Курсовая Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу г. Москва, ул. Ратная
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Министерство образования Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
Государственный университет управления
Институт бизнеса в строительстве и управления проектом
Кафедра управления инвестициями и экономика строительства
Специальность: «Менеджмент организации» - 061100
Специализация: Экономика строительства и управления инвестициями
Форма обучения: очная
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью»
Тема «Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная»
Исполнитель:
Cтудент 5 курса 1 группы
Смирнов Г. А.
Преподаватель
Иванова Н.В
Москва - 2009 г.
1. ВВЕДЕНИЕ
В данном курсовом проекте определяется стоимость жилой недвижимости, а именно одномнатной квартиры в панельном, расположенной по адресу г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1
Рассматриваемый округ(ЮАО) по предложению на вторичном рынке жилья города занимает 12%. Спрос на недвижимость находится на низком уровне, и его оживление прогнозируется только на 2010 год. Несмотря на сложившуюся ситуацию, застройщики пока не намерены снижать цены, хотя их изменение и возможно благодаря сезонным колебаниям.
2. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки: Квартира № 13, расположенная по адресу:г.Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1, состоящую из 1 (Одной) комнаты, общей площадью 45,3 (сорок пять и три десятых) кв.м.
Адрес объекта оценки: г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв. г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв. 13 на 4-м этаже
Собственник объекта оценки: Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811
2.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта были рассмотрены три подхода: затратный, сравнительный и доходный.
На основании проведенного анализа, наиболее целесообразно применение к оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры сравнительного подхода, в частности, метода сравнения продаж.
В результате выполненных расчётов был получен следующий результат рыночной стоимости:
2.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость
квартиры №13, расположенная по адресу:г.Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1на дату оценки 10.12.2009 г.округленно составляет:
4
150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.
3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Заказчик Плясовских В. В.
Оценщик Смирнов Григорий Алексеевич
Основание проведения оценки Договор, заключенный между Плясовских В. В. и Оценщиком от 10 декабря 2009 года
Объект оценки Квартира общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13
Цель оценки Определение рыночной стоимости квартиры
Оцениваемые права Право собственности
Дата оценки 10 декабря 2009
Используемые стандарты оценки Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Международные стандарты оценки МСО2003 (6-е издание)
Форма отчета письменная, полный отчет
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения результаты оценки будут использованы для продажи квартиры
Срок проведения оценки три дня с даты оценки
4.
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
При выполнении данной оценки использованы следующие стандарты:
§ Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
§ Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
§ Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
§ Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.
Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220-ФЗ).
Нормативно-правовой базой при проведении данной оценки также являются:
§ Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть первая (действующая редакция);
§ Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть вторая (действующая редакция);
§ Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть третья (действующая редакция);
§ Федеральный закон № 146-ФЗ от 31 июля 1998 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» - часть первая (в ред. от 17 мая 2007 г. № 84-ФЗ);
§ Федеральный закон № 117-ФЗ от 5 августа 2000 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» - часть вторая (в ред. от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ);
§ другие нормативно-распорядительные акты.
5.
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ
5.1 Разъяснение общих понятий, на которых базируется настоящая оценка
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Примечание
. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.
Примечание
. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имуществ
База оценки имуществ – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.
Примечание
. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Примечание
. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:
· рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
· покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
· имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
· оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Примечание
. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.
Примечание
.
1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.
Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Примечание
. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.
Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.
5.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки
Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.
1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.
2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.
3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.
4. Выбор и применение подходов к оценке.
5. Анализ рынка жилой недвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.
6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.
7. Составление отчета об оценке.
6. Описание объекта оценки
При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13.
Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.
Удобства: балкон, телефон, домофон.
6.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
По объекту оценки были использованы следующие исходные данные:
1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ______
2. Копия свидетельства о смерти ______
3. Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ Северо-восточного округа г. Москвы Заказчик не предоставил
4. Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2009 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик».
6.2 Оцениваемые права и их обременения
В соответствии с Федеральным законом от 21.10.94 № 51 – ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»; Федеральным законом №146-З от 26 ноября 2001 года «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» и заданием на оценку в данной работе определяется стоимость права собственности на двухкомнатную квартиру.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:
¨ отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
¨ передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
¨ отдавать имущество в залог;
¨ обременять его другими способами;
¨ распоряжаться им иным образом.
Разрешенное использование
Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811
Обременений на объект оценки по информации Заказчика не существует.
6.3 Описание местоположения
Таблица 7.1
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Область, район | Микрорайон Северное Бутово |
| Преобладающая застройка микрорайона | Район жилой застройки, район «спального» типа |
| Транспортная доступность | cт. м.Бульвар Дмитрия Донского |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Отличная |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Нет |
| Объекты транспортной инфраструктуры района | Садовое кольцо |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Престижный район с развитой инфраструктурой и выгодным месторасположением |
Рис. 7.1
Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы
6.4 Общая характеристика здания
Таблица 7.2
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | Жилой (панельный) дом |
| Год постройки | 1991 |
| Материал наружных стен | панели |
| Материал перекрытий | Железобетонные |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Инженерное обеспечение здания | Электричество, холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление, радиоточка |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Стихийная парковка |
| Количество этажей в здании | 12 |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | - |
6.5 Характеристика объекта оценки
Таблица 7.3
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | 4 |
| Площадь общая без учета площади лоджий и балконов/жилая | 41,8/20,9 |
| Кол-во комнат | 1 комната |
| Площадь кухни, кв. м | 8,6 |
| Санузел | Раздельный |
| Вспомогательные и подсобные помещения | Нет |
| Лоджия (балкон) | Балкон |
| Вид из окон | Во двор |
| Слаботочные системы | Телефон |
| Дополнительные системы безопасности | Металлическая дверь в подъезд, металлическая дверь в квартиру, домофон |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | Хорошее( не требует ремонта) |
| Видимые дефекты внутренней отделки | Нет |
| Данные о перепланировке | Нет |
По заключению Заказчика объект оценки на дату оценки пригоден для индивидуального проживания, проведение дополнительных ремонтных работ не требуется.
7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
7.1 Социально-экономическая ситуация по состоянию на сентябрь 2009г. [1]
Таблица 8.1
Показатели | 2008 год | 2009 год | |||||||
| октябрь | январь-октябрь | октябрь | январь-октябрь | Справочно: | |||||
| сентябрь | |||||||||
| Экономический рост, в % к соответствующему периоду предыдущего года | |||||||||
| ВВП1) | 104,8 | 107,0 | 91,9 | 90,4 | 92,2 | ||||
| Индекс промышленного производства2) | 100,6 | 104,9 | 88,8 | 86,7 | 90,5 | ||||
| Инвестиции в основной капитал | 105,3 | 115,1 | 82,13) | 81,2 | 81,4 | ||||
| Инфляция, прирост в % (за период) | |||||||||
| Потребительские цены | 0,9 | 11,6 | 0,0 | 8,1 | 0,0 | ||||
| Цены производителей промышленных товаров | -6,6 | 9,8 | -0,9 | 13,9 | 1,2 | ||||
| Финансы населения | |||||||||
| Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, в руб. | 17643 | 16746 | 186503) | 18219 | 18838 | ||||
| Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года | 109,7 | 112,3 | 95,5 | 96,4 | 95,1 | ||||
| Реальные располагаемые денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года4) | 103,5 | 106,5 | 103,9 | 99,6 | 96,5 | ||||
| Деньги и кредит | |||||||||
| Денежная масса (М2) (изменение за период), в % | -5,9 | 1,9 | 1,51) | 2,651) | 2,2 | ||||
| Обменный курс, в руб. за 1 долл. США (средний за период) | 26,36 | 24,28 | 29,48 | 32,21 | 30,82 | ||||
| Индекс реального курса рубля к доллару США, в % | 97,8 | 100,9 | 104,4 | 100,4 | 102,5 | ||||
| Внешнеэкономическая деятельность, в млрд.долл.США | |||||||||
| Экспорт товаров5) | 39,1 | 412,7 | 30,01) | 238,21) | 29,2 | ||||
| Импорт товаров 5) | 27,5 | 246,0 | 18,71) | 150,21) | 17,6 | ||||
| Международные резервы (изменение за период) | -72,223 | 5,828 | 20,980 | 7,348 | 3,849 | ||||
| 1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата 4) Предварительные данные 5) По методологии платежного баланса. | |||||||||
1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата. 4) Предварительные данные. 5) По методологии платежного баланса.
По предварительным данным Росстата, индекс физического объема валового внутреннего продукта в III квартале 2009 г. относительно соответствующего периода 2008 года, составил 91,1%, относительно II квартала 2009 г. - 113,9 процента. С исключением сезонного фактора, по оценке Минэкономразвития России, в III квартале рост составил 1,1% против снижения в I квартале на 6,7% и во II квартале - на 0,9 процента.
По предварительной оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 года падение ВВП составило 8,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года (в сентябре – 7,8 процента). За десять месяцев ВВПснизился на 9,6 процента. С исключением сезонного и календарного факторов с июня 2009 года сохраняется положительная помесячная динамика ВВП. После ускорения в сентябре (0,8%) в октябре рост ВВП замедлился и составил 0,3 процента. Снижение динамики связано, прежде всего, с сокращением выпуска в обрабатывающих отраслях. Положительный вклад в рост ВВП внесли в октябре сельское хозяйство, добыча полезных ископаемых и торговля.
В октябре наблюдалось усиление спада промышленного производства - падение по отношению к октябрю прошлого года составило 11,2% (в сентябре – 9,5%, соответственно). За период с начала года снижение промышленного производства составило 13,3% к соответствующему периоду предыдущего года. С исключением сезонного и календарного факторов, после положительной динамики с июня по сентябрь, в октябре промышленное производство снизилось на 1 процент.
В обрабатывающих производствах в октябре снижение составило 17,5% (против 13,4% в сентябре) к соответствующему периоду прошлого года. Наибольшее сокращение отмечено в производстве транспортных средств и оборудования (на 36,8%), в производстве машин и оборудования (48%), в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования (24,8%), в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов (23,1 процента). С исключением сезонной и календарной составляющих в октябре произошло снижение на 2,6% по сравнению с сентябрем. В январе-октябре 2009 г. в сфере деятельности «обрабатывающие производства» снижение составило 18,9% к соответствующему периоду прошлого года.
В октябре по сравнению с октябрем прошлого года производство продукции сельского хозяйства увеличилось на 4,8%, однако за период с начала года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года снизилось на 0,1 процента.
Октябрьские данные свидетельствуют о замедлении спада инвестиционного спроса. С исключением сезонного и календарного факторов рост инвестиций в основной капитал в октябре по отношению к сентябрю составил 0,3% (в сентябре – 0,1 процента). Однако по отношению к предыдущему году спад по-прежнему остается весьма существенным. В октябре 2009 года по сравнению с октябрем 2008 года инвестиции в основной капитал сократились на 17,9%, за период с начала года – на 18,8 процента.
Спад объемов работ по виду деятельности «Строительство» в октябре по сравнению с сентябрем замедлился и составил 14,5% к соответствующему периоду прошлого года (в сентябре – 18,3%, соответственно), за десять месяцев объемы сократились на 18,0% к соответствующему периоду предыдущего года. С исключением сезонного и календарного факторов в октябре строительство увеличилось на 2,0 процента.
В секторе жилищного строительства в октябре текущего года было введено в действие жилых домов 4,7 млн. кв. м общей площади, что ниже, чем в сентябре на 10%, но превышает уровень октября прошлого года на 1,3 процента. В январе-октябре текущего года ввод в действие жилых домов снизился на 0,4% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.
В октябре реальные располагаемые доходы населения увеличились на 3,9% к соответствующему периоду 2008 года. С начала года их сокращение составило 0,4 процента.
Реальная заработная плата в октябре снизилась на 4,5%, за десять месяцев на 3,6% к соответствующему периоду 2008 года. С исключением сезонного и календарного факторов реальная заработная плата в сентябре увеличилась на 0,4% по сравнению с сентябрем. При этом по состоянию на 1 ноября 2009 г. суммарная задолженность по заработной плате увеличилась по сравнению с 1 октября 2009 г. на 6,4% и составила 5406 млн. рублей.
На рынке труда к концу октября текущего года, когда закончилось действие сезонного фактора, численность безработных возросла на 75 тыс. человек и составила 5,8 млн. человек, или 7,7% экономически активного населения, увеличившись на 0,1% по сравнению с сентябрем.
В октябре падение потребительского спроса замедлилось. Оборот розничной торговли снизился в октябре на 8,5% к соответствующему периоду предыдущего года, объем платных услуг населению – на 6,7 процента. За десять месяцев к соответствующему периоду прошлого года снижение составило 5,7% и 4,4%, соответственно. Вместе с тем по отношению к сентябрю оборот розничной торговли показал рост на 3,2%, а с исключением сезонного и календарного факторов – на 0,5 процента.
Экспорт России, по оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 г составил 30,0 млрд. долларов США (76,7% к октябрю прошлого года, 102,8% - к сентябрю текущего года), в январе-октябре 2009 г. – 238,2 млрд. долларов США (57,7% к соответствующему периоду прошлого года).
Импорт России, по оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 г составил 18,7 млрд. долларов США (68,0% к октябрю прошлого года, 106,3% - к сентябрю текущего года), в январе-октябре 2009 г. – 150,2 млрд. долларов США (61,1% к соответствующему периоду прошлого года).
По предварительным данным таможенной статистики, в октябре 2009 г. по сравнению с сентябрем 2009 г. стоимостной объем импорта товаров из стран дальнего зарубежья увеличился на 6,7%, прежде всего за счет увеличения импорта продовольственных товаров и сырья для их производства – на 9,9% (в т.ч. мясо свинины – на 29,2%), химической продукции – на 10,1% (в т.ч. фармацевтической продукции – 25%, парфюмерно-косметических товаров – 18,7%), средств наземного транспорта - на 9,9 процента. При этом в октябре 2009 г. импорт из стран дальнего зарубежья в стоимостном выражении сократился по сравнению с октябрем 2008 г. на 33,5 процента.
Положительное сальдо торгового баланса, по оценке Минэкономразвития России России, в октябре 2009 г. составило 11,3 млрд. долларов США (в октябре прошлого года – 11,6 млрд. долларов США), в январе-октябре 2009 г. – 88,0 млрд. долларов США (в январе-октябре прошлого года – 166,6 млрд. долларов США).
В октябре международные резервы возросли: их объем, в условиях возобновления притока капитала частного сектора, составившего за октябрь, по оценке, около 10 млрд. долл., увеличился на 20,98 млрд. долларов. В целом за январь-октябрь увеличение резервов составило 7,3 млрд. долл. (в январе-октябре годом ранее наблюдался прирост на 5,8 млрд. долл.). По состоянию на 1 ноября 2009 г. объем международных резервов составил 434,4 млрд. долл. США.
Дефицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-октябре текущего года составил, по предварительным данным Минфина России, 1506,0 млрд. руб., или 4,7% ВВП. При этом доходы бюджета составили 5788,8 млрд. руб., или 18% ВВП, а расходы бюджета (на кассовой основе) – 7294,8 млрд. руб., или 22,7% ВВП. Непроцентные расходы сложились в объеме 7144,5 млрд. руб., или 22,2% ВВП, а обслуживание государственного долга (процентные расходы) составило 150,3 млрд. руб., или 0,5% ВВП.
В октябре инфляция на потребительском рынке третий месяц подряд сохраняется на нулевом уровне. С начала года ИПЦ составил 8,1% (годом ранее – 11,6%). Основной вклад в сохранение нулевых темпов роста потребительских цен, как и в предыдущие месяцы, вносит динамика цен на продовольственные товары. За январь-октябрь рост цен на продовольствие составил 5,2%, тогда как за тот же период предыдущего года продовольствие подорожало на 13,9 процента. Кроме того, сдерживающее влияние на инфляцию в октябре оказало снижение на 0,1% цен на платные услуги населению.
В октябре цены производителей снизились на 0,9% (с начала года – рост на 13,9 процента). Таким образом, после падения цен с сентября 2008 по январь 2009 года на 27,4% и последующего периода устойчивого роста цен с февраля по сентябрь на 18,9% в октябре возобновился спад.
7.2 Обзор рынка жилой недвижимости г. Москвы за 3 квартала 2009 года[2]
Предложение
В 3 квартале ситуация на рынке не изменилась. Активность девелоперов является невысокой. Заявлений о новом строительстве практически не поступает. Девелоперы по возможности стремятся завершить уже начатые объекты. Это говорит о том, что дальнейшее развитие коммерческого строительства будет напрямую зависеть от ситуации на рынке – при отсутствии финансирования и активных продаж снижение объемов предложения новостроек неизбежно.
Основной тенденцией в настоящее время является вымывание наиболее качественных и интересных предложений, а восполнять этот пробел пока нечем. А это значит, в ближайшей перспективе, при отсутствии каких-либо существенных потрясений на рынке, дефицит качественного жилья неминуем.
С начала года объем предложения на рынке новостроек Москвы снизился на 2%.
В сентябре 2009 г. лидером среди округов Москвы оказался Западный, здесь предлагалось 20% от общего числа квартир в новостройках. Меньше всего квартир в новостройках предлагается в СВАО (5%) и ЮВАО (3%).
Объем предложения на вторичном рынке за 9 месяцев 2009 г. увеличился на 5%. 2009 г. приходились на ЦАО (20%), ЗАО (15%), САО (12%) и ЮЗАО (12%).
Спрос
В начале 2009 г. в связи с развитием кризиса спрос на жилье находился на критически низком уровне. Значительная часть покупателей ушла с рынка вследствие «урезания» кризисом их финансовых возможностей. Те же покупатели, которые обладали свободными финансовыми ресурсами, не спешили, ожидая еще большей ценовой коррекции, а также наступления некоторой определенности в отношении дальнейшего развития рынка. Однако к весне ситуация начала меняться. На рынке жилья Москвы было отмечено некоторое оживление спроса, которое выразилось в первую очередь в росте числа первичных обращений, а также показов. В настоящее время покупатели ведут себя достаточно активно, несмотря на то, что многие ожидают дальнейшего снижения цен. Повышение активности покупателей связано с такими факторами, как сезонность, некоторая адаптация к кризисным условиям (реализация отложенного спроса), а также формирование спроса, ориентированного на покупку значительно подешевевших объектов. Несмотря на то, что цены на недвижимость подверглись значительной коррекции, инвестиционных покупателей на рынке по-прежнему мало. Те покупатели, которые выбирают жилья для себя, предпочитают максимально качественные готовые объекты по выгодным ценам.
Несмотря на отмечаемую участниками рынка активизацию спроса, количество заключаемых сделок остается ниже прошлогодних уровней. По данным УФРС, в Москве с января поавгуст 2009 г. было зарегистрировано 32 266 сделок купли-продажи квартир, что на 24,7% меньше, чем в аналогичномпериоде 2008 г.
Дополнительно существенно выросла доля альтернативных сделок (одновременная продажа старой и покупка новой квартиры): к настоящему времени эта доля подобных сделок достигла 90% от общего количества сделок, в то время как докризиса этот показатель составлял порядка 60%.
В кризисных условиях спрос на ипотечные кредиты резкоснизился в связи с действием таких факторов, как:
- Экономическая нестабильность, в условиях которой растут риски снижения уровня жизни конкретной семьи и невозможности погашения кредита в будущем;
- Уже состоявшееся снижение уровня доходов в большом числе семей;
- Значительное ужесточение условий оценки платежеспособности клиентов;
- Практическое отсутствие возможности приобретения в ипотеку строящегося жилья, падение цен по которому более существенно, а ценовой уровень – ниже;
- Повышение требований к первоначальному взносу (ранее он мог быть нулевым, теперь, как правило, не менее 30%);
- Повышение ставок по ипотечным кредитам (средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, по данным АИЖК, на конец сентября 2009 г. составила 19,77%, в то время как до кризиса находилась в диапазоне от 8 до 12%);
- Ожидание дальнейшего падения цен на жилье, в условиях которого брать ипотечный кредит и фиксировать текущую стоимость просто невыгодно.
По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС), в Москве с января по август 2009 г. было совершено 4 463 сделки с использованием ипотечных кредитов, что на 63,6% ниже, чем в аналогичном периоде 2008 г.
В условиях низкого спроса на ипотеку банки стремятся привлечь клиентов разнообразными акциями и льготными условиями. Один из подобных методов – снижение ипотечной ставки в индивидуальном порядке. Например, уменьшение процентной ставки по кредиту за счет увеличения единовременной комиссии банку или наоборот.
В конце сентября в Госдуму был внесен проект поправок в закон «О банках и банковской деятельности», согласно которым банк не сможет в одностороннем порядке изменять срок кредита, процентную ставку и размер комиссионного вознаграждения. Это будет касаться только кредитов, выданных физическим лицам после внесения поправок. В свою очередь эти поправки могут привести к тому, что банки будут пытаться изначально устанавливать более высокие процентные ставки по кредитам. Таким образом, решение, в теории направленное на защиту заемщиков, на практике с высокой вероятностью приведет к еще большему снижению доступности ипотечных кредитов .
Цены
Средняя цена на рынке новостроек Москвы на конец третьего квартала 2009 г. составила $4 720 за кв. м, на вторичном - $5 300 за кв. м. За 9 месяцев 2009 г. рынок прошел несколько стадий:
- резкое снижение уровня цен (январь-февраль), 19% на первичном рынке и 10% на вторичном (причины: низкий уровень спроса, сезонный фактор, переход застройщиков к прямому снижению цен по прайсам, рост курса доллара к рублю, резко ускорившийся в январе 2009 г.);
- замедление темпов снижения цен (март-апрель), ежемесячное снижение в пределах 3-5% (причины: активизация рынка, снижение курса доллара);
- стабилизация на рынке (май-сентябрь), ежемесячное снижение цен в пределах 1-2%, сокращение размера скидок, а также количества продавцов готовых их предоставлять (причины: относительная экономическая стабилизация, достижение определенного уровня цен на рынке, ниже которого продавцы пока не готовы опускаться).
Следует отметить, что в течение 2009 г. темпы снижения цен на вторичном рынке были меньше, чем на новостройки, что связано с переориентацией покупателей на приобретение готового жилья.
В целом 3-й квартал не принес существенных изменений на рынке. Стабилизация, наметившаяся еще в начале лета 2009г., продолжилась. Квартальное снижение уровня цен на первичном рынке жилья составило 5%, на вторичном – 4%. С начала года столичные новостройки потеряли в цене около 31%, квартиры на вторичном рынке – 21%, за год кризиса это снижение составило 36% и 28% соответственно.
Что касается территориального распределения, в 3 квартале 2009 г. традиционно самое дорогое жилье предлагалось в ЦАО: на первичном рынке в среднем по $13 200 за кв. м, на вторичном - $ 11 400 за кв. м. Второе место по стоимости жилья традиционно занимал ЗАО, где в третьем квартале 2009 г. цена квадратного метра на первичном рынке составила $5 100, а на вторичном - $5 900. Относительно невысокими ценами на жилье характеризуются ЮВАО, ВАО и ЮАО. Цены на рынке новостроек здесь находятся в диапазоне $3 700 - 3 850 за кв. м, на вторичном рынке - $4 100 - 4 500 за кв. м.
Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынка происходить не будет, наиболее вероятна стабилизация до конца 2009 г., с традиционным сезонным спадом в декабре-январе, и восстановление тенденций роста на рынке в начале 2010 г.
8. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
8.1 Выбор подходов к оценке
Методология оценки (в соответствии со Стандартами) содержит рассмотрение трех обязательных подходов к оценке:
· доходный
· затратный
· сравнительный
8.2 Оценка стоимости доходным подходом
Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.
Учитывая сложившуюся специфику на рынке спроса и предложения арендуемой жилой площади, в связи с достаточной его развитостью и стабильностью, в Москве определены арендные ставки в зависимости от местоположения и площади. На величину арендной платы большое влияние оказывают и ряд дополнительных факторов, таких как – срок на который сдается квартира, укомплектованность мебелью и бытовой техникой, качество проведенного ремонта, сезонный фактор и др.
Проведенный анализ денежного потока, получаемого арендодателем от сдачи квартиры в аренду, по данным ведущих риэлторских компаний, статистическим данным и выводам, сделанным в ходе проведения оценки жилой недвижимости в Москве показывает, что реальная стоимость жилья значительно превышает денежный поток, получаемый от его использования.
Таким образом, расчет с применением доходного подхода для определения рыночной стоимости квартиры, как правило, не используется.
8.3 Оценка стоимости затратным подходом
В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.
Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.
Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д.
Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости в г. Москва.
Таким образом, для определения рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, затратный подход не использовался.
8.4 Оценка стоимости сравнительным подходом
Имея информацию о ряде предложений по продаже объектов, идентичных оцениваемому, Оценщик использовал сравнительный подход к оценке. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартир основными параметрами могут стать общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок.
Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:
-стороны сделки имеют достаточное представление о данном рынке;
-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;
-данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.
Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта сравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом: Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи и основан на принципе – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. При этом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным подходом не используется.
Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. Поэтому при применении метода сравнимых продаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов;
· Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
· Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
· Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
. При выборе объектов - аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:
· местоположение объекта – аналога;
· площадь квартиры;
· количество комнат.
9. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Таблица 10.1
Характеристика оцениваемой квартиры и объектов-аналогов по элементам сравнения
| Характеристика | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Сегмент рынка | рынок коммерческой недвижимости | |||||
| Текущее использование | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира |
| Площадь, кв.м. | 41,8 | 41,0 | 44,0 | 46,0 | 28,0 | 45,3 |
| Месторасположение | г. Москва, ЮЗАО, ул. Ратная д.10 кор. 1 м. Бульвар Дмитрия Донского | г. Москва, ЮЗАО, улица Адмирала Лазарева, д.39 м. Бульвар Дмитрия Донского 10 мин | г. Москва, ЮАО, Чертановская улица д. 37 м. Пражская, | г. Москва, ЮЗАО, м.улица Горчакова, ул. Южнобутовская д. 44 | г. Москва, ЮЗАО, м. Южная, ул. Сумская 12 корп. 3 | г. Москва, ЮЗАО, метро: БУЛЬВАР ДМИТРИЯ ДОНСКОГО, адрес: 1-я Мелитопольская ул. 10 |
| Транспортная доступность | | 10 мин транспортом | 10 мин пешком | 6 минут пешком | 10 минут пешком | от метро 10 мин. транспортом |
| Тип помещения | 1 комнатная квартира в 12-ти этажном панельном доме | 1 комнатная квартира.7/14 этажного дома | 1 комнатная квартира, 4 этаж 9 этажного панельного дома | 1 комнатная квартира, 6 этаж 9-этажного панельного дома | 1 комнатная квартира,1 этаж 9 этажного панельного дома | 2х комнатная квартира, 2 этаж 5 этажного панельного дома |
| Транспортная доступность | Отличная | Хорошая | Отличная | Отличная | Отличная | Хорошая |
| Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
| Связь | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| Парковка | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная |
| Охрана | Домофон | Домофон | Домофон | Домофон | Домофон | Домофон |
| Вход | С улицы отдельный | С улицы отдельный | С улицы отдельный | Отдельный вход | Отдельный вход | Отдельный вход |
| Ремонт | Не требуется | Не требуется | Не требуется | Не требуется | Не требуется | Не требуется |
| Площадь кухни(м. кв.) | 8,6 | 10 | 8 | 9.1 | 6 | 10 |
| Цена предложения, долл. США | | 154 663 | 179 859 | 167 923 | 97 511 | 185 173 |
| Цена за 1кв.м., долл. США | | 3772 | 4087 | 3650,5 | 3482,5 | 4087,7 |
| Источник информации | | www.irn.ru | www.irn.ru | www.irn.ru | www.irn.ru | www.irn.ru |
При расчете стоимости объекта оценки использовались общие площади сравниваемых квартир с учетом площадей лоджий (балконов), т.к. при продаже квартиры цена предложения включает стоимость площади лоджии (балкона).
При оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры были сделаны следующие корректировки.
Расчет стоимости оцениваемого объекта
путем внесения корректировок в цены объектов-аналогов
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей расчетной таблице:
Таблица 10.2
| Характеристика | Объект оценки №1 | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Текущее использование | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира |
| Цена предложения, долл. США | | 154 663 | 179 859 | 167 923 | 97 511 | 185 173 |
| Площадь, кв. м. | 41,8 | 41 | 44 | 46 | 28 | 45,3 |
| Цена за 1кв.м. долл. США | | 3772 | 4087 | 3650,5 | 3482,5 | 4087,7 |
| Корректировка на месторасположение | | 0% | -10% | 0% | -0% | -10% |
| Цена за 1кв.м. после корректировки, долл.США | | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3482,5 | 3678,3 |
| Корректировка на техническое состояние | | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3482,5 | 3678,3 |
| Корректировка на площадь | | 0% | 0% | 0% | -5% | 0% |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3308,4 | 3678,3 |
| Корректировка на тип помещения | | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США | | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3308,4 | 3678,3 |
| Корректировка на наличие связи | | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США | | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3308,4 | 3678,3 |
| Корректировка на транспортную доступность | | 0% | -5% | 0% | 0% | -5% |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | | 3772 | 3494,1 | 3650,5 | 3308,4 | 3494,4 |
| Корректировка на наличие парковки и охраны | | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Продолжение таблицы 10.2 | ||||||
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | | 3772 | 3494,1 | 3650,5 | 3308,4 | 3494,4 |
| Корректировка на тип постройки | | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | | 3772 | 3494,1 | 3650,5 | 3308,4 | 3494,4 |
| Весовой коэффициент[3] | | 0,2 | 0,1 | 0,2 | 0,19 | 0,31 |
| Итог | | $363,02 | $192,88 | $327,31 | $281,09 | $469,15 |
| Стоимость объекта оценки, долл.США за 1 кв.м. Курс доллара США на 10.12.1009 – 28,00 р. | 3545,77 | | | | | |
Корректировка на местоположение.
Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в Южном административном округе и в Юго-западном административном округе г. Москвы. Исследовав рынок жилой недвижимости по административным округам г. Москвы, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провел необходимые корректировки к стоимости объектов аналогов.
Корректировка на транспортную доступность
Данная корректировка составила 10% для некоторых объектов, особенно удаленных от радиальных веток метрополитена, от основных транспортных маршрутов.
Корректировки на наличие парковки и охраны, на техническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связи с идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки.
Корректировки на жилую площадь
Корректировка на жилую площадь в размере уменьшения на 5% проводилась по 5 аналогу, поскольку его площадь меньше средней площади по аналогам в полтора раза.
Таким образом, определенная сравнительным подходом стоимость квартиры №13, расположенная по адресу:г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13,на дату оценки 10.12.2009 г. округленно составляет:
3545,77*41,8=148213,2долларов США или
4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч ) рублей.
10. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.
3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, местоположение, количество комнат, транспортная доступность.
Стоимость, полученная с применением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным с применением сравнительного , придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости.
Таблица 11..1
Определение итоговой стоимости объекта оценки
| Подход | Значение стоимости(руб.) | Вес | Взвешенное значение Стоимости (тыс. руб.) |
| Сравнительный | 4 150 000 | 1 | 4 150 000 |
| Доходный | Не применялся | - | - |
| Затратный | Не применялся | - | - |
| | | | |
Таким образом, рыночная стоимость квартиры на 10 декабря 2009 г. составляет (округленно, с учетом НДС):
4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.
Приложение А
Определение весовых коэффициентов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Используя несколько объектов аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом , Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости.
Различия в результатах скорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированы добросовестностью и опытом Оценщика.
Таким образом, возникает необходимость сведения результатов к итоговой величине стоимости.
Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки.
В процессе согласования Оценщик рассмотрел следующие вопросы:
1. Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя или продавца.
2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.
3. Способность учитывать некоторые специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортная доступность и т. д.
4. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:
· цели оценки,
· функциональному назначению объекта оценки,
· оцениваемым правам.
Ответы на эти вопросы позволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешенную величину результатов, полученных различными подходами к оценке.
Таким образом, расчет весовых коэффициентов при определении итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей таблице:
| Расчет весовых коэффициентов | Таблица № 11.1. | ||||||
| Критерии | Подходы | ||||||
| номер | важность | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| представительность аналога | |||||||
| I | 0,2 | 20% | 10% | 20% | 15% | 35% | |
| II | 0,4 | 20% | 15% | 20% | 20% | 25% | |
| III | 0,4 | 20% | 5% | 20% | 20% | 35% | |
| | ИТОГ | 0,6 | 0,3 | 0,6 | 0,55 | 0,95 | |
11. РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ
11.1 Цели управления домом и способы его осуществления
ЖК РФ (ч. 1 ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управления понимали их по-разному. Осуществляемое собственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать:
- благоприятные и безопасные условия проживания;
- надлежащее содержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом;
- своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Они могут быть достигнуты различными способами.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Способы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление
2) ТСЖ, ЖК
3) При помощи управляющей компании
В соответствии со ст. 6 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией (это может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или предприниматель без образования юридического лица (управляющий)
Таким образом, можно сказать, что управление может осуществляться:
1. на профессиональной основе - управляющей организацией, управляющим
2. как самоуправление - собственниками помещений в доме:
непосредственно или
создаваемыми ими некоммерческими организациями определенных организационно-правовых форм: ТСЖ, ЖСК, ЖК, ЖНК.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
В случае если это будет решено на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, управление в нем может осуществляться непосредственно собственниками помещений.
Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
2. Управление многоквартирным домом Товариществом собственников жилья ТСЖ вправе управлять многоквартирным домом:
1. самостоятельно, возложив обязанность осуществления этой деятельности на органы управления или включив в штат специалиста по управлению домом
2. привлекая управляющую организацию (управляющего) на основании договора
3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Как и во всех случаях, способ управления многоквартирным домом в данном случае выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения данного конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями Жилищного кодекса.
Права Управляющей организации определяются договором управления многоквартирным домом. Он может быть заключен на срок от 1 до 5 лет (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором).
В течение согласованного срока Управляющая организация за плату обязуется:
1. оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
2. предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам
3. осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При этом договор заключается управляющей организацией (управляющим) отдельно с каждым собственником. Условия договора одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
11.2 Критерии (условные) выбора способа управления домом:
| Способ управления | Непосредственное управление | ТСЖ, ЖК, иные ПК | Управляющие организации |
| Критерии дифференциации | |||
| Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ | Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники | Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ | Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ |
| Заключение договора управления многоквартирным домом | Заключения договора не требуется | Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). | Заключается с каждым собственником отдельно |
| Обучение персонала | Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. | Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом. | Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. |
| Затраты на обучение персонала | Могут быть. | Могут быть. | Нет. |
| Затраты на управление домом, содержание штата управления | Нет. | Есть. | Есть. |
| Количество собственников в доме | До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»). | От 4 (условно). | От 4 (условно). |
| Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме | Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. |
| Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома | Нет расходов на управление домом. | - оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). | Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме. |
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
11.3 Договорные связи при различных способах управления
непосредственное управление
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
· Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
· Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
· В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Рис. 1.
Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме
Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности
Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
· Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
· Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Рис. 2.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,
ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК
Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
Рис. 3.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
11.4 Выбор способа управления
Из всех выше предложенных вариантов наиболее приемлемым вариантом, является создание второй формы управления, поскольку в силу размера дома, непосредственное управление домом будет не рационально и может привести к негативным последствиям для всех жителей этого дома. Причем при заключении договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, возможно привлечение управляющей компании в случае ощущения недостаточной компетентности в данном вопросе управляющего органа дома.
Обоснование неприменения непосредственного управления: в силу невозможности решения всех вопросов на общем собрании собственников, а также в случае решения ряда проблем отсутствие гарантии их эффективности.
Обоснование непривлечения УК: повышенных затрат на управление домом можно избежать, в том случае если прибегать к услугам УК в качестве консультанта-посредника по ряду проблем. Взаимоотношения с .УК наиболее возможны на этапе организации управления домом для поиска и заключения договоров с обслуживающими организациями.
11.4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.
Критерий физической возможности
Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций.
Критерий законодательной разрешенности
Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.
Критерий экономической целесообразности
Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта.
С точки зрения НиНЭИ дополнительной задачей управления домом будет сохранение, а возможно и увеличение стоимости объекта недвижимости.
[1] http://www.economy.gov.ru
[2] По данным “Blackwood Real Estate”
[3] Определение весовых коэффициентов смотри в Приложении 1
