МИНИСТЕРСТВО КУЛЬТУРЫ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ КИНО И ТЕЛЕВИДЕНИЯ»
МОСКОВСКИЙ КИНОВИДЕОИНСТИТУТ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Экономика недвижимости»
Вопрос 1: «Чистый доход от сделок с недвижимостью и порядок его расчета»

Вопрос 2: «Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Принципы, особенности и методы ведения»
Выполнила: студентка 5 курса

По специальности:

«экономика и управление»

                                                                                                         Волкова В.А.

                                                                 Проверила:     
Иванова О.В.


 
МОСКВА 2010
1. Чистый доход от сделок с недвижимостью

и порядок его расчета

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки  - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• законность содержания:
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделки  могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:

• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
• волеизъявление не соответствует подлинной воле;
• нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:
• сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;
• сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия  (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

• юридический факт, порождающий права и обязанности;
• само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

Вопрос безопасности и надежности расчетов является одним из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. 

Существуют различные схемы расчетов, но абсолютно надежной - нет. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наивысшей степени надежности - не более того. О том, какие существуют способы денежных расчетов в сделках с недвижимостью - риелторы Центрального агентства недвижимости.
Сейфинг

Самой распространенной  формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку - сейфинг. С помощью банковской ячейки решается основная проблема - где хранить деньги в период регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация прав собственности в соответствующих государственных органах.

Плюсы:

Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки - обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения, выполнение которого контролирует представитель банка. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки заключается в том, что, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений имеет возможность забрать свои деньги обратно - в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения не только денег, но и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей.

Минусы:

Минус подобной формы расчетов - возможность шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает недвижимость еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.

К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, в случае конфликтных ситуаций, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда.

Существенный недостаток данной схемы - весьма проблемное обслуживание цепочек обменов. Кроме того, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.

Кроме того, аренда банковской ячейки - не безвозмездное мероприятие. За безопасность надо платить. И именно относительная безопасность расчетов при сделках с помощью банковской ячейки может нивелировать некоторые минусы ее использования.

Банковский аккредитив

Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив. Но риелторы ее используют мало из-за повышенной "любви" участников рынка к наличности и общего недоверия к безналичным банковским операциям. Тем не менее, в недалеком прошлом она была достаточно распространена.

Суть схемы расчета через банковский аккредитив заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например, свидетельства о регистрации и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.

Плюсы:

Главное достоинство аккредитива - все платежи осуществляются безналичным путем. Таким образом, продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с "чемоданом" банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от "человеческого фактора".

Еще одним плюсом такой схемы является ее гибкость - она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете.

Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами также следует отнести к преимуществам данной схемы. Но тут не обойтись без эскро-службы агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов.

Минусы:

Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что, в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

Следует также отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.

Расчетные центры

Для взаиморасчетов между клиентами специалисты агентства, помимо простого сейфинга, часто пользуются услугами расчетных центров, которые организованы при некоторых банках.

Плюсы:

В отличии от независимой ячейки, этот вариант удобен тем, что поэтапную выдачу денег продавцу (50% - после регистрации, 40% - после снятия с регистрационного учета, 10% - после освобождения недвижимости и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и работники центра будут контролировать эту процедуру и выдавать положенную сумму после каждого этапа. При этом присутствие всех других сторон необязательно. Условия расчетного центра предоставляют возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Услуги такого центра обходятся немногим дороже аренды ячейки в банке, но они того стоят.

Минусы:

Но и при этом виде взаиморасчетов присутствует "человеческий фактор". Сегодняшний рынок недвижимости - это, прежде всего, рынок продавцов. Они все чаще диктуют свои условия при закладке денег, а покупатели, часто в ущерб своим интересам, вынуждены идти на уступки.

Случается, что конфликты разгораются прямо в банке, и судьба предстоящей сделки оказывается "на волоске". Поэтому риелтор должен минимизировать возможные риски, а для этого накануне визита в банк обязательно обсудить с коллегами, представляющими интересы всех участников сделки, все нюансы и составить соглашение о порядке расчетов, регламентирующее действия участников в сейфовом хранилище.

Эскро-служба агентства недвижимости

Самый экономичный в финансовом плане и достаточно безопасный способ расчетов - через эскро-службу агентства с использованием поверенного агентства. Англо-русский словарь по экономике и финансам гласит: "Escrou (эскро) - условное депонирование денежной суммы у третьего лица на чье-либо имя".

В практике риэлтерского бизнеса США понятие "эскро" трактуется шире - это сопровождаемая инструкциями сторон передача документов и средств в ведение третьей стороны для исполнения положений их соглашения или контракта. В адаптированном же к российским условиям варианте в риелтор фирме эскро-служба - независимое подразделение, сотрудники которого сами не совершают сделок с недвижимостью, но контролируют документооборот и организуют взаиморасчеты клиентов по сделкам, проводимым агентами.

В данном случае деньги покупателя передаются поверенному, а он, согласно договору-поручению, производит выплаты продавцу. В эскро-службе самым тщательным образом проверяются денежные купюры, выбраковываются не только фальшивые, но и "неудобные" в обороте банкноты. При этом со стороны агентства эти услуги бесплатны. И, что очень важно, при расчетах через агентство можно избежать влияния "человеческого фактора": например, если сделка не состоялась, поверенный без проволочек вернет все деньги покупателю, а в случае ее успешного завершения продавец получит все причитающиеся ему денежные средства точно в срок.

Сотрудники эскро-службы строго контролируют выполнение всех условий договоров и отслеживают сроки исполнения различных этапов - в постоянной связи с агентом и менеджером, курирующим сделку. Главный принцип в организации расчетов: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально. Поскольку эскро-служба самостоятельно подает договоры о купле-продаже на регистрацию в ГУФРС, первые 50% продавцу выплачивают сразу по факту получения свидетельства о регистрации. Остальные средства клиент получает поэтапно, также после выполнения определенных условий.

При необходимости, в сложных сделках с участием нескольких продавцов и покупателей, эскро-служба отслеживает и "свои", и "чужие" документы, а также денежные потоки всей "конструкции" в целом. Четкое соблюдение правил делового оборота, за чем и следит служба эскро, обеспечивает безопасность интересов всех участвующих в сделке сторон.

Редкие схемы расчетов

            Существует еще один способ расчетов, который, в силу ряда причин, встречается крайне редко, - поручение покупателя нотариусу проведения расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства при этом вносятся на депозит нотариуса. Процесс внесения денег здесь максимально приближен к моменту подписания нотариального договора, это, безусловно, удобно. К тому же, согласно закону, за свою деятельность нотариус отвечает личным имуществом. Однако он вряд ли сможет обеспечить должную безопасность денежных средств, равно как и подлинность купюр и представленных документов. Расчеты через нотариуса проводятся исключительно в рублях, а на случай конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть впоследствии, сумма сделки должна быть прописана полностью.

Не пользуются успехом у участников рынка и такие схемы расчетов, как бессрочные векселя, а также ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка или в Росинкас (Российском объединении инкассации). Последний хоть и считается на сегодняшний день достаточно безопасным, но является самыми хлопотным и дорогим.

2.Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Принципы, особенности и методы ведения

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления составляют особую разновидность вещных прав, неизвестную развитому законодательству. Это - вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника. Они призваны оформить имущественную базу для самостоятельного участия в гражданских правоотношениях юридических лиц-несобственников, что невозможно в обычном, классическом имущественном обороте.

Появление и сохранение этих вещных прав в российском праве связано с существованием планово-регулируемой, государственной экономики. Государство как собственник основной массы имущества, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности, объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот самостоятельные юридические лица, предприятия и учреждения, закрепляя за ними свое имущество на ограниченном вещном праве. С 60-х годов это право стало именоваться в СССР правом оперативного управления, а впоследствии в законах о собственности было разделено на более широкое по содержанию право полного хозяйственного ведения, предназначенное для производственных предприятий, и более узкое право оперативного управления - для госбюджетных и аналогичных им учреждений.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом, граждане, включая индивидуальных предпринимателей, товарищества и общества, кооперативы и т. д. Сохранение в нашем имущественном обороте предприятий и учреждений, не являющихся собственниками имущества, свидетельствует о его переходном характере, обусловленном, в свою очередь, переходным характером самой экономики, неизбежно, но временно и в модифицированном виде сохраняющей определенные элементы прежней, государственной хозяйственной системы. К числу таких элементов относятся и вещные права, такие как право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица и притом не любые, а лишь существующие в специальных организационно-правовых формах предприятия и учреждения.

Субъектом права оперативного управления могут быть как унитарные (казенные) предприятия (ст. 115 ГК), принадлежащие к категории коммерческих организаций, так и учреждения (ст. 120 ГК), относящиеся к некоммерческим структурам, а также предприятия, принадлежащие частным собственникам. При этом учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, так и другими, например, частными собственниками - гражданами и юридическими лицами. Они в определенных рамках могут заниматься и приносящей доходы деятельностью, что влечет появление у них особого права на полученное таким образом имущество, которое также можно определить как право хозяйственного ведения в соответствии с п. 2 ст. 298 ГК.

Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и объеме правомочий, которые они получают от собственника на закрепленное за ними имущество. Право хозяйственного ведения, принадлежащее либо предприятию как коммерческой организации, либо учреждению, осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность, в силу этого является более широким, нежели право оперативного управления, которое может принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо казенным предприятиям.

Согласно ст. 295 ГК собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества в соответствии со ст. 296 ГК осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им в соответствии со ст.297 ГК:

· Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

· Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.

Порядок распоряжения имуществом учреждения определяется в ст. 298 ГК. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

В соответствии со ст. 299 ГК Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

В соответствии со ст. 300 ГК при переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения или право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации

2. Р.В. Крюков. Экономика недвижимости. –М.: А-Приор. 2009. - 252 с.

3. Е.И. Семионова. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. – М.: 2006. - 320 с.

4. Е. И. Тарасевич. Экономика недвижимости. – М.: МКС. 2007. - 584 с.

5. Л. Н. Тепман. Оценка недвижимости. –М.: Юнити-Дана. 2008. - 464 с.

6. Д.А. Шевчук. Оценка недвижимости и управление собственностью.– М.: Феникс. 2007.-160 с.