Курсовая Муниципальное хозяйство. Реформа жилищно-коммунального хозяйства
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Омский государственный технический университет
Кафедра «Государственное и муниципальное управление»
Курсовая работа
по дисциплине: «Теория управления»
на тему: «Муниципальное хозяйство.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства»
Выполнила:
студентка группы ВМУ-314
Заулицкая П.В.
Проверила:
Старший преподаватель
Бондарева Т.И.
_________________
_________________
Омск, 2006 год
Содержание.
Введение………………………………………………………………………4
1. Основы муниципального хозяйства……………………………………..5
1.1. Муниципальная собственность……………………………………....6
1.2. Материально-финансовые основы муниципального хозяйства…..10
2. Объект муниципального хозяйства…………………………………….12
2.1. Муниципальное предприятие……………………………………….12
2.2. Приватизация муниципального предприятия……………………....15
3. Реформа жилищно-коммунального хозяйства…………………………17
Заключение…………………………………………………………………..26
Приложения………………………………………………………………….27
Список литературы………………………………………………………….51
1. Основы муниципального хозяйства.
Муниципализация – процесс закрепления за органами местного самоуправления прав и обязательств по поддержанию жизненно важных функций территориальных общностей. Источником муниципализации является хозяйственная система территорий, требующая тесного взаимодействия между населением города и предприятиями, действующими в сфере удовлетворения его текущих первоочередных потребностей.
Английский ученый Т. Байрн выделял пять групп предприятий, отраслевая принадлежность которых в наибольшей степени определяет базовые направления процесса муниципализации.
1. Защитные – предприятия, осуществляющие защиту прав и интересов населения, проживающего на данной территории.
2. Обеспечивающие условия жизнедеятельности – предприятия, действующие на объектах с муниципальной формой собственности и ориентирующиеся на подготовку и поддержание общественно важных объектов: жилых комплексов, промышленных и санитарных зон, дорог и т.д.
3. Рекреационные – предприятия, специализирующиеся на благоустройстве городов, озеленении улиц, создании культурно-просветительской сети, туристическом обслуживании.
4. Персональные – предприятия, удовлетворяющие индивидуальные потребности населения в образовании, трудовой занятости, здравоохранении и т.д.
5. Коммунальные – предприятия, действующие на рынке жилищно-коммунальных услуг и обеспечивающие формирование и поддержку городской инфраструктуры (потребительский рынок, автостоянки, гаражи, земельные участки и т.д.)
1.1. Муниципальная собственность.
Перечень объектов, относящихся к муниципальной собственности:
1. Объекты государственной собственности, расположенные на территории, находящейся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) советов народных депутатов;
· жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной власти (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5-и и 7-и процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения;
· жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении;
· объекты инженерной инфраструктуры города (за исключением, входящей в состав имущества предприятий), городской пассажирский транспорт (включая метрополитен), внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов;
· другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) местных администраций.
2. Объекты государственной собственности, находящиеся в ведении органов государственной власти и управления республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей и округов, и находящиеся на территории соответствующих городов:
· предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения;
· оптово-складские мощности предприятия и подразделения производственно-технической комплектации, необходимые для обеспечения товарооборота и объемов услуг указанных предприятием;
· учреждения и объекты здравоохранения (кроме областных больниц и диспансеров), народного образования (кроме спецшкол для детей, страдающих хроническими заболеваниями), культуры и спорта.
3. Предприятия и объекты общественного питания, учреждения народного образования, здравоохранения, культуры и спорта, находящиеся в ведении министерства сельского хозяйства РФ.
4. Предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, находящиеся в ведении министерств, ведомств, госпредприятий (кроме закрытой сети), а также предприятий и организаций министерства путей сообщения РФ, департамент морского и речного транспорта, министерство транспорта РФ, связанных с обеспечением питания населения.
К муниципальной собственности без оговорок относятся определенные, как правило, затратные объекты, которые находились в ведении городских властей и раньше. Это объекты инженерной инфраструктуры города, жилой и нежилой фонд. Вместе с тем было оговорено, что могут относиться к муниципальной собственности доходные и высокорентабельные объекты городской социально-экономической инфраструктуры: магазины, ателье, парикмахерские, рестораны, небольшие предприятия, транспортные и строительные предприятия, находившиеся ранее в другом ведении. Изначально законами был предопределен механизм, который не способствовал быстрому и единообразному формированию муниципального хозяйства.
Получилось так, что в муниципальную собственность изначально передавались только убыточные объекты, основная часть прибыльных объектов закреплялась федеральной собственности, откуда они, как правило, передавались в областную. А областные органы управления могли передать их в руки муниципальной собственности или не передать. В результате сложилась парадоксальная ситуация: городская недвижимость оказалась почти вся в федеральной собственности. Только в мае 1994года выходит указ Президента о мерах по разграничению собственности, о мерах по повышению статусе городов. В нём-то, наконец, вводится принцип, который должен был быть введен сразу: не область разрешает брать объекты городу в муниципальную собственность, а город самостоятельно решает вопрос о закреплении объектов муниципальной собственности и уведомляет область о том, что он принял какие-то объекты. Если в течение двух недель не последовало со стороны областных органов возражения, то в этом случае вопрос решен. Однако этот механизм был введен слишком поздно и практически не повлиял на изменения в структурных уровнях и объемах собственности.
С большой потерей темпов, но все же с начала 1992 г. российское самоуправление стало обрастать собственностью, прежде всего за счет предприятий и иного имущества, которое ранее находилось на балансе местных органов, а также объектов хозяйственного и социально-культурного назначения, находившихся раньше в вышестоящем подчинении, но обслуживающих местные нужды. Собственность и сопутствующее ей право распорядиться имуществом - прикупить, продать, сдать в аренду - превращает органы местного самоуправления в полноценных участников рыночной экономики, способных осуществлять предпринимательскую деятельность в интересах населения, получать доходы. Однако формирование муниципальной собственности имеет цели, далеко не исчерпывающиеся созданием для местного самоуправления соответствующей материальной основы. Как ни парадоксально это звучит, но в значительной мере местная администрация обретает собственность для того чтобы незамедлительно от нее избавиться. Рука об руку с формированием муниципальной собственности должна идти ее приватизация. В отличие от предприятий и других организаций, органы местного самоуправления не просто участники рыночных отношений, а властный инструмент проведения рыночных реформ, главнейший рычаг их продвижения в масштабах страны. Именно через местную администрацию, через фонды имущества и комитета по управлению имуществом большая часть собственности должна возвращаться населению, гражданам.
1.2. Материально-финансовые основы муниципального хозяйства.
Финансовые ресурсы местного самоуправления включают в себя и внебюджетные фонды, в которых аккумулируются дополнительные доходы, полученные за счет осуществления организованных местной администрации мероприятий по решению экономических и социальных проблем. К ним относятся:
· добровольные взносы и пожертвования граждан, предприятий, учреждений, организаций;
· штрафы, взимаемые за получение предприятиями и организациями необоснованной прибыли (доходов), за завышение цен (тарифов) на продукцию (работа, услуги);
· штрафы за загрязнение окружающей среды и нерациональное использование природных ресурсов и другие нарушения природоохранительного законодательства, санитарных норм и правил, а также платежи, компенсирующие нанесенный ущерб. Сумма этих штрафов и платежей используются на проведение природоохранительных и оздоровительных мероприятий;
· штрафы за порчу и утрату объектов историко-культурного наследия;
· штрафы за административные правонарушения, совершенные на территории местной администрации.
Проблемы материальной базы являются "вечной" для местных органов, хотя время диктует свои повороты в подходах к ее решению. В частности, в прежние времена шла острая борьба за передачу в ведение местных советов от ведомственных предприятий жилищного фонда, детских садов, объектов коммунально-бытовой инфраструктуры. Сегодня испытывающие финансовые трудности предприятия готовы сами "сбросить" всю социальную инфраструктуру органам местного самоуправления. Однако те отказываются от нее, поскольку не имеют средств на эксплуатацию, ремонт, выплату зарплаты и т.д.
Появление категории "муниципальной собственности" незамедлительно высветило проблемы не просто пополнения ее за счет объектов государственной собственности федерального уровня и собственности субъектов РФ, но рационального использования полученного.
Но одновременно с расширением своего имущества органы местного самоуправления столкнулись с новой проблемой - его надо приватизировать. К сожалению, концептуально при этом не была решена очень важная задача: орган местного самоуправления должен иметь свое хозяйство или нет? И если он его имеет, то, например, что лучше - иметь свое предприятие по уборке территорий или приватизировать имеющиеся подразделения и затем работать с ними по договору? Что лучше - продавать помещения магазинов или сдавать их в долгосрочную аренду?
Одновременно стала актуальной еще одна задача, пока неразрешенная - можно ли органам местного самоуправления заниматься предпринимательской деятельностью? Практика других стран говорит о том, что органы местного самоуправления свои земли, свои здания и другое имущество могут пускать в оборот - созданием ТОО, акционерных обществ. Часть доходов идет для пополнения местной казны. При этом неукоснительно соблюдаются интерес всех участников, в том числе с защитой их прав собственников. У нас же первые попытки пойти таким путем дали примеры коррупции: одним предпринимателям удавалось заполучить помещения, создать совместные предприятия, подкармливать местный бюджет, другие же не смогли этого сделать. Началась закулисная конкуренция. И нет законных механизмов защиты прав, равенства всех желающих.
2.Объект муниципального хозяйства.
2.1. Муниципальное предприятие.
В Российском законодательстве выделено в качестве самостоятельных два вида предприятий: государственное и муниципальное.
Строго говоря, это деление не совсем логично. Если употреблять понятие "муниципальное предприятие" как разновидность предприятий, создаваемых местными муниципальными органами государственного управления, то обоснованным было бы назвать предприятия, организуемые федеральными властями - федеральными предприятиями. При этом и те, и другие предприятия находятся в государственной собственности.
Итак, каким образом может быть создано государственное или муниципальное предприятие? Предприятие может быть учреждено либо по решению собственника имущества или уполномоченного им органа, либо по решению трудового коллектива государственного или муниципального предприятия, в случаях и порядке, предусмотренным законодательством России.
Предприятие может быть учреждено в результате выделения из состава действующего предприятия, объединения, организации одного или нескольких структурных подразделений (единиц) с сокращением за данными структурными подразделениями (единицами) существующих обязательств перед предприятием.
Предприятие также может быть учреждено в результате принудительного разделения в соответствии с антимонопольным законодательством России. Споры по вопросам выделения и разделения предприятий решаются в судебном или арбитражном порядке.
По любому из предложенных вариантов государственное или муниципальное предприятие может быть создано только органом уполномоченным управлять государственным или муниципальным предприятием, организацией, объединением. Инициатива может принадлежать трудовому коллективу структурного подразделения или структурной единице, но без согласия фактического учредителя малое государственное или муниципальное предприятие не может быть создано. Руководителей крупных производств можно понять: вложено столько сил и средств в развитие хозяйства и теперь отдавать все это по частям на сторону, - какой смысл?
Но все же муниципальное предприятие является непременным атрибутом жизни местных коллективов во всех промышленно развитых странах Запада. Собственность, принадлежащая низшим и средним региональным звеньям местного управления, играет существенную роль в экономике и социальной сфере отдельных регионов. Предприятия, принадлежащие местным органам управления и самоуправления, обслуживают, прежде всего, жителей конкретной области, обеспечивая их необходимыми товарами и услугами.
Среди муниципальных предприятий выделяются достаточно отчетливо две основные группы:
1. предприятия прямого управления, жестко контролируемые местными органами власти;
2. предприятия с делегированным управлением, часть контроля над которыми передана местными властями другим юридическим или физическим лицам.
Вторая группа предприятий по признакам управления и функционирования близка к предприятиям частного сектора. Предприятия этой группы ориентируются на рыночные критерии, стремятся повысить свою эффективность и прибыль, имеют определенную степень автономии, но относятся к местным органам управления. Именно такие предприятия в последние годы получают все большее распространение, а их роль как производителей муниципальных услуг возрастает.
Муниципальные предприятия прямого управления практически не имеют административной и финансовой автономии, не является юридическим лицом, не могут самостоятельно решать вопросы найма, увольнения рабочих. Обычно они не имеют своего бюджета, их текущие расходы фиксируются в бюджете местных органов власти. В отдельных случаях такие предприятия, выполняющие услуги промышленного или торгового характера, составляют свою финансовую систему или бюджет, который утверждается в качестве приложения к бюджету местных органов власти.
В последнее время отмечена тенденция к изменению принципов контроля над муниципальным предприятием прямого управления. Местные власти предоставили этим предприятиям относительную автономию в административном и финансовом плане. Такие предприятия получают статус юридического лица, но сохраняется административный контроль над ними. Возникает переходная форма управления муниципальным предприятием прямого к делегированному. Предприятия прямого управления со статусом юридического лица имеют автономный бюджет (его убытки финансируются из местного бюджета), собственная организация управления, члены которого утверждены местной администрацией, а деятельность контролируется. Кроме того, руководство такого предприятия самостоятельно решает вопросы найма и увольнения служащих, в соответствии со своими финансовыми возможностями.
Муниципальное предприятие прямого управления со статусом юридического лица в последние годы быстро распространяется в таких сферах, как водо-, газо- и электроснабжение, уборка бытового мусора, отопление, дорожные работы и т.д.
В последние годы все более частыми становятся случаи, когда муниципальные предприятия приватизируются, отдаются в концессию или преобразуются в смешанные компании. Таким путем идет процесс преобразования муниципальных предприятий прямого управления в предприятия с делегированным управлением.
2.2. Приватизация муниципального предприятия.
С помощью приватизации местные власти пытаются решить свои бюджетные проблемы, освободиться от обременительных расходов по содержанию малорентабельных и убыточных предприятий, а одновременно расширить налоговую базу и соответствующие доходы за счет приватизированных предприятий. Кроме того приватизация в некоторых случаях позволяет повысить эффективность местной экономики, расширить предложение товаров и услуг на местном рынке. Приватизация открывает новые возможности для коммерческого внедрения достижений НТР, эффективного использования оборудования, снижения накладных расходов, найма квалифицированного персонала, изменение структуры занятости в интересах более рационального хозяйствования. В случае, если местные власти в силу определенных причин не могут отдать муниципальные предприятия в частные руки (социальные службы, объекты культуры, образования), они проводят частичную приватизацию. При этом местные власти сохраняют за собой рычаги управления и контроля, оговаривая эти ограничения в рамках соответствующего договора.
К приватизации местные власти подталкивают с одной стороны стагнация и сокращение их доходов, а с другой стороны сопротивление жителей новым повышениям местных налогов, составляющих один из основных источников бюджета местных органов власти. В этих условиях приватизация муниципальной собственности становится все более привлекательным средством решения бюджетных проблем.
Таким образом, значение территориально-хозяйственных комплексов городов как структурных единиц народно-хозяйственного комплекса определяется с одной стороны бурным развитием городов, с другой децентрализацией экономики и повышением роли территорий в решении экономических и социальных вопросов. В силу этого финансовый механизм отрасли в условиях рыночной экономики должен содержать элементы, обеспечивающие социальную защиту населения территории от стихийного повышения цен на жизнеобеспечивающие услуги муниципального хозяйства.
Сосредоточение в единых руках всех технических служб города (водопроводного, газового, электрического и транспортного хозяйств) позволяет, упорядочив их эксплуатацию предоставлять населению дополнительные удобства. Скажем можно регулировать электроснабжение и электропотребности (снабжать электроэнергией в дневные часы трамвайный и троллейбусный парк, а в ночные часы обеспечивать освещение). Обладая всеми трубопроводами можно сделать так, чтобы одновременно проводились прокладка, либо ремонт газовых, водопроводных и канализационных труб. Как известно подобные работы нередко портят жизнь горожанам.
То же относится и к проведению других уличных работ, связанных со строительством и благоустройством территории. И еще одно преимущество муниципальной собственности - возможность видеть и обеспечивать перспективы развития городов и их хозяйство, строить и развивать городские службы с расчетом на будущее.
3. Реформа жилищно-коммунального хозяйства.
Коммунальное хозяйство – совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселков и сел; в городах входит в состав муниципального хозяйства.
В основе реформы жилищно-коммунального хозяйства лежит принцип приватизации собственности муниципального хозяйства.
Большинству современных горожан, к сожалению, пока чуждо понятие «домовладелец». В корне изменить ситуацию должны товарищества собственников жилья и другие формы самоорганизации граждан.
В данной курсовой работе рассмотрим более подробно такое явление как создание ТСЖ.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ создается, прежде всего, для управления общим имуществом. Понятие управление общим имуществом и понятие управления многоквартирным домом по договору управления законодательно разделены. ТСЖ управляет общим имуществом, а управляющая организация управляет многоквартирным домом. Жилищным кодексом РФ понятие управление многоквартирным домом формально сведено к предоставлению управляющей организацией ЖКУ.
Управление многоквартирным домом осуществляется с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования общим имуществом, а также обеспечения предоставления коммунальных услуг проживающим в данном доме гражданам.
С принятием Жилищного кодекса РФ правовой статус ТСЖ претерпел значительные изменения. На ТСЖ теперь прямо возложены обязанности по представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст.138 ЖК РФ). Таким образом, в отношения собственников помещений в многоквартирном доме с товариществом собственников жилья введен институт представительства. Представительство может быть реализовано путем наделения представителя полномочиями, основанными на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Полномочия ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к третьим лицам основаны на прямом указании закона.
При создании ТСЖ стоит двойная задача. Первое – сделать граждан ответственными собственниками, и второе – обеспечить рыночную конкуренцию обслуживающих фирм.
Что касается первой задачи, то, согласно новому Жилищному кодексу, все многоквартирные дома с 1марта 2006 года должны быть переданы под управление товариществ собственников жилья или управляющих компаний. Не случайно ТСЖ теперь организуются в обязательном порядке во всех омских новостройках. Новые дома не требуют особых затрат на ремонт и содержание. А кто захочет нести ответственность за эксплуатацию домов с высоким процентом износа? Ведь для проведения масштабного ремонта такого дома нужны деньги, опыт, рабочие руки, надежный контроль и отстаивание интересов жителей многоэтажек. Эти требования долгое время не могли обеспечить ни сами жители многоквартирных домов, ни обслуживающие жилищные организации. Решение проблемы было не под силу и муниципальным образованиям. Значит, необходимы общие усилия. А как это сделать, изложено в областной целевой программе развития имущественных отношений в жилищно-коммунальном комплексе Омской области. В программе заложено выделение средств на ремонт старых муниципальных домов. В бюджете города на 2006 год на капитальный ремонт жилья было предусмотрено более 500 миллионов рублей. Если в 2004 году городской бюджет направил на эти цели всего лишь 50 миллионов рублей, то в 2005 году эта сумма изменилась на порядок и составляет более 600 миллионов рублей.
Схема финансирования предполагает участие областного и муниципального бюджетов – на 90% в равных долях, а 10% от сметной стоимости работ должны собрать сами жители многоквартирных домов.
ТСЖ при умелом руководстве сможет постепенно поднять качество коммунального обслуживания и добиться снижения затрат, а следовательно, и размеров оплаты населения за услуги. Но создание ТСЖ и переход на самообслуживание – процесс сложный.
Обратимся за советами к председателю ТСЖ «Левобережный 13» В.Н. Гуркину. Вот, что он нам посоветовал.
Прежде чем начинать организацию ТСЖ необходимо проанализировать:
· Возможность перевода жилья на самообслуживание;
· Состояние сантехнического и другого инженерного оборудования дома;
· Готовность и финансовую возможность жильцов перейти на новую, бесспорно прогрессивную, но требующую на первом этапе определенных затрат форму обслуживания жилья.
1. Принципиальная возможность перевода на самообслуживание – это возможность самостоятельно, на средства, получаемые от жильцов по статье «Обслуживание ЖКО», оплачивать труд персонала, который будет следить за состоянием дома, решать все возникающие в этой связи вопросы, обслуживать дом и предоставлять соответствующим категориям жильцов положенные им по закону льготы и субсидии. Как показывает практика, для безубыточной работы ТСЖ при сохранении прежних тарифов на обслуживание, общая площадь дома должна быть не менее 10-12 тысяч кв.метров. Если дом небольшой, придется объединяться с другими, расположенными рядом домами, чтобы набрать необходимую общую площадь. Жилищный кодекс предусматривает такой вариант, при этом допустимо иметь один счет в банке на все дома и один общий бюджет.
2. Состояние кровли дома, инженерных коммуникаций, работоспособность задвижек, вентилей отопления и ГВС, наличие и состояние счетчиков холодной воды, манометров и термометров на теплоузлах дома, приборов учета отопления и ГВС (если они установлены), состояние электропроводки и электрооборудования, наличие освещения подвалов, чердаков и других технических помещений дома – это далеко не полный перечень того, что должно быть проверено специалистами, и на что должен составляться соответствующий акт.
3. Выяснить потенциальное желание жильцов дома (их должно быть большинство) перейти на самообслуживание можно только после проведения кропотливой работы с каждым собственником квартир по разъяснению преимущества товариществ собственников жилья по сравнению с обслуживанием муниципальным коммунальным предприятием.
Важнейшие задачи, стоящие перед ТСЖ на первом этапе:
· Обеспечить уровень обслуживания жителей не ниже, чем было при обслуживании муниципальным предприятием, с постепенным повышением качества работы.
· Обеспечить прозрачность расходов, информировать об этом жильцов.
· Обязать жильцов погасить задолженность по ЖКУ и облуживанию дома.
· Постепенно аккумулировать средства, поступающие на текущий ремонт дома на установку комплекса по учету потребления и расхода тепла и горячей воды.
Что касается накопления доходной части ТСЖ, то этот вопрос можно рассмотреть на примере ЖСК «Молодежный-2.3»
1.В структуре доходной части ТСЖ можно выделить:
· Средства, собираемые непосредственно с жильцов дома:
· Оплата жилищно-коммунальных услуг;
· Ежемесячные, вступительные, целевые взносы;
· Пеня за просроченные платежи;
2.Средства, поступающие извне:
· Поступления от сдачи в аренду подсобных помещений, подвалов, стен здания для рекламы и т. д.
· Возмещение расходов по обслуживанию инженерных сетей суб. абонентами.
· Добровольная, спонсорская помощь.
· Начисляемый банком процент на остаток денежных средств на р/с ТСЖ
Вновь создаваемое ТСЖ может выбрать один из путей формирование доходной части:
1.Организовать содержание и обслуживание жилья своими силами. Включить в кварплату и зачислять на расчетный счет ТСЖ только оплату за обслуживание и содержание жилья и текущий ремонт. За коммунальные услуги оплата производится, как и прежде, каждым квартиросъемщиком по раздельным квитациям поставщиков услуг газо-, электро-, водо-,теплоснабжения.
Однако, практика регионов России показывает, что цены на поставку услуг естественных монополистов оказываются искусственно завышены путем увеличения уровня рентабельности, увеличения уровня амортизационных отчислений и отчислений в ремонтный фонд. В связи с этим, необходимым является проведение аудиторских проверок тарифов на услуги естественных монополистов, а также включение в состав регионально-энергетической комиссии представителей управляющих компаний жилищного фонда. Большую роль в ценовом регулировании имеют местные органы власти, которые должны своими решениями способствовать снижению цен на услуги путем установки минимального уровня рентабельности, обязательным конкурсным распределением подрядов на поставку сырья, материалов и ремонтные работы в пределах своей компетенции. Возможно заключение трехстороннего договора между монополистом, управляющей компанией и местным органом власти, в котором было бы отражено, что управляющая компания возмещает затраты на услуги монополистов на уровне тарифа для населения. Разницу берет на себя бюджет, что побудит органы власти вести более тщательный контроль за ростом тарифов и проводить мероприятия по энергоресурсосбережению.
2. Включить в кварплату все жилищно-коммунальные платежи:
· Оплату за содержание, обслуживание жилья;
· Оплату за капитальный ремонт;
· Оплату за отопление;
· Оплату за ГВС;
· Оплату за водопотребление и водоотведение;
· Оплату за обслуживание антенны.
Платежи поставщикам коммунальных услуг производить через расчетный счет ТСЖ через так называемые коллективные платежи.
При формировании доходной части по первому варианту при общей площади дома в 8000 кв. м на расчетный счет ТСЖ за месяц поступит 41520 рублей за обслуживание жилья и 14320 рублей – за капитальный ремонт. Итого – 55840 рублей. Учитывая наличие должников, реально получается около 40000 рублей. В год сумма составит 480000 рублей. В 2005 году начисления на зарплату составляли в среднем 19000 рублей в месяц. В штате четыре работника, ответственных за безопасную эксплуатацию лифтов, за безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок, эксплуатацию узла учета тепла, за безопасную эксплуатацию электроустановок, председатель ТСЖ, бухгалтер, сантехник, электрик, дворник, три уборщицы, три лифтера, разнорабочий.
В год на зарплату, включая отпускные, ушло 247000 рублей.
Оплата единого социального налога составила дополнительно около 64000 рублей.
Оплата лифтов- 40800 рублей (3400 х 12).
Вывоз ТБО – 16800 (1400 х 12).
Итого в распоряжение Правления ТСЖ поступит как минимум 111180 рублей за год. Без учета скидки на задолжников, это еще примерно 180000 рублей. В идеальном варианте – 300000.
При формировании доходной части по второму варианту при общей площади дома в 8000 кв. м, вышеназванная сумма увеличится еще приблизительно на трехмесячную оплату за тепло. При сегодняшних тарифах на тепло 8,49 руб. с кв. м сумма составит примерно 204000 рублей. Эти средства появятся в том случае, что при заключении коллективного договора на поставку тепла и ГВС электроснабжающая организация выставит годовую нагрузку на тепло. Разница между тем, что люди оплачивают по раздельным квитанциям и тем, что оплатит ТСЖ по договору, составляет в среднем 3-х месячную оплату за тепло. А это солидные средства, необходимые для качественного ремонта инженерных коммуникаций. Всего через год на счет ТСЖ поступит 500000 рублей.
Установление в доме общего прибора учета на тепло позволяет экономить дополнительно месячную оплату за тепло.
В первом случае Правлению ТСЖ жить легче, т. к. даже наличие задолжников по коммунальным платежам не повлечет за собой отключение дома от электроэнергии, ХВС, ГВС, тепла. Во втором случае Правление принимает на себя всю ответственность за дом и его техническое состояние, за сбор платежей, но и получает больше денежных средств.
В течение 2005 года тарифы в ТСЖ составили:
На обслуживание и ремонт жилья, включая текущий ремонт – 5,68 руб. с 1 кв. м, из них:
0,18 рубля с 1 кв. м – за вывоз ТБО, однако, для жильцов выставлялся взнос 5,3 руб. с человека, как в 2004 году.
1,3 руб. с 1 кв. м – на обслуживание лифтов, содержание лифтовой, пульта связи, зарплату лифтерам, пейджер, сотовый телефон, оплату договоров на техническое обслуживание лифтов, ежегодное освидетельствование, переаттестацию трех лифтеров, накопительные средства на ремонт лифтов. Лифтеры обслуживают 11 лифтов. Для жильцов установлена плата за пользование лифтом – 25 рублей с человека. При этом не страдает качество предоставляемых услуг.
Для сравнения – общегородские тарифы на вышеназванные услуги составляют соответственно 5,19 и 1,79руб. Всего – 6,98 руб. с 1 кв. м, включая текущий ремонт. Это более высокие тарифы за лифты, вывоз ТБО, чем в созданном ТСЖ.
Взнос за теплоснабжение в течение всего 2005 года составил 5,77 руб. с 1 кв. м, включая планово-предупредительный ремонт тепловых коммуникаций и ГВС. В этом же районе тариф на тепло составляет 8,49 руб. с 1 кв.м.
Таким образом, на примере рассмотренного ЖСК можно сделать вывод, что качественное содержание и обслуживание возможно, только нужно считать и экономно расходовать каждую копейку средств, оплаченных жильцами.
Второй, но не менее важной задачей создания ТСЖ является обеспечение рыночной конкуренции обслуживающих фирм.
ТСЖ вправе заключать в интересах членов товарищества договор о содержании и ремонте общего имущества с обслуживающими и подрядными организациями. Введение договорной формы взаимоотношений, как между собственником, так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда. К тому же должна возникнуть конкуренция , а возникший на этой основе рынок услуг обеспечит не только повышение эффективности жилищно-коммунального хозяйства, но и снижение тарифов на услуги.
Для получения больших средств на нужды дома, для повышения качества обслуживания жителей и снижения коммунальных платежей, предлагаются следующие способы:
1. Грамотно выстроить договорные отношения с поставщиками. Нужно контролировать качество услуг и отстаивать интересы жителей. При заключении договора с энергоснабжающей организацией обратить особое внимание на выполнение договорных обязательств по тепловым нагрузкам, по соблюдению теплового режима при подаче ГВС, проверить их, обратившись в «Энергонадзор». Договор с энергоснабжающей организацией – самый главный договор.
2. Выбрать тот банк, который устанавливает более низкие тарифы за банковские операции, начисляет процент на обслуживание банковского счета.
3. Сократить затраты на обслуживание. Объединить в ТСЖ несколько домов, имеющих общие инженерные коммуникации, земельные участки, двор. Это даст экономию при регистрации юридического лица, по транспортным расходам, юридическим услугам, по зарплате для некоторых категорий работников, по оформлению технической документации, оформлению прав собственности на общее имущество, включая землю и т. д.
4. Увеличить собираемость регулярных платежей. Использовать для этого все законные способы воздействия на неплательщиков. Это индивидуальная работа с собственниками, начисление пени за просроченные платежи, взыскание задолженности через суд. Это значительно сократит список так называемых «злостных» неплательщиков.
Совершенствование системы управления жилищно-коммунального хозяйства тесно связано с необходимостью разрешения проблемы между субъектом жилищной собственности и ее пользователем. Приватизация жилья не решила этот вопрос. Население не чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющими прочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда.
Создание товариществ собственников жилья позволит повысить личную заинтересованность жильца в качественном содержании не только своей квартиры, но и мест общего пользования, оборудования и т. д. С другой стороны, повысится и требовательность к организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, т. к. эффективность и направление вложения средств будет определяться уже самими собственниками.
Таким образом, муниципальное хозяйство должно всячески содействовать созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую и экономическую поддержку.
3. Реформа жилищно-коммунального хозяйства.
Коммунальное хозяйство – совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселков и сел; в городах входит в состав муниципального хозяйства.
В основе реформы жилищно-коммунального хозяйства лежит принцип приватизации собственности муниципального хозяйства.
Большинству современных горожан, к сожалению, пока чуждо понятие «домовладелец». В корне изменить ситуацию должны товарищества собственников жилья и другие формы самоорганизации граждан.
В данной курсовой работе рассмотрим более подробно такое явление как создание ТСЖ.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ создается, прежде всего, для управления общим имуществом. Понятие управление общим имуществом и понятие управления многоквартирным домом по договору управления законодательно разделены. ТСЖ управляет общим имуществом, а управляющая организация управляет многоквартирным домом. Жилищным кодексом РФ понятие управление многоквартирным домом формально сведено к предоставлению управляющей организацией ЖКУ.
Управление многоквартирным домом осуществляется с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования общим имуществом, а также обеспечения предоставления коммунальных услуг проживающим в данном доме гражданам.
С принятием Жилищного кодекса РФ правовой статус ТСЖ претерпел значительные изменения. На ТСЖ теперь прямо возложены обязанности по представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст.138 ЖК РФ). Таким образом, в отношения собственников помещений в многоквартирном доме с товариществом собственников жилья введен институт представительства. Представительство может быть реализовано путем наделения представителя полномочиями, основанными на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Полномочия ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к третьим лицам основаны на прямом указании закона.
При создании ТСЖ стоит двойная задача. Первое – сделать граждан ответственными собственниками, и второе – обеспечить рыночную конкуренцию обслуживающих фирм.
Что касается первой задачи, то, согласно новому Жилищному кодексу, все многоквартирные дома с 1марта 2006 года должны быть переданы под управление товариществ собственников жилья или управляющих компаний. Не случайно ТСЖ теперь организуются в обязательном порядке во всех омских новостройках. Новые дома не требуют особых затрат на ремонт и содержание. А кто захочет нести ответственность за эксплуатацию домов с высоким процентом износа? Ведь для проведения масштабного ремонта такого дома нужны деньги, опыт, рабочие руки, надежный контроль и отстаивание интересов жителей многоэтажек. Эти требования долгое время не могли обеспечить ни сами жители многоквартирных домов, ни обслуживающие жилищные организации. Решение проблемы было не под силу и муниципальным образованиям. Значит, необходимы общие усилия. А как это сделать, изложено в областной целевой программе развития имущественных отношений в жилищно-коммунальном комплексе Омской области. В программе заложено выделение средств на ремонт старых муниципальных домов. В бюджете города на 2006 год на капитальный ремонт жилья было предусмотрено более 500 миллионов рублей. Если в 2004 году городской бюджет направил на эти цели всего лишь 50 миллионов рублей, то в 2005 году эта сумма изменилась на порядок и составляет более 600 миллионов рублей.
Схема финансирования предполагает участие областного и муниципального бюджетов – на 90% в равных долях, а 10% от сметной стоимости работ должны собрать сами жители многоквартирных домов.
ТСЖ при умелом руководстве сможет постепенно поднять качество коммунального обслуживания и добиться снижения затрат, а следовательно, и размеров оплаты населения за услуги. Но создание ТСЖ и переход на самообслуживание – процесс сложный.
Обратимся за советами к председателю ТСЖ «Левобережный 13» В.Н. Гуркину. Вот, что он нам посоветовал.
Прежде чем начинать организацию ТСЖ необходимо проанализировать:
· Возможность перевода жилья на самообслуживание;
· Состояние сантехнического и другого инженерного оборудования дома;
· Готовность и финансовую возможность жильцов перейти на новую, бесспорно прогрессивную, но требующую на первом этапе определенных затрат форму обслуживания жилья.
1. Принципиальная возможность перевода на самообслуживание – это возможность самостоятельно, на средства, получаемые от жильцов по статье «Обслуживание ЖКО», оплачивать труд персонала, который будет следить за состоянием дома, решать все возникающие в этой связи вопросы, обслуживать дом и предоставлять соответствующим категориям жильцов положенные им по закону льготы и субсидии. Как показывает практика, для безубыточной работы ТСЖ при сохранении прежних тарифов на обслуживание, общая площадь дома должна быть не менее 10-12 тысяч кв.метров. Если дом небольшой, придется объединяться с другими, расположенными рядом домами, чтобы набрать необходимую общую площадь. Жилищный кодекс предусматривает такой вариант, при этом допустимо иметь один счет в банке на все дома и один общий бюджет.
2. Состояние кровли дома, инженерных коммуникаций, работоспособность задвижек, вентилей отопления и ГВС, наличие и состояние счетчиков холодной воды, манометров и термометров на теплоузлах дома, приборов учета отопления и ГВС (если они установлены), состояние электропроводки и электрооборудования, наличие освещения подвалов, чердаков и других технических помещений дома – это далеко не полный перечень того, что должно быть проверено специалистами, и на что должен составляться соответствующий акт.
3. Выяснить потенциальное желание жильцов дома (их должно быть большинство) перейти на самообслуживание можно только после проведения кропотливой работы с каждым собственником квартир по разъяснению преимущества товариществ собственников жилья по сравнению с обслуживанием муниципальным коммунальным предприятием.
Важнейшие задачи, стоящие перед ТСЖ на первом этапе:
· Обеспечить уровень обслуживания жителей не ниже, чем было при обслуживании муниципальным предприятием, с постепенным повышением качества работы.
· Обеспечить прозрачность расходов, информировать об этом жильцов.
· Обязать жильцов погасить задолженность по ЖКУ и облуживанию дома.
· Постепенно аккумулировать средства, поступающие на текущий ремонт дома на установку комплекса по учету потребления и расхода тепла и горячей воды.
Что касается накопления доходной части ТСЖ, то этот вопрос можно рассмотреть на примере ЖСК «Молодежный-2.3»
1.В структуре доходной части ТСЖ можно выделить:
· Средства, собираемые непосредственно с жильцов дома:
· Оплата жилищно-коммунальных услуг;
· Ежемесячные, вступительные, целевые взносы;
· Пеня за просроченные платежи;
2.Средства, поступающие извне:
· Поступления от сдачи в аренду подсобных помещений, подвалов, стен здания для рекламы и т. д.
· Возмещение расходов по обслуживанию инженерных сетей суб. абонентами.
· Добровольная, спонсорская помощь.
· Начисляемый банком процент на остаток денежных средств на р/с ТСЖ
Вновь создаваемое ТСЖ может выбрать один из путей формирование доходной части:
1.Организовать содержание и обслуживание жилья своими силами. Включить в кварплату и зачислять на расчетный счет ТСЖ только оплату за обслуживание и содержание жилья и текущий ремонт. За коммунальные услуги оплата производится, как и прежде, каждым квартиросъемщиком по раздельным квитациям поставщиков услуг газо-, электро-, водо-,теплоснабжения.
Однако, практика регионов России показывает, что цены на поставку услуг естественных монополистов оказываются искусственно завышены путем увеличения уровня рентабельности, увеличения уровня амортизационных отчислений и отчислений в ремонтный фонд. В связи с этим, необходимым является проведение аудиторских проверок тарифов на услуги естественных монополистов, а также включение в состав регионально-энергетической комиссии представителей управляющих компаний жилищного фонда. Большую роль в ценовом регулировании имеют местные органы власти, которые должны своими решениями способствовать снижению цен на услуги путем установки минимального уровня рентабельности, обязательным конкурсным распределением подрядов на поставку сырья, материалов и ремонтные работы в пределах своей компетенции. Возможно заключение трехстороннего договора между монополистом, управляющей компанией и местным органом власти, в котором было бы отражено, что управляющая компания возмещает затраты на услуги монополистов на уровне тарифа для населения. Разницу берет на себя бюджет, что побудит органы власти вести более тщательный контроль за ростом тарифов и проводить мероприятия по энергоресурсосбережению.
2. Включить в кварплату все жилищно-коммунальные платежи:
· Оплату за содержание, обслуживание жилья;
· Оплату за капитальный ремонт;
· Оплату за отопление;
· Оплату за ГВС;
· Оплату за водопотребление и водоотведение;
· Оплату за обслуживание антенны.
Платежи поставщикам коммунальных услуг производить через расчетный счет ТСЖ через так называемые коллективные платежи.
При формировании доходной части по первому варианту при общей площади дома в 8000 кв. м на расчетный счет ТСЖ за месяц поступит 41520 рублей за обслуживание жилья и 14320 рублей – за капитальный ремонт. Итого – 55840 рублей. Учитывая наличие должников, реально получается около 40000 рублей. В год сумма составит 480000 рублей. В 2005 году начисления на зарплату составляли в среднем 19000 рублей в месяц. В штате четыре работника, ответственных за безопасную эксплуатацию лифтов, за безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок, эксплуатацию узла учета тепла, за безопасную эксплуатацию электроустановок, председатель ТСЖ, бухгалтер, сантехник, электрик, дворник, три уборщицы, три лифтера, разнорабочий.
В год на зарплату, включая отпускные, ушло 247000 рублей.
Оплата единого социального налога составила дополнительно около 64000 рублей.
Оплата лифтов- 40800 рублей (3400 х 12).
Вывоз ТБО – 16800 (1400 х 12).
Итого в распоряжение Правления ТСЖ поступит как минимум 111180 рублей за год. Без учета скидки на задолжников, это еще примерно 180000 рублей. В идеальном варианте – 300000.
При формировании доходной части по второму варианту при общей площади дома в 8000 кв. м, вышеназванная сумма увеличится еще приблизительно на трехмесячную оплату за тепло. При сегодняшних тарифах на тепло 8,49 руб. с кв. м сумма составит примерно 204000 рублей. Эти средства появятся в том случае, что при заключении коллективного договора на поставку тепла и ГВС электроснабжающая организация выставит годовую нагрузку на тепло. Разница между тем, что люди оплачивают по раздельным квитанциям и тем, что оплатит ТСЖ по договору, составляет в среднем 3-х месячную оплату за тепло. А это солидные средства, необходимые для качественного ремонта инженерных коммуникаций. Всего через год на счет ТСЖ поступит 500000 рублей.
Установление в доме общего прибора учета на тепло позволяет экономить дополнительно месячную оплату за тепло.
В первом случае Правлению ТСЖ жить легче, т. к. даже наличие задолжников по коммунальным платежам не повлечет за собой отключение дома от электроэнергии, ХВС, ГВС, тепла. Во втором случае Правление принимает на себя всю ответственность за дом и его техническое состояние, за сбор платежей, но и получает больше денежных средств.
В течение 2005 года тарифы в ТСЖ составили:
На обслуживание и ремонт жилья, включая текущий ремонт – 5,68 руб. с 1 кв. м, из них:
0,18 рубля с 1 кв. м – за вывоз ТБО, однако, для жильцов выставлялся взнос 5,3 руб. с человека, как в 2004 году.
1,3 руб. с 1 кв. м – на обслуживание лифтов, содержание лифтовой, пульта связи, зарплату лифтерам, пейджер, сотовый телефон, оплату договоров на техническое обслуживание лифтов, ежегодное освидетельствование, переаттестацию трех лифтеров, накопительные средства на ремонт лифтов. Лифтеры обслуживают 11 лифтов. Для жильцов установлена плата за пользование лифтом – 25 рублей с человека. При этом не страдает качество предоставляемых услуг.
Для сравнения – общегородские тарифы на вышеназванные услуги составляют соответственно 5,19 и 1,79руб. Всего – 6,98 руб. с 1 кв. м, включая текущий ремонт. Это более высокие тарифы за лифты, вывоз ТБО, чем в созданном ТСЖ.
Взнос за теплоснабжение в течение всего 2005 года составил 5,77 руб. с 1 кв. м, включая планово-предупредительный ремонт тепловых коммуникаций и ГВС. В этом же районе тариф на тепло составляет 8,49 руб. с 1 кв.м.
Таким образом, на примере рассмотренного ЖСК можно сделать вывод, что качественное содержание и обслуживание возможно, только нужно считать и экономно расходовать каждую копейку средств, оплаченных жильцами.
Второй, но не менее важной задачей создания ТСЖ является обеспечение рыночной конкуренции обслуживающих фирм.
ТСЖ вправе заключать в интересах членов товарищества договор о содержании и ремонте общего имущества с обслуживающими и подрядными организациями. Введение договорной формы взаимоотношений, как между собственником, так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда. К тому же должна возникнуть конкуренция , а возникший на этой основе рынок услуг обеспечит не только повышение эффективности жилищно-коммунального хозяйства, но и снижение тарифов на услуги.
Для получения больших средств на нужды дома, для повышения качества обслуживания жителей и снижения коммунальных платежей, предлагаются следующие способы:
1. Грамотно выстроить договорные отношения с поставщиками. Нужно контролировать качество услуг и отстаивать интересы жителей. При заключении договора с энергоснабжающей организацией обратить особое внимание на выполнение договорных обязательств по тепловым нагрузкам, по соблюдению теплового режима при подаче ГВС, проверить их, обратившись в «Энергонадзор». Договор с энергоснабжающей организацией – самый главный договор.
2. Выбрать тот банк, который устанавливает более низкие тарифы за банковские операции, начисляет процент на обслуживание банковского счета.
3. Сократить затраты на обслуживание. Объединить в ТСЖ несколько домов, имеющих общие инженерные коммуникации, земельные участки, двор. Это даст экономию при регистрации юридического лица, по транспортным расходам, юридическим услугам, по зарплате для некоторых категорий работников, по оформлению технической документации, оформлению прав собственности на общее имущество, включая землю и т. д.
4. Увеличить собираемость регулярных платежей. Использовать для этого все законные способы воздействия на неплательщиков. Это индивидуальная работа с собственниками, начисление пени за просроченные платежи, взыскание задолженности через суд. Это значительно сократит список так называемых «злостных» неплательщиков.
Совершенствование системы управления жилищно-коммунального хозяйства тесно связано с необходимостью разрешения проблемы между субъектом жилищной собственности и ее пользователем. Приватизация жилья не решила этот вопрос. Население не чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющими прочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда.
Создание товариществ собственников жилья позволит повысить личную заинтересованность жильца в качественном содержании не только своей квартиры, но и мест общего пользования, оборудования и т. д. С другой стороны, повысится и требовательность к организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, т. к. эффективность и направление вложения средств будет определяться уже самими собственниками.
Таким образом, муниципальное хозяйство должно всячески содействовать созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую и экономическую поддержку.
