Реферат Приватизация и рынок недвижимости
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
План
.
Введение
1 ПриватизациЯ в России:
1.1Общая характеристика «приватизационной» экономической реформы
1.2 Основные концепции приватизации
1.3 Экономическое содержание приватизации
1.4 «Плюсы» и «минусы» приватизации
1.5 Реальные проблемы приватизации
1.6 Перспективы приватизации
2 Рынок недвижимости
2.1 Рынок и его экономическое обоснование.
2.2 Рынок недвижимости.
ЗаклюЧение
ПриложениЕ:
Словарь терминов
Документы, необходимые для подачи заявки на приватизацию государственного или муниципального предприятия и на участие в аукционе.
Основные показатели хода приватизации в РФ (таблица)
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Экономическая реформа в России (структурная, ценовая, финансовая) проводится в каждой сфере как бы в разных временных потоках, с разной скоростью и интенсивностью. Приватизация государственного и муниципального имущества, являющаяся сердцевиной экономической реформы, проходило быстро, последовательно и стала (наряду с либерализацией цен) самым ощутимым проявлением изменений в экономике.
Анализ теории и практики приватизационного процесса занимает все более важное место в отечественной экономической науке. Это обусловлено тремя причинами. Во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике; во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; в-третьих, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.
В теории приватизации и обобщении ее практики сохраняется множество дискуссионных и нерешенных проблем как методологического, так и прикладного характера. Более того, в условиях перехода России к рыночной экономике появляются новые моменты, имеющие важное значение для дальнейшего развертывания приватизационного процесса.
Следует иметь в виду, что до сих пор по-разному трактуется даже само понятие «приватизация», его соотношение с категориями «частная собственность», «разгосударствление». Особенно остры дискуссии о месте приватизации в экономической реформе; об очередности или одновременности приватизации, либерализации цен и структурной перестройки; о целях приватизации; наконец, о сочетании экономической эффективности и социальной справедливости, платности и бесплатности в используемых моделях приватизации. Самостоятельными проблемами остаются критерии выбора способа приватизации, определение ее темпов приоритетов.
Завершение начального этапа приватизации в России (так называемой «чековой приватизации») требует оценки его итогов и выявления особенностей. Переход к новому «инвестиционно-денежному» этапу приватизации нуждается в прогнозе постприватизационного развития предприятий. Цель данной курсовой работы состоит в том ,чтобы подробнее рассмотреть приватизацию ,проводящуюся в России, выявить ее достоинства и недостатки, а также цели данной экономической программы и методы ее проведения. А также рассмотреть рынок недвижимости в Российской федерации, его основные черты. В данной работе поставлены следующие задачи :
1. Рассмотреть общую характеристику «приватизационной» экономической реформы;
2. Рассмотреть основные концепции приватизации;
3. Рассмотреть экономическое содержание приватизации;
4. Рассмотреть «плюсы» и «минусы» приватизации;
5. Изложить реальные проблемы приватизации;
6. Рассмотреть дальнейшие перспективы приватизации.
1 Приватизация в России
1.1 Общая характеристика «приватизационной» экономической реформы.
Приватизация представляет особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную». Она включает взаимосвязь приоритетов, отражающую сочетание интересов органов государственной власти, трудовых коллективов предприятий, населения в целом в процессе глубинных изменений. Диалектика приватизации и разгосударствления заключается в том, что приватизация является разгосударствлением собственности.
Объективные причины развития приватизационного процесса носят как макроэкономический, так и микроэкономический характер. Необходимость постоянного внерыночного согласования производственной деятельности государственных предприятий в условиях административно-командной экономики обусловила их высокие планово-координационные издержки. Между тем механизм рынка осуществляет такое согласование с гораздо меньшими издержками. Следовательно, приватизация обусловлена не только переходом страны в целом от «административно-командной» системы к «социальному рыночному хозяйству», но и позитивным стремлением предприятий к снижению издержек.
Приватизация выполняет две функции. С одной стороны, она должна стать элементом экономической реформы, ядром радикальных преобразований, а с другой, - инструментом государственного регулирования долговременного характера. Непосредственными целями приватизации являются:
n формирование слоя мелких и средних собственников;
n сокращение доли имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности;
n перераспределение экономических основ власти.
Достижение социальной справедливости, повышение экономической эффективности производства, рост доходов государственного бюджета не выступают собственными целями приватизации. Она может способствовать развитию данных процессов только в долгосрочном периоде.
Основными критериями выбора способа приватизации являются отраслевая принадлежность и размер предприятия, учет принципов социальной справедливости и приоритета трудового коллектива, демонополизация, необходимость сохранения профиля предприятия и его производственного потенциала, рентабельность предприятия, привлечение инвестиций. Названные критерии обусловили следующие основные способы приватизации – акционирование (с закрытой подпиской или продажей акций); продажа предприятий и имущества по коммерческому или инвестиционному конкурсу (на аукционе); выкуп арендованного имущества; банкротство.
Особенностями начального этапа приватизации в России (1991-1994 гг.) являются: приоритет политических целей процесса, введение системы приватизационных чеков; сверхвысокие темпы приватизации; преимущественно формальный характер приватизации при акционировании крупных предприятий; аукционная продажа малых объектов; низкая доходность приватизации.
Эти черты сближают российскую практику приватизации с восточноевропейской. Использование приватизации как постоянного инструмента государственного регулирования экономики на последующих этапах будет иметь общие характеристики с процессом приватизации в развитых странах Запада (многообразие форм приватизации, ее инвестиционная направленность, индивидуализация и низкие темпы приватизационного процесса).
Эмиссия и обращение приватизационных чеков стали эффективным инструментом быстрого перераспределения государственного имущества среди негосударственных инвесторов. Вторичный же рынок акций приватизированных предприятий развивается медленно из-за отсутствия спроса на акции большинства акционерных обществ (и, соответственно, их низкой ликвидности), малой доходности акций и неразвитости инфраструктуры фондового рынка.
Успешное проведение приватизации и особенно пост приватизационное развитие предприятий зависит от создания и функционирования управленческих как государственных, так и не государственных структур (холдингов, финансово-промышленных групп). Именно они призваны обеспечить эффективное распоряжение государственной долей в уставном капитале акционерных обществ.
Прогноз процесса приватизации в России показывает следующие перспективы: ведущим способом приватизации станет продажа предприятий (имущества, пакетов акций) на инвестиционных конкурсах; сложились условия для перехода к оригинальным моделям приватизации в регионах; индивидуализация условий приватизации оставшихся государственных крупнейших научно-производственых комплексов, малых и средних предприятий.
1.2 Основные концепции приватизации.
В условиях рыночной трансформации российской экономики в центре дискуссий чаще всего оказываются понятия «частная собственность», «приватизация», «разгосударствление», «коммерциализация».
В соответствии с «традиционным» подходом общественная и частная собственность рассматриваются как два антагонистических типа собственности. Именно этот подход имел наибольшее распространение и обоснование в экономической литературе советского периода. В его рамках даже мелкая частная собственность, основанная на собственном труде, считалась антагонистичной общественной. Поэтому приватизация представляется изменениями в структуре частной собственности.
Второй подход – «трудовой»: на первый план выдвигает такой критерий, как «трудовой» и «эксплуататорский» характер собственности. Понятие «трудовая собственность» может включать в себя, помимо общественной, и частную трудовую, и коллективную, и акционерную собственность. В принципиальном отношении «трудовой» и «традиционный» подходы весьма близки, так как основным критерием в них выступает наличие или отсутствие эксплуатации.
Значительно отличается от предыдущих третий подход, который по его собственному критерию можно было бы назвать «субъектным». Он тяготеет к отождествлению частной и индивидуальной собственности безотносительно к типу и способу производства.
Четвертый подход условно можно назвать «западным»: в соответствии с ним негосударственная собственность является частной (хотя и не вся – отдельно выделяется кооперативная собственность). Поэтому и приватизация понимается как разгосударствление, т.е. переход средств производства из собственности государства в собственность пайщиков, акционеров, коллективов, индивидуальных владельцев, как сокращение государственного сектора. Для оценки приватизации и механизма ее осуществления в России наиболее подходящим представляется именно этот подход.
Необходимость приватизации для введения в производстве рыночных отношений определяется еще и тем, что на государственных предприятиях России было сосредоточено подавляющей части продукции народного хозяйства и почти все производство промышленной продукции.
Однако приватизация не сводится к общей политике де регулирования экономики, ее государственного и негосударственного секторов. Напротив, она представляет собой элемент государственного регулирования долговременного характера. Коммерциализация предприятий федеральной и других видов государственной собственности, не подлежащих приватизации, проявляется в том, что в условиях рынка они функционируют на общественных началах как субъекты предпринимательской деятельности.
Массовый характер приватизация может принять только при использовании разных методов (в частности, акционирования и конкурсной продажи). Приватизация важна не сама по себе, а как взаимозависимость приватизации и де приватизации – двух возможных методов государственного воздействия на формирование экономической структуры общества, границ приватизации, взаимоотношений приватизированных и государственных предприятий.
1.3 Экономическое содержание приватизации.
Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет раскрыть экономическое содержание приватизации как системы отношений по изменению формы собственности на средства производства с государственной на частную (в том числе индивидуальную, паевую, акционерную) под непосредственным воздействием государственных органов.
Специфика сложившейся в начале процесса приватизации в России ситуации характеризуется следующими чертами: практическое отсутствие крупных частных фирм, слабость негосударственного сектора, отсутствие финансовых компаний и инвестиционных банков. Формализация и унификация структур экономической деятельности до сих пор сказывается на темпах и масштабах приватизации.
Различные способы приватизации приводят к передаче государственного имущества в «частную», «общую долевую» или «акционерную» собственность. При продаже предприятия происходит реальная приватизация государственной собственности. Преобразование предприятия в акционерное общество можно назвать формальной приватизацией, так как после выкупа акций бывшего государственного предприятия членами трудового коллектива остальные акции остаются в государственной собственности, и требуется время, пока их не выкупят другие инвесторы.
Содержание системы отношений приватизации раскрывается через ее цели. В этом аспекте приватизация – не цель реформы, а ее инструмент.
Приватизация способствует демонополизации производства. К сожалению, резкий переход к акционированию крупных предприятий произошел без их предварительной реорганизации и коммерциализации. Это не позволило увязать задачи приватизации и демонополизации. Следует учитывать, что проблему демонополизации удается решить не во всех отраслях народного хозяйства и не только методами разукрупнения. Взаимосвязь приватизации и демонополизации настолько сложна, что использование разрешенных программой приватизации методов приводило к разрушению сложившихся отраслевых научных комплексов при выходе из них структурных подразделений.
Следует отметить, что реализация целей приватизации взаимопротиворечива. Например, рост доходов бюджета не может быть обеспечен при продаже имущества на инвестиционных торгах, предполагающих передачу средств не государству, а предприятию. Явные противоречия существуют также между принципами социальной справедливости и экономической эффективности. Здесь пришлось поступиться нормами справедливости в целях ускорения процесса разгосударствления и приватизации.
Важным средством приватизации является перераспределение доходов и имущества. Однако приватизация имущества, капитала вовсе не означает равноценную приватизацию доходов. Последняя происходит как благодаря изменениям в структуре собственности, так и одновременному изменению (в результате приватизации) уровня и структуры цен.
Сравнительный анализ основных черт приватизационного процесса в Восточной Европе и в России показывает наличие общих тенденций: 1) использование в качестве инструмента перехода к рынку коммерциализации и акционирования государственных предприятий; 2) введение чековой (или купонной) системы; 3)низкая доходность приватизации; 4) аукционная продажа малых объектов.
Приватизация в развитых странах имеет ряд существенных отличий: многообразие форм приватизации, индивидуализация и низкие темпы приватизационного процесса, использование в качестве постоянного элемента государственного регулирования экономики. В перспективе именно эти характеристики будут свойственны российской приватизации.
Приватизация является тем звеном экономической реформы, которое одновременно создает предпосылки для реализации других направлений реформы. Приватизация разворачивается в условиях изменения политической обстановки при переходе от «дирижистской» модели регулирования экономики к «нелиберальной». Обратный переход может сопровождаться процессом де приватизации. Это подтверждает постоянный характер приватизационного процесса как инструмента государственного регулирования.
Проведение приватизационных мероприятий в России сталкивается с целым рядом объективных препятствий. Прежде всего, масштаб предполагаемых преобразований несопоставим с аналогичными процессами в других странах. Практически отсутствовала инфраструктура рынка капиталов. Резкий спад производства значительно усложнил оценку потенциала низко рентабельных предприятий. Наблюдалась нехватка финансовых средств у населения. Эти условия объясняют неизбежную неэквивалентность продажи государственного имущества и необходимость привилегий для различных групп населения (трудовых коллективов, безработных и т.п.).
Приватизация является важнейшим инструментом институциональной политики, и ее осуществление ведет к формированию новой социально-экономической структуры народного хозяйства. Приватизация на самом деле сделала реформы необратимыми, поскольку здесь возврат затронул бы интересы миллионов людей. Возник искусственный инвестиционный спрос и определенная концентрация прав собственности.
Сложившийся механизм приватизационного процесса в России соответствует балансу интересов различных групп и слоев населения.
В российской концепции приватизации соединились два разнонаправленных подхода. Первый подход во главу угла ставит интересы трудовых коллективов приватизируемых предприятий, второй – задачи народной приватизации и соблюдение принципа социальной справедливости при распределении государственной собственности. Занявший ведущее место на начальном этапе приватизации механизм закрытой подписки и чековых аукционов совмещает оба эти подхода. Наиболее трудным стал для предприятия выбор момента начала приватизации предприятия в целом (или арендуемого имущества).
Массовое преобразование государственных предприятий в акционерные общества создало возможность развития фондового рынка в Российской Федерации. Были сняты ограничения на продажу акций, приобретенных работниками предприятий на трудовых льготных условиях. Отмена трехлетнего моратория на продажу акций способствовала выбору второго варианта акционирования большинством трудовых коллективов. Важное значение для приобретения дальнейшей самостоятельности приватизированными предприятиями имело принятие законодательных актов, регламентирующих продажу земельных участков.
1.4 «Плюсы» и «минусы» приватизации.
Анализ организации приватизационного процесса в российской экономике показывает ряд присущих ей черт, носящих как позитивный , так и негативный характер. Основными негативными чертами являются следующие:
1. Единообразие способов приватизации для предприятий различных отраслей, объединяемых по величине стоимости основных фондов и численности трудовых коллективов. Отраслевые особенности приватизации были сведены к порядку согласования планов приватизации предприятий с министерствами (ведомствами) и ограничению акционирования первым вариантом с выпуском «золотой акции».
2. Игнорирование региональных особенностей приватизации. Различия в темпах и способах приватизации в регионах были обусловлены скорее действиями местных властей, выходящих за рамки своей компетентности.
3. Преимущественно бесплатный (или за символическую плату) способ передачи собственности. Его организационная форма – введение системы приватизационных чеков на предъявителя.
4. Административное установление высоких «заданий» по срокам и объемам приватизации.
Внеэкономическое принуждение в процессе приватизации породило появление проблем, не решенных в рамках ее начального этапа. Среди них – порядок использования и финансирования объектов социально-культурного значения, условия закрепления и продажи пользователям земельных участков и недвижимости.
Многие элементы приватизационного механизма начального этапа сохраняются и в модели после чековой приватизации. Это – перечень и критерии применения способов приватизации, списки приоритетных сфер приватизации, функции государственных органов. Основное же отличие заключается в переходе к денежной приватизации и инвестиционным конкурсам.
Процесс приватизации предприятий обеспечивает следующие институты: комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней; инвестиционные фонды и инвестиционные компании; консалтинговые фирмы; фондовые биржи и брокерские фирмы; компании-организаторы аукционов, инвестиционных торгов, тендеров.
В настоящее время в России складывается ситуация, при которой темпы слома административно-командной модели значительно опережают создание новой модели государственного управления экономикой. В результате возникает организационно-управленческий вакуум, усложняющий процесс вхождения предприятий в рыночную среду.
Выработка общей стратегии приватизационных мероприятий стала исходным пунктом для конкретных решений о способах, темпе, очередности приватизации и методах оценки имущества.
Процесс приватизации нуждается в поддержке на двух уровнях: всего общества и трудового коллектива конкретного предприятия. Недостаточная пропаганда идей приватизации привела к тому, что у значительной части как специалистов, так и населения в целом сформировался негативный образ приватизационного процесса. Хотя в действующей модели приватизации превалировали способы, формально ориентированные на уравнительную справедливость («чековая приватизация») .
Передача собственности на государственное имущество сложившимся коллективам предприятий несовместима с рыночным механизмом отбора покупателей, как мелких, так и стратегических. Поэтому в схеме приватизации, реализуемой через аренду с выкупом государственного имущества, закрепляется нерыночный результат – долговременная консервация прямого соединения собственников с имуществом. В основе выбора именно этого способа лежит критерий не эффективности (или массовости), а приоритета трудового коллектива.
Основным способом приватизации (в начале этого процесса) являлась продажа имущества предприятий по конкурсу или на аукционе.
Преобразование предприятий в открытые акционерные общества стало набирать темпы со второй половины 1992 г. и стало в России наиболее распространенной формой перехода к приватизации предприятий. В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации все предприятия, имеющие по состоянию на 1 января 1994 г. балансовую стоимость основных фондов свыше 20 млн. рублей, могут быть (по желанию трудового коллектива) приватизированы путем преобразования в открытые акционерные общества.
Приватизация муниципального имущества по количественным показателям наиболее активно проходила в 1993 г. Способом приватизации объектов муниципальной собственности преимущественно является продажа на открытых аукционных торгах и выкуп арендованного имущества. Для приватизации муниципальных предприятий характерен и большой удельный вес средств, поступающих от продажи на аукционе, по конкурсу по сравнению со средствами, поступающими от продажи акций.
Одной из форм становится так называемая «парциальная» приватизация, предлагаемая многими комитетами имущества на местах. Государственное (муниципальное) предприятие в таком случае ликвидируется, а имущество вносится в качестве вклада во вновь создаваемое акционерное общество, обычно закрытого типа. Другими участниками данного общества становятся члены трудового коллектива и сторонний инвестор. К развитию подобных способов приватизации подталкивает и сложная ситуация, складывающаяся с приватизацией недвижимости в городах.
Новым способом приватизации, оговоренным впервые в Государственной программе приватизации становится банкротство государственных и муниципальных предприятий. На этапе денежной приватизации передача обанкротившегося предприятия кредиторам превращается в одну из форм приватизации с привлечением инвестора. Однако банкротство как способ приватизации не получит в России широкого распространения. Оно будет применено для 700-800 средних предприятий, включая их переход в руки кредиторов. Управления по делам о несостоятельности (банкротстве) будут заниматься предотвращением банкротств тех государственных предприятий и акционерных обществ, где высока государственная доля в уставном капитале.
1.5 Реальные проблемы приватизации.
Акционирование государственных предприятий в России имеет много общего с «менеджерской приватизацией». Действительно, существенная доля акционируемого имущества приобретается именно должностными лицами администрации предприятия. В перспективе этот путь может способствовать созданию субъекта, который необходим для демократии в политике и процветания в экономике, - национальной буржуазии, выросшей в условиях рыночной конкуренции. Вместе с тем, увеличение числа относительно крупных частных собственников в благоприятных для администрации предприятия условиях не дает гарантии активной хозяйственной деятельности. Однако такой же гарантии не может дать распыление акций среди всех работников.
Истинная цена полученных по закрытой подписке акций выявится по прошествии значительного периода времени. С производственно-технической точки зрения, приватизация (за исключением инвестиционных конкурсов) не дает трудовым коллективам практически ничего. Дело в том, что вырученные средства направляются не на техническое перевооружение производства или увеличение оборотных средств, а поступают в государственный бюджет.
Вместе с тем, при сохранившейся в настоящее время инфляции курс акций приватизированных предприятий, несомненно, упадет. К этому же ведет и незаинтересованность трудового коллектива в выплате дивидендов сторонним инвесторам. В результате произойдет рост заработной платы и снижение дивидендов. В это же время при снижении курса акции у сторонних инвесторов и администрации АО появится возможность по низкому курсу приобрести большой пакет акций.
Еще в начале приватизационного процесса отмечалось ключевое значение оценки стоимости государственного имущества. Однако тогда считалось, что не всем предприятиям под силу выкупить государственное имущество в акционерную собственность работников. Впоследствии стоимость государственного имущества оказалась резко заниженной из-за инфляционных тенденций в экономике России. Проведенные позднее переоценки основных фондов создались возможность пересмотра размера уставного капитала акционерных обществ, возникших в процессе приватизации.
Действующая ныне система оценки стоимости имущества предприятий во многом необъективна в силу резких колебаний экономической конъюнктуры и непоследовательного поведения самих предприятий. Приступая к реализации новой программы приватизации, ряд трудовых коллективов столкнулся с трудноразрешимой задачей выкупа многомиллиардных основных фондов. Поэтому акционирование на этапе после чековой приватизации может быть затруднено из-за отсутствия инициативы трудовых коллективов.
Малая приватизация означает переход государственных предприятий розничной торговли (продуктовых, промтоварных магазинов, ресторанов, предприятий сферы бытовых услуг) в частное владение. Эти предприятия являются ключевыми при переходе к эффективной рыночной экономике, поскольку они формируют спрос на готовые товары и продукцию. Путем приватизации малых объектов торговли в России, находящейся в стадии формирования рыночных отношений, создается спрос предприятий частного сектора на готовую продукцию.
В то время как приватизация средних и крупных предприятий требует значительных усилий и времени, малая приватизация, судя по опыту стран переходного периода (включая Восточную Европу и Россию), является делом относительно несложным и может быть быстро проведена. Так, в России к 1 июля 1994 года приватизировано 75,4 % предприятий торговли, 66,3 % предприятий общественного питания, 76,4 % предприятий бытового обслуживания населения. Доля объектов, приватизированных путем конкурса, составила 40 %. Следует отметить более чем шестикратный коэффициент превышение продажной цены над начальной (в среднем по России).
Неоднозначно отношение трудовых коллективов к конкурсному и аукционному методам продажи предприятий, на которых они работают. Поэтому, хотя работники могут противостоять малой приватизации, комитеты по управлению имуществом должны привлекать их к участию в процессе приватизации. Трудовые коллективы располагают большими финансовыми средствами, чем отдельные индивиды. Они имели возможность получить скидку в 30 % с продажной цены, что делало трудовые коллективы вполне конкурентоспособными при проведении аукциона. Наконец, трудовые коллективы являются мощной политической силой.
Специфика интересов трудовых коллективов арендных предприятий обусловлена закрытым характером создаваемых на их базе акционерных обществ и бесплатным распределением имущества, заработанного за время аренды. Наибольшие разногласия в трудовых коллективах вызывает решение следующих проблем: точное определение состава и стоимости имущества, подлежащего выкупу; оценка стоимости и выявление долей членов арендного коллектива в приращенном имуществе; определение круга лиц, имеющих право на получение доли приращенного имущества; реорганизация арендного предприятия в общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество закрытого типа.
За вычетом суммы выкупа имущество, отраженное в балансе, является собственным имуществом арендного предприятия, находящимся в общей долевой собственности членов трудового коллектива. Индивидуальные доли работников рассчитываются с учетом заработной платы, стажа и управленческой сложности труда работника.
Становление полноценной рыночной экономики предполагает развитие рынка ценных бумаг. Это отмечается практически во всех программах стабилизации российской экономики и перехода к рынку. В настоящее время важнейшими видами ценных бумаг, поступающих на фондовый рынок России, являются акции приватизированных предприятий и приватизационные чеки.
Особенностями приватизационных чеков как ценных бумаг являлись: их обращение без ограничений, целевой характер использования в качестве платежного средства, безвозмездная форма первичного размещения, массовый объем выпуска, который вряд ли будет превзойден эмитентами других ценных бумаг. Привлекательным для юридических лиц было то, что обращение ваучеров не облагалось налогами на операции с ценными бумагами. Физические лица не уплачивали подоходный налог с сумм, полученных от продажи приватизационных чеков.
Эмиссия приватизационных чеков многими подвергалась критике. Лучшим контраргументом является ускорение приватизационного процесса, создание реальных механизмов участия всего населения в приобретении акций преобразуемых предприятий.
В начале приватизации ориентация на имеющийся у населения и коммерческих структур объем денежных ресурсов была практически невозможна из-за его несопоставимости со стоимостью государственного имущества, подлежащего приватизации. Кроме того, при существовавшем низком уровне дохода у большинства населения была и остается высокой предельная склонность к потреблению. Именно поэтому вполне обоснованным было безвозмездное размещение приватизационных чеков в качестве дополнительных платежных средств.
Купля-продажа ваучеров в течение всего периода их обращения происходила при рыночной цене при неизменном номинале. Однако в первые месяцы их обращения выдвигалась идея создания механизма государственных гарантий цены ваучера. Необходимость индексации вкладов не возникла, так как на протяжении всего срока действия приватизационных чеков оценка основных капиталов акционерных обществ и имущества, выставляемого на конкурс, производилась в ценах 1992 г. На чековых аукционах акции приватизируемых предприятий продавались по аукционному курсу, а не по номиналу.
Довольно обоснованной выглядела и теоретическая поддержка именных приватизационных бумаг. Это могло бы предотвратить их попадание на разбалансированный потребительский рынок. Практика обращения приватизационных чеков на предъявителя показала их двойственное влияние на объем спроса на потребительском рынке. Средства, полученные гражданами от продажи чеков, увеличивали объем спроса, но одновременно значительная доля денежной массы (в том числе наличной) была оттянута на спекулятивный рынок приватизационных чеков. Резкие различия в предложении акций и ваучеров по регионам удалось сгладить в процессе развития биржевой и околобиржевой торговли приватизационными чеками.
Рассмотрение проблем, связанных с механизмом и итогами чековых аукционов, сохраняет свою актуальность потому, что для денежных аукционов по продаже акций реорганизованных предприятий предлагается аналогичный порядок проведения. Кроме того, курс акций, установленный на чековых аукционах, является базой для курса денежных аукционов и вторичного рынка акций. Ценные бумаги приватизированных предприятий в целом достаточно надежны, однако, в настоящее время все же низкодоходны и малоликвидны.
1.6 Перспективы приватизации.
Приватизация в России резко расширяет сферу действия отношений предпринимательства.
Структура современного предпринимательства характеризуется многообразием критериев ее формирования. Можно выделить экономическую структуру бизнеса (определяемую различием форм собственности) и организационно-правовую структуру (показывающую распределение бизнеса по формам предприятий).
Социальная структура бизнеса раскрывает стратификацию субъектов, вовлеченных в отношения предпринимательства, и их взаимодействие на индивидуальном и групповом уровнях.
Не менее важным, особенно для уровня национальной экономики в целом, является отраслевая и региональная структура бизнеса. Отраслевая структура отражает степень дифференциации и специализации отраслей народного хозяйства и специфику экономических взаимосвязей между ними. Речь идет о территориально-пространственном размещении производства и совокупности экономических взаимосвязей между территориальными хозяйственными системами. Организационная структура экономики выражается в определенной совокупности первичной и производных от них хозяйственных систем с определенным типом субординации и координации образующих эти системы вещественных и личных элементов.
Становление структуры российского бизнеса характеризуется нарастанием многообразия видов структур. В процессе приватизации жесткая принудительная иерархичность государственного предпринимательства сменяется слабой экономической иерархичностью, которая постепенно усиливается.
Структурам предпринимательства присуща эластичность, обуславливаемая общим ходом экономических реформ. Наиболее эластичны в целом во все периоды организационно-правовая и функциональная структуры. В процессе приватизации происходит массовая смена организационно-правовой формы производственных единиц, появляются организации с новыми функциями.
В настоящее время значительна эластичность социально-экономической структуры и предпринимательства. Почти неэластичны отраслевая и региональные структуры предпринимательства.
Качественные изменения в структуре предпринимательства могут быть обусловлены двумя процессами. Во-первых, появлением качественно новых элементов (например, частных предприятий, инвестиционных фондов, брокерских контор); во-вторых, также изменением конфигурации структуры в результате количественного роста ее элементов определенного вида (например, малых предприятий, товариществ, банков, бирж).
Новый этап приватизации характеризуется необходимостью решения следующих стратегических задач: привлечение инвестиций в промышленность и сельское хозяйство, создание рынка недвижимости и земли, создание цивилизованного рынка ценных бумаг.
На очередном этапе приватизации акцент переносится на усиление инвестиционного содержания этого процесса. В рамках действующих способов приватизации целесообразно сначала провести реорганизацию большинства оставшихся государственных предприятий в акционерные общества, а затем организовать серию инвестиционных торгов. Обязательным условием этих торгов должно стать целевое финансирование технического перевооружения производства, в том числе конверсии. В настоящее время уже сложились условия для перехода к оригинальным моделям приватизационного процесса в регионах.
Программы приватизации, принимаемые государственными органами различных уровней, могли бы быть более привлекательными и простыми, если бы в них использовалось большее количество методов приватизации. К сожалению, чаще проводится линия на сужение сферы приватизации и ограничение ее форм.
Многие акционерные общества, включающие в свой состав ряд филиалов, будут реорганизованы путем разделения на несколько самостоятельных акционерных обществ.
Весьма сложной в теоретическом и практическом плане проблемой является приватизация объектов недвижимости, особенно крупных, и земельных участков в городах. Непродуманный механизм их приватизации (приватизация земельных участков в ценах 1992 г.; предоставление права выкупа недвижимости не только арендаторам, но и пользователям) приводит к объяснимому торможению данного процесса в регионах.
Реформирование механизма приватизации в России будет осуществляться по следующим направлениям. Ведущим способом приватизации должна стать продажа предприятий (имущества, пакетов акций) по инвестиционному конкурсу. Необходимо перейти к оригинальным моделям приватизации в регионах. Дифференцированный отраслевой и внутриотраслевой подход к приватизации приведет к индивидуализации условий реорганизации оставшихся государственных крупнейших научно-производственных комплексов. Большую роль должны играть ранее слабо используемые способы приватизации малых и средних предприятий (банкротство, инвестиционные контракты).
2 Рынок недвижимости.
2.1 Рынок и его экономическое обоснование.
Рынок - место, где происходит купля-продажа товаров по свободноскладывающимся ценам.
Рыночная экономика - это система экономических отношений по поводу купли-продажи товаров и услуг, осуществляемой с помощью денег в условиях плюрализма всех форм собственности, свободной конкуренции и ценообразования, обеспечивающая эффективность решения социально- экономических проблем.
Классификация рынков:
1) По объектам приложения различают: рынок товаров, рынок услуг, строительный рынок, рынок технологий, информационный рынок, кредитный рынок, фондовый рынок, рынок рабочей силы и т.д.
2) В пространственном отношении различают: локальный, региональный, национальный, региональный по группе интегрированных стран, мировой рынки.
3) По механизму функционирования различают: свободный, монополизированный, государственно-регулируемый и планово-регулируемый рынки.
4) По уровню насыщенности различают: равновесный (по объему и структуре), дефицитный и избыточный
В процессе регулирования общественного воспроизводства рынок выполняет шесть функций:
1) Информационная, т.е. распространение различной информации, необходимой человеку в рыночных условиях.
2) Посредническая. В условиях развитого разделения труда экономически обособленные производители могу обмениваться результатами своего труда.
3) Стимулирование эффективного хозяйствования, рационального использования органических ресурсов человеком и обществом.
С помощью механизма равновесных цен:
а) максимально оптимально формируются структурные пропорции и объем производства; б) обеспечивается рациональное распределение органических производственных ресурсов; в) вырабатываются наиболее технологические способы производства и достигается минимизация издержек при высоком качестве продукции.
4) Распределения и обмена. Обеспечивается распределение и обмен между группами общества.
5) Функция пропорциональности. Рынок способствует установлению соответствия между производством и потреблением.
6) Функция санирования. Через механизм конкурентной борьбы происходит очищение рынка от неконкурентоспособных предприятий..
2.2 Рынок недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.
Купля-продажа объектов недвижимости капитала в объекты недвижимости и систему экономических - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.
Купленный жилой дом или квартиру можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.
Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.
Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концетрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.
К особенностям рынка недвижимости относится следующее:
1.Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.).
2.Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
Например, в 1995г. в Санкт-Петербурге на одного покупателя квартир приходилось 15 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос покупателей квартир часто оставался неудовлетворенным.
3.Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
4.Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:
· затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
· ежегодный налог на владение недвижимостью;
· налоги или сборы на сделки с недвижимостью.
Формирование и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется;
во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними;
во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости н неразвитостью рыночной инфраструктуры.
Операции с недвижимостью осуществляют агентства
недвижимости, число которых постоянно растет.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:
· земельный участок;
· жилое помещение (дом, квартира, комната);
· нежилое помещение;
· предприятие;
· здание или сооружение;
· участок лесного фонда(лесные земли, покрытые, а так же не покрытые лесом - вырубки, редины, прогалины и т.д.);
· воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации;
Заключение.
Крупномасштабная приватизация в России была неизбежной. И дело тут, в конечном счете, не в политике и идеологии, а в самой экономике. Как показал исторический опыт, при всеобщем ее огосударствлении невозможно обеспечить устойчивый динамичный экономический рост и высокий уровень жизни всех слоев населения. Монополия государственной собственности перспективы не имела. Необходимость устранения не государственной собственности, а и именно ее монополии.
Как известно, приватизация (под которой понимают отчуждение государственного имущества в собственность физических и юридических лиц) происходила в России главным образом в форме акционирования госпредприятий. В ходе ее развертывания (с начала 1992г.) имели место некие четко фиксируемые вехи, знаменовавшие смену определенных этапов. Первая веха -1 июля 1994г.- завершение «ваучерного» этапа: к этому моменту, т.е. за два с половиной года. Количество государственных и приватизируемых предприятий стало одно-порядковым - соответственно 57,2% и 42,8%. Вторая временная веха - август 1995г, когда госпредприятий стало меньше, чем приватизированных- 48,5% и 50,5%. Третья веха- начало 1996г.:приватизированные предприятия уже преобладали и подоле в численности занятых, и в выпуске продукции: в настоящее время негосударственным сектором экономики производится более 70% ВВП. В общем, приходится в очередной раз констатировать: отечественная приватизация (как в свое время коллективизация) была проведена ударными темпами, форсированно, носила фронтальный - массовый характер. В рекордно короткие сроки основы государственной собственности, монопольною господствовавшей в огромной стране, былли ликвидированы. Тот факт, что приватизация в России осуществлялась с серьезнейшими
нарушениями предусмотренным законодательством процедур, делает ее, как и новых собственников, нелигитимной, во всяком случае, не в полне легитимной. Законность приватизации чуть ли не любого крупного обьекта может быть оспорена. При всех своих акцентируемых критиками издержках и негативов, осуществленная в 1992-1996 гг. приватизация государственной собственности дала положительные несомненные результаты в плане системной трансформации экономического строя России.
Во-первых, устранена монополия госсобственности в народном хозяйстве, заложены основы многоукладной экономики.
Во-вторых, совместными усилиями всех ветвей власти разработана и введена в действие правовая база, регламентирующая порядок, механизмы и институции перехода государственной собственности в негосударственную.
В-третьих, создан фундамент формирования и развития отечественного фондового рынка, в том числе рынка ценных корпоративных бумаг.
В-четвертых, приватизационные госпрограммы реализованы в целом без социальных потрясений.
В-пятых, обеспечены минимально необходимые предпосылки привлечения в российскую экономику иностранных инвесторов и включение субьектов становящегося отечественного рынка в мировые хозяйственные связи.
В целом ,приватизация оказала существенное влияние на рынок недвижимости в Российской федерации , который несомненно переживает подъем, в особенности после проведения данной реформы . Сильно увеличилось число приватизируемых объектов , по сравнению с «доприватизационным периодом», т.е. увеличилось количество частных предприятий ,организаций и т.д.;
Приложения
Словарь терминов.
1. Акционерное общество – крупное предприятие, возникающее в результате объединения денежных средств (индивидуальных капиталов, государственных средств, личных сбережений) путем реализации акций.
2. Акция – ценная бумага, дающая ее владельцу право получать определенную долю дохода акционерного общества и участвовать в управлении ее делами.
3. Аренда – предоставление средств производства их собственником во временное пользование другому пользователю за плату.
4. Арендная плата – плата за пользование средствами производства, взятыми в аренду.
5. Аукцион – продажа в заранее установленное время каких-либо товаров или имущества с публичных торгов по максимальной из предложенных покупателями цен.
6. Банк – финансовое предприятие, сосредоточивающее временно свободные денежные средства с целью их предоставления в долг за плату (под проценты).
7. Бизнес – частнопредпринимательская деятельность с целью получения дохода средствами, не противоречащими закону.
8. Вексель – бесспорный денежный долговой документ.
9. Государственный бюджет – основной централизованный фонд денежных средств государства, обеспечивающий оптимальную структуру народного хозяйства, гарантированный уровень жизни всех членов общества, обороноспособность страны, государственное управление.
10. Заработная плата – денежная оплата труда наемного работника, эквивалентная в рыночной экономике стоимости его рабочей силы.
11. Инвестиция – долгосрочное вложение денег в какое-либо перспективное предприятие.
12. Инвестиционные банки занимаются эмиссионно-учредительными операциями по ценным бумагам (выпускают ценные бумаги), производят их куплю-продажу на фондовой бирже, а также выдают целевые долгосрочные ссуды.
13. Индексация доходов – механизм периодической компенсации населению роста цен с помощью надбавок к заработной плате.
14. Инфляция – обесценивание бумажных денег вследствие их чрезмерного выпуска по сравнению с потребностью.
15. Курс акции – ее цена на фондовой бирже, которая прямо пропорциональна уровню дивиденда и обратно пропорциональна уровню ссудного процента (т.е. дохода, получаемого вкладчиком банка).
16. Прибыль – превышение выручки от продажи товаров над издержками производства.
17. Приватизация – переход части государственного имущества в собственность трудовых коллективов либо частных лиц.
18. Разгосударствление – предоставление реального права самоуправления трудовым коллективам и регионам.
19. Рынок – такая организация общественного производства, при которой производители товаров сами решают: 1) когда, в каком количестве и какие товары производить, 2) как эти товары произвести, 3) для какого потребителя производятся товары. В узком смысле рынок – это сфера обращения товаров, купля-продажа.
20. Собственность – форма присвоения участниками производства условий и результатов общественного производства.
21. Финансы – экономические отношения, регулирующие образование, распределение и использование специальных фондов денежных средств, которые предназначены для удовлетворения общих народнохозяйственных потребностей.
22. Фондовая биржа – учреждение, где продаются и покупаются ценные бумаги.
23. Цена – денежное выражение стоимости товара.
24. Экономика –народное хозяйство страны, т.е. система отраслей производства, продукт которых обеспечивает потребности общества.
25. Эмиссия – выпуск в обращение денег и ценных бумаг.
Документы, необходимые для подачи заявки на приватизацию государственного или муниципального предприятия и на участие в аукционе.
ВЫПИСКА
из протокола общего собрания (конференции) трудового коллектива предприятия, подразделения ____________________________________________________________________
(наименование)
г.________________ №____________ от «___» __________________ 199_____г.
Списочная численность работников предприятия, подразделения на дату проведения общего собрания (конференции) ___________________________чел.
Присутствовало __________________________________________________чел.
Повестка дня
О приватизации государственного муниципального предприятия (подразделения) ______________________________________________________
(наименование)
____________________________________________________________________
По вопросу выступили: ________________________________________________________________________________________________________________________________________
Решили:
I. Подать заявку на приватизацию предприятия, подразделения __________________________________________________________________________________________________________________ трудовым коллективом.
(наименование)
II. Уполномочить ______________________ подписать заявку на приватизацию.
(Ф.И.О)
III. Уполномочить _____________________ войти в состав комиссии по приватизации предприятия в ней интересы трудового коллектива.
Проголосовало «за» ____________чел., _________ % от списочного количества членов трудового коллектива предприятия, подразделения.
Проголосовало «против» ____________чел., _________ % от списочного количества членов трудового коллектива предприятия, подразделения.
Председатель общего собрания (конференции) трудового коллектива предприятия, подразделения_________________________________(Ф.И.О., подпись)
Секретарь общего собрания (конференции) __________________ (Ф.И.О., подпись)
Заверено М.П.
Приложение к выписке
из протокола общего собрания
(конференции) трудового коллектива
предприятия, подразделения.
Подписной лист
членов трудового коллектива предприятия, подразделения
____________________________________________________________________
(наименование)
принявших решение о приватизации предприятия, подразделения трудовым коллективом
____________________________________________________________________
(подразделение) (Ф.И.О., подпись)
Председатель общего собрания (конференции) трудового коллектива предприятия, подразделения __________________________________(Ф.И.О., подпись)
Секретарь __________________________________________________________________________(Ф.И.О., подпись)
Заверено М.П.
заполняется гражданами)
_______________________
(наименование продавца
приватизируемого объекта)
Заявка на участие в аукционе
1. Изучив данные информационного сообщения об объекте приватизации, я ____________________________________________________________________
согласен приобрести настоящий объект:
____________________________________________________________________
(полное наименование объекта приватизации)
2. В случае победы на аукционе принимаю на себя обязательство заключить договор купли-продажи в срок не позднее 30 дней с момента подписания протокола с организаторами аукциона.
3. Я согласен с тем, что в случае признания меня победителем аукциона и моего отказа от заключения договора купли-продажи либо невнесения в срок установленной суммы платежа сумма внесенного мною залога остается в распоряжении продавца.
4. До подписания договора купли-продажи объекта приватизации настоящая заявка вместе с протоколом будут считаться имеющим силу договора между нами.
5. Совершено «____» ________________________________________ 199_____ г.
6. Ф.И.О покупателя __________________________________________________
Паспорт серии _____________ № _____________, выданный _____________
____________________________________________________________________
(дата выдачи)
7. Платежные реквизиты гражданина, счет в банке, на который перечисляется сумма возвращаемого залога:
Подпись гражданина ________________________________________________
Дата ______________________________________________________________
Принято: __________________________________________________________
(заполняется продавцом)
Основные показатели хода приватизации в РФ
Список использованной литературы:
1. Валовой Д.В. Экономика абсурдом и парадоксов: Очерки-размышления. – М.: Политиздат, 1991. – 431 с.: ил.
2. Современная экономика. Общедоступный учебный курс. – Ростов-на-Дону: Феникс, 1995. – 608 с.
3. Каспин В.И., Осетрина И.А. Приватизация по правилам: вопросы и ответы: Справочник. – М.: Финансы и статистика, 1992. – 96 с.
4. Программа углубления экономических реформ в России. – М.: Республика, 1992. – 63 с.
5. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. – М.: Юстицинформ, 1992-
Ч1.: Нормативные акты. Образцы юридических документов. – 1992 – 64 с.
Ч2.: Таблицы (учебные схемы). Комментарии специалиста. – 1992 – 35 с.
6.Операции с недвижимостью в России. М.: «Финансы статистика», 1996. - 10,11,13,19 с.
