Реферат Оценочная деятельность в США
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
§3. Оценочная деятельность в США
Согласно закону «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act — FIRREA), принятому Конгрессом США в
Фонд оценки (The Appraisal Foundation) является некоммерческой, образовательной организацией, основанной в
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку и назначает членов ССО и СКО. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Совет по стандартам оценки разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP), которые являются обязательными для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США.
Совет по классификации оценщиков устанавливает минимальный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости. Конгресс США обязал СКО устанавливать минимальные квалификационные требования, которые используют штаты для сертификации и лицензирования оценщиков недвижимости. Кроме того, СКО принял единые рекомендательные требования для лицензированных оценщиков штатов.
На уровне штатов регулирование осуществляется на основании местных законодательных актов Комиссиями по регулированию оценочной деятельности, на которые возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. На сегодняшний день требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются друг от друга, и для работы в конкретном штате необходимо получить там соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен.
В настоящее время Фондом оценки ведется работа по унификации требований к сертификации и лицензированию оценщиков на уровне штатов.
Оценкой недвижимости в США занимаются, в основном, небольшие оценочные фирмы, как правило, имеющие юридическую форму товариществ. Такие фирмы часто принадлежат одному владельцу, реже — двум владельцам-партнерам. В них обычно заняты 3–10 сотрудников. Одновременно на этом рынке действуют и довольно большие фирмы, являющиеся ответвлениями более мощных организаций, например, оценочными ветвями брокерских фирм.
Крупные компании берут намного больше (в 2–3 раза) денег за ту же работу, по сравнению с маленькими фирмами. Обычно они оценивают большие проекты и, когда нужно, привлекают крупных инвесторов. Ниже их рангом находятся чисто оценочные фирмы (например, Marshal Stevens или American Appraisal), которые занимаются оценкой объектов с помощью разветвленной сети филиалов по всей территории США. К их услугам прибегают когда нужно оценить, например, цепь в 120 гостиниц в разных городах США в течение 45 дней.
Небольшие фирмы обычно имеют узкую специализацию. Например, одна из типичных фирм, занимающихся оценочной деятельностью, получала заказы на оценку объектов стоимостью менее 5 млн. долл. и выполняла работу по всей Южной Калифорнии, а также в городе Санта-Моника на Тихоокеанском побережье, в графстве Лос-Анджелес. Из-за специфических для Санта-Моники правил и нормативных условий оценщику из другого города просто невозможно правильно оценить тот или иной объект. Поэтому заказчики при оценке недвижимости пользуются услугами специализирующихся в данной местности фирм.
Другие фирмы имеют иную специализацию. Например, одна из них специализируется на оценке объектов при судебных разбирательствах. Практически все клиенты этой компании — адвокаты, представляющие ту или другую сторону в судебных процессах. Обычно оценщики этой компании дают показания в суде; от качества их показаний зависит конечный результат: выиграет или проиграет клиент. Многие клиенты компании — находящиеся в бракоразводном процессе супруги. В этом случае всегда неизбежен дележ имущества. При этом каждая сторона может нанимать своего оценщика. От его умения зависят решение судьи и условия раздела имущества. Эта фирма имеет большой опыт участия в судебных разбирательствах, связанных с оценкой недвижимости.
Третья фирма, имеющая хорошие связи в городских и графских управлениях (местных органах власти), большинство заказов на оценку получает именно оттуда. Это — высокооплачиваемая и часто малоинтересная работа по оценке разных государственных объектов, а также объектов частной собственности, изымаемых для муниципальных (или штатных, федеральных) целей. При постройке дорог, школ, водных каналов и других общественных объектов государство нередко изымает недвижимую собственность. При этом оно обязано по закону выплатить компенсацию за изымаемые объекты по рыночной стоимости. Для определения размера этой компенсации проводится оценка таких объектов. Если стороны не могут прийти к согласию по поводу рыночной стоимости объекта недвижимости, другая сторона нанимает адвоката, и судится с государственным учреждением.
Некоторые фирмы специализируются на оценке специализированных объектов определенного типа, например, мини-складов или гостиниц. Обычно их оценка требует специальных знаний и опыта, которыми обычный оценщик не располагает. Такие знания и опыт могут сформироваться только при систематических оценках большого числа объектов недвижимости определенного типа. Финансовые институты, выдающие кредиты под залог недвижимости, часто настаивают, чтобы соответствующая работа выполнялась узким специалистом-оценщиком. Подобные специалисты обычно им хорошо известны.
В последнее время рентабельность деятельности оценщика недвижимости в США снизилась. По новым нормам федерального законодательства не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. На эти объекты нужны лишь небольшие отчеты риэлторских фирм, которые финансовые институты получают бесплатно. Таким образом, отпала большая часть работы, прежде всего для оценщиков не приносящей дохода недвижимости. Почти везде в США, кроме самых крупных городов и прибрежной зоны в Калифорнии, цена частного дома значительно меньше 250 тыс. долл. Так как работы стало гораздо меньше, а оценщиков осталось столько же, конкуренция среди них возросла, и цены за их работы снизились. Многие оценщики недвижимости ушли из этого бизнеса, поменяв профессию. Оценочная деятельность в США в конце XX века стала нерентабельным бизнесом.
