Контрольная работа

Контрольная работа на тему Определение рыночной стоимости здания

Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2014-11-14

Поможем написать учебную работу

Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.

Предоплата всего

от 25%

Подписываем

договор

Выберите тип работы:

Скидка 25% при заказе до 22.11.2024


Министерство образования Российской Федерации
Красноярская Архитектурно-Строительная Академия
Кафедра экономики и финансов
Расчетно-графическое задание
По предмету: «Экономика недвижимости»
По теме: «Определение различными подходами
рыночной стоимости здания»
Вариант - 4
Выполнил:
Студент 4 курса
Группа Э-13-Н
Глазков Андрей
Проверила:
Бузина Н.В.
Назарово, 2008

Задание к расчетно-графической работе
Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.
Характеристика здания:
Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.
Таблица №1
Задание для расчетно-практической работы
Вариант
Год ввода в эксплуатацию
Этажность
Площадь здания, м2
Высота, м
Климатический район
 Износ конструктивных элементов здания, %
Фундаменты
Стены, перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные работы
Сан.техн. и электротехн. работы
Прочие работы
4
1976
2
1000
6,8
IV
40
30
20
30
40
20
20
40
30
Решение:
Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:
1.                 Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)
2.                 Определение поправочных коэффициентов.
3.                 Расчет выявленных видов износа (накопление износа)
4.                 Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).
1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).
Территориальный пояс – Красноярский край = 2.
Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3
Определяем восстановительную стоимость 1м3 здания с объемом 6800 м3 по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м3 стоимость 1м3 равна 25,6 )
Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.
Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.
Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18
I2 = 33,2
2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).
Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.
Ки = 1,03
Кпп = 1,25
Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна
Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.
3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33
Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.
Таблица №2
Определение накопленного физического износа нормативным методом
Наименование элементов здания.
Удельный вес конструктивного элемента здания.
Износ конструктивного элемента здания.
1.) Фундаменты
4
40
1,6
2.) Стены, перегородки
12
30
3,6
3.) Перекрытия.
13
20
2,6
4.) Крыши
23
30
6,9
5.) Полы
9
40
3,6
6.) Проемы
6
20
1,2
7.) Отделочные работы
4
20
1,2
Сан. Тех и электротех. работы
23
40
9,2
Прочие работы
6
30
1,8
Итого
31,7
Определяем функциональный износ.
Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.
1.                 Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.
2.                 Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.
3.                 Необходимы затраты на наружную рекламу.
Таблица №3 Расчет функционального износа
№ /п
Наименование затрат на модернизацию и дополнение
Сумма, рублей.
 1
Модернизация системы кондиционирования
100000
 2
Установка охранной системы видеонаблюдения
1800000
 3
Установка наружной рекламы
100000
 4
Восстановительная стоимость
13170659
Итого:
2000000 / 13170659 * 100 = 15%
Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %
4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом
Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.
Вывод:
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.
Задача № 2
Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.
При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.
Этапы оценки:
1.                Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.
2.                Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.
3.                Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.
Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания
Элементы сравнения
Величина вводимых поправок
Стоимостное выражение поправок
Цена продажи аналога
---
1560000
Поправка на передаваемое право собственности
-1
1558440
Поправка на условия финансирования
-1
1556882
Поправка на изменение экономических условий
6
1650295
Поправка на местоположение
10
1815325
Поправка на износ
4
2541457
Поправка на наличие дополнительных улучшений
420000
2961457
Поправка на масштаб
---
2961457
Итого:
          ---
2961457
Итого:
Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей.

Задача № 3
Дано:
Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:
Таблица №5 ЧОД по годам
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
57000
61000
61500
63000
62000
Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам
Объекты - аналоги
ЧОД
Продажные цены
Ставка капитализации
Среднее значение ставки капитализации
1
72000
600000
0,12
2
82500
   750000
0,11
3
47250
450000
    0,105
R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R
ЧОД = ( 57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей
Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 = 0,11
V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.
Итого: Цена оцениваемого объекта 553636 рублей
Задача № 4
Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

Таблица №7 Исходные данные:
Площадь склада. м2
Аренда,
р/м2
Капитальные вложения в долях от ЧОД
 УПР,
  %
 УПЛ,
   %
УПИМ,
     %
 СДбр,
    %
105000
18
15
    7
   2
   5
   6
Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%
Таблица №8
Денежные потоки
Прогнозный период
Постпрогнозный
 период
1
2
3
ПВД
22680000
21092400
19615932
18242817
Поправка на недозагрузку
5670000 (0,25)
4218488 (0,2)
1961593 (0,1)
1276997 (0,07)
Поправка на недосбор
3402000 (0,15)
2109240 (0,1)
980797 (0,05)
912141 (0,0 )
Прочие доходы
---
---
---
---
ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор)
13608000
14764672
16673542
16053679
Таблица №9
Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %
Недозагрузка
Недосбор арендных платежей
 1 год
 2 год
 3 год
 4 год
 1 год
 2 год
 3 год
 4 год
25
 20
  10
  7
  15
  10
 5
5


  Денежные 
    потоки
Прогнозный период – годы
Постпрогнозный 
    период
1 год
2 год
3 год
 ДВД
13608000
14764672
16673542
16053679
Операционные расходы, в том числе:
1. Налоги:
а.)Налог на землю
б.)Налог на имущество
52500
272160
52500
295293
52500
333471
52500
321074
2.Коммунальные платежи:
а.) электр –ия
б.) водопровод
в.) уборка помещения
630000
21000
26250
667800
22260
27825
707700
23100
29495
749700
25011
31264
3. Оплата труда работников:
а.) зарплата
б.) отчисления от зарплаты
26250
9581
27300
9965
29295
10766
31264
11411
4. Охрана (3р)
315000
333900
353850
375170
5. Резервный фонд на восстановление (7% ДВД)
952560
1033527
1167148
1123756
6. Управление (8% ДВД)
1088640
1181174
1333883
1284294
7. Реклама услуг
50000
50000
50000
50000
8. Обязательное страхование (10500/1000*60)
6300
6300
6300
6300
9. Оплата услуг сторонних организаций
 (5 % ДВД)
680400
738234
833677
802684
10. Прочие расходы:
   544320
590587
666942
642147
ЧОД
8933039
  9728007
 11075465
 10544104
Кап-вложения
1339956
1459201
1661320
1581616
Обслуж –ие кредита.)
---
---
---
---
денежный поток до уплаты налогов
7503083
8268806
9414145
8962488

Таблица №11
Удельные значения платежей за коммунальные услуги
Электроэнергия
6
Водопровод, канализация
0,2
Уборка помещений
2,5
Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%
Остаточная стоимость = 8962488 * 0,25 = 2240622
Стоимость общая = 7503083 / (1 + 0,2)1 +8268806 / (1 + 0,2)2 + 9414145 / (1 +0,2)3 + 8962488 / (1+0,2)4 +2240622 * 1 / (1 +0,2)4 = 6252569 + 5742226 + 5448000 + 4322604 + 106406 = 21871805 рублей.
Ответ: Общая стоимость здания равна 21871805 рублей.       

1. Реферат Системы менеджмента качества России и Европы
2. Реферат Анализ финансового состояния ООО Маркет-сервис
3. Курсовая Оценка эффективности работы кинотеатров г Москвы на примере сети кинотеатров КАРО Фильм
4. Доклад Рабби Иехуда ха-Леви из Толедо
5. Реферат Проблема стилистической адекватности русских переводных текстов
6. Контрольная работа Оценка инвестиционного проекта 2
7. Реферат Сатира в творі Булгакова Майстер і Маргарита
8. Контрольная работа Сертификация продовольственных товаров
9. Контрольная работа История денежной системы Украины
10. Реферат Культура и наука СССР