Таким образом, управление недвижимостью - широкое и емкое понятие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры объектов и субъектов, на рынке недвижимости, в том числе и в определенных его сегментах. В укрупненном формате структуры системы управления недвижимостью часть приведенных мероприятий касается управления имуществом, часть – управления фондом помещений.

1.2 Цели и задачи управления недвижимостью
Управление недвижимостью – имеющий долговременный эффект многосторонний процесс оптимизации, который включает обеспечение надлежащего содержания, использования и развития недвижимого имущества.
Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:
·                    сохранения и улучшения технического состояния объекта;
·                    минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
·                    повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.
Под функциями организации, управляющей недвижимостью, подразумевается комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессиональной командой и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.
При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные варианты использования недвижимости в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. Исходя из четко сформулированных целей, управляющая компания осуществляет разработку методов достижения целей в виде стратегического (свыше 5 лет), тактического (от 1 года до 5 лет) и оперативного (до 1 года) планов. В управлении недвижимостью задействуют все эти уровни планирования.
Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.
Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько вариантов (сценариев) развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам определиться и принять решение в отношении того или иного варианта.
Результатом такой весьма масштабной аналитической работы должно явиться заключение с собственником договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории.
Управляющая организация может планировать свою работу как «с нуля», то есть, получив в управление пустующее здание, так и продолжив и улучшив уже существующую практику.
Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло- и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки.
Являясь подрядчиком по отношению к заказчику-собственнику, управляющая организация заключает договоры субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.
Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни.
Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.
Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.
Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.
Взаимодействующие процессы технического и финансового менеджмента, стоимостной оценки и правового регулирования объекта (проекта, бизнеса) образуют в совокупности взаимосвязанную систему различных по своему содержанию экспертиз и ключевой макропроцесс управления и развития недвижимости.

1.3 Содержание работ в базовых процессах управления

Целенаправленное, комплексное, системное воздействие на определенный процесс как объект управления предпринимают в интересах собственника для достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта недвижимости в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.
Чтобы обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в интересах владельца необходимо предложить совокупность решений в следующих аспектах системы недвижимого имущества:
·                   Решение социально-правового аспекта управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном распределении, комбинировании и использовании правомочий собственности.
·                   Экономические решения реализуются через управление расходами и доходами, формирующимися на этапе эксплуатации недвижимости. К экономическим задачам относится подготовка сводных сметных расчетов, определение ставок арендной платы, исследование и сравнение показателей расходов и доходов, бизнес-планирование.
·                   Технический аспект управления предусматривает поддержание объекта недвижимости в работоспособном состоянии путем реализации комплекса операций по материальным преобразованиям, содержанию, охране окружающей среды. В техническом менеджменте наиболее важными являются задачи по: визуальной оценке и/или исследованию технического состояния; обслуживанию и уходу; текущему и капитальному ремонтам
·                   Организационный аспект управления состоит в определении состава работ, программы их реализации, схем и условий привлечения подрядных организаций, тендеров на проведение работ, формировании организационных структур.
Конкретными решениями спектра значимых задач в проектах управления являются планы действий на период оперативного планирования. Их разработка включает в себя составление программы и календарных графиков.
В разрабатываемых проектах субъекты хозяйственной деятельности обязаны предусмотреть в обязательном порядке экологические мероприятия по предупреждению и устранению негативного воздействия на окружающую среду:
·                   технические средства и технологии обезвреживания и безопасного размещения отходов производства и потребления;
·                   эксплуатацию объектов с применением средств контроля за воздействием на окружающую среду;
·                   учет отходов и иных воздействий на окружающую среду;
·                   природоохранные работы (благоустройство, озеленение).
Наряду с элементной и функциональной диагностикой объекта недвижимости проект управления целесообразно структурировать как систему базовых бизнес-процессов.
Для реализации принципа процессного подхода необходимо выполнить следующий минимальный объем системных требований:
·                   определение входов и выходов каждого процесса для установления последовательности и взаимодействия процессов;
·                   обеспечение ресурсами и информацией, необходимой для осуществления процесса и управления им;
·                   определение необходимой документированности процесса;
·                   осуществление планирования;
·                   наличие критериев и методов оценки управления процессом;
·                   осуществление мониторинга и измерения, оценки и анализа процесса;
·                   проведение корректирующих действий по результатам анализа процесса;
·                   определение метода и осуществление управления процессами, проводимыми субподрядными организациями.
Методическое наполнение названных требований составляет ближайшую исследовательскую задачу при проектировании всех базовых процессов – модулей управления недвижимостью.
Документ, определяющий процессы жизненного цикла объекта недвижимости и ресурсы, которые предстоит применять к конкретному проекту или контракту, может рассматриваться как план качества.
Процесс разработки проекта управления недвижимостью можно представить как трансформацию требований заказчика в рабочие документы для производства и использования по назначению. Концепция отечественной системы разработки и постановки продукции на производство (СРПП), созданная в 70-х годах XX века, разумно использована при структурировании международных требований к системам менеджмента качества.
Разработчик на основе изучения спроса, условий применения, тенденций и имеющегося научно-технического задела проводит необходимые исследовательские, конструкторские, технологические и иные работы, включая патентную проработку проблемы (темы проекта), функционально-стоимостной анализ, моделирование и др.
Процессы сбора информации, анкетирования должны быть предварены подписанием соглашения о конфиденциальности.
Этап предварительного обследования может потребовать пересмотра ключевых процессов и даже стратегии организации.
Модель организации работ по управлению недвижимостью выбирают, исходя из возможности обеспечивать необходимое качество строительной продукции и (или) услуг, выполнение обязательных требований безопасности и конкурентоспособность объекта недвижимости. Каждый раздел как законченное и самодостаточное звено будет иметь четкий критерий завершения и успешности.
Выходные данные проекта должны отвечать входным требованиям к проектированию (плану качества) и определять характеристики объекта недвижимости, существенные для его безопасности и правильного пользования.

1.4 Правовой аспект управления недвижимостью
При управлении как одном из важнейших правомочий собственника важно выявить распределение правомочий права собственности между разными субъектами при использовании недвижимого имущества. В понятие наилучшего использования входит наиболее рациональное комбинирование правомочий.
Объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости (владения, пользования, распоряжения, управления, права на доход...) должен быть достаточным, чтобы он мог рационально ее использовать.
Избыток правомочий снижает эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества.
Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника – расточительство.
В праве собственности субъекту управления следует предоставить объем полномочий с учетом его роли и функций. Правомочиями субъектов - обладателей ограниченных вещных прав - могут быть право пользования, сервитут, а также оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, которые связаны с работой преимущественно государственных учреждений и предприятий.
Любое привлечение инвесторов имеет своим условием передачу им определенных правомочий – права на доход, на управление, на пользование.
Таким образом, распределение правомочий собственности является одним из факторов, обеспечивающих прозрачную схему финансирования недвижимости при ее воспроизводстве.
Аспект собственности на недвижимость включает не только права собственника, но и его обязанности: использовать и застраивать участок только в соответствии с правовым режимом разрешенного использования территории; платить налоги; содержать объекты в исправном состоянии.
В современных российских условиях лишь часть процедур воздействия на недвижимую собственность определены в рамках гражданского законодательства. Поэтому практически любое управленческое решение по оптимизации функционирования объектов недвижимости необходимо подкреплять разработкой правовой модели.

1.5 Проект управления как развернутый бизнес-план

Совокупность проектных решений можно рассматривать как рабочий документ для управления процессом инвестирования воспроизводства объекта недвижимости в форме бизнес-плана.
Бизнес-план – это методы и способы управления конкретным видом деятельности за установленный период времени, поддержания и увеличения стоимости недвижимого имущества. Бизнес-план отражает аналитические и исследовательские способности его составителя, иллюстрирует степень синтеза широкого диапазона фактов и мнений в единое целое.
В проекте необходимо рассмотреть настоящее состояние, задокументировать противоречия, благоприятные возможности и риски. Достижение лучшего видения ситуации и общего понимания цели позволит сформировать методы управления: задать общую бизнес-стратегию на несколько лет, более детально рассчитать операционный и финансовый план на год вперед (оперативный бюджет), уделить надлежащее внимание усовершенствованию объекта недвижимости.
Проект должен составить концептуальную основу для утверждения:
·                   заявления о намерениях управляющего недвижимостью (собственника);
·                   обоснования вложений внутренних ресурсов в конкретную деятельность;
·                   запроса на финансирование.
Важно помнить, что проект, как план действий, возможно, будет читаться несколькими различными людьми, которых будут по-разному интересовать изложенные данные.
Инвесторы, вкладывающие капитал с риском, ищут доказательства умелого управления, возможности получить назад свои деньги.
Руководитель управляющей организации, возможно, проверит, может ли операционный план помочь достигнуть поставленных целей. Руководители подразделений могут уделить основное внимание либо разделу «Расходы», чтобы проанализировать, как автор собирается тратить полученные деньги, либо разделу о выручке, чтобы изучить, откуда будет получен доход. В итоге проект должен содержать расчет стоимости его реализации и срока окупаемости, сравнение получаемой эффективности с известными достижениями и иные показатели: результативности операционной деятельности, рентабельности, безубыточности состояния объектов недвижимости и др.

1.6 Целевые функции управления недвижимостью

В наиболее общем виде сущностью управленческого процесса является определение оптимальной во времени траектории перевода потребительского качества объекта из состояния «статус-кво» на более высокий уровень полезности.
Целевая функция L – логическая формула результирующего оценочного критерия управления не отдельными микроэкономическими факторами, а взаимосвязанным преобразованием всех внешних и внутренних переменных.
L - критерий влияния на стоимость С_рын. капитала в вещественной форме, составляющего предмет управления:

(1.1)

Для реализации общей целевой функции L предлагается выделять ряд соподчиненных функций, уточняющих предмет управления в сфере недвижимости в виде нижеследующего целевого контура:
·      Функция хозяйственного управления – это максимизация полезности (U) посредством улучшения потребительских свойств (ПС_i) недвижимости

(1.2)

·      Функция коммерческого управления – максимизация рыночной стоимости (С_рын.) объекта недвижимости за счет улучшения параметров продуцируемого потока доходов (Д_х)

(1.3)

L₂ напрямую зависит от L₁ т.к. maxС_рын. достигается через максимизацию потребительной стоимости. Реализация L₂ является целью управления, а реализация L₁ является средством достижения цели.
·                    Общая целевая функция

(1.4)

Важнейшими стоимостнообразующими факторами, которые влияют на С_рын. и L являются:
·                   Потребительная стоимость: последовательно снижается по мере накопления износа (И_физ). Требуется проведение всех воспроизводственных мероприятий, предусмотренных нормативными документами по эксплуатации объекта недвижимости (техническое обслуживание, ремонты, реконструкция и др.).
·                   Стоимость обслуживания: определяется по критериям полноты, качества и своевременности.
·                   Стоимость улучшений придомовой территории, которые позволяют максимизировать платежи за пользование – ренту по местоположению R_зем.
Если уровни полезности и доходности объекта недвижимости остаются неизменными, то единственной целевой функцией, отражающей увеличение потребительского качества объекта недвижимости становится максимизация периода его использования t_исп за счет проведения воспроизводственных мероприятий.

	(1.5)

 


Отрицательный градиент полезности U фактически выражает интенсивность утраты первоначальных потребительских свойств (в технической системе - снижения несущей способности, надежности, безопасности, увеличения физического износа).
Для объектов недвижимости, используемых в качестве потребительского блага, зависимости (1.1) ÷ (1.5) действительны, если максимум доходов заменить на минимум издержек.

(1.6)

,

(1.7)

,

(1.8)

,

(1.9)

,
где:
И_физ – степень физического износа;
ΔР_норм – отклонения фактических состояний системы от соответствующего уровня нормативов технологической подсистемы;
ΔЗатр. – величина изменения издержек в экономической подсистеме.
Максимальную эффективность Eff обеспечивают технические воспроизводственные мероприятия с тенденцией постепенной потери уровня эффективности при переходах по уровням системы управления недвижимостью

	(1.10)

 

Eff_техн > Eff_технол > Eff_орг > Eff_экон
В первую очередь необходимо обеспечить эффективное функционирование технической системы объекта недвижимости. Получить экономический эффект без модернизации технической и технологической подсистем невозможно.
При этом важно помнить, что конструктивная система здания, в отличие от его инженерного оборудования, не может быть разного потребительского качества. Если она обладает достаточной прочностью, устойчивостью и эксплуатационной пригодностью, ее нельзя сделать лучше. Дополнительное «улучшение» качества повышает только себестоимость, но не качество.

2. Управляющие организации

2.1 Управляющие организации и их взаимодействие с другими хозяйствующими субъектами, функционирующими на рынке недвижимости

Организация взаимодействия участникам процесса управлением, использованием и развитием объектов недвижимости обуславливается действующей нормативно-правовой базой, рыночными и другими факторами.
В состав хозяйствующих субъектов, участвующих в управлении недвижимостью, входят собственник, владельцы, эксплуатирующие и ресурсоснабжающие организации, пользователи, арендаторы, застройщики, управляющие организации и другие участники. Указанные субъекты управления на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости принимают участие в его создании, содержании, эксплуатации, развитии, а также оказывают сопутствующие услуги. Их взаимодействие регулируется законодательством РФ, нормативно-методической базой и контрактами.
Законным основанием для передачи собственником недвижимого имущества управляющей организации является договор доверительного управления имуществом, подлежащий государственной регистрации. Доверительное управление – это один из институтов российского права, проявившийся на этапе развития рыночных отношений.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) имущество в управление на определённый срок, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [3, п.1, ст. 1012] передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
При этом собственник не передаёт управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует договор доверительного управления имуществом, собственник не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию ил распоряжению имуществом, переданного им в доверительное управление.
Доверительный управляющий, не являясь собственником, от своего имени осуществляет правомочия собственника. Закон обязывает его при совершении действий, не требующих письменного оформления, информировать контрагента о том, что он действует в качестве управляющего.
Доверительный управляющий является профессиональным участником хозяйственных (имущественных) отношений и его деятельность может подлежать лицензированию в оговоренных законом случаях (производство строительных работ, эксплуатация инженерных систем, деятельность на рынке ценных бумаг и прочее).
После выражения намерения выгодоприобретателем как третьего лица воспользоваться своим правом, он приобретает самостоятельное право требования. Учредитель и управляющий не могут изменять или расторгать договор без его участия. Принадлежащие выгодоприобретателю права, как и большинство имущественных прав, могут находиться в обороте (могут быть заложены, проданы и т. п.). Это означает, что в их отношении допустима уступка требования, если иное не вытекает их договора доверительного управления.
Российское законодательство запрещает доверительному управляющему быть выгодоприобретателем в одном и том же договоре доверительного управления имуществом.
В доверительное управление может передаваться недвижимое имущество, которое приобретению или созданию в будущем, т.е. имущество, не существующие в момент заключения договора. Оно является предметом договора, но не предметом доверительного управления. Объектом договора могут стать, например, доходы от переданного в доверительное управление имущественного комплекса. В договоре должны быть предусмотрены критерии, в соответствии с которыми вновь созданное или приобретённое имущество включается в состав имущества, находящегося в доверительным управлении.
Существо доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. В противном случае неизбежно смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности, а имущество учредителя, находящиеся в управлении, могло бы стать объектом взыскания кредитора по личным долгам управляющего.
Доверительный управляющие должен действовать в интересах выгодоприобретателя и учредителя, т. е. заботиться о сохранности имущества или его минимальном износе, получение доходов от эксплуатации этого имущества, обоснованной минимизации его расходов и т. п. Всё это должно быть оговорено в договоре. Управляющий обязан передавать выгодоприобретателю все доходы, полученные от эксплуатации имущества, и обеспечивать уровень этих доходов, предусмотренный договором. Учредитель управления обязан уплатить управляющему вознаграждение, а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в процессе управления. Вознаграждение управляющему может устанавливаться в форме однократно выплачиваемой суммы, периодических выплат, части дохода от управления имуществом и т. п. В соответствии со статьёй 1023 ГК РФ вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должно производиться за счёт доходов от использования имущества, переданного в управление.
Важными участниками в процессе управления недвижимостью являются собственник имущества, государственные и муниципальные органы управления (осуществляют различного рода согласования и экспертизы инвестиционно-строительного проекта), инвесторы. Нередко в качестве инвестора может выступать сама управляющая организация, поскольку рентабельность данного вида деятельности, по некоторым оценкам, составляет 20-25%.
В управлении объектами недвижимости, наряду с доверительным управлением, следует рассматривать возможность совместной деятельности муниципальных образований с частными компаниями на принципах девелопмента и концессий.
В зарубежной практике наряду с компаниями по доверительному управлению недвижимостью функционирует новый тип компаний, именуемый девелоперскими. В отличие от традиционных управляющих компаний они выполняют комплекс необходимых функций по созданию, развитию и управлению объектами недвижимости на протяжении некоторых этапов жизненного цикла, включая предынвестиционные исследования, в т. ч. ликвидацию объектов или их модернизацию. Такая компания по инвестированию, строительству и управлению объектами недвижимости берёт на себя значительную часть рисков, включая инновационные, на всех фазах жизненного цикла проекта.

2.2 Управляющие организации в жилищной сфере
Реформирование системы управления жилищным фондом преследует следующие цели:
·                   создание конкурентной среды для возможности самостоятельного выбора собственниками домовладельцами жилищного фонда управляющих и обслуживающих организаций и компаний;
·                   обеспечение условий проживания, соответствующих стандартам качества и переход к оплате за потребляемые услуги по фактическим результатам.
Реализация данных целей предполагает переход к договорным отношениям на все виды работ и услуг по управлению и содержанию жилищного фонда и их оплате по фактическим затратам при сохранении адресной государственной поддержки и социальной защиты определённых категорий населения.
Наряду с двухсторонними договорами по формуле «заказчик – подрядчик», могут развиваться сложный многосторонние взаимоотношения, участниками которых могут являться инвестиционные, строительные, эксплуатационные организации различных форм собственности, собственники жилищного фонда и представляющие их органы и организации, осуществляющие финансирование, строительство объектов, содержание и управление ими.
Современные формы управления жилищным фондом представлены следующими типами управляющих организаций:
·                    государственные унитарные предприятия – Дирекции единого заказчика (ДЕЗы), действующие в качестве уполномоченного от лица органа исполнительной власти, администрации - представителя собственника жилищного фонда, находящегося в собственности муниципальных образований (муниципальной форме собственности), а также на условиях договоров от лица частных собственников (приватизированных и приобретенных по различным основаниям помещений);
·                    товарищества собственников жилья (ТСЖ), действующие в качестве юридического лица (некоммерческой организации), уполномоченного управлять многоквартирным домом (домовладением), т. е. конкретным земельно-имущественным комплексом, принадлежащим собственникам-домовладельцам различных форм собственности;
·                    жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), действующие в качестве юридического лица, уполномоченного осуществлять управление от имени членов-пайщиков в период строительства жилищного фонда и содержания до выплаты пая. В дальнейшем деятельность ЖСК по управлению жилищным фондом регламентируется в соответствии с жилищным кодексом РФ;
·                    частные управляющие организации, действующие в качестве управляющих на основе договорных отношений с инвесторами, заказчиками, застройщиками, а также частными собственниками, объединёнными в ТСЖ.
Процесс создания частных управляющих компаний в настоящий период идёт по следующим направлениям. Большая часть действующих на рынке услуг страны частных управляющих организаций созданы на базе ДЕЗов и ГРЕПов. Эти структуры наиболее подготовлены к данному виду деятельности, но помимо положительных сторон, т. е. наличия опыта работы, они унаследовали от государственных структур практику некачественного выполнения работ и услуг. Другим направлением частных управляющих организаций является создание строительными организациями на этапе завершения строительства объектов жилищного фонда дочерних специализированных частных управляющих организаций для приёмки объектов и осуществления управления жилищным комплексом. Как правило, эти организации более подготовлены к процедурам, связанным с приёмкой, обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда и, в меньшей степени, знакомы с большинством функций управления жилищным фондом.

2.3 Участие объединений граждан в управлении

Сложность и нерешённость законодательством многих вопросов, связанных с функционированием ТСЖ, как формой управления жилищным фондом, вынуждают искать другие пути для решения данной проблемы.
Возрождается деятельность таких общественных объединений как территориальные объединения самоуправления (ТОСы). К полномочиям территориальных объединений самоуправления относятся местные вопросы, затрагивающие интересы жителей соответствующих территорий, в том числе:
·                    защита интересов жителей по вопросам потребления жилищно-коммунальных и бытовых услуг;
·                    общественный контроль за качеством уборки территории, вывозом мусора, за работой соответствующих служб по эксплуатации домовладения и устранения аварийных ситуаций;
·                    содействие жителям в выполнении правил эксплуатации жилищного фонда и участия жителей в общественных мероприятиях по благоустройству территорий.
В то же время, ТОСы не обладают полномочиями по изменению способа управления жилищным комплексом или по замене, не справляющейся со своими обязанностями управляющей организацией, в отличие от ТСЖ, которые в порядке, предусмотренным Федеральным законом, вправе решать подобные вопросы на общих собраниях членов товарищества.

Практическая часть

1. Исходные данные

1.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

В здании преимущественную площадь занимают торговые помещения 1028,4 м²; офисные помещения занимают 221,64 м², под техническое помещение отводится 88,2 м². Общая площадь здания составляет 1338,24 м².

Таблица 1.1. Баланс площадей варианта A

Торговые помещения	77%	1028,4
Офисные помещения	17%	221,64
Технические помещения	6%	88,2
Итого:	100%	1338,24

Данный объект недвижимости имеет площадь 1338,24 м². Часть здания занимают офисные помещения – 1166,87 м², другую часть здания занимают помещения под кафе –83,88 м², под технические помещения отводится 87,49 м².

Таблица 1.2. Баланс площадей варианта B

Офисные помещения	87%	1166,87
Помещение под кафе	6%	83,88
Технические помещения	7%	87,49
Итого:	100%	1338,24

Часть здания занимают помещения спортивного комплекса 1158,76 м², другую часть здания занимают помещение под кафе 67,43 м², под технические помещения отводится 112,05 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 1338,24 м².

Таблица 1.3. Баланс площадей варианта С

Помещения спорткомплекса	87%	1158,76
Помещения под кафе	5%	67,43
Технические помещения	8%	112,05
Итого:	100%	1338,24

 

1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

Таблица 1.4. Исходные данные о рыночной ситуации

№	Данные о рынке	Ед. изм.	Год
			2006	2007	2008	2009	2010	2011
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Изменение затрат	%	-	4	5	6	6	7
2	Коэффициент капитализации	%	9
3	Изменение арендных ставок (прогноз)	%	-	10	10	10	10	10
4	Степень загрузки офисных площадей	%	-	90	95	95	95	95
5	Степень загрузки торговых площадей	%	-	85	95	95	95	95
6	Степень загрузки площадей под кафе	%	-	100	100	100	100	100
7	Степень загрузки площадей спорткомплекса	%	-	90	95	95	95	95

 

Таблица 1.5. Исходные данные для рассматриваемых вариантов

Исходные данные по объекту	Ед. изм.	Вариант
		A	B	C
1	2	3	4	5
Арендуемая общая площадь	м2	1338,24	1338,24	1338,24
Амортизационные отчисления	тыс. р. / год	249	249	249
Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2006 года	тыс. руб.	12700	12700	12700
Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2007 года	тыс. руб.	1268,26	2626,44	2171,94
Инвестиции в строительство	тыс. руб.	5000	6000	7000
Арендуемые офисные площади	м2	221,64	1166,87	-
Арендуемые торговые площади	м2	1028,4	-	-
Арендуемая площадь кафе	м2	-	83,88	67,43
Арендуемая площадь спорткомплекса	м²	-	-	1158,76
Уровень арендной платы офисных площадей	тыс. р. / м2 / год	4,8	4,8	-
Уровень арендной платы торговых площадей	тыс. р. / м2 / год	7,2	-	-
Уровень арендной платы площади под кафе	тыс. р. / м2 / год	-	7,8	7,8
Уровень арендной платы площади под спорткомплекс	тыс. р. / м2 / год	-	-	5,4

Стоимость 1 м² арендуемого помещения:
·                    офисные помещения – 400 рублей;
·                    торговые помещения –600 рублей;
·                    помещения под кафе – 650 рублей;
·                    помещения спорткомплекса – 450 рублей.
Расчет уровня арендной платы помещений:

- офисные помещения

-торговые помещения

- площадь под кафе

- помещения спорткомплекса

 

Таблица 1.6. Исходные данные о финансировании объекта

Исходные данные о финансировании	Ед. изм.	Вариант
		A	B	C
1	2	3	4	5
Налог на прибыль	%	24	24	24
Процент за привлеченный капитал	%	12	12	12
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах	%	40	40	40
Время выплаты привлеченного капитала	Год	10	10	10
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2006 года	тыс. руб.	420	465	425
Ставка дисконтирования	%	30	30	30
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах	%	60	60	60

2. Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта

Оценка инвестиционной привлекательности вариантов реконструкции проводиться с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на содержание и использование объекта недвижимости. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2007-2012 года.
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Различают:
·                    условно-постоянные расходы;
·                    условно-переменные расходы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.
Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом. Различают:
·                   Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
·                   Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) – ПВД за вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
·                   Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
·                   Поток денежных средств до уплаты налогов – чистый эксплуатационный доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
·                   Поток денежных средств после уплаты налогов – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
Расчеты кассовых поступлений от сдачи в аренду и перепродажи объекта недвижимости по трем вариантам реконструкции приведены в таблицах 2.1-2.3.

Таблица 2.1. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду торговых площадей и офисных площадей по варианту A

Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ставка арендной платы	т.р./м2/год		7,2	7,92	8,71	9,58	10,54	11,60
Арендуемая площадь	м2			1028,4	1028,4	1028,4	1028,4	1028,4
Потенциальный валовой доход	тыс. руб			8144,93	8959,42	9855,36	10840,90	11924,99
Коэффициент загрузки				0,85	0,95	0,95	0,95	0,95
Потери дохода	тыс. руб			1221,7	447,97	492,77	542,04	596,25
Эффективный валовый доход	тыс. руб			6923,1	8511,45	9362,59	10298,8	11328,7
Ставка арендной платы	т.р/м2/год		4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
Арендуемая площадь	м2			221,64	221,64	221,64	221,64	221,64
Потенциальный валовой доход	тыс. руб			1170,26	1287,29	1416,01	1557,61	1713,38
Коэффициент загрузки				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
Потери дохода	тыс. руб			117,03	64,36	70,80	77,88	85,67
Эффективный валовый доход	тыс. руб			1053,2	1222,92	1345,21	1479,73	1627,71
Всего ПВД	тыс. руб			9315,1	10246,7	11271,3	12398,5	13638,3
Всего ЭВД	тыс. руб			7976,4	9734,37	10707,8	11778,5	12956,4
Расчет финансовых результатов			2007	2008	2009	2010	2011	2012
Эффективный валовый доход	тыс. руб			7976,4	9734,37	10707,8	11778,5	12956,4
Эксплуатацион-ные расходы	тыс. руб			-1318,9	-1384,9	-1468,0	-1556,1	-1665,0
Процент за привлеченный капитал	тыс. руб		-504	-504	-453,6	-403,2	-352,8	-302,4
Оперативный чистых доход	тыс. руб		-504	6153,4	7895,83	8836,57	9869,67	10989,0
Амортизация	тыс. руб			-249	-249	-249	-249	-249
Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб		-504	5904,4	7646,83	8587,57	9620,67	10740,0
Налог на прибыль	тыс. руб			-1417,0	-1835,2	-2061,0	-2308,9	-2577,6
Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб		-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71	8162,40
Обслуживание долга			2007	2008	2009	2010	2011	2012
Заемный капитал в начале года	тыс.руб		4200	4200	3780	3360	2940	2520
Погашение долга в конце года	тыс.руб			420	420	420	420	420
Заемный капитал в конце года	тыс.руб			3780	3360	2940	2520	2100
Процент от стоимости в начал года	тыс.руб		504	504	453,6	403,2	352,8	302,4
Стоимость недвижимости			2006	2007	2008	2009	2010	2011
Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб		35001	52501	78752,5	118128	177193	265789
Налоговые отчисления	тыс. руб							-37210
Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб							-2100
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								226479
Расчет кассовых поступлений		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
Начальная стоимость недвижимости		-12700
Инвестиции в строительство		-5000
Заемный капитал		4200
Погашение займа				-420	-420	-420	-420	-420
Годовые финансовые результаты после уплаты налога			-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71	8162,40
Амортизационные отчисления				-249	-249	-249	-249	-249
Цена продажи недвижимости								265789
Налоговые отчисления								-37210
Платежи по займу								-2100
Кассовые поступления		-13500	-504	3818,3	5142,59	5857,55	6642,71	233972

Таблица 2.2. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду офисных площадей и площадей под кафе по варианту B

	Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1
Аренда офисных площадей
1	Ставка арендной платы	т.р./м2/год		4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
2	Арендуемая площадь	м2			1166,8	1166,8	1166,8	1166,8	1166,87
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			6161,0	6777,1	7454,9	8200,3	9020,43
4	Коэффициент загрузки				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Потери дохода	тыс. руб			616,11	338,86	372,74	410,02	451,02
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			5544,9	6438,3	7082,1	7790,3	8569,41
Аренда помещений под кафе
1	Ставка арендной платы	т.р/м2/год		7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Арендуемая площадь	м2			83,88	83,88	83,88	83,88	83,88
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
4	Коэффициент загрузки				1	1	1	1	1
5	Потери дохода	тыс. руб			0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
	Всего ПВД	тыс. руб			6880,7	7568,8	8325,7	9158,3	10074,1
	Всего ЭВД	тыс. руб			6264,66	7229,98	7952,98	8748,28	9623,11
	Расчет финансовых результатов			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Эффективный валовый доход	тыс. руб			6264,6	7229,9	7952,9	8748,2	9623,11
2	Эксплуатационные расходы	тыс.руб			-2731,49	-2868,06	-3040,15	-3222,56	-3448,14
3	Процент за привлеченный капитал	тыс. руб		-558	-558	-502,2	-446,4	-390,6	-334,8
4	Оперативный чистых доход	тыс. руб		-558,00	2975,1	3859,7	4466,4	5135,1	5840,17
5	Амортизация	тыс. руб			-249	-249	-249	-249	-249
6	Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб		-558,00	2726,1	3610,7	4217,4	4886,1	5591,17
7	Налог на прибыль	тыс.руб			-654,28	-866,57	-1012,1	-1172,6	-1341,88
8	Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб		-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
	Обслуживание долга			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Заемный капитал в начале года	тыс. руб		4650	4650	4185	3720	3255	2790
	Погашение долга в конце года	тыс. руб			465	465	465	465	465
2	Заемный капитал в конце года	тыс. руб			4185	3720	3255	2790	2325
	Процент от стоимости в начал года	тыс. руб		558	558	502,2	446,4	390,6	334,8
	Стоимость недвижи-мости			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб		35021	52531	78797	118195	177293	265940
2	Налоговые отчисления	тыс. руб							-37231,7
3	Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб							-2325
	Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								226384
	Расчет кассовых поступлений		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Начальная стоимость недвижимости		-12700
2	Инвестиции в строительство		-6000
3	Заемный капитал		4650
4	Погашение займа				-465	-465	-465	-465	-465
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налога			-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
6	Амортизационные отчисления				-249	-249	-249	-249	-249
7	Цена продажи недвижимости								265940,72
8	Налоговые отчисления								-37231,7
9	Платежи по займу								-2325
	Кассовые поступления		-14050	-558,00	1357,8	2030,1	2491,2	2999,4	229919

Таблица 2.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду площадей спорткомплекса и площадей под кафе по варианту C

№	Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач. 2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Аренда площадей спорткомплекса
1	Ставка арендной платы	т.р./м2/год		5,4	5,94	6,53	7,19	7,91	8,70
2	Арендуемая площадь	м2			1158,7	1158,7	1158,76	1158,7	1158,76
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			6883,0	7571,3	8328,47	9161,3	10077,4
4	Коэффициент загрузки				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Потери дохода	тыс. руб			688,30	378,57	416,42	458,07	503,87
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			6194,7	7192,7	7912,05	8703,2	9573,58
Аренда площадей под кафе
1	Ставка арендной платы	т.р/м2/год		7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Арендуемая площадь	м2			67,43	67,43	67,43	67,43	67,43
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			578,55	636,40	700,04	770,05	847,05
4	Коэффициент загрузки				1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
5	Потери дохода	тыс. руб			0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			578,55	636,40	700,04	770,05	847,05
	Всего ПВД	тыс. руб			7461,5	8207,7	9028,52	9931,3	10924,5
	Всего ЭВД	Тыс .руб			6773,2	7829,1	8612,09	9473,3	10420,6
	Расчет финансовых результатов			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Эффективный валовый доход	тыс. руб			6773,2	7829,1	8612,09	9473,3	10420,6
2	Эксплуатационные расходы	тыс. руб			2258,8	2371,7	2514,07	2664,9	2851,45
3	Процент за привлеченный капитал	тыс. руб		-510	-510	-459	-408	-357	-306
4	Оперативный чистых доход	тыс. руб		-510,00	8522,1	9741,9	10718,1	11781,	12966,0
5	Амортизация	тыс. руб			-249	-249	-249	-249	-249
6	Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб		-510,00	8273,1	9492,9	10469,6	11532,	12717,0
7	Налог на прибыль	тыс. руб			-1985,	-2278,3	-2512	-2767	-3052,10
8	Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб		-510,00	6287,5	7214,6	7956,56	8764,4	9664,99
	Обслуживание долга			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Заемный капитал в начале года	тыс. руб		4250	4250	3825	3400	2975	2550
2	Погашение долга в конце года	тыс. руб			425	425	425	425	425
3	Заемный капитал в конце года	тыс. руб			3825	3400	2975	2550	2125
4	Процент от стоимости в начал года	тыс. руб		510	510	459	408	357	306
	Стоимость недвижи-мости			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб		34333,3	51499	77249	115874	17381	260718
2	Налоговые отчисления	тыс. руб							-36500,6
3	Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб							-2125
	Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								222093
	Расчет кассовых поступлений		Нач. 2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Начальная стоимость недвижимости		-12700
2	Инвестиции в строительство		-7000
3	Заемный капитал		4250
4	Погашение займа				-425	-425	-425	-425	-425
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налога			-510,00	6287,5	7214,6	7956,56	8764,4	9664,99
6	Амортизационные отчисления				-249	-249	-249	-249	-249
7	Цена продажи недвижимости								260718
8	Налоговые отчисления								-36500,6
9	Платежи по займу								-2125
	Кассовые поступления		-15450	-510,00	5613,5	6540,6	7282,56	8090,4	231084

3. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

3.1 Определение срока окупаемости (Т_ок)

Период окупаемости – это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.
,
где: Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;
НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Таблица 3.1. Вариант А

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кн. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,39	2340,73	2050,89	1789,07	48473,55
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-13500	-13887,69	-11628,30	-9287,57	-7236,68	-5447,60	43025,95

 лет
Таблица 3.2. Вариант B

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-14050	-429,23	803,49	924,05	872,26	807,84	47633,81
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-14050	-14479,23	-13675,75	-12751,69	-11879,44	-11071,60	36562,21

 лет

Таблица 3.3. Вариант C

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-15450	-392,31	3321,63	2977,07	2549,83	2179,00	47875,11
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-15450	-15842,31	-12520,67	-9543,60	-6993,77	-4814,77	43060,34

 лет

3.2 Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Чистый дисконтированный доход – это разница межу текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.
Схема расчета ЧДД:
1. определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;
2. суммируется текущая стоимость будущих доходов;
3. сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:
- для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как:
,
где Р_1, Р_{2, . . . ,}Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;
к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;
n – продолжительность расчётного периода;
К_о – разовые инвестиции или вложенный капитал;
Е – процентная ставка;
 – коэффициент дисконтирования;
 – накопленная величина дисконтированных поступлений.
- при последовательном инвестировании в течение m лет ЧДД определяется как:
,
где К _j – отток средств.
Воспульзуемся результатами расчетов таблиц 3.1-3.3.
Чистый дисконтированный доход для варианта А:
ЧДД_А= 2259,39+2340,73+2050,89+1789,07+48473,55-(13500+387,69)=
=43025,94 тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход для варианта Б:
ЧДД_Б=803,49+924,05+872,26+807,84+47633,81-(14050+429,23)=
=36562,22 тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход для варианта С:
ЧДД_С=3321,63+2977,07+2549,83+2179,00+47875,11-(15450+392,31)=
= 43060,33 тыс. руб.

3.3 Определение внутренней нормы доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции.
,
где Р_1, Р_{2, . . . ,}Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;
к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;
n – продолжительность расчётного периода;
ВНД – внутренняя норма доходности.
Схема расчета ВНД:
1.                выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;
2.                сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих стоимостей будущих доходов;
3.                если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает 0-ого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:
·                    если ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
·                    если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;
4.                Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;
5.                Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом интерполяции.
ВНД для варианта А:
1.ЧДД = 56913,63 – 13887,69 = 43025,94 > 0 при ставке дисконтирования 30%.
2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70% :
3818,37 +5142,59 +5857,55 +6642,71 +
+233972,59 = 13230,44
3.ЧДД=13230,44-(13500+504 )=13230,44-13796,48= -566,04< 0
4. Составляем пропорцию:

 
Х=39,48
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+39,48 =69,48 %
ВНД для варианта B:
1.ЧДД=51041,45–14479,23= 36562,22> 0 при ставке дисконтирования 30%.
2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:
1357,89 +2030,14 +2491,25 +2999,45 +
+229919,31 = 10917,98
3. ЧДД=10917,98-(14050+558 )= 10917,98-14378,24= -3460,26< 0
4. Составляем пропорцию:


Х= 36,54
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+36,54 = 66,54%
ВНД для варианта C:
1. ЧДД= 58902,65-15842,31 = 43060,34 > 0 при ставке дисконтирования 30%.
2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:
5613,56 +6540,63 +7282,56 +8090,48 +
+231084,02 = 14289,08
3. ЧДД=14289,08-(15450+510 )= 14289,08-15750= -1460,92< 0
4. Составляем пропорцию:


Х= 38,69
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%

3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

Схема расчета MIRR:
1.                Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;
2.                Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;
3.                Составляется модифицированный денежный поток;
4.                Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.
MIRR для варианта А:
1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.
2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00 =484,62
3) Общие затраты в настоящий момент 13500+484,62=13984,62тыс. руб.
4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток,у.е.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Модифицированный денежный поток	-13984,62	-	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
MIRR	69,31

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 56913,63 тыс. руб.
2. ЧДД = 56913,63 – 13984,62 = 42929,01 > 0
3.Выбираем новую ставку дисконтирования 50% :
4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е = 70% = 13230,44 тыс. руб.
5. ЧДД=13230,44 -13984,62= -754,18 тыс. руб. <0
6. Составляем пропорцию:
56913,63 – 13984,62 = 30-30-х
56913,63-13230,44 30-70
Х= 39,31
MIRR = 30 + 39,31 =69,31 %
MIRR для варианта B:
1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.
2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке
558 =536,54 тыс. руб.
3) Общие затраты в настоящий момент 14050+536,54=14586,54 тыс. руб.
4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток,у.е.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Модифицированный денежный поток	-14586,54	-	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
MIRR	66,34

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 51041,45 тыс. руб.
2. ЧДД = 51041,45 – 14586,54 = 36454,91> 0
3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%
4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 10917,98 тыс. руб.
5. ЧДД= 10917,98 – 14586,54 = -3668,56 тыс. руб. < 0
6. Составляем пропорцию:
51041,45 – 14586,54 = 30-30-х
51041,45 – 10917,98 30-70
Х = 36,34
MIRR = 30 +36,34 = 66,34%
MIRR для варианта C:
1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.
2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке
510,00 = 490,38 тыс. руб.
3) Общие затраты в настоящий момент 15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.
4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Модифицированный денежный поток	- - 15940,38	-	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
MIRR	68,52

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 58902,65 тыс. руб.
2. ЧДД = 58902,65– 15940,38 = 42962,27 > 0
3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70 % :
4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 14289,08 тыс. руб.
5. ЧДД= 14289,08 – 15940,38= -1651,3 тыс. руб. < 0
6. Составляем пропорцию:
58902,65 – 15940,38 = 30–30 -х
58902,65 – 14289,08 30-70
                                  Х = 38,52
MIRR = 30 +38,52 = 68,52 %

3.5 Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)

Схема расчета FMRR:
1.     Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;
2.     Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безрисковой ликвидной ставке;
3.     Определяется круговая ставка доходности;
4.     Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;
5.     Составляется модифицированный денежный поток;
6.     Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.
FMRR для варианта A:
1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%
2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке
504,00 =484,62
13500+484,62=13984,62тыс. руб.
3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ
Е=10%
233972,59 FV₀^10% = 233972,59 тыс. руб.
6642,71 FV₁ ^10% = 6642,71 1,1 = 7306,98 тыс. руб.
5857,55 FV₂ ^10% =5857,55 1,1² = 7087,64 тыс. руб.
5142,59 FV₃ ^10% = 5142,59 1,1³ = 6844,79 тыс. руб.
3818,37 FV₄ ^10% = 3818,37 1,1⁴ = 5590,48 тыс. руб.
4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:
233972,59+7306,98+7087,64+6844,79+5590,48 = 260802,48 тыс. руб.
5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Модифицированный денежный поток	-13984,62	-	-	-	-	-	260802,48
FMRR	62,85

7.     Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

    



FMRR для варианта B:
1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги - 4%
2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке
558 =536,54 тыс. руб.
14050+536,54=14586,54 тыс. руб.
3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ
Е=10%
229919,31 FV₀^10% = 229919,31тыс. руб.
2999,45 FV₁^10% = 2999,45 1,1 = 3299,40 тыс. руб.
2491,25 FV₂^10% = 2491,25 1,1² = 3014,41 тыс. руб.
2030,14 FV₃^10% = 2030,14 1,1³ = 2702,12 тыс. руб.
1357,89 FV₄^10% = 1357,89 1,1⁴ = 1988,09тыс. руб.
4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:
229919,31+3299,40+3014,41+2702,12+1988,09=240923,33 тыс. руб.
5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Модифицированный денежный поток	-14586,54	-	-	-	-	-	240923,33
FMMR	59,58

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

    



FMRR для варианта C:
1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%
2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке
510,00 = 490,38 тыс. руб.
15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.
3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ
Е=10%
231084,02 FV₀^10% = 231084,02 тыс. руб.
8090,48 FV₁^10% = 8090,48 1,1 = 8899,53 тыс. руб.
7282,56 FV₂^10% = 7282,56 1,1² = 8811,90 тыс. руб.
6540,63 FV₃^10% = 6540,63 1,1³ = 8705,58 тыс. руб.
5613,56 FV₄^10% = 5613,56 1,1⁴ = 8218,81 тыс. руб.
4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:
231084,02+8899,53+8811,90+8705,58+8218,81=265719,84 тыс. руб.
5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Модифицирован-ный денежный поток	- - 15940,38	-	-	-	-	-	265719,84
MIRR	59,83

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

3.6 Определение индекса рентабельности (РI)

Индекс рентабельности (доходности) – это отношение суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции
,

где Р_1, Р_{2, . . . ,} Р_к – годовые денежные поступления в течение n лет;
к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;
n – продолжительность расчётного периода;
Е - процентная ставка;
– коэффициент дисконтирования;
– накопленная величина дисконтированных поступлений.
PI для варианта А:
РI_А = 56913,63 /13887,69 = 4,10 > 1
PI для варианта В:
РI_Б= 51041,45 /14479,23 = 3,53 > 1
PI для варианта С:
РI_С= 58902,65 /15842,31= 3,72 > 1

4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)

Таблица 4.1. Основные экономические показатели эффективности по вариантам (А, В, С)

Показатели	Ед. изм.	Варианты
		A	B	C
Период окупаемости (Ток)	год	5,11	5,23	5,10
Чистый дисконтированный доход (ЧДД)	тыс. руб.	43025,94	36562,22	43060,33
Индекс рентабельности, доходности(PI)	–	4,10	3,53	3,72
Внутренняя норма доходности (IRR;ВНД)	%	69,48	66,54	68,69
Модифицированная ставка доходности (MIRR; МСД)	%	69,31	66,34	68,52
Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR)	%	62,85	59,58	59,83

По данным таблицы 4.1 можно сделать следующие выводы:
1. Период окупаемости - число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно, что по варианту А инвестиции окупятся через 5,11 лет, по варианту В - через 5,23 года, по варианту С – через 5,10 лет. Предпочтение отдается варианту с наименьшим сроком окупаемости, то есть С.
2. Положительное значение ЧДД указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого ЧДД больше, т. е варианту С.
3. Внутренняя норма доходности (ВНД) – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции. Чем больше ВНД, тем больше уровень доходности данного проекта, следовательно, наиболее рентабельным является вариант А.
4. Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для получения возможности применения ВНД, когда финансирование проекта осуществляется поэтапно, при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. По варианту А модифицированная ставка доходности больше, поэтому данный вариант предпочтительнее двух других вариантов.
5. Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то, что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков, положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта.
Проанализировав данные показатели по трем вариантам, можно сделать вывод, что наиболее рентабельным является вариант А.
6. PI >1 указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А.

5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов (таблицы 2.1-2.3) и на основе графического анализа ситуаций оценки.

Таблица 5.1. Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-458,18	3155,678	3863,704	4000,79	4124,60	132071,4
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	133258
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-420,00	2651,646	2976,036	2824,82	2669,56	78356,95
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75559,01
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,391	2340,733	2050,89	1789,07		48473,55
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	43025,95
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-360,00	1948,148	1874,122	1524,77	1235,11		31073,97
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	23796,12

Таблица 5.2. Расчет рентабельности варианта B по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4	229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-507,27	1122,223	1525,274	1701,56	1862,4	129783,5
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	121437,7
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,2	2999,4		229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402		0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-465,00	942,979	1174,85	1201,41	1205,4		76999,51
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	67009,17
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-429,23	803,485	924,051	872,26	807,84		47633,81
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	36562,21
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-398,57	692,801	739,84	648,49	557,70		30535,65
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	18725,92

Таблица 5.3. Расчет рентабельности варианта C по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-1545	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-463,64	4639,306	4914,072	4974,09	5023,55	130440,9
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	134078,3
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-425,00	3898,306	3785,087	3512,04	3251,38	77389,57
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75961,38
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02

На основании данных таблиц 5.1-5.3 построим график выбора эффективного управленческого решения по вариантам реконструкции объекта недвижимости по текущей стоимости кассовых поступлений (рис. 5).

Рисунок 1. График выбора эффективного управленческого решения по текущей стоимости кассовых поступлений.

6. Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте реконструкции

На основании проведенной оценки инвестиционной привлекательности проектов реконструкции нежилого здания, можно сделать следующие заключения.
Произведенный расчет основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции и последующий их сравнительный анализ показал, что вариант В реконструкции здания следует отклонить из-за наименьших значений каждого из показателей, наиболее предпочтителен вариант реконструкции здания под торгово-офисный центр А .
На основании анализа рентабельности вариантов реконструкции по текущей стоимости кассовых поступлений и на основании графического анализа, можно сделать вывод, что переоборудование основных площадей здания под офисные и торговые помещения (вариант В), а также переоборудование площадей здания под офисные помещения и помещения под кафе (вариант С) является менее рентабельными. Это связано с тем, что инвестиционные затраты на реализацию данного проекта велики, а получаемый доход от аренды небольшой, так как ставка арендной платы помещений низкая. Исходя из этого, данные проекты реконструкции недвижимости нужно отклонить.
Что касается проекта реконструкции по варианту А, при котором сдается под офисы 330,86 м², а под торговые помещения сдается 93,2м² является экономически эффективным по сравнению с вариантами В и С. Из расчета экономических показателей эффективности видно, что затраты на реконструкцию окупятся через 5,93 лет, Что является положительным моментом для инвестора, так как предполагаемый срок владения данной недвижимостью составляет 6 лет (с 2006года по 2011 год). Перепродажа объекта в конце периода владения обеспечивает инвестору покрытие затрат на приобретение данного здания и выплату оставшейся суммы долга.
Поэтому вариант реконструкции офисно–торгового центра наиболее экономически эффективный вариант, тем более он обеспечивает инвестору значительную доходность.

				Мебельный магазин
				ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЁТ №1
		на ремонтные работы мебельного магазина
Основание: чертежи
Сметная стоимость 1076,621 тыс. руб.
Средства на оплату труда 191,637 тыс. руб.
Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 1 ноября 2007г.
№ п/п		Шифр, номера нормативов и коды ресурсов		Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса			Единица измерения		Кол-во единиц по проектным данным		Сметная стоимость, р.
											в текущих (прогнозных) ценах
											на единицу измерения		общая
													оплата труда
1		2		3			4		5		6		7
Раздел 1. Устройство полов.
1		11-01-036-2		Устройство покрытий из линолеума на			100 м2		3,528				43 242,25
				клее КН-2			покрытия						9 274,15
				Затраты труда рабочих-строителей			чел.-ч		42,400		60,36		9029,08
				Средний разряд работ					2,7
				Машины и механизмы
		400001		Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т			маш.-ч		0,500		393,60		694,31
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				78,13		137,82
		031121		Подъемники мачтовые строительные 0,5т			маш.-ч		0,350		275,33		339,98
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				86,86		107,25
				Материалы
		101-9877		Линолеум без подосновы			м2		102,000		73,72		26528,58
		101-0609		Мастика клеящая каучуковая КН-2			кг		50,000		37,52		6618,53
		101-1757		Ветошь			кг		0,500		18,01		31,77
2		11-01-027-2		Устройство покрытий на цементном растворе			100 м2		8,887				285 140,47
				из плиток керамических многоцветных			покрытия						69 522,23
				Затраты труда рабочих-строителей			чел.-ч		119,780		63,27		67349,96
				Средний разряд работ					3,2
				Машины и механизмы
		400001		Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т			маш.-ч		0,280		393,60		979,42
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				78,13		194,42
		30101		Автопогрузчики, 5т			маш.-ч		0,360		281,71		901,28
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				63,27		202,42
		031121		Подъемники мачтовые строительные 0,5т			маш.-ч		2,300		275,33		5627,77
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				86,86		1775,43
				Материалы
		101-0287		Плиты керамические для полов гл. неглазур.			м2		102,000		191,69		173762,00
		402-9071		Раствор готовый кладочный тяжелый цементный			м3		1,300		2141,91		24745,70
		101-0631		Опилки древесные			м3		3,060		417,66		11357,94
		411-0001		Вода			м3		3,850		12,17		416,40
				ИТОГО по разделу 1									328 382,72
													78 796,38
				Накладные расходы 123 %									96 919,55
				Себестоимость работ									425 302,27
				Сметная прибыль 75%									72 689,66
				ВСЕГО по разделу 1									497 991,93
													78 796,38
Раздел 2. Отделочные работы.
1		15-01-050-3			Облицовка стен и откосов декоративным	100 м2		3,575				48 865,15
					бумажно-слоистым пластиком	покрытия						9 345,57
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		38,870		66,11		9186,66
					Средний разряд работ			3,6
					Машины и механизмы
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,080		275,33		78,74
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		24,84
		331531			Пилы дисковые электрические	маш.-ч		0,260		4,56		4,24
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				0,00		0,00
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,480		393,60		675,42
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		134,07
					Материалы
		101-9155			Листы облицовачнчые декоративные	м2		101,800		104,91		38180,42
		113-9045			Клей	кг		29,100		7,11		739,67
2		15-04-024-1			Простая окраска стен масляными составами	100 м2		6,774				21 220,17
						покрытия						12 054,32
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		28,050		63,27		12021,98
					Средний разряд работ			3,2
					Машины и механизмы
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,050		393,60		133,31
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		26,46
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,010		275,33		18,65
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		5,88
					Материалы
		101-9840			Краски масляные	т		0,027		35731,59		6535,24
		101-0627			Олифа комбинированная К-2	т		0,008		39010,28		2114,05
		101-1757			Ветошь	кг		0,330		9,08		20,30
		101-1667			Шпатлевка масляно-клеевая	т		0,005		23532,84		376,53
		101-0639			Пемза шлаковая,м 600, фракция от5 до 10 мм	м3		0,0004		50,90		0,07
		101-1596			Шкурка шлифовальная двухслойная	м2		0,00008		137,26		0,04
3		15-06-002-1			Оклейка стен моющимися обоями	100 м2		15,134				208 242,38
						покрытия						62 207,65
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		64,160		64,04		62182,68
					Средний разряд работ			3,3
					Машины и механизмы
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,010		393,60		59,57
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		11,82
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,010		275,33		41,67
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		13,15
					Материалы
		101-9265			Обои	10м2		11,200		835,11		141551,81
		101-0627			Олифа комбинированная К-2	т		0,0087		20950,00		2758,40
		101-1817			Клей КМЦ	т		0,002		43227,37		1308,41
		101-1829			Бумага ролевая	т		0,0071		3150,00		338,47
		101-1757			Ветошь	кг		0,010		9,08		1,37
		101-0639			Пемза шлаковая,м 600, фракция от5 до 10 мм	м3		0,000		50,90		0,00
			ИТОГО по разделу 2									278 327,70
												83 607,54
			Накладные расходы 105 %									87 787,92
			Себестоимость работ									366 115,62
			Сметная прибыль 55%									48 283,36
			ВСЕГО по разделу 2									414 398,98
												83 607,54
			ИТОГО по СМЕТЕ									606 710,42
												162 403,92
			Накладные расходы									184 707,47
			Себестоимость работ									791 417,89
			Сметная прибыль									120 973,02
			ВСЕГО по СМЕТЕ									912 390,91
												162 403,92
			ВСЕГО по СМЕТЕ с учётом НДС - 18%									1 076 621,27
												191 636,63

			Бизнес-центр
			ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЁТ №1
	на ремонтные работы бизнес-центра
Основание: чертежи
Сметная стоимость 2171,351 тыс. руб.
Средства на оплату труда 455,084 тыс. руб.
Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 1 ноября 2007г.
№ п/п	Шифр, номера нормативов и коды ресурсов	Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса		Единица измере-ния	Количество единиц по проектным данным	Сметная стоимость, р.
						в текущих (прогнозных) ценах
						на единицу измерения		общая
								оплата труда
1	2	3		4	5	6		7
Раздел 1. Устройство полов.
1	11-01-036-2	Устройство покрытий из линолеума на		100 м2	2,394			29 342,96
		клее КН-2		покрытия				6 293,18
		Затраты труда рабочих-строителей		чел.-ч	42,400	60,36		6126,88
		Средний разряд работ			2,7
		Машины и механизмы
	400001	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т		маш.-ч	0,500	393,60		471,14
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		78,13		93,52
	031121	Подъемники мачтовые строительные 0,5т		маш.-ч	0,350	275,33		230,70
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		86,86		72,78
		Материалы
	101-9877	Линолеум без подосновы		м2	102,000	73,72		18001,54
	101-0609	Мастика клеящая каучуковая КН-2		кг	50,000	37,52		4491,14
	101-1757	Ветошь		кг	0,500	18,01		21,56
2	11-01-031-8	Устройство покрытий из гранитных плит		100 м2	1,769			92 995,66
		при количестве до 4 шт на 1 м2		покрытия				35 785,69
		Затраты труда рабочих-строителей		чел.-ч	323,010	61,97		35409,95
		Средний разряд работ			3,0
		Машины и механизмы
	400001	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т		маш.-ч	0,360	393,60		250,66
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		78,13		49,76
	30101	Автопогрузчики, 5т		маш.-ч	1,320	281,71		657,82
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		63,27		147,74
	031121	Подъемники мачтовые строительные 0,5т		маш.-ч	1,160	275,33		564,99
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		86,86		178,24
		Материалы
	412-9176	Плиты керамогранитные		м2	100,000	249,34		44108,25
	402-9071	Раствор готовый кладочный тяжелый цементный		м3	2,700	2141,91		10230,40
	408-9040	Песок для строительных работ природный		м3	3,060	315,00		1705,14
	102-0085	Пиломатериалы хвойных пород		м3	0,010	3261,10		57,69
	411-0001	Вода		м3	0,500	12,17		10,76