ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИЗНАНИЯ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ЗАКОНА "О ДАЧНОЙ АМНИСТИИ"

Введение

1. Понятие самовольной постройки

2. Выбор органа власти регистрирующего право собственности на самовольную постройку

3. Действие Закона «О дачной амнистии» во времени

4. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку

5. Целевое назначение земельного участка

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В данной работе будут рассмотрены правовые проблемы которые появились после принятия Закона «О дачной амнистии» с учетом сложившейся судебной практики.

В соответствии со ст. 13 Федерального Закона РФ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»¹ (далее – ФЗ № 93-ФЗ) настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2006 года. Неофициальное название ФЗ № 93-ФЗ закон «О дачной амнистии». Целью принятия ФЗ N 93-ФЗ являлось желание сделать процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами недвижимости более лёгкой, так как на значительную часть недвижимости у граждан отсутствуют правоустанавливающие документы или же указанные документы не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Целью данной работы является выявление существующих правовых проблем после принятия Закона «О дачной амнистии» и предложение возможных путей их решения.

Для достижения указанной цели будут выполнены следующие задачи:

- изучено правовое регулирование строительства зданий и сооружений;

- проанализировано понятие самовольной постройки;

- рассмотрены последствия принятия Закона «О дачной амнистии»;

- изучена практика Высшего Арбитражного Суда РФ;

- проанализированы решения Федеральных арбитражных судов округов;

- выполнено сравнение судебных решений по проанализированным делам;

В работе использовались сравнительный метод, анализ, синтез, дедукция, индукция.

Также изучены мнения ученых, занимавшихся проблемами судебной практики, таких как Богданова И.С., Деев А.В., Жогов Д.Ю., Лазарев В., Маковская А.А., Малета С.Е., Моргунов С., Пиджаков А.Ю.

1. Понятие самовольной постройки

Во-первых, самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то есть только недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все остальные вещи признаются движимым имуществом. Если окажется, что спорный объект не обладает статусом объекта недвижимости, то в претензиях по ст. 222 ГК РФ будет отказано¹ - спорный объект оказался временным сооружением (павильоном)). В другом деле² было отмечено, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются:

- монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;

- подведение к нему стационарных коммуникаций;

- принадлежность строения к капитальным;

- характер работ по привязке фундамента к местности.

В то же время отсутствие подведенных коммуникаций само по себе не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак должен исследоваться судом наряду с другими критериями. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела.³ Поэтому, оценив все представленные доказательства, судьи пришли к выводу о невозможности признания бытового корпуса, производственного корпуса по изготовлению корпусной мебели, производственно-складского корпуса, склада строительных и промтоварных материалов недвижимым имуществом, поскольку данные объекты возведены из легких металлических конструкций (панелей и профнастила с утеплением).

В другом деле ФАС ВВО решил, что арочный склад не является объектом недвижимости, так как представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций.¹

Во-вторых, недвижимое имущество является самовольной постройкой, если оно возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует о самовольной постройке.

2. Выбор органа власти регистрирующего право собственности на самовольную постройку

В соответствии со ст. 2 ФЗ № 93-ФЗ в пункт 3 статьи 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации внесены следующие изменения:

1) абзац первый признан утратившим силу;

2) первое предложение абзаца второго после слова "судом" дополнено словами ", а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке,";

3) в абзаце третьем слова "указанными лицами" заменены словами "указанным лицом".

Таким образом, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признать право собственности на самовольную постройку возможно не только через суд, но и в ином установленном законом порядке, а также только при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При изучении новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появляются вопросы как осуществляется иной порядок признания права собственности и кто признает право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Основополагающим правилом юридической техники при создании законов является наличие механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФ указана абстрактная возможность признания права собственности без указания кто признает право и как это происходит.

Изучая мнение различных специалистов исследовавших данную проблему прихожу к выводу, что одной единственной точки зрения кто признает право собственности и как это происходит отсутствует.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального Закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Основываясь на п. 1 ст. 9 ФЗ № 123-ФЗ некоторые считают, что под иным установленным порядком предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ является регистрация в Федеральной регистрационной службе.

Другое мнение состоит в том, что регистрацию права собственности осуществляют органы местного самоуправления.

Рассмотрим обе вышеназванные точки зрения.

Если предположить, что право собственности регистрирует Федеральная регистрационная служба тогда какие документы нужно представить для регистрации права собственности.

Согласно п. 1 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при предоставлении документов для регистрации права собственности на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ отсутствуют документы указывающие, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Похожего мнения придерживаются Жогов Д.Ю., Малета С.Е.¹ которые считают, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ.

Следовательно, если лицо зарегистрировало право собственности на самовольную постройку руководствуясь ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, однако при этом нарушаются права и охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью граждан возникает вопрос является ли зарегистрированное право собственности действительным.

Помочь разрешить этот вопрос может уяснение того, что понимается под созданием угрозы жизни и здоровью. Рассмотрим судебную практику.

В одном из дел заводу было отказано в признании права собственности на цех для очистки и окраски вагонов-цистерн, самовольно возведенный на земельном участке, предоставленном в бессрочное постоянное пользование. При принятии решения судьи руководствовались тем, что покрасочный цех размещен в границах жилой застройки, является источником негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, его эксплуатация пагубно отразится на состоянии здоровья населения и приведет к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающую среду.²

В другом деле общество просило признать право собственности на сложный объект недвижимости. Общество не представило утвержденную проектную документацию и разрешение на строительство и не доказало, что возведенные им постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Фирме не помогли такие документы, как протокол санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта. Судьи решили, что перечисленные документы не содержат информации, подтверждающей, что спорные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью.¹

В другом деле судьи отклонили доводы мэрии, которая ссылалась на п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан. Арбитры посчитали, что опровержением этого являются документы, подтверждающие согласование реконструкции строения со всеми соответствующими органами, а именно: заключение главного архитектора Комсомольского района г. Тольятти, заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение Федеральной службы по труду и занятости, отчет по экологическому аудиту объекта, заключение по обследованию несущих и ограждающих конструкций здания после его реконструкции о соответствии требованиям СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".²

На основании вышеизложенного прихожу к выводу, что использовать ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ для конкретизации п. 3 ст.222 ГК РФ в принципе возможно, однако имеются риски, что во-первых может быть отказано в регистрации права собственности, во-вторых если регистрацией нарушены права и охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью граждан могут возникнуть проблемы с защитой зарегистрированного права собственности.

Следующие мнение, что при регистрации права собственности можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ которая носит довольно общий характер.

В связи с этим не могу не согласится с Плотниковой И. которая утверждает, что ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ носит рамочный характер.³

В силу п. 1 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно п. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

На основании п. 4 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ¹ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В силу п. 1 ст. 14 ФЗ № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Таким образом, право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности.

Таким образом, для регистрации права собственности на самовольную постройку в принципе можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Если конкретизировать указанное определение получается, что государственная регистрация юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация лишь создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но никак не может являться основанием возникновения права собственности.

То есть регистрация не является основанием возникновения права собственности, а является актом которым государство признает уже возникшее право собственности. Следовательно при регистрации права собственности на самовольную постройку в силу ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ не возникает право собственности, а всего лишь подтверждается существующее право собственности. Однако самовольная постройка не является имуществом в юридическом смысле так как на неё отсутствует право собственности у лица создавшего самовольную постройку из-за несоблюдения правил строительства. Таким образом, поскольку у лица создавшего самовольную постройку не возникает право собственности, а государственная регистрация права собственности на самовольную постройку всего лишь подтверждает существующее право собственности со стороны государства, но никак не создает это право получается, что регистрация права собственности на основании ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ противоречит теоретическим выводам науки гражданского права.

Существует точка зрения, что признавать право собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке должны и правомочны органы местного самоуправления (государственной власти).

Порядок признания права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления представляется более оправданным и обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более предпочтительным будет административный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Основанием для такого порядка признания права может служить п. 4, внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"¹, на основании которого до 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно только предоставления технического паспорта такого объекта.

Такая позиция соответствует и положениям ст. ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, в которых устанавливается, что собственник либо лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, вправе возводить и создавать на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности получения разрешения на строительство.

Вопрос об оставлении на месте самовольной постройки в таком случае может решать орган местного самоуправления (государственной власти), как правило, это местная администрация. Именно орган местного самоуправления, согласно п. 20 ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"² и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления. Значит, орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения на месте при подтверждении права на земельный участок, а также если признает, что признаки самовольности возможно устранить во внесудебном порядке, строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил,¹ не нарушает интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующие признанию права собственности на самовольную постройку.

В ситуации, когда отсутствует спор о правах, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку представляется весьма нелогичным, долговременным, а порой и дорогостоящим. Решение по таким вопросам вполне правомочны принимать и органы местного самоуправления (государственной власти), а данный порядок будет логично завершаться вынесением решения об оставлении объекта индивидуального жилищного строительства на месте с последующей регистрацией на него права собственности в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо установить четкую процедуру такого порядка признания права собственности на самовольной постройки, закрепить перечень документов, которых будет достаточно для принятия законного и обоснованного решения органом местного самоуправления об оставлении постройки на месте. На наш взгляд, такими документами должны быть следующие: правоустанавливающие документы на земельный участок, заключение уполномоченной организации либо строительно-технической экспертизы и органа архитектуры (градостроительства) о возможности сохранения постройки, согласие от заинтересованных лиц, чьи права могут быть нарушены постройкой, что строением не нарушаются их права и интересы.

Считаем, что признание и возникновение права собственности на самовольную постройку посредством регистрации самовольного объекта не отвечает природе и смыслу государственной регистрации права, противоречит нормам гражданского законодательства, предъявляемым к легализации такого рода строений, и не может являться тем самым "иным" порядком признания права собственности, в то время как признание права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления (государственной власти) в большей степени соответствует их полномочиям, действующему законодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку Гражданским кодексом РФ.

3. Действие закона «о дачной амнистии» во времени

Одним из спорных вопросов при признании права собственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.

Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, если это прямо предусмотрено законом. Следовательно, новая редакция ст. 222 ГК РФ не распространяется на правоотношения, возникшие до 1 сентября 2006 г., однако правоприменительная практика неоднозначно подходит к решению данного вопроса.

Судебно-арбитражная практика ФАС Уральского округа исходит из того, что, если иск о признании права собственности на самовольную постройку заявлен до 1 сентября 2006 г., а судебное решение состоялось после вступления в силу Закона N 93-ФЗ, применяется редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавшая до указанной даты.¹

Однако судебно-арбитражная практика ФАС Центрального округа говорит об обратном: дата подачи иска в этом случае не может являться определяющим моментом при выборе нормы закона, подлежащей применению, так как при рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании права собственности на нее, сам по себе факт предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку не порождает возникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.²

По моему мнению позиция ФАС Центрального округа по этому вопросу соответствует требованиям гражданского законодательства и смыслу ст. 222 ГК РФ, так как до легализации самовольной постройки, т.е. до признания права собственности на нее, она юридически не существует, а значит, юридически значимых отношений в связи и по поводу самовольной постройки как объекта недвижимости возникнуть и существовать не может.

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на объект самовольного строительства согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть признано за гражданином судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, а за юридическими лицами - только на основании решения суда.

4. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку

До вступления в силу Закона N 93-ФЗ право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

С принятием и вступлением в силу Закона N 93-ФЗ порядок признания права собственности на самовольную постройку претерпел изменения. Из субъектов, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку, был исключен фактический застройщик, т.е. лицо, осуществившее постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок.

Необходимо заметить, что внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения не лишили застройщика, не являющегося собственником земельного участка и не обладающего вещными правами на него, процессуальной правоспособности. За таким лицом, исходя из содержания и смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ, при передаче самовольной постройки в собственность владельца земельного участка сохранено право требовать возмещения расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.

Исходя из содержания и смысла ст. 222 ГК РФ, правоотношения по поводу признания права собственности на самовольную постройку являются сферой публичных правоотношений, поэтому споры о признании права собственности на самовольные объекты недвижимости не могут рассматриваться и передаваться сторонами для их рассмотрения в третейский суд, а подлежат рассмотрению в зависимости от подсудности исключительно в судах общей юрисдикции либо арбитражных судах.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку, исходя из смысла и содержания ст. 222 ГК РФ, вправе предъявить лицо, владеющее земельным участком на праве собственности либо обладающее вещными правами на этот участок и осуществившее самовольную постройку за свой счет.

К искам о признании права собственности, как и о сносе самовольных построек, не применяются сроки исковой давности.

В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком.¹

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой, а все сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, недействительны либо ничтожны с момента их совершения. Юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может.

В такой юридически безвыходной ситуации лицо, осуществившее самовольное строение, приобретает право обратиться в суд и становится истцом не только на основании ст. 222 ГК РФ, но и благодаря пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, где указано, что права и обязанности возникают на основании судебного решения, и ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Значение ст. ст. 8 и 12 ГК РФ для признания права собственности на самовольное строение переоценить сложно, учитывая тот факт, что юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может. Статьи 8, 12 ГК РФ в отношении института самовольной постройки дают возможность лицу использовать такие способы защиты гражданских прав, как признание права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Признать право собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве, поскольку в заявлении граждан о признании права собственности на самовольную постройку речь идет об имуществе, которое имеет денежную оценку, а значит, указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.¹ Эта же позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02.²

Иск о признании права собственности может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Хотя разрешение на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил,³ доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самым устранить признаки самовольности строения. Только после подтверждения права на земельный участок, подтверждения, что нет нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушаются охраняемые права и интересы третьих лиц, у суда есть основания удовлетворить иск и признать право собственности на самовольную постройку.

Если же обратиться в суд за признанием права собственности на самовольно возведенное строение не в исковом производстве, а в порядке особого производства в соответствии со ст. 262 ГПК РФ для установления юридического факта владения строением на праве личной собственности, то признать право собственности за лицом будет невозможно, так как в этом случае подлежат восстановлению правоустанавливающие документы о принадлежности строения, которые на самовольное строение отсутствуют изначально.

Лицо, как физическое, так и юридическое, также не может обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку на основании давности владения, т.е. приобретательной давности ст. 234 ГК РФ. Такой возможности и оснований признания права собственности на самовольную постройку закон не содержит, что подтверждается п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г.¹ В противном случае будут не только легализованы самовольные постройки, но и за лицом, самовольно построившим строение, будет закреплено право бессрочного пользования земельным участком. Как указал ФАС Волго-Вятского округа, применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил.²

Приобретательная давность - это основание приобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения.

5. Целевое назначение земельного участка

Правоприменительная практика при признании права собственности на самовольную постройку обращает особое внимание на наличие у застройщика вещных прав на земельный участок. Именно с наличием вещных прав на земельный участок ст. 222 ГК РФ в первую очередь связывает признание права собственности на самовольную постройку.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК РФ собственник земельного участка, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков (землепользователи, землевладельцы и арендаторы), имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, а также использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в том числе земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Использование земли не по целевому назначению не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, возможно в пределах, определяемых его целевым назначением. Правовой режим земель устанавливается на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Причем имеются приоритеты использования земельных участков по принципу их целевого назначения. В связи с чем, помимо перечисленного (соблюдение строительных и градостроительных норм и правил, интересов третьих лиц), при признании права собственности на самовольную постройку лицу необходимо подтвердить, что возведение самовольной постройки не изменило и не нарушило целевого назначения земельного участка. Таким образом, застройщик, кроме подтверждения своего права на земельный участок, обязан также подтвердить соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при строительстве самовольной постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Суд может признать собственником постройки лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании которого находится земельный участок, но если при строительстве объекта норма о целевом назначении земельного участка будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно.¹ Таким образом, решение вопроса об изменении разрешенного использования (целевого назначения) земель не входит в юрисдикцию суда. В противном случае данная ситуация будет противоречить ст. 8 ЗК РФ, согласно которой перевод земель из одной категории в другую осуществляют уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления.

Но как быть, если право собственности на самовольную постройку признано судом без учета и (или) с нарушением целевого использования земельного участка и решение суда вступило в законную силу?

Поскольку целевое использование земельного участка не изменено в установленном законом порядке, а суду этот вопрос не подведомственен, судебное решение в данном случае, как нам кажется, не должно и не может являться основанием для регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Признание права собственности на самовольную постройку не изменяет целевого назначения земельного участка, отвод земельного участка (передача в собственность) в установленном законом порядке предполагает обязательно и его целевое назначение, следовательно, на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не утрачивает статуса самовольной, а регистрирующий орган должен отказать в регистрации права собственности на самовольную постройку даже на основании судебного решения. Приведенная ситуация часто находится вне поля зрения как судов, так и регистрирующих органов, что по недосмотру приводит, к сожалению, к неправильному применению норм закона и нарушению интересов третьих лиц.

В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ, т.е. при подтверждении права на земельный участок и его использование по целевому назначению, отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствии нарушений охраняемых прав и интересов третьих лиц, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ).¹ Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер, являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.²

В этом случае право собственности на самовольную постройку, признанное в судебном порядке согласно п. 1 ст. 28 ФЗ № 122-ФЗ подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, только при наличии законного и обоснованного судебного решения право на самовольно возведенное строение может и должно быть внесено в ЕГРП.

Заключение

Подводя итог выполненной работе можно сделать следующие выводы:

самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то есть только недвижимое имущество.

Недвижимое имущество является самовольной постройкой, если оно возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует о самовольной постройке.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При изучении новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появляются вопросы как осуществляется иной порядок признания права собственности и кто признает право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Основополагающим правилом юридической техники при создании законов является наличие механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФ указана абстрактная возможность признания права собственности без указания кто признает право и как это происходит.

Рассмотрев правовое регулирование прихожу к выводу, что признавать право собственности может орган местного самоуправления.

Одним из спорных вопросов при признании права собственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.

Дата подачи иска в этом случае не может являться определяющим моментом при выборе нормы закона, подлежащей применению, так как при рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании права собственности на нее, сам по себе факт предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку не порождает возникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Список использованной литературы

Законодательные материалы

1)Гражданский Кодекс (часть первая) // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

2)Гражданский Кодекс (часть вторая) // Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

3)Гражданский Кодекс (часть третья) // Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

4)Гражданский Кодекс (часть четвертая) // Собрание законодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.

5)О введении в действие части четвертой гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 18.12.2006 N 231-ФЗ //Собрание законодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5497.

6)"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ//"Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.

7)"Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ//"Российская газета", N 1, 12.01.2005

8) Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37
"Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации"// "Строительная газета", N 28, 23.08.1999

9)"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007"// "Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", N 12, декабрь, 2007 (ч. II) (извлечения)

10)<Письмо> Верховного Суда РФ "некоторые вопросы судебной правктики по гражданским делам"// "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 10, 1997

11)Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации"// "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 9, 1996, N 5, 1997,

12) Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверки конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации" // "Вестник Конституционного Суда РФ", N 6, 2007

Учебная литература

1)Адилкариев X. Судебная практика как источник нормотворчества // Советская юстиция. 1989. № 23.

2)Алексеев С.С. Общая теория права. – М.: Просвещение, 2007.

3)Алексеев С. С. Общая теория социалистического права. Вып. 4. Свердловск, 1966.

4)Алексеев С. С. Проблемы теории права. Свердловск, 1972–1973. Т. 2.

5)Алексеев С. С. Теория государства и права. М., 1984.

6)Антропов В. Г. Правоприменительное усмотрение: понятие и формирование: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1995.

7)Брагинский М. И. Гражданский кодекс. Часть первая. Три года спустя (Комментарий с учетом принятых изменений ГК и новых законодательных актов) // Хозяйство и право. 1998. № 1.

8)Братусь С. Н. Судебная практика в советской правовой системе. М., 1975.

9)Братусь С. Н. Юридическая природа судебной практики в СССР // Советское государство и право. 1975. № 6.

10)Братусь С. Н., Венгеров А. Б. Судебная практика в советской правовой системе. М., 1975.

11)Васъковский Е. В. Руководство к толкованию и применению законов. М., 1997.

12)Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972.

13)Гурова Т. В. Актуальные проблемы теории источников права : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук;

Статьи из периодических изданий

1)Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке//"Право и экономика", 2008, N 11

2)О самовольном строительстве, перестройке и...//"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2008, N 20

3)Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки//"Право и экономика", 2008, N 10

4)Проверка строительства и ремонта зданий и сооружений//"Бюджетные учреждения: ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности", 2008, N 6

5)Операция "Легализация"//"Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 5

6)Держим ответ за самовольство//"Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 1

7)Верховный Суд РФ: спрашивайте - отвечаем!//"Главная книга", 2007, N 21

8)Расплата за самовольство//"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 10

9)Самовольная постройка//"Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 10

10)Получение разрешения на строительство//"Строительство: налогообложение, бухучет", 2007, N 4

11)Снесут... Без суда и следствия?//"Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 5

12)О самовольных постройках//"Строительство: налогообложение, бухучет", 2006, N 3

13)Строительство дома без согласованного проекта//"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 2

14)Отвод земли под строительство//"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 2

15)Правовые последствия самовольного строительства//"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 3

16)Способы легализации самовольной постройки//"Консультант", 2005, N 21

17)Права на самовольную постройку//"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 3

18)Аренда "самоволки"//"ЭЖ-Юрист", 2004, N 40

19)Недвижимость: порядок легализации самовольной постройки//"Строительство: налогообложение, бухучет", 2004, N 3

20)Разрешительная документация для строительства//"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2004, N 8

21)Перепланировка офиса: ремонт, модернизация реконструкция?//"Российский налоговый курьер", 2003, N 21