Статья Тема Договор социального найма жилого помещения
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Введение
Одной из основных социальных проблем,которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.
Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой,водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.
Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этомсогласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.
1. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Право на получение жилого помещения как реализация права
на жилище.
Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит:
каждый имеет право на жилище: никто не может быть произвольно лишен жилища;
органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище;
малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных или других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Согласно конституционным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны,прямо названы в Законе, а с другой - являются нуждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которых невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в новом (принятомпосле Конституции 1993 года) жилищном законодательстве. Пока же конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводит данные отношения в русло старого (принятого в соответствии с прежней Конституцией) жилищного законодательства: Жилищного кодекса РСФСР и основанным на нем правилам.
Рассматривая указанную проблему нельзя не отметить попытку законодателя урегулировать данный вопрос в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где в ст. 9 указывается, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненным к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов детства, ветеранов войны, семей лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Однако следующая статья названного Закона связывает вступление в действие ст. 9 с момента полного перехода к рыночным отношениям: «в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями».
Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих условиях.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации.
К таким лицам относятся проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (например, неустранимое промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.). Это основание не зависит от размера жилой площади, приходящейся на каждого проживающего. Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в государственных либо муниципальных организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу в этих организациях в связи с уходом на пенсию.
Как было сказано во Введении, за годы жилищной реформы очередь на улучшение жилищных условий уменьшилась. Но произошло это не только по причине развития рынка жилья, но также ввиду массовой ликвидации бывших государственных предприятий, резкого спада жилищного строительства, и как следствие, не представление жилья органами власти.
1.2. Понятие договора найма жилого помещения.
Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина жилищных отношений.
Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством.
П.И. Седугин в своем учебнике «Жилищное право» дал такое определение жилищным отношениям: «жилищные отношения» - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.». Он же разделил жилищные отношения на несколько основных групп, первую из которых он назвал: «Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям».
Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.
По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.
Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).
Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму. Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальномжилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.
Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативныхправовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенныетолько для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения? В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.
1.3. Основание для заключения договора социального найма.
На основании решения органа местного самоуправления, государственного, муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики)[1].
Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.
Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке.
Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной или муниципальной организацией или органом местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан ордер.
Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по нему были высказаны разные мнения. Одни юристы считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения.
Другая точка зрения принадлежит доктору юридических наук, профессору кафедры гражданского права юридического факультета Московского Государственного университета С.М. Корнееву: «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора.»[2]
Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение. Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решение органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения) [25, c. 118].
1.4. Предмет жилищного найма.
Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом). Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.
Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями.
Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом. Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).
1.5. Субъекты договора найма жилого помещения:
наймодатель и наниматель.
Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Часто возникает вопрос: вправе ли организация, заключившая договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда, заключать договоры найма жилого помещения с гражданами? Не вправе. Это обусловлено тем, что заключение договоров найма связано непосредственно с реализацией такого правомочия, как право распоряжения имуществом. Жилищный фонд в договорах подряда на техническое обслуживание (содержание) выступает только как объект, на котором или для которого выполняются работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не распоряжается жилищным фондом, он только его обслуживает или обеспечивает нанимателей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто должен осуществлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.
Выше названные причины не означают, что подрядчик, как юридическое лицо, не может заключать договоры найма. Может, но это уже должно осуществляться не в рамках договора подряда, а совсем по другому договору, который может быть заключен собственником, например, собственником муниципального фонда или управомоченной им управляющей организацией с любым юридическим лицом. Это случаи, когда юридическое (физическое) лицо действует как управомоченный на заключение договоров найма по договору поручения (представительства) или агентскому договору.
Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда может содержать условие, обязывающее подрядчика "провести работу по заключению" или "заключить" договоры найма с нанимателями. Такое условие будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не чисто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы как договора подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского договора, или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим название "договора подряда на техническое обслуживание".
При исполнении такого договора действия по заключению договоров найма будут регулироваться так же, как если есть отдельный договор между сторонами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношениям будут применяться соответствующие правила договора поручения, представительства или агентского договора (гл. 10,49,51 ГК РФ).
В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель), он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчика (собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по такому договору будут возникать непосредственно у доверителя.
От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма только в случае специального на то указания, что будет признаваться агентским договором. Одновременно со специальным «уполномачиванием» на заключение договоров от собственного имени необходимо предусматривать процедуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик (собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств. Что касается нанимателя, то, в отличии от договора аренды, в качестве нанимателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин, хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано только в п.1 ст.677. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.
2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.
В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение:
1. если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;
2. если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения) другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации.
Использование жилого помещения не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, мастерской) или разводят в нем животных и др. Как и в рассмотренных выше ситуациях, для выселения нанимателя необходимо предварительное применение к нему мер предупреждения и общественного воздействия.
Систематическое нарушение правил общежития - это наиболее распространенное основание для выселения. Следует иметь в виду, что столь серьезное последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разрешиться другим путем.
В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей коммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям в зависимости от ситуации может быть предоставлено другое помещение.
Выселение без предоставления другой жилой площади в связи с лишением родительских прав производителя при наличии двух обязательных условий:
1. должно иметься вступившее в законную силу решение суда о лишении родительских прав конкретных лиц;
2. поведение таких лиц должно создавать невозможность их дальнейшего проживания вместе с несовершеннолетними детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положения о расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому найму, и применяемые к социальному найму, если для его расторжения не установлены иные правила. Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя об этом за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.
Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
По всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Таким образом, кроме добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда.
Заключение
По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.
Список использованной литературы
1. Вавуло Н.М. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиал Воениздата, 2008г. - 288 с.
2. Ганчало Г.М., Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.: Издательство БЕК, 2007г.- 256 с.
3. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ». – 2008г. - 736 с.
4.Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литература», 2008г. - 320 с.
5. Ноздрин Н.С., Фурман Л.А. Основы жилищного и трудового права. Учебник для техникумов.- М., «Высшая школа», 2006г. - 168 с.
6. О жилье. Сборник нормативных документов - М.: ЮРАЙТ, 2008г. - 148 с.
7. Погодина Т.И. Программа курса «Жилищное право». - Владивосток: издательство ДВГУ, 2007г. - 163 с.
8. Румянцев О.Г. Юридический энциклопедический словарь. - М.: ИНФРА-М, 2008г.- 384 с.
9. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2007г.- 320 с.
10. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум", 2006г. - 128 с.
11. Черненко Г.И. Настольная книга юриста. - М.: ИНФРА-М, 2007г. - 352 с.
[1] О жилье. Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, 2008, - с.11.
[2] Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Гражданское право. Т.2. С. 163.
