Министерство транспорта Российской Федерации

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

ГОУ ВПО «Дальневосточный государственный университет

путей сообщения»
Кафедра: «финансы и кредит»
Курсовая работа

по дисциплине: Оценка недвижимости

тема: «Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку»

Вариант №27
Проверила: Оккель С.А.
Хабаровск

2009
Содержание
Введение

1. Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

1.1. Ломать, чтобы строить

2. Затратный подход к оценке недвижимости

2.1. Оценка земельного участка

2.2. Определение восстановительной стоимости

2.3. Расчет износа зданий и сооружений

3. Сравнительный подход к оценке недвижимости

3.1. Методы сравнительного подхода

4. Доходный подход к оценке недвижимости

4.1. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

4.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Заключение

Список литературы
Введение
Российский рынок недвижимости предлагает потенциальным клиентам все более широкий ассортимент жилья, однако существенная часть жилого фонда страны остается непригодной для жизни. В одних случаях необходимость сноса ветхих и аварийных домов становится рычагом для освоения новых районов, а в других - обузой для государства.

На сегодняшний день происходит быстрое наращивании темпов возведения жилья, частные строительные компании объявляют о реализации все новых и новых проектов. И все эти ежегодно появляющиеся миллионы квадратных метров размещаются в пределах городов, которые вширь, как известно, не растут. Но застройку невозможно уплотнять до бесконечности, поэтому, чтобы возводить жилье, все больше приходится сносить.

В данной курсовой работе будет представлена  оценка двухэтажного здания гостиничного корпуса тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным и определения рыночной стоимости объекта оценки.
1. Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

По общему правилу, нельзя принудительно лишить собственника принадлежащего ему жилого помещения. Но возникают ситуации, когда собственникам старых построек, ветхого жилья застройщики предлагают освободить свое жилье или земельный участок. Зачастую именно на строительную организацию решением главы города о предоставлении земельного участка ложится ответственность за снос и расселение домов, находящихся на данном участке.

На сегодняшний день доля ветхого жилья в жилищном комплексе России, по данным агентства по строительству ЖКХ (Росстрой), достигает 60 процентов. Основная проблема, с которой обращаются  граждане, - это состояние жилищного фонда. Жилье, которое было построено 40-50 лет назад, порой было построено некачественно и находится в плохом состоянии. «Муниципальным властям нужно обратить особое внимание на состояние ветхого жилья, - подчеркнул глава Росстроя. - Эта проблема будет еще долго досаждать в своем состоянии, но сама собой не решится».

Ветхое здание на бытовом уровне называют здание, которое находится в неудовлетворительном состоянии. Неудовлетворительное состояние - состояние, при котором нарушены требования норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности людей. Физический износ здания в данном случае составляет до 25-40%, а само здание подлежит ремонту и постоянному наблюдению за состоянием конструкций. Для того чтобы оценить здание и присвоить ту или иную категорию, необходимо провести визуальное и инструментальное обследование.

Очевидно, что ветхое жилье - это жилье, которое не признано аварийным, но, очевидно, старое и непригодное для проживания

Как указывает судебная практика, а соответственно, и законодательство, признание дома ветхим не является основанием к его сносу, а жителей к отселению. Более того, как правило, ветхие дома стоят, а люди в них живут очень долгое время без переселения и предоставления им нормального жилья. В чем же секрет?

Ответ заключается, как обычно, в финансовой составляющей вопроса. А именно, если дом признан аварийным или грозящим обвалом, то жители должны быть переселены из такого жилого фонда в кратчайшие сроки, при этом переселение происходит с учетом предоставления равного жилого помещения в пределах территориального населенного пункта, что очень выгодно власти и инвестору, заинтересовавшемуся земельным участком под таким домом.

Если же дом признан ветхим, то его жители могут претендовать лишь на получение статуса очередника. Отселение же из таких домов происходит со всеми правилами предоставления равноценного жилого помещения или предоставление квартир в новом доме по социальной норме предоставления рядом с отселяемым домом.

Как указывает Верховный суд РФ понятия «ветхость жилого помещения», «аварийное состояние дома» и «дом, грозящий обвалом» имеют различное правовое содержание. Если первое свидетельствует о ненадлежащем санитарном и техническом состоянии дома, что является основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, то последнее — для выселения граждан с предоставлением жилой площади.

В случае если ваш дом признан аварийным и орган местной власти принял соответствующий нормативный акт о расселении ветхого дома, жителям при переселении должны быть предоставлены квартиры в соответствии с их правовым статусом, а именно:

— собственник имеет право на предоставление в его собственность жилого помещения по числу комнат и по площади не менее чем то, которое он ранее занимал;

— нанимателю жилого помещения должны предоставить квартиру из расчета социальной нормы на одного человека (каждый субъект РФ сам определяет норму предоставления жилья, в городе Москве, например, социальная норма составляет 18 кв. м. общей площади на одного человека);

— очередникам, будь то они собственники или наниматели, по их волеизъявлению, при сносе ветхого дома должно быть предоставлено жилое помещение так же по социальной норме предоставления.

На что особо можно обратить внимание переселенцев-собственников ветхого жилого фонда. Если собственник занимает квартиру в ветхом доме, и местные власти приняли решение о сносе и расселении такого дома, снос дома возможен только при согласии всех собственников квартир такого дома.

Если хоть один из собственников квартир в ветхом доме не даст свое согласие на переселение, то никто, ни органы местной власти, ни органы федеральной власти, в том числе суд, не смогут обязать собственника освободить занимаемое им помещение.

В 2006 году было снесено 0,7 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Переселенцы получили 1,1 млн кв. м построенного. Столичные власти упорно называют обмен 0,7 млн кв. м «ветхого и аварийного» жилья на 1,1 млн кв. м панельных новостроек «социальной программой», но это далеко не так. Переселение осуществляется в рамках инвестиционных контрактов — обычных бизнес-проектов. Инвестор переселяет жителей сносимых домов в новые, а на освободившемся месте возводит объект на продажу.

Чтобы жители не митинговали, дома, перспективные под инвестконтракт, власти заранее объявляют аварийными. Лет 30 назад признание дома аварийным расценивалось как ЧП и означало немедленное переселение или капитальный ремонт. Сегодня такой диагноз ни к чему городские власти не обязывает, поэтому титул «аварийного» раздается направо и налево. Беда в том, что один дом может простоять «аварийным» без ремонта 15 лет, а к другому вскоре подъезжает техника. Удивительным образом как раз к тому, в отношении которого заключен инвестконтракт.

Есть еще такое понятие как «точечное строительство». На практике под ней подразумевают любое строительство на уже освоенной территории города. На пустырях вблизи домов, на дворовой территории, на площадях, занятых ветхим жильем. Это совершенно разные виды застройки. В числе главных причин распространенности точечной застройки – дефицит пригодной для строительства, оборудованной инженерными коммуникациями земли. Строители занимаются «точкой» не от хорошей жизни. Намного проще строить на незаселенной окраине, где не приходится заниматься расселением, конфликтовать с населением, где есть простор для работы строительной техники. Но такой земли у города нет. Свободные пространства на окраинах города не обеспечены инженерными коммуникациями. Муниципальные схемы по инженерной инфраструктуре не разработаны, и город предпочитает перекладывать эти заботы на строителей. Но взять их на себя способны только крупные компании. Они и работают на таких участках. Земля продается огромными массивами. Для остальных – точечная застройка. Вопреки распространенному мнению, строительным компаниям она обходится не дешевле, а дороже строительства на свободных окраинах. Земля здесь тоже не слишком доступна, по отдельным небольшим участкам аукционы доходят до 60-го шага. Строить сложнее — работать приходится в тесноте. И энергии уходит больше, и времени. Но это все-таки шанс. Под этот вид застройки отводятся либо участки с наличием ветхого жилищного фонда, либо те, где когда-то что-то не было построено. Обойти аукцион позволяет снос ветхого жилья. О нем строители, как правило, говорят с содроганием. Это очень кропотливая, нудная и неприятная работа. Там проживает самый разный контингент, нередко — множество маргинальных элементов. Наряду с обычными людьми. Многие хотят получить гораздо больше, чем имеют. Бывает, жители выставляют такую цену, что строители отказываются от участка. Требования Жилищного кодекса сложны, и выполнить их в полном объеме трудно. Народ, зная, что будут сносить, старается прописать как можно больше родственников. Запрета на прописку сейчас нет. И за домик в 40 кв. м со строителей требуют три трехкомнатные квартиры общей площадью 260 кв. метров. Строители не защищены от абсурдных требований жильцов. Не защищены они и от возможного произвола муниципалитета. Участок, на котором строительная компания выкупила ветхие дома и провела расселение, может быть объявлен муниципальной нуждой и отведен, к примеру, для строительства дороги. Компенсацию строители получат, но она будет значительно меньше затраченных на расселение средств.

1.1. Ломать, чтобы строить.

Радикальное переустройство столицы набирает обороты. Стройкомплекс регулярно рапортует о наращивании темпов возведения жилья, частные строительные компании объявляют о реализации все новых и новых проектов. И все эти ежегодно появляющиеся миллионы квадратных метров размещаются в пределах города, который вширь, как известно, не растет. Но застройку невозможно уплотнять до бесконечности, поэтому, чтобы возводить жилье, все больше приходится сносить.

Наиболее популярным решением проблемы ветхого жилья участники рынка называют инвестиционные контракты с частными компаниями. "Активные программы по сносу аварийных домов реализуются в крупных городах или добывающих регионах. Тем не менее эффективными данные меры можно назвать лишь в Москве, где реализуется программа мэрии Москвы «комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения».

Решить вопрос проблемного жилья столичные власти пытались еще с 1989 года, однако вплоть до 1995 года работы велись вяло и от случая к случаю. 12 лет назад правительство Москвы решило заняться проблемой всерьез, приняв для этого специальную программу. По новому плану сносу подлежало 6,3 млн. кв. метров пятиэтажных домов и 1,6 млн. `квадратов` ветхого жилья. Взамен же столица должна была получить более комфортабельные дома и квартиры.

К настоящему времени столица в рамках городской программы по сносу ветхого жилья и пятиэтажек уже избавилась от почти 5 млн. кв. метров некомфортного, а порой и опасного жилья. По данным стройкомплекса Москвы, осталось ликвидировать еще 3 млн. подобных `квадратов`, чтобы масштабная программа реконструкции жилищного фонда мегаполиса оказалась завершенной.

Проблема у Москвы такая: свободных площадок для строительства в столице становится все меньше, на одном из заседаний городского правительства прозвучала фраза, что к 2020 году их не останется совсем. А строить не только надо, но и очень хочется — ни для кого не секрет, насколько велики прибыли застройщиков и инвесторов, а также доходы города от реализации строительных проектов.

В такой ситуации многие кварталы «хрущевок» действительно являются очень «лакомым куском»: как правило, они расположены не слишком далеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой, со всеми необходимыми коммуникациями. При этом плотность застройки пятиэтажных кварталов минимальная — около 4 тыс. кв. м на 1 га. Учитывая высокую рыночную стоимость земли в этих районах и то количество жилья, которое там можно построить, перспективы для инвесторов открываются заманчивые.

Как отмечает руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков, «снос старого жилого фонда в Москве в свете ограниченного количества площадей под застройку дает девелоперам шанс реализовывать новые проекты. На месте ветхого жилья возводятся дома, в которых сможет поселиться гораздо больше людей, чем в пятиэтажках».

Изначально планировалось заниматься именно реконструкцией зданий, но проведенные расчеты показали, что себестоимость таких работ составит порядка $700–800 за 1 кв. м, что сделает проект попросту убыточным. Это и привело к решению о начале совместной с городом программы по сносу пятиэтажек и волновому переселению жильцов из них.

По мнению В. Тимербулатова, плюсы программы и для города, и для жителей, и для застройщика очевидны: «Обновление жилого фонда, возможность для собственников квартир в старых домах улучшить жилищные условия, экономия земельных ресурсов (на месте пятиэтажного дома возводится многоэтажный, превосходящий его по площади), высвобождение территории для строительства новых объектов. Разумеется, существует и коммерческая выгода: рентабельность комплексной реконструкции района составляет до 10%».

Однако безусловную коммерческую выгоду сулят далеко не все участки со старыми домами. Интерес к точечному сносу и застройке не слишком велик, особенно после постановления городских властей, предписывающего переселять жителей «хрущевок» только в пределах своего района. В случае со сносом одного дома и строительством на его месте нового проблема переселения становится трудноразрешимой. Поэтому практически все инвесторы сходятся во мнении, что реальную прибыль принесет только комплексная реконструкция кварталов.

Более того, снос ветхого жилья и возведение на этих площадках новостроек выгодны в том случае, если в зоне подлежащих ликвидации пятиэтажек есть место для строительства первого дома, в котором будут жить переселенные жители. Затем на месте снесенного дома строится еще один и т. д. Такой метод освоения территории называется волновым и является очень эффективным.

Для осуществления столь масштабных и затратных задач компания должна иметь мощный штат специалистов «по работе с населением» и в установленном порядке взаимодействовать с властями, защищающими интересы жителей.

Необходимость расселения жителей — существенный минус программы. Когда компания начинает реализацию проекта реконструкции ветхого жилого фонда, появляются социальные проблемы, с ними не всегда получается справиться самостоятельно. В таких случаях необходима помощь и поддержка местных органов власти, которые возьмутся за решение этих проблем вместе с компанией.

В настоящее время существует немало компаний, которые путем объявлений в средствах массовой информации стараются привлечь средства граждан, обещая им в ближайшем будущем предоставить квартиру. Не редки случаи, когда эти компании не выполняют свои обязанности, ссылаясь на различные сложности. Если обязательства и выполняются, то со значительной задержкой в строительстве, а следовательно, и с задержкой передачи квартиры гражданам.
Практическая часть

2.   
Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

·    когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

· когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

· когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

·      для оценки объектов незавершенного строительства;

·  для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

·      для оценки в целях страхования;

·      для итогового согласования стоимости.

Основные недостатки затратного подхода:

· затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

· попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

· несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога, поскольку в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

· проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

·  отдельная оценка земельного участка от строений;

·  проблематичность оценки земельных участков в России;

· сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1)   оценку восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2)   оценку величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3)   расчет выявленных видов износа;

4)   оценку рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

2.1. Оценка земельного участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятия решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

1)   титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

2)   физические характеристики участка;

3)   данные о взаимосвязи участка с окружением;

4)   экономические факторы, характеризующие участок;

5)   экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

·      городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

·  риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

·      ипотечные кредитные организации;

·      оценочные фирмы;

·      периодическая печать;

·      другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1)   сравнения продаж;

2)   соотнесения (переноса) стоимости;

3)   капитализации земельной ренты;

4)   техники остатка для земли;

5)   развития земельного участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки – это, как правило, так называемые цены продавца (т. е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они обычно на

8–12 % ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется:

а) по элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100%-й кредит или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж – к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж – непростая задача. Другая трудность – определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой – падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15–20 %.

При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке.

К физическим характеристикам относятся тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм  расчета  сводится к разделению  общей цены продажи объектов-аналогов недвижимости на две составляющие – цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1)   определение размеров и количества индивидуальных участков;

2)   расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

3)   расчет издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков;

4)   расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж;

5)   определение ставки дисконта;

6)   дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков (например, для жилой застройки) учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных ком­муникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

4.1. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

С экономической точки зрения коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется, если:

·      потоки доходов – стабильные положительные величины;

·      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

·      потоки доходов не стабильны;

·      объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

·      нет информации по реальным сделкам продажи или аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов

1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-й занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки:
                           ,                      (4)

 где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са – арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т. д.

2. Оценка потерь от недогруженности неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые годы), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, – потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т. е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные исходя из ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить:

– на условно-постоянные расходы, или издержки;

– условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

– расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. п.

Условно-переменными называются расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон); расходы на уборку, содержание территории и т. д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет, либо сильно варьируются от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т. п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рас­сматриваемым методом.

Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированных потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются.

Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, необходимо тщательно подготовить типичные для данного вида недвижимости арендные договоры: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т. п.

При определении потока денежных средств на основе ретроспективных данных обычно используются материалы бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т. д.) или сведения о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как и в случае с прогнозными показателями. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т. д. Единственное, на что необходимо обратить внимание, – это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

5. Определение коэффициента капитализации R. Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1) компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;

2) компенсацию за риск;

3) компенсацию за низкую ликвидность;

4) компенсацию за инвестиционный менеджмент;

5) поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько вариантов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1) метод рыночной выжимки;

2) метод кумулятивного построения (суммирования);

3) метод связанных инвестиций;

4) метод инвестиционной группы;

5) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

6) метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

4.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) основан на принципе ожидания и принципе замещения.

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (т. е. при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа.

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций.

1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

2. Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине.

3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии – не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и поли­тической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3–4 года.

4. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.

5. Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

1) чистый доход.

2) денежный поток (до или после уплаты налогов).

Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

Темп инфляции – относительный прирост цен за период.

Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула

                      ,                           (5)

 где  – реальная ставка дисконта; ru – номинальная ставка дисконта; i – темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) – действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Реверсия представляет собой выручку от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений стоимости объекта недвижимости.

Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения. Различают систематические (рыночные) и несистематические (специфические) риски.

Систематические риски:

– общая политическая ситуация;

– общая экономическая ситуация;

– изменение законодательства;

– увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

– менеджмент;

– неполучение арендных платежей;

– износ зданий;

– чрезвычайные ситуации;

– юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

Соотношение между требуемой нормой дохода и систематическим риском показано на рис. 3.
 
Рис. 3. Соотношение требуемой нормы дохода и систематического риска
 При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляются норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом осо­бенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.

 Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения включает:

· безрисковую ставку (доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам; ставки по депозитам банков высшей категории надежности);

· темпы инфляции доллара в среднем;

· страновой риск (Россия признается страной с умеренной степенью  риска, и поэтому ставка дисконта корректируется в среднем на 7 пунктов);

· риски, связанные с функционированием данного объекта недвижимости (несистематические).

Расчетная величина ставки дисконтирования. Заключительный этап расчета ставки дисконта – поправка на неликвидность.

При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.

Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей осуществляется с использованием техники сложного процента.

Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента
                         ,         (6)
где PV – текущая стоимость; FV – будущая стоимость; r – ставка дисконта; n – число периодов; 1 : (1 + r)n – фактор текущей стоимости.

Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

– числу периодов;

– ставке процента.
Таблица 1- Расчет стоимости доходным подходом

Таблица 2 – Расчет ставки капитализации

 Таблица 3- Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Заключение
Таким образом, в соответствии с расчетом, затратному подходу целесообразно присвоить удельный вес 0,4 доходному – 0,6.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

2. Сравнительный подход отражает цену, которая может возникнуть на рынке с учетом изменения рынка и предпочтений покупателей.

3. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и принятые ставки доходности.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки здания гостиничного комплекса, с учетом округления составляет 21 529 160  рублей.
Список литературы