В домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт – решение (постановление), которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменную форму договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы. Несмотря на то, что законодатель предложил типовую форму договора социального найма жилого помещения (Приложение №1).
Нарушение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст. 162 ГК).
В соответствии с договором социального найма жилого помещения жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.
Договор социального найма возмездный. Возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещении коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо платы за жилое помещение по утвержденным в установленном порядке тарифам.
В настоящее время по вопросу оплаты за жилье и коммунальные услуги следует руководствоваться ст. ст. 153–160 Жилищного кодекса РФ.
Новая система оплаты жилья предусматривает поэтапный переход к полному возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фондах и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения.
Плата за содержание и ремонт жилья – плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и инженерных сооружений жилого дома. капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.
Плата за наем жилого помещения – плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.
За нарушение нанимателем обязанности вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Также за нарушение обязанности вносить оплату с нанимателя может быть взыскана неустойка (пени), предусмотренная договором социального найма либо действующим законодательством.

2. Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения
2.1 Порядок заключения договора социального найма
По договору социального найма одна сторона – наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока действия. И может быть, расторгнут по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекут изменение условий оплаты жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).
Решение о предоставлении жилого помещения предоставляет собой административный акт (документ), который выдается органом местной администрации. Для жилищно-эксплуатационной организации, выступающей Наймодателем, заключение договора социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения о предоставлении жилого помещения.
В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем.
Гражданину органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.
Для заключения договора социального найма жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.
На основании этого решения заключается письменный договор социального найма, в который вносятся подробные данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно с ним в данном жилом помещении.
В договоре предусматриваются права и обязанности сторон, порядок расчетов и оплаты по договору, ответственность за невыполнение сторонами своих обязанностей.
Договор социального найма жилого помещения составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у наймодателя, а другой – у нанимателя.
Все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме и являются неотъемлемой частью договора найма.

2.2 Права и обязанности членов семьи нанимателя
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключается с нанимателем – гражданином, на имя которого выдано решение о предоставлении жилого помещения. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
В Жилищном кодексе РФ не содержится определения понятий «семья» и «член семьи» ст. 69 лишь называет категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.
В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитание и взаимопомощи.
Характеризуя понятие «семья» с точки зрения жилищного права, можно назвать ее определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, как правило, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).
В жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права (например, право семей погибших или пропавших без вести воинов на первоочередное получение жилого помещения; право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи; солидарная имущественная ответственность совершеннолетних членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма). Семья выступает как особый коллектив, особая социальная общность, носитель коллективных прав и обязанностей ее членов.
Права членов семьи признаются равными с правами нанимателя; однако в некоторых случаях они производны от прав нанимателя. Например, на служебные жилые помещения выдается решение органов местного самоуправления нанимателю, являющемуся рабочим или служащим данного предприятия (учреждения, организации); прекращение им трудовых отношений с организацией может повлечь за собой выселение не только его, но и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения. Права членов семьи, проживающих в общежитиях, также производны от прав нанимателя жилого помещения. Только наниматель имеет право требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера в замен занимаемого. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и т.д.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если названные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).
Право нанимателя на вселение других граждан.
Согласно ст. 70 Жилищного кодекса РФ вселение других граждан нанимателем в занимаемое жилое помещение производится в установленном законом порядке.
Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей либо, с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя, других граждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
На сегодняшний день вопрос о соответствии приведенного выше положения ст. 70 ЖК РФ Конституции РФ не ставился. Однако соответствие положений ст. 54 ранее действовавшего ЖК РСФСР Конституции РФ было предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ по жалобе гр. Ситаловой Л.Н. в 1995 году.
По делу было установлено, что Л.Н Ситалова в течение пяти лет находилась в фактических брачных отношениях с гражданином В.Н. Кадеркиным и проживала в его квартире, оставаясь прописанной в другом жилом помещении вместе с дочерью и зятем. После смерти родителей В.Н. Кадеркина поставила вопрос о прописке в его квартире, на что согласия не получила. В жалобе Л.Н. Ситаловой был поставлен вопрос о нарушении ее конституционного права на жилище законом, примененным в ее деле (ст. 54 ЖК РСФСР), (70 ЖК РФ).
В Постановлении Конституционного Суда РФ по данному делу говорится, что предметом рассмотрения по данной жалобе не являются нормативные акты о прописке. Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 26 октября 1990 года было признано, что положения о прописке ограничивают право граждан на свободу передвижения и свободу выбора местожительства и должны быть устранены из законодательства путем его пересмотра с целью замены разрешительного порядка прописки регистрационным. В Заключении «О разрешительном порядке прописки граждан» от 11 октября 1991 года Комитет конституционного надзора СССР признал нормативные правовые акты о прописке, в части, ограничивающей права граждан, неконституционными[8].
Далее в Постановлении указывается: «Законодатель, осуществляя регулирование этого конституционного права (права на жилище), обязан следовать требованию ст. 55 (ч. 2) Конституции Российской Федерации о недопустимости умаления законами прав и свобод человека и гражданина». Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. «Противоречива, – говорится далее в Постановлении Конституционного Суда РФ, – судебная практика применения ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР (ст. 70 ЖК РФ). При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечет для граждан неодинаковые правовые последствия».
Возможность произвольного применения закона является нарушением провозглашенного Конституцией РФ равенства всех перед законом и судом (ч. 1 ст. 19).
«…Из Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.
Таким образом, положение ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР (ст. 70 ЖК РФ) как в его буквальном истолковании, так и в том смысле, который ему придается сложившейся правоприменительной практикой, приводит к нарушению ст. 18, 19 (ч. 1), также основных прав и свобод граждан, предусмотренных ст. 27 (ч. 1), 40 (ч. 1), и не согласуется с основаниями и условиями их ограничения, закрепленными в ст. 55 Конституции РФ. Вместе с тем часть вторая ст. 54 ЖК РСФСР (ст. 70 ЖК РФ) пользование жилым помещением, не противоречит указанным конституционным нормам!»[9].
Тем самым, закон связывает жилищные права и обязанности только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения ими общего хозяйства, но отнюдь не с пропиской (или регистрацией), которая в жилищном законодательстве как категория вообще не фигурирует.
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.
Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.
В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение. В случае временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.
Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 71 Жилищного кодекса РФ. Предусматривается, что Временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Конституционный Суд РФ признал, что временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием лишения их права пользования жилым помещением. Ограничения права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые со злоупотреблением ими своими правами или невыполнением возложенных на них обязанностей и при этом непосредственно нарушают права и законные интересы других лиц.
Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате им права на жилое помещение либо по другому основанию. В случаях временного отсутствия нанимателя (одного из членов семьи) или всех членов семьи временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами и в случаях: призыва на военную службу – течении всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту – в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования); временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.) – в течение всего времени выполнения данной работы или обучения; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям) – в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов (попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилом помещении, из которого выбыли дети, не остались проживать члены их семьи и помещение предоставлено другим гражданам или вселение в это помещение невозможно по иным причинам, то по окончании срока пребывания детей в государственном детском учреждении, а также по достижении совершеннолетия детей, возвратившихся от родственников или опекунов (попечителей), они обеспечиваются жилой площадью органами местной администрации; выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) – в течение всего времени выполнения этих обязанностей; выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении – в течение времени пребывания в нем; помещение в лечебно-трудовой профилакторий – течении всего времени нахождения в нем; заключения под стражу – течение всего времени нахождения под следствием и судом; осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке – до приведения приговора в исполнение. Законодательством устанавливаются также другие условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок.
В случае временного отсутствия право на пользование жилым помещением должно сохраняться за нанимателем и членами его семьи при условии, что наниматель и члены его семьи добросовестно выполняют свои обязанности по договору найма, не злоупотребляют своими и не нарушают жилищные права других граждан. Следует согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что ограничение (лишение) права пользования жилым помещением может повлечь только «такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или не выполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц»[10].
Жилищным кодексом РФ предусмотрено сохранение жилых помещений за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, в связи с командировкой или обучением. Наниматель или члены его семьи могут временно выехать в другую местность в связи с заключением трудового договора (контракта), который по закону (ст. 58 ТК РФ) может быть заключен на неопределенный срок либо на определенный срок не более пяти лет.
За нанимателем и членами его семьи жилое помещение сохраняется в случае выезда в командировки, на время выполнения государственных и общественных обязанностей, связано с временным отсутствием в жилом помещении (например, выезда в суд, органы дознания, следствия и прокуратуры другого города для участия в качестве свидетеля, народного заседателя и присяжного заседателя, эксперта и т.д.), а также в связи с обучением и др.
Право на обмен жилыми помещениями.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72 ЖК РФ).
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения.
Если соглашение не достигнуто любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть осуществлен между гражданами, проживающими в жилых помещения, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах ан территории РФ.
Право нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем.
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).
Договора поднайма может быть заключен при условии – если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия совместно с ним проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 81 ЖК РФ).
Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
Надо заметить, что в условиях сегодняшней рыночной экономики и острой проблемы обеспечения граждан жильем, на практике такие случаи практически не встречаются. Разве что только по причине невозможности внесения нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в связи с его материальным положением.

3. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения
3.1 Изменение договора социального найма жилого помещения
Жилищные отношения, являются устойчивыми стабильными, подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.
Жилищный кодекс РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.
В Жилищном кодексе РФ регламентируется следующие случаи изменения договора найма.
Статья 82 Жилищного кодекса РФ «Изменение договора социального найма жилого помещения», граждане, поживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случаи смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего.
Предмет договора найма жилого помещения имеет две главные взаимосвязанные особенности. Во-первых, жилое помещение должно быть изолированным и, во-вторых, отвечать предъявляемым к нему санитарным и техническим требованиям.
Статьей 82 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире.
Изменение договора найма жилого помещения может иметь место вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Этому основанию изменения договора найма жилого помещения посвящена статья 686 Гражданского кодекса РФ. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях: предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требованиям к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя; согласия нанимателя и остальных членов семьи на признание члена семьи нанимателем. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя, совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя с другой.
Изменение договора найма в случае смерти нанимателя или его выбытия осуществляется независимо от возражений наймодателя по поводу замены нанимателя. В данном случае решающее значение имеет единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем.
Если согласие между членами семьи не достигнуто, то нанимателем, как правило, становится самый старший член семьи, который был указан в решении (постановлении) о предоставлении жилой площади.
По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях с учетом внесенных изменений.
Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.
Изменение договора найма жилого помещения возможно также при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в одну семью. Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети и т.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении только выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, с целью незаконности переуступки жилой площади), а действительным, соответствовало их намерению заключить единый договор социального найма жилого помещения.
Отказ наймодателя в заключении единого договора социального найма может быть оспорен в судебном порядке. В этом случае в суде рассматриваются доказательства, подтверждающие родственные отношения, наличие одной семьи или намерение совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство лиц об образовании единой семьи (копии свидетельства о браке, рождении, письма, акты комиссий, и др.).
3.2 Расторжение договора социального найма. Выселение из жилых помещений
Договора социального найма расторгается по основания, предусмотренным законом либо договором.
В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения.
Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное место жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.
В отличие от порядка, установленного статьей 83 Жилищного кодекса РФ, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без его предварительного ремонта.
Расторжение договора найма по инициативе наймодателя. В соответствии со ст. 3 ЖК РФ закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.
Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде или смерти одиноко проживающего нанимателя жилого помещения, действие договора найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался.
Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по требованию наймодателя допускаетсяв судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.
Согласно ст. 84 Жилищного кодекса РФ выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.
Судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что не допустимо в демократическом обществе, и противоречит Конституции Российской Федерации.