Контрольная работа на тему Право собственности 3
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2014-11-22Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Введение
Ясное и однозначное понимание основных категорий, отражающих ущемление гражданских прав, особенно права собственности, занимающего центральное место в системе субъективных гражданских прав, важно не только для участников процесса реализации и применения права, но и для правотворческих государственных органов. С одной стороны, государство обязано обеспечить возможность беспрепятственного осуществления прав всеми управомоченными субъектами, оградить участников гражданских правоотношений от незаконного вторжения в чужие права. С другой стороны, свобода усмотрения правообладателя не может быть безграничной, нельзя допустить произвол при осуществлении права.
Сегодня становится очевидным, что вмешательство в чужие права возможно и необходимо не только в интересах всего общества либо отдельных социальных групп, но и в интересах индивидуальных участников правоотношений. Для достижения баланса интересов управомоченных субъектов и интересов третьих лиц, государства и общества в целом фактически вводятся различные ущемления гражданских прав – ограничения и обременения. Законодательное закрепление данных стеснений обладателей права – явление реальной правовой действительности. Даже в отношении полномочий собственника, несмотря на исключительный характер его правомочий, действующим законодательством установлено достаточное количество ущемлений.
Уравновесить противостоящие индивидуальные интересы обладателей гражданских прав и публичные интересы невозможно без построения четкой законодательной системы возможных ограничений и обременений. Ясно, что законодатель нуждается в теоретической и методологической базе для создания такой системы. Это предопределяет необходимость глубокого и всестороннего теоретического исследования проблем законодательного установления границ осуществления гражданских прав, выработки единого научного подхода к регулированию различных стеснений гражданских прав, формированию принципов установления, определению условий, свойств, пределов действия ограничений и обременений.
Термины «ограничения» и «обременения» часто применяются в формулировках нормативных актов, в целом ряде случаев используются правоприменителями, широко распространены в юридической литературе. Однако действующее законодательство и юридическая наука не дают точных юридических характеристик данных явлений. Не определены критерии отнесения различных правовых стеснений собственников и обладателей иных гражданских правомочий к разряду обременений или ограничений.
В целом нельзя не отметить возрастающий интерес современных исследователей к проблемам вмешательства в права субъектов гражданских правоотношений как со стороны государства, так и со стороны третьих лиц. Отсутствие у законодателя достаточного опыта и традиций системной регламентации ограничений и обременений гражданских прав повышает мотивацию в создании целостной научной концепции регулирования различных ущемлений гражданских прав, которая должна послужить основой для формирования адекватного законодательного регулирования.
Думается, особое внимание ученых должно быть уделено проблеме выработки стройного механизма правового регулирования ограничений и обременений гражданских прав, призванного обеспечить баланс интересов правообладателя и противостоящих ему лиц. Действительно, прозрачное закрепление границ и условий реализации права собственности и иных гражданских прав, а также определение разумной степени обременения управомоченных лиц являются объективной потребностью любого современного демократического правового государства. Ограничения и обременения, устанавливаемые обоснованно и с учетом взаимных интересов государства, правообладателей и третьих лиц, позволяют избежать недоразумений и напряженности в обществе, обеспечить стабильное развитие гражданского и предпринимательского оборота.
Поскольку право собственности занимает центральное место среди гражданских прав, всякое его ущемление наиболее значимо и болезненно для участников гражданского оборота, а также в силу того, что институт права собственности можно в значительной степени считать модельным по отношению к другим разделам гражданского права, исследование ограничений и обременений целесообразно начать и в основной части осуществить именно применительно к праву собственности. Понятно, что при этом подходе за пределами объекта изучения неизбежно останутся многие специальные теоретические и практические проблемы действия конструкции ограничения и обременения субъективных гражданских прав, отличных от права собственности, но исследование ограничений и обременений правомочий собственника позволит определить главные признаки и свойства рассматриваемых правовых явлений, установить их основные виды и дать универсальные для всей отрасли определения, что в совокупности позволит ответить на главные вопросы теории ограничения и обременения всех гражданских прав, наметить ориентиры для решения прикладных проблем в данной области, даст возможность изучить правовую природу отдельных ограничений и обременений ограниченных вещных, обязательственных и исключительных прав.
1. Правовой режим индивидуальных и семейных предприятий. Правовой режим трудового, в том числе крестьянского (фермерского), хозяйства
Статья 34 Семейного кодекса (СК) РФ устанавливает режим общей совместной собственности имущества супругов, приобретенного ими во время брака. Часть 2 данной статьи содержит открытый перечень имущества, относящегося к общему имуществу супругов. Сюда, в частности, включены доходы от предпринимательской деятельности, а также недвижимость, приобретенная за счет общих доходов. Статья 132 Гражданского кодекса (ГК) РФ в числе иных объектов гражданских прав называет предприятие, определяемое как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, предприятие является имуществом, хотя и особым его видом, следовательно, в силу открытого перечня ст. 34 СК РФ может при определенных условиях стать предметом общей совместной собственности супругов. В связи со специфическим характером предприятия как вида имущества встает целый ряд вопросов, связанных с правом совместной собственности супругов на подобные объекты. В статье 34 СК РФ противопоставляются два перечня имущественных объектов. Одни включаются в общую совместную собственность супругов, если приобретены на средства любого из супругов (доходы каждого из супругов и иное имущество, нажитое в период брака); другие – лишь при условии того, что они приобретены за счет общих доходов супругов. В этот перечень других имущественных объектов входят и объекты недвижимости. Поскольку ст. 132 ГК РФ признает предприятие объектом недвижимости, то, с одной стороны, напрашивается вывод о том, что предприятие, приобретенное на доходы только одного из супругов, не входит в их совместную собственность. С другой стороны, доходы от предпринимательской деятельности супруга формируют совместную собственность. Учитывая определение предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, возникает вопрос о судьбе предпринимательских доходов от предприятия, которые могут быть направлены на покупку новых предприятий или на расширение самого предприятия.
Сложным является вопрос о субъекте права собственности на предприятие. В юридической науке нет единогласия по вопросу о том, могут ли граждане, не являющиеся предпринимателями, быть собственниками предприятия. Большинство полагает, что не могут. Такой же позиции, видимо, придерживался и законодатель, когда в числе объектов общего имущества супругов указывал не предприятие (бизнес), а лишь предпринимательские доходы.
Статья 4 СК РФ предусматривает применение к семейным отношениям гражданского законодательства постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений. В данной работе будет сделана попытка проанализировать указанные проблемы, хотя уже сама их постановка вызывает скептическое отношение к возможности предприятия находиться в общей собственности супругов, поскольку это предполагает возникновение отношений, противоречащих самой сущности семейных правоотношений.
Проблема, обозначенная в пункте «А», связана с терминологией, используемой в тексте ст. 34 СК РФ. Часть 2 данной статьи, в частности, относит к имуществу, нажитому супругами во время брака, доходы каждого из них. В этом же пункте в качестве критерия для включения, в том числе, недвижимости в совместную собственность используется термин «общие доходы». Если принять трактовку общих доходов как доходов каждого из супругов (а не любого), то перечисленные наряду с недвижимостью объекты подлежат включению в совместную собственность супругов лишь при условии их приобретения за счет доходов обоих супругов. В связи с этим встает другой вопрос – о долях супругов в их праве на предприятие. Статья 34 СК РФ устанавливает законный режим совместной собственности супругов. Статья 244 ГК РФ определяет такой режим как режим общей собственности без определения долей. В то же время очевидно, что законодатель в ст. 34 СК РФ выделил ряд объектов, в том числе объекты недвижимости, для которых условием их вхождения в совместную собственность является их приобретение за счет доходов обоих супругов (общих доходов). Такое требование закона логически предполагает установление общей долевой собственности супругов на такое имущество, приобретенное за счет доходов каждого из них, поскольку в отношении иных объектов закон не выдвигает требования об общих доходах для включения в состав общей собственности. Правда, закон нигде больше не определяет особенности правового режима таких объектов, в связи с чем к ним также должны применяться общие правила о совместной собственности. В этом смысле остается противоречие между указанными положениями ч. 2 и ч. 1 ст. 34 СК РФ.
Споры вызывает и толкование понятия «доходы от предпринимательской деятельности». Неоднозначно оцениваются несколько аспектов: во-первых, момент, когда данные доходы считаются полученными, во-вторых, период, за который они заработаны, и, в-третьих, в особенности применительно к такому объекту, как предприятие, их состав и порядок определения, поскольку вся прибыль предприятия может постоянно вкладываться в его развитие без передачи в денежном виде в доход собственника – одного из супругов.
Так, И.М. Кузнецова в комментарии к ст. 34 СК РФ отмечает, что «в отношении доходов, полученных супругами от трудовой и предпринимательской деятельности, СК РФ сохраняет не очень определенную формулировку ранее действовавшего КоБС, применяя для этого термин «имущество, нажитое супругами», который нужно понимать как заработанные средства. Однако в силу законного режима общности имущества супруг приобретает право на вознаграждение, причитающееся другому супругу, даже если эти средства еще не получены в силу задержки их выплаты или по иным причинам. Ведь между правом на доходы от предпринимательской, интеллектуальной деятельности и их получением может пройти значительный срок. Иное решение этого вопроса предоставляет широкие возможности для злоупотребления правом, позволяя супругу задержать до расторжения брака получение доходов, чтобы исключить их из возможных объектов раздела».
Если применительно к доходам от трудовой деятельности вопрос о моменте, когда таковые считаются полученными, может найти решение в соответствии с толкованием И.М. Кузнецовой, то применительно к предприятию, собственник которого может изымать из него любые суммы по своему желанию, а может и не забирать из оборота ничего, данный вопрос, на наш взгляд, остается открытым. Поскольку семейное законодательство не дает своего определения доходов от предпринимательской деятельности, то для разрешения споров остается лишь обратиться к толкованию налогового законодательства и законодательства о бухгалтерском учете, подразумевающих под таковыми налогооблагаемый доход. В самом общем виде под доходом понимается «экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с отдельными главами Налогового кодекса (НК) РФ (ст. 41 НК РФ). Анализ соответствующих положений глав 23 и 25 НК РФ, содержащих определение доходов, приводит к выводу о том, что под налогооблагаемым доходом от деятельности предприятия понимается доход, полученный от использования предприятия за вычетом расходов, связанных с работой этого предприятия и определяемых в соответствии с положениями главы 25 НК РФ. Таким образом, логично предположить, что для целей определения общей собственности супругов на доходы от деятельности предприятия должны учитываться также и расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход от деятельности предприятия. Иначе исключалось бы продолжение нормального функционирования самого предприятия.
В то же время перечень расходов, предусмотренный ст. 264 НК РФ, включает в себя затраты на освоение новых производств, цехов и агрегатов, а также многие иные, позволяющие перераспределять доход предприятия. В этой ситуации понимание термина «доход» в ст. 34 СК РФ как дохода предприятия, учитываемого для целей налогообложения, позволяет на практике полностью исключить предпринимательский доход одного из супругов из их совместной собственности, если такой доход направляется на дальнейшее развитие бизнеса предпринимателя. Удачным представляется решение данного вопроса в последних изменениях Германского гражданского уложения (ГГУ), где при расторжении брака каждый из супругов получает право на половину прироста имущества, полученного в период брака.
Представляется, что использование данной идеи гражданского законодательства Германии возможно и в российских условиях с использованием ст. 37 СК РФ. Данная статья устанавливает, что имущество каждого супруга может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в том числе ремонт, реконструкция, переоборудование). Предпринимательские доходы от предприятия, вкладываемые в его развитие, несомненно, увеличивают его стоимость, что влечет возможность признания предприятия совместной собственностью.
Что касается второго и третьего аспектов толкования предпринимательских доходов, а именно определения соответствующего периода времени и их состава, то здесь необходимо отметить следующее: период времени, за который происходило получение предпринимательского дохода, можно определить, лишь исходя из данных бухгалтерской отчетности, хотя и здесь у предпринимателя существует возможность перенести предпринимательский доход на иной временной период путем авансирования или получения предоплаты по сделкам товарного (коммерческого) кредита и т.д. Кроме того, нужно иметь в виду, что в науке налогового права остается дискуссионным вопрос о доказательной силе бухгалтерской отчетности предприятия, в частности, для налоговых правонарушений.
Если же говорить о составе доходов от предпринимательской деятельности, подлежащих включению в совместную собственность супругов, то системное толкование нормы ч. 2 ст. 34 СК РФ, ставящей в один ряд доходы от трудовой, предпринимательской деятельности, а также иные денежные выплаты, предполагает лишь предпринимательские доходы в форме денежных выплат предпринимателю в качестве распределения прибыли от деятельности предприятия. Однако никаких выплат предприятие, не являясь субъектом права, не осуществляет. Оно лишь аккумулирует прибыль либо в виде средств на счетах собственника, либо в виде иного имущества. Таким образом, указание на доходы от предпринимательской деятельности в ч. 2 ст. 34 СК РФ является нецелесообразным, во всяком случае, по отношению к предприятию, поскольку не позволяет достичь тех целей, на которые рассчитывал законодатель.
Намного более подходящей в данном отношении является норма ст. 37 СК РФ, использующей критерий увеличения стоимости имущества, произошедшего за период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов. Но нормы ст. 37 СК РФ в случае с предприятием требуют дополнительного толкования.
Особенность предприятия как имущественного комплекса и как особого объекта имущественных отношений супругов заключается в том, что предприятие определяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Отсюда можно сделать два вывода:
а) имущественный комплекс, не используемый для предпринимательской деятельности, не является предприятием и потому представляет собой обыкновенное имущество, которое может находиться в совместной собственности супругов наряду с иным имуществом;
б) собственник предприятия имеет статус гражданина-предпринимателя. Ясное и однозначное понимание основных категорий, отражающих ущемление гражданских прав, особенно права собственности, занимающего центральное место в системе субъективных гражданских прав, важно не только для участников процесса реализации и применения права, но и для правотворческих государственных органов. С одной стороны, государство обязано обеспечить возможность беспрепятственного осуществления прав всеми управомоченными субъектами, оградить участников гражданских правоотношений от незаконного вторжения в чужие права. С другой стороны, свобода усмотрения правообладателя не может быть безграничной, нельзя допустить произвол при осуществлении права.
Сегодня становится очевидным, что вмешательство в чужие права возможно и необходимо не только в интересах всего общества либо отдельных социальных групп, но и в интересах индивидуальных участников правоотношений. Для достижения баланса интересов управомоченных субъектов и интересов третьих лиц, государства и общества в целом фактически вводятся различные ущемления гражданских прав – ограничения и обременения. Законодательное закрепление данных стеснений обладателей права – явление реальной правовой действительности. Даже в отношении полномочий собственника, несмотря на исключительный характер его правомочий, действующим законодательством установлено достаточное количество ущемлений.
Уравновесить противостоящие индивидуальные интересы обладателей гражданских прав и публичные интересы невозможно без построения четкой законодательной системы возможных ограничений и обременений. Ясно, что законодатель нуждается в теоретической и методологической базе для создания такой системы. Это предопределяет необходимость глубокого и всестороннего теоретического исследования проблем законодательного установления границ осуществления гражданских прав, выработки единого научного подхода к регулированию различных стеснений гражданских прав, формированию принципов установления, определению условий, свойств, пределов действия ограничений и обременений.
Термины «ограничения» и «обременения» часто применяются в формулировках нормативных актов, в целом ряде случаев используются правоприменителями, широко распространены в юридической литературе. Однако действующее законодательство и юридическая наука не дают точных юридических характеристик данных явлений. Не определены критерии отнесения различных правовых стеснений собственников и обладателей иных гражданских правомочий к разряду обременений или ограничений.
В целом нельзя не отметить возрастающий интерес современных исследователей к проблемам вмешательства в права субъектов гражданских правоотношений как со стороны государства, так и со стороны третьих лиц. Отсутствие у законодателя достаточного опыта и традиций системной регламентации ограничений и обременений гражданских прав повышает мотивацию в создании целостной научной концепции регулирования различных ущемлений гражданских прав, которая должна послужить основой для формирования адекватного законодательного регулирования.
Думается, особое внимание ученых должно быть уделено проблеме выработки стройного механизма правового регулирования ограничений и обременений гражданских прав, призванного обеспечить баланс интересов правообладателя и противостоящих ему лиц. Действительно, прозрачное закрепление границ и условий реализации права собственности и иных гражданских прав, а также определение разумной степени обременения управомоченных лиц являются объективной потребностью любого современного демократического правового государства. Ограничения и обременения, устанавливаемые обоснованно и с учетом взаимных интересов государства, правообладателей и третьих лиц, позволяют избежать недоразумений и напряженности в обществе, обеспечить стабильное развитие гражданского и предпринимательского оборота.
Поскольку право собственности занимает центральное место среди гражданских прав, всякое его ущемление наиболее значимо и болезненно для участников гражданского оборота, а также в силу того, что институт права собственности можно в значительной степени считать модельным по отношению к другим разделам гражданского права, исследование ограничений и обременений целесообразно начать и в основной части осуществить именно применительно к праву собственности. Понятно, что при этом подходе за пределами объекта изучения неизбежно останутся многие специальные теоретические и практические проблемы действия конструкции ограничения и обременения субъективных гражданских прав, отличных от права собственности, но исследование ограничений и обременений правомочий собственника позволит определить главные признаки и свойства рассматриваемых правовых явлений, установить их основные виды и дать универсальные для всей отрасли определения, что в совокупности позволит ответить на главные вопросы теории ограничения и обременения всех гражданских прав, наметить ориентиры для решения прикладных проблем в данной области, даст возможность изучить правовую природу отдельных ограничений и обременений ограниченных вещных, обязательственных и исключительных прав.
1. Правовой режим индивидуальных и семейных предприятий. Правовой режим трудового, в том числе крестьянского (фермерского), хозяйства
Статья 34 Семейного кодекса (СК) РФ устанавливает режим общей совместной собственности имущества супругов, приобретенного ими во время брака. Часть 2 данной статьи содержит открытый перечень имущества, относящегося к общему имуществу супругов. Сюда, в частности, включены доходы от предпринимательской деятельности, а также недвижимость, приобретенная за счет общих доходов. Статья 132 Гражданского кодекса (ГК) РФ в числе иных объектов гражданских прав называет предприятие, определяемое как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, предприятие является имуществом, хотя и особым его видом, следовательно, в силу открытого перечня ст. 34 СК РФ может при определенных условиях стать предметом общей совместной собственности супругов. В связи со специфическим характером предприятия как вида имущества встает целый ряд вопросов, связанных с правом совместной собственности супругов на подобные объекты. В статье 34 СК РФ противопоставляются два перечня имущественных объектов. Одни включаются в общую совместную собственность супругов, если приобретены на средства любого из супругов (доходы каждого из супругов и иное имущество, нажитое в период брака); другие – лишь при условии того, что они приобретены за счет общих доходов супругов. В этот перечень других имущественных объектов входят и объекты недвижимости. Поскольку ст. 132 ГК РФ признает предприятие объектом недвижимости, то, с одной стороны, напрашивается вывод о том, что предприятие, приобретенное на доходы только одного из супругов, не входит в их совместную собственность. С другой стороны, доходы от предпринимательской деятельности супруга формируют совместную собственность. Учитывая определение предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, возникает вопрос о судьбе предпринимательских доходов от предприятия, которые могут быть направлены на покупку новых предприятий или на расширение самого предприятия.
Сложным является вопрос о субъекте права собственности на предприятие. В юридической науке нет единогласия по вопросу о том, могут ли граждане, не являющиеся предпринимателями, быть собственниками предприятия. Большинство полагает, что не могут. Такой же позиции, видимо, придерживался и законодатель, когда в числе объектов общего имущества супругов указывал не предприятие (бизнес), а лишь предпринимательские доходы.
Статья 4 СК РФ предусматривает применение к семейным отношениям гражданского законодательства постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений. В данной работе будет сделана попытка проанализировать указанные проблемы, хотя уже сама их постановка вызывает скептическое отношение к возможности предприятия находиться в общей собственности супругов, поскольку это предполагает возникновение отношений, противоречащих самой сущности семейных правоотношений.
Проблема, обозначенная в пункте «А», связана с терминологией, используемой в тексте ст. 34 СК РФ. Часть 2 данной статьи, в частности, относит к имуществу, нажитому супругами во время брака, доходы каждого из них. В этом же пункте в качестве критерия для включения, в том числе, недвижимости в совместную собственность используется термин «общие доходы». Если принять трактовку общих доходов как доходов каждого из супругов (а не любого), то перечисленные наряду с недвижимостью объекты подлежат включению в совместную собственность супругов лишь при условии их приобретения за счет доходов обоих супругов. В связи с этим встает другой вопрос – о долях супругов в их праве на предприятие. Статья 34 СК РФ устанавливает законный режим совместной собственности супругов. Статья 244 ГК РФ определяет такой режим как режим общей собственности без определения долей. В то же время очевидно, что законодатель в ст. 34 СК РФ выделил ряд объектов, в том числе объекты недвижимости, для которых условием их вхождения в совместную собственность является их приобретение за счет доходов обоих супругов (общих доходов). Такое требование закона логически предполагает установление общей долевой собственности супругов на такое имущество, приобретенное за счет доходов каждого из них, поскольку в отношении иных объектов закон не выдвигает требования об общих доходах для включения в состав общей собственности. Правда, закон нигде больше не определяет особенности правового режима таких объектов, в связи с чем к ним также должны применяться общие правила о совместной собственности. В этом смысле остается противоречие между указанными положениями ч. 2 и ч. 1 ст. 34 СК РФ.
Споры вызывает и толкование понятия «доходы от предпринимательской деятельности». Неоднозначно оцениваются несколько аспектов: во-первых, момент, когда данные доходы считаются полученными, во-вторых, период, за который они заработаны, и, в-третьих, в особенности применительно к такому объекту, как предприятие, их состав и порядок определения, поскольку вся прибыль предприятия может постоянно вкладываться в его развитие без передачи в денежном виде в доход собственника – одного из супругов.
Так, И.М. Кузнецова в комментарии к ст. 34 СК РФ отмечает, что «в отношении доходов, полученных супругами от трудовой и предпринимательской деятельности, СК РФ сохраняет не очень определенную формулировку ранее действовавшего КоБС, применяя для этого термин «имущество, нажитое супругами», который нужно понимать как заработанные средства. Однако в силу законного режима общности имущества супруг приобретает право на вознаграждение, причитающееся другому супругу, даже если эти средства еще не получены в силу задержки их выплаты или по иным причинам. Ведь между правом на доходы от предпринимательской, интеллектуальной деятельности и их получением может пройти значительный срок. Иное решение этого вопроса предоставляет широкие возможности для злоупотребления правом, позволяя супругу задержать до расторжения брака получение доходов, чтобы исключить их из возможных объектов раздела».
Если применительно к доходам от трудовой деятельности вопрос о моменте, когда таковые считаются полученными, может найти решение в соответствии с толкованием И.М. Кузнецовой, то применительно к предприятию, собственник которого может изымать из него любые суммы по своему желанию, а может и не забирать из оборота ничего, данный вопрос, на наш взгляд, остается открытым. Поскольку семейное законодательство не дает своего определения доходов от предпринимательской деятельности, то для разрешения споров остается лишь обратиться к толкованию налогового законодательства и законодательства о бухгалтерском учете, подразумевающих под таковыми налогооблагаемый доход. В самом общем виде под доходом понимается «экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с отдельными главами Налогового кодекса (НК) РФ (ст. 41 НК РФ). Анализ соответствующих положений глав 23 и 25 НК РФ, содержащих определение доходов, приводит к выводу о том, что под налогооблагаемым доходом от деятельности предприятия понимается доход, полученный от использования предприятия за вычетом расходов, связанных с работой этого предприятия и определяемых в соответствии с положениями главы 25 НК РФ. Таким образом, логично предположить, что для целей определения общей собственности супругов на доходы от деятельности предприятия должны учитываться также и расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход от деятельности предприятия. Иначе исключалось бы продолжение нормального функционирования самого предприятия.
В то же время перечень расходов, предусмотренный ст. 264 НК РФ, включает в себя затраты на освоение новых производств, цехов и агрегатов, а также многие иные, позволяющие перераспределять доход предприятия. В этой ситуации понимание термина «доход» в ст. 34 СК РФ как дохода предприятия, учитываемого для целей налогообложения, позволяет на практике полностью исключить предпринимательский доход одного из супругов из их совместной собственности, если такой доход направляется на дальнейшее развитие бизнеса предпринимателя. Удачным представляется решение данного вопроса в последних изменениях Германского гражданского уложения (ГГУ), где при расторжении брака каждый из супругов получает право на половину прироста имущества, полученного в период брака.
Представляется, что использование данной идеи гражданского законодательства Германии возможно и в российских условиях с использованием ст. 37 СК РФ. Данная статья устанавливает, что имущество каждого супруга может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в том числе ремонт, реконструкция, переоборудование). Предпринимательские доходы от предприятия, вкладываемые в его развитие, несомненно, увеличивают его стоимость, что влечет возможность признания предприятия совместной собственностью.
Что касается второго и третьего аспектов толкования предпринимательских доходов, а именно определения соответствующего периода времени и их состава, то здесь необходимо отметить следующее: период времени, за который происходило получение предпринимательского дохода, можно определить, лишь исходя из данных бухгалтерской отчетности, хотя и здесь у предпринимателя существует возможность перенести предпринимательский доход на иной временной период путем авансирования или получения предоплаты по сделкам товарного (коммерческого) кредита и т.д. Кроме того, нужно иметь в виду, что в науке налогового права остается дискуссионным вопрос о доказательной силе бухгалтерской отчетности предприятия, в частности, для налоговых правонарушений.
Если же говорить о составе доходов от предпринимательской деятельности, подлежащих включению в совместную собственность супругов, то системное толкование нормы ч. 2 ст. 34 СК РФ, ставящей в один ряд доходы от трудовой, предпринимательской деятельности, а также иные денежные выплаты, предполагает лишь предпринимательские доходы в форме денежных выплат предпринимателю в качестве распределения прибыли от деятельности предприятия. Однако никаких выплат предприятие, не являясь субъектом права, не осуществляет. Оно лишь аккумулирует прибыль либо в виде средств на счетах собственника, либо в виде иного имущества. Таким образом, указание на доходы от предпринимательской деятельности в ч. 2 ст. 34 СК РФ является нецелесообразным, во всяком случае, по отношению к предприятию, поскольку не позволяет достичь тех целей, на которые рассчитывал законодатель.
Намного более подходящей в данном отношении является норма ст. 37 СК РФ, использующей критерий увеличения стоимости имущества, произошедшего за период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов. Но нормы ст. 37 СК РФ в случае с предприятием требуют дополнительного толкования.
Особенность предприятия как имущественного комплекса и как особого объекта имущественных отношений супругов заключается в том, что предприятие определяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Отсюда можно сделать два вывода:
а) имущественный комплекс, не используемый для предпринимательской деятельности, не является предприятием и потому представляет собой обыкновенное имущество, которое может находиться в совместной собственности супругов наряду с иным имуществом;
Сказанное ставит ряд вопросов о возможности предприятия находиться в совместной собственности.
В науке гражданского права идет дискуссия по вопросу о субъектах права собственности на предприятие. Статья 559 ГК РФ, регулирующая продажу предприятия, называет такими субъектами продавца и покупателя без каких-либо ограничений, из чего логично заключить, что субъектом договора купли-продажи, а значит и собственником предприятия может стать любое лицо – субъект гражданского права. Но вправе ли быть такими субъектами граждане, не занимающиеся предпринимательской деятельностью, и некоммерческие юридические лица? Гражданский кодекс РФ не дает прямого ответа на этот вопрос. Можно лишь истолковать данное в ст. 132 ГК РФ определение предприятия. Как пишет В.С. Ем, «системный анализ п. 1 ст. 559 и п. 2 ст. 132 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель, конструируя модель договора продажи предприятия, имеет в виду как продажу имущественного комплекса – предприятия, не представляющего собой живое предпринимательское дело (так называемое лежачее предприятие), так и продажу предприятия как особого вида недвижимости, являющегося живым предпринимательским делом». Далее названный автор пишет, что покупателями предприятия могут быть лишь граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.
Но существует и иная точка зрения. Так, В.Н. Табашников полагает, что «предприятие может принадлежать по праву собственности, или на ином вещном праве, тем субъектам, правосубъектность которых, как правило, предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность. Предприятие может принадлежать и физическим лицам, причем не только индивидуальным предпринимателям. По наследству предприятие может перейти от предпринимателя к физическому лицу. При этом последнему следует для обеспечения целевого использования имущественного комплекса передать права по пользованию предприятия лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность». С данной позицией трудно согласиться. Действительно, открывшееся наследство может содержать предприятие как имущественный комплекс. И наследником, возможно, станет физическое лицо, не являющееся предпринимателем. Но при этом наследник лишь получает право принять предприятие в наследство, которое с момента его открытия и до принятия наследником является «лежачим», а предприятием руководит управляющий, назначенный нотариусом. А чтобы принять предприятие в наследство, гражданин должен зарегистрироваться в качестве предпринимателя.
В силу специфики предприятия как живого действующего дела, приносящего прибыль, само его приобретение в собственность означает начало осуществления предпринимательской деятельности. Даже при отсутствии регистрации в качестве предпринимателя к наследнику, получившему предприятие в наследство, будет применима норма ч. 4 ст. 23 ГК РФ, т.е. de facto и de jure он становится предпринимателем. В случае, если гражданин не желает регистрироваться в качестве предпринимателя, предприятие должно быть реализовано с публичных торгов в пользу наследника. Иными словами, предприятие как объект права является ограниченным в обороте, хотя, надо признать, с учетом ч. 4 ст. 23 ГК РФ это утверждение далеко не бесспорно.
Тезис В.Н. Табашникова, касающийся возможности наследника передать предприятие в пользование лицу, являющемуся индивидуальным предпринимателем, также не обоснован, поскольку право собственности на предприятие сохраняется за гражданином, который получает предпринимательский доход, пусть и от нанятого им лица или арендатора, а также несет все риски убытков – т.е. занимается предпринимательской деятельностью, ибо в силу специфики данного объекта приобретение права собственности на него означает осуществление предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие представляет собой уникальный объект прав, поскольку лишь сам юридический факт закрепления права собственности влечет изменение правового режима лица. Видимо, это единственный случай такого рода в гражданском праве.
Еще более интересна ситуация, когда собственником предприятия становится несовершеннолетний. Необходимость признать его предпринимателем логически ведет к признанию его эмансипированным вне зависимости от возраста. Институт опеки и попечительства не служит выходом, поскольку собственником остается несовершеннолетний, а модели траста по общему праву, когда доверительный управляющий является собственником доверенного ему имущества, у нас нет.
Проблема возникает и тогда, когда гражданин-предприниматель приобретает предприятие за счет общего имущества или общих доходов супругов. В этом случае, согласно ст. 33 СК РФ, предприятие становится совместной собственностью супругов, что означает необходимость для другого супруга также зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Может сложиться ситуация, когда один из супругов, вкладывая доходы от предпринимательской деятельности предприятия, находящегося в его собственности, в покупку иного предприятия, фактически меняет правовой статус другого супруга, превращая его в предпринимателя. Ключевым моментом снова будет являться толкование предпринимательского дохода. Если трактовать его как распределенные в пользу собственника выгоды в денежном выражении, то такие доходы, поскольку они признаются совместной собственностью, требуют взаимного согласия супругов на распоряжение ими. Но весьма вероятна ситуация, когда собственник развивающегося предприятия вкладывает доходы от него в приобретение иных предприятий
Следующая проблема связана с вопросом о разделе общей собственности супругов, когда объектом раздела является предприятие. В частности, это возможно при банкротстве одного из супругов. Если допустить, что предприятие находится в общей собственности супругов, но лишь один из них является гражданином-предпринимателем и управляет деятельностью такого предприятия, то в случае неплатежеспособности одного из супругов или неспособности предприятия расплатиться по долгам с контрагентами возникает вопрос о применении норм законодательства о банкротстве. В случае неплатежеспособности предприятия кредиторы имеют право заявлять как о банкротстве гражданина-предпринимателя, так и его супруга, являющегося собственником.
Но в соответствии с законодательством о банкротстве основание признания банкротом индивидуального предпринимателя отличается от критерия банкротства граждан, не занимающихся предпринимательской деятельностью. Так, основанием признания банкротом индивидуального предпринимателя признается неспособность исполнить денежные обязательства, в то время как для признания банкротом гражданина, не являющегося предпринимателем, потребуется также доказать, что его неспособность исполнить денежные обязательства или обеспечить уплату обязательных платежей имеет место в связи с превышением этих обязательств стоимости принадлежащего ему имущества. А вот при возбуждении дела о банкротстве в отношении гражданина, зарегистрированного предпринимателем, вне зависимости от размера его задолженности всегда существует потенциальная возможность использовать банкротство в целях получения контроля в отношении вполне ликвидных, и даже платежеспособных предприятий, поскольку нет необходимости доказывать, что размер задолженности индивидуального предпринимателя превышает стоимость его активов. Но в этом случае сильно страдают права супруга такого предпринимателя, который сам может не являться предпринимателем, оставаясь при этом собственником предприятия как предмета общей собственности супругов. Такой супруг не виновен в возникновении задолженности, но на нем отражаются последствия процедуры банкротства в отношении супруга, возбужденной по правилам, применяемым для предпринимателей.
Такая ситуация противоречит ст. 253 ГК РФ и другим нормам о совместной собственности, поскольку супруги сообща владеют, пользуются и распоряжаются предприятием. Статья 255 ГК РФ предусматривает возможность для кредитора при недостаточности у собственника другого имущества предъявить требование о выделе доли должника из общего имущества для обращения на нее взыскания. Однако закон о банкротстве предусматривает также возможность введения наблюдения, финансового оздоровления или внешнего управления в отношении имущества должника.
В случае отказа другого супруга от выкупа доли в предприятии в соответствии со ст. 255 ГК РФ кредитор вправе требовать продажи доли должника с публичных торгов. Такая продажа порождает множество проблем, связанных с предпринимательским статусом покупателя.
Возможно ли, что в этой ситуации внешнее управление будет введено на предприятии, находящемся в совместной собственности супругов? Поскольку это прямо не запрещено, введение внешнего управления или наблюдения на таком предприятии допустимо, причем это касается не только доли супруга, в отношении имущества которого вводятся такие меры, а всего предприятия. Введение внешнего управления на части предприятия невозможно, так как целью внешнего управления является принятие мер для финансового оздоровления за счет выявления и использования внутренних ресурсов должника, что осуществимо лишь для предприятия в целом. Возможно, однако, что ч. 3 ст. 255 ГК РФ будет истолкована ограничительно в том смысле, что помимо требования о продаже с публичных торгов доли в общей собственности для кредитора не существует иных возможностей получить долг. Но данное положение закреплено в ст. 255, а не 256 ГК РФ, посвященной общей собственности супругов. СК РФ также не содержит никаких положений на этот счет. Поэтому такое ограничительное толкование ч. 2 ст. 255 ГК РФ, хотя и целесообразное в отношении общей собственности супругов, вряд ли будет применено судом. Таким образом, признание предприятия общей собственностью супругов влечет неблагоприятные последствия для супруга, не занимающегося предпринимательской деятельностью и не участвующего в управлении предприятием.
Теперь обратимся к вопросу о текущем руководстве предприятием, находящимся в общей собственности супругов. Если не согласиться с трактовкой понятия «общие доходы», предложенной нами ранее, то в случае покупки гражданином-предпринимателем на доходы от своего бизнеса за время брака другого предприятия, которое в соответствии с ч. 2 ст. 34 СК РФ становится общей собственностью супругов, в соответствии со ст. 253 ГК РФ требуется согласие другого супруга по каждому решению, принимаемому гражданином-предпринимателем в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.
Аналогично в том случае, когда одна имущественная масса (или комплекс) используется для приобретения, модернизации или обслуживания другого имущественного комплекса и происходит недооценка или переоценка произведенного имущественного вклада, другой супруг приобретает права на компенсацию при разделе «приобретений», равную стоимости «уведенного» имущества на момент его раздела. Таким образом, для супруга-предпринимателя практически исключена возможность совершить сделку, заметно отличающуюся по цене от текущей рыночной, неважно – в большую или в меньшую сторону, без риска требований со стороны другого супруга на сумму разницы между ценой сделки и текущей рыночной. Следовательно, биржевые сделки полностью выпадают из интересов супруга как имеющие алеаторный характер. Здесь, однако, существует проблема, поскольку предпринимательский интерес в этом случае должен в явном виде присутствовать не в деятельности в целом, а в каждой отдельной сделке предпринимателя. Но это в значительной мере вредит бизнесу, ведь часто для того чтобы «завтра» заключить сделку с лицом X на очень выгодных условиях, требуется «сегодня» заключить сделку с лицом Y на не очень выгодных условиях. Если матримониальный доход отрицателен, т.е. по сути налицо матримониальный дефицит, то он не делится пополам, т.е. каждый супруг отвечает по своим долгам самостоятельно. Итак, данный режим подразумевает самостоятельное и раздельное управление имуществом, а значит, и предприятием и не влечет прав собственности другого супруга на предприятие, приобретенное в браке.
Другой режим – режим общей собственности (Community of Property) – может быть установлен лишь договором. Он состоит в том, что с момента такого договора вся собственность каждого из супругов становится их общей собственностью, включая и все доходы от этой собственности. Исключение сделано лишь для закрытого перечня видов имущества, определенного законом. Сюда входят вещи исключительного пользования супруга, а также суммы возмещения морального вреда. У этого режима есть своя разновидность, которая больше всего соответствует законному режиму имущества супругов по СК РФ. Это режим общей собственности, при котором соглашением сторон данная общность распространяется только на «приобретения». Отличие все-таки есть, поскольку, как уже упоминалось, под «приобретениями» швейцарский закон понимает не только доходы и совместно приобретенное имущество, но и приращение имущества каждого из супругов.
Остановимся на режиме общего имущества. Такое имущество является общей совместной собственностью, поскольку ни один из супругов не может самостоятельно распоряжаться как имуществом в целом, так и своей частью. Что касается вопроса о собственности на предприятие, то данный режим предоставляет супругам возможность путем заключения договора исключить из общей собственности недвижимость, а также доход от имущества супруга, служащего для исполнения профессии или ведения бизнеса. При этом доход от ведения бизнеса исключается также, если иное не указано сторонами. Не случайно в ст. 224 ГК Швейцарии к таким специфическим объектам собственности отнесены недвижимость и предприятия как имущественные комплексы, используемые для бизнеса. Законодатель дает возможность супругу продолжать ведение бизнеса, не вовлекая в предпринимательскую деятельность другого супруга. Если такой оговорки в договоре не сделано, то предприятие, принадлежащее одному из супругов, становится общей собственностью. Каждый из супругов может управлять этой собственностью в рамках обычного ведения дел или они могут управлять такой собственностью лишь совместно, что не совсем удобно при управлении живым бизнесом. Поэтому для ведения бизнеса одним из супругов на основе имущества, находящегося в их общей собственности, требуется лишь единожды выраженное согласие другого супруга.
Вернемся к примеру, описанному В.Н. Табашниковым, о получении предприятия в наследство гражданином-непредпринимателем. Статья 230 ГК Швейцарии устанавливает невозможность для одного супруга отказаться от наследства, которое должно стать общей собственностью, либо принять наследство, обремененное долгами. Таким образом, если в качестве наследственной массы выступает предприятие, подлежащее поступлению в общую собственность, в некоторых случаях согласие другого супруга обязательно. Каждый из супругов отвечает своим собственным и общим имуществом по долгам, возникающим как из управления общим имуществом супругов (в том числе предприятием, находящимся в общей собственности), так и по долгам, связанным с ведением бизнеса одним из супругов, даже если бизнес не входит в общую собственность, при условии, что для ведения бизнеса использовалось общее имущество супругов или матримониальный договор предусматривал поступление доходов от предприятия в общую собственность супругов. Фактически супруг, не владеющий предприятием, обладает всеми признаками субъекта предпринимательства, поскольку может управлять имущественным комплексом, а также несет ответственность, в том числе своим собственным имуществом, за бизнес, находящийся в собственности другого супруга. Если ст. 34 СК РФ воспримет такую логику, то придется признать супруга собственника предприятия также предпринимателем, отвечающим по обязательствам своим имуществом, так как ч. 2 ст. 34 СК РФ признает доходы от предпринимательской деятельности супругов общей собственностью.
Множество ситуаций не урегулировано в семейном законодательстве и не находит ответа в режиме общей собственности применительно к предприятию как имущественному комплексу, право собственности на который может, видимо, принадлежать лишь лицу, занимающемуся предпринимательской деятельностью. Сложившееся положение требует субсидиарного применения к имущественным отношениям супругов по поводу прав на бизнес норм гражданского законодательства. Статья 4 СК РФ допускает применение норм гражданского законодательства, если это не противоречит существу семейных отношений. Наиболее подходящим для этих целей институтом представляется простое товарищество (глава 55 ГК РФ).
Договор простого товарищества заключается не только между субъектами-предпринимателями, но оба супруга должны быть предпринимателями для приобретения в собственность предприятия. Договор простого товарищества, давно известный гражданскому праву, первоначально использовался для регулирования имущественных отношений членов семьи, занимающейся ремеслом или земледелием. Кроме того, ст. 1051 ГК РФ подтверждает возможность заключения договора о совместной деятельности на неопределенный срок. Однако самым главным и принципиальным остается вопрос о том, не противоречат ли отношения товарищей существу семейных отношений.
Часть 1 ст. 1041 ГК РФ говорит о том, что целью договора простого товарищества является извлечение прибыли или иная цель, не противоречащая закону. Подпадают ли под эту формулировку цели, преследуемые семейным законодательством, обозначенные в ст. 1 СК РФ? Представляется, что нет. Однако применение норм, регулирующих деятельность простого товарищества, позволит избежать проблем, связанных с предпринимательским статусом супруга. Как пишет Н.В. Козлова, «требование закона о специальной правоспособности субъекта или необходимости получения лицензии при осуществлении определенных видов деятельности касается только тех участников простого товарищества, которые фактически будут заниматься данным видом деятельности». Другими чертами, которые позволяют применить нормы данного института к имущественным отношения супругов по поводу предприятия, являются фидуциарность, консенсуальность, наличие общей цели и средств ее достижения, а также необходимость совершения для этого обоюдных действий. «В рыночных условиях безразлично, прикладывают товарищи свои личные усилия для успеха предприятия или же участие кого-то из них в общем деле ограничивается только имущественным взносом».
Наряду с оставшимся открытым главным вопросом о соответствии норм о простом товариществе сущности семейных отношений должны решаться и другие вопросы, например, должны ли применяться к рассматриваемым отношениям супругов по поводу предприятия нормы ГК РФ о простом коммерческом, торговом товариществе или о простом гражданском, некоммерческом товариществе? С одной стороны, поскольку все отношения супругов, не имеющие предпринимательских целей, регулируются семейным законодательством, а необходимость обращения к нормам гражданского права возникает, исходя из особого статуса предприятия, должны применяться нормы о коммерческом товариществе. Но, с другой стороны, такое товарищество имеет в качестве своих членов только предпринимательские субъекты, в то время как некоммерческое товарищество может включать в себя как граждан-предпринимателей, так и всех остальных. Ответ на этот вопрос можно найти вместе с ответом на следующий: являются ли целью супругов – сособственников бизнеса (предприятия) предпринимательская деятельность и извлечение прибыли, или они преследует иные цели, приведенные в ст. 1 СК РФ? От этого зависит применение долевой или солидарной ответственности супругов по общим долгам и обязательствам. Если обе цели налицо, то надо разграничивать действия супругов на связанные с функционированием предприятия и иные, связанные непосредственно с семейными правоотношениями.
Системный характер поднятых правовых проблем свидетельствует о том, что режим общей совместной собственности супругов, устанавливаемый СК РФ по умолчанию, не отвечает существу и целям семейных отношений и превращает их в подобие договора о совместной деятельности между супругами.
2. Право собственности религиозных организаций. Право собственности благотворительных и иных фондов
Открытый перечень имущества, которое могут иметь с собственности религиозные организации, т.е. религиозные объединения, зарегистрированные в качестве юридических лиц.
Такая форма религиозного объединения, как религиозная группа, т.е. добровольное объединение граждан не может являться субъектом права собственности, поскольку не имеет статуса юридического лица.
Участники такой религиозной группы предоставляют для обеспечения ее деятельности необходимое имущество (помещения, средства транспорта и др.) в пользование, оставаясь собственниками этого имущества.
Общая регламентация отношений собственности содержится в разд. II ГК РФ. Содержание права собственности раскрывается ГК РФ через описание прав собственника.
Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в отношении которого он вправе по своему усмотрению совершать имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (см.: ст. 209 ГК РФ).
В качестве субъектов права собственности религиозные организации рассматриваются обычно в связке с общественными объединениями (см., например ст. 117 ГК РФ).
Это объясняется принадлежностью и тех и других к некоммерческим организациям (см.: ФЗ «Об общественных объединениях»), т.е. к юридическим лицам, которые не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, не распределяют полученную прибыль между своими участниками (ст. 50 ГК РФ) и в отношении к имуществу которых их участники не имеют имущественных прав (п. 3 ст. 48 ГК РФ).
Следует признать, однако, что в действующем законодательстве нет четкого определения можно ли объединять религиозные организации, общественные объединения, также благотворительные и иные общественные фонды как субъектов права собственности в одну группу и, соответственно, формулировать общие понятия.
Действующая Конституции РФ в ст. 8 и ГК РФ в ст. 212 называют основные формы (виды) собственности, которые признаются и защищаются равным образом в Российской Федерации.
Право собственности религиозных организаций. Правовой режим имущества религиозных организаций принципиально не отличается от правового режима имущества общественных организаций (объединений). Субъектами права собственности могут выступать лишь религиозные объединения, зарегистрированные в качестве юридических лиц, т.е. религиозные организации (п. 4 ст. 213 ГК). Учредители этих организаций утрачивают права на имущество, переданное ими в собственность религиозной организации.
В качестве объектов права собственности религиозных организаций выступает имущество, необходимое для материального обеспечения деятельности, указанной в учредительных документах такой организации. Это могут быть: здания, объекты производственного, социального, культурно-просветительского и иного назначения, предметы культа, в том числе отнесенные к памятникам истории и культуры, и иное имущество. При этом особой защитой со стороны государства пользуется право собственности религиозных организаций на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения. На это имущество не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов (п. 5 ст. 21 Закона «О свободе совести и о религиозных объединениях»).
Правовой режим имущества благотворительных организаций определен Федеральным законом от 11 августа 1995 г. №135-ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» <*>. Благотворительные организации, являясь неправительственными (негосударственными и немуниципальными), создаются в формах общественных организаций (объединений), фондов, учреждений и иных формах, предусмотренных федеральным законом. Субъектами права собственности выступают те из них, которые не относятся к учреждениям.
Среди источников формирования имущества благотворительных организаций следует отметить: взносы учредителей, благотворительные пожертвования, в том числе носящие целевой характер (благотворительные гранты); поступления из государственного и местного бюджетов, доходы от разрешенной законом предпринимательской деятельности.
Осуществляя правомочия собственника, благотворительные организации вправе использовать имущество лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами, а также для благотворительной деятельности, направленной на достижение целей, предусмотренных Законом «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» (п. 4 ст. 213 ГК, п. 1 ст. 12 Закона). При осуществлении подобными организациями предпринимательской деятельности не допускается их участие в хозяйственных обществах совместно с другими лицами.
Вследствие присущих благотворительным организациям общеполезных целей в законе предусмотрены дополнительные ограничения по распоряжению имуществом таких организаций. Так, они не вправе расходовать свои средства и использовать свое имущество для поддержки политических партий, движений, групп и компаний, не вправе использовать на оплату труда административно-управленческого персонала более 20% финансовых средств, расходуемых этой организацией за финансовый год, и т.д. (см. п. п. 4, 5 ст. 12, п. п. 3 – 5 ст. 16 Закона «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»).
Право собственности объединений юридических лиц (ассоциаций и союзов) принципиально не отличается от права собственности других некоммерческих организаций. Ассоциации и союзы, являясь собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов их учредителями (участниками), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям, осуществляют правомочия собственника в соответствии с общими положениями о владении, пользовании и распоряжении имуществом некоммерческих организаций. Имущество используется ими лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники) объединения, однако, не вправе предусмотреть в учредительных документах возможность ведения предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 121 ГК).
В случае ликвидации союза или ассоциации право собственности прекращается также в соответствии с общими правилами о распределении имущества ликвидируемой некоммерческой организации (п. 1 ст. 20 Закона «О некоммерческих организациях»).
3. Право общей совместной собственности граждан. Основания возникновения и объекты права совместной собственности. Особенности осуществления и прекращения права совместной собственности
Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким – на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием действующего законодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным законом (собственность супругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом). Дело в том, что в целом ряде законов, регламентирующих жилищные отношения, которые приняты в последние годы, предусматривалось возникновение права общей совместной собственности у лиц по договору (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и некоторые другие законодательные акты), что, конечно же, нарушало существо совместной собственности и – самое главное – делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и др.).
Рассматривая случаи возникновения общей совместной собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в литературе и на практике данные положения закона не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», т.е. до 31 мая 2001 г., когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это – третья возможность образования совместной собственности (наряду с образованием собственности супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства).
Представляется, что при тщательном анализе норм ГК РФ и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обращает на себя внимание положение ст. 2 данного Закона даже в первоначальной редакции, где указывалось, что «жилые помещения передаются в общую собственность» и в скобках – «совместную и долевую», т.е. речь и шла, и идет о договоре между приватизационными органами и гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, о приобретении в собственность жилого помещения. Следует еще раз подчеркнуть – имеется в виду договор, между тем ГК РФ говорит о случаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Конечно же, приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства.
Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о самостоятельном виде совместной собственности на жилое помещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, – лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно – на практике не будет споров, особенно при определении наследственной массы умершего участника совместной собственности, который не являлся супругом сособственника или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как по ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменения в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.
В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делится в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами – оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.
Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, ГК РФ супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256). Семейный кодекс Российской Федерации (далее – СК РФ) развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (п. 1 ст. 33 и гл. 8).
Супруги вправе заключить указанное соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п. 2 ст. 41 СК РФ).
В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в том числе и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого – 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью.
В тех случаях, когда супруги являются участниками совместной собственности, согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.
СК РФ ликвидировал этот пробел, указав на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст. 35). Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.
Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.
Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не имеет.
Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного в установленном законом порядке.
В литературе встречается мнение о том, что после смерти одного из супругов жилое помещение, находившееся в совместной собственности, не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга.
Из вышеизложенного следует, что после смерти пережившего супруга – участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и право на долю в совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того, что у супругов имеются двое детей, наследство открывается на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, т.е. распределяется на троих наследников в равных долях – пережившего супруга и двоих детей.
На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу (например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира и он решил произвести отчуждение 1/3 права на жилье).
Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, содержащихся в п. 2 ст. 1: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора», в п. 2 ст. 421: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», а также в ст. 209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор; во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
В приведенном примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.
4. Характеристика договора найма жилого помещения
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК РФ). Это положение содержится в ГК РФ. Статья 672 ГК РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями.
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ.
Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено ст. 49 ЖК РФ.
В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ).
В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).
Заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении; постановка на учет нуждающихся; решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК РФ).
Следует отметить, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран.
Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства.
По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный – весь срок жизни нанимателя плюс 2 года со дня его смерти.
Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.
По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).
Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.
Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жильем (см. комментарий к этой статье).
Обязанность заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю) возможность занять жилое помещение.
Нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами (см. комментарий к ст. 17).
Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).
Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное число прав.
Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст. 72 – 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 – 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя (в письменной форме).
Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 68, 83).
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).
В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует стабильности жилищных отношений.
Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.
В то же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального статуса семьи должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).
Законодатель обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается момента заселения.
Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Эта статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение. Дело в том, что обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).
Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.
Договор социального найма существенно отличается от договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК РФ («коммерческий» наем). Договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).
Задача
Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
(ипотека имущества, приобретаемого за счет кредита)
г. ____________________ «__» __________ 20__г.
_______________________________________________, именуемый в дальнейшем
(наименование организации, банка и т.п.)
«Залогодержатель», в лице ___________________________________, действующего
(должность, фамилия, имя, отчество)
на основании __________________________________________, с одной стороны, и
(устава, положения, доверенности)
___________________________________________________, именуемый в дальнейшем
(фамилия, имя, отчество)
«Залогодатель», действующий от своего имени, с другой стороны, заключили
настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет и общие условия договора об ипотеке
1.1. Предметом настоящего договора является ипотека (залог недвижимого имущества) имущества Залогодателя, осуществляемая сторонами настоящего договора в порядке обеспечения обязательства Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними кредитному договору от «__» ____ __ года на общую сумму ________руб.
1.2. Предметом ипотеки (залога) по настоящему договору является ___-комнатная квартира Залогодателя в многоквартирном доме, принадлежащая ему на праве собственности, находящаяся по адресу: ___________________.
1.3. Характеристика (описание) предмета ипотеки по договору ______.
1.4. Сторонами договора ипотеки предмет ипотеки – квартира Залогодателя оценена на момент подписания данного договора в сумму _ руб.
1.5. На момент заключения договора квартира, являющаяся предметом ипотеки по договору, принадлежит Залогодателю на праве собственности, не заложена и не арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Залогодателем. Несоблюдение (нарушение гарантированности) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора (расторжения его).
Право собственности на квартиру, являющуюся предметом ипотеки по данному договору, возникло у Залогодателя на основании (указать основание возникновения права собственности: отчуждение при разделе имущества, договор купли-продажи и т.п.). Квартира – предмет ипотеки как недвижимость зарегистрирована (указать орган государственной регистрации, дату регистрации, наименование и номер регистрационного документа (свидетельства, акта)).
1.6. Залогодержателем получены от Залогодателя справка по квартире и копия плана квартиры – предмета ипотеки по договору, выданные местным бюро технической инвентаризации, которые Залогодержателем приложены к настоящему договору об ипотеке данной квартиры в качестве неотъемлемых частей договора.
1.7. Стороны настоящего договора определили, что в случае неисполнения Залогодателем своих денежных обязательств по кредитному договору перед Залогодержателем последний вправе реализовать квартиру и получить имущественное удовлетворение из стоимости ее преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, которому принадлежит предмет ипотеки.
1.8. Заложенная по настоящему договору об ипотеке квартира, по определению сторон, обеспечивает своей стоимостью возможные требования Залогодержателя в том объеме, какой они могут иметь к моменту возможного удовлетворения: основные платежи, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения денежного обязательства, возмещения расходов Залогодержателя на контроль за содержанием заложенной квартиры, расходов по реализации и взысканию и др.
1.9. Стороны настоящего договора согласились, что Залогодатель в течение срока действия договора сохраняет право пользования квартирой, являющейся предметом ипотеки по договору и заложенной по нему. Залогодатель вправе использовать (эксплуатировать) заложенную квартиру по ее назначению.
1.10. При пользовании заложенной квартирой Залогодатель не должен допускать ухудшения качества указанной квартиры и уменьшения ее стоимости.
1.11. Залогодатель в период срока действия настоящего договора вправе извлекать из заложенной квартиры доходы, а Залогодержатель при этом не приобретает права на эти доходы.
1.12. Залогодатель и члены его семьи, проживающие с ним в квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему договору, до подписания договора об ипотеке дали нотариально удостоверенные обязательства освободить заложенную по договору квартиру в случае обращения на нее взыскания.
2. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке
2.1. Настоящий договор об ипотеке квартиры подлежит нотариальному удостоверению и должен пройти процедуру государственной регистрации.
2.2. Несоблюдение сторонами договора об ипотеке правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке квартиры влечет его недействительность (ничтожность).
3. Другие условия договора об ипотеке квартиры
3.1. Стороны настоящего договора определили, что замена заложенной квартиры (предмета ипотеки) допускается в период срока действия данного договора с согласия Залогодержателя и с внесением изменений в договор.
3.2. В случае прекращения права собственности на предмет ипотеки по основаниям, установленным законом, Залогодатель вправе в срок, согласованный с Залогодержателем, заменить предмет ипотеки, при наличии на то согласия Залогодержателя, другим равноценным имуществом.
3.3. Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему договору об ипотеке другому лицу при условии соблюдения правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.
При этом уступка своих прав по настоящему договору Залогодержателем другому лицу сторонами договора признается действительной в том случае, когда этому же лицу Залогодержателем уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному заложенной квартирой (предметом ипотеки).
3.4. Ипотека по настоящему договору прекращается с прекращением обеспеченного заложенной квартирой обязательства Залогодателя перед Залогодержателем.
3.5. Залогодержатель вправе потребовать от Залогодателя досрочного исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства в случаях, когда заложенная квартира (предмет ипотеки) выбыла из владения Залогодателя, у которого она была оставлена, не в соответствии с условиями настоящего договора об ипотеке, а также при нарушении Залогодателем положений (условий) данного договора о замене заложенной квартиры (предмета ипотеки).
4. Условия обращения взыскания на заложенную квартиру
4.1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении, в т.ч. и по срокам исполнения, Залогодателем обеспеченного заложенной квартирой обязательства перед Залогодержателем по обстоятельствам, за которые Залогодатель несет ответственность, Залогодержателем (кредитором) может быть обращено взыскание на заложенную квартиру (предмет ипотеки) для удовлетворения требований его к Залогодателю.
4.2. Стороны настоящего договора согласились, что обоснованные требования Залогодержателя подлежат удовлетворению за счет заложенной квартиры в соответствии с условиями данного договора об ипотеке.
4.3. Реализация (продажа) заложенной квартиры Залогодателя, на которую Залогодержателем обращено взыскание, осуществляется через продажу с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.
4.4. Начальная продажная цена заложенной квартиры, с которой начинаются торги, определяется соглашением по этому вопросу между Залогодержателем и Залогодателем. Заложенная квартира продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.
4.5. Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенную по настоящему договору об ипотеке квартиру и зачесть в счет покупной цены свои денежные требования к Залогодателю, обеспеченные заложенным имуществом. К такому соглашению между сторонами договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные законодательством.
4.6. Залогодержатель обязан возвратить Залогодателю денежную сумму, которая превышает размер обеспеченного заложенной квартирой требования к Залогодателю, если в результате реализации (продажи) Залогодержателем заложенной квартиры вырученная сумма действительно превышает размер (сумму) требования Залогодержателя.
4.7. Залогодержатель в том случае, когда сумма, вырученная при реализации (продаже) заложенной квартиры, окажется недостаточной для покрытия обязательств Залогодателя, вправе получить недостающую сумму из прочего имущества Залогодателя, не пользуясь при этом преимущественным правом на удовлетворение требования, основанного на ипотеке.
4.8. Залогодатель вправе в любое время до реализации (продажи) заложенной квартиры прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное заложенной квартирой обязательство или ту его часть, исполнение которой Залогодателем просрочено.
4.9. Вопросы порядка расчетов по вопросам, касающимся результатов обращения взыскания в обеспечение обязательств Залогодателя на заложенную по настоящему договору об ипотеке квартиру, стороны договора, при наличии в том необходимости, согласуют дополнительно в рабочем порядке.
5. Ответственность сторон
5.1. Сторона договора, имущественные интересы (деловая репутация) которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются: расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).
5.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
5.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.
5.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы стороны настоящего договора отнесли такие: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии, извержение вулкана, сель, оползень, цунами и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, исключающие для человека нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления; забастовки, организованные в установленном законом порядке, и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнения условий договора, составления необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
6.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между сторонами (юридическими лицами) – участниками коммерческих, финансовых и иных отношений делового оборота.
7. Защита интересов сторон
По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
8. Изменение и / или дополнение договора
8.1. Настоящий договор может быть изменен и / или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.
8.2. Если стороны договора не достигли согласия о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны, договор может быть изменен и / или дополнен по решению суда только при наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.
8.3. Последствия изменения и / или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.
8.4. Любые соглашения сторон по изменению и / или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.
9. Возможность и порядок расторжения договора
9.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
9.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.
Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
9.3. Договор может быть расторгнут его сторонами или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между его сторонами вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору.
9.4. В случаях расторжения договора по соглашению сторон договор прекращает свое действие по истечении _________ дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжении заключенного между ними договора.
9.5. Последствия расторжения настоящего договора определяются взаимным соглашением его сторон или судом по требованию любой из сторон договора.
10. Продление срока действия (пролонгация) договора
10.1. При наличии достаточных к тому оснований по обоюдному решению сторон настоящий договор может быть пролонгирован (продлен сроком действия) на период, определяемый соглашением сторон.
10.2. При этом одна из сторон – инициатор действия не менее чем за _ дней до истечения срока действия настоящего договора направляет другой стороне в письменном виде свои предложения о пролонгации договора и, при наличии в том необходимости, об уточнении условий договора на последующий период. Другая сторона рассматривает данные предложения и при согласии с ними не позднее чем за _ дней до истечения срока действия договора письменно извещает сторону – инициатора пролонгации о своей позиции.
10.3. Решение сторон о продлении срока действия настоящего договора может быть оформлено протоколом переговоров сторон, а при отсутствии необходимости внесения изменений и уточнений в текст договора – путем соответствующих отметок о пролонгации договора на экземплярах сторон с подписью и печатью каждой из сторон.
11. Действие договора во времени
11.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения Залогодателем своих обязательств по кредитному договору с Залогодержателем, т.е. до «__» ________ ____ года.
11.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора ипотеки.
12. Юридические адреса сторон
12.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора об ипотеке обязаны в ________-дневный срок уведомить об этом друг друга.
12.2. Реквизиты сторон:
Залогодержатель Залогодатель
______________________________ _________________________________
(полное наименование) (фамилия, имя, отчество)
Почтовый адрес и индекс ______ Почтовый адрес и индекс _________
Телеграфный адрес ____________ Телеграфный адрес _______________
Факс _________________________ Факс ____________________________
Телефон ______________________ Телефон _________________________
ИНН __________________________ Паспорт серии _______ N _________
Расчетный счет N _____________ выдан ___________________________
в банке ______________________ (кем, когда)
в г. _________________________
Кор. счет N ______ в _________
БИК __________________________
(Фамилия, И.О.) (Фамилия, И.О.)
______________________________ _________________________________
(Залогодержатель) (Залогодатель)
«__» _______________ ____ года «__» __________________ ____ года
Задание
Вещное право в отличие от обязательственного характеризуется следующими двумя признаками. Во-первых, оно может быть противопоставлено праву всех других лиц, не имеющих имущества, являющегося его объектом, в качестве более предпочтительного с точки зрения закона права. В этом смысле вещное право условно называется абсолютным правом. Во-вторых, вещное право следует за имуществом, переходящим во владение другого лица. Это становится возможным при условии сохранения за обладателем вещного права прав, составляющих содержание вещного права.
Указанные признаки понятия вещного права нельзя абсолютизировать, поскольку в ряде случаев отдельные признаки могут быть присущи и некоторым обязательственным правам, например праву на удержание вещи (ст. 359 ГК). В совокупности же они дают более или менее полное представление о том, что такое вещное право.
В комментируемой статье называются пять вещных прав дополнительно к праву собственности, являющемуся основным вещным правом: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), сервитуты (ст. ст. 274, 277), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) и право оперативного управления имуществом (ст. 296). Основное назначение названных вещных прав состоит в обеспечении доступа к использованию имущества лицами, не являющимися его собственниками. По существу, речь идет о правах на чужое имущество. Поэтому странным и нелогичным выглядит положение, содержащееся в п. 2 комментируемой статьи, о том, что вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
Указанные вещные права на чужое имущество имеют одну примечательную особенность. Будучи связанными с правом собственности на то же самое имущество, а в ряде случаев и возникая по воле собственника, они имеют самостоятельное параллельное с правом собственности существование. Свидетельством тому служат положения, предусмотренные п. п. 3 и 4 комментируемой статьи.
Безусловным основанием прекращения всех вещных прав служит гибель имущества, являющегося объектом права собственности и соответствующего вещного права, предусмотренного в комментируемой статье. Все другие основания прекращения вещных прав на имущество строго индивидуализированы с учетом особенностей каждого вещного права, существующего параллельно с правом собственности.
В комментируемой статье не дается исчерпывающий перечень вещных прав. Среди названных в ней вещных прав отсутствуют так называемые придаточные вещные права, служащие обеспечением к правам кредитора в обязательственном правоотношении. Речь прежде всего идет об ипотеке.
Согласно нормотворческой практике, принятой в зарубежных странах, гражданское право которых основано на традициях римского права, вещные права должны предусматриваться законом. К сожалению, в ГК решение этого вопроса осталось открытым. Представляется целесообразным и в российском гражданском праве, по аналогии с тем, что действующие вещные права предусмотрены ГК, а не иным нормативным правовым актом, новые вещные права, если такая потребность возникнет, вводить только законом. При этом не требуется внесение изменений и дополнений в ГК. Оговорка, содержащаяся в п. 1 комментируемой статьи, – «в частности», дает право Федеральному Собранию РФ предусматривать новые вещные права отдельным законом. Подзаконными нормативными актами, равным образом, как и доктриной, такие права вводиться не могут.
Заключение
Изучение права собственности граждан и юридических лиц во всей совокупности норм конституционного, гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующих различные стороны единого массива общественных отношений по обладанию имуществом, показало, что заложенный в ГК РФ подход к праву собственности как к одному из разделов гражданского законодательства, определяющего также структуру и содержание, приобретение и прекращение права собственности на жилые помещения и земельные участки, защиту права собственности, привел к многочисленным противоречиям в регулировании тех или иных сторон права частной собственности, что осложнило применение норм жилищного и особенно земельного законодательства.
Подобное положение объясняется, с одной стороны, тем, что разд. II ГК РФ о праве собственности и других вещных правах является самодостаточным и не нуждается в Общей части ГК РФ. Более того, помещение в Общую часть объектов гражданских прав, вещей выхолостило понимание объекта права собственности, заменив понятие «вещь» не имеющим границы термином «имущество». С другой стороны, земля, как и другие природные ресурсы, выражается не только в форме вещи, недвижимости, но и имеет другие более важные компоненты, отраженные в ст. 9 и 36 Конституции РФ. Земля как природный ресурс должна использоваться и охраняться как основа жизни и деятельности народов. В ЗК РФ должны быть самостоятельные основания возникновения (приобретения) и прекращения права собственности на земельные участки, без каких-либо ссылок на ГК РФ.
Защита права частной собственности, без которой невозможно эффективное использование институтов рыночной экономики, предполагает четкое и ясное регулирование оснований приобретения и прекращения права собственности граждан (индивидуальных предпринимателей) и юридических лиц, в том числе и на те объекты, которые расположены на земельных участках.
Нами предлагается и обосновывается право корпоративной собственности каждого участника хозяйственного общества и производственного кооператива. Доля (пай) участника или члена – это не его обязательственное право в отношении хозяйственного общества и кооператива, а право собственности на часть имущества юридического лица. Доля (пай) участника (члена) есть стоимостное выражение части имущества юридического лица, пропорциональное доли чистых активов, приходящихся на того или иного участника (члена). Конкретное имущество переходит участнику в случае выхода из общества (кооператива), отчуждения третьим лицам, а также иному лицу в случае смерти участника (члена) юридического лица.
В связи с необходимостью формирования корпоративного права, основные сегменты которого обозначены в Программе на среднесрочную перспективу, на повестку дня выдвигается задача формирования Основ корпоративного законодательства.
Развитие институтов гражданского общества требует и модернизации законодательства, регулирующего деятельность некоммерческих организаций, в частности, определения понятия и статуса ресурсного капитала, доходы от которого служат источником финансирования уставной деятельности, выделения определенных фондов развития тех или иных некоммерческих организаций.
Список используемой литературы
1. Конституция Российской Федерации 1993 г.
2. «Гражданское право: Учебник». О.Н. Садикова, «КОНТРАКТ», «ИНФРА-М», 2006.
3. Гражданский кодекс РФ 24.07. 2008 г.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000.
5. «Гражданское право: Учебник», Е.А. Суханова, «Волтерс Клувер», 2008
6. «Оптимальный договор: составление, исполнение, расторжение» «Бератор-Паблишинг», 2008.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая»
(постатейный), Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. и др. «Проспект», 2009.
8. Масляев А. Право собственности общественных объединений (организаций) // Закон. 1993. №2.
9. Маттеи У., Суханов Е. Основные положения права собственности. М., 1999 (разд. «Право собственности и иные вещные права в России»).
10. «1001 договор на все случаи бизнеса» (Батяев А.А., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В., Корнийчук Г.А., Резепов И.Ш., Сальникова Л.В., Скачкова О.А., Смагина И.А., Суняева Р.Л., Шлянцев Д.А.)
1.6. Залогодержателем получены от Залогодателя справка по квартире и копия плана квартиры – предмета ипотеки по договору, выданные местным бюро технической инвентаризации, которые Залогодержателем приложены к настоящему договору об ипотеке данной квартиры в качестве неотъемлемых частей договора.
1.7. Стороны настоящего договора определили, что в случае неисполнения Залогодателем своих денежных обязательств по кредитному договору перед Залогодержателем последний вправе реализовать квартиру и получить имущественное удовлетворение из стоимости ее преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, которому принадлежит предмет ипотеки.
1.8. Заложенная по настоящему договору об ипотеке квартира, по определению сторон, обеспечивает своей стоимостью возможные требования Залогодержателя в том объеме, какой они могут иметь к моменту возможного удовлетворения: основные платежи, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения денежного обязательства, возмещения расходов Залогодержателя на контроль за содержанием заложенной квартиры, расходов по реализации и взысканию и др.
1.9. Стороны настоящего договора согласились, что Залогодатель в течение срока действия договора сохраняет право пользования квартирой, являющейся предметом ипотеки по договору и заложенной по нему. Залогодатель вправе использовать (эксплуатировать) заложенную квартиру по ее назначению.
1.10. При пользовании заложенной квартирой Залогодатель не должен допускать ухудшения качества указанной квартиры и уменьшения ее стоимости.
1.11. Залогодатель в период срока действия настоящего договора вправе извлекать из заложенной квартиры доходы, а Залогодержатель при этом не приобретает права на эти доходы.
1.12. Залогодатель и члены его семьи, проживающие с ним в квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему договору, до подписания договора об ипотеке дали нотариально удостоверенные обязательства освободить заложенную по договору квартиру в случае обращения на нее взыскания.
2. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке
2.1. Настоящий договор об ипотеке квартиры подлежит нотариальному удостоверению и должен пройти процедуру государственной регистрации.
2.2. Несоблюдение сторонами договора об ипотеке правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке квартиры влечет его недействительность (ничтожность).
3. Другие условия договора об ипотеке квартиры
3.1. Стороны настоящего договора определили, что замена заложенной квартиры (предмета ипотеки) допускается в период срока действия данного договора с согласия Залогодержателя и с внесением изменений в договор.
3.2. В случае прекращения права собственности на предмет ипотеки по основаниям, установленным законом, Залогодатель вправе в срок, согласованный с Залогодержателем, заменить предмет ипотеки, при наличии на то согласия Залогодержателя, другим равноценным имуществом.
3.3. Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему договору об ипотеке другому лицу при условии соблюдения правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.
При этом уступка своих прав по настоящему договору Залогодержателем другому лицу сторонами договора признается действительной в том случае, когда этому же лицу Залогодержателем уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному заложенной квартирой (предметом ипотеки).
3.4. Ипотека по настоящему договору прекращается с прекращением обеспеченного заложенной квартирой обязательства Залогодателя перед Залогодержателем.
3.5. Залогодержатель вправе потребовать от Залогодателя досрочного исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства в случаях, когда заложенная квартира (предмет ипотеки) выбыла из владения Залогодателя, у которого она была оставлена, не в соответствии с условиями настоящего договора об ипотеке, а также при нарушении Залогодателем положений (условий) данного договора о замене заложенной квартиры (предмета ипотеки).
4. Условия обращения взыскания на заложенную квартиру
4.1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении, в т.ч. и по срокам исполнения, Залогодателем обеспеченного заложенной квартирой обязательства перед Залогодержателем по обстоятельствам, за которые Залогодатель несет ответственность, Залогодержателем (кредитором) может быть обращено взыскание на заложенную квартиру (предмет ипотеки) для удовлетворения требований его к Залогодателю.
4.2. Стороны настоящего договора согласились, что обоснованные требования Залогодержателя подлежат удовлетворению за счет заложенной квартиры в соответствии с условиями данного договора об ипотеке.
4.3. Реализация (продажа) заложенной квартиры Залогодателя, на которую Залогодержателем обращено взыскание, осуществляется через продажу с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.
4.4. Начальная продажная цена заложенной квартиры, с которой начинаются торги, определяется соглашением по этому вопросу между Залогодержателем и Залогодателем. Заложенная квартира продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.
4.5. Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенную по настоящему договору об ипотеке квартиру и зачесть в счет покупной цены свои денежные требования к Залогодателю, обеспеченные заложенным имуществом. К такому соглашению между сторонами договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные законодательством.
4.6. Залогодержатель обязан возвратить Залогодателю денежную сумму, которая превышает размер обеспеченного заложенной квартирой требования к Залогодателю, если в результате реализации (продажи) Залогодержателем заложенной квартиры вырученная сумма действительно превышает размер (сумму) требования Залогодержателя.
4.7. Залогодержатель в том случае, когда сумма, вырученная при реализации (продаже) заложенной квартиры, окажется недостаточной для покрытия обязательств Залогодателя, вправе получить недостающую сумму из прочего имущества Залогодателя, не пользуясь при этом преимущественным правом на удовлетворение требования, основанного на ипотеке.
4.8. Залогодатель вправе в любое время до реализации (продажи) заложенной квартиры прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное заложенной квартирой обязательство или ту его часть, исполнение которой Залогодателем просрочено.
4.9. Вопросы порядка расчетов по вопросам, касающимся результатов обращения взыскания в обеспечение обязательств Залогодателя на заложенную по настоящему договору об ипотеке квартиру, стороны договора, при наличии в том необходимости, согласуют дополнительно в рабочем порядке.
5. Ответственность сторон
5.1. Сторона договора, имущественные интересы (деловая репутация) которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются: расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).
5.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
5.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.
5.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы стороны настоящего договора отнесли такие: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии, извержение вулкана, сель, оползень, цунами и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, исключающие для человека нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления; забастовки, организованные в установленном законом порядке, и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнения условий договора, составления необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
6.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между сторонами (юридическими лицами) – участниками коммерческих, финансовых и иных отношений делового оборота.
7. Защита интересов сторон
По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
8. Изменение и / или дополнение договора
8.1. Настоящий договор может быть изменен и / или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.
8.2. Если стороны договора не достигли согласия о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны, договор может быть изменен и / или дополнен по решению суда только при наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.
8.3. Последствия изменения и / или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.
8.4. Любые соглашения сторон по изменению и / или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.
9. Возможность и порядок расторжения договора
9.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
9.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.
Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
9.3. Договор может быть расторгнут его сторонами или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между его сторонами вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору.
9.4. В случаях расторжения договора по соглашению сторон договор прекращает свое действие по истечении _________ дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжении заключенного между ними договора.
9.5. Последствия расторжения настоящего договора определяются взаимным соглашением его сторон или судом по требованию любой из сторон договора.
10. Продление срока действия (пролонгация) договора
10.1. При наличии достаточных к тому оснований по обоюдному решению сторон настоящий договор может быть пролонгирован (продлен сроком действия) на период, определяемый соглашением сторон.
10.2. При этом одна из сторон – инициатор действия не менее чем за _ дней до истечения срока действия настоящего договора направляет другой стороне в письменном виде свои предложения о пролонгации договора и, при наличии в том необходимости, об уточнении условий договора на последующий период. Другая сторона рассматривает данные предложения и при согласии с ними не позднее чем за _ дней до истечения срока действия договора письменно извещает сторону – инициатора пролонгации о своей позиции.
10.3. Решение сторон о продлении срока действия настоящего договора может быть оформлено протоколом переговоров сторон, а при отсутствии необходимости внесения изменений и уточнений в текст договора – путем соответствующих отметок о пролонгации договора на экземплярах сторон с подписью и печатью каждой из сторон.
11. Действие договора во времени
11.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения Залогодателем своих обязательств по кредитному договору с Залогодержателем, т.е. до «__» ________ ____ года.
11.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора ипотеки.
12. Юридические адреса сторон
12.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора об ипотеке обязаны в ________-дневный срок уведомить об этом друг друга.
12.2. Реквизиты сторон:
Залогодержатель Залогодатель
______________________________ _________________________________
(полное наименование) (фамилия, имя, отчество)
Почтовый адрес и индекс ______ Почтовый адрес и индекс _________
Телеграфный адрес ____________ Телеграфный адрес _______________
Факс _________________________ Факс ____________________________
Телефон ______________________ Телефон _________________________
ИНН __________________________ Паспорт серии _______ N _________
Расчетный счет N _____________ выдан ___________________________
в банке ______________________ (кем, когда)
в г. _________________________
Кор. счет N ______ в _________
БИК __________________________
(Фамилия, И.О.) (Фамилия, И.О.)
______________________________ _________________________________
(Залогодержатель) (Залогодатель)
«__» _______________ ____ года «__» __________________ ____ года
Задание
Вещное право в отличие от обязательственного характеризуется следующими двумя признаками. Во-первых, оно может быть противопоставлено праву всех других лиц, не имеющих имущества, являющегося его объектом, в качестве более предпочтительного с точки зрения закона права. В этом смысле вещное право условно называется абсолютным правом. Во-вторых, вещное право следует за имуществом, переходящим во владение другого лица. Это становится возможным при условии сохранения за обладателем вещного права прав, составляющих содержание вещного права.
Указанные признаки понятия вещного права нельзя абсолютизировать, поскольку в ряде случаев отдельные признаки могут быть присущи и некоторым обязательственным правам, например праву на удержание вещи (ст. 359 ГК). В совокупности же они дают более или менее полное представление о том, что такое вещное право.
В комментируемой статье называются пять вещных прав дополнительно к праву собственности, являющемуся основным вещным правом: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), сервитуты (ст. ст. 274, 277), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) и право оперативного управления имуществом (ст. 296). Основное назначение названных вещных прав состоит в обеспечении доступа к использованию имущества лицами, не являющимися его собственниками. По существу, речь идет о правах на чужое имущество. Поэтому странным и нелогичным выглядит положение, содержащееся в п. 2 комментируемой статьи, о том, что вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
Указанные вещные права на чужое имущество имеют одну примечательную особенность. Будучи связанными с правом собственности на то же самое имущество, а в ряде случаев и возникая по воле собственника, они имеют самостоятельное параллельное с правом собственности существование. Свидетельством тому служат положения, предусмотренные п. п. 3 и 4 комментируемой статьи.
Безусловным основанием прекращения всех вещных прав служит гибель имущества, являющегося объектом права собственности и соответствующего вещного права, предусмотренного в комментируемой статье. Все другие основания прекращения вещных прав на имущество строго индивидуализированы с учетом особенностей каждого вещного права, существующего параллельно с правом собственности.
В комментируемой статье не дается исчерпывающий перечень вещных прав. Среди названных в ней вещных прав отсутствуют так называемые придаточные вещные права, служащие обеспечением к правам кредитора в обязательственном правоотношении. Речь прежде всего идет об ипотеке.
Согласно нормотворческой практике, принятой в зарубежных странах, гражданское право которых основано на традициях римского права, вещные права должны предусматриваться законом. К сожалению, в ГК решение этого вопроса осталось открытым. Представляется целесообразным и в российском гражданском праве, по аналогии с тем, что действующие вещные права предусмотрены ГК, а не иным нормативным правовым актом, новые вещные права, если такая потребность возникнет, вводить только законом. При этом не требуется внесение изменений и дополнений в ГК. Оговорка, содержащаяся в п. 1 комментируемой статьи, – «в частности», дает право Федеральному Собранию РФ предусматривать новые вещные права отдельным законом. Подзаконными нормативными актами, равным образом, как и доктриной, такие права вводиться не могут.
Заключение
Изучение права собственности граждан и юридических лиц во всей совокупности норм конституционного, гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующих различные стороны единого массива общественных отношений по обладанию имуществом, показало, что заложенный в ГК РФ подход к праву собственности как к одному из разделов гражданского законодательства, определяющего также структуру и содержание, приобретение и прекращение права собственности на жилые помещения и земельные участки, защиту права собственности, привел к многочисленным противоречиям в регулировании тех или иных сторон права частной собственности, что осложнило применение норм жилищного и особенно земельного законодательства.
Подобное положение объясняется, с одной стороны, тем, что разд. II ГК РФ о праве собственности и других вещных правах является самодостаточным и не нуждается в Общей части ГК РФ. Более того, помещение в Общую часть объектов гражданских прав, вещей выхолостило понимание объекта права собственности, заменив понятие «вещь» не имеющим границы термином «имущество». С другой стороны, земля, как и другие природные ресурсы, выражается не только в форме вещи, недвижимости, но и имеет другие более важные компоненты, отраженные в ст. 9 и 36 Конституции РФ. Земля как природный ресурс должна использоваться и охраняться как основа жизни и деятельности народов. В ЗК РФ должны быть самостоятельные основания возникновения (приобретения) и прекращения права собственности на земельные участки, без каких-либо ссылок на ГК РФ.
Защита права частной собственности, без которой невозможно эффективное использование институтов рыночной экономики, предполагает четкое и ясное регулирование оснований приобретения и прекращения права собственности граждан (индивидуальных предпринимателей) и юридических лиц, в том числе и на те объекты, которые расположены на земельных участках.
Нами предлагается и обосновывается право корпоративной собственности каждого участника хозяйственного общества и производственного кооператива. Доля (пай) участника или члена – это не его обязательственное право в отношении хозяйственного общества и кооператива, а право собственности на часть имущества юридического лица. Доля (пай) участника (члена) есть стоимостное выражение части имущества юридического лица, пропорциональное доли чистых активов, приходящихся на того или иного участника (члена). Конкретное имущество переходит участнику в случае выхода из общества (кооператива), отчуждения третьим лицам, а также иному лицу в случае смерти участника (члена) юридического лица.
В связи с необходимостью формирования корпоративного права, основные сегменты которого обозначены в Программе на среднесрочную перспективу, на повестку дня выдвигается задача формирования Основ корпоративного законодательства.
Развитие институтов гражданского общества требует и модернизации законодательства, регулирующего деятельность некоммерческих организаций, в частности, определения понятия и статуса ресурсного капитала, доходы от которого служат источником финансирования уставной деятельности, выделения определенных фондов развития тех или иных некоммерческих организаций.
Список используемой литературы
1. Конституция Российской Федерации 1993 г.
2. «Гражданское право: Учебник». О.Н. Садикова, «КОНТРАКТ», «ИНФРА-М», 2006.
3. Гражданский кодекс РФ 24.07. 2008 г.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000.
5. «Гражданское право: Учебник», Е.А. Суханова, «Волтерс Клувер», 2008
6. «Оптимальный договор: составление, исполнение, расторжение» «Бератор-Паблишинг», 2008.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая»
(постатейный), Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. и др. «Проспект», 2009.
8. Масляев А. Право собственности общественных объединений (организаций) // Закон. 1993. №2.
9. Маттеи У., Суханов Е. Основные положения права собственности. М., 1999 (разд. «Право собственности и иные вещные права в России»).
10. «1001 договор на все случаи бизнеса» (Батяев А.А., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В., Корнийчук Г.А., Резепов И.Ш., Сальникова Л.В., Скачкова О.А., Смагина И.А., Суняева Р.Л., Шлянцев Д.А.)
