В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчуждении  квартиры  производится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен  соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах,  где нет но-тариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями,  предусмотренными ч.  2 ст.  167 ГК РФ,  то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по  сделке,  а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры,  не удостоверенную в нотариальной конторе,  при условии,  если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была  испол-нена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартира  является  общей  долевой или совместной собс-твенностью,  ее отчуждение требует согласия других участников об-щей  собственности.  Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.  Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы.

В тексте договора об отчуждении доли  указываются  арифмети-

·       11 -
ческие доли,  а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями  при  наличии ранее  состоявшегося  нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между  собственниками  о  таком  порядке пользования в соответствии с долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательства  того, что  он известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий,  на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной  покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий,  на которых продается эта доля).  Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартиру  может  быть  отчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко  в нотариальном порядке.  Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной  администрации,  которую  осуществляет БТИ.  На  правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.
Если квартира   является  общей  долевой  собственностью,  в справке БТИ в соответствии  с  правоустанавливающими  документами указывается долевое участие каждого,  при этом лицоl  отчуждающхе часть квартиры,  указывается в ней первым.  Если есть  решение  о предстоящем  сносе  строения в связи с реконструкцией населенного пункта,  или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние,  или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.
В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома.  Так, продавец в соответствии со ст.  241 ГК РСФСР  обязан  предупредить  покупателя  о  правах третьих  лиц  на продаваемую квартиру.  К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно,  что для  покупателя  немаловажным является  то  обстоятельство,  что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

·       12 -
Если продавец  этого не сделал,  покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены,  либо расторжения  договора  куп-ли-продажи и возмещения убытков.  Для того,  чтобы устранить воз-можные конфликты,  соответствующее положение должно включаться  в договор.  Если  покупатель  не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма,  то такой договор может быть заключен.
Следует, однако,  иметь в  виду,  что  заложенной  квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.
Приватизация квартир  вызвала  волну  связанных с ней   крими-  нальных явлений._0  Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под  угрозой  применения  насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать  свою  квартиру.  Иногда прибегают к обману.  Жертвами таких преступлений становятся,  как правило,  престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату  в  коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение  всех  юридических действий.  После  чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.
Подобные виды  сделок  не  подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
Нередки случаи,  когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому  договору  купли-продажи.  Иногда  уже после заключения договора купли-продажи выясняется,  что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и,  следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно.  В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.
В настоящее время очень распространена следующая  схема  мо-
шенничества.  Собственник квартиры оформляет договор дарения,  на
основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу.  Че-
рез  некоторое время появляется первый собственник квартиры и за-
являет,  что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено

·       13 -
в этой цепочке (одаряемый) пропадает,  и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры.  В связи с этим следует  очень осторожно  относиться  к  предложению  о продаже дешевых квартир.  Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.
К числу  наиболее  распространенных  правонарушений  по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной,  в результате чего появляется достаточно большое количество  покупа-телей.  Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.  В случае заинтересованности берется залог  в  размере  10-15%  от продажной  стоимости  с  условием  продажи квартиры через неделю.  После получения залога от нескольких покупателей квартира  прода-ется  самому “везучему” из них,  после чего продавец исчезает,  а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.
Иногда квартира продается по  фальшивым  документам,  причем фальшивыми  могут  быть  как первичные документы (свидетельство о собственности),  так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”.  При регистрации договора купли-продажи  составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель,  другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например,  путем обмана),  покупатель располагает двумя документами,  по которым он имеет  право  перепродавать  квартиру двум  лицам,  оформляя  договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.
Для того,  чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы,  подтверждающие право собственности  на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица,  выписанные  из  нее  временно (находящиеся  в загранкомандировке,  на службе в армии,  на учебе или в заключении:  в соответствии с действующим законодательством эти  лица имеют право на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.

·       14 -
При заключении  сделок  с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или  покупателей  приватизированных квартир.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир.  Для  этого  покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя  обязательство  пере-вести  в  банк  в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму,  которая депонируется банком  на имя продавца.  Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора.  Убедившись в серьезности взаимных намерений,  продавец  и  покупатель начинают оформление договора.  Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-ции  договора  в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах по  защите
граждан  от противоправных действий преступных сообществ при при-
ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа-
мент  муниципального  жилья должен производить регистрацию сделок
по отчуждению жилья лишь после их прописки на  другое  место  жи-
тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-
ция была совершена ими под давлением криминальных элементов,  до-
говор  передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-
ния платы за услуги.  Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы  сов-
местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-
чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-
щиты  городских властей во время приватизации и других операций с
жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или
комнат будет оформляться в особом порядке,  который заключается в
том,  что в документах подтверждается право обязательного  пожиз-
ненного  проживания в них или предоставления других жилых помеще-
ний.  Департамент муниципального жилья обязан производить регист-
рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в
случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест-

·       15 -
венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинского  управле-ния.
Договор купли-продажи квартиры с условием
пожизненного проживания
Данный договор  прямо  не предусмотрен действующим законода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жизни.  В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договора  руководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния.
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го  выступает  нетрудоспособное лицо,  передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя,  а последний обязуется  пре-доставлять  продавцу  до  конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход,  материальную  помощь.  Кроме того,  по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.  В настоящее время до-говоры  купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические,  так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам.  Однако,  к сожалению,  и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,  заключившие такие договоры,  или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем  же  прави-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры  с  условием  пожизнеэного содержания  право  собственности  переходит  покупателю при жизни продавца.  При этом в договоре обычно оговаривается право  пожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своих  обязаннос-
тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель
также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-

·       16 -
риальное  положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько,  что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.
При расторжении  договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику  (продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договор  купли-продажи  квартиры с условиями пожиз-ненного содержания,  собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.  Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и,  таким образом,  нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог,  и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.

Договор мены_0

Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями.  В последнем случае между сторонами  происходит  переход права пользования,  а не права собственности как в договоре мены.  Кроме того,  в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст.  255 ГК РСФСР по договору мены  каждая из  сторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность,  то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-
жи  является  то,  что  в договоре мены одна из сторон в качестве
встречного предоставления передает другой стороне  не  деньги,  а
имущество.  В связи с этим к договору мены применяются те же пра-
вила,  что и к договору купли-продажи.  Так, стороны обязаны пре-

·       17 -
дупредить  друг  друга  о недостатках обмениваемого имущества,  а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя,  залого-держателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данном  случае  речь  идет  о квартирах)  не  является по стоимости равным,  то в договор может быть включено условие о доплате той  стороны,  имущество  которой стоит  дороже.  В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,  о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же,  как и договор купли-продажи,  договор мены  квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных)  квартир.  При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том,  чтобы их  контрагенты  также приватизировали свое жилье,  а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз,  по различным причи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации  можно  предложить следующий вариант.  В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей,  то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи,  а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.
Договор мены  может заключаться не только на квартиры,  но и на приватизированные комнаты в  коммунальных  квартирах.  В  этом случае необходимо иметь следующие документы:
1)   свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2)   договор передачи жилья в собственность,  зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;
3)   соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
4)   справка БТИ об оценке  стоимости  квартиры  (с  указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)._53

·       18 -
Договор дарения_0
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому  или юридическому лицу.  Для этого он заключает договор дарения.  По договору дарения одна  сторона  (даритель)  передает безвозмездно  другой  стороне  (одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение не  считается  состоявшимся,  если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло.  У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи,  а у дарителя -  обязан-ности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает  дарения.
Дарение - это договор,  который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение  имущества  в  собственность.  Если последний  не изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.
Для договора  дарения характерно то,  что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение,  обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого,  свободного от обременения,  и, в частности,  от  прав  третьих лиц (нанимателя,  залогодержателя и т.д.).  Кроме того,  даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные  ему  вследствие  отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в  подаренной вещи имеются существенные недостатки.  На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом,  договор дарения не может содержать условия,  ограничивающие право собственности одаряемого.
Если договор  дарения  квартиры  или  комнаты  совершается в
пользу несовершеннолетних,  то при нотариальном удостоверении но-
тариус  должен от законного представителя несовершеннолетнего или
попечителя взять разрешение на получение дара.  Это  вытекает  из

·       19 -
ст.  133 Кодекса о браке и семье )КоБС),  согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель  -  давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения  квартир  или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при  условии  представления указанных выше документов,  подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.

Залог квартиры_0

Как было отмечено выше,  собственник квартиры может заложить свою квартиру.  Это прямо вытекает из ст.  6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г.,  установившей, что предметом залога может быть любое  имущество,  которое  в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7  этого  же  закона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.
Суть залога состоит в том,  что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного  зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно перед  другими  кредиторами.  Однако кредитор  не  становится собственником заложенного имущества:  он вправе лишь требовать его реализации в установленном  гражданским процессуальным законодательством порядке.
В соответствии со ст.  11 закона о залоге,  если залог  иму-щества подлежит государственной регистрации,  то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.
В Москве  такая  регистрация осуществляется в соответствии с
постановлением правительства Москвы “О государственной  регистра-
ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес-
ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г.  Государс-
твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда-
нам или юридическим лицам,  и выдачу свидетельств о такой регист-
рации  должен осуществлять Департамент муниципального жилья.  При
этом за регистрацию залога,  выдачу свидетельств о регистрации  и

·       20 -
предоставление  выписок из реестра взимается государственная пош-лина.
Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры,  в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие документы:
_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия);

2) кредитный договор;

3)   справка БТИ о стоимости квартиры;
4)   подлинники правоустанавливающих документов на квартиру
(свидетельство о собственности на жилище,  подлинники договоров и т.д.);
5)   доверенности (если они необходимы);
6)   копию устава банка и регистрационное свидетельство;
_5_ш-_0  7) заявление   _0с просьбой   _0зарегистрировать договор о залоге, завизированное   _0заместителем руководителя   _0Департамента   _0муниципаль-ного жилья.
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять  только с согласия всех собственников._54_0 Если же речь идет об общей долевой собственности,  то собственник  доли  может заложить свою долю без согласия других собственников. Следует от-метить,  что залог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива,  полностью выплатившего свой пай,  осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разно-видностей  договоров  залога  требуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации.  Договор об  ипотеке  заключается  в форме закладной (ипотечного свидетельства).
В договоре залога участвуют две стороны:  залогодатель - ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель - лицо,  которое вправе  при  неисполнении  должником обеспеченного  залогом  обязательства  получить удовлетворение из стоимости заложенного  имущества  преимущественно  перед  другими кредиторами.
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преиму-
щественное право на удовлетворение своего требования за счет иму-
щества,  предоставленного по договору об  ипотеке  в  обеспечение
этого требования.  Закладная является ценной бумагой,  может вхо-
дить в наследственную массу и быть передана другому лицу в  уста-

·       21 -
новленном порядке.  Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости.  На зак-ладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир,  расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором располо-жен дом или другое строение.
Обращение взыскания  на предмет залога по общему правилу до-пускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных за-конодательством  РФ,  обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на  основании  исполнительной надписи нотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то,  ка-ким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру.  Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судеб-ный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем,  высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях,  когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитного  договора  между  банком  и третьим  лицом,  является  банк)  залогодержатель  (то есть банк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога  (без  судебного или  арбитражного решения) при неисполнении обязательства должни-ком.
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, кото-рому предмет залога принадлежит на праве собственности или  праве хозяйственного ведения.  В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателя может  выступать  и  учреждение  (то есть  бюджетная  организация,не занемающася коммерческой деятель-ностью),однако лишь при условии,  если оно в соответствии с зако-ном  риобрело право самостоятельного распоряжения заложенным иму-ществом.
В качестве  залогодержателя может выступать любое физическое
или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или фор-
мы  собственности.Однако в большенстве случаев в качестве залого-
держателей выступают банки,дающии кредиты под залог  квартир.Ком-
мерческую  стоимость  квартиры определить довольно трудно.  В ка-
честве ориентира,как правило,выступает  инвентаризационная  стои-

·       22 -
мость   квартиры,которую  дает  БТИ.Инвентаризационная  стоимость квартиры предстовляет  собой  нижний  предел  рыночной  стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентари-зационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоря-жаться заложенным имуществом.Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могут предусмотреть обратное.
Из этого  следует,что заключив догвор залога,залогодатель не может продать подарить,обменять заложенное жилище(если не  огово-рено другое).
Давая квартиры в залог по  кредитным  договорам,залогодатели получают  кредит на небольшой срок и обычно под значительный про-цент.
Исследовательским центром  частного  права на базе норм,пре-дусмотренных в проекте ГК РФ,были разработаны”Основные  положения о  залоге  недвижимого имущества”- ипотеке,в которых значительное вним ние уделено залогу квартир и жилых домов.Указанные положения не  являются  нормотивнм  актом,имеющим  обязательную силу.Однако роспоряжением заместителя Председателя  Совета  Министров  Прави-тельства  Российской Федерации они были рекомендованы всем минис-терствам и  ведомствам,разрабатывающим  проекты  нормативных  ак-тов,затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки.В связи с этим они предстовляют интерес.
С соответствии с п.84 Основных положений ипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не во всех случаях,а для обеспе-чения  погашения  ссуды,предоставленной для строительства,реконс-трукции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).Однако из этого общего правила есть есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собс-твенник  и  члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое  помещение.Цель  такой нормы-избежать ситуаций,  когда люди могут стать бездомными,  получив ссуду под залог кувартиры  и  не имея  возможности  ее погасить.Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоряжению принадлежащим им жильем.
Жилые комнаты,  составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом или  квартира,

·       23 -
принадлежащие залогодатодателю направе собственности.
залогодержателями жилого дома и квартиры могут  быть  только банки  и другие кредитные учреждения,  имеющие специальную лицен-зию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных тор-гах неявляется основанием для выселения покупателем прож  ивающих в  этом  жилом  доме  или  квартире  залогодателя  и  членов  его семьи.Между собственником,  приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого поме-щения на условиях, обычных для данной местности.
Не подлежат  выселению при продаже заложенного дома (кварти-ры) с публичных торгов лица,  проживающие в жилых домах  (кварти-рах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях,  предусмотренных законом.Ранее закоюченный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживание сохраняет силу.Такие лица имеют право на  преи-мущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотренно договором об ипотеке,  залогода-тель  вправе  сдать  нанимателю,  нуждающемуся  в жилье,свободную квартиру с согласия залогодержателя.Одноко он в праве сдать такую квартиру  нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды.В этом случае собственник,приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, по истечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Порядок наследования жилых домов и квартир_0

Под наследованием понимается переход имущественных и  неко-торых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражда-нина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе поряд-ке.

_ш+_0 Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.

Наследование по  закону имеет место:
а) если наследодатель не составил завещания или если его
завещание в опр¶деленной части признано недействительным,
б) если завещана только часть имущества или завещание в оп-
ределенной части признано недействительным,  в этом случае не ох-

·       24 -
ваченная часть наследственного имущества переходит в порядке нас-
ледования по закону,
в) если наследники по завещанию умерли ранее  наследодателя или не приняли наследства.
_ш-_0Для таких  случаев  закон  устанавливает круг наследников и порядок их признания.  Назначая умершему конкретных правоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.
В соответствии со ст.232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаниы наследников по закону. К наследникам первой очереди от-носятся  дети  (в  том  числе  усыновленные) ,  супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок,  родившийся после его смер-ти.  К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед и бабка.Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди ,когда они не принимают наследство ,а также в том случае ,  если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем прав наследования.
К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица  , которые состояли на иждевении умершего не менее года до его смер-ти.
Внуки и правнуки наследуют в том случае,если ко времени отк-рытия наследства нет в живых того из родителей ,  который был  бы наследником.
Но, помимо лиц,  указанных в ст.  532 ГК РСФСР ,  завещатель вправе  оставить все свое имущество_55_0, предметы домашнего обихода,  за исключением предусмотренного  ст.  535 ГК РСФСР ,  любому лицу, государству а также любому юридичес-кому лицу.
Согласно ст.540 ГК РСФСР , в которой говорится, что “завеща-ние должно быть составлено письменно с указанием места и  времени его составления , собственноручно подписано завещателем и нотари-ально удостоверено, можно говорить о том ,что общей основной фор-мой  завещания является именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание.

·       25 -
Осбенности гржданско-правовых  сделок
с квартирами в_0   домах ЖСК_0.
Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при  пе-
реходе  права собственности на квартиру,  пай за которую выплачен
полностью и которая является собственностью граждан вследствии ее
покупки другими лицами._56
Продавая квартиру,член ЖСК плучает ее стоимость от покупате-ля.Ясно,  что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого  взноса.Пследний  существует  лишь  постольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК.Перход права собс-твенности на нее к члену кооператива  влечет  прекращения  обяза-тельства  ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос,  тражающий стоимость квартиры.Этого пая теперь нет.Ообязательственного  пра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности,  также больше  не существует.Это материализовалось в вещное право (право собствнности) члена ЖСК на  квартиру.Денежный  эквивалент  певого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.