Курсовая Методология оценки стоимотси бизнеса
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Министерство образования и науки РФ
государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Государственный Университет Управления
Институт финансового менеджмента
Кафедра оценки управления стоимостью
Курсовая работа
по дисциплине «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
Выполнила:
студентка ФиК 3-2
Агеева Я.И.
Проверил:
доцент
Баранов И.М.
Москва 2010г.
Содержание
Введение……………………………………………………………………….3
1. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА.............................. 4
1.1. Терминология оценочной деятельности............................................... 4
1.2. Цели оценки стоимости бизнеса............................................................ 5
1.3. Понятия стоимостей, применяемых в целях оценки............................. 6
1.4. Сбор и анализ внутренней и внешней информации............................. 8
1.4.1. Система информации....................................................................... 8
1.4.2. Внешняя информация...................................................................... 9
1.4.3. Внутренняя информация.................................................................. 9
2.ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА ДЛЯ ОЦЕНКИ
ООО "ВТОРМЕТ"...................................................................................... 13
2.1. Оценка стоимости зданий и сооружений............................................ 13
2.1.1. Оценка износа................................................................................. 13
2.2. Определение стоимости объектов недвижимости............................... 18
2.3. Оценка стоимости машин и оборудования.......................................... 21
2.4. Оценка стоимости НМА………………………………………………….22
3. ВЫВОД ВЕЛИЧИНЫ ОБЩЕЙ СТОИМОСТИ РАССЧИТАННОЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА….........................................31
Заключение……………………………………………………………………….32
Список использованных источников……………………………………..……33
ВВЕДЕНИЕ
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это, как правило, процесс определения рыночной стоимости его имущества. Возникновение таких процессов как приватизация, появление фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества формируют потребность в проведении работ по оценке бизнеса.
Другое определение оценки звучит следующим образом: Оценка бизнеса (предприятия) — это акт или процесс определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.
Работы по оценке бизнеса (предприятия) могут стать постоянно осуществляемой функцией. Ею необходимо заниматься для определения влияния инновационно — инвестиционной деятельности на рыночную стоимость предприятия (стоимость акций предприятия), при оценке предприятия подлежащего продаже, а также того, на какую сумму может быть застраховано стабильно работающее предприятие.
По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее возникает потребность в определении рыночной стоимости капитала.
Для получения корректного результата при оценке бизнеса необходимо произвести расчет стоимости с использованием нескольких подходов (в противном случае, итоговое значение стоимости может быть менее объективным), а именно:
1) проведение оценки только способом прямой оценки стоимости затрат на создание предприятия позволяет оценить только эти затраты. Доказательством может служить оценка последствий следующих мероприятий: государство, продавая экономические объекты по минимальной цене, теряет право на присвоение будущих доходов. Поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при её продаже неправомерно;
2) проведение оценки бизнеса только способом оценки будущих доходов также может быть ошибочным, в связи с тем, что инвестор, подводя финансовые результаты своих инвестиций, как правило, не учитывает те расходы, которые были произведены ранее для достижения этого финансового результата.
В силу вышесказанного, правильной при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) будет такая методика, которая использует (применяет) весь арсенал способов оценки, как с точки зрения затрат на создания предприятия, так и с точки зрения его будущей доходности, в том числе и по цене продажи капитала с учетом данных по аналогичным предприятием.
1. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
1.1. Терминология оценочной деятельности[1]
Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки стоимости предприятия (бизнеса), основанных на определении рыночной или иной стоимости активов за вычетом рыночной или иной стоимости обязательств.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых от предприятия (бизнеса) доходов и последующем их преобразовании в стоимость на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Возможный аналог объекта оценки - объект, который по результатам проведенного оценщиком анализа может быть признан аналогом объекта оценки.
Ценовой мультипликатор - соотношение между стоимостью или ценой объекта, аналогичному объекту оценки, и его финансовыми, эксплуатационными, техническими и иными характеристиками.
База сравнения - финансовая, производственная или иная характеристика в количественном выражении, имеющая взаимосвязь с ценами сделок по аналогам объекта оценки.
Капитализация дохода - преобразование будущих ежепериодических и равных (стабильно изменяющихся) по величине доходов, ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки путем деления величины ежепериодических доходов на соответствующую ставку капитализации.
Риск - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату проведения оценки.
Ставка отдачи (доходности) - отношение суммы дохода (убытков) и (или) изменения стоимости (реализованное или ожидаемое) к суммарной величине инвестированных средств.
Дисконтирование денежного потока - преобразование будущих денежных потоков (доходов), ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования - процентная ставка отдачи (доходности), используемая при дисконтировании с учетом рисков, с которыми связано получение денежных потоков (доходов).
Действующее предприятие (бизнес) - предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени.
Чистый денежный поток - величина денежных средств, полученных за определенный период времени и остающихся в распоряжении предприятия (бизнеса), которые могут быть распределены без ущерба для дальнейшего его функционирования и экономического роста.
Чистый денежный поток для собственного капитала определяется следующим уравнением - чистая прибыль после уплаты налогов плюс амортизация и другие неденежные расходы минус капитальные затраты, минус прирост оборотного капитала плюс приросты долга с выплатой процентов за вычетом сумм выплат в погашение долга.
Чистый денежный поток для инвестированного капитала определяется следующим уравнением - прибыль до уплаты процентов и налогов минус налоги на прибыль, плюс амортизация и другие неденежные расходы, минус капитальные затраты, минус приросты оборотного капитала.
Чистые активы - величина, определяемая по данным бухгалтерского учета и отчетности путем вычитания из суммы активов организации принимаемых к расчету, суммы ее обязательств, принимаемых к расчету.
Стоимость скорректированных чистых активов - величина, определяемая путем вычитания из рыночной или иной стоимости активов организации, принимаемых к расчету, рыночной или иной стоимости ее обязательств, принимаемых к расчету.
Оборотный капитал (собственные оборотные средства) - величина, получаемая путем вычитания из суммы оборотных активов организации, принимаемых к расчету, суммы ее краткосрочных обязательств, принимаемых к расчету.
Скидка за недостаточную ликвидность - абсолютная или относительная величина, на которую уменьшается стоимость объекта оценки, чтобы отразить его недостаточную ликвидность.
1.2. Цели оценки стоимости бизнеса
Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки стоимости бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает различной стоимостью в зависимости от целей его оценки. В таблице 1 приведена примерная классификация существующих целей оценки бизнеса, отражающих интересы различных субъектов отношения собственности:
Таблица 1.
| Субъект оценки | Цели оценки |
| Предприятие как юридическое лицо | Обеспечение экономической безопасности |
| Разработка планов развития предприятия | |
| Выпуск акций | |
| Оценка эффективности менеджмента. | |
| Собственник | Выбор варианта распоряжения собственностью |
| Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации | |
| Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли | |
| Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия | |
| Кредитные учреждения | Проверка финансовой дееспособности заемщика |
| Определение размера ссуды, выдаваемой под залог | |
| Страховые компании | Установление размера страхового взноса |
| Определение суммы страховых выплат | |
| Фондовые биржи | Расчет конъюнктурных характеристик |
| Проверка обоснованности котировок ценных бумаг | |
| Инвесторы | Проверка целесообразности инвестиционных вложений |
| Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект | |
| Государственные органы | Подготовка предприятия к приватизации |
| Определение облагаемой базы для различных видов налогов | |
| Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства | |
| Оценка для судебных целей |
Приведенная в таблице 1 классификация указывает на то, что в действительности искомая стоимость бизнеса будет коррелировать с целью проводимой оценки через базовое определение стоимости (рыночная, инвестиционная, налогооблагаемая, страховая, ликвидационная).
1.3. Понятия стоимостей, применяемых в целях оценки
Разумное обсуждение методов оценки невозможно без привязки к какому-либо общепризнанному определению стоимости. Определение цели проведения работ по оценке служит основанием для выбора варианта осуществления оценочных процедур.
Чтобы разобрать эту процедуру вспомним, что рынок платит только за те активы, которые приносят ему доход от их использования. Для выбора адекватного стандарта стоимости бизнеса таким основным признаком выступает источник формирования дохода.
Всего выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:
Доход от деятельности предприятия,
Доход от распродажи активов предприятия.
Соответственно этому выделяется два вида стоимости:
1. Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить доход (прибыль).
2. Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.
Наиболее часто применяемые виды (стандарты) стоимости, отражающие источники образования дохода, перечислены в таблице 2:
Таблица 2
| Действующее предприятие | Поэлементная оценка |
| Обоснованная рыночная стоимость. Этот вид стоимости отражает оба подхода и соответствует максимуму из стоимостей, полученных посредством использования двух подходов. | |
| Инвестиционная стоимость. Это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и т. п. | Ликвидационная стоимость. Это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу в отсутствие адекватного маркетинга. |
В свою очередь в зависимости от целей оценки и обстоятельств бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может, продан на открытом рынке.
Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или его активов.
Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Как пример может служить типичная ситуация: инвестор, вкладывая деньги в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки на капитал.
Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные аналоги.
Стоимость замещения — это затраты на создания предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в страховании.
Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.
Залоговая стоимость — оценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.
Балансовая стоимость — затраты на приобретение объекта собственности. Балансовая собственность бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств определяется в процессе переоценки основных фондов.
В основе оценки бизнеса лежит предположение о том, что текущая его стоимость равна стоимости будущих выгод (доходов), которые собственник получит в результате владения данной собственностью (бизнесом).
1.4. Сбор и анализ внутренней и внешней информации
1.4.1. Система информации
Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом:
- Внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли, экономике в целом.
- Внутренняя информация, дающая представление о деятельности предприятия.
1.4.2. Внешняя информация
НАЦИОНАЛЬНАЯ ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ (НЭК) является структурным подразделением холдинга «ВТОРМЕТ».
Специализация компании - проведение исследований, консультаций, аудитов в области охраны окружающей среды, экономики природопользования, промышленной безопасности и охраны труда.
Наша цель – "экологическая безопасность + экономическая эффективность = устойчивое развитие"
Преимущества «НЭК»
знание специфики российского рынка и международной практики
опыт реализации крупных проектов в различных отраслях
Принципы работы «НЭК»:
Высокое качество и профессионализм
Соблюдение сроков
Соблюдение финансовой сметы
Осуществляется экологическое сопровождение на любой стадии реализации проектов.
1.4.3. Внутренняя информация
Этапы становления холдинга PK "VTORMET"
| 25.10.1996 г. | Регистрация Промышленной компании «ВТОРАЛЮМИНПРОДУКТ» |
| 28.11.1996 г. | Регистрация Промышленная компания «ВТОРМЕТ» |
| 05.06.1997 г. | Приобретение завода для производства алюминия в Люберецком районе Московской области |
| 27.06.1997 г. | Пуск 1-ой очереди алюминиевого плавильного производства на заводе в Люберецком районе Московской области |
| 10.06.1999 г. | Приобретение завода для переработки металлолома в ЮВАО г. Москвы |
| 15.10.1999 г. | Регистрация компании «ЭКО-МАЛ» в г. Мценске Орловской области |
| 26.09.2000 г. | Приобретение завода «ЭКО-МАЛ» в г. Мценске Орловской области и включение его в состав холдинга |
| 15.12.2001 г. | Ввод в эксплуатацию шредерной установки Henschel 2000-23-111-U на ломоперерабатывающем заводе в ЮВАО г. Москвы |
| 20.06.2003 г. | Ввод в эксплуатацию разрывателя Henschel HV-400 на ломоперерабатывающем заводе |
| 25.10.2003 г. | Ввод в эксплуатацию пресс-ножниц Henschel SV 1300/100/8-90/6 на ломоперерабатывающем |
| 27.07.2004 г. | Начало генеральной реконструкции завода «ЭКО-МАЛ» в г. Мценске Орловской области |
| 01.11.2005 г. | Пуск 1-ой очереди алюминиевого плавильного производства на заводе «ЭКО-МАЛ» в г. Мценске Орловской области |
| 15.01.2006 г. | Пуск латунного производства Металлургической Компании «Латуни» на заводе «ЭКО-МАЛ» в г. Мценске Орловской области |
| 26.02.2006 г. | Регистрация «Национальной Экологической Компании» и ее вхождение в состав холдинга PK "VTORMET" |
| 15.12.2006 г. | Пуск 2-ой очереди алюминиевого плавильного производства на заводе "ЭКО-МАЛ" в г. Мценске Орловской области |
| 07.06.2008 г. | Пуск 2-ой очереди алюминиевого плавильного производства на заводе в Люберецком районе Московской области |
Структура.
Стратегия.
ЭКОРЕЦИКЛИНГ
Производственные процессы, снижающие неблагоприятное воздействие человека на окружающую среду. Создание и внедрение самых совершенных технологий переработки всех видов отходов при соблюдении наивысших требований по охране окружающей среды и качеству выпускаемой продукции.
Производственные показатели.
Произведено флюсов, тн.
Переработано сырья, тн.
Произведено алюминия, тн.
Произведено стального лома, тн.
Информационные партнеры.
1. Независимый международный журнал по вопросам переработки отходов Recycling international (Голландия), www.recyclinginternational.com,
2. Международная торговая федерация переработчиков вторичного сырья Bureau of International Recycling (BIR) (Бельгия), www.bir.org,
3. Институт исследований в интересах отраслей, перерабатывающих отходы Institute of Scrap Recycling Industries (ISRI) (США), www.isri.org,
4. Федеральный союз немецких предприятий по рециклингу стали и утилизации BDSV (Германия), www.bdsv.de,
5. Компания-организатор крупнейших международных форумов по вопросам переработки промышленных отходов International Congress & Marketing (ICM) (Швейцария), www.icm.ch,
6. Агентство Евросоюза по окружающей среде European Environment Agency, www.eea.europa.eu,
7. Общероссийский журнал «Рынок вторичных металлов», www.scrapmarket.ru,
8. Общероссийский журнал «Рециклинг отходов», www.wasterecycling.ru,
9. Ведущее в России консалтинговое агентство в области алюминиевой промышленности АЛЮСИЛ, www.alusil.ru,
10. ЦНИИчермет им. И.П. Бардина, ФГУП,
11. Московский Институт Стали и Сплавов МИСиС, www.misis.ru
Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости ООО"Втормет», основным направлением деятельности которого является проведение исследований, консультаций, аудитов в области охраны окружающей среды, экономики природопользования, промышленной безопасности и охраны труда. Дата оценки - 24.11.2010 года
2. ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА ДЛЯ ОЦЕНКИ
ООО «ВТОРМЕТ»
2.1. Оценка стоимости зданий и сооружений
Факторы, оценивающие местоположение оцениваемого объекта сведены в таблицу.
Анализ местоположения объекта
| 1. Местоположение | г.Косино Московской области |
| 2. Тип застройки окружения | Уличная, развитая инфраструктура, одно здание |
| 3. Качество застройки и состояние | (малоэтажная) отличное |
| Состояние окружающей среды: | |
| 1. Запыленность и загазованность воздуха | В пределах ПДК |
| 2. Уровень шума | В пределах ПДК |
| 3. Интенсивность движения транспорта | средняя |
| 4. Благоустройство территории: - озеленение - уличное освещение - подъездные пути - автостоянки | Соответствует норме Расположено в Соответствуют норме имеются |
| 5. удаленность от главных магистралей | |
2.1.1. Оценка износа
Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами.
Физический износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов.
Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих.
В данной курсовой работе физический износ зданий определяем экспертным путем. Расчет физического износа объекта недвижимости приведен в следующих таблицах.
- Оценка здания № 1.
Описание объекта.
Одноэтажное производственное здание, построенное в 1992году.
Площадь – 781,77 кв.м.
Высота -
Строительный объем – 2345,31куб.м.
По постановлению Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной стоимости основных фондов должен быть установлен их процент износа.
При определении технического состояния зданий и сооружений необходимо руководствоваться следующими указаниями:
1. Процент физического износа зданий и сооружений определяется обследованием конструктивных элементов.
В ходе обследования в черновом описании фиксируются все выявленные признаки износа по каждому элементу, а затем применительно к группировке конструктивных элементов, определяется средневзвешенный износ каждой группы.
2. Процент износа группового элемента, а равно износ каждого элемента, если его отдельные участки имеют разное состояние (разница более 20 %, а для стен и перекрытий – 10 %), рассчитывается путем перемножения удельного веса элемента в группе (удельного веса участка) на его процент износа, деление полученного произведения на 100 и сложения всех частных по данному групповому элементу (по участкам одного элемента).
3. При определении технического состояния переоцениваемы зданий руководствоваться “Методикой определения физического износа гражданских зданий”, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября
4. Техническое состояние объектов, в которых отсутствуют зримые признаки физического износа (не установлены обследованием или, обследование которых затруднено), допускается определять путем сопоставления фактического срока службы с нормативным сроком по формуле:
Ип = Тф/Тн х 100
К таким объектам могут быть отнесены здания, построенные после 1960 года подземные сооружения, передаточные устройства и т.д.
5. Процент физического износа зданий и сооружений, которые не вошли в сборник и не могут быть по удельным весам соответствующих элементов, приравнены к имеющимся аналогам, определяется по общему техническому состоянию здания или сооружения в целом.
К числу таких объектов следует относить уникальные знания, а также здания, состоящие на учете, как архитектурные, художественные и исторические памятники.
6. Если здание имеет повреждения от аварий или стихийных бедствий и не предназначается к сносу, его износ определяется по состоянию на день обследования, по фактическому состоянию.
7. Если здание или сооружение находится в капитальном ремонте или реконструкции, и работы не будут закончены до 1.01.72 года его износ (также как и переоценка) определяется по состоянию на день начала ремонта или реконструкции.
8. Переоценке и определению износа подлежат здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, независимо от их технического состояния.
По зданиям, отселенным для сноса процент износа не устанавливается.
9. Процент износа зданий, построенных после 1 января 1969 года, определяется по срокам фактической службы.
Примечание:
Если такие здания в результате низкого качества строительно-монтажных работ или нарушений правил эксплуатации, имеют физический износ по основным конструктивным элементам, большим чем предусмотрен нормами для данной капитальности, то техническое состояние и процент износа таких объектов определять с обследованием (на основе выявленных признаков физического износа отдельных частей и конструкций).
10. Здания, которые были обследованы в порядке текущих работ или по иным причинам в 1969-70 годах и к моменту переоценки не были подвергнуты ни ремонту, ни реконструкции (эксплуатировались в полном соответствии, с утвержденными правилами), переоцениваются без обследования, а процент износа определяется по признакам, указанным на день последнего осмотра конструкций по методике 1970 года.
В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006г. «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства» определение процента физического износа здания производится расчетно с применением удельных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из таблиц, прилагаемых к данному приказу, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате получаем физический износ отдельных конструктивных элементов по отношению ко всему зданию. Суммированием полученных результатов определяется физический износ всего здания. Если в расчетах были применены поправки или ценностные коэффициенты и вследствие этого сумма уточненных удельных весов конструктивных элементов не составляет 100, полученный процент физического износа на все здание следует уточнить (разделить на сумму уточненных удельных весов и для получения процента физического износа умножить на 100). Физический износ холодных пристроек, вспомогательных строений и сооружений объекта технической инвентаризации допускается определять в целом по всему строению или сооружению без учета удельных весов их отдельных конструктивных элементов.
Методика расчета простому обывателю совершенно непонятная. Если вы не согласны с процентом износа, рассчитываемом для вас БТИ, вы вправе произвести строительно-техническую экспертизу. Такая экспертиза рассчитает процент физического износа данного жилого строения.
Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
- определение величины исправимого физического износа;
- определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
- определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:
| Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т.ч. | 143 400 |
| устройство фундаментов | 4 900 |
| устройство наружных стен | 50 000 |
| устройство перекрытий | 2 500 |
| устройство кровли | 2 500 |
| устройство перегородок | 32 500 |
| устройство подвесных потолков | 6 000 |
| устройство полов | 5 000 |
| внутренняя и наружная отделка | 6 000 |
| система канализации | 2 000 |
| система электроснабжения | 3 500 |
| система отопления | 13 500 |
| вентиляция и кондиционирование | 3 500 |
| Косвенные издержки | 10 000 |
| Прибыль предпринимателя | 21 500 |
| Общая восстановительная стоимость | 174 900 |
2. Определим величину исправимого физического износа:
| Наименование элементов | Восстановительная стоимость, тыс. руб. | Затраты на ремонт, тыс. руб. | Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| кровля | 2 500 | 2 000 | 500 |
| полы | 5 000 | 1 000 | 4 000 |
| Итого: | 7 500 | 3 000 | 4 500 |
Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:
| Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действительный возраст, лет | Общая физическая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| кровля | 500 | 5 | 15 | 33,3% | 167 |
| полы | 4 000 | 3 | 10 | 30,0% | 1 200 |
| отделка | 6 000 | 5 | 5 | 60,0% | 3 600 |
| канализация | 2 000 | 12 | 15 | 80,0% | 1 600 |
| система электро-снабжения | 3 500 | 12 | 10 | 80,0% | 2 800 |
| система отопления | 13 500 | 12 | 15 | 80,0% | 10 800 |
| вентиляция и кондициони-рование | 3 500 | 12 | 15 | 80,0% | 2 800 |
| Итого: | 33 000 | - | - | 33,3% | 22 967 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.
3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:
| Наименование показателя | Сумма, тыс. руб. |
| восстановительная стоимость | 174 900 |
| восстановительная стоимость исправимого физического износа | 3 000 |
| восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом | 33 000 |
| восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом | 174 900 – 3 000 – – 33 000 = 138 900 |
| действительный возраст | 12 |
| общая физическая жизнь | 83 |
| неисправимый физический износ долгоживущих элементов | 12/83 * 138900=20081 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 20 081 тыс. руб.
2. Определим величину совокупного физического износа здания:
3000+22967+20081=46048тыс. руб.
Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 46 048 тыс.руб.
2.2. Определение стоимости объекта недвижимости
Расчет стоимости аналога объекта методом укрупненных нормативов.
Удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС составляют:
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес, в % |
| Фундаменты | 15 |
| Стены и перегородки | 11 |
| Чердачные перекрытия | 13 |
| Крыша | 7 |
| Полы | 12 |
| Проемы | 10 |
| Отделка | 8 |
| Санитарно-электротехнические устройства | 19 |
| Прочие работы | 5 |
| ИТОГО: | 100% |
| Дополнения и корректировка | |
| водопровод | «+»0,7 |
| канализация | «+»0,6 |
| печное отопление | «-»4,7 |
| центральное отопление | «+»4,1 |
| ИТОГО | 107% |
Корректировка показателя стоимости объекта-аналога
Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.
Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости рассчитаны за единицу сравнения для условий 2 климатического района. Для определения оценочной стоимости зданий по I, III или IV климатическому району к единичной стоимости соответствующего территориального пояса применяется поправочный коэффициент. В данном случае поправочный коэффициент не применяется, так как здание находится во втором климатическом районе.
Здание оборудовано дополнительно водопроводом (К=0,8) и канализацией (К=0,7). Поскольку канализация не централизованная, а с выгребной ямой, применяется К=0,6.
Поскольку вода в водопроводе техническая, а не питьевая, из автономной скважины на территории участка, применяется коэффициент 0,7
| 1 | Стоимость нового строительства, руб. | 20 196 000 |
| 2 | Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб. | 3 000 |
| 4 | Итого стоимость элементов с неисправимым физическим износом, руб. | 20 193 000 |
| 5 | Фактический возраст здания, лет | 18 |
| 6 | Нормативный срок эксплуатации, лет | 83 |
| 7 | Коэффициент к определению износа (п.5 / п.6) | 0,12 |
| 8 | Неисправимый физический износ, руб. | 46048 |
Стоимость здания аналога рассчитывается по следующей формуле:
С =C х V х К=руб., где:
С - скорректированная стоимость
V - расчетный объем;
K - коэффициент корректировки.
Строительный объем оцениваемого здания
Стоимость возведения здания аналога в ценах 1969 года составляет:
С =20,20 руб х 2 345м3 х 1.07 = 50 684,83 тыс рублей.
Группа капитальности объекта оценки: первая.
Шифр амортизационных отчислений 10002.
Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %
Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.
Год постройки 1998
Год оценки 2010
Действительный возраст на дату оценки 12 лет
Износ = 12лет х 1,2% = 14,4%
Общий физический износ объекта оценки
| Наименование | тыс.рублей |
| Исправимый физический износ (отложенный ремонт) | 3 000 |
| Неисправимый физический износ | 43 048 |
| Итого общий физический износ | 46 048 |
| Стоимость нового строительства | 20 196 000 |
| Остаточная стоимость | 20 149 952 |
Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом на дату оценки 18 декабря 2010 года, составляет 20 149 952 (двадцать миллионов сто сорок девять тысяч девятьсот пятьдесят два рубля).
Стоимость замещения объекта оценки с учетом износа: = 20 149 952 тыс.руб.
2.3. Оценка стоимости машин и оборудования
Для оценки машин и оборудования в данной дипломной работе применялся метод рыночных сравнений (или метод аналогов). В результате проделанной работы были выделены следующие группы машин и оборудования (таблица 5):
Определение стоимости машин и оборудования
Таблица 5
| Наименование оборудования | Кол. Штук N | Цена (C) нового объекта (за шт.) 01.01. 2010 | N*C | Физ износ, тыс.руб. | Функц износ, Тыс.руб. | Итоговая стоимость |
| Плоскорукавные фильтры | 15 | 640 000 | 9 600 000 | 590 000 | 230 000 | 8 780 000 |
| Рукавные фильтры | 20 | 780 000 | 15 600 000 | 980 000 | 110 000 | 14 510 000 |
| Патронные фильтры | 9 | 900 000 | 8 100 000 | 420 000 | 105 000 | 7 575 000 |
| Регенерируемые фильтры с адсорбентами | 10 | 1 100 000 | 11 000 000 | 867 000 | 140 000 | 9 993 000 |
| Смесители-адсорбенты | 17 | 856 000 | 14 552 000 | 790 000 | 120 000 | 13 642 000 |
| Мокрые скрубберы динамического типа | 8 | 1 200 000 | 9 600 000 | 320 000 | 90 000 | 9 190 000 |
| Каскадные фильтры с применением воды | 10 | 970 000 | 9 700 000 | 260 000 | 58 900 | 9 381 100 |
| Шредерные установки | 12 | 860 000 | 10 320 000 | 567 800 | 210 000 | 9 542 200 |
| Пылеочистка | 5 | 300 000 | 1 500 000 | 800 000 | 340 000 | 360 000 |
| Итого | 106 | 7 606 000 | 89 972 000 | 5 594 000 | 1 403 900 | 82 973 300 |
Таким образом, общая стоимость машин и оборудования на 01.01.2010 года равна восемьдесят два миллиона девятьсот семьдесят три тысячи триста рублей.
2.4. Оценка стоимости НМА
Анализ финансового состояния предприятия является не просто важным элементом управления предприятием – его результаты служат визитной карточкой, рекламой, досье, позволяющим определить позицию предприятия в рыночной системе. Прежде чем проводить анализ финансового состояния ООО «Втормет», следует сформировать аналитический баланс предприятия за 2010 год, в котором содержатся исходные данные для такого анализа.
Агрегированный баланс ООО «Втормет» за 2010 год
| Статьи баланса | Обозна чение | На начало 2010 года | На конец 2010 года | +,- |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| АКТИВ | ||||
| 1. Внеоборотные активы (стр. 190): | ВА | 2439 | 3042 | +603 |
| Нематериальные активы (стр. 110) | НА | 290 | 275 | -15 |
| Основные средства (стр. 120) | ОС | 1710 | 2315 | +605 |
| Долгосрочные фин/вложения (стр. 140) | ФВ | 210 | 210 | - |
| Прочие внеоборотные активы (стр. 150) | ПВА | 229 | 242 | +13 |
| 2. Оборотные активы (стр. 290): | ОБ | 4475 | 5632 | +1157 |
| Запасы и затраты (стр. 210) | ЗЗ | 2188 | 2896 | +708 |
| Расчеты с дебиторами (стр. 240) | ДЗ | 1615 | 2226 | +611 |
| Денежные средства (стр. 260) | ДС | 672 | 510 | -162 |
| Баланс (стр. 300) | Вб | 6914 | 8674 | +1760 |
| ПАССИВ | ||||
| 1. Собственный капитал (стр. 490): | СС | 6738 | 8382 | +1644 |
| Уставный капитал (стр. 410) | УК | 250 | 250 | - |
| Резервный капитал (стр. 430) | РК | 330 | 342 | +12 |
| Нераспределенная прибыль | НП | 6158 | 7790 | +1632 |
| 2. Привлеченный капитал (стр 590+690) | ЗС | 176 | 292 | +116 |
| Долгосрочные обязательства (стр. 590) | ДО | - | - | - |
| Займы и кредиты (стр. 610) | ТО | 66 | 51 | -15 |
| Кредиторская задолженность (стр. 620) | КЗ | 110 | 241 | +131 |
| Баланс (стр. 700) | Вб | 6914 | 8674 | +1760 |
Рассматривая баланс предприятия ООО «Втормет» за 2010 год, приведенный в агрегированном состоянии, можно сказать следующее. За анализируемый период – 2010 год – произошло увеличение по многим статьям, как актива, так и пассива баланса данного предприятия.
Так в составе актива баланса произошло значительное увеличение статьи внеоборотных активов (+603 тыс.руб.), причем произошло это увеличение в основном за счет увеличения стоимости основных фондов, которые возросли на 605 тыс.руб. ввиду проведения в 2010 году модернизации производственных фондов на данном предприятии. Также значительно увеличились оборотные активы ООО «Втормет» (+1157 тыс.руб.) в основном за счет возросших запасов и затрат на предприятии (+708 тыс.руб.) и увеличения суммы дебиторской задолженности (+611 тыс.руб.). А вот остатки денежных средств на расчетных счетах и в кассе предприятия (-162 тыс.руб.) и нематериальные активы (-15 тыс.руб.) в ООО «Втормет» снизились.
Некоторые изменения произошли и в пассиве баланса предприятия ООО «Втормет». Так, к концу 2010 года значительно возросла доля собственного капитала предприятия (+1644 тыс.руб.), что произошло в основном за счет накопления суммы нераспределенной прибыли на счете «Прибыли и убытки». Здесь следует отметить, что на предприятии ООО «Втормет» прибыль вообще не распределяется должным образом, а просто накапливается на счете «Прибыли и убытки» – что является крайне негативной тенденцией, в первую очередь для самого предприятия. Наряду с собственным капиталом предприятия, произошло увеличение суммы привлеченного капитала ООО «Втормет», которое составило 116 тыс.руб., причем данное изменение обусловлено ростом кредиторской задолженности (+131 тыс.руб.).
В целом, баланс предприятия ООО «Втормет» составлен в положительном соотношении, что объясняется увеличением объемов производства расширением рынка сбыта продукции, модернизацией оборудования и т.п. На основании данных приведенного баланса можно рассчитать показатели финансовой устойчивости и сделать выводы о перспективах на будущее.
Показатели финансовой устойчивости предприятия
| Показатель | Формула | На начало 2010 года | На конец 2010 года | Норма |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Коэффициент финансового риска | Кфр= ЗС / СС | 0,026 | 0,035 | < 0,7 |
| Коэффициент долга | Кд= ЗС/Вб | 0,025 | 0,034 | < 0,4 |
| Коэффициент автономии | Ка = СС / Вб | 0,975 | 0,966 | > 0,5 |
| Коэффициент финансовой устойчивости | Кфу = СС+ДО / Вб | 0,974 | 0,966 | 0,8 - 0,9 |
| Коэффициент маневренности собственных источников | Км = (СС-ВА-У) / СС | 0,638 | 0,637 | 0,5 |
| Коэффициент устойчивости структуры мобильных средств | К уст.мс. = (ОБ - КП) / ОБ | 0,961 | 0,948 | 1,0 |
| Коэффициент обеспеченности оборотного капитала собственными источниками | К СОС = (СС – ВА – У) / ОБ | 0,961 | 0,948 | > 0,1 |
Следует отметить, что на основании рассчитанных показателей можно судить о финансовом положении анализируемого предприятия. Такие показатели в ООО «Втормет» выглядят следующим образом.
Коэффициент финансового риска на предприятии ООО «Втормет» составил в 2010 году – 0,035 (при норме ≤0,7), это означает, что данное предприятие в процессе своей деятельности привлекло на 1 рубль собственных средств - 0,035 рубля заемных, то есть финансовый риск здесь маловероятен.
Коэффициент долга составил в 2006 году–0,025, и в 2007 году–0,034 (при нормативе < 0,4). Это говорит о том, что ООО «Втормет» привлекает заемные средства на короткий период и в самых незначительных суммах.
Коэффициент автономии в 2009 году составил 0,975, в 2010 году- 0,966 (при нормативе >0,5). Это означает, что собственные средства предприятия ООО «Втормет» в общей сумме всего имущества предприятия составляют 97,5%, соответственно доля заемных средств (причем только краткосрочных) в общей стоимости имущества предприятия составляет всего 2,5%.
Коэффициент финансовой устойчивости, показывающий отношение общей суммы собственных и долгосрочных заемных средств предприятия к валюте баланса, на предприятии составил 0,974 в 2010 году (при норме 0,8-0,9). Это говорит о том, что в настоящее время (в виду 2010 год) предприятие испытывает подъем и находится на высокой стадии деловой активности.
Коэффициент маневренности собственных источников на анализируемом предприятии составил в 2010 году - 0,637 (при нормативе 0,5). Это говорит о том, что собственные источники ООО «Втормет» недостаточно маневренны, так как основная их сумма сосредоточена в основных фондах и все более увеличивающейся из года в год сумме нераспределенной прибыли.
Коэффициент устойчивости структуры мобильных средств в 2009 году составил – 0,961, в 2010 году он снизился и составил – 0,948. Данный показатель говорит о том, что чистый оборотный капитал предприятия в общей сумме всего оборотного капитала ООО «Втормет» составляет 94-96 %.
Коэффициент обеспеченности оборотного капитала собственными источниками на предприятии ООО «Втормет» составил в 2009 году – 0,961, в 2010 году – 0,948. Это говорит о том, что собственные оборотные средства предприятия в общей сумме оборотных активов составляют почти 95%.
В целом можно отметить, что практически все показатели, характеризующие финансовое состояние предприятия в ООО «Втормет» достаточно высокие. Это, несомненно, говорит о том, что предприятие металлургической промышленности ООО «Втормет» - является довольно сильным предприятием, при этом оно находится на стадии высокой деловой активности и «твердо стоит на ногах». Единственным минусом анализируемого предприятия (причем довольно значительным) является недостаточная маневренность собственных средств, что объясняется двумя факторами: первый – это то, что очень большая сумма сосредоточена в основных фондах предприятия; и второй – это то, что сумма нераспределенной прибыли на предприятии невозможно высока и продолжает нарастать ежегодно. Поэтому здесь необходимо усилить контроль и распределить накопленную прибыль по различным направлениям.
Чтобы более полно отразить финансовое состояние ООО «Втормет» необходимо провести анализ ликвидности баланса.
Анализ ликвидности баланса предприятия, тыс.руб.
| Актив | 2010 год | Пассив | 2010 год | Платежный излишек | |||
| 01.01 | 31.12 | 01.01 | 31.12 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7=2-5 | 8=3-6 |
| А1 (стр. 250+260) | 672 | 510 | П1 (стр. 620) | 110 | 241 | 562 | 269 |
| А2 (стр. 240) | 1615 | 2226 | П2 (стр. 610+660) | 66 | 51 | 1549 | 2175 |
| А3 (стр. 210+ 220 + 230 + 270) | 2188 | 2896 | П3 (стр. 590+ 630+640+ 650) | 0 | 0 | 2188 | 2896 |
| А4 (стр. 190) | 2439 | 3042 | П4 (разд. III) | 6738 | 8382 | -4299 | -5340 |
| БАЛАНС | 6914 | 8674 | БАЛАНС | 6914 | 8674 | - | - |
Проводя анализ ликвидности баланса предприятия ООО «Втормет» за 2010 год, основная цель состояла в том, чтобы убедиться в том, что данное предприятие действительно является финансово устойчивым, ликвидным и платежеспособным в настоящее время (имеется в виду 2010 год). Рассмотрев данные приведенной таблицы можно сделать следующие выводы. На начало 2010 года в ООО «Втормет» наблюдается следующее соотношение А1>П1; А2>П2; А3>П3; А4<П4, на конец 2010 года данные соотношения не изменились – А1>П1; А2>П2; А3>П3; А4<П4.
Исходя из этого, можно охарактеризовать баланс ООО «Втормет» за 2010 год, как ликвидный. Это означает, что анализируемое предприятие является платежеспособным, т.е. в состоянии нести ответственность по всем своим долгам – как внешним (поставщикам, бюджету, внебюджетным организациям, банкам и другим контрагентам), так и внутренним (работникам по заработной плате и другим выплатам) принадлежащим ему имуществом.
Проводимый по такой схеме анализ ликвидности (платежеспособности и устойчивости) предприятия является достаточно приближенным. Чтобы удостовериться в реальной платежеспособности ООО «Втормет» необходимо провести более детальный анализ платежеспособности (ликвидности) предприятия с помощью специальных коэффициентов.
Расчет платежеспособности (ликвидности) предприятия
| Коэффициенты платежеспособности | Обозна-чение | Норматив | 2010 год | |
| 01.01 | 31.12 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. Коэффициент общей ликвидности = | КОЛ(L1) | ³ 1 | 14,93 | 9,35 |
| 2. Коэффициент абсолютной ликвидности = | КАЛ(L2) | ³ 0,2-0,7 | 3,82 | 1,75 |
| 3. Коэффициент быстрой ликвидности = | КБЛ(L3) | ³ 0,7-0,8 | 12,99 | 9,37 |
| 4. Коэффициент текущей ликвидности = | КТЛ(L4) | 1-2 | 25,43 | 19,29 |
Следуя расчетным данным, можно сделать выводы. Коэффициент абсолютной ликвидности показывающий, какая часть краткосрочных обязательств предприятия может быть погашена за счет имеющейся денежной наличности, необычайно высок, он составляет на начало 2010 года – 3,82, на конец – 1,75. Это говорит о том, что предприятие имеет маленькую сумму краткосрочных долгов и достаточное количество собственных средств.
Коэффициент быстрой ликвидности на предприятии также очень высокий (обычно удовлетворяет ≥ 0,7-0,8). В нашем случае он составил на конец 2010 года – 9,37. Объясняется это тем, что у ООО «Втормет» имеется в наличии денежные средства, краткосрочные вложения и краткосрочная дебиторская задолженность, и мизерная сумма краткосрочных финобязательств.
Коэффициент текущей ликвидности, отражающий степень покрытия оборотными активами пассивов на предприятии составляет на конец 2010 года -19,29. Это высокий показатель, который говорит о том, что оборотные активы анализируемого предприятия покрывают свои пассивы полностью.
Подводя итог проведенному анализу можно сказать, что предприятие ООО «Втормет» обладает некоторым запасом финансовой устойчивости, это позволяет ему «быть на плаву», конкурировать с другими предприятиями в своей экономической зоне, увеличивать объемы продажи, расширять ассортимент, привлекать дополнительных клиентов почти без финансового риска.
Затратный подход к оценке стоимости ООО «Втормет»
Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Подход представлен двумя методами: методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости. В данном случае применим метод чистых активов.
Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если предприятие обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием – ООО «Втормет» как раз такое предприятие. Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных (в нашем случае) чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса и определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более достоверны, чем по второму, когда из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не производится.
Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках; приложения к ним и некоторые расшифровки.
Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение рыночной стоимости всех активов компании; определение величины обязательств компании; расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств. Таким образом, базовой формулой является: Стоимость предприятия = Активы – Обязательства.
Чтобы определить собственный капитал ООО «Втормет» рассмотрим активы и обязательства предприятия.
Активы и обязательства ООО «Втормет»
| Наименование | На начало 2010 года | На конец 2007 года | +,- |
| 1 | 3 | 4 | 5 |
| АКТИВЫ | |||
| 1. Внеоборотные активы (стр. 190): | 2439 | 3042 | +603 |
| Нематериальные активы (стр. 110) | 290 | 275 | -15 |
| Основные средства (стр. 120) | 1710 | 2315 | +605 |
| Долгосрочные фин/вложения (стр. 140) | 210 | 210 | - |
| Прочие внеоборотные активы (стр. 150) | 229 | 242 | +13 |
| 2. Оборотные активы (стр. 290): | 4475 | 5632 | +1157 |
| Запасы и затраты (стр. 210)229 | 2188 | 2896 | +708 |
| Расчеты с дебиторами (стр. 240) | 1615 | 2226 | +611 |
| Денежные средства (стр. 260) | 672 | 510 | -162 |
| Итого активов | 6914 | 8674 | +1760 |
| ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | |||
| Долгосрочные обязательства (стр. 590) | - | - | - |
| Займы и кредиты (стр. 610) | 66 | 51 | -15 |
| Кредиторская задолженность (стр. 620) | 110 | 241 | +131 |
| Итого обязательств | 176 | 292 | +116 |
Следует напомнить, что к числу активов предприятия относятся следующие группы активов: нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, денежные средства, здания и сооружения, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность и прочие аналогичные активы.
Активы ООО «Втормет» на начало
Активы ООО «Втормет» на конец
Обязательства ООО «Втормет» на начало
Обязательства ООО «Втормет» на конец
Собственный капитал ООО «Втормет» на начало 2010 года = 6914 – 176 = 6738 млн.руб.
Собственный капитал ООО «Втормет» на конец 2010 года = 8674 – 292 = 8382 млн.руб.
По результатам проведенных расчетов, можно сказать следующее. Стоимость московского предприятия металлургической промышленности ООО «Втормет», рассчитанная методом нескорректированных чистых активов, составила на начало 2010 года – 6738 тыс.руб., на конец 2010 года – 8382 тыс.руб. Следует отметить, что в данном случае стоимость предприятия ООО «Втормет» является собственным капиталом данного предприятия, который сосредоточен в основных средствах, нематериальных активах, долгосрочных финансовых вложениях, материальных запасах, дебиторской задолженности, денежных средствах и прочих оборотных и внеоборотных активах. Величина собственного капитала ООО «Втормет» в данном случае достаточно высока – но это объясняется очень просто. Финансовая политика предприятия ООО «Втормет» такова – при наличии достаточного количества собственных средств предприятие крайне редко и неохотно прибегает к привлечению капитала со стороны (кредиты и займы), также кредиторская задолженность предприятия не очень высока. Именно поэтому ООО «Втормет» является привлекательным предприятием, как для купли-продажи, так и для различного рода инвестирования.
3. Вывод величины общей стоимости, рассчитанной
с использованием затратного метода
Общая стоимость ООО "Втормет" будет равна сумме стоимости зданий и сооружений, стоимости машин и оборудования и нма. Таким образом:
Стоимость =20 149 952+82 973 300+8 382 000=111 505 252
(сто одиннадцать миллионов пятьсот пять тысяч двести пятьдесят два рубля).
Заключение
При выполнении данной курсовой работы я занималась оценочной деятельностью, т.е. выступала в роли оценщика недвижимости – довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.
Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.
В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.
Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы.
Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимости находящегося в микрорайоне Новокосино г.Москвы. и используя выше перечисленные подходы, была определена рыночная стоимость объекта на момент оценки, т.е на 18.12.2005 г., равная 111 505 252 руб.
Список использованных источников.
1. ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности РФ»
2. ФСО №1 утвержден Приказом МинЭконом развития 20.07.07. Приказ №256
3. ФСО №2 Приказ №255
4. Коупленд Т. «Оценка стоимости компании» 2005г.
5. 658 0-93 Рутгайзер Ф.М. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования, М., 1998, 240 стр. – 5 экз.
6. 332 Ф-34 Федотова М.А. Уткин Э.Л. Оценка недвижимости и бизнеса М., 2000 стр. 214 – 3 экз.
7. Харрисон Т. «Стоимость компаний: оценка и управление» 2008г.
8. http://www.icvtormet.ru/ru/
[1] Оценка рыночной стоимости предприятия (Методические рекомендации по оценочной деятельности)
Комитет ТПП РФ по оценочной деятельности
