Основания приватизации жилых помещений

Введение

Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья.

Тема данной дипломной работы – «Основания приватизации жилых помещений» – актуальна в силу того, что, во-первых, путем приватизации граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, во-вторых, граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность, в-третьих, на мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации, безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан, одноразовый характер такой передачи.

Целью данной работы является исследование сущности оснований приватизации жилых помещений.

Для достижения этой цели в работе решаются следующие задачи:

- описывается право собственности на жилые помещения;

- выделяются требования, предъявляемые к приватизации жилых помещений;

- показываются последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений.

Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в сфере приватизации жилых помещений.

Предмет исследования – основания приватизации жилых помещений.

Новизна исследования – в том, что каждая глава подкрепляется проблемным материалом, в свою очередь непосредственно связанным с судебной и арбитражной практикой.

При работе над данной темой использовались системный и инструментальный методы исследования.

Работа состоит из Введения, трех Глав, Заключения и Списка используемой литературы.

В Главе 1 – Право собственности на жилые помещения – решается первая из поставленных выше промежуточных задач, а именно: описывается право собственности на жилые помещения.

В Глава 2 – Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений - решается вторая из поставленных выше промежуточных задач, а именно: выделяются требования, предъявляемые к приватизации жилых помещений.

В Глава 3. – Последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений решается последняя из поставленных выше промежуточных задач, а именно: показываются последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений.

В Заключении делаются основные выводы по работе.

Глава 1. Право собственности на жилые помещения

§1.1. Жилые помещения как объект права собственности

Для жилищного права важнейшее значение имеет категория «жилое помещение» («жилой дом»). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в частности, для организации государственного учета жилых помещений (строений).

Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях – в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см. например, ст. 273 ГК РФ); в других случаях – как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих – в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения подразделяются на следующие виды:

а) жилые дома;

б) жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах;

в) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан.

Жилой дом – самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предна­значенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно – гигиеническим требованиям.

С точки зрения права, жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке, именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Комната – это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.

Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире – коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, «пригодные для проживания (ст. 1 Закона).

Жилые помещения можно классифицировать в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды, жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР).

Соответствие жилого помещения определённым санитарным и техническим требованиям – необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.

В наибольшей степени этому отвечает отдельная благоустроенная квартира. В настоящее время практически вся жилая площадь новых домов заселяется по принципу «отдельная квартира на семью» и лишь незначительная часть освобождающейся в существующем жилищном фонде площади – путем покомнатного заселения.

Предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная (душевая) комната, подсобные помещения, встроенное оборудование квартир и т. д. Ст. 40 ЖК РСФСР вопрос о благоустроенности предоставляемого жилого помещения связывает с условиями конкретного населенного пункта.

Кроме того, принимается во внимание, для какой цели предоставляется жилое помещение. Например, при выселении на время капитального ремонта предоставляемые гражданам временно жилые помещения могут быть менее благоустроенными, чем помещения, которые предоставляются для постоянного проживания.

Хотя в ст. 40 ЖК РСФСР не содержится требования о предоставлении жилого помещения в черте данного населенного пункта, такой вывод можно сделать из ее содержания. Возможны, однако, случаи предоставления жилого помещения с согласия лица, которому оно предоставляется, и за пределами данного населенного пункта.

Жилое помещение – это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания, пригодное по санитарным и техническим характеристикам к проживанию в нем.

Перевод жилых помещений в нежилые, исключение из жилищного фонда жилых помещений

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР), Это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению для проживания граждан,. Такой перевод осуществляется в исключительных случаях по решению органов местной администрации (например, при признании жилых помещений непригодными для проживания). Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 9 ЖК РСФСР).

Приказом Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31 декабря 1999 года № 177 утверждена Методика по определению непригодности жилых, зданий и жилых помещений для проживания.

Методика разработана взамен положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания от 5 ноября 1985 года.

Рассмотрение вопросов о непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания (независимо от форм собственности) возложена на межведомственные комиссии городских (иных) поселений.

Межведомственная комиссия осуществляет свою работу на основании заявления собственника или нанимателя, заявления граждан или организаций, по запросам и представлениям органов надзора, суда, прокуратуры и инспекции.

Основаниями для признания жилых домов и жилых помещений непригодными являются:

- расположение жилых зданий в зоне, запрещенной к застройке;

- техническое состояние строительных конструкций или инженерного оборудования, представляющее опасность для проживающих, и т. д.

В результате работы комиссии оформляется решение об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для проживания. Это решение утверждается органами местного самоуправления. Утверждённые акты служат основанием для решения вопросов капитального ремонта, реконструкции и модернизации зданий, а также их сноса или переоборудования для использования в других целях, в том числе отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном порядке.

Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда

Согласно ст. 131 ГК РФ право помещений собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управлений, ипотека, а также права, возникающие из договора аренды (коммерческого найма), включенного на срок, превышающий один год. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ГК РФ предусматривает, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции.

Порядок государственного учета жилищного фонда установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Согласно данному Положению государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Согласно Положению основу государственного учета составляет: технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов. Технический учет осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (органы БТИ). Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится органами БТИ путем ведения особого реестра жилищного фонда. Он проводят инвентаризацию жилищного фонда и других объектов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно Положению официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ и иными нормативными правовыми актами.

§1.2. Содержание права собственности на жилые помещения

Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время; в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество); в-четвертых, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения; в-пятых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности; в-шестых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в местной администрации. Нотариальное оформление сделок с недвижимостью сейчас применяется до принятия нового закона о порядке их заключения.

В связи с этим, ранее, институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновением права на него - индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке либо участие в ЖК (ЖСК). Реже применялся договор купли-продажи.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Постановлением президиума Калужского областного суда от 23 января 2002 г. отменены решение Калужского районного суда от 22 мая 2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 июля 2001 г. как вынесенные с нарушением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно материалам дела Ч. заключила 15 апреля 1997 г. договор с ОАО «Калужский деловой центр», по условиям которого приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226 427 руб., а ответчик — передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.

Из дополнительного соглашения от 30 января 1998 г. к договору от 15 апреля 1997 г. видно, что Ч. выкупила 80, 82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226 427 руб., что составляет 100% площади.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15 апреля 1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности). Правовой анализ взаимных обязанностей истицы и ОАО «Калужский деловой центр» исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.

Однако, как правильно отмечено в постановлении президиума Калужского областного суда, судом не учтено, что договор между Ч. и ответчиком является договором строительного подряда по своему содержанию.

Вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли Ч. не имела.

Таким образом, обращаясь в суд с иском, она обоснованно считала, что возникшие отношения между нею и организацией в связи с заключением договора регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе, по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.

Определяя характер договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Этим обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда.

Приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было и вовсе невозможно. В то же время, находящийся в личной собственности гражданина жилой дом не мог использоваться им в целях, так называемой, «личной наживы», извлечения «нетрудовых» доходов, в других «корыстных» целях.

Это явно противоречило самому содержанию права собственности гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника; на первый план выдвигались такие полномочия как владение и пользование. К распоряжению собственник прибегал значительно редко.

Для современного правового регулирования характерно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ранее ее связывали. На собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами

Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового собственника

Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания . Ограничение права пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения , то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.

При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и непредусмотренные законом и другими правовыми актами.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

§1.3. Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере

Основание возникновения права собственности на жилое помещение

Граждане могут улучшить свои жилищные условия путём приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов). В соответствии со ст. 19 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников жилья;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Приватизация — в соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» — есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

На мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз. Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны отдельные изъятая. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемою ими жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о приватизации).

Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда гражданина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещение и заселения его по договору найма, если ранее приватизированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному органу или учреждению.

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятии.

Действующее законодательство предусматривает также, что не подлежат приватизации (разгосударствлению) жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения и в сельской местности, находящиеся в оперативном управлении общеобразовательных учреждений или в ином ведении (см. п. 13 ст. 39 Закона РФ - в редакции ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об образовании» от 13 апреля 1996 г.).

Передача приватизируемого жилья в право собственности осуществляется на основе договора. Договор передачи жилья в собственность граждан заключается органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, устанавливаемом соответствующим органом исполнительной власти.

Договор передачи квартиры в собственность граждан заключается в простой письменной форме.

Кроме договора о передаче квартиры в собственность гражданам выдается Свидетельство о собственности на жилище по установленной форме.

Другим и наиболее частым случаем возникновения права собственности на жилой дом, особенно на селе, является строительство жилого дома в индивидуальном порядке (индивидуальное жилищное строительство).

Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики). На органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земельные участки для жилищного строительства. Земельные участки должны выделяться застройщику в срок не более одного месяца для граждан и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона об основах жилищной политики).

Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством. Гражданам, не обеспеченным жилищем, государство оказывает помощь, используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства.

Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» безвозмездные субсидии предоставляются гражданам в объеме от 5 до 70 % стоимости строительства или приобретения жилья. Размер субсидий по Указу тем выше, чем меньше доход граждан и чем больше времени являются они очередниками на улучшение жилищных условий.

Указом предусматривается, что субсидии выделяются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, которые используют для выплаты разницы между стоимостью жилья и размером субсидии свои собственные средства (таким капиталом может стать приватизированная или сданная в залог квартира) или получают жилищный кредит от банка на строительство и покупку жилья. Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина (граждан) с момента его государственной регистрации после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуатацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До момента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.

Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам.

Права и обязанности собственника по пользованию жилым помещением

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, за членами семьи бывшего собственника жилого дома сохраняется право самостоятельно осуществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.

Вместе с тем они должны вносить плату новому собственнику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным законодательством (ст. 135, 136 ЖК РСФСР).

Согласно закону (п. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, без согласия органов опеки и попечительства.

В Гражданском кодексе установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ).Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Осуществляя право собственности на жилое помещение, собственник помещения обязан, в частности, соблюдать требование закона о недопустимости размещения в принадлежащем ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, организаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

На граждан законом (ст. 1 42 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать частоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Собственник обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт жилого дома, квартиры.

В соответствии со ст. 6 Закона об основах жилищной политики граждане вправе видоизменять, перестраивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элементов и инженерных систем. Исходя из этих требований, закон предусматривает обязательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.

Граждане-собственники обязаны своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.

Изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граждан, влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 239 ГК РФ и ст. 137 – 139 ЖК РСФСР.

Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного (муниципального) или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

Правовая регламентация отношений собственности в многоквартирном доме

Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан — собственников квартир в многоквартирном доме.

Правовой режим комплекса недвижимого имущества устанавливается нормами ГК РФ и Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под «кондоминиумом». Например, в Законе об основах жилищной политики термин «кондоминиум» употребляется в значении «товарищество собственников жилья». Новый Закон внес ясность в этот вопрос.

Понятие кондоминиума трактуется как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности». По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.

Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев. В многоквартирном доме гражданину – собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Объекты (доли) в общем имуществе не подлежат отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом. В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья управление кондоминиумом может осуществляться: путем непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом, уполномоченной государством или органами местного самоуправления к службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; путем образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Выбор одного из приведенных выше способов управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев.

Товарищество собственников жилья. Понятие и порядок организации

Товарищество собственников жилья – это добровольное объединение собственников жилья, объединившихся для совместного управления кондоминиумом, т. е. комплексом недвижимого имущества жилого дома, прилегающего к нему земельного участка и т. д.

Товарищества собственников жилья образуются собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Более полно функции товарищества собственников жилья определены в Федеральном законе о товариществах собственников жилья. Согласно ст. 24 Закона домовладельцы могут образовывать товарищества собственников жилья в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Товариществом является объединение домовладельцев — собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица – государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.

Согласно Закону товарищество собственников жилья может быть образовано как в уже существующем кондоминиуме, так и во вновь создаваемом.

Право создания кондоминиума имеет любой гражданин или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку. Они имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума.

Согласно Закону товарищество собственников жилья имеет свои органы управления: общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, один раз в год. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 % голосов и более от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

В случае, когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30 % площади всех помещений в кондоминиуме представитель соответствующего члена товарищества входит в обязательном порядке в правление товарищества (за исключением случая, предусмотренного ст. 51 Федерального закона о товариществах собственников жилья).

Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Закон (ст. 38) определяет также полномочия председателя правления товарищества. В его обязанность входит обеспечение выполнения решений правления, он имеет право также давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества.

Для проверки финансово-хозяйственной деятельности общее собрание членов товарищества избирает ревизионную комиссию (ревизора) не более чем на два года.

Права и обязанности товарищества собственников жилья

Федеральный закон о товариществах собственников жилья определяет права и обязанности товарищества собственников жилья.

В Законе (ст. 32 и 49) говорится, что после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Однако эти положения Закона о товариществах собственников жилья, связывающие приобретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи гражданином заявления о приеме в товарищество, признаны не соответствующими положениям ст. 30 Конституции РФ о праве граждан на объединение (постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998г.). Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.

Товарищество собственников жилья имеет право:

- заключать договоры на управление и (или) обслуживание;

- организовывать собственное домоуправление;

- определять бюджет товарищества на год;

- устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

- выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества.

На товарищество собственников жилья законом возлагаются весьма важные обязанности. Так, на товарищество собственников жилья возлагается:

- обеспечение выполнения требований указанного Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также устава товарищества;

- выполнение принятых на себя договорных обязательств;

- обеспечение выполнения всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;

- обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме;

- обеспечение соблюдения интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Осуществление собственником полномочий по распоряжению жилыми помещениями

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части вправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обменять на другое жилое помещение и т.п.

Согласно ст. 34 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности.

Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так, юридические лица, созданное как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, получить во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.

Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко является объектом той или иной гражданско-правовой сделки.

Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет переход права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) устанавливает, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

В соответствии с законом право граждан Российской Федерации не жилище обеспечивается, в частности, путем приобретения жилья за собственные средства без ограничения площади.

Гражданам, не обеспеченным жилищем по установленным нормативам, государство оказывает помощь.

Так, Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 25) предусматривается, что «граждане при строительстве жилья или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений».

Указом Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г. № 1180 установлено, что юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе.

Положение о предоставлении безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья субсидий предусматривает, что при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретение жилья банком могут предоставляться три вида жилищного кредита:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В Положении определены основные принципы, при соблюдении которых осуществляется жилищное кредитование: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.

Указом Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» установлено, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются безвозмездные субсидии в объеме от 5 до 70 % стоимости строительства или приобретения жилья.

Договор купли-продажи жилого помещения

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Жилое помещение (жилой дом) является довольно широко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и оплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы §7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам, установленным соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли продажи продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемую недвижимость в жилищной сфере: правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.д. Продавец обязан передать товар (в данном случае жилое помещение) свободным от прев третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В ГК РФ (ст. 588) установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договоры мены жилыми помещениями

По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений, этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам , выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить , то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (ст. 567 ГК РФ). Сказанное свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество. Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору – передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектам сделок.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты – новый вид договоров в российском гражданском праве. Ранее, в ГК РСФСР 1964 г., предусматривалась одна из разновидностей рентного договора – договор пожизненного содержания продавца.

Гражданский кодекс РФ предусматривает несколько видов ренты:

- постоянная рента – т.е. рента, выплачиваемая гражданам бессрочно;

- пожизненная рента – установлена на период жизни гражданина – получателя ренты или другого указанного им гражданина, при этом пожизненная рента может быть установлена также на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 538 ГК РФ).

Договор ренты требует определенной формы его заключения – он подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Гражданский кодекс регламентирует особый случай пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В ГК РФ сфера применения договора, получившего новое название – договор пожизненного содержания с иждивением, существенно расширена. Особенностью обязательства пожизненного содержания с иждивением является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества (жилого дома, квартиры и т.п.). Получение пожизненного содержания с иждивением (как и получение ренты вообще) не ставится, как это было по ГК РСФСР 1964 г., в зависимость от состояния здоровья, возраста, трудоспособности гражданина. Получателями ренты, пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество (жилой дом, квартиру и т.п.) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставлять содержание с иждивением). В обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением могут включаться обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина – уход за ним, а также оплата ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом сумма не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Закон предоставляет получателю пожизненного содержания с иждивением право требовать возврата квартиры, жилого дома (или иного недвижимого имущества), переданных в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему покупной цены), если плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств (ст. 605 ГК РФ).

Договор аренды жилого помещения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды заключается в письменной форме, путем составления одного документа, если срок договора не менее 1 года, то обязательна его государственная регистрация.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу).

В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилым фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор – юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор – юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды.

Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором – юридическим лицом, расторгнут с ним трудовые отношения, они теряют права на пользование жилым помещением , если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор – юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи.

Арендатор – юридическое лицо не вправе вселять в арендуемые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения.

Арендодатель, арендатор вправе расторгнуть договор аренды жилого помещения в случаях, предусмотренных в ГК РФ.

Договором аренды может быть установлено право арендатора выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определяются нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендованного жилого помещения, иных жилищных фондов определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.

Договор об ипотеке жилого помещения

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ). Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каковыми являются согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге – договором об ипотеке.

В договор об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или строение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю прав аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 5, ст. 69 Закона об ипотеке). Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной подписи нотариуса не допускается. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Обращение взыскания на заложенный индивидуальный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для проживания помещением за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке. Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом (или квартиру) в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома (квартиры) либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

Завещание жилого помещения

Завещание должно удовлетворять указанным в законе требованиям и по строению, и по форме. Завещатель вправе оставить свое жилое помещение и наследникам по закону, и лицам, которые не входят в их число, а также государству и любой организации. Но свобода завещания не является абсолютной. Существует определенный круг наследников по закону, которые имеют право на обязательную долю в наследовании. Закон определяет форму завещания. Оно должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления и собственноручно подписано завещателем. Если завещатель не в состоянии подписать завещание (в силу физических недостатков, болезни или иным причинам), тогда по его просьбе это может сделать другой гражданин в присутствии нотариуса или другого лица, имеющего право удостоверять завещание. В завещании указывается, почему наследодатель не может сам его подписать. Завещание должно быть нотариально удостоверено. Из этого правили сделаны исключения: при особых обстоятельствах к нотариально удостоверенным приравниваются завещания, удостоверенные указанными в законе должностными лицами (ст. 1127 ГК РФ).

Завещатель может впоследствии отменить или изменить завещание, подав об этом заявление в нотариальную контору. Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя другим лицам, в том числе нотариусу, возможность ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Гражданину, находящемуся в чрезвычайных обстоятельствах, предоставлено право совершить завещание в простой письменной форме (ст. 1129 ГК РФ).

§1.4. Основные проблемы возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) и ряда других законодательных актов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и непредусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Так, в силу ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Глава 2. Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений

§2.1. Понятие и условия приватизации жилых помещений

Приватизация — в соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» — есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

На мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз.

Однако это правило не распространяется на лиц, которые участвовали в приватизации до достижения 18-летнего возраста. Они сохраняют право на одноразовую приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией (ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Сторонами данного договора являются гражданин (наниматель жилого помещения) и местная администрация, либо предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Договор передачи жилья в собственность — это двусторонний договор в отношении изолированного жилого помещения (квартиры или комнаты), заключаемый в простой письменной форме и подлежащий обязательной государственной регистрации.

Заключив и зарегистрировав договор передачи в собственность жилого помещения в местной администрации, гражданин становится собственником жилья. Право собственности (пользования, владения и распоряжения) подтверждается выданным ему свидетельством о праве собственности на жилище по установленной местной администрацией форме. В свидетельстве должно быть указано лицо, которому жилое помещение передается в собственность. По Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на приватизацию предоставлено гражданам с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи (ст. 2 Закона). Поэтому без согласия отсутствующих совершеннолетних членов семьи нанимателя приватизировать жилое помещения нельзя.

Таким образом, передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится только с согласия всех совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (за военнослужащими, проходящими срочную военную службу, лицами, находящимися в длительной командировке, гражданами, находящимися в местах лишения свободы, и т. д.).

Так, например, К-в предъявил в суде иск к администрации г. Элисты и гр-ке К-вой о признании недействительным договора, согласно которому его супруга К-ва приватизировала квартиру без его согласия, несмотря на то что он вселился в эту квартиру одновременно с ответчицей, прописан в ней, но не проживает по уважительной причине.

Представитель администрации г. Элисты иск признал, а ответчица иск не признала. Возражая против удовлетворения иска, ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из семьи, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Верховный Суд Республики Калмыкия — Хальмг Тангч принял дело к своему производству по первой инстанции, рассмотрел его и вынес решение об удовлетворении иска. По кассационной жалобе дело рассматривалось Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая установила следующее.

Решением исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов (в настоящее время его функции возложены на органы местного самоуправления) К-вой на семью из 4 человек была предоставлена трехкомнатная квартира, в ордер на которую был включен и муж, К-в (истец по делу). Он вселился в эту квартиру одновременно со всеми членами семьи. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР К-в как член семьи нанимателя К-вой приобрел равное с ней право на предоставленную квартиру. То обстоятельство, что в результате расторжения брака у него сложились неприязненные отношения с ответчицей и он вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права.

Анализируя изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к выводу, что, поскольку истец не утратил права на спорную жилую площадь, то ее приватизация была возможна только с его согласия. Так как согласия у него не спрашивали, то Верховный Суд Республики Калмыкия — Хальмг Тангч удовлетворил иск К-ва обоснованно. Жалоба К-вой оставлена без удовлетворения.

Из приведенного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ следует сделать вывод о том, что согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами его семьи не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если указанные лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают. («Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ», Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994 г., № 7).

Приватизация жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется на добровольной основе, поэтому получение в собственность жилых помещений полностью зависит от волеизъявления проживающих в них граждан (ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Граждане, не участвующие в приватизации занимаемого жилого помещения, но выразившие согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого полученного впоследствии жилого помещения (ст. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Так, например, граждане (наниматель жилого помещения и члены его семьи) стоят на очереди по улучшению жилищных условий. Наниматель решает приватизировать данную квартиру, а остальные совершеннолетние члены его семьи дают на это свое согласие, но при этом не принимают участия в приватизации. В этом случае, получив предоставленную как нуждающимся в улучшении жилищных условий квартиру, они сохраняют право на ее приватизацию.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения (ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 11 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации). Так, например, граждане, стоящие на очереди по улучшению жилищных условий, приватизируют свою квартиру. Впоследствии им предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма. В этом случае они могут ее приватизировать, но при этом должны расторгнуть ранее заключенный договор передачи в собственность прежней квартиры.

Каждый гражданин сам определяет необходимость приватизации занимаемой им жилой площади исходя из своих интересов. Вступление в права собственности на жилье даст гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Став собственником квартиры в результате приватизации, гражданин может совершать в отношении своей жилой площади предусмотренные законодательством сделки, а именно: завещать ее родственникам и любым другим гражданам, юридическим лицам (организациям), дарить, совершить договор мены, продать, сдать в наем на коммерческих началах, использовать квартиру в качестве предмета залога и др.

Однако необходимо учитывать, что собственник жилья при оформлении сделок с жилыми помещениями платит госпошлину, которая часто составляет довольно крупную сумму. Наниматель не имеет возможности дарить, продавать, завещать квартиру, так как он не является ее собственником, но в то же время он имеет право обменять свое жилое помещение, и при совершении обмена госпошлина с него не взимается. Поэтому, если сравнить договор мены (между собственниками) и обмена (между нанимателями), получается, что большие затраты при оформлении сделки несет собственник.

Но зато у собственника намного больше прав, чем у нанимателя, он распоряжается жильем по своему усмотрению, и чьего-либо согласия на распоряжение и пользование жилым помещением ему не требуется. Наниматель же, наоборот, почти во всех случаях должен спрашивать согласие у наймодателя (например, при заключении договора поднайма).

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке (пункт 11 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Граждане, в результате приватизации ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими жилыми помещениями по своему усмотрению в пределах, ограниченных федеральными законами и Конституцией Российской Федерации (ст. 55 Конституции Российской Федерации). Так, например, Гражданским кодексом Российской Федерации установлено прекращение права собственности при обращении взыскания на имущество (в том числе жилье) по обязательствам собственника, реквизиции, конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законом.

Право собственности на приобретенное по договору передачи жилье возникает с момента регистрации его в органах местной администрации. Так, например, в Москве регистрация приватизированных квартир производится в Департаменте муниципального жилья.

По волеизъявлению граждан жилые помещения предоставляются им в общую совместную или долевую (то есть с определением размера доли каждого гражданина) собственность всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или некоторых из них в соответствии с достигнутым между данными лицами соглашением.

При решении вопроса, каким образом приватизировать квартиру в совместную или долевую собственность, надо исходить из дальнейших намерений в отношении квартиры, с учетом интересов всех принимающих участие в приватизации граждан.

Так, например, может возникнуть ситуация, когда жилое помещение приватизировано в общую совместную собственность тремя гражданами, двое из которых решили совершить договор мены в отношении данной квартиры между родственниками, а третий гражданин выразил желание остаться в данной квартире и согласен, что с ним будут проживать два других родственника. Спора нет, все участвующие стороны в сделке согласны, а собственность совместная без определения долей. При таком положении необходимо сначала определить у нотариуса доли всех трех граждан, проживающих в данной приватизированной квартире, а затем не участвующий в договоре мены гражданин должен отказаться от права преимущественной покупки долей двух совместно с ним проживающих граждан, после чего у нотариуса заключается договор мены. А если бы квартира сразу была приватизирована в долевую собственность, то не пришлось бы лишний раз идти к нотариусу и выделять доли.

Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать вместе с ним, вправе стать участниками общей совместной или долевой собственности на данное жилое помещение (ст. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Например, в случае расторжения брака бывший супруг, проживающий совместно с нанимателем, имеет право приватизировать квартиру в общую собственность при наличии согласия других бывших членов семьи.

В случае нежелания получить квартиру в общую собственность, но при согласии на приватизацию вообще, жилое помещение может быть также приватизировано в общую долевую собственность, то есть с определением долей каждого проживающего в ней гражданина.

При отсутствии согласия бывших членов семьи нанимателя на приватизацию в целом жилая площадь приватизирована быть не может.

Приватизация служебных жилых помещений и коммунальных квартир производится по решению собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, предприятия на праве полного хозяйственного ведения учреждения, в оперативном управлении которого находится жилищный фонд (ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Данное положение означает, что возможность приватизации служебных и коммунальных квартир полностью зависит только от воли собственника, обладателя жилищного фонда. Он вправе не принимать решение о приватизации вышеуказанных квартир, поскольку Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» дает собственнику в этом отношении полную свободу действий. Кроме того, собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы вправе принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир на определенных условиях.

Так, например, Положением о приватизации жилищного фонда в г. Москве в редакции от 16.11.93 г. установлено, что приватизация коммунальных квартир допускается при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность.

Таким образом, если кто-либо из лиц, проживающих в коммунальной квартире, не согласен на ее приватизацию, то приватизировать квартиру нельзя.

Указанное Положение также предоставляет право одному из нанимателей, проживающих в коммунальной квартире, при согласии всех других нанимателей, приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном законодательством порядке.

Граждане, приватизировавшие квартиры, могут образовать товарищество собственников жилых помещений по содержанию и ремонту жилья. Порядок и условия организации товариществ устанавливаются учредительным договором, уставом Товарищества и Законом Российской Федерации «О товариществах собственников жилья»

Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования (подвалы, лифты, лестничные площадки и т. п.).

В судебной практике возник вопрос: вправе ли суд признать собственником квартиры гражданина, который в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» подал заявление о приватизации со всеми документами, но не успел оформить договор на передачу помещения в собственность и зарегистрировать этот договор в связи со смертью.

Вопрос этот возник в связи с тем, что наследники граждан, подавших заявления о приватизации занимаемых жилых помещений и умерших до оформления приватизации, обращаются в суд с исками, в которых просят признать этих граждан собственниками упомянутых жилых помещений с тем, чтобы истцы могли эти помещения наследовать.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ, при наличии спора по поводу данного жилого помещения или его части необходимо иметь в виду, что смерть гражданина сама по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований наследников, поскольку гражданин, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения путем подачи заявления о приватизации квартиры, либо до регистрации договора передачи в собственность не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам (в связи со смертью) был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой по закону ему не могло быть отказано согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

При возникновении подобной ситуации наследникам умершего гражданина для защиты своего права необходимо подать в народный суд исковое заявление о признании права собственности на приватизированную квартиру.

Так, например, гражданка С. являлась нанимателем квартиры в доме, принадлежащем фабрике «Красные ткачи». В ноябре 1992 г. она умерла. Указывая, что дети умершей не вывозят из квартиры имущество матери и не сдают ключи от квартиры, фабрика «Красные ткачи» предъявила к ним иск об устранении препятствий в пользовании квартирой.

С-вы иск не признали и предъявили встречный иск, ссылаясь на то, что их мать додала надлежаще оформленное заявление в агентство «Недвижимость», в котором содержалась просьба об оформлении приватизации занимаемой ею квартиры. Получить документы о приватизации покойная С. не смогла в связи со смертью. Выдать документы наследникам агентство «Недвижимость» отказалось. Считая действия агентства незаконными, С-вы просили суд обязать агентство оформить приватизацию спорной квартиры и признать покойную собственником этой квартиры.

Решением Ярославского районного народного суда Ярославской области иск фабрики «Красные ткачи» удовлетворен, а в удовлетворении встречного иска С-вых отказано. Вынося указанное решение, суд исходил из того, что покойная, хотя и выразила желание приватизировать квартиру, обратилась с заявлением в агентство «Недвижимость», собственником не стала, так как приватизация не состоялась, а договор о приватизации жилья не был зарегистрирован. С такими доводами согласилась и судебная коллегия областного суда.

Решение народного суда и определение судебной коллегии областного суда были опротестованы заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации. Протест удовлетворен по следующим основаниям.

Вывод народного суда о том, что С-ва не стала собственником занимаемого жилого помещения, нельзя признать обоснованным. В соответствии со ст. 1, 2, 7 и 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане имеют право приобретать занимаемые ими жилые помещения в собственность, приватизировав их. Из смысла приведенных статей закона следует, что если гражданин согласен осуществить приватизацию на предусмотренных приведенным законом условиях, то ему в этом не может быть отказано.

Таким образом, судебная практика признает право наследников умершего гражданина на квартиру, находящуюся в процессе приватизации (Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам ВС РФ, п. 4. Споры, связанные с приватизацией жилищного фонда, Бюллетень ВС РФ, 1994 г., № 7).

Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (п. 18 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Несоблюдение собственниками этих правил влечет ответственность, предусмотренную гражданским законодательством. Кроме того, на них распространяются нормы ГК, относящиеся к праву собственности.

Для заключения договора передачи жилья в собственность необходимо обратиться в жилищные органы, которые от имени местной администрации заключают указанный договор. Если приватизируется ведомственное жилье, то следует обратиться непосредственно на предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, либо в учреждение, в оперативном управлении которого находится жилье. Например, в Москве для заключения договора следует обратиться в РЭУ, ДЭЗы, ЖКО и другие эксплуатационные организации, а сам договор передачи оформляется в Департаменте муниципального жилья.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Должностные лица, виновные в нарушении прав граждан на приватизацию, умышленном затягивании решения вопроса о приватизации жилых помещений, а также незаконном отказе, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Гражданам предоставляется возможность обратиться к посредническим услугам по приватизации жилья, которые осуществляются специальными агентствами (бюро), действующими на хозрасчетной основе (Типовое положение об агентствах (бюро), утвержденное постановлением коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18 октября 1991 г. № 7). На практике к подобным видам услуг прибегают в случае необходимости в так называемой ускоренной приватизации.

Гражданин, желающий приобрести в собственность жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации гражданам нужно представить следующие документы:

1. Заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя.

2. Выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя.

3. Копию финансового лицевого счета.

4. Справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано.

5. Согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в жилом помещении, отказались от приватизации.

В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при приватизации занимаемых ими жилых помещений сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Однако жилое помещение предоставляется гражданам с учетом приватизированного жилья.

§2.2. Жилые помещения не подлежащие приватизации

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Однако в отношении коммунальных квартир субъектами Российской Федерации может быть принято решение о их приватизации на каких-либо условиях (например, как уже было сказано выше, в Москве осуществление приватизации коммунальных квартир происходит при наличии согласия всех проживающих в ней нанимателей жилой площади).

Необходимо отличать аварийное состояние дома от случаев производства в домах капитального ремонта (когда дом нуждается в ремонте, но не признан аварийным). В этой ситуации жилые помещения приватизируются в общем порядке, при этом за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт (ст. 16 Закона РФ,«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в редакции от 23 декабря 1992 г.). Аварийное состояние нельзя также смешивать с реконструкцией, модернизацией. В отношении домов, подлежащих реконструкции, модернизации или сносу, закон не содержит запрета на приватизацию, поэтому изданными с нарушением закона можно считать подзаконные акты, в которых запрещается приватизация по этим основаниям. Когда гражданам отказывают в приватизации жилых помещений в связи с тем, что уполномоченными органами принято решение о реконструкции, модернизации или сносе дома, необходимо для защиты своего права обратиться в суд с исковым заявлением, поскольку в случае наличия вышеуказанных обстоятельств граждане имеют право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Так, например, гражданка Ж. и ее дочь М. в апреле 1995 г. обратились в ДЭЗ по месту жительства с просьбой заключить договор передачи занимаемой ими по договору найма квартиры в собственность на основании ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Однако в приватизации квартиры им было отказано и рекомендовано обратиться за разрешением в свой муниципальный округ. После обращения в муниципальный округ гражданки Ж. и М. также получили отказ, подписанный первым заместителем супрефекта, в котором сообщалось, что приватизация квартир по адресу проживания истцов приостановлена в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы № 1110 от 24.12.92 г. и письмом первого заместителя префекта ЮЗАО г. Москвы за № 2635 - РП от 24.09.93 г. В п. 4 вышеупомянутого постановления указано, что приватизация жилья, объектов социального, культурного и бытового назначения, расположенных в кварталах, где находится жилое помещение Ж. и М., должна быть приостановлена. Данное решение мотивировалось тем, что дома, расположенные в этих кварталах, подлежат реконструкции, модернизации или сносу.

Однако постановление Правительства г. Москвы № 1110 противоречит Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В ст. 4 указанного Закона дан четкий перечень случаев, когда приватизация жилых помещений может быть запрещена.

Как видно из текста Закона, этот перечень является исчерпывающим и отказ в приватизации по причинам комплексной реконструкции или сноса дома является незаконным.

Более того, из представленного письма префектуры Юго-Западного округа усматривалось, что сроки работ по сносу дома не были определены, ориентировочно они должны проводиться после 2000 года. Поэтому представляется, что приватизация жилья в указанном районе была приостановлена незаконно.

Согласно п. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 76. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. С учетом вышеизложенного и на основании ст. 2, 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации иск гражданок Ж. и М. к местной администрации об обязании заключить договор передачи жилого помещения в собственность народным судом был удовлетворен.

Как было сказано выше, в собственность гражданам также не передаются жилые помещения, расположенные в закрытых военных городках.

На практике данное положение вызывает ряд сложностей. Могут возникнуть такие ситуации, когда статус военного городка неясен, гражданин хочет приватизировать квартиру, находящуюся в городке, поскольку считает, что он не является закрытым, но ему отказывают в этом.

Так, например, гр-н Б. обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) с иском о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения. Он сослался на то, что как военнослужащий в апреле 1988 г. получил двухкомнатную квартиру в г. Хабаровске. В 1990 г. из армии уволен. В декабре 1992 г. обратился в Хабаровскую КЭЧ с заявлением о приватизации квартиры, однако ему было отказано со ссылкой на то, что квартира находится в закрытом военном городке. Б., считая, что населенный пункт, в котором он проживает, не соответствует статусу закрытого военного городка, просил признать отказ в приватизации необоснованным. Решением Индустриального районного народного суда г. Хабаровска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда) жалоба Б. удовлетворена, отказ начальника Хабаровской КЭЧ в приватизации квартиры признан недействительным. Постановлением президиума Хабаровского краевого суда протест прокурора края оставлен без удовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене названных судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 сентября 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения закрытых военных городков приватизации не подлежат. Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанций исходили из того, что военный городок, в доме которого находится квартира Б., не относится к числу закрытых, поскольку отсутствует пропускная система, на их территории находятся организации общегражданского значения. Суд не дал оценки тому, что согласно имеющейся в деле выписке из перечня закрытых и обособленных военных городков указанный военный городок был включен в перечень закрытых городков 5 октября 1993 г. Суд не установил, включался ли ранее этот военный городок в перечень и с какого времени он имеет такой статус. Из сообщения Главного управления по надзору за использованием законов в Вооруженных Силах Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 23 сентября 1994 г. видно, что этот городок являлся закрытым и ранее. Однако суд удовлетворил жалобу Б., ссылаясь на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого, при этом основывался на объяснениях заявителя, не проверив надлежаще обстоятельства дела. Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентными органами.

Из кассационной жалобы следовало, что КЭЧ — территория военного городка ограничена забором, имеет контрольно-пропускной пункт. Ненадлежащее содержание технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка. При таких обстоятельствах судебное постановление нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно было отменено (Постановления Президиума и определения судебных коллегий ВС РФ по гражданским делам, Бюллетень ВС РФ, 1996 г., № 2).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы. Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан. В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяется в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-территориальным образованиям. Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения используются для заселения работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст. 101—108 ГК).

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.). Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например, в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан. Согласно Федеральному закону “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” (ст. 29) не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, который является составной частью муниципального сектора социального обслуживания, создается и содержится органами местного самоуправления на подведомственных территориях за счет средств соответствующего бюджета. Кроме того, пункт 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» (в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. № 12-ФЗ) предусматривает, что объекты социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного назначения в сельской местности и закрепленные за государственными и муниципальными образовательными учреждениями на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.

§2.3. Соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних при приватизации жилых помещений

Пока в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не были внесены изменения, несовершеннолетние часто не учитывались в договоре передачи жилья в собственность, что существенно нарушало их права и противоречило ч. 2 ст. 19, ст. 40 и 55 Конституции РФ, устанавливающей, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Однако, несмотря на существующий пробел в законе, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение (п. 7 Постановления ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

По Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в связи с внесенными изменениями и дополнениями, в договор передачи жилого помещения в собственность в общем порядке должны включаться несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с совершеннолетними членами семьи собственность, либо несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Поэтому в случае невключения несовершеннолетнего в договор передачи жилья в собственность такая сделка может быть признана судом недействительной.

В случае совершения сделки в отношении приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе таких органов (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Иной порядок приватизации квартир установлен для граждан от 15 до 18 лет. Они вправе самостоятельно подать заявление о передаче им в собственность жилого помещения, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также с обязательного разрешения органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; далее — Закон).

В том случае, если несовершеннолетний проживал в квартире один и был помещен в детское или иное воспитательное учреждение соответствующего назначения, администрация указанного учреждения, родители, усыновители либо опекун над его имуществом, если таковой назначен, обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 2 Закона). Например, сдавать квартиру в наем.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают либо проживали исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями, усыновителями, опекунами и попечителями, а также администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответственного назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка (ч. 3 ст. 3 Закона).

Несовершеннолетние, проживающие вместе с нанимателем, при приватизации квартиры обязательно должны быть включены в договор передачи жилья в собственность. Отказ в приватизации жилого помещения несовершеннолетними возможен только с согласия органов опеки и попечительства.

Так, например, Железнодорожным районным народным судом г. Красноярска гражданке К. было отказано в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа.

Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд признал неосновательными. Между тем дочь проживала в спорной квартире, была включена в лицевой счет и прописана (зарегистрирована).

Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участником общей собственности на это помещение, поскольку они имеют все равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства.

После внесения изменений в упомянутый закон появилась возможность при разрешении подобных споров ссылаться непосредственно на ст. 7 данного нормативного акта, в которой говорится о том, что несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением, включаются в договор передачи.

Внесенные в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнения предоставляют льготы для несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, а именно:

1) оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов (ч. 4 ст. 2 Закона).

2) за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Это означает, что они имеют право во второй раз бесплатно приватизировать другое жилое помещение по достижении совершеннолетнего возраста.

§2.4. Основные проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений в коммунальных квартирах

На мой взгляд, следовало бы в законе предусмотреть возможность повторной приватизации и в других исключительных случаях (например, в случае получения жилья взамен разрушенного вследствие стихийного бедствия и т.п.). Важное значение имеет вопрос о праве на одноразовую приватизацию жилых помещений гражданами при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации. Согласно Закону в этих случаях жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемникам этих предприятий и учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При этом устанавливается, что сохраняются все жилищные права граждан, в том числе право на приватизацию жилья.

В законодательстве предусмотрены некоторые особенности приватизации комнат в коммунальных квартирах. На начальном этапе приватизации в законе содержалось указание о том, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом от 23 декабря 1992 г. статья 4 Закона о приватизации была дополнена новой (второй) частью, предусматривающей, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации коммунальных квартир. Положение о приватизации (бесплатной передаче)жилищного фонда в г. Москве, утвержденное Указом Президента РФ от 12 января 1992 г. № 16, предусматривает, что приватизация коммунальных квартир допускается при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. Принципиальные изменения в данный вопрос были внесены Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова. В Постановлении Конституционного Суда РФ, в частности, отмечается, что «... предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств. Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке». В соответствии с Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации» (ч. 1 и 2 ст. 79) решение Конституционного Суда Российской Федерации окончательно, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения. Решение действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Разумеется, это не исключает принятия по соответствующим вопросам, рассмотренным Конституционным Судом, законодательных и иных нормативных правовых актов либо внесения изменений и дополнений в действующее законодательство. К сожалению, на практике отмечаются значительные сложности, которые возникают в случаях, когда приватизированная комната в коммунальной квартире сдается собственником комнаты для проживания в наем третьим лицам на основании договора. Такая сдача комнаты в наем нередко затрагивает права и интересы других граждан -пользователей квартиры, поскольку наниматели (арендаторы) комнаты и ее собственник не всегда участвуют в несении материальных затрат по поддержании квартиры в надлежащем состоянии, не всегда выполняют другие лежащие на них обязанности по содержанию жилья. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, собственник приватизированной комнаты должен использовать принадлежащую ему комнату таким образом, чтобы ни он, ни те лица, которым он сдает эту жилую площадь, не нарушали права и законные интересы других пользователей данной квартиры. Согласно статье 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В случае нарушения требований закона или прав других пользователей заинтересованные лица (собственник дома, наниматели) могут обратиться в суд соответственно с иском об устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями или о признании недействительными сделок, в результате которых условия проживания в коммунальной квартире были значительно ухудшены либо арендаторы (собственник комнаты) грубо нарушают правила проживания. К сожалению, в федеральном законодательстве пока отсутствуют более конкретные правовые нормы, регулирующие взаимоотношения собственника приватизированной комнаты с нанимателями других жилых помещений данной коммунальной квартиры. Проект соответствующего федерального закона по данному вопросу рассматривался Государственной думой (1998—1999 гг.), однако закон в окончательном виде не был принят. В последнее время данные вопросы получают разрешение в законодательстве субъектов Российской Федерации. Так, в Москве 16 июня 1999 г. городской Думой принят Закон «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения», в котором отражаются, в частности, вопросы пользования приватизированными комнатами, а также меры по защите прав и интересов собственников и других пользователей жилых помещений в этих квартирах. В Законе (ст. 9) предусматривается, что указанные граждане обязаны: использовать жилое помещение только для проживания, соблюдать правила пользования жилым помещением, местами общего пользования в квартире коммунального заселения. Закон предусматривает конкретные меры, подлежащие применению по отношению к его нарушителям.

Глава 3. Последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений

§3.1. Практическое значение признания сделки приватизации недействительной

Часто возникают ситуации, когда необходимо расприватизировать квартиру. Например, если гражданин был введен в заблуждение относительно последствий приватизации, не способен был понимать значение своих действий, а также в других случаях.

Признание недействительным договора передачи жилья в собственность и свидетельства о праве собственности возможно по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной.

Недействительные сделки подразделяются на оспоримые и ничтожные (ст. 166 ГК РФ). Последствия признания сделки (приватизации) недействительной, являющейся оспоримой либо ничтожной, одинаковые — граждане возвращаются в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ). Однако если сделка ничтожна, то гражданину в случае судебного разбирательства не нужно доказывать ее недействительность, а только необходимо предъявить иск о признании последствий такой сделки недействительными, поскольку она недействительна в силу закона и признается таковой с момента ее совершения, то есть не порождает никаких прав и обязанностей.

Если приватизация является оспоримой, то в суд предъявляется иск о признании ее недействительной, при этом гражданам сначала нужно будет доказать сам факт ее недействительности.

§3.2. Виды недействительных сделок по приватизации жилого имущества

Приватизация, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ). Так, например, заключение договора передачи жилого

Приватизация жилого помещения может быть признана недействительной, если она совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства или ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Признание гражданина недееспособным осуществляется судом, если он вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий и руководить ими (ч. 1 ст. 171 ГК РФ). Заключение договора передачи в собственность квартиры, совершенное без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признано судом недействительным по иску попечителя и других заинтересованных в этом лиц (ч. 1 ст. 176 ГК РФ).

Однако необходимо учитывать, что в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка (приватизация) может быть, по требованию его опекуна, признана судом действительной, если она совершена к выгоде недееспособного гражданина (ч. 2 ст. 171 ГК РФ).

Поскольку гражданин, будучи признанным недееспособным, совершил сделки от своего имени, без участия опекуна, то они по ГК РФ являются недействительными.

Однако в данной ситуации очевидно, что приватизация и дальнейшая продажа квартиры совершена к явной выгоде недееспособного, поэтому, по требованию его опекуна, договор передачи в собственность жилого помещения и последующая его продажа могут быть признаны судом действительными (ч. 2 ст. 171 ГК РФ).

Ничтожной с момента заключения договора будет являться сделка (приватизация), совершенная несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним), а сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителей и органов опеки и попечительства, может быть признана недействительной в судебном порядке (ч. 1 ст. 175 и ч. 1 ст. 172 ГК РФ).

В интересах малолетнего, в возрасте до четырнадцати лет, совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ч. 2 ст. 172 ГК РФ). Подобные сделки представляются маловероятными, однако на практике встречаются самые различные ситуации. Например, при подаче заявления о приватизации и ее оформлении может быть неправильно указан год рождения гражданина.

В случае, если несовершеннолетний стал полностью дееспособным, то есть когда гражданин, достигший 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью и объявлен полностью дееспособным (эмансипация) по решению органа опеки и попечительства с согласия родителей, вышеуказанные правила на него не распространяются.

Часто граждане считают, что, став собственниками в результате приватизации, они получат больше прав. Однако впоследствии оказывается, что они заблуждаются в отношении их реализации. Нужно учитывать, что любые сделки с квартирой, находящейся в собственности граждан, требуют существенных затрат. Кроме того, приватизированную квартиру нельзя разменять в принудительном порядке. Поэтому часто возникает необходимость расприватизировать квартиру именно по этим основаниям.

Приватизация жилого помещения, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, действовавшего под влиянием заблуждения (ч. 1 ст. 178 ГК РФ).

Так, например, гражданка Б. обратилась в народный суд с иском о признании недействительным договора передачи жилья в собственность и свидетельства о праве собственности на жилище. 17 марта 1992 г. был заключен договор передачи квартиры в общую совместную собственность Б., ее родителей и сестры. В 1994 г. истица вышла замуж, и родители настаивали на том, чтобы она с мужем снимала квартиру, что они и делали в течение года. Когда они заявили, что собираются вернуться назад, родители стали чинить препятствия в пользовании квартирой, их отношения с родителями резко ухудшились и постоянно возникали ссоры. С учетом сложившейся ситуации гражданка Б. хотела принудительно разменять квартиру, однако на практике оказалось, что приватизированную жилую площадь гораздо сложнее разменять, чем муниципальную. Такое положение вещей существенно ограничивало права истицы по владению, пользованию и распоряжению квартирой, реализацию которых она предполагала осуществить после приватизации жилья. Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Когда истица подписывала договор передачи занимаемой ею квартиры в собственность, то заблуждалась относительно значения совершаемой сделки и считала, что возможность использования квартиры не зависит от того, приватизирована она или нет.

Кроме того, в данном случае налицо существенное нарушение договора о передаче квартиры в собственность родителями гражданки Б., которые всевозможными способами препятствовали ей в осуществлении прав собственника.

Приватизировав квартиру, Б. рассчитывала владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, однако фактически не может даже беспрепятственно ей пользоваться. С учетом вышеизложенного и на основании ст. 178 ГК РФ суд признал договор передачи квартиры в собственность Б., ее родителей и сестры, заключенный с Департаментом муниципального жилья, а также свидетельство о праве собственности на жилище недействительными. Договор передачи в собственность жилого помещения является недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация для него влечет иные правовые последствия, нежели те, которые он в действительности имел в виду, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

При этом юридическое значение имеет только существенное заблуждение. При решении вопроса о существенности заблуждения необходимо исходить из существа договора.

Договор передачи жилья в собственность может быть признан судом недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ). Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение одной стороны сделки другой стороной. Обман может выражаться как в совершении действий, сообщении ложных сведений, так и в бездействии, умолчании о фактах, имеющих значение или могущих повлиять на совершение сделки. Под насилием понимается причинение участнику сделки или лицам, близким ему, физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Насилием являются только незаконные действия, хотя и не обязательно уголовно наказуемые. Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица, которая может выражаться в заявлении о причинении ему или его близким физического или морального вреда, если гражданин не совершит сделку. Угроза отличается от насилия тем, что вред реально не причиняется, но лицо обещает его причинить (уничтожение имущества, причинение вреда жизни или здоровью).

Для признания приватизации недействительной вследствие угрозы необходимо, чтобы угроза была значительной и реальной, а не предположительной. Данное понятие является оценочным и устанавливается судом с учетом всех обстоятельств дела. При признании недействительной кабальной приватизации необходимо наличие двух взаимосвязанных фактов: нахождение гражданина, приватизирующего квартиру, в тяжелых обстоятельствах и совершение приватизации на крайне невыгодных для него условиях. В случаях, когда приватизация совершена юридическим лицом в противоречии с целями своей деятельности, определенными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, договор передачи в собственность жилого помещения может быть признан судом недействительным по иску этого юридического лица (организации), его учредителя (участника), а также гражданина, документы которого на приватизацию жилья оформляла такая организация, либо государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если будет доказано, что другая сторона в сделке (организация) заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ). В данном случае фирма оформила все необходимые документы по приватизации жилья, но в процессе ее деятельности обнаружилось, что правомочий по оформлению приватизации жилья у нее нет, в уставе фирмы такая деятельность не предусмотрена, специального разрешения на данный вид деятельности нет. Поэтому имеются все основания для признания уже заключенного договора передачи жилого помещения в собственность недействительным, поскольку налицо факт выхода агентства за пределы своей правоспособности. В случае признания сделки недействительной вы можете обратиться в компетентные органы с просьбой заключить с вами договор передачи жилья в собственность.

§3.3. Последствия признания договора приватизации недействительным

Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

В случае признания судом недействительным договора приватизации гражданин, получивший в результате приватизации статус собственника, становится нанимателем приватизированной квартиры, то есть стороны возвраща­ются в первоначальное положение.

Если же гражданин, приватизировавший квартиру с нарушением требований гражданского законодательства, впоследствии продал ее, то в случае признания договора передачи в собственность недействительным либо применения последствий приватизации недействительной, последующие участники сделок с данной квартирой возвращаются в первоначальное положение и все договоры купли-продажи приватизированной квартиры также яв­ляются недействительными.

Поэтому во избежание судебных разбирательств гражданам при заключении сделок (купли-продажи, мены и т. п.) с лицами, которые приватизировали свои квартиры, необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы в отношении жилых помещений, в частности договор передачи жилья в собственность и свидетельство о праве собственности на жилище. Выяснить: все ли граждане, имеющие право на приватизацию, приняли в ней участие; был ли должным образом оформлен отказ от приватизации, если кто-либо из проживающих в квартире и имеющих право на приватизацию не принял в ней участие.

Иск о признании недействительным договора передачи жилья в собственность или о признании последствий приватизации недействительной может быть предъявлен:

1) гражданами, принявшими участие в приватизации;

2) другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственника);

3) иными гражданами, когда по закону они могут обращаться в суд за защитой прав и интересов других лиц (опекун, попечитель и т. п.);

4) прокурором в защиту прав и охраняемых законом интересов граждан;

5) органами опеки и попечительства при нарушении прав на приватизацию несовершеннолетних, а также недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;

6) органом государственного управления или местного самоуправления к собственнику жилья.

Поэтому в указанной ситуации соседке правомерно было отказано в принятии искового заявления. Для того чтобы она смогла предъявить в суд иск от вашего имени на законных основаниях, необходимо в нотариальной конторе оформить доверенность на ее имя, в соответствии с которой она получит право на представление в суде ваших интересов.

§3.4. Проблемы законодательства, связанные с деприватизацией жилого помещения

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п.

Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной. В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда (см. напр., газета «Сегодня» от 13 января 1999 г.).

На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

Заключение

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Два важных условия (предпосылки) для проведения приватизации: постоянная регистрация по месту жительства (наличие постоянной прописки) и добровольность. Добровольная и обязательная приватизация. Приватизация жилья, по общему правилу, носит добровольный характер, что вытекает из ст. 1 Закона о приватизации, однако в ч. 3 ст. 2 Закона о приватизации и п. 4 Положения о приватизации жилищного фонда в г. Москве, утверждённым Постановлением Правительства г. Москвы от 12 октября 1999 г. № 937, сказано, что приватизация жилого помещения может носить и обязательный характер. Обязательной приватизации (в течение месяца с момента обращения органов опеки и попечительства) подлежат квартиры детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа в возрасте до 18 лет в случае смерти родителей или принудительного размена жилой площади родителей, лишённых родительских прав. Добровольность приватизации означает, что для приватизации жилого помещения необходимо истребовать согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Если в вашей семье имеются несовершеннолетние (до 18 лет), то для осуществления приватизации необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают. Приватизация жилых помещений в домах общественного жилищного фонда возможна только с согласия собственника общественного жилищного фонда либо уполномоченного собственником органа. Бесплатность приватизации жилых помещений означает, что гражданин имеет право только однократно приватизировать жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования без взимания какой-либо платы, за исключением оплаты услуг по оформлению необходимых документов (ст. 11 Закона о приватизации). За несовершеннолетними, ставшими собственниками жилых помещений, сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. Этим же правом могут быть наделены и лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другим пользователем, не приобрели это помещение в свою или общую собственность, так как возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение не была реализована при даче согласия на приватизацию жилого помещения другими гражданами. Приватизации подлежат только те жилые помещения, которые занимают граждане на условиях социального найма (договор социального найма), то есть жилые помещения государственного и муниципального фонда социального использования (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Ранее (до 15 мая 2001 г.) допускалась приватизация жилых помещений, используемых гражданами на основании договора найма (мог быть коммерческий или краткосрочный найм) и аренды. При приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на это жилое помещение, поскольку, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы и отказ от участия в приватизации может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства.

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п. Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной. В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда. На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

Относительно ситуации, которая на сегодня складывается я бы сделал следующие выводы и предложения:

По моему мнению, у договора о приватизации две стороны - гражданин и муниципалитет. А вся тяжесть ноши ложится на плечи только одной стороны. никто не освобождал муниципалитет от обязанностей участвовать в подготовке договора на приватизацию, я предлагаю следующую схему, согласно которой основные функции по оформлению приватизации жилья возлагаются на структурные подразделения органов местного самоуправления. Учитывая то, что органы местного самоуправления, как правило, выступают стороной по договору и у чиновников просто-напросто больше возможностей для быстрого сбора всех необходимых документов, то предложенная схема действительно явится решением проблемы. Во всяком случае, эта схема реально позволит сократить срок оформления приватизации жилья с 6 месяцев до 3 недель. Кроме того, исключить очереди и жалобы на действия чиновников. Согласно новой концепции гражданин, желающий приватизировать квартиру, должен будет обратиться с заявлением в местную администрацию. Далее чиновник администрации делает заявки и рассылает их во все инстанции - БТИ, ЖЭУ, ПЖРТ, паспортно-визовые службы и далее по списку. Вышеназванные организации, получив заявки от администрации, должны будут предоставить необходимые сведения. Гражданину останется только оплатить оформление всех этих документов, получить квитанцию об оплате и подписать договор приватизации. Конечно все эти предложения могут вызывать вопросы, но они решаемы. К примеру, нужны ли будут дополнительные штатные единицы в местных администрациях? Я считаю, что достаточно будет одной дополнительной штатной единицы в каждой местной администрации. Во всяком случае, легче единожды научить одного человека, чем каждый день иметь дело с несведущими в вопросах приватизации гражданами. И с этим трудно не согласиться.

Библиографический список

Нормативные акты:

1. Конституция РФ. – М., 1993 г.

2. Об ипотеке (залог недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. – 1998 г. - № 29. – Ст. 3400.

3. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15.06.1996 г. // СЗ РФ. – 1996 г. - 25. – Ст. 2963.

4. Постановление Правительства Москвы от 26.11.91 N 199 (ред. от 12.10.99) «О бесплатной приватизации жилищного фонда в г. Москве».

5. Гражданский кодекс РФ. – М., 2002 г. – части 1, 2, 3.

6. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (В редакции от 31.12.2002 г.).

7. Закон РФ от 04.07.91 N 1541-I (ред. от 26.11.2002) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

8. Закон РФ от 24.12.92 N 4218-I (ред. от 08.07.99) «Об основах федеральной жилищной политики».

9. Закон РФ от 25.06.93 N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

10. «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»: Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 430.

11. «О бухгалтерском учете»: Федеральный закон от 21 ноября 1996 . № 129-ФЗ // СЗ РФ. – 1996 г. - № 48. – С. 5369.

12. «Об утверждении методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания»: Приказ Госкомстроя России от 31 декабря 1999 г. № 177.

13. Указ Президента РФ от 26.07.93 N 1108 (ред. от 21.10.2002) «О дополнительных мерах по защите права граждан России на участие в приватизации».

14. Указ Президента РФ от 10.06.94 N 1180 «О жилищных кредитах».

15. Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

16. Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 11.04.2002) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Библиография:

1. Басен Е. В. и др. Современная жилищная политика. Комментарий к закону «Об основах федеральной жилищной политики». – М., 1993 г.

2. Владимировская А. С. Аренда жилых и нежилых помещений. – М., 1992 г.

3. Гражданское право. Учебник / Под редакцией А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М., 1997 г. – Ч. 2.

4. Денисевич Е. И. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юристъ. – 2000 г. - № 2.

5. Диордиева О. Н. Жилищные права и регистрация граждан // Юристъ. – 2000 г. № 3.

6. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. – М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ», 1998 г.

7. Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. П. В. Крашенинников и др. – М., 1998 г.

8. Жилищное законодательство России: Сборник нормативных документов / Сост. Д. В. Примаков. – М., 1999 г.

9. Журавлев С. Е. Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере // Жилищное право. – 2000 г. - № 2.

10. Егоров Н. Д. Гражданско-правовое регулирование общественных отношений: единство и дифференциация. – Л., 1988 г.

11. Зинчук Э. Договор найма жилого помещения. – М., 1969 г.

12. Комментарий к жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. ред. В. Б. Исаков. – М., 1999 г.

13. Корнев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. – М., 1995 г.

14. Крашенинников П. В. Жилищное право: Учебное пособие. – М., 2000 г.

15. Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство – соотношение с гражданским правом // Новый гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. – М., 1995 г.

16. Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. – 2000 г. - № 1.

17. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» // Российский судья, 2003 г. № 3.

18. О положительном опыте создания и деятельности товарищества собственников жилья: Сборник статей / Сост. Т. Б. Кутокова. – М., 2000 г.

19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 N 8 (ред. от 21.12.93) «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

20. Решение коллегии Роскоммунхоза от 18.11.93 N 4 «Об утверждении примерного Положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

21. Седугин П. И. Жилищное право: Учебник. – М., 2000 г.

22. Российский судья // № 3. 2003 г. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Российский судья // № 3. 2003 г.

23. Скрипко В. Р. Право граждан России на жилище // Государство и право. – 1996 г. - № 2.

24. Титов А. Право граждан на жилище и свободу передвижения // Право и экономика. – 1998 г. - № 11.

25. Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. – М., 2001 г.

26. Хомич Д. Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное право. – 2000 г. - № 1.

27. Цыбуленко З. Залог жилых помещений и квартир // Российская юстиция. – 2000 г. - № 5.

28. Шестак И. Н. Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру и дом. – М., 1998 г.