МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                    ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ    

ФГОУ СПО


Сибирский Государственный Межрегиональный Колледж Строительства и Предпринимательства

Специальность 120304

Градостроительный Кадастр
Курсовая работа

по дисциплине: «Градостроительный кадастр»

на тему: Приватизация земельных участков
Выполнили студенты гр. 4151:

Банщикова А.В., Нагибин В.В.

Проверил преподаватель:

Огородникова А. И.
Иркутск 2008 г.
Содержание.
  Введение……………………………………………………………………..

1.Приватизация земельного участка………………………………………...                                           1.1 Основания приватизации земли…………………………………………

     1.2 Отказ в приватизации земли ………………………………………..

     1.3 Обжалование отказа в приватизации земли ………………………..

     1.4 Приватизируемые земельные участки ……………………………..

     1.5. Какие земельные участки нельзя приватизировать ………………

2. Общий порядок приватизации земельного участка ……………………

3. Регистрация прав на земельный участок ………………………………..

4. Особенности приватизации различных земельных участков………….

5. Приватизация земли: условия и спорные вопросы …………………….

6. Приватизация городской земли ………………………………………….

7. Приватизация земельных участков в городах и иных поселениях: начало и развитие процесса…………………………………………………
Заключение …………………………………………………………………..

Список используемой литературы …………………………………………

 
                                      

Введение.


   Актуальность темы исследования. Важнейшими направлениями формирования рыночной экономики России являются поддержка предпринимательства, разгосударствление, приватизация и развитие конкуренции.  В этой связи, в условиях перехода России к многоукладной экономике, потребовалось преобразование государственной собственности на основе ее приватизации и разгосударствления, что явилось важным условием формирования рынка. В этих условиях складывается необходимость понять и проанализировать процессы приватизации, проходившие в России, выявить задачи и особенности российской приватизации, ее проблемы, перспективы и допущенные ошибки.
   Экономическая реформа в России (структурная, ценовая, финансовая), проводится в каждой сфере как бы в разных временных потоках, с разной скоростью и интенсивностью. Приватизация государственного и муниципального имущества являющаяся сердцевиной экономической реформы, проходила быстро, последовательно и стала (наряду с либерализацией цен) самым ощутимым проявлением изменений в экономике.
   Анализ теории и практики приватизационного процесса занимает все более важное место в отечественной экономической науке. Это обусловлено тремя причинами. Во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике; во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; в-третьих, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.
  В теории приватизации и обобщении ее практики сохраняется множество дискуссионных и нерешенных проблем как методологического, так и прикладного характера. Более того, в условиях перехода России к рыночной экономике появляются новые моменты, имеющие важное значение для дальнейшего развертывания приватизационного процесса.
  Следует иметь в виду, что до сих пор по-разному трактуется даже само понятие «приватизация», его соотношение с категориями «частная собственность», «разгосударствление». Особенно остры дискуссии о месте приватизации в экономической реформе; об очередности или одновременности приватизации, либерализации цен и структурной перестройки; о целях приватизации; наконец, о сочетании экономической эффективности и социальной справедливости, платности и бесплатности в используемых моделях приватизации.           Самостоятельными проблемами остаются критерии выбора способа приватизации, определение ее темпов, приоритетов.


1. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
    Регулирование отношений в области владения, пользования и распоряжения землей, несмотря на достаточно долгий период действия нового законодательства о земле, является одной из наиболее сложных и отягощенных многочисленными ведомственными актами проблем законодательства. Не меньше вопросов вызывает и приватизация земельных участков.
    Вступивший в силу в апреле 2002 года Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями от 27 февраля 2003 г.)[1]  (далее - Закон о приватизации) создал необходимые основы для включения земельных участков в гражданский оборот. Несмотря на то, что Закон о приватизации, как следует из п.2 ст.3, распространяется только на случаи отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, следует признать его появление значительным шагом в развитии российского законодательства, поскольку действие Федерального закона N 123-ФЗ от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" не распространялось на приватизацию земли. Приватизация земельных участков, составляющих единый имущественный комплекс с объектами приватизации, должна была регулироваться другими федеральными законами.
    Предпосылкой для появления подобной новеллы в новом Законе о приватизации явилась норма пункта 7 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно последней со дня введения в действие Земельного кодекса РФ - 30.10.2001 - приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем.
Определение состава земельных участков, подлежащих приватизации, регулируется, прежде всего, ст.28 Закона о приватизации. Пункт 2 этой статьи устанавливает, что приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:
·        находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
·        занимаемых зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
   Из этой нормы видно, что ее действие, строго говоря, распространяется только на случаи продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, но не на такой способ приватизации, как преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество. Очевидно, что не существует особых проблем с приватизацией тех земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, входящие в имущественный комплекс, поскольку здесь возможно применение п.1 ст.28 Закона о приватизации. Пункт говорит об отчуждении земельных участков лицу, приобретающему объекты недвижимости, расположенные на этом участке, безотносительно к основаниям такого приобретения.
   В то же время остается открытым вопрос о том, следует ли включать в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в открытое акционерное общество, земельные участки, на которых не находятся объекты недвижимости, не являющиеся необходимыми для использования этих объектов, но принадлежащие унитарному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. С одной стороны, можно сделать вывод о том, что законодатель специально ограничил приватизацию незастроенных земельных участков только случаями продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, с другой - нельзя не видеть однородность отношений, возникающих при продаже имущественного комплекса унитарного предприятия и при преобразовании унитарного предприятия в открытое акционерное общество[2].
   Действительно, в обоих случаях в основе этих отношений лежат сделки с имущественным комплексом - предприятием, как этот термин раскрыт в ст.132 ГК РФ. В первом случае имущественный комплекс переходит к новому собственнику на основе договора купли-продажи, во втором - в результате преобразования унитарного предприятия. Подобная дифференциация только подчеркивает единые основания этих сделок, что требует и единства правового регулирования. Соответственно нормы п.2 ст.28 Закона о приватизации могут применяться и к случаям преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество.
   Следует также отметить, что в обоих случаях состав имущественного комплекса определяется в соответствии со ст.11 Закона о приватизации. С учетом состава имущественного комплекса вычисляется балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия. А на основании этой балансовой стоимости устанавливается способ приватизации (п.2 ст.13 Закона о приватизации).
   Таким образом, определяя состав имущественного комплекса, подлежащего приватизации, мы должны заранее включать или не включать в него незастроенные земельные участки, принадлежащие унитарному предприятию на праве собственности или на праве аренды. Но прежде должен быть определен этот состав и выбран способ приватизации. В результате мы приходим к логическому противоречию, доказывающему необходимость единообразного подхода к определению состава земель, приватизируемых в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, независимо от способа приватизации[3].
   Логичен вывод о том, что позиция, в соответствии с которой при преобразовании унитарного предприятия в открытое акционерное общество подлежат приватизации незастроенные участки, принадлежащие унитарному предприятию на праве собственности, представляется более обоснованной. Тем не менее, следует признать, что скорейшее создание законодательной определенности по данному вопросу было бы весьма желательным.
   Анализируя Закон о приватизации, необходимо четко осознавать, что подавляющее большинство хозяйствующих субъектов, предприятия которых были приватизированы в 90-х годах прошлого века, волнует не то, каким образом включать земельные участки в состав приватизируемых имущественных комплексов, а более практичные вопросы, связанные с тем, что в настоящее время подавляющая масса земельных участков, на которых расположены приватизированные здания и сооружения, принадлежит собственникам этих объектов либо на праве аренды, либо на праве постоянного пользования. В результате практический интерес представляют два вопроса:    что произойдет с земельными участками, принадлежащими на праве бессрочного пользования земельным участком, и есть ли правовая возможность приватизировать земельный участок, находящийся в аренде?
   Пункт 3 ст.28 Закона о приватизации устанавливает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Оставляя в стороне вопрос о неудачной формулировке, использованной в законе, статья 222 ГК РФ делает затруднительным приобретение права собственности на самовольную постройку - мы видим, что Закон о приватизации не устанавливает четкого срока для совершения вышеуказанной сделки с земельным участком (аренда или выкуп).
   Представляется, что такой срок предусмотрен в Федеральном законе N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Действительно, п.2 ст.3 названного Закона устанавливает, что юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ.
   Несмотря на то, что данная норма оперирует различными понятиями: "переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды" и "приобретение земельного участка в собственность", следует признать, что и в первом, и во втором случае речь все же идет именно о приобретении прав: права собственности или права аренды, что и предусмотрено ст.36 Земельного кодекса.
   В то же время истечение вышеуказанного срока не может означать, что собственник зданий, строений, сооружений, непереоформивший право постоянного (бессрочного) пользования соответствующим земельным участком, автоматически утратит этот право. Действительно, п.12 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При этом ст.45 Земельного кодекса содержит закрытый перечень оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования в установленный законом срок никак не связано с этими основаниями.
   Более того, заслуживает внимания вопрос о конституционном аспекте права постоянного (бессрочного) пользования. В принципе наличие у определенного лица такого права означает, что это лицо имеет правовую возможность использовать соответствующий земельный участок бессрочно. Переоформление права на право аренды или выкуп земельного участка означает прекращение у землепользователя права постоянного (бессрочного) пользования. В то же время в соответствии со ст.35 (ч.3) Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
    В Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской"[4] есть прямое указание на то, что ст.35 (ч.3) Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Необходимо учитывать, что в конкретном деле Конституционный Суд РФ рассматривал данный вопрос применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащего гражданину, а не юридическому лицу. Однако сформированные при этом правовые позиции носят достаточно общий характер, следовательно, могут быть распространены и на права юридических лиц.
   Таким образом, мы видим, что с правовой точки зрения истечение вышеуказанного срока не может привести к автоматическому переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, тем не менее, следует признать, что владельцу такого земельного участка будет достаточно нелегко реализовывать свое право на практике.
   Необходимо также обратить внимание на то, что вышеизложенные правила относятся только к тем земельным участкам, на которых расположены здания, строения, сооружения. Ограничение объясняется тем, что ст.36 ЗК, в соответствии с которой и должно производиться переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, регулирует приобретение прав именно на земельные участки, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости.
   Наряду с землепользователями, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, существуют еще арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и принадлежащих им на праве аренды, за которые уплачивается не земельный налог, а арендная плата. Базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут существенно отличаться (в большую сторону) от размера земельного налога, уплачиваемого собственниками земельных участков.
   В такой ситуации перед рачительным предпринимателем встает вопрос: а не лучше ли приобрести арендуемый земельный участок в собственность, то есть потратить большую сумму, но один раз, с тем, чтобы уменьшить будущие расходы? Очевидно, что данной проблемой следует озаботиться только в случае, если возможность приватизации арендуемого земельного участка реально существует[5].
   Из нормы, сформулированной в п.1 ст.36 ЗК РФ, непонятно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на приватизацию этого земельного участка, если он уже находится в аренде.                 Не добавляет ясности в этот вопрос и порядок предоставления прав на земельный участок, заложенный в упомянутой статье ЗК. Какое именно решение примет уполномоченный орган в отношении арендуемого земельного участка, остается на усмотрении этого органа. Все перечисленное приводит нас к выводу, что Земельный кодекс не содержит механизма автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на этом земельном участке.
   В обозначенной ситуации имеет смысл обратиться к Закону о приватизации, п.3 ст.28 которого содержит норму о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа последнего. Легко заметить, что в данном случае речь идет о приватизации земельного участка, осуществляемой после приватизации объектов недвижимости, на ней расположенных[6]. В противном случае земельный участок был бы приватизирован одновременно с объектами недвижимости, и собственнику последних не понадобилось бы направлять в уполномоченный орган обращение о приватизации соответствующего земельного участка. Следовательно, нормы п. 3 ст.28 Закона о приватизации могут распространяться только на те случаи, когда объекты недвижимости были приватизированы до его вступления в силу.
   С этой точки зрения единственно возможное истолкование рассматриваемых норм Закона о приватизации состоит в том, что они регулируют отношения по поводу земельных участков, на которых находятся ранее приватизированные объекты недвижимости, а значит, не исключают приватизацию арендуемых земельных участков. Справедливо ли это заключение - покажет правоприменительная практика.
   Право гражданина однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок закрепляется п.3 ст.21 ЗК РФ.
   Пункт 3 ст.36 ЗК РФ утверждает: в случае если здание (помещение), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами. Для осуществления этого права граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п.5 ст.36 ЗК РФ).
    Вышеуказанное, в частности, означает:
·        гражданин, имеющий участок в пожизненно наследуемом владении, имеет право бесплатно и однократно приобрести его в собственность;
·        если здание (например, жилой дом) является имуществом, принадлежащим нескольким гражданам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) и находится на неделимом земельном участке, участники долевой собственности имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность;
·        для приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность собственники расположенного на нем здания должны совместно обращаться с заявлением о приобретение прав на земельный участок.
К примеру, на практике возникла следующая ситуация:
   Граждане М., Ю., Ф., имеют в общей долевой собственности жилой дом (по 1/3 у каждого из собственников). Доли каждого из них в имуществе индивидуализированы в натуре: кв. N 1, 2, 3. (так называемые реальные доли). Земельные участки также имеют "неофициальные" границы.
  Гражданину М. принадлежит 1/3 доли в праве собственности на дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным учреждением юстиции.
   Остальные сособственники - Ю. и Ф. - также имеют по 1/3 (зарегистрированы их доли в учреждении юстиции или нет - неизвестно).
   М. самостоятельно, без какого-либо участия Ю. и Ф., зарегистрировал в учреждении юстиции право пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 354 кв. м для обслуживания 1/3 доли жилого дома из общей площади землепользования 1060 кв. м.
Таким образом, М. имеет зарегистрированные права:
·        пожизненно наследуемого владения на 1/3 земельного участка из общей площади землепользования для обслуживания 1/3 жилого дома;
·        на 1/3 доли в праве собственности на жилой дом.
Далее М. обращается в администрацию муниципального образования, а именно в управление по земельным ресурсам (далее - управление), с заявлением о предоставлении в соответствии с п.3 ст.21 ЗК РФ земельного участка бесплатно, в собственность.
  В своем ответе со ссылкой на п.5 ст.36 ЗК РФ управление указывает на обязательность совместного обращения собственников жилого дома, т. е. фактически отказывает в удовлетворении заявления[7].
Требования о совместности обращения собственников не учитывают определенные реалии, с которыми столкнулся и М., а именно:
·        остальные собственники или один из них могут не проживать в данном доме;
·        адрес их фактического проживания может быть неизвестен;
·        отношения между собственниками не всегда конструктивны и т. д.
   Не совсем понятно также требование о совместном обращении для приобретения права собственности на земельный участок, если учитывать самостоятельное получение М. свидетельства о регистрации пожизненного наследуемого владения земельного участка для обслуживания 1/3 доли жилого дома.
   Представляется, что законодатель, закрепляя в законе (п.5 ст.36 ЗК РФ) обязательность совместного обращения заявителей, исходил из сущности совместной (долевой) собственности на имущество, характеризующейся более тесными связями между участниками последней.
   Далее Ф. извещает М. и Ю. о продаже принадлежащей ему доли в праве долевой собственности на дом. М. желает ее приобрести. Но приобрести не только вышеуказанную долю, но и долю в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален отчуждаемой Ф. доле в праве собственности на здание (абз.4 ст.35 ЗК РФ).
   Для этого земельный участок необходимо оформить в собственность. Ю. не желает подавать совместное заявление для приобретения прав на земельный участок права общей долевой собственности.
   Работники управления предлагают Ф., имеющему намерение быстрее продать свою долю в имуществе, жилом доме, оформить отказ от принадлежащему ему права на его часть земельного участка (п.1 ст.45 ЗК РФ). Далее по логике управления доля в участке, от которой отказался Ф., приобретается М., к тому времени купившему долю Ф. в имуществе, жилом доме[8].
   Правомерность предложенного управлением варианта вызывает сомнения.
   Необходимо учитывать специфику того, что жилой дом, принадлежащий нескольким лицам на праве собственности, расположен на неделимом, по мнению управления, земельном участке. Следовательно, владелец 1/3 дома может отказаться от своей части (доли) земельного участка, когда весь земельный участок для обслуживания всего дома является неделимым.
   Исходя из факта получения М. свидетельства о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения на земельный участок для обслуживания 1/3 доли жилого дома можно утверждать, что до приобретения земельного участка в общую долевую собственность фактически имеется, без законодательного закрепления, общее долевое пожизненно наследуемое владение. Поэтому, учитывая наличие условия о совместном обращении собственников жилого дома для приобретения земельного участка в собственность, требуется совместное обращение собственников жилого дома как землепользователей об отказе от принадлежащих им прав на земельный участок.
   Выписка из государственного реестра земель, содержащая чертеж границ земель, находящихся в пожизненно наследуемом владении, не содержит и не может содержать в чертеже "внутренних" границ между землепользователями. Внутренних границ не будет и при оформлении земельного участка в общую долевую собственность. Отказ Ф. от принадлежащих ему прав на его долю земельного участка и последующая покупка М. данной доли у органа местного самоуправления неизбежно повлекут за собой официальное закрепление и установление границ внутри неделимого земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого дома.
    Если следовать логике управления, у М. появится возможность самостоятельно, без совместного обращения с другими сособственниками жилого дома, приобрести в собственность находящийся в его пожизненно наследуемом владении земельный участок, в случае если Ф. и Ю. оформят отказ от принадлежащего им права на земельный участок. М. останется "один" и закрепленное в законе требование "совместного обращения" будет не действовать.
   В конце концов, нет гарантии, что орган местного самоуправления вообще продаст М. земельный участок.
   Определенные положения ст.36 ЗК РФ в свете рассматриваемого случая вызывают и ряд других вопросов.
     Какой смысл законодатель вложил в термин "неделимый земельный участок" (п.3 ст.36 ЗК РФ). Это земельный участок с расположенным на нем зданием, принадлежащим нескольким лицам на праве собственности, без описания (фиксации) границ землепользования между собственниками внутри самого земельного участка или, иными словами, обладающий статусом имущества с признаками фактически общего долевого пожизненного наследуемого владения? Имеет ли место "неделимость" земельного участка при наличии у М. свидетельства о регистрации права пожизненного наследуемого владения его доли земельного участка, предназначенного для обслуживания доли в праве собственности М. на жилой дом?
   Возможность "поделить (разделить) " земельный участок появится тогда, когда он будет зарегистрирован в общую долевую собственность или после того, как произойдет раздел жилого дома, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него (ст.252 ГК РФ)?
  Какие действия должен выполнить орган местного самоуправления для обеспечения изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка (абз.1 п.7 ст.36 ЗК РФ), как соотнести вышеуказанное требование закона с абз.2 п.8 ст.36 ЗК РФ, закрепляющим, что изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка обеспечивается за счет лиц, совместно обратившихся для приобретения прав на земельный участок?
  Не является ли требование о "совместном обращении" (п.5 ст.36 ЗК РФ) фактическим ограничением права граждан приобрести имеющиеся у них земельные участки в пожизненном наследуемом владении в собственность?
  Имеет ли право на получение в соответствующем органе государственной власти копии кадастровой карты (плана) земельного участка тот из собственников, который хотя и участвовал в подаче совместного заявления о приобретении прав на земельный участок (п.5 ст.36 ЗК РФ), но не понес расходов при установлении границ и изготовлении кадастровой карты (плана) земельного участка (абз.2 п.8 ст.36 ЗК РФ) и данный факт подтверждается наличием заявления остальных собственников?
  Требование о совместном обращении по вопросу оформления участка в собственность имеет еще одну спорную сторону. Ведь может же быть и такая ситуация, когда до введение в действие ЗК РФ в судебном порядке был определен порядок пользования земельным участком с учетом сложившегося порядка пользования, когда доли совладельцев далеко не равны между собой. Получается, что есть возможность пересмотра долей собственников в ходе оформления участка в собственность, что является ущемлением права лица фактически владеющего частью земельного участка. В этом случае можно воспользоваться нормой, закрепленной в п.4 ст. 3 Вводного закона, где говорится, что Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
    Процесс передачи государственной собственности в частные руки, начавшийся в начале 90-х годов, до сих пор сулит немалые выгоды его участникам. Однако в связи с появлением обширной (и весьма запутанной) правовой базы в этой сфере соблюдение требований законодательства является одним из главных условий успешного проведения приватизационных процедур. Кроме того, правовая «чистота» приватизации является гарантией новых собственников от возможного оспаривания ее итогов в дальнейшем.
 Опираясь на успешный опыт проведения приватизационных проектов, компания осуществляет Due Diligence земельного участка. На основе этого выбирается оптимальная схема приватизации, осуществляется оформление связанных с ней документов. Привлечение компетентных юристов на ранних стадиях осуществления проекта наилучшим образом обеспечит соблюдение интересов клиента, позволит максимально учесть его запросы и предпочтения.

5. Приватизация земли: условия и спорные вопросы
   Для большинства россиян вопрос земли занимает не последнее место. Своя земля кормит, на земле строим дома, в которых живем.

  Так исторически сложилось, что земля в России продолжительное время находилась в собственности государства. Однако на закате прошлого века, в 1991 году, в России появилось законодательно утвердившаяся возможность приобретения земли в частное пользование. Позже, уже с 1995 года, Гражданским кодексом РФ были установлены вещные права на землю, регламентированы операции, связанные с приватизацией, арендой, продажей земли, установлен порядок регистрации земельных участков и оформления их в частную собственность.

  Действующие на сегодняшний день Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривают то, что каждый гражданин имеет право приватизировать, то есть однократно бесплатно приобрести в собственность, земельные участки в следующих случаях:

земельные участки были получены гражданами на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения при наличии надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие этих прав;

земельные участки находятся в фактическом пользовании граждан с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в собственность в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. № 1305–1 «О собственности в СССР» (01.07.1990 г.), но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы;

в соответствии со специальными федеральными законами предоставлена льгота приватизации земельного участка некоторым лицам.

  Только обладание земельным участком на праве собственности дает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в их реализации. Гражданин, не являющийся собственником земельного участка, но владеющий им, не вправе им распоряжаться в полной мере.

  Для приобретения земельного участка в собственность в порядке приватизации, необходимо подать об этом соответствующее заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Выбор органа зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок: в государственной или муниципальной. Это можно определить по документам, выданным на предоставление земельного участка или в органе местного самоуправления.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  1. Документ, удостоверяющий личность заявителя, а для юридических лиц пакет учредительных и регистрационных документов.

  2. Кадастровый план земельного участка.
особых условий землепользования и режима хозяйственной деятельност3.   Документы о предоставлении земельного участка (постановления, распоряжения, решения, свидетельства и т.д.), правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на здание, сооружение или строение, возведенные на земельном участке (договоры, свидетельства, решения судов, свидетельства о государственной регистрации права).

  Приведенный перечень документов не является исчерпывающим. Орган исполнительной власти или местного самоуправления в случае необходимости может потребовать дополнительно: Устав садоводческого, огороднического и дачного объединения, списки членов такого объединения, проект организации и застройки территории.

  В случае, когда представленные документы отвечают установленным требованиям, указанные органы принимают решение о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок – на право собственности. При этом законодательством предусмотрена процедура приватизации земли не только бесплатно, но и за плату. Полученное в конечном итоге право собственности позволят гражданам владеть, пользоваться, распоряжаться земельным участком, однако не стоит забывать о том, что право подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

  Земельный кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений или исключений для возможности приватизации земли. Однако на практике эти ограничения существуют, и они не являются противозаконными.

  Во-первых, Земельным кодексом предусмотрены случаи запрета передачи земли в частную собственность. Существуют земельные участки, изъятые из оборота, которые не могут переходить в собственность. К ним относятся земли, занятые следующими объектами:

 государственным природными заповедниками;

 зданиями, сооружениями для постоянной деятельности Вооруженных Сил  РФ, воинских формирований и органов;

 зданиями и строениями военных судов;

 объектами федеральной службы безопасности;

 объектами федеральных органов государственной охраны;

 объектами, необходимыми для использования атомной энергии;

 объектами органов Федеральной службы исполнения наказаний;

 воинскими и гражданскими захоронениями;

 другими объектами, указанными в законе.

  Во-вторых, в случаях, допускаемых законодательством, при приватизации право собственности может быть ограничено.

  Эти случаи напрямую зависят от введенных ограничений в использовании земель, что приводит к установлению: и на землях, относящихся к санитарно-защитным зонам;

особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранение особого почвенного слоя, естественной среды обитания, путей миграции животных;

условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка;

охранных, защитных, санитарных и иных зон для обеспечения безопасности населения, создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических и особо радиационно-опасных и ядерно-опасных производств

иных ограничений.

  Изымать ограниченные земли у владельцев за исключением случаев допускаемых законодательством никто не будет. Важно лишь допускать соблюдение правил режима использования земельного участка.

  Указанные выше ограничения устанавливаются актами органов государственной власти или местного самоуправления бессрочно или на определенный срок. Для обеспечения условий соответствия ограничениям исполнительные органы отказывают в приватизации некоторых земельных участков. Решения, устанавливающие ограничения, можно обжаловать в судебном порядке, но при наличии оснований, они все же будут установлены решениями судов.

 

  В-третьих, возникновение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения регулируется правилами оборота этих земель. Данные правила основываются на принципе сохранения целевого использования этих земельных участков.

  Таким образом, на основании закона обосновано все же может быть выдан отказ в приватизации земельных участков, но только в случае, если они изъяты из оборота или ограничены в обороте в соответствии с законом.    Федеральными законами прямо предусмотрен запрет на приватизацию некоторых земельных участков. Например, водные объекты, находящиеся в государственной собственности (и тем самым земли водного фонда), не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности. Оборот земель лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

  Вот лишь некоторые случаи, которые официально ограничивают право приватизации земельных участков. Однако на практике при приватизации земли могут возникнуть и иные проблемы.

  Например, в случаях, когда на земельном участке в настоящее время находится какой-либо объект недвижимости,  который изменен или реконструирован. Органы местного самоуправления или органы государственной власти при решении вопроса о приватизации такого земельного участка особый акцент сделают на возведенные здания и сооружения: если собственник реконструированного строения, не узаконил его в новом виде, он не имеет право собственности на него, а соответственно и утратил права на земельный участок.

  Именно на практике право на здание или сооружение соответственно диктует право на земельный участок под ним.

  С одной стороны, действительно, право на реконструируемое строения необходимо вновь приобретать, но что касается судьбы земельного участка, то право на него не могло измениться и осталось за пользователем, как и ранее. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования или имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, сохраняют свои права на них. А в соответствии с Земельным кодексом получают право приобрести их в собственность, в том числе и в порядке приватизации.

  Следующей проблемой при оформлении права собственности на земельный участок является вопрос распространенного в России беститульное владение земельными участками. Многие собственники зданий, строений не обладают никакими правами на расположенные под ними земельные участки, это так называемое фактическое пользование земельным участком. В этом случае закон предусматривает возможность покупки или аренды собственниками зданий расположенных под ними земельных участков. Вместе с тем он прямо не указывает на лицо, правомочное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Это неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и собственниками земельных участков (муниципалитетами и субъектами РФ). Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут. Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им, как собственникам участков.

  Согласно нормам закона, право выбора покупать расположенный под зданием, сооружением земельный участок или взять его в аренду принадлежит собственнику здания, сооружения. Законодатель исходит из основной своей позиции - это объединить в одном лице собственника земельного участка и здания, сооружения на нем. Поэтому на сегодняшний день многие вопросы приватизации земельных участков решаются только в судебном порядке.

  Непосредственно процедура изъятия  из оборота земельных участков в наши дни отсутствует. И решить этот вопрос смогут: закон о резервировании земельных участков и правила землепользования и застройки, принятые на уровне местного самоуправления. Однако указанные акты на сегодняшний день находятся только в проекте.
  Если Вам некогда заняться приватизацией своего земельного участка, оформлением прав собственности на него, вы всегда можете обратиться к специалистам нашей компании. Они профессионально займутся приватизацией вашей земли, а изначально проконсультируют о возможности приватизации именно вашего земельного участка.
6. Приватизация городской земли
  Через несколько недель в Госдуму будет внесен законопроект о выкупе городской земли под приватизированными предприятиями. Президент поддержал крупный бизнес в вопросе о цене выкупа земли и попросил министров "пойти навстречу" предпринимателям. В итоге, в соответствии с новой версией законопроекта ставки выкупа земли под приватизированными предприятиями окажутся в два раза ниже, чем планировало правительство, и составят 2,5 процента от кадастровой стоимости. При этом в Москве и Санкт-Петербурге эту ставку планируется установить на уровне 20 процентов.
  Желание президента практически бесплатно раздать городские земли частным предприятиям вызывает недоумение. Видимо, глава государства не знаком с теорией развития городов (так называемой урбанистикой), которая однозначно на основании многовекового международного опыта доказывает, что оптимальной формой землепользования в городах является муниципальная форма собственности на землю. Этот вывод легко подтверждается на примере крупных городов мира с разной формой собственности на землю. Те города, в которых форма собственности на землю преимущественно частная, как правило, являются банкротами.  Классическим примером является Нью-Йорк, в котором сосредоточены крупнейшие капиталы планеты. Но этот город, тем не менее, не может свести концы с концами, являясь хроническим банкротом именно потому, что не управляет большей частью своей земли. В ситуации, когда городская земля становится преимущественно частной, у города не хватает денег для собственного развития. Землю приходится выкупать по рыночным ценам, а денег в бюджете, как правило, на эти цели нет. И колоссальные расходы на модернизацию коммунальной инфраструктуры, которые сегодня нужно нести городскому хозяйству, будут дополняться совершенно нелепыми в наших условиях расходами на выкуп еще вчера государственной земли у частных собственников.
  Мотивы решения президента, якобы необходимого предприятиям и их коллективам для выживания, не выдерживают критики. На самом деле, на балансе текущих доходов и расходов предприятий форма собственности на землю никак не сказывается. Более того, когда земля государственная, а муниципальные предприятия владеют ей на основе бесплатного бессрочного ведения, они не платят налог на имущество на эту землю. Если земля станет частной, то предприятиям придется платить налог на имущество, исходя из рыночной стоимости земли. То есть, для нормально работающего промышленного предприятия приватизация земли, на которой оно находится, чревато дополнительными издержками, связанными с налогами на имущество, и которые в перспективе будут расти в связи с планами правительства ввести налог на недвижимость. Поэтому, если руководствоваться интересами предприятий как хозяйствующих субъектов и их трудовых коллективов, у них нет резона приватизировать землю, на которой они работают.
  Возможно, президент имел в виду привлечение инвестиций под залог земли. Но необходимо понимать, что это палка в двух концах. Прибыльные предприятия и так привлекают кредиты, поскольку банки им доверяют, и у них нет нужды закладывать для этого землю. Малорентабельные или убыточные предприятия, конечно, могут привлечь кредиты под залог земли, но вряд ли это позволит решить проблемы модернизации и обеспечить должную эффективность производства. В то же время в случае невозврата кредитов земля под предприятиями уйдет кредиторам, затем пойдет с молотка. Тем самым президент фактически действует в интересах земельных спекулянтов, желающих стать обладателями наиболее ценных городских земель, чтобы нажиться на них за счет сноса промышленных предприятий и перепродажи городской земли коммерческим застройщикам.
  Мы наблюдаем сегодня, с какой скоростью происходит снос предприятий и возникновение на их месте торгово-развлекательных центров, офисных зданий, элитного жилищного строительства. Город теряет рабочие места, городская промышленность сужается, и едва ли это приносит выгоду горожанам и городам. Скорее наоборот: города утрачивают источник постоянного дохода в виде аренды земли, а горожане лишаются рабочих мест. Своим желанием помочь предприятиям поживиться за счет приватизации земли президент на самом деле оказывает им "медвежью" услугу, провоцируя захват этих предприятий и их земель земельными спекулянтами. Наибольший же удар решение Путина нанесет по бюджетам городов, которые сегодня фактически лишены средств для выполнения своих функциональных обязанностей.
  В качестве положительного примера, который стоило бы взять на вооружение российскому руководству, можно привести современный Китай. Там города растут как грибы благодаря тому, что китайские власти создали продуманную систему финансирования их развития. Городская земля предоставляется на 80 лет в долгосрочную аренду, за счет арендных платежей города вкладывают деньги в развитие своей инфраструктуры.  Благодаря этому земля поднимается в цене, арендные платежи растут, город развивается. Таким образом, действует механизм положительно обратной связи, который обеспечивает бурное развитие китайских городов. И в теории урбанистики основным посылом является рекомендация сохранения муниципальной стоимости на землю с передачей ее в долгосрочную аренду для коммерческого пользования. В современных российских условиях это очень важно для того, чтобы избежать запредельного роста расходов на коммунальное хозяйство. Как известно, в планы правительства входит отказ от субсидий жилищно-коммунальному хозяйству, и практически в большинстве регионов такой отказ уже произведен. При этом государство забыло о своих долгах перед жилищно-коммунальным хозяйством в части капитального ремонта и модернизации основных фондов, износ которых во всех городах страны превышает 70%, а в некоторых достигает 90%.
  Людям предлагают не только покрыть все издержки коммунального хозяйства, невероятно раздутые из-за огромных потерь тепла и воды, но и оплатить капитальный ремонт, на который граждане десятилетиями сдавали деньги. Сегодня эти деньги испарились. Частные структуры, на которые переносится управление коммунальным хозяйством, согласно законодательству, не обязаны оплачивать капитальный ремонт с тех взносов, которые учитывались в жилищно-коммунальных тарифах раньше.
  Вопрос, кто обеспечит модернизацию разрушенного жилищно-коммунального хозяйства, остается открытым.
  Ясно, что это сделают не граждане, но у городов нет средств в бюджете на эти цели. Бюджеты субъектов федерации в большинстве своем тоже остаются дефицитными. Есть только один вариант решения этой проблемы — за счет долгосрочных государственных кредитов. А поскольку федеральное правительство их не выделяет, государственные банки тоже этим не занимаются, хотя Сбербанк вполне мог бы это делать, то единственный способ у городов привлечь деньги на модернизацию жилищно-коммунального хозяйства — коммерческое использование городской земли. Причем, речь идет о земле под предприятиями, потому что коммерческое использование земли под жилищным сектором опять же невозможно. И Путин своим решением выбивает из-под местного самоуправления последнюю опору, благодаря которой оно еще сегодня может стоять на ногах. Лучшего примера того, что власть сегодня работает в интересах олигархов трудно себе представить.
7. Приватизация земельных участков в городах и иных поселениях: начало и развитие процесса
  С точки зрения инвестиционной привлекательности наибольший интерес представляют земельные участки, расположенные в городах и иных поселениях. Большинство из них по-прежнему находятся в государственной собственности. Несмотря на то, что земельная реформа в России началась более 15 лет назад, приватизация земельных участков остается одним из самых актуальных ее направлений.
  Процесс приватизации государственного имущества начался в конце 1980-х годов и занимал центральное место в системе экономических преобразований в Российской Федерации в течение последующего десятилетия*(1).

  Земля как пространственный базис, как средство производства также постепенно вовлекалась в процесс передачи от государства к частным собственникам.

  Правовое регулирование приватизации земли осуществлялось нормативными актами нескольких отраслей законодательства: земельного, гражданского, законодательства о приватизации предприятий. При этом в рамках земельного и приватизационного законодательства следует выделять акты, регулирующие процесс приватизации сельскохозяйственных предприятий. До 2001 г. для законодательного обеспечения проводимой земельной реформы разрабатывались и принимались в основном акты, имевшие подзаконный характер.

  Переходя непосредственно к историческому анализу правового регулирования приватизации земельных участков в поселениях, обозначим используемые термины.

  Под приватизацией следует понимать переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную любым законным способом.

  Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой поселений*(2) от земель других категорий. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. использовался термин "земли населенных пунктов". По своему содержанию он полностью соответствует термину "земли поселений" в действующем земельном законодательстве. В свете нового Градостроительного кодекса РФ*(3) и Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(4) понятие "поселение" претерпело изменения, однако в данной статье под землями или земельными участками поселений будут пониматься территории, расположенные внутри городской черты или черты сельского поселения. В советском государстве существовала исключительно государственная собственность на землю, и вплоть до марта 1990 г. преимущественным правом на землю было право бессрочного пользования. Граждане могли пользоваться землей в городах и поселках для ведения приусадебного, дачного хозяйства, обслуживания жилого строения, для гаражного, дачного, жилого строительства. В сельских населенных пунктах гражданам также часто выделялись участки для огородничества, садоводства, животноводства. Организации, несмотря на действовавшие правила оформления государственных актов на землю, пользовались земельными участками в поселениях часто без каких-либо документов. Землепользование было бесплатным, и необходимости выделять участок каждому юридическому лицу не возникало.

  После внесения изменений в Конституцию СССР появился титул пожизненного наследуемого владения землей*(5). Однако в частной собственности земля находиться не могла.

  Нормативным актом, в котором впервые был использован термин "приватизация", стали "Основные направления стабилизации народного хозяйства и перехода к рыночной экономике"*(6). Это был "программный" акт Верховного Совета СССР: проведение земельной реформы и приватизация государственной собственности провозглашались как цели экономической реформы.

  В этот же период, осенью 1990 г., на республиканском уровне были приняты два законодательных акта, которые вопреки союзному законодательству нарушили монополию государства на земельную собственность: Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе"*(7). Их значение для процесса земельно-правовых преобразований сложно переоценить. Монополия государства на землю на территории РСФСР отменялась. Гражданам впервые было разрешено приобретать в собственность земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, под здания и сооружения для индивидуальной трудовой деятельности, строительства и обслуживания жилого дома, дач, гаражей.

Было установлено, что земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, а также земли для ведения коллективного садоводства и животноводства, дачного строительства могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность граждан.

  Законом "О земельной реформе" (ст. 9) был установлен срок (пять лет после передачи земли в собственность граждан), в течение которого покупателями приватизированного участка при его продаже могли быть только Советы народных депутатов.

  15 декабря 1990 г. в Конституцию РСФСР в отношении прав на землю были внесены изменения*(8). Предусматривалась возможность предоставления земельных участков в собственность, однако, только для производства сельскохозяйственной продукции. Продажа или иное отчуждение участков, кроме передачи по наследству, допускалась исключительно государству в лице Советов народных депутатов*(9).

  Несмотря на то, что на законодательном уровне вводилась частная собственность пока только для граждан и только на земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства, приватизация государственных предприятий и земельных участков, на которых они располагаются, являлась одним из наиболее актуальных направлений рыночных преобразований.

  Сразу за внесением изменений в Основной закон РСФСР последовали реализация и развитие новых положений в ряде законодательных актов. Законом от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР"*(10), хотя и завуалировано, было признано право частной собственности на землю юридических лиц.

  Процесс приватизации предприятий шел параллельно с приватизацией земли, на которой они находились, но их регулирование производилось разными нормативными актами.

  Разработка проекта закона о приватизации была поручена Совету Министров РСФСР*(11). Закон был принят лишь в середине 1991 г.*(12), однако его реализация затягивалась на местах, ожидаемого роста приватизации предприятий не произошло. По мнению многих экономистов, до 1992 г. приватизация государственного имущества имела спонтанный и стихийный характер.

  В апреле 1991 г. был принят Земельный кодекс (ЗК) РСФСР*(13), подтвердивший существование частной собственности на землю, субъектами которой были граждане, колхозы, коллективы других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ*(14). Для земель поселений было установлено следующее: в городах и поселках земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства предоставлялись за плату, в то время как в сельских населенных пунктах - бесплатно.

  ЗК РСФСР стал первым кодифицированным актом земельного законодательства в реформируемом государстве. В условиях экономических преобразований его принятие послужило знаком стабилизации регулирования земельных отношений. Однако ЗК РСФСР не вполне удовлетворял заявленным потребностям скорейшего перехода к рыночной форме хозяйствования, повсеместно провозглашаемой политиками.

  Идеи о необходимости ускорения приватизации во всех сферах экономики привели к изданию в декабре 1991 г. двух указов Президента РФ: от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России" и от 29 декабря 1991 г. N 341 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий"*(15).

  Согласно первому из них, с 1 января 1992 г. гражданам - собственникам земли разрешалась ее продажа другим гражданам в некоторых случаях, например, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Бывшие колхозы и совхозы, реорганизованные в частные хозяйства, получили право бесплатно приобрести в собственность земли, которые ранее им были предоставлены для сельскохозяйственного производства. Каких-либо ограничений в связи с отнесением участка к землям поселений предусмотрено не было. Таким образом, действие моратория на оборот земельных участков, установленного Конституцией РСФСР, постепенно стало сужаться.

  Вторым из упомянутых Указов были утверждены Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г., которые явились фактически первым документом, на практике регулирующим приватизационный процесс и давшим старт программной (т.е. не спонтанной) приватизации в России.

  Право собственников приватизированных предприятий на выкуп земельных участков было провозглашено 25 марта 1992 г.*(16) Хотя данный документ содержал только общие положения и не давал конкретных указаний относительно порядка оформления приватизации земельных участков, он стал юридической основой для ряда последующих актов.

  14 июня 1992 г. был принят Указ Президента РФ, утвердивший порядок продажи земельных участков при приватизации предприятий, их расширении и дополнительном строительстве, а также участков, предоставленных для предпринимательской деятельности*(17). Покупателями земельных участков могли стать юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР". Таким образом, впервые было предусмотрено право организаций, не занимающихся сельскохозяйственным производством, стать собственниками земельных участков.

  Важно, что размеры и границы продаваемых при приватизации предприятия участков устанавливались на основании документов, выдававшихся соответствующим предприятиям и подтверждавших право бессрочного использования, а в случае их отсутствия - по фактическому пользованию.

  Чтобы разъяснить порядок подготовки материалов для приватизации земельных участков в населенных пунктах, Госкомимущество и Минстрой РФ приняли совместный акт*(18), определявший специфику приватизации земли в поселениях. Подготовка предложений о продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации предприятий, их расширении и дополнительном строительстве, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, должна осуществляться в соответствии с генеральными планами развития городов, поселков и сельских населенных пунктов, планами земельно-хозяйственного устройства, проектами детальной планировки и проектами застройки, а также другой градостроительной документацией, правилами застройки населенных пунктов и территорий с учетом требований действующего законодательства. В случае отсутствия градостроительной документации временно, до ее разработки, органы архитектуры и градостроительства совместно с органами государственного надзора и контроля обязаны были определять градостроительные требования к каждому участку, намеченному к продаже.

  Одновременно проходила приватизация земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"*(19) органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления должны были обеспечивать предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией.

  Впоследствии в рамках проведения жилищной реформы было подтверждено право физических и юридических лиц на беспрепятственное получение (по нормативам) или приобретение, в том числе сверх нормативов по конкурсу и на аукционах, земельных участков в собственность для реконструкции или строительства строений с жилыми и нежилыми помещениями*(20).

  Несмотря на введение права частной собственности на землю, мораторий на распоряжение приватизированными земельными участками формально действовал до конца 1992 г., когда гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, было предоставлено право свободно продавать их другим гражданам*(21).

  Нормативное регулирование прав граждан на земельные участки получило развитие с принятием Указа Президента РФ от 23 апреля 1993 г.*(22), согласно которому органам исполнительной власти субъектов федерации предписывалось обеспечивать выделение участков гражданам для индивидуального жилого строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства, а также до начала 1995 г. провести перерегистрацию земельных участков, ранее предоставленных в пользование гражданам.     Перерегистрировать право собственности можно было на участок, соответствующий по площади размерам предельных норм предоставления.Часть земельного участка, превышающая эту норму, по желанию гражданина могла либо быть выкуплена им в собственность по договорной цене, либо передавалась ему в пожизненное наследуемое владение.

  Особо значимым в проведении земельной реформы стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г.*(23) В нем провозглашался принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности, гарантировалась неприкосновенность и защита частной собственности на землю. Был обозначен новый способ приватизации земельных участков: покупка на конкурсах или аукционах. Подтверждалось ранее введенное право граждан на выкуп части земельного участка, предоставленного им ранее сверх предельных норм, а также право собственников приватизированных предприятий приватизировать земли в установленном порядке.

  С принятием 12 декабря 1993 г. Конституции РФ на самом высоком нормативном уровне закреплялось право частной собственности на землю и право свободно ею распоряжаться.

  Статьей 36 Конституции РФ провозглашалось, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю: "Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц".

  Правовое регулирование вопросов приватизации земли не было отнесено Конституцией исключительно к ведению Российской Федерации или ее субъектов. Владение и распоряжение федеральной собственностью находилось в ведении Российской Федерации, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также разграничения государственной собственности - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

  Однако до вступления Конституции РФ в силу*(24) Указом Президента РФ были признаны недействующими более трети статей Земельного кодекса*(25). Последствия таких изменений были негативными, поскольку в законодательном регулировании земельных отношений возникли существенные пробелы, восполнению которых в дальнейшем были посвящены многочисленные указы главы государства.

  Вступление Конституции РФ в силу обозначило новый этап правового регулирования приватизации, в том числе и земель, в России. Объективные проблемы потребовали изменения многих подходов, прежде всего отказа от ускоренной и повсеместной приватизации. "Этот процесс должен был стать более естественным и нацеленным на экономическую эффективность, а не только на номинальную смену организационно-правовой формы предприятия"*(26).

  Новые правила приватизации предприятий сопровождались новыми подходами к приватизации земельных участков. Развитие нормативного регулирования приватизации земельных участков в поселениях произошло в связи с утверждением "Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" (далее - Основные положения)*(27).

За собственниками приватизированных предприятий и объектов недвижимости закреплялось исключительное право по своему выбору приобрести в собственность либо взять в долгосрочную аренду земельные участки или их части, занимаемые объектами. Полномочные органы не могли отказывать в выкупе такого участка, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Отсутствие надлежаще оформленных документов о границах не рассматривалось как основание к отказу в приватизации.

  Гражданский кодекс РФ (часть первая), вступивший в силу 1 января 1995 г., в ст. 217 установил, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Таким образом, правовое регулирование приватизации земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в черте поселения, тоже должно осуществляться на основе федерального закона.

Законы о приватизации принимались в России трижды за 10 лет. Однако из трех законов два первых выводят за пределы своего регулирования вопросы приватизации земельных участков, оставляя, таким образом, правовое регулирование вопросов приватизации земли в ведении Президента РФ, поскольку восполнение пробелов законодательства отнесено и к его полномочиям.

  В период 1995-1996 гг. темпы приватизации возросли. В качестве одной из причин часто указывают на то, что это были годы президентских и губернаторских выборов, и приватизация превратилась в средство политической агитации. Процесс приватизации земли предприятиями активизировался с осени 1995 г. также в связи со снижением выкупной цены.    Однако с 1997 г. выкуп земель предприятиями почти прекратился, так как назначение цены было передано на усмотрение местных администраций, и она резко выросла.

  В начале 1996 г. Президентом РФ были приняты новые указы, направленные на регулирование порядка приватизации земельных участков в поселениях. Устанавливалось, что граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости*(28). Бесплатно такие земельные участки могли приобрести граждане, вышедшие из сельскохозяйственных организаций и получившие объекты недвижимости в счет своих имущественных паев, а также юридические лица, образованные этими гражданами. Все прочие лица могли выкупать участки по нормативной цене земли.

  В Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"*(29) подчеркивалось, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, сохраняются за ними в полном размере. Обязывать граждан выкупать их или брать земельные участки в аренду запрещалось.

  Возможность приватизации земель в поселениях предоставлялась и некоторым "льготным" категориям граждан в качестве поощрения, стимула, меры социальной защиты. Такими правами обладали, например, лица, работающие и проживающие в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, инвалиды, военнослужащие, проходившие военную службу по контракту общей продолжительностью не менее 10 лет.

  Граждане могли приобретать в частную собственность земельные участки в соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"*(30). В существующей застройке домовладельцы были вправе бесплатно приватизировать земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума*(31).

  Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, в качестве дополнительных гарантий прав на имущество и жилое помещение были предоставлены права собственности на земельные участки, ранее принадлежавшие их родителям на праве постоянного (бессрочного) пользования*(32).

  Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 в редакции от 3 ноября 1999 г. "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"*(33) вводились правила приватизации земельных участков, занятых недвижимым имуществом, подтвердившие уже действовавшие нормы "Основных положений".

  Было установлено, что право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют собственники последних. Таким образом, впервые были обозначены четкие предпосылки к введению принципа единого объекта недвижимого имущества. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства требовалось осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками, на которых они расположены.

  3 июля 1997 г. состоялось заседание Правительства РФ, посвященное ходу земельной реформы и мерам по усилению государственного контроля за эффективным использованием земель. Признавалось, что состояние земельных отношений в России отстало от требований рыночных преобразований, особенно это касалось земель городов и других населенных пунктов. В докладе "Основные направления развития земельной реформы в России"*(34) положение в сфере правового регулирования земельных отношений оценивалось как кризисное (п. 1.1.). Было заявлено о "зачаточном характере земельной реформы в городах, об отсутствии общероссийской инфраструктуры рынка земли и недвижимости".

  Дальнейшее развитие правового регулирования земельных отношений, в том числе касающихся приватизации земли поселений, было направлено на исправление допущенных ошибок и повышение эффективности распоряжения государственной собственностью.

  Так, в ноябре 1997 г. Президентом РФ был утвержден Указ, посвященный регулированию процедуры приватизации земли в поселениях*(35). Здесь поддерживалось предложение ряда российских городов о проведении торгов по продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений. Незастроенные и предназначенные под застройку участки было разрешено продавать на торгах, порядок организации и проведения которых был утвержден Правительством РФ*(36).

  В результате изменений правового регулирования процедуры приватизации земли за 1999 г. в 41 территории Российской Федерации проведена продажа прав аренды на 8104 земельных участка. В то же время в 26 субъектах федерации земля была продана в собственность на аукционах (417 участков площадью 1730,3 га) и на конкурсной основе (108 участков площадью 21,65 га). В этих случаях участки выставлялись на продажу в основном для жилищного строительства и сельскохозяйственного производства*(37).

В 1999 г. были подведены итоги проведения десятилетней земельной реформы и разработан план действия на будущее. В частности, вышло постановление Государственного земельного комитета от 24 марта 1999 г. N 1 "Об итогах земельной реформы и мерах по повышению эффективности использования и охраны земель в Российской Федерации в 1999 году и на период до 2001 года", согласно которому в указанный период в городах и поселках городского типа из 7,5 млн. га земли в частную собственность передано 6% земель и выкуплено свыше 10 тыс. земельных участков под предприятиями.

   В постановлении Правительства РФ от 26 июня 1999 г. N 694 "О Федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы" признавалось, что приватизация земли в городах идет крайне медленно, а это не позволяет привлекать достаточные объемы инвестиций и тормозит перераспределение городских земель на основе требований рынка и развития городов. Констатировалось, что земли приватизировались в основном для индивидуального жилищного строительства и для реализации инвестиционных проектов и, как правило, на конкурсной или аукционной основе. В рамках программы был утвержден к проведению ряд мероприятий, намеченных к выполнению в ближайшие годы.

  Важным с точки зрения дальнейшего развития законодательства о приватизации земельных участков в поселениях явилось постановление Правительства РФ, которым была одобрена концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации*(38). Подчеркивалось, что земельный участок и недвижимость, расположенная на нем, составляют "единый объект хозяйствования", "единое целое", "комплексный объект", и возможность распоряжения одной частью объекта без другой должна быть исключена.

  В плане действий Правительства РФ в области социальной политики и модернизации экономики на 2000-2001 гг., утвержденном Правительством РФ 26 июля 2000 г.*(39), среди приоритетных задач были названы следующие: обеспечение передачи участков под зданиями, сооружениями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности; передача земельных участков, используемых для нужд городов и поселений, в собственность муниципальных образований; разграничение земель между Российской Федерацией и ее субъектами.

  Выполнению обозначенных задач и достижению поставленных целей был посвящен следующий период развития законодательства о приватизации земли в поселениях.

  В феврале 2001 г. ВАС РФ подвел своего рода итог применения действующего на тот период земельного законодательства и законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества. Были изданы обзоры практики применения земельного законодательства и разрешения споров, связанных с применением приватизационного законодательства*(40).

  Качественным показателем проводимой земельной реформы является динамика процесса приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами. В отношении приватизации гражданами земельных участков в поселениях отдельной статистики не велось. Данные Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2001 г. позволяют утверждать, что с начала земельной реформы наблюдался поступательный, плавный рост числа участков, находящихся в собственности граждан*(41). Наиболее значительное увеличение этого показателя произошло в 1992-1994 гг. Поскольку личное подсобное хозяйство, садоводство и дачное строительство можно вести в черте городских и сельских поселений, а индивидуальное жилищное строительство осуществляется только в пределах этих территорий, приведенные выводы в отношении динамики приватизации земли гражданами справедливы и для земель поселений.

  Процесс выкупа участков из государственной собственности частными предприятиями шел крайне неравномерно как во времени, так и в пространстве. Когда приватизация земельных участков в одних регионах только начиналась, другие уже имели сложившуюся практику в этих вопросах. Активизация процесса приватизации пришлась на период 1995-1996 гг., затем он пошел на спад, за исключением Санкт-Петербурга и Нижегородской области. В целом объем приватизированных предприятиями земельных участков за 1998-2000 гг. сократился более чем в 10 раз по сравнению с периодом 1995-1997 гг. Необходимость законодательных преобразований в данной сфере стала очевидной.

  Оценивая итоги десятилетней земельной реформы, следует признать, что значение произошедших перемен огромно. Однако многие из задач, поставленных в начале 1990-х годов, решены не были. К числу первостепенных преобразований в правовом регулировании земельной реформы на период с 2001 г. следует отнести принятие Земельного кодекса РФ и ряда других законодательных актов, введение единых правил и принципов приватизации земли, предупреждение приватизации земель в обход государственных интересов.
Заключение


  В конце 70-х - начале 80-х годов приватизация превратилась в общемировое явление. Более 80 стран мира приняли программы сокращения государственного сектора. Приватизация стала важнейшим элементом процесса экономического обновления постсоциалистического мира, развития частной собственности и на ее основе рыночного хозяйства. Смена социально-экономической модели потребовала прежде всего глубокой перестройки отношений собственности. В рамках приватизации государственных предприятий тесно переплетаются политические, экономические и социальные мотивы, и процесс приватизации должен рассматриваться только как составная часть комплексного подхода к реформированию экономики. Процессы реформ, которые в последние годы с различной скоростью протекают в указанных странах, охватывают такие сферы, как либерализация цен, реформа банковской системы, рынок капиталов и торговая политика. Реформы сопровождаются масштабным изменением правовых условий. По этой причине в ходе дискуссий на тему приватизации необходимо всегда учитывать количественные и качественные различия между странами, где в настоящее время проводятся реформы, и странами Западной Европы. Кроме того, в конце 80-х годов страны Центральной и Восточной Европы находились на различных этапах экономического и политического развития, что существенно повлияло на условия перехода в каждой из этих странах. Сравнительный анализ основных черт приватизационного процесса в Восточной Европе и в России показывает наличие общих тенденций: 1) использование в качестве инструмента перехода к рынку коммерциализации и акционирования государственных предприятий; 2) введение чековой (или купонной) системы; 3)низкая доходность приватизации; 4) аукционная продажа малых объектов. Приватизация в развитых странах имеет ряд существенных отличий: многообразие форм приватизации, индивидуализация и низкие темпы приватизационного процесса, использование в качестве постоянного элемента государственного регулирования экономики. В перспективе именно эти характеристики будут свойственны российской приватизации. Приватизация представляет особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную». Она включает взаимосвязь приоритетов, отражающую сочетание интересов органов государственной власти, трудовых коллективов предприятий, населения в целом в процессе глубинных изменений. Диалектика приватизации и разгосударствления заключается в том, что приватизация является разгосударствлением собственности. Объективные причины развития приватизационного процесса носят как макроэкономический, так и микроэкономический характер. Необходимость постоянного внерыночного согласования производственной деятельности государственных предприятий в условиях административно-командной экономики обусловила их высокие планово-координационные издержки. Между тем механизм рынка осуществляет такое согласование с гораздо меньшими издержками. Следовательно, приватизация обусловлена не только переходом страны в целом от «административно-командной» системы к «социальному рыночному хозяйству», но и позитивным стремлением предприятий.
Список использованной литературы:
1 http://www.students.ru/referats; http://referat.students.ru http://www.referats.net;        2 http://www.referats.com Учебный материал
РОССИЙСКОЙ КОЛЛЕКЦИИ РЕФЕРАТОВ (с) 1996;
3 HYPERLINK "http://referat.students.ru/" http://referat.students.ru ;          4HYPERLINK "http://www.referats.net/" http://www.referats.net ;                5HYPERLINK "http://www.referats.com/" http://www.referats.com