Кодекс и Законы Земельные отношения в России 2
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
| | Стр. |
| Введение 1. Рынок земли в экономической теории 1.1. Земля как специфический хозяйственный ресурс. Особенности предложения земли 1.2. Современное состояние земельных отношений в России 2. Земельные правоотношения в России 2.1. Принципы современной земельной реформы и земельных правоотношений 2.2. Законодательные основы земельных реформ 3. Экономическая эффективность частной и государственной собственности на землю 3.1. Показатели эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной и смешанной собственности в 2005 – 2008 гг. 3.2. Типы и формы собственности на землю на сельскохозяйственном земельном рынке в 2005 – 2008 гг. Заключение Список литературы | 3 5 5 8 10 10 14 16 16 21 33 35 |
Введение
Вопросы, связанные с земельными отношениями, в России становятся все более актуальными. Можно ли связать нехватку ответов на них с отсутствием как такового головного органа, который бы занимался земельной политикой?
Как считает Президент РФ Владимир Путин, "вопросами землепользования в новом Правительстве должна будет заниматься либо одна федеральная структура, либо профильный вице-премьер, сообщила РИА "Новости" 20 января 2008года.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала.
Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Российской Федерации.
Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.
Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Целью данной работы является изучение вопросов земельных отношений и как следствие их эффективностти.
Повышение эффективности использования земли означает, во-первых, наиболее рациональное распределение на территории города различных зон, отличающихся функциональным предназначением и, во-вторых, максимизацию отдачи от использования земли конкретным землепользователем.
В курсовой работе предполагается выполнение следующих задач:
- изучить рынок земли в экономической теории;
- изучить сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос на землю;
- оценить экономические формы собственности на землю и эффективность их использования;
- оценить экономическую эффективность частной и государственной собственности на землю;
- изучить показатели эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной и смешанной собственности в 2005 – 2007 гг.
- проанализировать типы и формы собственности на землю на сельскохозяйственном земельном рынке в 2005 – 2008 гг
1. Рынок земли в экономической теории
1. Земля как специфический хозяйственный ресурс. Особенности предложения земли
Во все времена земля считалась основным естественным (первичным) фактором производства, и объясняется это ее особой ролью в хозяйственной деятельности. Земля — первоисточник вещественных благ. Она не является продуктом труда, но, будучи вовлечена в производственную деятельность людей, становится всеобщим средством труда. В различных отраслях общественного производства роль земли неодинакова. В обрабатывающей промышленности земля функционирует лишь как место, занятое предприятием. В сельском хозяйстве процесс производства непосредственно связан с почвенным плодородием. Здесь земля действует как активный фактор процесса труда и является главным средством производства. «Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (почва, вода, месторождения полезных ископаемых). Здесь под «землей» мы будем подразумевать только поверхность почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений и являющуюся предметом купли и продажи на рынке земли.
Земля — специфический хозяйственный ресурс, ценность которого постоянно возрастает. Это связано с двумя обстоятельствами: 1) ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (как продуктов питания, так и сырья для промышленности) в силу роста численности населения, его потребностей; 2) сокращением природных ресурсов в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство. В результате отмечается тенденция сокращения хозяйственных УГОДИЙ на душу населения.
Земля является невоспроизводимым фактором производства. При Утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатство искусственно. Специалисты считают, что 90% природных ресурсов невоспроизводимы.
Земля абсолютно ограничена поверхностью земной суши на планете. Помимо этого она имеет относительное ограничение как объект хозяйственного использования. Степень этого ограничения определяется уровнем развития производительных сил общества. В процессе использования земля не утрачивает своих полезных свойств, а при разумном, рациональном потреблении не только не изнашивается, но может улучшаться. Повышается экономическое плодородие земли, хотя количественно она может сокращаться.
Экономические отношения, связанные с использованием земли, формируются и развиваются как под влиянием перечисленных особенностей, так и под влиянием отношений собственности на землю. В связи с этим необходимо отличать землевладение от землепользования.
Землевладение означает признание права данного лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляют (реализуют) собственники земли. С их стороны на рынке земли представлено предложение земли.
Землепользование — это использование земли в установленном обычаем или законом (институциональном) порядке. Пользователь землей не обязательно является ее собственником (крестьянин, фермер-арендатор и др.). Именно с их стороны представлен спрос на рынке земли.
Формы собственности на землю, как правило, обусловливают способы хозяйственной деятельности на земле. Современные экономисты выделяют следующие формы землепользования.
1. Прямое землепользование, характерное для мелкой и семейной «крестьянской собственности», когда собственник и предприниматель выступают в одном лице. Полученный продукт полностью принадлежит ему.
2. Издольщина. Это контракт, по которому собственник хозяйства уступает право обрабатывать землю издольщику. Тот, работая, пользуется землей, скотом и инвентарем. Созданный продукт распределяется между собственником и издольщиком на условиях, заложенных в контракте, которые могут меняться в зависимости от места и времени.
3. Денежная аренда. Это контракт, по которому собственник уступает фермеру право пользования своей землей и свои права на готовый продукт в обмен на фиксированную договорную арендную плату. Эта аренда выгодна и собственнику, который сохраняет за собой землю, не занимаясь хозяйством, и фермеру, который получает возможность реализовать все свои способности в условиях полной независимости.
В настоящее время экономические отношения в развитых странах, связанные с использованием земли, довольно сильно трансформировались, но специфика, связанная с природными условиями, окончательно не исчезла.
Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью не предсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.
Для того чтобы определить, какая цена на землю реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.
2. Современное состояние земельных отношений в России
В Минсельхозе РФ уже создан департамент земельной политики, имущественных отношений и госсобственности. По мнению Алексея Гордеева, министра сельского хозяйства России, данная структура должна заниматься одним из рисков Госпрограммы 2008-12 гг., связанным с проблематикой земельных отношений.
Но кто и каким образом будет осуществлять земельную политику в России в дальнейшем, покажет время.
Однако возрастание некоторых проблем должно ускорить и поиск ответов на них.
Так, на сегодняшний же день особо остро вопросы урегулирования земельных отношений для земель и сельскохозяйственного назначения, и несельскохозяйственного.
Часто они связаны с нехваткой этих самых земель под нужды или с использованием их не по назначению. Человеческий фактор при этом играет не последнюю роль.
По словам избранного Президента РФ Дмитрия Медведева, "1,5 года назад Правительство действительно столкнулось с дефицитом земель" - ситуацией, когда большая часть наиболее пригодных для застраивания земельных участков "была спрятана местными властями".
Как отметил Д. Медведев, пришлось "призвать на помощь правоохранительные структуры и антимонопольные ведомства, и тогда ситуация изменилась - земельные участки нашлись". Он признал, что сейчас их не везде хватает, но "в целом земля появилась". Это касается земель под жилищное строительство.
Что же до земель сельхозназначения, то, по мнению Д. Медведева, "земля должна стать основным объектом залога для предоставления сельскохозяйственных кредитов". "Мы предприняли все необходимые шаги, чтобы земля могла быть объектом залога, но пока этот инструмент не работает", - тем не менее признал избранный Президент РФ.
Этой проблеме был посвящен и прошедший в ноябре 2007 г. в Совете Федерации круглый стол "Земельно-ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс: проблемы и перспективы развития".
По мнению участников круглого стола, текущее состояние земельно-ипотечного рынка в России можно охарактеризовать как состояние развития, однако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным.
Было отмечено, что основная законодательная база существует по первой части земельной ипотеки, которая связана с предоставлением кредита под залог земельного участка. При этом практика правоприменения свидетельствует о необходимости существенно доработать подзаконные акты и нормы, регулирующие документооборот и процедуры оформления залога земли и прав на землю.
Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия.
Понятно, что это одни из немногих проблемных вопросов, связанных с землей - пока существует земля, будут существовать и недовольные решением земельных вопросов стороны.
2. Земельные правоотношения в России
2.1. Принципы современной земельной реформы и земельных правоотношений
Конституция РФ (ст.9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса. Учитываются эти положения и при формировании рынка земли.
Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (подп. 3 п. 1 ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч. 1 ст. 42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ч. 4 ст. 42). В статьях, посвященных тому или иному конкретному виду хозяйственной деятельности (промышленности, транспорту, сельскому, лесному, водному хозяйству, градостроительству и т.д.), Земельный кодекс устанавливает такой порядок использования земли, который предусматривал бы требования, диктуемые особенностью земли как объекта природы, нуждающегося в соблюдении экологических норм и стандартов. Так, при использовании земель промышленности и других земель специального (несельскохозяйственного) назначения в их состав включаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями землепользования (ч. 1 п. 3 ст. 87). Земля в городе служит не просто территорией, а важным градообразующим фактором со многими требованиями экологического характера (зонирование с рациональной планировкой и застройкой при непременном соблюдении регламентов — п. 2—4 ст. 85). В отношении земель сельскохозяйственного назначения ст. 79 Кодекса устанавливает свои меры охраны с учетом ценности этих земель для решения проблемы продовольственной безопасности страны [2, с. 370].
Если статья 1 ЗК РФ (абз. 1) устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса о недвижимом имуществе, могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.
Кроме того, земельное законодательство провозглашает принцип приоритета охраны земли. Имеется в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы участников рынка земли в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.
Необходимо выделить принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, который логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.
Земельный кодекс в отличие от Закона РФ «Об охране окружающей среды», который предоставляет общественным экологическим организациям (объединениям) лишь право содействования государственным органам в борьбе с нарушениями природоохранительного законодательства (п. 2 ст. 11), значительно расширяет эти права. Граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие. Этот принцип, по сути, поспроизводит положения Федерального закона от 19 мая 2000 г. №82-ФЗ «Об общественных объединениях», который определяет права общественных объединений участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и способы их реализации (ст. 17 и 27).
ЗК РФ провозглашено общеизвестное положение гражданского права — «принадлежность следует судьбе главной вещи». В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью. Но возможны исключения из этого правила. Так, ст. 35 ЗК РФ допускает переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение [11, с. 38].
Принцип сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31 и др. ЗК РФ, но и Законом от 14 марта 2000 г. «Об особо охраняемых природных территориях».
Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим названием «Платность использования земли» понимает земельный налог и арендную плату Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия. Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган, и то только на основании закона. Арендная плата — предмет свободной договоренности стран, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора. Земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены законом о плате за землю.
Принадлежность земель к той или иной категории (их по Земельному кодексу семь — ст. 7) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность федеральную, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований — необходимое условие земельного строя страны. В настоящее время названное разграничение определяется Федеральным законом от 17 июля 2006 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
Без учета природных, социальных, экономических и иных факторов, влияющих на правовой режим земель, закон оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.
Статья 36 (ч. 2) Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах ст. 36 вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный же кодекс в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан: при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой — гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. 60—63).
Становление и формирование рынка земли в Российской Федерации сопровождалось бурным нормотворчеством, как на федеральном, так и на региональном уровне. С начала 90-х в России принималось десятки нормативных актов. Однако долгое не принятие центральных законодательных актов о земельных правоотношениях, в частности Земельного кодекса, ряда Федеральных законов порождало множество противоречий, как между участниками земельных правоотношений, так и между федерацией и ее субъектами. Возникали противоречия и между актами ССР продолжавшими действовать на территории России и новым законодательством.
2.2. Законодательные основы земельных реформ
Среди актов направленных на регулирование земельных правоотношений необходимо выделить законодательные нормативные акты. Наряду с Конституцией РФ и Земельным кодексом РФ необходимо выделить целую группу законодательных актов:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 2001 г., 24 октября 2002 г., 8 июля, 17 декабря 2004 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2006 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2007 г., 10 января 2008 г.)[3]. Нормами гражданского законодательства регулируется прежде всего имущественный оборот земель. Согласованное применение норм земельного и гражданского законодательства нашло свое отражение в содержании многих формулировок Земельного кодекса, при этом формулировки ГК РФ в ЗК РФ не дублируются, к ним делается отсылка с указанием конкретных статей ГК РФ. Нормы же, отражающие специфику земли как объекта земельных отношений, прописываются в ЗК дополнительно. В частности, примером может служить ст.46 ЗК. Пункт 1 этой статьи содержит отсылочную норму: "аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством". Нормы же п.2 устанавливают ряд дополнительных оснований прекращения аренды земли, наличие которых предопределяется спецификой земли как природного объекта и природного ресурса, например, такое основание, как использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
- Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 2000 г. N 167-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2006 г., 24 декабря 2007 г.)[4];
- Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Данный Закон направленных регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.
- Федеральный закон от 25 октября 2006 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- Федеральный закон от 7 мая 2006 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации"[6];
- Федеральный закон от 15 апреля 2003 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изм. и доп. от 22 ноября 2005 г., 21 марта 2007 г.)[7];
- Федеральный закон от 29 июля 2003 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 21 декабря 2006 г., 21 марта, 14 ноября 2007 г., 10 января 2008 г[8];
Закон РФ от 11 октября
3. Экономическая эффективность частной и государственной собственности на землю
3.1. Показатели эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной и смешанной собственности в 2005 – 2008 гг.
Земельные отношения до начала реформы (т. е. до 1990-х годов) характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Земли перераспределялись только по решению государственных органов.
При таком положении вещей могло показаться, что земельного рынка не было. Однако в завуалированной форме он существовал, поскольку разрешалось продавать часть земли, на которой находились строения или многолетние насаждения. Договор купли-продажи участка формально заменялся договором куплипродажи имущества, неразрывно связанного с землей. Вместе с имуществом к покупателю переходило право пользования государственным участком. Частные постройки, а фактически и участки могли переходить к новому собственнику также по договору дарения, по наследству. При этом, однако, не гарантировалось сохранение размеров участков, которые по решению властей в любой момент могли быть ограничены. Если на участке не было строений или они были построены совхозом или колхозом, то он не мог быть продан, подарен, передан по наследству. Наделение граждан государственными участками, выбор местоположения участка, его размер полностью регулировались властями.
Они определяли не только размеры участков, но и домов, хозяйственных построек, тип строений. Все это существенным образом повлияло на размещение земельных участков, их размеры и на рыночные цены, которые установились в настоящее время, спустя 12 лет после начала земельной реформы. Приватизация сельскохозяйственной земли была социально ориентированной, она предоставляла равные права большой части сельского населения. Однако было ясно, что обрабатывать участок самостоятельно смогут далеко не все, — к моменту передачи земли в общую собственность около 50 процентов собственников земельных долей составляли пенсионеры. Но благодаря разрешению сделок открывалась возможность перераспределения земельных долей, которые переходили от собственников к новым собственникам и пользователям. Как следствие, один собственник или пользователь мог сосредоточить в своих руках сколь угодно много земельных долей, выделив их в единый земельный массив. Этот путь (наделение долями, а не участками) существенно сокращал издержки по проведению землеустройства, способствовал формированию крупных земельных массивов, учтенных как отдельные участки недвижимости без дробления.
Таким образом, особый подход к приватизации земель, находящихся в пользовании бывших колхозов и совхозов, предопределил возникновение рынка не только участков земли, но и земельных долей — долей в праве общей собственности на один земельный массив. В ходе приватизации 11,9 миллиона граждан в счет земельных долей получили 117,6 миллиона гектаров из 209,8 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий, которые находились в пользовании сельхозорганизаций накануне реформы.
Значительная часть земли в первые годы реформы передавалась гражданам в пожизненное наследуемое владение и, так же как сельскохозяйственным организациям, в постоянное (бессрочное) пользование. После введения в действие нового Земельного кодекса РФ граждане могут получить такие земли в собственность бесплатно, а организации могут выкупить или арендовать их.
Ограничения размеров участков, передаваемых в собственность бесплатно Земельные участки передавались в собственность бесплатно и за плату. Бесплатно передавались участки:
в общую собственность коллектива — исходя из нормы бесплатной передачи земли на эти цели и количества членов коллектива. Норма устанавливалась решением властей каждого района. В среднем по стране размер доли составил 7–10 гектаров. Если в пользовании организации до приватизации земли было больше земли, чем приходилось по расчету, то излишки передавались в районный фонд перераспределения земель; если меньше — то доля устанавливалась исходя из наличия земель;
крестьянским (фермерским) хозяйствам — в пределах норм передачи земли в собственность для КФХ. В одних областях норма устанавливалась в расчете на хозяйство, в других — в расчете на члена крестьянского хозяйства. В средней полосе России эта норма составляла обычно 30–50 гектаров. Норма устанавливалась решением областных властей и была единой на территории всей области. Кроме того, КФХ могли получить землю в пожизненное наследуемое владение. При этом площадь не ограничивалась. Фактически эти два способа — предоставление в собственность и владение — мало чем отличались: собственник не мог распоряжаться своей землей из-за моратория на продажу, а владелец мог только пользоваться землей, но не имел права ею распоряжаться;
личным подсобным хозяйствам — в пределах норм, установленных муниципальными администрациями в расчете на одно ЛПХ. Обычно — до половины гектара в пределах населенного пункта и одного гектара — за пределами села, в поле. Позднее Указом Президента РФ (2001) было разрешено увеличить размер ЛПХ до размера земельной доли, если кто-либо из членов ЛПХ ее имел;
для индивидуального жилищного строительства, садоводства— в пределах нормы, установленной решением областных властей. Обычно она составляла 0,1 гектара для жилищного строительства и 0,06–0,08 гектара для садовых участков.
Как видим, предельные размеры участков, которые передавались гражданам для ЛПХ, садоводства, огородничества, жилищного строительства, обычно не отличались от нормативов, в соответствии с которыми происходило наделение в дореформенный период. Участки сверх этих размеров могли быть переданы в аренду или выкуплены пользователем. Однако эта логика бесплатного наделения землей была нарушена введением нового Земельного кодекса РФ. В соответствии с ним все граждане, которым ранее земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, могут получить землю в собственность бесплатно. Это означает, что в начале земельной реформы одни фермеры получали в собственность бесплатно, как правило, не более
В ходе приватизации земли существенно сократилась доля государственной собственности. Введение нового Земельного кодекса РФ ускорило этот процесс: по-прежнему уменьшается площадь земли, находящейся в собственности государства (федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципалитетов) и юридических лиц, увеличивается площадь земли, находящейся в собственности граждан (Табл. 1).
Таблица 1
Распределение площади земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности (на 1 января, в миллионах гектаров)
| | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 |
| Всего, | 453.7 | 438.9 | 406.0 | 397.9 |
| вт. ч. в собственности: | | | | |
| граждан | 98.2 | 102.3 | 119.1 | 119.1 |
| юридических лиц | 28.2 | 23.8 | 6.4 | 6,1 |
| государства | 327.3 | 312.8 | 280.5 | 272.7 |
Как видно из табл. 1, площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, уменьшается не только абсолютно (с 327,3 до 272,7 миллиона гектаров), но и относительно (с 72 до 68 процентов).
Доля государственных земель сельскохозяйственного назначения остается большой. Это и понятно: основным объектом приватизации были сельскохозяйственные угодья, именно их приватизация была детально регламентирована. Между тем они составляют только 47 процентов земель сельскохозяйственного назначения. Все остальные земли сельскохозяйственного назначения также могли быть приватизированы (бесплатно или за плату), однако на практике потенциальные собственники не смогли воспользоваться этой возможностью, не был создан работающий механизм приватизации. Кроме того, 12 процентов земель сельскохозяйственного назначения находятся в восьми автономных республиках, где приватизация земли не была разрешена республиканским законодательством.
Таблица 2
Распределение сельскохозяйственных земель по собственникам и пользователям (на 1.01.2007 в процентах)
| Собственники, пользователи | Граждане | Юридические лица | Государство |
| Хозяйственные товарищества и общества | | 2 | |
| Производственные кооперативы | 39 | 1 | 60 |
| Государственные и муниципальные предприятия | | | 100 |
| Прочие юридические липа | 6 | | 94 |
| Крестьянские хозяйства | 45' | 15 | 40 |
| Личные подсобные хозяйства | 72 | | 28 |
| Прочие участки граждан | 23 | 2 | 75 |
Как видно из табл. 2, основным собственником (за исключением КФХ и ЛПХ) по-прежнему остается государство. Совершенно иначе распределяются по собственникам сельскохозяйственные угодья. К сожалению, существующие системы сбора информации не учитывают сельскохозяйственные угодья отдельно. По оценке автора на 1.01.2006 год, сделанной на основе анализа способов формирования землепользования различных пользователей, доля частных земель в сельскохозяйственных угодьях значительно больше, чем в целом по землям сельскохозяйственного назначения (табл. 3).
Таблица 3
Доля частных земель в землепользовании основных пользователей (в процентах)
| Основные пользователи | Земли сельскохозяйственного назначения | Сельскохозяйственные угодья |
| Негосударственные сельхозорганизации | 40 | 82 |
| Государственные сельхозорганизации | 0.3 | 5 |
| Крестьянские (фермерские) сельхозорганизации | 58 | нет данных |
| Личные подсобные хозяйства граждан | 66 | нет данных |
| Граждане, используюшне для предпринимательских целей участки в счёт земеных долей | 93 | 100 |
| Граждане, используюшне участки для садоводства | 40 | нет данных |
| Прочие участки граждан | 0 | нет данных |
3.2. Типы и формы собственности на землю на сельскохозяйственном земельном рынке в 2005 – 2008 гг.
Официальная статистика выделяет в аграрном секторе российской экономики три категории хозяйств: 1) сельскохозяйственные предприятия, 2) хозяйства населения, 3) крестьянские (фермерские) хозяйства. Представление о динамике роста сельхозпроизводства в последующие годы (при отсутствии надежных абсолютных показателей) по тем же категориям хозяйств за 2004–2007 годы см. в табл. 4 и 5.
Таблица 4
Объем продукции сельского хозяйства в разные годы по категориям хозяйств (в фактически действовавших — миллионах рублей)
| | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 |
| Хозяйства всех категорий | ||||||
| Продукция сельского хозяйства в том числе: | 158 | 203 878 | 286 899 | 309 217 | 304 439 | 606 129 |
| растениеводства | 58 | 108 273 | 156 514 | 171 486 | 150 356 | 124 506 |
| животноводства | 100 | 95 605 | 130 385 | 137 731 | 154 083 | 281 623 |
| Продукция сельского хозяйства | ||||||
| в том числе: | 116 | 102 348 | 140 665 | 143 677 | 117 693 | 244 396 |
| растениеводства | 44 | 48 849 | 73 254 | 80 934 | 55 222 | 124 893 |
| животноводства | 72 | 53 499 | 67 411 | 62 743 | 62 471 | 119 205 |
| Хозяйства населения | ||||||
| Продукция сельского хозяйства в том числе: | 42 | 97 555 | 140 698 | 158 164 | 180 240 | 346 690 |
| растениеводства | 14 | 56 733 | 79 703 | 85 444 | 91 473 | 189 461 |
| животноводства | 28 | 40 822 | 60 995 | 72 720 | 88 767 | 157 229 |
| Крестьянские (фермерские) хозяйства | ||||||
| Продукция сельского хозяйства в том числе: | | 3 975 | 5 536 | 7 376 | 6 506 | 15 043 |
| растениеводства | | 2 691 | 3 557 | 5 108 | 3 661 | 10 152 |
| животноводства | | 1 284 | 1 979 | 2 268 | 2 841 | 4 891 |
Таблица 5
Индексы физического объема проекции (в сопоставимых иенах; в процентах к предыдущему году)
| | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 |
| Хозяйства всех категорий | ||||
| Продукция сельского хозяйства. | | | | |
| в том числе: | 104.1 | 107.7 | 107.5 | 101.7 |
| растениеводства | 109.1 | 113.6 | 110.7 | 100.6 |
| животноводства | 99.3 | 100,8 | 103.5 | 102,9 |
| Сельскохозяйственные предприятия | ||||
| Продукция сельского хозяйства. | | | | |
| в том числе: | 105.4 | 106.5 | 111,1 | 101,1 |
| растениеводства | 115.5 | 112.6 | 115.3 | 97.5 |
| животноводства | 96.5 | 100.0 | 105.6 | 105,2 |
Распределение площадей обрабатываемых земель но различным категориям хозяйств (в миллионах гектаров)
| Категории хозяйств | 1999 | 2002 | 2005 | |||
| | абс. | в % | абс. | в % | абс. | в % |
| Крупные хозяйства | 209.8 | 98.1 | 65.8 | 81.4 | 157.6 | 80.0 |
| Хозяйства населения | 3.9 | 1.8 | 10.2 | 4.9 | 11.0 | 5.6 |
| Фермерские хозяйства | 0.1 | 0.1 | 11.7 | 5.7 | 14.5 | 7.4 |
| Прочие | — | 0.0 | 18.5 | 9.0 | 13,9 | 7.0 |
| Всею | 213,8 | 100.0 | 206.2 | 100 | 197.0 | 100 |
Таким образом, за десятилетие преобразований российского села крупные хозяйства лишились более 50 миллионов гектаров сельхозугодий, но продолжают концентрировать в своих руках львиную долю обрабатываемых земель (80 процентов). О продуктивности фермерских хозяйств и хозяйств населения можно судить по тому факту, что, хотя в 2005 году на них в совокупности приходилось почти 13 процентов земельных угодий, они произвели 56,6 процента продукции сельского хозяйства страны. Для сравнения можно вспомнить, что в 1991 году совхозами (крупными государственными предприятиями) было выработано 36 процентов продукции, колхозами (крупными сельскохозяйственными кооперативами) — 38 процентов, а на личных подсобных хозяйствах и дачах населения произведено 26 процентов продукции 2. В 2005 году хозяйства населения оказались производительнее крупных хозяйств в расчете на один гектар земли в 17,7 раза, фермерских хозяйств — в 23,2 раза.
Существует и более детальная градация сельскохозяйственных предприятий по формам организационно-правового устройства.
В научной литературе сейчас предпринимаются попытки отойти от формального критерия при различении сельскохозяйственных предприятий (по принципу организационно-правового устройства) и выработать «реальную» типологию исходя из их фактической роли в аграрно-производственных отношениях.
Термин «долевые предприятия» охватывает коллективные предприятия различных видов: АО, ЗАО, ООО, ТОО и СПК, организованные на базе прежних колхозов и совхозов. В них принцип долевой частной собственности последовательно реализован по всей вертикали производства, от отдельных исполнителей до аппарата управления. И в численном отношении, и по объему производства их вклад составляет не более четырех процентов, при этом перспективы роста таких хозяйств ограничены, поскольку местные администрации не заинтересованы в развитии подобных структур, полностью независимых и не нуждающихся ни в чьем патронаже.
Фермеры. Пик фермерского движения приходится на 2001 год. Затем пошел спад, о котором можно судить по данным табл. 6.
Таблица 6
Количество агропредприятий различных форм (на 1 января 2008)
| Форма агропредприятий | Количество | % |
| Открытые акционерные общества | 1543 | 4.7 |
| Закрытые акционерные общества | 3679 | 11,1 |
| Общества (товарищества с ограниченной ответственностью) | о 4367 | 13.2 |
| Товарищества на вере (комманлнтные) | 256 | 0,8 |
| Ассоциации крестьянских хозяйств | 320 | 1.0 |
| Сельскохозяйственные кооперативы | 15262 | 46.1 |
| Колхозы | 3029 | 9.1 |
| Коллективные предприятия | 559 | 1,7 |
| Совхозы | 451 | 1.4 |
| Государственные предприятия | 1722 | 5.2 |
| Муниципальные унитарные предприятии | 750 | 2.3 |
| Другие | 1187 | 3.6 |
| Всего | 33125 | 100.0 |
| Количество отраслевых ассоциаций | 131 | |
Вопреки расчетам реформаторов фермеры не стали основным производителем сельскохозяйственной продукции. Доля их продукции на рынке всегда была весьма скромна, в пределах 1,92–2,48 процента между 2001 и 2004 годами. Однако они сумели устоять в условиях прекратившейся государственной поддержки (со второй половины 90-х годов) и под давлением рыночного пресса (в 1998 году кредитная банковская ставка поднялась с 13 до 213 процентов годовых), являя собой оплот частнокапиталистического предпринимательства на селе. В целом фермерство весьма неоднородно. Свыше половины фермеров располагает земельными участками площадью до
Практика фермерского хозяйствования на рубеже XX–XXI веков позволила выделить шесть типов фермеров: 1) фермер-купец, т. е. собственник земли, который сам на ней не работает, привлекая наемных работников или сдавая землю в аренду; 2) фермер-крестьянин, владеющий небольшим участком земли (30–40 гектаров), составленным из земельных паев родственников, и обрабатывающий его силами своей семьи; содержит много скота; 3) номенклатурный фермер — обычно чиновник местной администрации, оформивший в собственность землю через подставных лиц и родственников; используя служебное положение, создает выгодные условия для получения кредитов, техники и сбыта продукции; 4) фермер-отходник, который имеет лишь статус фермера для получения льгот, но занимается несельскохозяйственным производством (например, ремонтом автотранспорта); 5) фермер-наемник – занимается сдачей в аренду своей техники на выгодных условиях (до 30 процентов урожая) либо сам нанимается убирать на ней урожай; 6) фермер-капиталист — свою деятельность начинает, как правило, с переработки сельхозпродукции, приступая затем и к ее производству на собственных или арендованных землях площадью свыше
Под «товарным домохозяйством» (в официальной статистике употребляется другой, не совсем равнозначный термин «хозяйства населения»5) понимается мелкотоварное производство, организуемое на небольших подворьях граждан (площадью от 0,25 до 0,5 гектара). В России к этой категории принадлежит около 9,3 миллиона сельских домохозяйств.
Товарное домохозяйство, как и вообще личное подсобное хозяйство (ЛПХ, не только мелкотоварное, но и потребительское) остается «чуть ли не единственной формой организации производства, правовое положение которой законодательно никак не определено».
Статус участков общей площадью 115 миллионов гектаров — а именно столько земли перешло в частные руки — оказался не определенным на федеральном уровне. Разработчики нормативных актов первоначально рассматривали предоставление сельским жителям земельных долей по большей части как временную меру, необходимую на период приватизации земли и реорганизации крупных коллективных агропредприятий. Поэтому не была осуществлена детальная юридическая проработка этого мероприятия и его согласование с нормами гражданского законодательства. В результате принятые нормативные акты пришли в несоответствие со статьями Гражданского кодекса об общей собственности, касавшимися объема прав собственника земельной доли по распоряжению ею без согласия других собственников долей. Отсутствие четкого юридического статуса земельных долей осложняло проблему перераспределения земельной собственности в пользу тех, кто в состоянии ее использовать. До последнего времени около 60 процентов владельцев долей являлись пенсионерами, наследники которых проживают в городах. Несмотря на то что, по данным на 2006 год, около 5,5 миллиона (т. е. более двух третей от общего числа собственников долей) собственников земельных долей передали свои права на них другим землепользователям, документально оформив сделки, проблема правового урегулирования отношений между владельцами и пользователями земли оставалась нерешенной вплоть до 2008 года.
В январе 2008 года вступил в силу закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятый в середине 2007 года. В законе указанная проблема решена радикально: им отменены земельные доли и паевая собственность на землю. На земельный пай теперь распространены права общей долевой собственности. Иными словами, если раньше владелец пая мог индивидуально сдать его в аренду, то теперь для этого требуется коллективное решение всех владельцев паев бывшего общего участка. Им необходимо сначала договориться о сдаче пая в аренду, а затем выделить из землепользования хозяйства. Получателем арендной платы становится весь коллектив. Таким образом, новый закон, скорее всего, осложнит арендаторам доступ к земле и увеличит стоимость коллективной аренды.
Группа смешанных коллективных предприятий неоднородна. Она включает как рентабельные, так и убыточные предприятия. Удельный вес рентабельных — 35 процентов от общей численности крупных товаропроизводителей, но они производят только 12 процентов товарной массы. Их руководителям в основном присущ жесткий стиль управления; относительное благополучие таких хозяйств во многом обусловлено природными факторами — местоположением и наличием плодородных земель. Среди убыточных — 25 процентов предприятий с большими просроченными долгами, часто с арестованными банковскими счетами и 20 процентов — полные банкроты.
Группа мелкотоварных и потребительских домохозяйств насчитывает приблизительно 10,8 миллиона, или 70 процентов от общей численности (15,5 миллиона).
Представленные в табл. 7 данные, полученные на основании государственной отчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.
Таблица 7
Виды земельных сделок
| | 1999 | | 2005 | | 2006 | |
| Виды сделок | количество следок (площадь в гектарах) | в % | количество следок (площадь в гектарах) | в % | количество следок (площадь в гектарах) | в % |
| Всего | 5 226 629 | 100 | 5 271 174 | 100 | 5 556 327 | 100 |
| | (72 150 706) | | (60 347 313) | | (69 955 514) | |
| в том числе: | | | | | | |
| Аренда государственных и муниципальных земель | ||||||
| | 4 733 347 | | 4 178 690 | 89.7 | 5 025 656 | 90.4 |
| | (72 028 548) | | (60 213 760) | | (69 791 128) | |
| Продажа прав аренда государственных и муниципальных земель | ||||||
| | 8 104 | 0,16 | 15 615 | 0.3 | 6 936 | 0.12 |
| | (6 844) | | (4 999) | | (24 553) | |
| Продажа государственных и муниципальных земель | ||||||
| | 22 191 | 0.42 | 23 969 | 0.45 | 24 465 | 0.45 |
| | (15821) | | (4 375) | | (16 257) | |
| Купля – продажа земель физическими и юридическими лицами | | |||||
| | 291 771 | 5,58 | 315 508 | 6.0 | 305 692 | 5.5 |
| | (45 361) | | (55 618) | | (48 381) | |
| дарение | 22 443 | 0.43 | 23 441 | 0.44 | 24 576 | 0.5 |
| | (5 832) | | (6 027) | | (6 948) | |
| наследование | 147 533 | 2.82 | 161 912 | 3.07 | 167 512 | 3.0 |
| | (47 606) | | (61 668) | | (67 410) | |
| залог | 1 240 | 0.02 | 2 039 | 0.04 | 1 490 | 0.03 |
| | (694) | | (866) | | (837) | |
Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.
В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2006 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля, для городских промышленных предприятий — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2006 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах и поселках Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлось заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой области — 400 рублей.
Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2006 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью
Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2006 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.
Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1998 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1999 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1998 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 2002 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 2006 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2007 года количество продаж вновь начало расти. В 2006 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь
Прежде всего уместно обратиться к данным, характеризующим процесс приватизации в России в целом и приватизацию земельных участков в частности. Соответственно доля земли, переданной в частную собственность (особенно юридических лиц) в среднем по России в конце 90-х гг. была ничтожно мала (график 1).
Рис. 1. Распределение земель поселений по формам собственности в Российской Федерации на 1 января 2008 г.
Аналогичное положение дел может быть продемонстрировано на уровне муниципальных образований: площадь земельных участков, перешедших в частную собственность, как правило, не превышает 5% и эта доля на протяжении последних пяти лет не показывала тенденции к росту (таблица 8)
Таблица 8
Динамика распределения общих площадей городских земель по формам собственности (в процентах к общей площади земельных участков в городе)*
| Годы | В собственности граждан | В собственности юридических лиц | В государственной и муниципальной собственности | ||||||||||||||||||
| Всего* | Из них предоставлено | ||||||||||||||||||||
| Гражданам | Юридическим лицам | ||||||||||||||||||||
| Во владение и пользование | В аренду | В пользование | В аренду | ||||||||||||||||||
| Пенза | Энгельс | Хабаровск | Пенза | Энгельс | Хабаровск | Пенза | Энгельс | Хабаровск | Пенза | Энгельс | Хабаровск | Пенза | Энгельс | Хабаровск | Пенза | Энгельс | Хабаровск | Пенза | Энгельс | Хабаровск | |
| 2004 | 2,3 | 3,6 | 3,3 | 0,3 | 1,2 | 0,7 | 97,3 | 95,2 | 95.9 | 4,2 | 0,6 | 5,0 | 0,3 | 0,5 | 5,7 | 26,3 | 40,8 | 28.0 | 6,1 | 9,2 | 8,1 |
| 2005 | 2,5 | 3,9 | 3,3 | 0,4 | 1,2 | 0,7 | 97,1 | 94,8 | 95.9 | 4,2 | 9,2 | 4,9 | 0,4 | 0,6 | 5,7 | 26,3 | 53,7 | 33.8 | 6,9 | 9,7 | 9,5 |
| 2006 | 2,7 | 4,4 | 3,3 | 0,4 | 1,2 | 0,2 | 97,0 | 94,4 | 96.5 | 4,0 | 9,3 | 5,1 | 0,4 | 0,7 | 5,5 | 24,6 | 56,6 | 33.6 | 5,3 | 6,7 | 7,7 |
| 2007 | 2,8 | 4,9 | 3,2 | 0,4 | 1,2 | 0,2 | 96,8 | 93,9 | 96.6 | 4,0 | 8,5 | 1,5 | 0,4 | 0,9 | 5,0 | 24,6 | 57,3 | 33.5 | 5,3 | 7,4 | 8,1 |
| I кв. 2008 | n/a | 5,3 | 3,2 | n/a | 1,9 | 0,2 | n/a | 92,8 | 96,6 | n/a | 8,4 | 1,5 | n/a | 1,0 | 5,1 | n/a | 56,3 | 33,6 | n/a | 8,4 | 8,2 |
В целом анализ общего для Российской Федерации хода реформ в сфере земельных отношений и передачи земли в городах в частную собственность приватизированных предприятий, собственников объектов недвижимости дает возможность (таблица 9) выделить три заметно отличающиеся друг от друга этапа.
Таблица 9
Объем выкупа земельных участков собственниками предприятий и объектов недвижимости по отдельным регионам России, га
| | Субъекты Российской Федерации | 2002 | 2003 | ЭТАП I (2002–2003) ВСЕГО | 2004 | 2005 | 2006 | ЭТАП II (2004-2006) ВСЕГО | 2007 | I кв. 2008 | ЭТАПЫ I-III (2007-I кв. 2008) ВСЕГО |
| 1 | Ленинградская область | 620 | 80 | 2900 | 39 | 66 | 207 | 312 | 133 | 5 | 3350 |
| 2 | Санкт-Петербург | 110 | 210 | 320 | 253 | 208 | 25 | 485 | 38 | 15 | 857 |
| 3 | Краснодарский край | 10 | 0 | 110 | 0 | 0 | - | 0 | - | - | 110 |
| 4 | Астраханская область | 20 | 0 | 3250 | 0 | 4 | 24 | 29 | 34 | - | 3312 |
| 5 | Волгоградская область | 40 | 0 | 340 | 3 | 14 | - | 17 | - | - | 357 |
| 6 | Республика Татарстан | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7 | Нижегородская область | 60 | 440 | 500 | 469 | 39 | 233 | 741 | 48 | 2 | 1291 |
| 8 | Оренбургская область | 120 | 10 | 2350 | 12 | 5 | 10 | 27 | 1 | 1 | 2379 |
| 9 | Пермская область | - | - | 0 | - | - | - | - | - | - | - |
| 10 | Самарская область | 40 | 30 | 370 | 72 | 6 | 94 | 171 | 513 | 126 | 1180 |
| 11 | Пензенская область | - | - | 120 | 41 | - | - | 41 | - | - | 161 |
| 12 | Хабаровский край | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 13 | Российская Федерация, всего | 1910 | 1580 | 34420 | 1302 | 844,9 | 1069,9 | 3216,8 | 1707,9 | 636,5 | 39981,2 |
Вместе с тем, как видно из той же таблицы 9, динамика выкупа земельных участков на этих трех общих для всех этапах не была одинаковой для отдельных регионов. Например, по Санкт-Петербургу, Нижегородской и отчасти Самарской областям динамика приватизации земли не совпадала с характером вышеуказанных этапов, а была более равномерной. Эти и другие особенности исследуемого процесса по отдельным регионам или городам будут рассмотрены в последующих главах настоящего раздела аналитического доклада.
Заключение
Земля — специфический хозяйственный ресурс, ценность которого постоянно возрастает в силу роста спроса на сельскохозяйственную продукцию и сокращения природных ресурсов в результате эрозии почв и использования их под промышленное и городское строительство. Земля не только ограниченный, но и невоспроизводимый фактор производства.
С использованием земли связано землевладение (признание права отдельного лица на определенный участок земли) и землепользование (использование земли в установленном обычаем или законом порядке). Способы землепользования различны: прямое землепользование, издольщина, денежная аренда.
Ограниченность земли, ее невоспроизводимость и неподвижность обусловили стабильность предложения земли на рынке. Фиксированный характер предложения означает, что кривая предложения земли абсолютно неэластична. Величина предложения находится под влиянием неэластичности спроса на продукты питания.
Спрос на землю включает сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Кривая спроса на землю имеет отрицательный наклон и является производной от спроса на продовольствие.
Экономическая рента — это доход не только от земли, но и от любого другого фактора, предложение которого ограниченно. Земельная рента — частный случай экономической ренты.
Различают абсолютную (или праздную) ренту (которую получают все собственники на землю независимо от ее качества) и дифференциальную ренту I и П. Дифференциальная рента I — это разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших земельных участках и затратами на лучших и средних по качеству (по плодородию и местоположению) землях. Дифференциальная рента II образуется в результате повышения экономического плодородия земли (внесения удобрений и др.) землепользователем и представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась в результате интенсификации хозяйства на арендованной земле.
Цена земли определяется путем капитализации ренты. Цена земли — сумма денег, с которой бывший собственник земли получал бы банковский процент на вложенный капитал.
Большинство заключенных сделок относилось к участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства—42,6 процента, для индивидуального жилищного строительства — 29 процентов и для садоводства — 25,2 процента. Исчерпывающих сведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными.
В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2006 году колебалась от 3 до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр.
В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2004–2006 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 2003 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.
Передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли ‑ это стержневой элемент всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики.
Список литературы
1. Бабурин. В.Л., Казьмин М.А./Земельные реформы и проблемы развития Московского региона //. В.МГУ.2001
2. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - N 3, 4, 5. - март, апрель, май 2007г.
3. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. - N 10. - октябрь 2007г.
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2006 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2007. С. 96.
5. Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал российского права. - N 5. - май 2006г.
6. Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство. - N 3. - март 2007г.
7. Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. – 2002. - №1.
8. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И.. – М.: Фонд Правовая Культура. – 2007г.
9. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). М.,2007. С. 209.
10. Лойко П. Ф. Современное многоукладное землепользование (некоторые аспекты теории, мировой и отечественной практики). М., 2006. С. 13.
11. Микроэкономика: Учебное пособие /Под ред. И.П. Николаевой. - М.: ЮНИТИ, 2005.
12. Микроэкономика: Учебник/ Под ред. К.А. Хубиева. — М.: ТЕИС, 2004.
13. Многоукладная аграрная экономика и российская деревня (середина 80-х — 90-е годы ХХ столетия / Под ред. Е. С. Строева. М., 2006. С. 48—49.
14. Никулин А. Крупхозы современной России: варианты развития // Рефлексивное крестьяноведение: Десятилетие исследований сельской России. М., 2007. С. 411.
15. Постатейный комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Окунькова Л.А. – Фонд «Правовая культура». – М. 2004.
16. Россия в цифрах. 2007. М.: Госкомстат РФ, 2007. С. 90
17. Сиваков Д.О. О правовом регулировании водно-земельных отношений // Журнал российского права. - N 1. - январь 2007г.
18. Скрябина О.Л. Землепользование и земельные платежи // Финансовая газета. Региональный выпуск. - N 19. - май 2004г.
19. Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве России и Беларуси// Журнал российского права. - N 4. - апрель 2007г.
20. Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель органами пограничной службы // Журнал российского права. - N 11.- ноябрь 2007г.
21. Устюкова В. В. Правовое положение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства в условиях аграрной реформы. М., 2005. С. 9.
22. Экономическая теория: Учебник./Под ред. А.Г. Грязновой, Т.В. Чечелевой. – М.: Издательство «Экзамен», 2004. – 592 с.
