Право собственности на землю

Особым объектом права собственности является земля (земельный участок). Это объясняется тем, что согласно ст. 14 Конституции Украины земля является основным национальным богатством и находится под особой охраной государства, а право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины.

Особенности правового режима земли состоят в том, что в соответствии со ст. 9 ГК Украины положения Гражданского кодекса применяются к урегулированию отношений, возникающих в сфере использования природных ресурсов (в том числе земли), если они не урегулированы иными актами законодательства. Таким образом, приоритет при решении конкретных вопросов осуществления права собственности на землю предоставляется нормам актов специального законодательства, а положения ГК применяются субсидиарно. Тем не менее, общие положения права собственности (в том числе те, которые применяются в этой сфере), устанавливаются Гражданским кодексом.

Таким образом, основными законодательными актами, регулирующими земельные отношения, являются Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 г., вступивший в силу с 1 января 2002 г., и ГК Украины, нормы главы 27 которого посвящены установлению основ гражданско-правового режима земли, находящейся в собственности субъектов гражданского права.

Объем и объекты права собственности на землю установлены ст. 373 ГК Украины, которая, в частности, предусматривает, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (грунтовой) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, находящиеся на ней многолетние насаждения. Право собственности распространяется также на пространство, расположенное над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

В соответствии с этим положением, собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению соответственно его целевому назначению, а также может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не установлено законом и если это не нарушает прав других лиц.

Указание части 3 ст. 373 ГК Украины на то, что «собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению соответственно его целевому назначению», содержит определенное внутреннее противоречие, поскольку речь идет об усмотрении, «ограниченном целевым назначением земельного участка». Другими словами, «усмотрение» собственника является вторичным относительно «усмотрения» субъектов публичной власти, которые определяют целевое назначение участка. Но это противоречие поясняется необходимостью учета и частного, и публичного интересов, которое, естественно, влечет определенное ограничение права собственности. Ведь «усмотрение собственника» здесь выступает как категория частного права, а «целевое назначение» – как категория права публичного.

Впрочем, собственник не является абсолютно и навсегда ограниченным в своих действиях целевым назначением земельного участка: по его инициативе органы исполнительной власти и местного самоуправления могут изменить целевое назначение соответствующего земельного участка (ст. 20 ЗК).

Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады (ст. 374 ГК Украины, ст. 80 ЗК). Тем не менее, это положение, как следует из последующих частей той же ст. 374 ГК и норм ЗК, следует толковать ограничительно.

В частности, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности лишь на земельные участники несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные по наследству иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, на протяжении года подлежат отчуждению.

Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю лишь в случаях, установленных законом. Так, иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки лишь для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами. Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения: в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине; за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, также подлежат отчуждению на протяжении одного года.

Итак, в полной мере реализовать право быть собственником земли могут лишь отечественные участники гражданских отношений.

Тем не менее, и среди них нет юридического равенства относительно возможности быть собственниками тех или иных объектов.

В частности, не могут передаваться в собственность отдельных физических и юридических лиц земли общего пользования населенных пунктов – коммунальная собственность (площади, улицы, пляжи, парки, скверы, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т.п.); земли под железными путями, автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта; земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом; земли лесного и водного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земельные участки, используемые для обеспечения деятельности органов местного самоуправления.

Этим лицам не передаются также в собственность (равно как и в коммунальную собственность): земли атомной энергетики и космической системы; земли под государственными железными дорогами, объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта; земли обороны; земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом; земли лесного и водного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земельные участки, используемые для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук; земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, радиоактивно загрязненные вследствие Чернобыльской катастрофы.

Основания приобретения отечественными субъектами права собственности на землю установлены ст. 81 и др. ЗК Украины.

В соответствии с ними граждане Украины приобретают право собственности на землю на основании:

• гражданско-правовых договоров;

• безвозмездной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;

• приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;

• принятия наследства;

• выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).

Юридические лица, учрежденные отечественными физическими и юридическими лицами, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности:

• на основании приобретения по гражданско-правовым договорам;

• в результате внесения земельных участков учредителями юридического лица в уставной фонд;

• путем принятия наследства;

– по другим основаниям, установленным законом. Территориальные громады приобретают землю в коммунальную собственность путем:

– передачи им земель государственной собственности;

• принудительного отчуждения земельных участков у собственников по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

• принятия наследства;

приобретения по гражданско-правовым договорам; иными способами, предусмотренными законом. Государство может приобретать право собственности на землю путем:

отчуждения земельных участков у собственников по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд; приобретения по гражданско-правовым договорам; принятия наследства;

• передачи в собственность государству земельных участков коммунальной собственности территориальными громадами;

• конфискации земельного участка.

Согласно части 4 ст. 374 ГК Украины права и обязанности субъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаются законом.

Так, ст. ст. 90 и 91 ЗК устанавливают, что собственники земельных участков имеют право: продавать или иным путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство; использовать в установленном порядке для собственных потребностей имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли; сооружать жилые дома, производственные и прочие здания и сооружения.

Вместе с тем, землевладельцы обязаны: обеспечивать использование участков по целевому назначению; не нарушать прав собственников сопредельных земельных участков и землепользователей; придерживаться правил добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранительных зон. Кроме того, на землевладельцев налагается ряд обязанностей, обусловленных особенностями земли, как объекта права: обязанность соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды; платить земельный налог и т.п.

Хотя права и обязанности землевладельцев определяются земельным законодательством, тем не менее, некоторые правомочия собственника земли, связанные с правом собственности на жилой дом, специально регламентированы в ГК Украины.

В частности, ГК устанавливает, что собственник земельного участка имеет право на его застройку, то есть может возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 375). Если такое право осуществляется с соблюдением архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению, то собственник участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и прочее недвижимое имущество.

Тем не менее, если жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, которое построено или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, или с важными нарушениями строительных норм и правил, такое строительство считается самовольным.

Правовые последствия самовольной застройки, осуществленной собственником на его земельном участке, устанавливаются ст. 376 ГК Украины.

Общее правило состоит в том, что лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство, не приобретает права собственности на него.

Тем не менее, это лишь общее правило, которое не может применяться без учета конкретных обстоятельств дела.

Конкретные последствия зависят от ряда обстоятельств: каково целевое назначение участка; является ли застройщик собственником участка; если нет, то есть ли согласие собственника на застройку, нарушаются ли застройкой права других лиц и т.п.

Учитывая эти обстоятельства, необходимо различать такие случаи самовольного строительства:

1. строительство с нарушением целевого назначения участка;

2. строительство, осуществленное лицом, не являющимся собственником участка;

3. строительство, осуществленное собственником земли с нарушением установленных законодательством требований.

1. В случае самовольного строительства с нарушением целевого назначения участка, право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим такое строительство, при условии предоставления ему земельного участка в установленном порядке под уже построенное имущество (часть 3 ст. 376 ГК Украины).

2. В случае осуществления самовольного строительства лицом, которое не является собственником участка, последствия зависят от субъективных (воля собственника) и объективных обстоятельств (нарушение прав других лиц).

Во-первых, если собственник (пользователь) земли возражает против признания права собственности за самовольным застройщиком, застройка подлежит сносу лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство. Если застройщик не желает выполнять это требование, снос производится за его счет.

Во-вторых, такие самые последствия наступают, если самовольное строительство, осуществленное несобственником, нарушает права других лиц. При этом по смыслу части 4 ст. 376 ГК Украины воля собственника участка значения не имеет. Если он даже согласен на такое самовольное строительство, но это нарушает права других лиц (например, членов его семьи, которые проживают вместе с ним), вопрос о признании права собственности на самовольное строительство судом положительно решен быть не может.

Наконец, по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное имущество, размещенное на его участке, если это не нарушает права других лиц (часть 5 ст. 376 ГК Украины).

При этом лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение затрат, произведенных им на это строительство.

3. В случае, если строительство, осуществленное собственником (пользователем) земли, но с нарушением установленных законодательством требований (существенным отклонением от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенным нарушением строительных норм и правил), суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить соответствующее решение. Этим решением суд может вменить в обязанность лица, осуществившего (осуществляющего) строительство, произвести соответствующую перестройку. Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, осуществившего строительство. Лицо при этом обязано возместить затраты, связанные с приведением земельного участка в предшествующее состояние (часть 7 ст. 376 ГК Украины). Следует отметить, что норма ГК, содержащая это правило, не указывает прямо на то, что имеется в виду нарушение правил застройки именно собственником участка. Тем не менее, системный анализ всех частей ст. 376 ГК Украины позволяет сделать вывод, что сказанное может касаться лишь собственника, поскольку иные ситуации в отдельности предусмотрены соответствующими нормами.

Еще одним важным гражданско-правовым правомочием в области отношений собственности на земельный участок, является переход права на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем, к лицу, приобретшему указанные вещи.

При этом право собственности на земельный участок переходит без изменения его целевого назначения. Размер участка, который переходит вместе с приобретенной недвижимостью, устанавливается договором Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята соответствующей недвижимостью, и на часть земельного участка, которая является необходимой для их обслуживания. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения, к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания (ст. 377 ГК Украины).

В отличие от ст. 377 ГК Украины, ст. 120 ЗК Украины закрепляет, в сущности, самостоятельные правовые режимы земельной собственности и собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости: переход права собственности на недвижимость не влечет за собой автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение), а требует заключения отдельного договора (купли-продажи, дарения, мены и т.п.). В наследственных отношениях земельный участок также является самостоятельным объектом и требует самостоятельного оформления перехода права собственности на него вместе с переходом права собственности на здания (сооружения).

Договором, регламентирующим переход права пользования участком к приобретателю здания (сооружения), часть 1 статьи 120 ЗК признает лишь договор аренды земельного участка.

Часть 3 статьи 120 ЗК предусматривает единый случай, когда переход права на земельный участок к приобретателю дома или его части происходит «автоматически», без оформления перехода прав на участок отдельным договором. В данном случае единым договором, являющимся основанием перехода прав на земельный участок (как права собственности, так и прав арендатора), является договор пожизненного содержания, даже в тех случаях, когда он не содержит условий перехода прав на земельный участок, или содержит условия об отсутствии такого перехода.

Право собственности лица на земельный участок может быть прекращено: добровольно (волеизъявлением собственника), принудительно (по решению суда) и по объективной причине (смерть собственника, прекращение юридического лица) в случаях, установленных законом (ст. 378 ГК Украины, глава 22 ЗК).

Прекращение права собственности на землю по волеизъявлению землевладельца возможно в случаях:

• добровольного отказа собственника от земельного участка (который может быть осуществлен лишь в пользу государства или территориальной громады);

• добровольного отчуждения земельного участка собственником, в том числе дачи согласия на изъятие земельного участка для его последующего предоставления другому лицу с правом получения соответствующей компенсации.

Принудительное прекращение права собственности на землю охватывает:

выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

– изъятие неотчужденного в установленном порядке земельного участка иностранными лицами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами;

– изъятие земельного участка, используемого не по целевому назначению или с нарушением законодательства;

• конфискацию земельного участка как санкции за совершение преступления или административного правонарушения;

• обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника (например, в случае невыполнения собственником земельного участка ипотечных обязательств).