Курсовая Оценка бизнеса
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Московский государственный технический университет
им. Н.Э.Баумана
Калужский филиал
Кафедра экономики и организации производства
Курсовая работа
по дисциплине:
Оценка бизнеса
Калуга
Содержание
Введение ……………………………………………………………………3
Глава 1. Определение оценочной стоимости предприятия
1.1. Затратный подход к определению оценочной стоимости предприятия…………………………………………………..5
1.2. Доходный подход к определению рыночной стоимости предприятия ………………………………………………..18
1.3. Рыночный подход к определению рыночной стоимости предприятия ………………………………………………..22
Глава 2. Определение рыночной стоимости смоделированного предприятия
2.1. Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом …………………………………………………………..25
2.2. Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом …………………………………………………………..40
2.3. Определение рыночной стоимости предприятия рыночным подходом …………………………………………………………..43
Заключение ……………………………………………………………….45
Список литературы ………………………………………………………47
Введение
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества сформировали потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Оценка стоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продаже предприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий в аренду или лизинг, переоценке основных фондов предприятий, слиянии и поглощении предприятий, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде других случаев. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия.
Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки их стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит бизнесу максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену.
Целью данной работы является определение обоснованной рыночной стоимости предприятия тремя подходами: затратным, доходным и рыночным, а также умение пользоваться различными методами в рамках этих подходов.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
· Изучить теоретический аспект подходов и методов, применяемых при оценке бизнеса.
· Проанализировать технологию определения рыночной стоимости предприятия тремя подходами на примере одного предприятия.
Объектом оценки является стоимость действующего функционирующего предприятия с его имущественным комплексом, вещественными правами, с подобранным и обученным персоналом, с уровнем организации производства, труда и управления, с имиджем предприятия в деловых кругах и его деловой репутации и другими факторами.
Предметом оценки является стоимость бизнеса, под которой понимается сумма денежных средств, которую наиболее вероятно гипотетический покупатель заплатит за оцениваемый объект при совершении сделки купли-продажи.
Работа состоит из двух глав.
В первой главе раскрывается сущность затратного, доходного и рыночного подходов к оценке бизнеса, т.е. теоретические аспекты оценки бизнеса.
Во второй производится непосредственная оценка стоимости смоделированного предприятия затратным, доходным и рыночным подходами.
Глава 1. Определение оценочной стоимости предприятия
1.1. Затратный подход к определению оценочной стоимости предприятия
Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек.
Данный подход представлен двумя основными методами:
· методом стоимости чистых активов;
· методом ликвидационной стоимости.
Оценить предприятие с точки зрения затрат на его создание при условии, что предприятие остаётся действующим, позволяет метод чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, товарно-материальные запасы и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.
Стоимость чистых активов – это разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств, таким образом, стоимость чистых активов предприятия определяет рыночную стоимость собственного капитала предприятия.
Главный признак затратного подхода, реализованного в методах накопления активов или оценки по активам - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.
Определение оценочной стоимости основных средств
а) Объект оценки – недвижимость
Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.
Оценка стоимости недвижимости ведется в несколько этапов:
Первый этап. Определение рыночной стоимости земельного участка
Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимой всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:
Сзем.уч = Sзем.уч *Сед
где Сзем.уч – стоимость земельного участка, руб.;
Сед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;
Sзем.уч – площадь земельного участка, кв.м.
Второй этап. Оценка полной восстановительной стоимости здания
Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.
Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов и технологий, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.
Существует 4 способа определения полной восстановительной стоимости недвижимости:
· Метод сравнительной единицы;
· Поэлементный способ;
· Сметный способ;
· Индексный способ.
Оценка полной восстановительной стоимости методом сравнительной единицы.
Этот метод включает несколько этапов:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадьили объемоцениваемого здания.
Третий этап. Определение износа здания
Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.
Физическое устаревание
- потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.
Физический износ определяется на основе визуального осмотра оценщиком объекта оценки и составления ведомости дефектов.
Функциональное устаревание
- потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Формой функционального устаревания являетсятехнологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.
Четвёртый этап. Определение рыночной стоимости здания как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к рыночной стоимости здания стоимости земельного участка.
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
При оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, используется метод капитализации чистого операционного дохода. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости, при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.
Первый этап. Определение потенциального валового дохода
При определении стоимости недвижимости этим методом необходимо обосновать общую сумму дохода, которую получит инвестор от приобретения этой недвижимости и её эксплуатации в течение года.
Способом позволяющим обосновать доходы от недвижимости за год является использование подтверждённой информации о ставках арендной платы от сдачи в аренду аналогичных объектов. В этом случае годовой потенциальный валовый доход (ПВД), получаемый инвестором зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД =Sар.зд*Сар.пл *12,
где Sар.зд - полезная площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Cар.пл – ставка арендной платы за 1 м2.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Второй этап. Определение реального валового дохода
РВД= ПВД* Ксдачи,
где Ксдачи – коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых в аренду.
Третий этап. Определение чистого операционного дохода
Из рассчитанного РВД необходимо вычесть затраты собственника, связанные с содержание недвижимости.
Затраты собственника принято делить на:
· условно-постоянные расходы;
· условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
· расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).
ЧОД = РВД – Затраты собственника
Четвёртый этап. Определение рыночной стоимости недвижимости
Рассчитывается коэффициент капитализации.
В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле
Снедв.дох = ЧОД/Ккап,
где Снедв.дох- стоимость оцениваемого объекта;
Ккап - коэффициент капитализации.
Оценка рыночной стоимости недвижимости рыночным подходом
Сравнительный (рыночный) подход представлен методом валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.
б) Объект оценки – машины и оборудование
После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.
Оценка стоимости машин и оборудования затратным подходом
В затратном подходе к оценке машин и оборудования выделяются следующие методы: метод расчета по цене однородного объекта; метод поэлементного расчета; индексный метод оценки.
При использовании данного метода работы по оценке объекта осуществляются в следующей последовательности:
Первый этап. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.
Второй этап. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:
Сп.од – полная себестоимость производства однородного объекта;
НДС – ставка налога на добавленную стоимость (20%);
Нпр – ставка налога на прибыль (24%);
Кр – показатель рентабельности продукции (20%);
Цод – цена однородного объекта.
Третий этап. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.
Сп – полная себестоимость оцениваемого производства объекта;
Gо и Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.
Четвёртый этап. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:
Sв – восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Пятый этап. Определение совокупного износа оцениваемого объекта.
Шестой этап. Определение оценочной стоимости машин и оборудования.
Собор.затр=Sв – Совокупный Износ
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования сравнительным подходом
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
Первый этап. Нахождение объекта-аналога.
Второй этап. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
· коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
· поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Третий этап. Таким образом,стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле:
V = Vанал*К1*К2*К3…Кm ± Vдоп,
где Vанал - цена объекта-аналога;
К1, К2, К3 ,… Кm - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;
Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом - поправочные.
Оценка стоимости машин и оборудования доходным подходом
Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом.
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства
Определение рыночной стоимости незавершенного производства затратным подходом
Использование этого подхода к оценке стоимости незавершённых строительством объектов основано на корректировке затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ в действующих ценах (при этом анализируется и корректируется вся первичная бухгалтерская документация).
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства доходным подходом
Прогнозируемые затраты, необходимые для завершения строительно – монтажных работ и время для завершения строительства. Для обоснования стоимости незавершенного строительства из рыночной стоимости объекта завершенного строительства вычитаются затраты на завершение строительно – монтажных работ.
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства рыночным подходом
Рыночный подход при определении рыночной стоимости незавершенного производства не применяем, т.к. сложно найти информацию о рыночных ценах продажи аналогичных объектов.
Определение рыночной стоимости запасов готовой продукции
Определение рыночной стоимости запасов ГП затратным подходом
При использовании затратного подхода при оценке стоимости запасов ГП учитываются фактические затраты, связанные с созданием ГП, т.е. производственная себестоимость.
Определение рыночной стоимости запасов ГП рыночным подходом
При использовании рыночного подхода используется рыночная информация о ценах продажи запасов ГП.
Определение рыночной стоимости запасов ГП доходным подходом
Доходный подход при оценке запасов ГП практически не используется.
Определение оценочной стоимости дебиторской задолженности
Оценка ДЗ начинается с ее анализа: составляется список всех дебиторов, график погашения ДЗ, изучается возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами, выявляется просроченная ДЗ, планируются мероприятия по ее погашению: напоминание дебиторам, обращение с исками в Арбитражный суд и т. д.
Результатом анализа является определение мобилизованной ДЗ, как вероятной к получению, и сомнительной (безнадежной) ДЗ (маловероятной к получению.
Сомнительная ДЗ списывается с баланса предприятия.
Корректировка пассивной части баланса предприятия
После корректировки статей актива баланса проводят уточнение пассива баланса в части долгосрочной и краткосрочной кредиторской задолженности. В процессе анализа составляется список кредиторов, уточняются сроки и суммы кредиторской задолженности, выявляется просроченная кредиторская задолженность, планируются мероприятия по реструктуризации кредиторской задолженности, проведение переговоров по изменению условий возврата долгов предприятия. Подобный анализ позволит, во-первых, уточнить размеры и сроки кредиторской задолженности предприятия, и, во-вторых, рассчитать текущую стоимость долгосрочных и краткосрочных обязательств предприятия с учетом сроков их наступления и применения процедуры дисконтирования.
Завершающим этапом расчета стоимости предприятия методом чистых активов является расчет стоимости собственного капитала предприятия по формуле:
| Стоимость собственного капитала (чистых активов предприятия) = Обоснованная рыночная стоимость совокупных активов – Текущая стоимость всех обязательств. |
1.2.
Доходный подход к определению рыночной стоимости предприятия
Методы определения рыночной стоимости предприятия в доходном подходе:
· Метод дисконтирования будущих денежных потоков;
· Капитализация денежных потоков или чистой прибыли.
Метод дисконтирования будущих денежных потоков
Этот метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.
В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия оценщик должен решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
4. Обоснование ставки дисконта (коэффициента капитализации).
5. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков.
В качестве объекта дохода можно использовать чистую прибыль предприятия или денежный поток предприятия. Денежный поток используют только в условиях безубыточной деятельности предприятия, так как амортизация, как собственный источник финансовых ресурсов, формируется только при безубыточном производстве. Денежный поток рекомендуется использовать в том случае, если собственник не планирует ликвидацию бизнеса по истечению его жизненного цикла.
При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: денежный поток для собственного капитала или денежный поток для всего инвестированного капитала. Применяя денежный поток для собственного капитала, рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия. Применяя денежный поток для инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капиталы предприятия и считаем совокупный денежный поток.
Расчет денежного потока для собственного капитала:
Чистая прибыль + Амортизация +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +(-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +(-) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.
Расчет денежного потока для инвестированного капитала:
Чистая прибыль + Амортизация +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +(-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства.
Для обоснования жизненного цикла бизнеса возможно применять теорию маркетинга и обосновывать длительность каждой стадии существования бизнеса, как товара на рынке. Для устойчиво развивающегося бизнеса, не требующего диверсификации с течением времени, длительность прогнозного периода определяется точностью расчета результата. При ставке дисконта 20 – 25 % прогнозный период, гарантирующий достаточную точность результата составляет 6 – 7 лет.
При расчете величины денежного потока для каждого года прогнозного периода используются несколько подходов:
1. Разработка бизнес – плана развития предприятия за период жизненного цикла бизнеса.
2. Разработка бизнес – плана только на период неустойчивого развития бизнеса с доказательством последующего устойчивого развития. В этом случае для расчета стоимости бизнеса используется модель Гордона.
3. Для предприятия, имеющего определенную историю развития возможно вывести зависимость изменения прибыли или денежного потока за предыдущий период развития с последующим продолжением этой зависимости на период жизненного цикла.
Существуют 2 основные модели обоснования ставки дисконта:
· Модель оценки капитальных активов;
· Кумулятивная модель оценки ставки дисконта.
При использовании метода кумулятивного построения первоначально производится оценка безрисковой ставки дохода. Затем к безрисковой ставке прибавляется премия за инвестирование в данный бизнес. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данное предприятие, по сравнению с безрисковыми инвестициями.
Экспертные оценки премий за риск, связанный с инвестированием в бизнес представлены в табл.1
Табл.1
| Вид риска | Вероятный интервал |
| Ключевая фигура | 0 - 5% |
| Размер компании | 0 - 5% |
| Финансовая структура | 0 - 5% |
| Товарная (территориальная) диверсификация | 0 - 5% |
| Диверсификация клиентуры | 0 - 5% |
| Прибыли: нормы и прогнозируемость | 0 - 5% |
Текущая рыночная стоимость бизнеса
Если денежный поток или прибыль предприятие получает в конце года:
где Тж.ц. – прогнозный период,
ДПt – денежный поток t-ого года прогнозного периода,
Сд – ставка дисконта
Если денежный поток или прибыль предприятие получает в начале года:
где Тж.ц. – прогнозный период,
ДПt – денежный поток t-ого года прогнозного периода,
Сд – ставка дисконта
1.3.
Рыночный подход к определению рыночной стоимости предприятия
Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:
· Метод рынка капитала
· Метод сделок (продаж)
· Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов)
Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что рациональный инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не заплатит за конкретное предприятие больше, чем ему обойдется приобретение другого предприятия, обладающего такой же полезностью. Поэтому данные о предприятии, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентирами для определения цены сопоставимого предприятия. Данный метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета акций.
Метод сделок частный случай метода рынка капитала, основан на анализе цен купли – продажи контрольных пакетов акций компаний – аналогов или анализе цен приобретения предприятий – аналогов целиком. В основе этого метода лежит определение мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Данный метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.
Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых предприятий и носит вспомогательный характер.
Технология оценки стоимости предприятия методами сравнительного подхода
1. Обосновывается выбор предприятия – аналога, как наиболее близко соответствующего оцениваемому предприятию по следующим факторам:
· Тождество производимой продукции;
· Тождество объема и качества производимой продукции;
· Идентичность изучаемых периодов;
· Тождество стадий развития предприятий и размеров производственной мощности;
· Сопоставимость стратегий развития предприятий;
· Равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;
· Сопоставимость финансовых характеристик предприятий.
2. По данному предприятию – аналогу определяется рыночная стоимость продаж контрольного или неконтрольного пакета акций (при применении метода сделок или метода рынка капитала). При применении метода отраслевых коэффициентов по финансово-бухгалтерской отчетности аналога. Затем рассчитываются мультипликаторы.
3. Оценивается рыночная стоимость предприятия с использованием информации о цене продажи пакетов акций миноритарного (метод рынка капитала) и контрольного (метод сделок).
В этом случае при обосновании рыночной стоимости бизнеса необходимо обосновать применение премий или скидок по отношению к аналогу.
При обосновании стоимости бизнеса с помощью отраслевых мультипликаторов рекомендуется использовать различные мультипликаторы.
4. Необходимо обосновать введение поправок и поправочных коэффициентов, отражающих различия оцениваемого бизнеса и предприятия – аналога. В первую очередь эти различия касаются финансового состояния, уровня риска инвестиций и других факторов.
2.1. Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом
Определение рыночной стоимости основных средств
I
) Объект оценки – недвижимость
Исходные данные:
площадь земельного участка Sзем. уч.=555 кв.м ; плата за 1 кв.м земельного участка Сед=300 руб. ; площадь здания Sзд=555 кв.м ; год постройки-2001 ; ставка месячной арендной платы Сар.пл.=500 руб. за 1 кв.м ; здание кирпичное, одноэтажное.
Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
1) Определение рыночной стоимости земельного участка
Сзем.уч=Sзем.уч*Сед
где Сзем.уч – стоимость земельного участка, руб.;
Сед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;
Sзем.уч – площадь земельного участка, кв.м.
Сзем.уч=555*300=166 500 руб.
2) Определение полной восстановительной стоимости здания
Полную восстановительную стоимость здания определим методом сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 14 000 руб.
Полная восстановительная стоимость здания:
ПВСзд.= Нстр.*Sзд.*к,
где Нстр – норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;
Sзд. – площадь здания;
к – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).
ПВСзд.= 14 000 * 555 * 1 = 7 700 000 руб.
3) Определение износа здания
Совокупный износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и общеэкономический.
Фактический физический износ определен на основе визуального осмотра оценщиком основных конструктивных элементов здания и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 1%. Здание построено недавно в 2001 году, поэтому функциональный и общеэкономический износы отсутствуют.
Совокупный износ=0,01*7 700 000+0+0=77 000руб.
4) Определение рыночной стоимости здания
Сзд.=ПВСзд. – СИ = 7 700 000 – 77 000 = 7 623 000 руб.
5) Рыночная стоимость недвижимости
Снедв.затр=Сзем.уч.+Сзд.=166 500+7 623 000=7 789 500 руб.
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода, который приносит оцениваемый объект недвижимости в случае сдачи его в аренду.
1) Определение потенциального валового дохода:
ПВД=Сар.пл.*Sар.зд. , где
Сар.пл. – ставка арендной платы ;
Sар.зд. – площадь помещения, сдаваемого в аренду.
ПВД=500*555*12=3 330 000 руб.
2) Определение реального валового дохода:
РВД=ПВД*Ксдачи , где
Ксдачи – коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых в аренду, смену арендаторов; Ксдачи=1.
РВД=3 330 000*1=3 330 000 руб.
3) Определение чистого операционного дохода
ЧОД=РВД – ОР
ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта или затраты собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 40% от ПВД.
ОР= 0,4*3 330 000= 1 332 000 руб.
ЧОД=3 330 000 – 1 332 000=1 998 000 руб.
4) Определение рыночной стоимости недвижимости:
Снедв.=ЧОД / Ккап ,
Ккап. – коэффициент капитализации. Примем Ккап.=25%.
Снедв.дох=1 998 000 / 0,25= 7 992 000 руб.
Оценка стоимости недвижимости рыночным подходом
Рыночный подход основан на использовании информации о рыночной цене продажи аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта. Определим рыночную стоимость недвижимости методом валового мультипликатора.
Табл.2
| Аналог | Цена продажи | ПВД | РВМ |
| Здание одноэтажное, кирпичное, в том же районе, но меньшей площади (Sан1=420 кв.м.); ставка месячной арендной платы - Сар.пл.1=500 руб Здание одноэтажное, кирпичное с такой же площадью, но место положение ближе к ж/д путям; ставка месячной арендной платы - Сар.пл.2=700 руб | 7 250 000 10 000 000 | 2 520 000 4 662 000 | 2,87 2,14 |
| Здание одноэтажное, кирпичное с такой же площадью, но находи- тся ближе к центру города; ставка месячной арендной платы - Сар.пл.3=600 руб | 9 800 000 | 3 996 000 | 2,45 |
а) ПВД1=Sан1*Сар.пл.1=420*500*12=2 520 000 руб.
ВРМ1=Сан1 / ПВД1=7 250 000 / 2 520 000= 2,87
б) ПВД2=Sан2*Сар.пл.2= 555*700*12=4 662 000 руб.
ВРМ2=Сан2 / ПВД2=10 000 000 / 4 662 000= 2,14
в) ПВД3=Sан3*Сар.пл.3= 555*600*12=3 996 000 руб.
ВРМ3=Сан3 / ПВД3=9 800 000 / 3 996 000= 2,45
Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:
ВРМср= ВРМ1+ ВРМ2+ ВРМ3 / 3=2,87+2,14+2,45 / 3=2,48
Определение оценочной стоимости недвижимости:
Снедв.рын= ПВД* ВРМср=3 330 000*2,48=8 258 400 руб.
Окончательная стоимость недвижимости
Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода, т.е. оценщик обязан провести ранжирование полученных результатов, присвоив каждому из них соответствующий весовой коэффициент. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле
Сср.вз=Снедв.затр*αзатр + Снедв.дох*αдох+ Снедв.рын*αрын
Примем:
αзатр=60%, т.к. в настоящих условиях точно известны ставка земельного налога и смета застройки 1 кв.м. аналогичной конструкции;
αдох=30%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;
αрын=10%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.
Сср.вз=7 789 500* 0,6+ 7 992 000* 0,3+ 8 258 400* 0,1= 7 897 140 руб.
| Снедв= 7 897 140 руб. |
II
) Объект оценки – машины и оборудование
Исходные данные:
На предприятии имеются: 1) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - 2 шт. N=7,2 кВт, 2003 года выпуска; 2) Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А- 5 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 3)Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20- 6 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 4) Бесцентрово-шлифовальный станок мод.3Е180В - 2 шт. N=7,5 кВт, 2003 года выпуска; 5) Персональный компьютер – 2 ед., 2003 года выпуска.
Оценка стоимости машин и оборудования затратным подходом
При оценке стоимости машин и оборудования затратным подходом воспользуемся методом расчета по цене однородного объекта.
1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, цена которого известна:
а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - N=7,2 кВт, 2006 года выпуска по цене 1500 тыс. руб.; б) Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А- N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 1100 тыс. руб.; в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20 - 6 шт. N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 800 тыс. руб.; г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В - N=7,5 кВт, 2006 года выпуска по цене 220 тыс. руб.; д) Персональный компьютер – 2 ед., 2006 года выпуска по цене 30 тыс. руб.
2. Определение полной себестоимости производства единицы однородного объекта:
Сп.од – полная себестоимость производства однородного объекта;
НДС – ставка налога на добавленную стоимость (18%);
Нпр – ставка налога на прибыль (24%);
Кр – показатель рентабельности продукции (20%);
Цод – цена однородного объекта.
а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»
б) Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А
в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20
г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В
д) Персональный компьютер
3. Определение полной себестоимости оцениваемого объекта:
Сп – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;
Gо и Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.
Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»
Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А
Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20
Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В
Персональный компьютер
4. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта:
Sв – восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»
Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А
Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20
Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В
Персональный компьютер
4. Определение совокупного износа оцениваемого объекта
На основании визуального осмотра и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами составим таблицу:
Табл.3
| Наименование оборудования | Физический износ, % | Моральный % | Внешний % | Совокупный % |
| Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» | 5 | 5 | 0 | 10 |
| Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А | 5 | 5 | 0 | 10 |
| Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20 | 5 | 5 | 0 | 10 |
| Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В | 5 | 5 | 0 | 10 |
| Персональный компьютер | 5 | 15 | 5 | 25 |
5. Определение оценочной стоимости машин и оборудования
Сзатр.=Sв – СИ
Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»:
Сзатр=2460000 – 0.1*2460000= 2214000 руб.
Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А:
Сзатр=4510000 – 0.1*4510000= 4059000 руб.
Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20:
Сзатр=3935999 – 0.1*3935999= 3542399,1 руб.
Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:
Сзатр=360799 – 0.1*360799= 324719,1 руб.
Персональный компьютер:
Сзатр=49200 – 0.25*49200= 36900 руб.
Собор.затр=2214000+ 4059000+ 3542399,1+ 324719,1+ 36900= 10177018,2 руб.
Оценка стоимости машин и оборудования рыночным подходом
Применим метод прямого сравнения.
Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»:
1) Подбор аналога
Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 1500 тыс. руб. износ 0%.
2) Коэффициентная корректировка:
3) Рыночная стоимость оцениваемого объекта:
С1=Санал*к =1500000*0.9 = 1 350 000 руб.
Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А:
1) Подбор аналога
Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 1100 тыс. руб. Его износ 0%. Он отличается от оцениваемого наличием загрузочного-разгрузочного устройства заготовок, цена которого составляет 70 000 руб.
2) Коэффициентная корректировка:
Поправочная корректировка:
Сдоп=70 000 руб.
3) Рыночная стоимость оцениваемого объекта:
С2=Санал*к – Сдоп=1100000*0.9 – 70 000= 920 000 руб.
Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20:
1) Подбор аналога
Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 750 тыс. руб.
2) Коэффициентная корректировка:
3) Рыночная стоимость оцениваемого объекта:
С3=Санал*к =750000*0.9 = 675 000 руб.
Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:
1) Подбор аналога
Объект-аналог 2005 года выпуска был продан по цене 200 тыс. руб. Его износ 2%.
Коэффициентная корректировка:
2) Рыночная стоимость оцениваемого объекта:
3) С5=Санал*к =200000*0.92= 184 000 руб.
Компьютер
1) Подбор аналога
Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 29 000 руб. Его износ 5%. Он отличается от оцениваемого наличием дополнительного жесткого диска, цена которого составляет 4 000 руб.
2) Коэффициентная корректировка:
Поправочная корректировка:
Сдоп=4 000 руб.
3) Рыночная стоимость компьютера:
С4=Санал*к – Сдоп=29000*0.78 – 4 000= 18 620 руб.
Рыночная стоимость машин и оборудования
Собор.рын=С1+ С2+ С3+С4+С5=1350 000*2+920 000*5+675 000*6+184 000*2+
18 620*2 = 11755240 руб.
Оценка стоимости машин и оборудования доходным подходом
Доходный подход при определении рыночной стоимости машин и оборудования не применяется.
Окончательная стоимость машин и оборудования
Сср.вз.обор=Собор.затр*αзатр + Собор.рын*αрын
Примем:
αзатр=40%, т.к. корректировка себестоимости осуществляется только по отношению к массе оборудования.
αрын=60%, т.к. вносятся корректировки коэффициентные, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога, и поправочные, учитывающие дополнительные устройства, наличием или отсутсвием которых отличается аналог.
Сср.вз.обор=10177018,2 * 0.4+ 11755240* 0.6= 11123951,28 руб.
III
. Определение рыночной стоимости незавершенного строительства
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства затратным подходом
Существует недостроенный склад площадью S=100 кв.м. Начал склад строится в 2005 году. На данный момент построены фундамент и возведены кирпичные стены. В строительство фундамента вложили 200 000 руб., а в строительство стен – 300 000 руб.
Рыночная стоимость незавершенного строительства:
Сзатр= 200 000+ 300 000= 500 000 руб.
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства доходным подходом
Для завершения строительства (крыша, ворота, коммуникации, внутренняя отделка) спрогнозировали: затраты – 1 700 000 руб. и срок завершения строительства – 1 год.
Рыночная стоимость объекта-аналога завершенного строительств–
2 000 000 руб.
Сдох=2 000 000 – 1 700 000= 300 000 руб.
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства рыночным подходом
Рыночный подход при определении рыночной стоимости незавершенного строительства не применяется.
Окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства
Сср.вз.н.с=Сзатр.н.с*αзатр + С.дох.н.с*αдох
Примем:
αзатр=80%, т.к. составляется смета затрат на незавершенное строительство.
αдох=20%, т.к. не известно будет ли завершено строительство.
Сср.вз.н.с= 500 000* 0.8+ 300 000* 0.2= 460 000 руб.
IV
. Определение рыночной стоимости запасов готовой продукции
На предприятии имеются только запасы готовой продукции. Причем, все запасы являются ликвидными. Неликвидных (устаревших) запасов, которые списываются, нет.
Определение рыночной стоимости запасов ГП затратным подходом
На складе находится 20 комплектов готовой продукции. Производственная себестоимость 1 – го комплекта готовой продукции составляет 25 000 руб.
Тогда, рыночная стоимость запасов ГП равна:
Сзатр.зап=25 000* 20= 500 000 руб.
Определение рыночной стоимости запасов ГП рыночным подходом
Продукция, составляющая запасы, пользуется спросом и 1 комплект ГП продается по цене 35 000 руб.
Тогда, рыночная стоимость запасов ГП:
Срын.зап=35 000* 20= 700 000 руб.
Определение рыночной стоимости запасов ГП доходным подходом
Доходный подход при оценке запасов ГП не используется.
Окончательная рыночная стоимость запасов готовой продукции
Сср.вз.зап=Сзатр.зап*αзатр + С.рын.зап*αрын
Примем:
αзатр=40%, т.к. стоимость запасов определяется по производственной себестоимости.
αрын=60%, т.к. стоимость запасов определяется по цене реализации.
Сср.вз.зап= 500 000* 0.4+ 700 000* 0.6= 620 000 руб.
V
. Определение рыночной стоимости дебиторской задолженности
При оценке ДЗ требуется анализ ее структуры. Балансовая стоимость ДЗ составляет 2 000 000 руб.
Результатом анализа являются определение мобилизованной ДЗ и безнадежной (сомнительной) ДЗ. На данном предприятии безнадежная ДЗ была образована из-за рискованного вложения денежных средств в акции предприятия, которое обанкротилось. Она составила 1 000 000 руб.
Тогда, реальная (мобилизованная) ДЗ равна:
Реальная ДЗ= Балансовая ДЗ – безнадежная ДЗ
Реальная ДЗ= 2 000 000 – 1 000 000= 1 000 000 руб.
Корректировка пассивной части баланса предприятия
Завершающим этапом расчета стоимости предприятия методом чистых активов является расчет стоимости собственного капитала предприятия.
Табл.4
Стоимость собственного капитала (чистых активов предприятия) = Обоснованная рыночная стоимость совокупных активов – Текущая стоимость всех обязательств=23 901 091-3 500 000-11 100 000=9 301 091 руб.
2.2. Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом
Рыночную стоимость предприятия в доходном подходе рассчитаем методом дисконтирования будущих денежных потоков.
1. Выбор объекта дохода
Предприятие работает в условиях безубыточности и собственник не планирует ликвидацию бизнеса по истечению его жизненного цикла. В качестве объекта дохода используем денежный поток предприятия, который складывается из чистой прибыли и амортизации. При выборе модели денежного потока воспользуемся денежным потоком для собственного капитала, т.е. рассчитаем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.
2. Обоснование длительности жизненного цикла бизнеса
Учитывая маркетинговые исследования и длительность потребительского спроса на товар жизненный цикл предприятия составляет 6 лет.
3. Определение денежного потока предприятия для каждого года прогнозного периода.
Используя разработанный бизнес – план развития предприятия за период жизненного цикла бизнеса:
Табл.5
4. Определение коэффициента капитализации (ставки дисконта).
Воспользуемся кумулятивной моделью оценки ставки дисконта:
Сд= Дб/р+ ∑ %-ов по факторам риска,
где Дб/р – безрисковая ставка дохода,
∑ %-ов по факторам риска – премия за инвестирование в данную компанию.
В качестве безрисковой ставки возьмем ставку дохода по государственным долгосрочным облигациям Дб/р=10%.
Затем дадим экспертные оценки премий за риск, связанный с инвестированием в данное предприятие:
Табл.6
Ставка дисконта равна:
Сд= Дб/р+ ∑ %-ов по факторам риска= 10+ 15= 25%
5. Определение рыночной стоимости предприятия
Денежный поток предприятие получает в конце года.
2.3. Определение рыночной стоимости предприятия рыночным подходом
Рыночную стоимость бизнеса в рыночном подходе определим методом рыночных мультипликаторов.
По сопоставимым критериям (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск) выберем три предприятия – аналога, проданных недавно на рынке.
Проведенный финансовый анализ объектов – аналогов и вычисление
оценочных мультипликаторов представлены в таблице 7:
Табл.7
Применение мультипликатора к оцениваемому объекту представлено в таблице №8.
Табл.8
Сср.вз.рын=ПР.*αц/пр. + ВЫР. * αц/выр. + ДЕН.ПОТ. * αц/ден.пот.
Примем:
αц/пр.=40%; αц/выр.=40%; αц/ден.пот.=20%.
Сср.вз.рын.= 11 500 000* 0.4+ 9 150 000* 0.4+ 11 818 000* 0.2= 10 623 600 руб.
Заключение
При оценке бизнеса важно правильно выбрать соответствующий подход и метод определения оценочной стоимости предприятия.
В работе были рассмотрены все подходы оценки бизнеса: затратный, доходный и рыночный и некоторые методы в рамках этих подходов.
В затратном подходе рассмотрен метод расчета стоимости чистых активов предприятия.
В доходном подходе рассмотрен метод дисконтирования будущих денежных потоков.
В рыночном – метод рыночных мультипликаторов.
Использованные в работе подходы определения рыночной стоимости предприятия дали следующие результаты:
Табл.9
Проанализируем применимость каждого подхода для оценки нашего объекта и определим средневзвешенные коэффициенты.
Анализ представим в виде таблицы:
Табл.10
Тогда, обоснованная рыночная стоимость смоделированного предприятия равна:
Спр-я=9 301 091 * 0.35+ 9 703 520* 0.25+ 10 623 600 * 0.4=9 930 702 руб.
Таким образом, обоснованная рыночная стоимость смоделированного предприятия с учетом округления составляет:
9 930 702 рублей.
Список литературы
1. Абдулаев Н.А. Оценка стоимости предприятия. – М., 2000
2. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА – М, 1997
3. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2004
4. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2003
5. Лаврухина Н.В., Коробкин Ю.И. Оценка бизнеса: Учебно – методическое пособие. – Калуга, 2003.
18 620*2 = 11755240 руб.
Оценка стоимости машин и оборудования доходным подходом
Доходный подход при определении рыночной стоимости машин и оборудования не применяется.
Окончательная стоимость машин и оборудования
Сср.вз.обор=Собор.затр*αзатр + Собор.рын*αрын
Примем:
αзатр=40%, т.к. корректировка себестоимости осуществляется только по отношению к массе оборудования.
αрын=60%, т.к. вносятся корректировки коэффициентные, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога, и поправочные, учитывающие дополнительные устройства, наличием или отсутсвием которых отличается аналог.
Сср.вз.обор=10177018,2 * 0.4+ 11755240* 0.6= 11123951,28 руб.
| Собор=11123951,28 руб. |
III
. Определение рыночной стоимости незавершенного строительства
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства затратным подходом
Существует недостроенный склад площадью S=100 кв.м. Начал склад строится в 2005 году. На данный момент построены фундамент и возведены кирпичные стены. В строительство фундамента вложили 200 000 руб., а в строительство стен – 300 000 руб.
Рыночная стоимость незавершенного строительства:
Сзатр= 200 000+ 300 000= 500 000 руб.
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства доходным подходом
Для завершения строительства (крыша, ворота, коммуникации, внутренняя отделка) спрогнозировали: затраты – 1 700 000 руб. и срок завершения строительства – 1 год.
Рыночная стоимость объекта-аналога завершенного строительств–
2 000 000 руб.
| Рыночная стоимость Рыночная стоимость Затраты на завершение строительства = объекта-аналога завершенного - строительно – монтажных строительства работ |
Сдох=2 000 000 – 1 700 000= 300 000 руб.
Определение рыночной стоимости незавершенного строительства рыночным подходом
Рыночный подход при определении рыночной стоимости незавершенного строительства не применяется.
Окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства
Сср.вз.н.с=Сзатр.н.с*αзатр + С.дох.н.с*αдох
Примем:
αзатр=80%, т.к. составляется смета затрат на незавершенное строительство.
αдох=20%, т.к. не известно будет ли завершено строительство.
Сср.вз.н.с= 500 000* 0.8+ 300 000* 0.2= 460 000 руб.
| Сн.с=460 000 руб. |
IV
. Определение рыночной стоимости запасов готовой продукции
На предприятии имеются только запасы готовой продукции. Причем, все запасы являются ликвидными. Неликвидных (устаревших) запасов, которые списываются, нет.
Определение рыночной стоимости запасов ГП затратным подходом
На складе находится 20 комплектов готовой продукции. Производственная себестоимость 1 – го комплекта готовой продукции составляет 25 000 руб.
Тогда, рыночная стоимость запасов ГП равна:
Сзатр.зап=25 000* 20= 500 000 руб.
Определение рыночной стоимости запасов ГП рыночным подходом
Продукция, составляющая запасы, пользуется спросом и 1 комплект ГП продается по цене 35 000 руб.
Тогда, рыночная стоимость запасов ГП:
Срын.зап=35 000* 20= 700 000 руб.
Определение рыночной стоимости запасов ГП доходным подходом
Доходный подход при оценке запасов ГП не используется.
Окончательная рыночная стоимость запасов готовой продукции
Сср.вз.зап=Сзатр.зап*αзатр + С.рын.зап*αрын
Примем:
αзатр=40%, т.к. стоимость запасов определяется по производственной себестоимости.
αрын=60%, т.к. стоимость запасов определяется по цене реализации.
Сср.вз.зап= 500 000* 0.4+ 700 000* 0.6= 620 000 руб.
| Сзап=620 000 руб. |
V
. Определение рыночной стоимости дебиторской задолженности
При оценке ДЗ требуется анализ ее структуры. Балансовая стоимость ДЗ составляет 2 000 000 руб.
Результатом анализа являются определение мобилизованной ДЗ и безнадежной (сомнительной) ДЗ. На данном предприятии безнадежная ДЗ была образована из-за рискованного вложения денежных средств в акции предприятия, которое обанкротилось. Она составила 1 000 000 руб.
Тогда, реальная (мобилизованная) ДЗ равна:
Реальная ДЗ= Балансовая ДЗ – безнадежная ДЗ
Реальная ДЗ= 2 000 000 – 1 000 000= 1 000 000 руб.
| СДЗ = 1 00 0 000 руб. |
Корректировка пассивной части баланса предприятия
Завершающим этапом расчета стоимости предприятия методом чистых активов является расчет стоимости собственного капитала предприятия.
| Стоимость собственного капитала (чистых активов предприятия) = Обоснованная рыночная стоимость совокупных активов – Текущая стоимость всех обязательств. |
Табл.4
| Актив | Балансовая Стоимость руб. | Рыночная Стоимость руб. | Пассив | Балансовая Стоимость руб. | Рыночная Стоимость руб. |
| I. Внеоборотные активы | III. Капитал и резервы | ||||
| 1.1.Нематериальные активы | 700 000 | 700 000 | 3.1.Уставный капитал | 6 500 000 | 6 500 000 |
| 1.2.Основные средства | 25 000 000 | 19 021 091 | 3.2.Добавоч. капитал | 5 000 000 | 5 000 000 |
| 1.3.Долгосрочные фин.влож. | 1 200 000 | 1 200 000 | 3.3.Резервн. капитал | 200 000 | 200 000 |
| 1.4.Незавершенное строительство | 500 000 | 460 000 | 3.4.Прибыли и убытки | 4 550 000 | (-2 398 909) |
| Итого I А | 27 400 000 | 21 381 091 | Итого III П | 16 250 000 | 9 301 091 |
| II. Оборотные активы | | IV.Долгосроч обязательста | 11 100 000 | 11 000 000 | |
| 2.1. Запасы | 550 000 | 620 000 | V. Краткосрочные обязательства | ||
| 2.2. НДС | 200 000 | 200 000 | 5.1.Краткоср. кредиты | 1 900 000 | 1 900 000 |
| 2.3. ДЗ до 12 мес. | 2 000 000 | 1 000 000 | 5.2. КЗ | 1 600 000 | 1 600 000 |
| 2.4. ДС | 300 000 | 300 000 | 5.3.Прочие обязательства | - | - |
| 2.5. Краткосрочные фин. влож. | 400 000 | 400 000 | ИтогоV П | 3 500 000 | 3 500 000 |
| Итого II А | 3 450 000 | 2 520 000 | Итого ВБ | 30 850 000 | 23 901 091 |
| ИтогоВалюта баланса | 30 850 000 | 23 901 091 | | | |
Стоимость собственного капитала (чистых активов предприятия) = Обоснованная рыночная стоимость совокупных активов – Текущая стоимость всех обязательств=23 901 091-3 500 000-11 100 000=9 301 091 руб.
2.2. Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом
Рыночную стоимость предприятия в доходном подходе рассчитаем методом дисконтирования будущих денежных потоков.
1. Выбор объекта дохода
Предприятие работает в условиях безубыточности и собственник не планирует ликвидацию бизнеса по истечению его жизненного цикла. В качестве объекта дохода используем денежный поток предприятия, который складывается из чистой прибыли и амортизации. При выборе модели денежного потока воспользуемся денежным потоком для собственного капитала, т.е. рассчитаем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.
2. Обоснование длительности жизненного цикла бизнеса
Учитывая маркетинговые исследования и длительность потребительского спроса на товар жизненный цикл предприятия составляет 6 лет.
3. Определение денежного потока предприятия для каждого года прогнозного периода.
Используя разработанный бизнес – план развития предприятия за период жизненного цикла бизнеса:
Табл.5
| Годы прогнозного периода | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Денежный поток, руб. | 2400000 | 3100000 | 4350000 | 4700000 | 5000000 |
4. Определение коэффициента капитализации (ставки дисконта).
Воспользуемся кумулятивной моделью оценки ставки дисконта:
Сд= Дб/р+ ∑ %-ов по факторам риска,
где Дб/р – безрисковая ставка дохода,
∑ %-ов по факторам риска – премия за инвестирование в данную компанию.
В качестве безрисковой ставки возьмем ставку дохода по государственным долгосрочным облигациям Дб/р=10%.
Затем дадим экспертные оценки премий за риск, связанный с инвестированием в данное предприятие:
Табл.6
| Вид риска | Значение | Примечание |
| Ключевая фигура | 2% | Компания не зависит от одной ключевой фигуры. Однако, отсутствует управленческий резерв |
| Размер компании | 2% | Предприятие небольшое, но имеет надежное положение на рынке |
| Финансовая структура | 2% | Задолженность компании не велика |
| Товарная (территориальная) диверсификация | 2% | Компания реализует один вид продукции, но имеет выход на внешний рынок |
| Диверсификация клиентуры | 4% | Продукция рассчитана на мелкое число крупных потребителей (около 80% сбыта приходится на них) |
| Прибыли: нормы и прогнозируемость | 3% | Предприятие построено недавно, информация о его деятельности имеется только за 3 года, что затрудняет прогнозируемость |
| Прочие риски | - | |
| Итого по рискам | 15% | |
Ставка дисконта равна:
Сд= Дб/р+ ∑ %-ов по факторам риска= 10+ 15= 25%
5. Определение рыночной стоимости предприятия
Денежный поток предприятие получает в конце года.
| Спр.дох=9703520 руб. |
2.3. Определение рыночной стоимости предприятия рыночным подходом
Рыночную стоимость бизнеса в рыночном подходе определим методом рыночных мультипликаторов.
По сопоставимым критериям (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск) выберем три предприятия – аналога, проданных недавно на рынке.
Проведенный финансовый анализ объектов – аналогов и вычисление
оценочных мультипликаторов представлены в таблице 7:
Табл.7
| Отчет о прибылях и убытках | Аналог №1, тыс.руб | Оценочные мультипликаторы | Аналог №2, тыс.руб | Оценочные мультипликаторы | Аналог №3, тыс.руб | Оценочные мультипликаторы | Средний мультипликатор |
| Выручка от реал. | 50 000 | 0.2 | 51 000 | 0.21 | 50 500 | 0.24 | 0.21 |
| Расходы | 39 000 | | 39 000 | | 38 500 | | |
| Операционная прибыль | 11 000 | | 12 000 | | 12 000 | | |
| Амортизация | 7 100 | | 7 500 | | 8 000 | | |
| Прибыль до уплаты % и налогов | 3 900 | | 4 500 | | 4 000 | | |
| Проценты | 2 300 | | 2 500 | | 2 100 | | |
| Прибыль до налогооблажения | 1 600 | 6.25 | 2 000 | 5.5 | 1 900 | 6.57 | 6.1 |
| Налоги | 300 | | 300 | | 200 | | |
| Чистая прибыль | 1 300 | | 1 700 | | 1 700 | | |
| Денежный поток до налогооблажения | 2 400 | | 1 800 | | 2 200 | | |
| Чистый денежный поток | 2 100 | 4.76 | 1 500 | 7.33 | 1 900 | 6.57 | 6.22 |
| Цена продажи | 10 000 | | 11 000 | | 12 500 | | |
Применение мультипликатора к оцениваемому объекту представлено в таблице №8.
Табл.8
| Отчет о прибылях и убытках | Оцениваемый объект, тыс. руб. | Средние оценочные мультипликаторы | Рыночная стоимость оцениваемого объекта по мультипликаторам валовых доходов, тыс. руб. |
| Выручка от реал. | 55 000 | 0.21 | 11550 |
| Расходы | 48 000 | | |
| Операционная прибыль | 7 000 | | |
| Амортизация | 4 000 | | |
| Прибыль до уплаты % и налогов | 3 000 | | |
| Проценты | 1 500 | | |
| Прибыль до налогооблажения | 1 500 | 6.1 | 9 150 |
| Налоги | 500 | | |
| Чистая прибыль | 1 000 | | |
| Денежный поток до налогооблажения | 2 400 | | |
| Чистый денежный поток | 1 900 | 6.22 | 11818 |
Сср.вз.рын=ПР.*αц/пр. + ВЫР. * αц/выр. + ДЕН.ПОТ. * αц/ден.пот.
Примем:
αц/пр.=40%; αц/выр.=40%; αц/ден.пот.=20%.
Сср.вз.рын.= 11 500 000* 0.4+ 9 150 000* 0.4+ 11 818 000* 0.2= 10 623 600 руб.
| Спр.рын=10 623 600 руб. |
Заключение
При оценке бизнеса важно правильно выбрать соответствующий подход и метод определения оценочной стоимости предприятия.
В работе были рассмотрены все подходы оценки бизнеса: затратный, доходный и рыночный и некоторые методы в рамках этих подходов.
В затратном подходе рассмотрен метод расчета стоимости чистых активов предприятия.
В доходном подходе рассмотрен метод дисконтирования будущих денежных потоков.
В рыночном – метод рыночных мультипликаторов.
Использованные в работе подходы определения рыночной стоимости предприятия дали следующие результаты:
Табл.9
| Наименование подхода | Обоснованная рыночная стоимость предприятия, руб. |
| Затратный | 9 301 091 |
| Доходный | 9 703 520 |
| Рыночный | 10 623 600 |
Проанализируем применимость каждого подхода для оценки нашего объекта и определим средневзвешенные коэффициенты.
Анализ представим в виде таблицы:
Табл.10
| Наименование подхода | Средневзвешенный коэффициент | Примечание |
| Затратный | 35% | Определение стоимости реализовано методом чистых активов, т.е. поэлементной оценкой активов предприятия. Поэтому, неточность оценки одного актива не повлияет на оценку другого. |
| Доходный | 25% | Определение стоимости реализовано методом дисконтирования будущих денежных потоков, т.е. на основании прогноза, что неточно при нестабильной ситуации. |
| Рыночный | 40% | Данный подход основан на принципе замещения. Рыночная стоимость определяется путем сравнения оцениваемого предприятия с аналогом, обладающего такой же полезностью. Рынок данного бизнеса существует. |
Тогда, обоснованная рыночная стоимость смоделированного предприятия равна:
Спр-я=9 301 091 * 0.35+ 9 703 520* 0.25+ 10 623 600 * 0.4=9 930 702 руб.
Таким образом, обоснованная рыночная стоимость смоделированного предприятия с учетом округления составляет:
9 930 702 рублей.
Список литературы
1. Абдулаев Н.А. Оценка стоимости предприятия. – М., 2000
2. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА – М, 1997
3. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2004
4. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2003
5. Лаврухина Н.В., Коробкин Ю.И. Оценка бизнеса: Учебно – методическое пособие. – Калуга, 2003.
