена подряда, сроки строительства объекта и другие условия контракта определяются в договоре (контракте) по предложениям победителя торгов. Объемы подрядных работ и необходимые финансовые средства распределяются в контракте и договорах по годам в соответствии с календарным планом строительства и сроками ввода в действие мощностей и объектов. В случаях уменьшения размера финансовых ресурсов на очередной год или нарушения непрерывности финансирования срок строительства объекта уточняется сторонами.

Список литературы

Валерий Вязовой. Механизмы проведения подрядных торгов и анализ тендерной документации.