Курсовая Анализ инвестиционного проекта в Республике Беларусь
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Учреждение образования
«Частный институт управления и предпринимательства»
Кафедра мирохозяйственных связей
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине Организация и управление ВЭД
на тему Анализ инвестиционного проекта в Республике Беларусь
Студент Фридкин Вадим Леонидович
______________________
Курс 4, группа 141 МЭ
Факультет экономический
Специальность мировая экономика
Руководитель старший преподаватель
Лукьянюк Татьяна Михайловна
______________________
Минск 2010
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 3
1 Современные теоретические основы анализа инвестиционного проекта.. 6
1.1 Оценка финансового состояния коммерческой компании……………………6
1.2 Анализ эффективности инвестиционного проекта. 9
1.3 Методологические основы математического анализа инвестиционного проекта 13
2 Опыт реализации инвестиционных девелоперских проектов в Украине и России.. 19
3 Анализ инвестиционного проекта компании FishmanGroup в Парке Высоких Технологий Республики Беларусь. 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 33
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 35
ПРИЛОЖЕНИЕ 1…………………………………………………………………..38
ВВЕДЕНИЕ
Представленная работа посвящена теме "Анализ инвестиционного проекта в Республике Беларусь".
Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует не только популярность изучения поднятых вопросов, но и необходимость их решения в повседневной работе инвесторов, инвестиционных компаний и других заинтересованных сторон.
Тема "Анализ инвестиционного проекта в Республике Беларусь" изучается на стыке сразу нескольких взаимосвязанных дисциплин, которые можно разделить на экономические и математические.
Вопросам исследования посвящено множество работ. В основном материал, изложенный в учебной литературе, носит общий характер, а в многочисленных монографиях по данной тематике рассмотрены более узкие, сугубо математические аспекты. Однако, требуется учет современных условий при исследовании проблематики обозначенной темы.
Высокая значимость и недостаточная практическая разработанность проблемы анализа инвестиционных проектов в Республике Беларусь определяют новизну данного исследования.
Проблема анализа инвестиционных проектов (ИП) имеет также международное значение, особенно в области развития сотрудничества стран СНГ, включает такой новый и перспективный вопрос, обозначившийся в последнее время, как установление и развитие единого экономического пространства между рядом стран с целью создания максимально выгодных условий для расширения разностороннего сотрудничества между соответствующими странами. Такой опыт накоплен странами различных групп, в том числе уже обозначивших высокий уровень взаимной кооперации в различных областях. Установление и развитие таких договоренностей открывает широкие возможности для процесса взаимовыгодной кооперации.
Дальнейшее внимание к вопросу о проблемах анализа инвестиционных проектов необходимо в целях более глубокого и обоснованного разрешения частных актуальных проблем тематики данного исследования.
Объектом данного исследования являются различные методы анализа инвестиционных проектов, а также их эффективность и перспективность.
При этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.
Целями исследования являются: а) изучение темы "Анализ инвестиционного проекта в Республике Беларусь" с точки зрения новейших отечественных и зарубежных исследований по сходной проблематике, их синтез и в результате выявление последних разработок в данном направлении и б) в качестве примера анализ с позиции независимого инвестора проекта компании–холдинга FishmanGroup, реализуемого в Парке Высоких Технологий (ПВТ) Республики Беларусь.
Данный проект является по содержанию и целям девелоперским. Самую серьезную проверку такие проекты проходят в стадии кризиса, характеризующегося снижением инвестиционной активности, сжатием рынка недвижимости, ростом взаимозадолженностей, ликвидацией различных видов бизнеса, падением спроса и др. Современная ситуация в инвестиционно–строительной сфере Республики Беларусь характеризуется нарастающей напряженностью в финансировании создания строительных объектов, ростом незавершенного строительства, усиливаясь существенным перекредитованием деятельности, в особенности крупных диверсифицированных строительных организаций, существенная часть из которых позиционирует себя как девелоперские компании. Вместе с тем, экономическая сущность этого сравнительно нового для белорусского рынка явления, его объективные свойства и направления развития с учетом изменений, связанных с переходом фаз циклов экономического развития национальной экономики, пока недостаточно исследованы.
В рамках достижения поставленной цели автором были поставлены следующие задачи (каждой задаче соответствует глава):
1. Изучить теоретические аспекты анализа инвестиционного проекта;
2. Выявить наиболее применяемы и эффективные методы и системы анализа инвестиционных проектов
Объектом исследования выступил проект холдинга FishmanGroup в ПВТ, который и был проанализирован.
Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 3 глав, заключение и библиографический список использованных источников, приложение.
По результатам исследования был раскрыт ряд проблем, имеющих отношение к рассматриваемой теме, и сделаны выводы о состоянии и развитии методов анализа инвестиционных проектов и о возможностях применения некоторых из них для анализа подобных проектов в Республике Беларусь.
Основой исследования послужили научные труды и статьи отечественных и зарубежных исследователей, посвященные вопросам использования и развития систем и методов анализа инвестиционных проектов.
В качестве информационной базы также были использованы материалы инвестиционных и консалтинговых компаний, материалы зарубежной и отечественной экономической литературы. Также были использованы экспертные оценки независимых аналитиков и инвесторов.
1 Современные теоретические основы анализа инвестиционного проекта
1.1 Оценка финансового состояния коммерческой компании
Инвестиционные проекты присутствуют в любой отрасли в большей или меньшей степени. Для современных крупных компаний они являются одним из наиболее эффективных способов выжить в условиях жесткой конкуренции на рынке. В то же время, многие инвестиционные проекты нередко оказываются убыточными. Часто это является следствием неправильного планирования проектов или несовершенства методов анализа эффективности.
Рассмотрим подходы, который применяется при анализе инвестиционного проекта. Традиционно для такой оценки используют анализ дисконтированных денежных потоков, на основе которых можно получить группу стандартных показателей. Правда, часто возникают случаи, когда применять эти показатели в чистом виде неудобно в связи со спецификой отрасли или самого проекта, но на помощь приходят методики и подходы из другой сферы – оценки бизнеса.
В инвестиционном проектировании потребность в оценке финансовой стороны проекта возникает, когда:
– в проектных материалах необходимо отразить устойчивое финансовое положение участника инвестиционного проекта, его способность выполнить принимаемые на себя в соответствии с проектом финансовые обязательства;
– оценивается эффективность проекта, реализуемого на действующем предприятии, расчет проводится по предприятию в целом и необходимо убедиться, что реализация проекта улучшает или во всяком случае не ухудшает финансового положения этого предприятия.
Оценка финансового положения предприятия основывается на данных его отчетных балансов за предыдущий период, а также иной отчетной технико-экономической документации. Ниже приводится краткий перечень разбитых на четыре группы обобщающих финансовых показателей, которые обычно используются для такой оценки.
1. Коэффициенты ликвидности (применяются для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства):
– коэффициент покрытия краткосрочных обязательств (коэффициент текущей ликвидности, current ratio) – отношение текущих активов к текущим пассивам. Удовлетворительно финансовому положению предприятия обычно отвечают значения этого коэффициента, превышающие 1,6 – 2,0 [2, с. 43];
– промежуточный коэффициент ликвидности – отношение текущих активов без стоимости товарно–материальных запасов к текущим пассивам. Удовлетворительному финансовому положению предприятия обычно отвечают значения этого коэффициента, превышающие 1,0 – 1,2 [2, с. 43];
– коэффициент абсолютной (строгой) ликвидности (quick ratio, acid test ratio)
– отношение высоколиквидных активов (денежных средств, ценных бумаг и счетов к получению) к текущим пассивам. Удовлетворительному финансовому положению предприятия обычно отвечают значения этого коэффициента, превышающие 0,8 – 1,0 [2, с. 44].
2. Показатели платежеспособности (применяются для оценки способности фирмы выполнять свои долгосрочные обязательства):
– коэффициент финансовой устойчивости – отношение собственных средств предприятия и субсидий к заемным. Этот коэффициент обычно анализируется банками при решении вопроса о предоставлении долгосрочного кредита;
– коэффициент платежеспособности (debt ratio) – отношение заемных средств (общая сумма долгосрочной и краткосрочной задолженности) к собственным;
– коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств – отношение долгосрочной задолженности к общему объему капитализированных средств (сумма собственных средств и долгосрочных займов);
– коэффициент покрытия долгосрочных обязательств – отношение чистого прироста свободных средств (сумма чистой прибыли после уплаты налога, амортизации и чистого прироста собственных и заемных средств за вычетом осуществленных в отчетном периоде инвестиций) к величине платежей по долгосрочным обязательствам (погашение займов + проценты по ним).
3. Коэффициенты оборачиваемости (применяются для оценки эффективности операционной деятельности и политики в области цен, сбыта и закупок);
– коэффициент оборачиваемости активов (turnover ratio) – отношение выручки от продаж к средней за период стоимости активов;
– коэффициент оборачиваемости собственного капитала – отношение выручки от продаж к средней за период стоимости собственного капитала;
– коэффициент оборачиваемости товарно–материальных запасов – отношение выручки от продаж к средней за период стоимости запасов;
– коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности (receivable turnover ratio) – отношение выручки от продаж в кредит к средней за период дебиторской задолженности. Иногда вместо этого показателя используют средний срок оборота дебиторской задолженности, рассчитываемый как отношение количества дней в отчетном периоде к коэффициенту оборачиваемости дебиторской задолженности;
– средний срок оборота кредиторской задолженности (average payable period)
– отношение краткосрочной кредиторской задолженности (счета к оплате) к расходам на закупку товаров и услуг, умноженное на количество дней в отчетном периоде.
4. Показатели рентабельности (применяются для оценки текущей прибыльности предприятия – участника инвестиционного проекта):
– рентабельность продаж – отношение балансовой прибыли к сумме выручки от реализации продукции и от внереализационных операций;
– рентабельность активов – отношение балансовой прибыли к стоимости активов (остаточная стоимость основных средств + стоимость текущих активов) [2, с. 47].
При разных вариантах схемы финансирования (например, при разных условиях кредитования) балансовая прибыль на одном и том же шаге может оказаться разной, соответственно будут различаться и оба показателя рентабельности. В целях обеспечения сопоставимости расчетов в этих случаях могут использоваться показатели полной рентабельности (продаж и активов), при исчислении которых балансовая прибыль увеличивается на сумму уплачиваемых процентов за кредит, включаемых в себестоимость, т.е.:
– полная рентабельность продаж – отношение суммы валовой прибыли от операционной деятельности и включаемых в себестоимость уплаченных процентов по займам к сумме выручки от реализации продукции и от внереализационных операций;
– полная рентабельность активов – отношение суммы валовой прибыли от операционной деятельности и включаемых в себестоимость уплаченных процентов по займам к средней за период стоимости активов. Эти показатели (полная рентабельность продаж и активов) в меньшей степени зависят от схемы финансирования проекта и в большей степени определяются его техническими и технологическими решениями;
– чистая рентабельность продаж – отношение чистой прибыли (после уплаты налогов) от операционной деятельности к сумме выручки от реализации продукции и от внереализационных операций. Иногда определяется как отношение чистой прибыли к себестоимости реализованной продукции;
– чистая рентабельность активов – отношение чистой прибыли к средней за период стоимости активов;
– чистая рентабельность собственного капитала (return of equity, ROE) – отношение чистой прибыли к средней за период стоимости собственного капитала.
Вывод: для оценки финансового положения компании могут быть использованы различные показатели текущей деятельности в зависимости от целей анализа.
1.2 Анализ эффективности инвестиционного проекта
Ограниченность инвестиционных ресурсов вызывает необходимость их эффективного использования. При этом могут быть две постановки задачи рационального использования инвестиций:
· если объем инвестиций для осуществления проекта задан, то следует стремиться получить максимально возможный эффект от их использования;
· если задан результат, который надо получить за счет вложения капитала, необходимо искать пути минимизации расхода инвестиционных ресурсов.
Экономическая эффективность инвестиционного проекта — это категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников [1, с. 9].
Осуществление успешных инвестиционных проектов увеличивает внутренний валовый продукт (ВВП), который затем делится между участниками проекта — акционерами, работниками предприятий, банками, бюджетами разных уровней и др. Поступлениями и затратами этих участников определяются различные виды эффективности инвестиционного проекта. Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности проекта.
1. Эффективность проекта в целом. Оценка эффективности инвестиционного проекта в целом обычно производится с общественной и коммерческой позиций, причем оба вида эффективности рассматриваются с точки зрения единственного участника, реализующего проект за счет собственных средств.
Цели оценки эффективности проекта в целом:
· определение потенциальной привлекательности проекта для возможных участников;
· поиск источников финансирования.
Виды эффективности инвестиционного проекта в целом:
· общественная (социально–экономическая) эффективность проекта;
· коммерческая эффективность проекта.
2. Эффективность участия в проекте. Участниками проекта могут быть предприятие, реализующее проект, и его акционеры; банки, осуществляющие кредитование проекта; лизинговая компания, предоставляющая оборудование для проекта, и т.д. Проект может затрагивать интересы структур более высокого порядка (отрасль, регион и т.п.), которые способны весьма существенно повлиять на его реализацию. Проект может быть общественно значимым и требовать поддержки федерального, регионального или местного бюджетов.
Наличие нескольких участников инвестиционного проекта предопределяет несовпадение их интересов, разное отношение к приоритетности различных проектов. Для каждого участника характерно формирование специфических потоков денежных средств для расчета показателей эффективности и, как следствие, возможное несовпадение результатов оценки и решения об участии в проекте. Поэтому следует определить эффективность проекта для каждого непосредственного участника.
Цели определения эффективности участия в проекте:
· проверка реализуемости инвестиционного проекта;
· проверка заинтересованности в реализации проекта всех его участников.
Эффективность участия в проекте включает:
· эффективность участия предприятий в проекте (эффективность инвестиционного проекта отдельно для каждого предприятия–участника);
· эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров — участников инвестиционного проекта);
· эффективность участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе: а) региональная и народнохозяйственная эффективность — для региона и народного хозяйства в целом; б) отраслевая эффективность — для отдельных отраслей народного хозяйства, финансово–промышленных групп (ФПГ), объединений предприятий и холдинговых структур;
· бюджетная эффективность инвестиционного проекта — эффективность участия в инвестиционном проекте бюджета определенного уровня.
Все виды эффективности инвестиционного проекта базируются на сопоставлении затрат и результатов (выгод) от проекта, но отличаются подходом к их оценке и составом.
Перед проведением оценки эффективности экспертно определяется общественная значимость проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты. Оценку эффективности инвестиционного проекта рекомендуется проводить в два этапа.
Первый этап — расчет эффективности проекта в целом.
Целями, которого выступают:
· интегрированная экономическая оценка проектных решений;
· создание необходимых условий для поиска инвесторов.
Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и, если она оказывается приемлемой, рекомендуется переходить к следующему этапу оценки.
Для общественно значимых проектов сначала оценивается их общественная эффективность. При неудовлетворительной общественной эффективности проекты не рекомендуются для реализации. Если общественная эффективность оказывается достаточной, оценивается коммерческая эффективность. При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого инвестиционного проекта рекомендуется рассмотреть различные формы его поддержки, которые повышают коммерческую эффективность до приемлемого уровня.
Задачей первого этапа является определение эффективности проекта в целом исходя из предположения, что он будет профинансирован целиком за счет собственных средств. Такой подход позволяет представить эффективность проекта как такового, т.е. эффективность технико–технологических и организационных решений, предусмотренных в проекте. Это необходимо для привлечения потенциальных инвесторов к участию в его реализации.
Второй этап — расчет эффективности участия в проекте (осуществляется после выработки схемы финансирования).
Для локальных проектов определяется эффективность участия в проекте отдельных предприятий–участников, эффективность инвестирования в акции, бюджетная эффективность.
Для общественно значимых проектов сначала определяется региональная эффективность и, если она удовлетворительна, дальнейший расчет выполняется как для локальных проектов. Если необходимо, оценивается и отраслевая эффективность.
Участие в проекте должно быть выгодным для всех инвесторов, причем для каждого из них оценка эффективности производится в соответствии с его интересами, по адекватным им критериям. Поэтому на втором этапе оценивается значительно больше видов эффективности. Компромиссное решение, удовлетворяющее всех участников, находится в процессе согласования их интересов и при условии, что проект достаточно эффективен и, следовательно, может быть выгодным для каждого.
Помимо экономического, от реализации инвестиционного проекта могут быть получены социальный и экологический эффекты. Поэтому при разработке проекта должна производиться оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды.
Оценка социальных результатов проекта предполагает, что проект должен соответствовать социальным нормам, стандартам и условиям соблюдения прав человека. Предусматриваемые проектом мероприятия по созданию работникам нормальных условий труда и отдыха, обеспечению их продуктами питания, жилой площадью и объектами социальной инфраструктуры являются обязательным условием его реализации и какой–либо самостоятельной оценке в составе результатов проекта не подлежат. Когда реализация проекта предполагает улучшение жилищных и культурно–бытовых условий работников (например, предоставление бесплатно или на льготных условиях жилья), затраты по сооружению или приобретению соответствующих объектов включаются в состав затрат по проекту и учитываются в расчетах эффективности в общем порядке.
Доходы от этих объектов (часть стоимости жилья, оплачиваемая в рассрочку, выручка предприятий бытового обслуживания и т.п.) учитываются в составе результатов проекта. В расчетах эффективности учитывается и самостоятельный социальный результат подобных мероприятий, получаемый при увеличении рыночной стоимости жилья, обусловленном вводом в действие дополнительных объектов социально–бытового назначения.
1.3 Методологические основы математического анализа инвестиционного проекта
Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду реализации проекта, называются интегральными.
Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности:
· эффективность проекта в целом;
· эффективность участия в проекте.
Под эффективностью проекта в целом понимается эффективность проекта, реализуемого «единственным участником как бы за счет собственных средств. По этой причине показатели эффективности определяются на основании денежных потоков только от инвестиционной и операционной деятельности» [8, с. 104].
Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемого ИП и заинтересованности в нем всех его участников, она включает:
· эффективность участия предприятий в проекте (эффективность ИП для предприятий–участников);
· эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров акционерных предприятий – участников ИП);
· эффективность участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям – участникам ИП;
· бюджетную эффективность ИП (эффективность участия государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней).
Рисунок 1. Схема эффективности проекта в целом (базового NPV)
Источник [8, с. 87];
В соответствии с действующими методическими рекомендациями [8, с. 88] расчет эффективности проекта в целом осуществляется для условной проектной компании на момент начала реализации проекта. При этом расчет проводится с учетом всего объема инвестиций в основные и оборотные средства, необходимых для реализации проекта. Исходный баланс фирмы принимается равным нулю, источники финансирования проекта не учитываются. Поступления и оттоки денежных средств, относящиеся к финансовой деятельности (получение и возврат кредитов, выплата дивидендов, продажа акций и пр.), не учитываются (лизинговые платежи учитываются!). Таким образом, оттоки денежного потока на инвестиционной фазе реализации рассматриваемого проекта сопоставляются в дальнейшем с притоками от продажи продукции или услуг, для которых и создается проектная компания.
Существуют разные виды денежных потоков [5, с. 32]:
Общий денежный поток (gross cash flow – GCF), равный чистой прибыли + неденежные расходы (амортизация, резервы по сомнительным долгам) минус неденежные доходы (переоценка валютных активов).
Чистый операционный денежный поток (net operating cash flow – NOCF), равный GCF + ”NWC (net working capital – изменение чистого оборотного капитала за рассматриваемый период, интервал времени). ”NWC равно приросту текущих обязательств минус прирост текущих активов.
Свободный денежный поток (free cash flow – FCF), равный NOCF + ”Inv (DInvestments – изменение инвестиций во внеоборотные активы, равное притоку средств от продажи внеоборотных активов минус отток средств, связанных с приобретением внеоборотных активов). Поток FCF характеризует денежные средства, которыми располагают все провайдеры (поставщики) финансовых ресурсов для предприятия, как акционеры, так и кредиторы. Этот поток характеризует рыночную стоимость предприятия.
Остаточный денежный поток (residual cash flow – CFr) или денежный поток к акционерам (cash flow to equity – FCFE), равный FCF + ”FR (изменение денежных средств от финансовой деятельности, равное разности притоков средств от акционеров и кредиторов и оттоков при возврате заемных средств и уплате процентов за пользование ими). Поток FCFE характеризует остаток денежных средств в распоряжении акционеров после расчетов с кредиторами и показывает рыночную стоимость акционерного капитала предприятия. Поток FCFE , деленный на количество акций предприятия, находящихся в обращении характеризует рыночную цену акции.
Таким образом [5, с.35]:
При оценке эффективности проекта в целом должен рассчитываться денежный поток, которым будут располагать все провайдеры (поставщики) финансовых ресурсов для проекта, т.е. FCF. Ставка дисконтирования принимается не ниже показателя ROA действующих предприятий в той же отрасли и с тем же типом продукции и не выше значений, получаемых по модели CAPM [3, с.17]. Пример расчета показателя NPV проекта в целом приведен ниже.
Расчет NPV и других показателей эффективности проекта при его реализации конкретным предприятием.
В зависимости от предприятия, реализация проекта возможна двумя способами.
1. Реализация проекта действующим предприятием, выпускающим различные виды продукции. Исходный (на момент проведения расчетов) баланс предприятия отражает структуру и стоимость собственных и заемных средств предприятия, выраженную в показателе WACC. Тогда [5, с. 46]:
NPV проекта равен = NPV предпр. с проектом – NPV предпр. без проекта (4)
Расчеты потоков для определения NPV могут производиться:
а) без учета источников дополнительного финансирования, которые потребуются для реализации проекта:
рассчитывается FCF с учетом возврата взятых ранее заемных средств и процентов по ним;
в качестве ставки дисконтирования используется показатель WACC предприятия (так как реализация проекта не должна приводить к росту стоимости капитала компании).
Рассчитываемый показатель NPV по существу отражает оценку рыночной стоимости бизнеса предприятия (с проектом и без него), проводимую с применением доходного подхода, основанного на прогнозировании затрат и доходов, генерируемым объектом оценки, в будущем.
б) с учетом дополнительных источников финансирования, необходимых для реализации проекта:
к составляющим потока FCF добавляются получаемые предприятием в прогнозный период дополнительные собственные и заемные средства, и вычитается возврат заемных средств и плата за их использование. Этот поток будет характеризовать денежный поток, остающийся в распоряжении акционеров;
ставка дисконтирования должна быть не ниже достигнутого уровня ROE предприятия.
Рассчитываемый показатель NPV отражает рыночную стоимость акционерного капитала предприятия.
2. Реализация проекта по схеме проектного финансирования с созданием специальной проектной компании Special Purpose Vehicle (SPV), учредителями которой могут быть различные заинтересованные в проекте организации и предприятия [6, с. 72].
а) расчеты на этапе создания проектной компании.
• без учета источников финансирования:
· начальный баланс нулевой;
· денежный поток – FCF;
· ставка дисконтирования та же, что и при расчете эффективности проекта в целом.
Рассчитываемый NPV отражает стоимость проекта (бизнеса, связанного с его реализацией);
• с учетом источников финансирования:
· начальный баланс нулевой;
· денежный поток – FCFE;
· ставка дисконтирования не ниже достигнутого уровня ROE предприятий той же отрасли.
Рассчитываемый NPV отражает стоимость акционерного капитала проектной компании.
б) проект T лет реализуется проектной компанией (на момент проведения расчетов баланс проектной компании отражает ее активы и пассивы и учитывает особенности всех источников финансирования, использованных за T лет) [6, с. 75]:
• без учета источников дополнительного финансирования:
· денежный поток не учитывает поступления и возврат дополнительных заемных ресурсов и их платность (FCF);
· норма дисконта = WACC предприятия.
Расчет NPV отражает стоимость бизнеса проектной компании без учета дополнительного финансирования;
• с учетом источников дополнительного финансирования:
· денежный поток учитывает поступления и возврат как существующих на момент T, так и дополнительных заемных ресурсов и их платность (FCFE);
· ставка дисконтирования не ниже достигнутого уровня ROE той же отрасли.
Расчет NPV отражает стоимость акционерного капитала проектной компании c учетом дополнительного финансирования.
Постановка задачи оценки эффективности участия в проекте акционера фирмы
При такой постановке: 1) оценивается рыночная стоимость акционерного капитала компании, реализующей проект, и стоимость одной акции; 2) учитывается размер пакета акций, принадлежащих акционеру (контрольный, блокирующий и т.д.); 3) разница между расчетной рыночной ценой пакета и затратами на его приобретение характеризует потенциальный доход акционера (отношение дохода к затратам на приобретение пакета позволяет определить рентабельность инвестиций в акции).
Постановка задачи оценки эффективности участия в проекте кредитора.
Целесообразность кредитования банком предприятия, реализующего проект, определяется положительной величиной NPV потока, в котором оттоками являются средства, предоставляемые банком по кредитной линии (или кредиту), а притоками – возврат кредитных ресурсов вместе с процентами, по формуле [6, с. 79]:
где Кt – возвращаемые кредитные ресурсы и проценты (%t),
Кvt– выдаваемые в t–ый момент времени кредитные ресурсы,
i – ставка дисконтирования, равная максимальной доходности альтернативных для банка финансовых инструментов с тем же уровнем риска.
Вывод: для анализа инвестиционных проектов на современном этапе используются математические методы расчета приведенных интегрированных показателей с учетом будущего результата, для определения которого находят ставку дисконтирования. Для анализа девелоперских ИП особое внимания необходимо уделить учету источников финансирования.
2 Опыт реализации инвестиционных девелоперских проектов в Украине и России
В последнее время отмечается рост запросов на проекты по построению комплексной системы управления в девелоперских и инвестиционно–строительных организациях с целью повышения их эффективности и стоимости. Опыт компании Украины и России позволяет сравнить ситуацию на отечественном, российском и мировом рынках и сделать определенные выводы о перспективах данной отрасли. Наблюдается общая тенденция: девелопмент и строительство дают возможность хорошо зарабатывать при условии применения современных технологий управления.
Однако ситуация далеко не такая радужная, поскольку:
· при оценке рентабельности необходимо учитывать длительные сроки проектов и дисконтировать денежный поток — цифры будут совсем другие;
· количество создаваемых девелоперских компаний в Украине сейчас очень велико, что приведет к существенной конкуренции в отрасли в ближайшем будущем.
Стоимость крупных российских девелоперских компаний, вышедших на ІРО, меньше аналогичных западных на 30–40% [14]. Для среднего российского или украинского предприятия этот разрыв будет еще больше. Ситуация обусловлена рядом объективных и субъективных причин, в том числе и нестабильностью законодательства. Но в то же время она компенсируется более высокими темпами роста отрасли и потенциалом рынка, а не совершенством системы управления.
Проектный подход становится все более популярным, т.к. в любой организации существует как проектная, так и операционная (процессная) составляющая, различны лишь их пропорции. В учреждениях с первым видом деятельности проектная доминирует. На предприятиях с процессной (банки, страховые компании, ретейл) — преобладает процессная, но проектный компонент также присутствует как внедрение новой системы учета, разработка нового продукта, открытие очередного филиала или магазина. Интересно то, что для компаний традиционно–процессной ориентации в периоды роста доля проектной деятельности также становится значительной (40–50%) [14]. Иными словами, растущая экономика на 40–50% проектная. Это и предопределяет большую популярность данного вида управления.
Для понимания ближайшего будущего девелоперского бизнеса можно обратиться к российскому опыту и сделать соответствующие прогнозы и выводы.
Отраслевые тенденции девелоперского и строительного рынка в России следующие:
· бурный рост практически всех сегментов строительства и девелопмента, поддержка со стороны государства. Россия и Украина отстают от мировых показателей обеспеченности жилой недвижимостью, торговой, складской, офисной, дорожной сетью и инфраструктурой;
· усиление конкуренции со стороны глобальных и федеральных игроков;
· высокий темп роста производственных расходов в связи с ограниченностью и консолидацией производственной базы;
· вертикальная интеграция для контроля всего производственного процесса — от проекта и изготовления стройматериалов до продажи объектов;
· выход на IPO лидеров отрасли — ОАО «Открытые инвестиции», ОАО «Система–Галс», «R.G.I. International Limited», «MirLand Development» (компания, контролируемая FishmanGroup), «AFI Development», ГК «РТМ», «ПИК» [14];
· приход профессиональных менеджеров и увеличение требований к уровню корпоративного управления.
Эти тенденции приведут к консолидации отрасли и росту конкуренции (ценовой, за клиента). Например, сегодня в Москве крупнейшее строительное управление № 155 (ГК «СУ–155») для сохранения уровня продаж начало от своего имени предлагать заказчикам ипотеку под 8% годовых. В такой ситуации слабые компании будут поглощены или вытеснены, если они не станут сильными хотя бы в специализированных нишах. В том же московском регионе уже более 40% рынка жилья контролируются четырьмя компаниями: ГК «СУ–155», ГК «ПИК», ОАО «ДСК–1», ОАО «Главмосстрой» [14].
В Украине же рентабельность деятельности девелоперских компаний позволяет неэффективно управлять. Однако ситуация скоро изменится, и предприятиям придется столкнуться и с ценовыми войнами, и с реальной конкуренцией. Именно сегодня существуют серьезные стимулы повышения эффективности девелоперского бизнеса. Рецепт лидерства прост: больше прибыли сегодня — это конкурентное преимущество и выживание завтра.
От общих рыночно–стратегических рассуждений перейдем к практическим вопросам. За отправную точку примем формулу стоимости девелоперской компании на мировом рынке [14]:
· Стоимость девелоперского бизнеса = Стоимость портфеля активов × Мультипликатор
В таком случае необходимо повысить цену портфеля активов и увеличить мультипликатор.
Даже если формального тендера нет, возникает конкуренция за различные ресурсы, например земельные участки. Здесь играют роль такие факторы, как наличие информации о всевозможных вариантах и способность компании быстро переваривать ее и принимать решения. При этом важна не только стремительность, но и адекватность реакции на предложение, предполагающая фильтрацию проектов, экономически не очень выгодных для нас.
Для этого необходимо наличие в компании проектного офиса с аналитической службой. Она будет обрабатывать входящие данные, давать прогноз реальных сроков и себестоимости проекта с учетом ограниченности ресурсов и уже имеющегося пула проектов организации. Исходя из этой информации, стратегии и системы приоритетов, руководство предприятия может быстро и правильно принять решение. Также эти данные полезны при торге за ресурс (например, земельный участок). Понимание экономики проекта позволяет «переплатить» и выиграть тендер или, наоборот, «подарить» ресурс конкуренту.
В настоящее время большинство девелоперских компаний в Украине и России, принимая решение о начале проекта, рассуждает, как правило, следующим образом: приблизительная оценка выглядит очень привлекательно, реальные сроки и себестоимость будут больше, но все равно мы останемся в прибыли. Такая модель действовала вчера, сегодня она уже неэффективна
Выполнение большего числа проектов в единицу времени – это важнейший показатель. Причем необходимо воплощать проект в течение установленного периода. Представим, что по плану срок его реализации составляет 2,5 года и включает в себя такие этапы, как построение концепции, процесс землеотвода, проектирования и строительства. В действительности же на землеотвод понадобилось намного больше времени и денег, проектировщик и генподрядчик подвели, в итоге реальный срок оказался 3,5 года — достаточно типичная картина для рынка СНГ. Как изменение сроков отражается на экономике проекта и на рентабельности компании? Для одного проекта ситуация не кажется критичной с учетом запаса рентабельности. Для портфеля же проектов и для компании в целом эти две модели отличаются радикально.
Способность получать более рентабельные проекты базируется на репутации компании и ее способности выигрывать тендеры, не прибегая к ценовому демпингу. В конечном итоге, для любого девелоперского проекта важен не сам объект (жилой дом, ТРЦ), а его способность приносить прибыль. Например, если объектом является бизнес–центр, и у инвестора или владельца участка есть выбор, с кем вступать в этот проект, то по каким параметрам данный выбор будет осуществляться?
В общем виде — по срокам, стоимости и рискам. У одной девелоперской компании себестоимость проекта может быть ниже, у другой выше, при равных обязательствах по качеству. Но если при этом существенен риск увеличения сроков более дешевого проекта, то необходимо его учесть при расчете общего cashflow проекта и принять правильное решение (возможно, более дорогое). Кстати, риск определяется именно наличием/отсутствием системного управления в компании.
Мультипликатор зависит от прозрачности и эффективности системы управления. Инвесторы не любят вкладывать деньги в «черные ящики». Первое, на что они обращают внимание, — прозрачность юридической и организационной структур. Для ее обеспечения необходимо выполнить юридическую реструктуризацию и организационное проектирование, четко расписать вертикаль управления и области функциональной ответственности подразделений. Второй важнейший аспект — финансовая прозрачность. Здесь важна понятная инвесторам отчетность (по международным стандартам) и бюджетирование, посредством которого можно оценить будущее развитие компании, а также решить задачу целевого использования денежных средств и финансового контроля.
Еще один аспект прозрачности — система принятия решений. Кто за что отвечает, кто какие решения принимает, есть ли формализованные процессы инициации проектов, управления их рисками, распределение ресурсов в проектах. Наличие квалифицированных менеджеров, аналитической службы, проектного офиса. Отсутствие этих факторов снижает значение мультипликатора.
Таким образом, через формулу стоимости девелоперского бизнеса мы вышли на алгоритм повышения этой суммы:
· провести юридическую реструктуризацию и оргпроектирование;
· внедрить бюджетное управление с отчетностью по МСФО;
· ввести проектное управление;
· описать, оптимизировать и автоматизировать процессы и документооборот (процессы землеотвода, получения разрешительной документации, взаимодействия с генподрядчиком, проектировщиком, госструктурами).
Проводя множество работ для данной отрасли, именно так и структурируются проекты по совершенствованию системы управления проектными организациями, соединяя в комплексной системе вышеперечисленные контуры управления, как на методологическом, так и на программно–техническом уровне. Чем больше предприятий Украины, России и Беларуси будут применять подобный подход, тем цивилизованнее и успешнее будет их бизнес.
3 Анализ инвестиционного проекта компании FishmanGroup в Парке Высоких Технологий Республики Беларусь
Парк Высоких Технологий известен с 2005 года как проект, направленный на развитие hi–tech отрасли Республики Беларусь. Однако, одновременно, ПВТ является девелоперским проектом, инвестором которого выступила израильская компания FishmanGroup.
FishmanGroup (FG) – один из ведущих инвестиционных холдингов Израиля, располагающий активами и имеющий деловые интересы в сферах недвижимости, ритейла, медиа– и телекоммуникаций. При участии компаний, входящих в холдинг, FG свыше 20 лет владеет и управляет более чем 5 млн. кв. м недвижимости в различных странах мира, в том числе около 2 млн кв. м – в Европе и Северной Америке. В число принадлежащих FG площадей входит недвижимость коммерческого и промышленного назначения, а также жилые дома премиум–класса.
В 2002 году FG было принято решение о расширении международного присутствия. Первыми странами, где началась активная деятельность компании, стали Россия и Индия. Уже в декабре 2006 года дочерняя компания Mirland Development Corporation Plc., работающая в РФ, вышла на IPO с оценкой своей стоимости в 853 млн. долларов и привлекла 299 млн. долларов внешних инвестиций [16]. Укрепив свое влияние в России, FishmanGroup в 2007 г. объявила о своем выходе на строительные рынки Украины и Беларуси.
В настоящее время FishmanGroup косвенно контролирует белорусскую компанию Devinvest, которая развивает знаковый для Беларуси проект "Парк высоких технологий" (общая площадь – более 500 000 кв. м) [15].
Юридически, отношения закреплены инвестиционным договором (Постановление Совета Министров № 190 от 15 февраля 2008 г.) между компанией «Lyons Financial Solutions Holdings (PTY) Ltd» и государственным учреждением «Администрация Парка высоких технологий» [15]. Компания Lyons была поглощена холдингом Fishman специально для выхода на белорусский рынок. Таким образом, структура выхода на проект выглядит следующим образом: израильский холдинг через оффшорное дочернее предприятие Svitland Development Ltd. поглощает 100% акций зарегистрированной в Великобритании компании Lyons. Затем создается еще одно дочернее предприятие, но уже в Беларуси – ООО «Девинвест», которое находится в собственности на равных правах компаний (британской) Lyons и Свитланд Деволопмент Ltd[16].
Само строительство ведется уже 3 года. За это время было возведено, а точнее реконструировано одно здание – недостроенное конструкторско–технологическое бюро Института физики НАН. Часть средств (от 5,3 до 8 млрд. рублей) для застройки здания площадью более 19,2 тыс. м2 (производственно–административные помещения занимают 18,6 тыс. м2) ПВТ получил из бюджета, а еще 52 млрд. согласились инвестировать резиденты Парка EPAM Systems и «Системные технологии». Здание на сегодняшний момент разделено между тремя собственниками: государством и компаниями EPAM Systems и "Системные технологии". Также в здании планируется расположить бизнес–инкубатор ПВТ (300 м2) и ИТ–академия (730 м2) [16].
В настоящее время ведется возведение второго здания. И, в соответствии с договором, 86% возведенных площадей остаются в собственности генерального подрядчика (FishmanGroup), 14% остаются в собственности Администрации ПВТ. И это при том, что никаких предпосылок в росту спроса на подобные офисные помещения не предвидится. Так, по данным, представленным компанией Colliers International в докладе «Обзор рынка недвижимости», ожидается снижение дальнейшее снижение ставок аренды на офисы А класса. Кроме того, в структуре спроса помещения площадью более 500м2 составили около 2% [16].
Кроме того, специальным Распоряжением Президента Республики Беларусь «О безвозмездной передаче имущества» к Указу Президента №575 от 14 сентября 2006 в собственность ИООО «Девинвест» в 2010 году будет передан объект незавершенного строительства «Лабораторный корпус биотехнологии институтов Отделения биологических наук АН БССР», расположенный по ул. Купревича 2 в Минске, оценочной стоимостью на 1 января 2009 года 4.800.949.265 рублей[15]. Данный объект передан для сноса и возведения на его месте административно–производственного здания.
В то же время по заявлениям Валерия Цепкало, главы администрации ПВТ: «С группой Fishman администрация пытается найти очень тонкий компромисс между интересом компаний–резидентов (то есть хайтек–бизнесом), интересами государства и интересами девелоперов. Грань здесь чрезвычайно тонкая: государство хочет взять себе больше собственности, девелопер хочет как можно дороже продать или сдать в аренду, компании–резиденты для развития IT–бизнеса хотят, чтобы это была хорошая, соответствующая мировым стандартам инфраструктура, но по минимальной цене. "Поженить" три этих интереса – своего рода дипломатия. Если в концепции не будут учтены интересы хайтек–бизнеса, …, Силиконовой долины из этого не получится.» [16]
В продолжение, представитель Fishman Group в Беларуси Ади Регев заявил, что его компания не ожидает краткосрочного финансового результата от проекта в ПВТ. И это в то время, как по итогам 2008 года долги FishmanGroup превышают ликвидные активы компании. В соответствии со своими финансовыми отчетами, риэлтерские компании Фишмана "Индастриал Билдингз" и "Дарбан Инвестментс" должны будут рассчитаться по обязательствам на сумму 1,6 млрд. новых израильских шекелей (около 400 млн. долларов) в основной сумме и процентах до 31 марта
Ситуация усугубляется тем, что в соответствии с Приложением к Декрет у Президента Республики Беларусь от 22 сентября
И это при том, что уже зарегистрировано 80 резидентов ПВТ и ожидается увеличение их числа до 100 до 2011 года. Из 80 резидентов[15]:
· 40 компаний созданы белорусскими инвесторами,
· 40 компаний – с участием иностранных инвесторов, из них:
§ 22 – коммерческие организации со 100% иностранным уставным капиталом;
§ 18 – совместные коммерческие организации.
Также отметим, что 28 декабря 2009 года между компаниями "Девинвест" и "Минскпромстрой" был подписан договор на строительство первого здания Парка, строительство которого инвестируется израильской стороной. 5 февраля 2010 года на территории будущего Парка высоких технологий начались строительные работы. Застройка будет осуществляться поэтапно. Территория Парка разбита на зоны, которые включают офисные, жилые, общественные, торговые здания. Это здание будет представлять собой бизнес–центр, предназначенный для офисов настоящих и будущих резидентов Парка высоких технологий.
Дополнительными преимуществами проекта является то, что оффшорный сбор не взимается с резидентов (потенциальных арендаторов) Парка высоких технологий при выплате (передаче) дивидендов их учредителям
(участникам).
С другой стороны, это нивелируется тем, что при расчете ставки арендной платы, уплачиваемой резидентами Парка высоких технологий на территории Парка, к базовой ставке арендной платы, определенной в соответствии с Указом Президента
Республики Беларусь от 30 сентября
совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и
передачи в безвозмездное пользование общественных, административных
и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений,
находящихся в государственной собственности" (Национальный реестр
правовых актов Республики Беларусь,
применяется понижающий коэффициент 0,5 [11].
Таким образом, можно говорить о том, что несмотря на распространение на инвестора части льгот резидентов ПВТ, поступления по основному виду деятельности будут ниже, чем, в среднем, по схожим проектам.
Результаты расчета возможных вариантов развития проекта FishmanGroup в ПВТ в той, его части, которая касается уже возведенных объектов представлены в ПРИЛОЖЕНИИ 1. Расчеты производились в соответствии с моделью проектного финансирования с созданием специальной проектной компании (SPV), рассмотренного в главе 1, параграфе 1.3. Однако необходимо отметить некоторые допущения, являющиеся ключевыми и оказавшие серьезное влияние на истинность такого анализа.
Модель SPV предполагает расчет нормы дисконта (соответственно и дисконтированного результата) как средневзвешенную стоимость капитала (WACC). Вместо этого за норму дисконта была принята ставка средняя по отрасли. В тоже время определение WACC не сложная процедура, поскольку необходимые для него данные доступны любой компании ведущей хозяйственную деятельность в Республике Беларусь.
Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается как [10]:
| Символ | Значение | Единицы |
| c | WACC | % |
| Y | требуемая или ожидаемая доходность от собственного капитала | % |
| B | требуемая или ожидаемая доходность от заёмных средств | % |
| Xc | ставка налога на прибыль для компании | % (24) |
| D | всего заёмных средств | $ или рубли |
| E | всего собственного капитала | $ или рубли |
| K | всего инвестированного капитала | $ или рубли |
Более того, для увеличения точности анализа, можно рекомендовать преобразовать обычную (безрисковую норму дисконта) в ставку, учитывающую максимальное число рисков. Это придаст анализу дополнительную точность и прозрачность, необходимую внешним инвесторам и другим заинтересованным пользователям, не имеющим доступа к отчетности проекта.
Составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска – 0%; ответу «нет» – максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение – 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства» можно рассчитать по следующей формуле[10]:
К руководство = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т в, где:
К руководство – итоговое значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства»;
В1–6 – значения составляющих фактора (т.е. соответствующие значения ответов на ключевые вопросы – 0%, 5% или 2,5%).
Т в – количество составляющих фактора.
С нашей точки зрения, для анализа проекта такого типа и значения, необходимо также проведение независимой экспертизы проекта по типу Due Diligence (Проверка должной добросовестности). Цель проверки — предоставление потенциальному контрагенту организации независимого экспертного заключения об организации, подтверждающего (или не подтверждающего) ее надежность как делового партнера по осуществлению сделок определенного вида.
Ниже приводится примерный состав документов, которые должны быть подготовлены на предприятии и, в случае необходимости, немедленно предоставлены экспертам.
Организационно – правовые документы:
· Уставные и регистрационные документы с учетом всех изменений и дополнений;
· Протоколы заседаний с участием директоров и акционеров компании, включая письменные документы, созданные во время этих мероприятий.
· Список стран и/или регионов, в которых компания владеет или арендует имущество, работают сотрудники и в которых проводятся бизнес операции, непосредственно или через другие стороны.
· Те же документы для всех компаний, в которых оформлено участие.
Информация о владельцах:
· Список всех владельцев компании с указанием долей владения.
· Опционы или планы выкупа акций, подписанные соглашения на выкуп акций, включая даты выдачи и исполнения, цены покупки и количества акций в опционах.
· Все переписка с акционерами (если есть).
· Доверенности на передачу права голоса или любые другие аналогичные соглашения относительно любых частей совокупного объема акций компании.
Финансы и налоги:
· Детальная финансовая (квартальная или полугодовая) отчетность, заверенная заключением аудиторов, включая возвраты налоговых платежей за последние три года.
· Ежемесячная финансовая отчетность за последние 2 года.
· Промежуточная финансовая отчетность за последний год до текущей даты, а так же за два года, предшествующих последнему (всего за 3).
· Копии переписки аудиторов с менеджерами по поводу процедур внутреннего контроля.
· Информация по поводу всех значительных событий, не зафиксированных в последней отчетности.
· Агрегированные данные за последний период, последний год и за последние три года (желательно).
· План получения дебиторской задолженности и списки дебиторов.
· Бизнес план или другие документы, описывающие текущий и будущий (1–3 года) бизнес компании.
· Документация относительно любого акционерного или конвертируемого долгового финансирования (разрешения на выпуск ценных бумаг и их регистрацию; регистрационные документы, информация о размещении акций, документы и проспекты эмиссии; переписка с государственными учреждениями и т.д.)
· Информация об открытых кредитных линиях, соглашениях лизинга и любых других внешних финансовых обязательствах, включая все изменения и дополнения, акты пролонгации, отказы от ответственности и т.д.
Операционная деятельность:
· Краткая история компании, включая основные ее события.
· Перечни и описания объектов недвижимости, оборудования, материальных и складских запасов (тип, ед. измерения и место хранения) и другого имущества, находящегося в собственности или арендуемого компанией. Документы, подтверждающие стоимость, права собственности, условия аренды (лизинга), а также описание всех планируемых изменений;
· Описание продуктов, услуг и обслуживаемых компанией рынков.
· Лицензии и разрешения местных, региональных и федеральных властей на размещение или ведение данного вида деятельности;
· Сертификаты и лицензии на соответствие требованиям здравоохранения и безопасности, а также на соответствие экологическим требованиям;
· Корреспонденция (переписка) с Государственными органами, контролирующими деятельность предприятия.
· Примерное количество клиентов компании и список клиентов, дающих более 5% от общего дохода компании.
· Копии договоров на поставки, на покупку/продажу активов, подряда, на оказание консультационных услуг и другие соглашения с клиентами.
· Формы гарантий и типов обслуживания, предлагаемых клиентам.
· Описание требований к поставщикам, общее примерное количество поставщиков, список основных поставщиков с указанием общего итога по закупкам и типов закупаемых товаров и услуг.
· Описание используемых методов маркетинга, а так же копии маркетинговой литературы (прайс–листы, каталоги, брошюры и т.д.).
· Агентские, дистрибьюторские и торговые соглашения;
Сотрудники, менеджмент и руководство:
· Общее количество сотрудников с разбивкой по департаментам, основное штатное расписание и расположение рабочих мест.
· Описание компенсационных пакетов для разных типов сотрудников (страховки, пенсии, опционы, участие в прибыли, отложенная компенсация и т.д.).
· Профсоюзные соглашения и акты.
· Организационная схема компании, включая короткие резюме директоров и основных менеджеров.
· График выплат сотрудникам с указанием заработанной платы и отдельно бонусов и неденежных форм вознаграждения (например, использование служебного автомобиля, сотового телефона и т.д.).
· История забастовок;
· Материалы о правилах и процедурах, принятых в компании, материалы и документы по найму сотрудников, политика в области повышения квалификации;
· Описание любых взаимодействий между компанией и инсайдерами (директора, менеджмент и акционеры). Разные вопросы:
· Перечень и документы, подтверждающие права владения или распоряжения, а также описание зарегистрированных патентов, торговых марок и промышленные образцов;
· Предоставленные доверенности (корреспонденция) от лица компании и в отношении компании;
· Список ключевых технологических процессов и торговых секретов компании.
· Лицензионные и патентные соглашения и договоры.
· Список неоперационных активов и обязательств.
· Иски, возбужденные против компании и по инициативе компании. Корреспонденция (переписка) касательно указанных исков. Судебные документы. Документы о лишении (потере) прав. Документы регулирующих органов, в т.ч. относящиеся к процедуре банкротства.
· Страховые планы, защищающие собственность компании.
· Список стратегических партнеров и соглашений о создании совместных предприятий.
· Информация, касающаяся предложений о проведению сделок по слиянию/поглощению внешних компаний и копии любых актов по оценке компании, выполненных для менеджмента и/или акционеров.
Пока же допустимо сделать следующий вывод: за, как минимум, два года инвестор, не проводя активной маркетинговой деятельности, не начиная собственного строительства, сделал заявление о готовности вложить 500 млн. долларов в ПВТ, реально осуществив инвестиции на сумму чуть больше 1 млн. долларов в проектные работы строения, в котором ему не принадлежит ни одного помещения. Само здание, с момента окончания стройки, не привлекло ни одного съемщика. В любой момент может произойти расторжение договора между израильским инвестором и белорусским государством с ликвидацией компании Lyons (договор заключен именно с ней, а не с Девинвест, которая выступает в роли заказчика и финансового оператора проекта), и никаких обязательств перед заказчиком подрядчик нести не будет.
И это происходит на фоне того, что кремниевые долины возникали и существуют в английском Кембридже, Тель–Авиве, Хельсинки, французском Антибе, корейском Тэджоне, индийском Бангалоре виртуально, на серверах, в базах данных, без возведения дополнительных площадей.
Мировой опыт дает множество образцов для подражания. Кремниевая долина на берегах залива Сан–Франциско к их числу как раз не относится — это скорее идеальный образ. Условия для рождения гигантов Apple и Google зрели там десятилетиями, а близость Стэнфордского университета и прекрасная инфраструктуры были гораздо важнее поддержки государства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По итогам проведенного исследования в соответствии с поставленными целями и задачами представляется возможным сформулировать краткие выводы.
Для инвестиционного проекта в Республике Беларусь (преимущественно девелоперского) предпочтительно использовать комбинацию фундаментального анализа проекта в рамках рынка и отрасли и математического анализа. Для оценки эффективности инвестиционных затрат по проекту традиционно используют следующие показатели:
– дисконтированный срок окупаемости (Pay–Back Period, PBP);
– чистая приведенная стоимость (Net Present Value, NPV);
– внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return, IRR).
Именно они приводятся в резюме бизнес–плана инвестиционного проекта и используются заинтересованными сторонами для оценки коммерческой привлекательности идеи. Базой для расчета показателей эффективности являются так называемые чистые денежные потоки (Net Cash–Flow, NCF), включающие в себя выручку от реализации, текущие и инвестиционные затраты, прирост потребности в оборотном капитале и налоговые платежи. Название «чистые потоки» говорит о том, что они не учитывают схему финансирования – вложение собственных средств и привлечение кредитных ресурсов. Без этого вложения денежный поток проекта будет, естественно, на начальном этапе получаться отрицательным.
В основе описанных в работе расчетов лежало дисконтирование прогнозируемых денежных потоков. Для того чтобы провести его, необходимо выбрать ставку дисконтирования, смысл которой – отражение в расчетах влияния стоимости денег. В более сложном случае, когда инвестируемый капитал взят из разных источников, расчет ставки дисконтирования усложняется, но незначительно. Тогда вместо процентов по кредитам в расчете необходимо использовать понятие средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital, WACC).
В перспективе методика анализа инвестиционных проектов будет в значительной степени расширена и дополнена. Простейший финансовый анализ уже не отвечает требованиям инвесторов, принимающих решение. В соответствии с этим разрабатываются новые методы и подходы к определению инвестиционной эффективности предприятия и формированию инвестиционного решения. В частности, предполагается разработка комплекса мероприятий по оценке, который, помимо финансового анализа, будет включать качественную и количественную оценку факторов инвестиционной привлекательности и использовать несколько подходов к оценке бизнеса с целью определения денежных потоков в будущем.
На основании методологической части был рассмотрен, в качестве примера, проект компании FishmanGroup в Парке Высоких Технологий Республики Беларусь.
Строительство комплекса производственных и административных зданий Fishman Group на территории ПВТ в Минске займет до 6 лет и обойдется примерно в 500 млн долл.
Fishman Group – один из крупнейших в Израиле финансово–торговых холдингов, работающий в более 22 странах мира. Fishman Group владеет и управляет около 5 млрд кв. м недвижимости, владеет несколькими крупными торговыми сетями мирового значения. Балансовая стоимость акционерных компаний Fishman Group составляет 9 млрд долларов.
Белорусское предприятие, дочерняя компания Fishman Group, созданная компаниями Svitland Development и Lyons Financial Solutions UK /PTY/ Ltd для застройки ПВТ – ИООО «Девинвест».
Проведенный расчет показал финансовую перспективность проекта при условии благоприятной конъюнктуры рынка и успешного контроля рисков. С другой стороны, негативный прогноз находится значительно ниже точки безубыточности, что в целом характеризует проект как высокорискованный.
Рыночный анализ показал сильную зависимость успешности проекта от государственной поддержки, в частности, изменения законодательства по ПВТ.
Общий вывод по проблематике анализа инвестиционных проектов в Беларуси можно сформулировать следующим образом: ограниченность данных, находящихся в свободном доступе и недостаточно крупный рынок инвестиционных предложений затрудняют независимый анализ и прогнозирование проектов. Тем не менее, уровень развития математических методов и опыт реализации однородных проектов в странах со схожим этапом становления рыночных отношений позволяет представить заинтересованным пользователям анализ достаточно прозрачный и полный.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ. Под редакцией Л.П. Белых. – М.: Банки и Биржи, ЮНИТИ, 1997. – 631 с.
2. Беренс В., Хаврнек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. Перераб. и дополн. изд. – М.: АОЗТ «Интерэксперт», «Инфра–М», 1995. – 528 с.
3. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. – Олимп–бизнес, 2000.
4. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций.– Про–Инвест–ИТ, 1995. – 157 с.
5. Никонова И.А. Финансирование бизнеса. – М.: Альпина–Паблишер, 2003. – 196 с.
6. Скрибнер Л. , Пюри Г. Анализ безубыточности. /Банковское дело и финансирование инвестиций. Под ред. Н. Брука, Ч 1, Т 1. – Вашингтон, Институт Экономического Развития Всемирного Банка, 2006.
7. Методики коммерческой оценки инвестиционных проектов. – ИКФ АЛЬТ, 1993.
8. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). – М.: Экономика, 2000. – 421 с.
9. МСФО: точка зрения КПМГ. Практическое руководство по международным стандартам финансовой отчетности, подготовленное КПМГ. 2007/8: В 2ч. / Пер. с англ. – 4–е изд. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2008
10. Количественный анализ риска инвестиционных проектов/ д.э.н., профессор Дмитриев М. Н., к.э.н. Кошечкин С.А. – Режим доступа: http://www.cfin.ru/finanalysis/quant_risk.shtml
11. Декрет Президента Республики Беларусь о «О Парке высоких технологий» от 22 сентября
12. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 февраля 2008 г. № 190 «Об инвестиционном договоре между Республикой Беларусь и компанией «Lyons Financial Solutions Holdings (PTY) Ltd» о строительстве комплекса объектов недвижимости Парка высоких технологий» Национальный правовой Интернет–портал Республики Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2005. – Режим доступа: http://www.pravo.by .
13. Международное руководство по оценке № 4 (С изменениями за 2010г.) Оценка бизнеса. / Международный Комитет по Стандартам оценки. – Режим доступа: http://www.ivsc.org/pubs/index.html
14. Аналитика компании РосБизнесКонсалтинг – Режим доступа: http://marketing.rbc.ru/industry/1203747.shtml
15. Данные по ИООО «Девинвест». Режим доступа: http://svitland.by/?p=dev&l=ru
16. Финансовая отчетность группы компаний FishmanGroup в СНГ. – Режим доступа: http://www.mirland–development.com/annual_reports.html
